Вместе с экспертами рассказываем о главных рисках покупки наследственной квартиры и о том, как их минимизировать

Vitalii Vodolazskyi/shutterstock.com

Наследственные квартиры — достаточно популярное предложение на рынке вторичного жилья.

По данным риелторской компании «Инком-Недвижимость», в 2020–2021 годах впервые с 1990-х доля наследственных квартир в предложении в столице выросла в два раза: с 10% до 20%. Причина таких изменений — в пандемии.

Речь идет о так называемом «свежем» наследстве, то есть жилье, которым новый собственник владеет менее трех лет, пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Аналогичные цифры приводят аналитики Est-a-Tet. Сейчас наблюдается рост числа наследственных квартир — по сравнению с серединой прошлого года их число выросло примерно на треть и составляет около 20%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

«К сожалению, так мы наблюдаем последствия пандемии и высокой смертности. Более того, мы фиксируем и рост числа сделок с наследственными квартирами с участием опеки. Это квартиры несовершеннолетних собственников, получивших их по наследству от родителей. Эта история — тоже следствие пандемии», — добавила Юлия Дымова.

Главный риск

Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию.

Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.

Главный риск при покупке наследуемой квартиры — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на имущество.

«Проверить круг потенциальных наследников довольно сложно, и приобретение такого жилья может быть потенциально опасным», — отмечает она.

В таком случае наследник может оспорить свое право через суд, а покупатель рискует остаться без квартиры и в лучшем случае вернуть потраченные деньги. В худшем — остаться без них.

«Свежее» наследство

Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты.

«Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова.

«Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.

Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.

Обязательная доля и недостойные наследники

Круг скрытых наследников, которые могут претендовать на купленную квартиру, достаточно большой. Например, среди них — наследники, которые имеют право на обязательную долю, несмотря на завещание.

К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя. Полный перечень этих лиц установлен в ст. 1149 ГК РФ. Наличие таких наследников может быть неочевидным, особенно если квартира перешла по завещанию.

Поэтому перед покупкой нужно уточнить у продавца, нет ли в данном случае обязательных наследников.

Еще один риск покупки наследственной квартиры связан с недостойными наследниками. Так называют граждан, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его (ст. 1117 ГК РФ). Например, к ним относят родителей, которые лишены родительских прав.

Недостойные наследники могут не согласиться с таким решением и обжаловать его в суде. Если суд реабилитирует их, у покупателя могут возникнуть сложности, поскольку наследник будет претендовать на свою долю. Сюда же можно отнести наследников, которые были признаны судом умершими.

Но бывают случаи, что через какое-то время выясняется, что они живы, а квартира к тому моменту уже продана.

Пример из практики от Наталии Борзенковой:

— Риелторы в ходе проверки квартиры нашли дочь бывшего собственника квартиры, которая не входила в круг родственников, продававших наследственную квартиру, но оставалась потенциальной наследницей. Она давно не проживала в квартире.

Сначала находилась в местах лишения свободы, а потом постоянно переезжала по разным городам страны.

Установить существование родственницы, которая может предъявить права на наследство, удалось после общения с соседями, в документах она не фигурировала.

Оспаривание завещания

Часть рисков сопряжена с квартирами, полученными по завещанию. К ним относится возможное оспаривание завещания уже после продажи наследственной квартиры. Причиной оспаривания может стать недееспособность умершего в момент изъявления воли или факт того, что его принуждали к составлению завещания.

В данном случае потенциальные наследники могут обратиться в суд и привести доказательства. Например, это может быть справка о том, что наследодатель стоял на учете в психоневрологическом диспансере.

Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Покупатель наследственной квартиры может столкнуться со сложностями на этапе заключения сделки. Нередко наследники не могут договориться между собой о цене.

«Любой спор между наследниками может привести или к повышению конечной цены для покупателя, или к затягиванию сделки, или к ее отмене.

В целом такие конфликты между наследниками повышают градус нервозности перед сделкой», — добавила Юлия Дымова.

Срок исковой давности

Внезапные наследники могут возникнуть из-за пропуска сроков вступления в наследство. По закону (ст.

1154 ГК) на это дается полгода со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя или дня признания судом его умершим).

Если человек наследует имущество в результате отказа предыдущего наследника, то к сроку добавляется три месяца. Если срок вступления в наследство пропущен, наследник лишается возможности получить имущество.

Но и здесь есть исключения. Например, если у наследника были уважительные причины и он докажет это в суде (ст. 1155 ГК РФ). К примеру, он находился на лечении в больнице. В таком случае суд может восстановить его в правах на наследство. И если квартира к этому времени уже продана, наследник может предъявить свое право на нее.

Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти, пояснила Виктория Шабанова. «Гарантий, что такой наследник не заявит о своем праве на долю спустя несколько лет, дать нельзя, даже если квартирой давно владеют другие люди», — отметила юрист.

Однако покупателям наследственных квартир в последнее время удается защитить свои права и сохранить недвижимость. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость была приобретена добросовестно. Признаки добросовестного приобретателя указаны в ст. 302 ГК РФ.

Таким считается тот, кто приобрел имущество возмездно и не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать это имущество. К примеру, если квартира была куплена, наоборот, по заниженной цене, то это может рассматриваться как признак недобросовестности.

Степень недобросовестности устанавливает суд.

Пример от Наталии Борзенковой:

— В качестве примера можно привести ситуацию, когда один из детей наследодателя долгое время жил в другом государстве. Он не общался с семьей в России и узнал о смерти отца только через несколько лет. Это осложнило его братьям процесс продажи квартиры. Поэтому мы всегда рекомендуем сообщать родственникам о подобных событиях.

Как минимизировать риски. Советы экспертов

Чтобы обезопасить себя от рискованной покупки, нужно следовать некоторым рекомендациям.

• Уточните, как досталась квартира в наследство (по закону или завещанию) — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Узнайте у продавца, есть ли другие родственники, входящие в число наследников. Если приобретается недвижимость, унаследованная по закону, уточните — наследники какой очереди ее продают, есть ли отказы от наследства.
• В договоре купли-продажи укажите полную стоимость квартиры, это поможет в случае судебного разбирательства доказать свою добросовестность. Расчет следует проводить безналичным способом. «Если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру, а продавец компенсирует ему только сумму, которая указана в договоре», — пояснила Наталия Борзенкова.
• Внимательно изучите выписку из ЕГРН и историю квартиры. Можно ознакомиться с архивными документами по переходу права собственности. «Узнайте у продавца, были ли завещательные отказы, есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой), обременение должно быть указано в выписке из ЕГРН. Обязательно проверьте технический паспорт, экспликацию», — рекомендует юрист.
• Пообщайтесь со всеми наследниками и опросите соседей. «Порой это самый действенный способ узнать информацию. Соседи расскажут и о том, кто проживал в квартире, и о других членах семьи, если такие есть, и если были какие-то сложности, конфликты — соседи обычно это знают», — отметила Юлия Дымова.
• Проводите сделку через нотариуса. При необходимости оформите титульное страхование.

Поговорим об особенностях и ограничениях сделок с недвижимостью между близкими родственниками. Ответы на вопросы читателей

Кто считается близкими родственниками

Подробнее о таких сделках

Контроль со стороны налоговой

Получение налогового вычета

https://www.youtube.com/watch?v=wK8gC5nCkNQ\u0026pp=ygVW0J_RgNC40YLRj9C30LDQvdC40Y8g0YDQvtC00YHRgtCy0LXQvdC90LjQutC-0LIg0L_RgNC-0LTQsNCy0YbQsCDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLIDIwMjM%3D

Сделки с несовершеннолетними

Как правильно оформить куплю/продажу недвижимости между близкими родственниками, чтобы не было претензий у проверяющих органов, какие существуют нюансы, давайте разберемся.

Понятие близкого родственника определено в Семейном кодексе РФ. В ст. 14 говорится, что к этой категории относятся:

• Дети, внуки;
• Родители;
• Дедушки и бабушки;
• Братья и сестры, имеющие общих одного или обоих родителей.

Сделки между близкими родственниками осуществляются в целом по общим правилам. Однако в виду того, что такие сделки могут быть фиктивными, ФНС контролирует их проведение.

Есть у них и особенности, некоторые запрещены законодательно.

Контроль со стороны налоговой

ФНС контролирует указанные сделки более тщательно, это вызвано высоким риском того, что сделка окажется мнимой, т. е. будет совершена с отступлением от требований к процедуре купли продажи недвижимости, установленной законодательно.

Налоговая обращает внимание, если заключается договор купли /продажи жилья между родственниками. Может быть, что недвижимость переоформляется на родственника, но фактически деньги продавец не получает. Это могут сделать, например, для получения налогового вычета или, чтобы не платить налоги при фактической продаже, оформляется договор дарения между близкими родственниками.

Обнаруженная мнимая сделка может быть признана ничтожной в суде. Полученные выплаты потребуется возвращать государству.

Получение налогового вычета

Есть нюансы при покупке недвижимости между родственниками. Стандартно покупатель имеет право возместить 13% уплаченного подоходного налога в максимально установленной сумме в 206 тыс. руб., а также проценты по ипотечному кредиту в сумме до 390тыс. руб.

Особенностью заключения сделок, является законодательно установленное ограничение по выплатам возмещения. Налоговой вычет нельзя оформить, если договор заключен между близкими родственниками.

Например, супруги решили приобрести у сестры мужа квартиру. Они находятся в браке, квартира будет являться общей собственностью, независимо от того, на кого она оформлена. Но получить налоговый вычет сможет только супруга, поскольку она не является близкой родственницей сестры мужа.

Сделки с несовершеннолетними

Сделки с участием несовершеннолетних имеют ограничения. ГК РФ запрещает возмездные сделки между несовершеннолетними и их родителями (усыновителями или опекунами). Например, запрещена продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, от имени которого за которого действует его мать, ее родителям или иным близким родственникам.

Обратите внимание, в законодательстве нет прямых запретов для сделок между близкими с участием тех средств, право на которые подтверждается сертификатом на материнский капитал. Важно только, чтобы сделка была оформлена правильно, жилье соответствовало требованиям, а несовершеннолетнему была выделена доля.

Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, при ее продаже сделка должна быть заверена нотариально.

Пример:

Семья решила купить квартиру у бабушки ребенка с участием средств материнского капитала, сделка прошла успешно. Однако в результате прокурорской проверки сделка признана недействительной, т. к. ребенку не была выделена доля в квартире.

Сделки между супругами

Нельзя продать или подарить квартиру супругу, находящуюся в общей собственности, т. к. она ему уже принадлежит.

Например, в отношении супруга запускается процедура банкротства. Чтобы не было наложено взыскание на оформленную на него квартиру, он оформляет дарственную на жену. Эта сделка при проверке будет признана фиктивной и подлежит расторжению.

Запрещена продажа жилья, находящегося в общей собственности, без согласия второго супруга. В этом случае фактически переход собственности покупателю не осуществляется, т. к. второй владелец не дал согласия на продажу и не участвовал в сделке. Поэтому он сможет оспорить ее в суде. При доказанном факте незаконного материального обогащения придется выплатить ущерб пострадавшему.

При покупке жилья в ипотеку банк может потребовать документ, что родственнику-продавцу есть, где жить. Это может быть выписка из ЕГРН на другую недвижимость, принадлежащую продавцу, копия паспорта с регистрацией по другому адресу.

FAQ 

• Надо ли платить налоги при получении в дар недвижимого имущества от близкого родственника?
• Нет, в этом случае одаряемый освобождается от налога.
• Чем можно подтвердить факт уплаты денег за жилье при сделке между близкими родственниками?

Подтвердить можно только, если была произведена безналичная оплата.

Если деньги переводились со счета, можно представить выписку с него, заверенную банком, который осуществлял операцию.

Вместо вывода 

• Сделки с недвижимостью между родственниками пройдут на общих условиях, если осуществлять их с соблюдением законодательных ограничений.
• Если оформлен договор купли продажи недвижимости между близкими родственниками, продавец не будет платить налог на полученный доход, но покупатель не сможет получить налоговые выплаты.
• При покупке недвижимости у близкого родственника, если в сделке участвуют средства материнского капитала, будьте готовы к дополнительным проверкам.
• Чтобы избежать проблем, нужно будет заранее оформить документы, доказывающие фактическое проведение сделки между сторонами.
• Проверять недвижимость перед продажей или покупкой следует в обязательном порядке. Если это сложно сделать самостоятельно, лучше обратиться к специалистам. Оплата услуг юридической фирмы встанет дешевле, чем затраты на судебные разбирательства.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками: подводные камни, проблемы и как их избежать

На первый взгляд покупка квартиры у бабушки или сестры — затея выгодная и безопасная для обеих сторон. Со «своими» всегда можно договориться о цене, да и при расчётах близкая родня точно не обманет, плюс за чистоту сделки не надо тревожиться, потому что историю этой недвижимости в семье все знают. Какие тут могут быть подводные камни?

Как минимум сам факт совершения сделки между близкими родственниками может привлечь внимание налоговой инспекции, органов опеки и других государственных служб. Мы расскажем, что тут с точки зрения закона будет считаться нарушением, в каких случаях сделку могут признать недействительной и как избежать подобных проблем. 

Более того: сделки с недвижимостью между близкими родственниками имеют свои особенности при налогообложении. Объясним, кому это будет выгодно, а в каких случаях есть возможность лишиться налогового вычета.

Ограничения при сделках с недвижимостью тесно связаны с понятием близкого родства. Близкими закон признаёт:

• родителей и детей; 
• бабушку, дедушку и внуков; 
• братьев и сестёр (включая неполнородных или сводных, — у кого общим является только один из родителей). 

Получается, что, например, покупка дачи у двоюродной тёти не считается сделкой между близкими родственниками. 

Когда речь заходит о налогах, можно встретиться с термином «взаимозависимые лица». Для любого человека по закону считаются взаимозависимыми:

• супруг или супруга;
• родители или усыновители;
• дети (как родные, так и приёмные);
• братья и сестры (как родные, так и сводные);
• опекун или попечитель;
• подопечный.

Когда такие люди заключают сделку между собой, их отношения могут влиять на её условия или результат, поэтому к подобным договорам у налоговой и подход иной.

При покупке недвижимости у взаимозависимых лиц не получится воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

То есть при выкупе квартиры у двоюродной тёти вычет получить можно, а если продавцом будет родной брат или сестра, налоговые привилегии уже не полагаются. 

Если продавец — взаимозависимое лицо по отношению к одному из супругов, у второго сохраняется право на получение вычета. Например, супруги решили купить квартиру у родного брата жены: при такой сделке жене налоговый вычет не положен, а муж вправе его получить, потому что шурин не считается взаимозависимым.

Сделкой закон называет действия, «направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Например, сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками направлена на изменение права собственности на эту недвижимость. 

Сделки бывают возмездными и безвозмездными. Пример безвозмездной сделки — дарение. Подарить квартиру можно как близкому, так и дальнему родственнику или даже постороннему человеку, на этот счёт ограничений нет. Но только близкие родственники не должны платить налог с такого подарка, всем остальным придётся внести государству 13% от стоимости подаренной недвижимости.

Возмездные сделки между близкими родственниками — например, купля-продажа недвижимости — в целом не отличаются от таких же сделок между посторонними людьми. Но есть некоторые ограничения.   

Сделки между родственниками иногда оказываются мнимыми (совершёнными только для вида) или притворными (прикрывающими другую сделку). Например, если по документам внук подарил квартиру бабушке, но фактически продолжает пользоваться ею, а старушка по-прежнему живёт в коммуналке, — это мнимая сделка, потому что реального изменения прав её участников не произошло. 

Другой вариант: по документам внук подарил квартиру бабушке, и она в неё действительно переехала, но перед этим сняла с банковского счёта все свои сбережения, сопоставимые с реальной ценой подаренной недвижимости, и отдала их дарителю. В этом случае речь идёт о притворной сделке: то, что на бумаге представлено как дарение, фактически является куплей-продажей. 

Заключать подобные договорённости с чужими людьми мало кто рискнёт, чтобы не быть обманутым, а между «своими» доверия больше, но закон не одобряет подобных уловок. И мнимые, и притворные сделки признаются ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения: никаких прав и обязанностей в связи с ними у сторон не возникает.  

Такие ситуации встречаются в делах о банкротстве: по документам гражданин подарил свою квартиру бабушке, а загородный дом продал брату за несколько месяцев до банкротства, и теперь у него нет имущества, которое может пойти в счёт уплаты долгов. Но грамотные юристы легко доказывают, что обе сделки — и дарение, и купля-продажа — были мнимыми. 

Также сделки бывают односторонними или двухсторонними (многосторонними). Пример односторонней сделки — завещание: собственник квартиры единолично решает, кому её завещать, и, чтобы выразить свою волю, ему не нужно согласие будущего получателя наследства. 

Если же у сделки две или больше сторон, она всегда оформляется договором, в котором записаны все детали соглашения. Типичный пример — договор купли-продажи квартиры между родственниками.

Если квартира приобретена в браке, это совместная собственность супругов, а значит, заключить между собой договор купли-продажи или дарения такой недвижимости муж и жена не могут, даже если право собственности зарегистрировано на одного из них. Подобная сделка будет признана мнимой. 

Однако муж и жена вправе договориться о разделе недвижимости, которая находится у них в совместной собственности. Сделать это можно в любое время, заключив между собой соглашение о разделе общего имущества и заверив его у нотариуса. 

Если собственность уже оформлена как долевая, то своей долей каждый из собственников вправе распоряжаться как угодно, в том числе — подарить второму супругу. Но вот с продажей и в этом случае могут возникнуть сложности: денежные средства семьи находятся в совместной собственности, поэтому выходит, что один участник сделки расплачивается с другим деньгами, которые и так принадлежат им обоим.

Аналогичные трудности возникнут, если один из супругов захочет продать другому недвижимость, приобретённую до брака или полученную в дар: собственность его личная, распоряжаться ею он может как угодно, но деньги при этом в семье общие. 

Избежать подобных проблем помогает брачный договор: в нём супруги определяют все нюансы владения и распоряжения собственностью, включая денежные средства. Если такой договор есть, супруги могут заключать между собой любые сделки с недвижимостью, включая и куплю-продажу.

Этот вид сделок вызывает больше всего вопросов. Всегда нужно учитывать, что продажа недвижимости между родственниками может привлечь внимание проверяющих органов.

Чтобы не было проблем, лучше избегать оплаты наличными: в случае каких-либо недоразумений банковские документы послужат более весомым доказательством реальности совершённой сделки, чем расписка, которую один родственник выдал другому.

Лучше проводить расчёты по договору купли-продажи в безналичной форме и быть очень внимательным при оформлении документов.

Можно ли купить квартиру у родителей?

Если речь идёт о совершеннолетних гражданах, то препятствий к заключению такой сделки нет. Однако есть нюансы, которые стоит хорошо взвесить перед тем, как принимать решение:

• при покупке квартиры у родителей не получится претендовать на имущественный налоговый вычет, поскольку стороны являются взаимозависимыми лицами;
• если супруги, находясь в браке, приобретают квартиру у родителей мужа или жены, такая недвижимость становится совместной собственностью (если нет брачного договора), а значит, в случае развода второй супруг вправе претендовать на свою долю.

Если же ребенок несовершеннолетний, то закон прямо запрещает его законным представителям (родителям, опекунам или попечителям) совершать с квартирой любые возмездные сделки, поэтому покупка жилья у родителей в этом случае невозможна.

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
• нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
• скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
• сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок. 

Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны. 

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире. 

Хотя законодательного запрета на использование средств материнского капитала для покупки квартиры у родственников не установлено, дополнительные сложности у такой сделки, скорее всего, будут.

Договор купли-продажи между близкими родственниками оформляется точно так же, как и между посторонними людьми. У нас есть подробная инструкция по составлению такого документа — она подойдёт и в этом случае.

Указывать степень родства продавца и покупателя в договоре купли-продажи не нужно, а вот учесть все нюансы, о которых мы говорили выше, необходимо, чтобы регистрация в Росреестре прошла без проблем.

Сделки с недвижимостью между близкими родственниками законом не запрещены, но имеют ряд важных особенностей:

• нельзя воспользоваться имущественным налоговым вычетом;
• нельзя купить недвижимость, которая принадлежит несовершеннолетнему (полностью или частично);
• возможны сложности при получении ипотечного кредита и использовании материнского капитала.

В целом продажа недвижимости между близкими родственниками — обычная сделка, нужно только взвесить все её преимущества и недостатки и грамотно оформить документы.

Если есть дарственная на квартиру, кто еще может претендовать на нее?

«Клерк.Премиум» — это круглосуточная помощь бухгалтеру, кадровику и ИП, с которой можно учиться, задавать вопросы и пользоваться сервисами без ограничений. Получите доступ к закрытой части «Клерка»: более 700 вебинаров и курсов, безлимитным консультациям экспертов и заказу собственных разборов на любую интересующую тему. Учитесь и получайте консультации по любым бухгалтерским вопросам в рамках подписки!

Задать вопрос

Дарение квартиры — удобная сделка для близких родственников, но есть важные нюансы, которые надо знать при ее проведении. Если есть дарственная на квартиру, кто еще может претендовать на нее? Ответ на этот вопрос раскрою в моей сегодняшней статье.

Коротко об основах

Дарственная по своей природе является договором дарения, в котором стороны именуются как даритель и одаряемый. Основная цель данного договора заключается в безвозмездной передачи имущества в собственность одаряемому, независимо, является ли тот родственником или нет.

Дарственная, на мой взгляд, представляется наиболее выгодной сделкой для одаряемого. Ведь то, что подарено, того не вернешь! Оспорить дарственную на практике очень трудно.

При оформлении дарственной даритель рискует потерей всяческих контактов и отношений с одаряемыми. Ведь высока вероятность того, что новые владельцы имущества могут «забыть» о нем сразу после подписания договора дарения.

Но этот момент, в свою очередь, является очевидным минусом для самого дарителя.

Особенности проведения сделок дарения:

• В некоторых случаях договор дарения обязательно удостоверяется нотариусом: например, если дарится доля в квартире, отчуждается имущество несовершеннолетнего, или в сделке участвует представитель по доверенности. Без подписи нотариуса регистратор документы не примет.
• Для регистрации прав в ЕГРН можно обратиться в Росреестр или МФЦ, если подарено недвижимое имущество.
• Договор дарения заключается в обязательном порядке, если стоимость движимого имущества превышает 3 000 руб., либо дарится недвижимость: квартира, гараж, дом, участок и пр.
• Даритель вправе отменить дарение в случаях, указанных в действующем законе.

Перейдем к основному вопросу данной статьи: кто еще может претендовать на квартиру по дарственной помимо одаряемого?

По закону вступление в наследство на квартиру по дарственной невозможно в силу того, что договор дарения предполагает переход права собственности только при жизни дарителя. Если договор дарения был составлен, но не зарегистрирован в Росреестре, то имущество, указанное в дарственной, переходит в общую наследственную массу.

Если речь идет о дарственной на квартиру после смерти, когда она была оформлена и зарегистрирована надлежащим образом, то впоследствии наследники на нее претендовать не смогут — имущество будет принадлежать только одаряемому и больше никому.

Например: бабушка хочет подарить свою квартиру внучке, помимо них в квартире прописаны и проживают сын и дочь бабушки, которые по закону имели бы обязательные доли в наследстве в случае отсутствия дарственной. Но если бабушка при жизни составит договор дарения квартиры внучке, то в результате, кроме внучки никто не сможет претендовать на эту квартиру.

Поставщик требует деньги за составление авансового…

Как избежать притязаний жены и сына продавца на квартиру?

AndrewLozovyi/Depositphotos

Отвечает бизнес-тренер АН «РОСТ Недвижимость» Виталий Малинин:

Сегодня существуют два работающих метода, как в такой ситуации покупатель может обезопасить себя:

• запросить у продавца нотариальное согласие супруги на продажу недвижимости. Если квартира приобреталась до брака, согласие супруги – необязательный документ в сделке. Так как объект недвижимости не является совместно нажитым имуществом, у жены нет на него права. Тем не менее, чтобы покупатель чувствовал себя в безопасности, согласие запросить можно;
• брачный договор. Наличие у супругов-продавцов брачного договора, который определяет их права на имущество, также обеспечивает безопасность покупателя. Если в договоре определяется право супруга на объект и исключаются права других членов семьи – это то, что нужно.

Как оставить за собой недвижимость, купленную до брака?

Насколько надежны брачные договоры?

Дополнительной гарантией для покупателя с 2020 г. является ст. 302 ГК РФ. Теперь покупатель, который в сделке опирался на актуальную выписку из ЕГРН, признается «добросовестным приобретателем», и никто из «вдруг появившихся» родственников продавца не сможет оспорить такую сделку. Это означает, что покупателю настоятельно рекомендуется перед сделкой заказать этот документ.

Отвечает адвокат Красноярской краевой коллегии адвокатов Людмила Арцимович:

Согласно Семейному кодексу РФ, совместной собственностью супругов является имущество, которое нажито во время брака. Соответственно, если жилье приобретено до брака, после вступления в брак супруга не будет иметь никаких прав на это жилье. Такое имущество является единоличной собственностью лица, которое его приобрело.

Если право собственности на квартиру зарегистрировано только на мужа до вступления в брак, жена и сын в ней не зарегистрированы, то и каких-либо прав на данную квартиру они не имеют.

Документальным подтверждением отсутствия у жены и сына притязаний на квартиру могут быть:

• выписка из домовой книги о количестве прописанных и проживающих в квартире лиц;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которой будет указан правообладатель на квартиру и дата возникновения у него прав на нее;
• нотариально заверенная копия свидетельства о заключении брака.

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Отвечает юрисконсульт офиса «Савеловское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Светлана Соловьева: 

Если квартира приобретена до вступления в брак, она, по общему правилу, принадлежит тому, на кого оформлена. Однако в законе есть условия, при которых даже добрачное имущество может быть признано общей собственностью супругов.

Поэтому рекомендуется получить от продавца письменное заверение или указать в тексте договора купли-продажи квартиры, что брачный договор в отношении квартиры не заключался, а в период брака за счет общего имущества супругов либо за счет личного имущества или труда супруги продавца не производились вложения, значительно увеличивающие стоимость этого жилья.  

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

В описываемой ситуации ни жена, ни ребенок продавца не будут претендовать на эту квартиру. Тем более, если у них нет регистрации по адресу квартиры, они вообще никаких прав на нее не имеют. Чтобы покупатель не боялся, можно предоставить письменное согласие жены на заключение договора купли-продажи. Хотя данный документ юридически ничего не изменит.

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Поскольку указанная квартира куплена до брака, на нее не распространяется режим совместно нажитого имущества, и она является личной собственностью мужа. От него потребуется нотариально удостоверенное заявление о том, что данное жилье им приобреталось до брака, брачный договор в отношении данной квартиры не заключался.Этого будет достаточно.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• 10 фактов о брачных договорах
• Могут ли дети мужа претендовать на мою квартиру?
• Требуется ли письменное согласие жены на покупку недвижимости?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками — это процедура, цель которой — передать право собственности на жилье от одного члена семьи к другому. Такие сделки оформляются по общим правилам отчуждения недвижимости, но имеют ряд особенностей, о которых следует помнить.

Кто считается близкими родственниками

• Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
• Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
• ● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
• ● родителей и детей;
• ● дедушек, бабушек и внуков;
• ● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
• ● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.

Общие правила купли-продажи

1. Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.

2. Порядок организации процесса следующий:
3. 1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
4. 2) сбор необходимых документов;
5. 3) составление и подписание ДКП;
6. 4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
7. 5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.

Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.

Особенности

• Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
• ● родне проще договориться об условиях сделки;
• ● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
• ● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
• Такие сделки имеют и важные недостатки:
• ● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица. Это правило не распространяется на случаи, когда участники — бабушки, дедушки и внуки;

● на оформление соглашения между близкими людьми сильно влияет психологический фактор, с помощью которого участники могут давить друг на друга.

Например, пользуясь родством, покупатели требуют ощутимую скидку или продавец оттягивает момент передачи недвижимости. В итоге отношения становятся менее выгодными для обеих сторон.

Также важно учитывать законодательные ограничения для некоторых случаев сделок между близкими людьми:

● если квартира приобретается за материнский капитал, сторонами не могут быть супруги.

Такой подход логичен: по закону, если жилье приобретено с участием маткапитала, доли в нем выделяются всем членам семьи владельца сертификата маткапитала. Как правило, владельцем сертификата является мать ребенка.

Доли в покупаемом объекте получают и мать, и ее супруг, и их дети. То есть отец в данном случае является и продавцом, и приобретателем, что недопустимо;

● родитель, усыновитель или опекун несовершеннолетнего не вправе приобрести его собственность. Несовершеннолетние и недееспособные люди не заключают сделок с недвижимостью самостоятельно и от своего имени.

За них это делают их законные представители — родители, усыновители, опекуны. То есть по такому договору законный представитель выступает и как представитель продавца, и как покупатель.

Такие соглашения законного представителя и недееспособного человека напрямую запрещены Гражданским кодексом РФ.

Нужно ли идти к нотариусу

По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.

1. Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
2. ● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
3. ● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.

Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.