ЖК М5 в Красногорске 50% квартир с угловым остеклением. Рассрочка 0%

Апартаменты бизнес-класса в ЖК «Морская Ривьера». Жилой комплекс у побережья Финского залива. 50 м до пляжа. Панорамные виды. Скидки до 1,3 млн ₽

ЖК Новое Летово. Старт продаж! Первые квартиры по сниженной цене. 5 мин до м. Филатов Луг. Большие окна в каждой студии. Звоните!

Комплекс премиум-класса SLAVA Готовые апартаменты от 20 млн с отделкой White Box. 5 минут до Тверской. Ипотека со ставкой от 8,5%

Павелецкая Сити. Скидка до 9% Квартиры бизнес-класса в центре Москвы от 14,7 млн ₽.

ЖК «Михалковский» ЖК комфорт-класса в окружении прудов и парков. Первый корпус сдан!

Квартал «Огни Залива» Все 1-комн. квартиры и студии со скидкой 3% в июле Квартиры с полной отделкой на берегу Финского залива, 2 школы с бассейнами, 5 детских садов, поликлиника. Парк, канал, виды на воду.

ЖК Terle Park в Уфе Старт продаж второй очереди! Видовые квартиры от 4,2 млн. руб. Ипотека от 4%. 50 м до леса

RED7 — сдача дома в 2023 году! Эксклюзивные апартаменты с видовыми террасами и премиальной отделкой в ипотеку 0,11%!

ЖК РИВЕР ПАРК КОЛОМЕНСКОЕ. Скидки до 15% Квартал 29 га. В комплексе садики/школы, фитнес-клубы, поликлиники. Квартиры с отделкой по спец цене

Коттеджный поселок Цветочный Коттеджный поселок в окружении леса с панорамным видом на окрестности и реку с родниковой водой

ЖК Savin Family в Казани Семейный бизнес-класс в центре города. В минутах от кремля, в метрах от воды. Квартиры от 7,3 млн

ЖК Tau House в Уфе Квартиры с отделкой от 4,7 млн ₽. Ипотека от 4,39%. Отделка Whitebox, закрытый двор-парк без машин.

ЖК Две столицы, квартиры от 5 млн. руб. Дома 1-2 очереди заселены. Отделка «Предчистовая-Лайт». Работают сады, школа, магазины, кафе и досуг

Клубный город Primavera. Выгода до 14 млн ₽. Рассрочка 0% с первоначальным взносом от 10%. Квартиры на берегу реки у экопарка.

Квартал «Огни Залива» Все 1-комн. квартиры и студии со скидкой 3% в июле Квартиры с полной отделкой на берегу Финского залива, 2 школы с бассейнами, 5 детских садов, поликлиника. Парк, канал, виды на воду.

Как оформить договор купли-продажи с рассрочкой платежа

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — это особый вид договорной документации, при котором порядок оплаты имущества производится в рассрочку. То есть стоимость недвижимости покупателем оплачивается частями, размер и срок их внесения описывается в соглашении.

Реализация имущественных активов в рассрочку, отсрочку или кредит (ипотеку) определяется нормами Гражданского кодекса:

1. Помимо существенных условий, предусмотренных для стандартной сделки, договор на рассрочку содержит дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ.
2. Если покупатель просрочил срок внесения платежа либо перечислил средства в меньшем объеме, то он признается лицом, удерживающим чужие деньги, за что привлекается к ответственности по ст. 395 ГК РФ.
3. Если средства вносятся в нарушение условий сделки, продавец вправе расторгнуть договор, вернув полученные средства от покупателя — ст. 328 ГК РФ.

Это ключевые отличия сделки с отсрочкой платежа. В остальном условия и порядок передачи прав на недвижимое имущество осуществляются в стандартном порядке, предусмотренном для операций по купле-продаже имущества.

Виды рассрочки

Рассмотрим виды рассрочки, или условия, на которых покупатель оплачивает приобретаемый актив. Все условия определяются по договоренности сторон.

Задаток и оплата остатка

Покупатель вносит оплату двумя частями: сначала передается задаток, в счет гарантии сделки. После оформления имущества в Росреестре покупатель вносит остаток продавцу. Размер задатка определяется условиями соглашения.

Обычно это 10–30% от стоимости актива. Задаток оформляется предварительным договором и специальной распиской о получении денег. Покупатель вносит средства в строгом соответствии с прописанными условиями.

Если приобретатель откажется от сделки, то сумма задатка может быть невозвратной.

Процентная рассрочка с задатком

Такой вариант расчетов предусматривает внесение задатка. Процентная рассрочка применяется к сумме остатка по сделке. Это условия оплаты, при которых остаточная стоимость актива разбивается на периодические платежи, с начислением процентов. В контракте прописываются:

• стоимость имущества;
• размер задатка;
• сумма платежа;
• основная задолженность;
• процентная ставка;
• график внесения платежей.

Ежемесячные платежи без задатка

Рассрочка без задатка практикуется редко, например, при реализации социального жилья по специальным государственным программам. Вся стоимость недвижимости разделяется на периодические платежи, с начислением процентов или без них.

Помимо приведенной группировки, рассрочку распределяют:

• по наличию процентов при расчетах: процентная и беспроцентная;
• по срокам представления: краткосрочная и долгосрочная;
• по возможности досрочного погашения: предусмотрено или нет.

В каких случаях оформляется

Оформить договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа выгодно тем покупателям, у которых в наличии нет нужной суммы денег. Например, это молодая семья, которая решила приобрести жилье. Или небольшая фирма, решившая купить офисное, складское или торговое помещение.

Приобретение недвижимости в кредит — это дорогая услуга. Банки накручивают значительные проценты за пользование заемным капиталом. Не стоит забывать и о банковских комиссиях, обязательных страховках и штрафных санкциях.

Прежде чем выдать кредит, банковское учреждение проверит платежеспособность приобретателя. При предоставлении рассрочки условия, навязанные банками, не применяются.

Стороны сделки договариваются между собой, без привлечения третьих лиц.

Какие документы необходимы для составления договора

Сторонам необходимо самостоятельно проверить чистоту сделки. Для этого потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о регистрации права собственности, либо выписка из ЕГРН. Это основной правоустанавливающий документ по реализуемому объекту.
2. Паспорт или иные документы, устанавливающие личности сторон.
3. Информация из домовой книги о прописанных гражданах в жилой квартире, доме, комнате.
4. Сведения об отсутствии задолженности по коммунальным и бытовым услугам по объекту недвижимости.

Если приобретаете недвижимость у застройщиков, то дополнительно затребуйте Устав или иной учредительный документ, выписку из ЕГРЮЛ, ИНН и свидетельство о государственной регистрации.

Порядок составления договора

Правильный образец договора продажи в рассрочку обязательно раскрывает следующие сведения о сделке:

1. Полное наименование и реквизиты сторон. Для физических лиц достаточно ФИО, паспортных данных и адреса. Юридические лица указывают полное наименование, ИНН, КПП, ОГРН, юридический и фактический адрес.
2. Предмет сделки — это подробная информация об объекте, который реализуется по договору. Необходимо прописать адрес местоположения, площадь, этажность, количество комнат и дать иные дополнительные сведения, которые позволяют охарактеризовать и идентифицировать объект.
3. Цена сделки, порядок внесения денежных средств и сроки платежей. При продаже недвижимости в рассрочку пропишите подробные условия оплаты и периодичность внесения платежей. Если за представление рассрочки предусмотрена плата, определите ее размер. Предусмотрите меры ответственности за нарушение сроков оплаты.
4. Сведения об ограничении на права и обременениях по объекту. Необходимо детально описать, какие и в каком объеме имеются ограничения по недвижимому активу.
5. Условие о залоге. Особенностью договора купли-продажи с рассрочкой является то, что с момента передачи квартиры покупателю и до момента ее полной оплаты актив находится в залоге у продавца, если договором не предусмотрено иное. Залог снимается после того, как стоимость квартиры выплачена в полном объеме (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).
6. Сроки освобождения объекта недвижимости. Сторонам необходимо заранее оговорить сроки, когда недвижимость освобождается от прежнего владельца. Например, пропишите срок, до которого продавец обязуется вывезти свое имущество из квартиры и выписаться из нее.

При наличии особых условий в сделке рекомендуем подробно описать все в тексте договора.

Как зарегистрировать договор

Продажа недвижимости в рассрочку, как и договор продажи с отсрочкой платежа, оформляется в письменном виде. В противном случае сделка признается недействительной.

Переход права собственности по договору купли-продажи и возникающий залог квартиры подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра (п. 1 ст. 339.1, п. 1 ст. 551 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст.

2 Закона №102-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, 28 Закона №218-ФЗ).

Для регистрации достаточно обратиться в МФЦ или Росреестр. Подготовьте документы на недвижимость. Возьмите с собой:

• паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
• договор купли-продажи;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• заявление (рекомендуем оформить заявления прямо в МФЦ).

В связи с распространением коронавирусной инфекции в г. Москве ограничено предоставление услуг в помещениях органов власти и государственных учреждений, в том числе МФЦ. Услуги, получение которых предусмотрено в электронном виде, предоставляются только в электронном виде.

Росреестр тоже рекомендует воздержаться от личных визитов в его отделения и получать услуги онлайн (п. 3.5 Указа Мэра Москвы №12-УМ от 05.03.2020; информация Росреестра). Аналогичные меры принимаются и в регионах.

Уточните по телефону порядок обращения граждан в отделения МФЦ или Росреестра.

На что обратить внимание

Рекомендуем покупателю самостоятельно заказать выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа 400 рублей. Выписку допустимо заказать через интернет на официальном сайте Росреестра или в личном кабинете портала «Госуслуги».

В документе проверьте следующие сведения:

• информацию о собственнике;
• наличие обременений по объекту;
• наличие арестов, ограничений по недвижимости.

Проверенные сведения позволят обезопасить себя от мошенников. Учтите, что если продавец не заказал выписку из ЕГРН и совершил сделку с мошенниками, то признать ее недействительной сложно.

Риски продавца

Заключая договор с рассрочкой, продавец передает недвижимость в пользование покупателю, еще не получив полную оплату за объект. В таком случае риски продавца велики:

1. Покупатель не выполняет условия оплаты. Систематические задержки и просрочки платежей — это основание для расторжения договора.
2. Если требуется расторгнуть соглашение, то продавец обязан вернуть все полученные деньги. Возможно, что такой суммы у продавца не окажется.
3. Имущество возвращено в плачевном состоянии. При принудительном расторжении соглашения недобросовестный покупатель способен причинить вред залоговому имуществу.
4. Наличие задолженностей по коммунальным и бытовым платежам. Придется выбивать долги с покупателя через суд, если он не согласится погасить их в добровольном порядке.

Для продавца имущества, не смотря на положения ГК РФ о залоге, риск потерять деньги или недвижимость при рассрочке довольно велика, поэтому следует подойти к оформлению сделки скрупулезно и заранее оценить финансовое положение покупателя.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: образец

Значительная часть сделок купли-продажи недвижимости обеспечивается за счет кредитных средств, взятых по договору ипотеки в банке.

Однако ипотека может возникнуть и без участия кредитной  организации – между гражданами.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами – это гибкий и законный инструмент, который позволит сторонам осуществить передачу жилья с учетом конкретной денежной ситуации.

Стоит ли связываться с рассрочкой между физическими лицами: плюсы и минусы

Покупка квартиры в рассрочку – это еще один способ расчета в рамках ДКП наряду с предоплатой, оплатой в момент подписания договора или по завершении регистрации прав в Росреестре. Она также имеет свои преимущества и недостатки.

Плюсы рассрочки:

• можно продумать достаточно гибкие условия рассрочки, график погашения платежей с учетом положения и интересов сторон;
• участвуют только физические лица, что исключает наличие претензий со стороны банковских организаций;
• есть возможность согласовать как низкий процент по договору (ниже, чем в банке), так и вообще беспроцентную оплату;
• интересы продавца гарантируются залогом недвижимости до момента полной оплаты.

Минусы рассрочки:

• достаточно рискованный инструмент – если стороны не исполняют договор, то за защитой придется обращаться в суд;
• есть риск не получить в срок ожидаемую сумму или не снять в срок обременение;
• все документы сторонам нужно составлять и контролировать очень тщательно, чтобы обезопасить себя от конфликтных ситуаций.

ВАЖНО! Рассрочка автоматически возникнет, если покупатель рассчитывается средствами материнского капитала без использования дополнительных денег. ПФР переводит деньги в течение 2-3 месяцев с даты регистрации прав на квартиру.

Что говорит закон на этот счет

Закон допускает заключение договоров купли продажи квартиры с рассрочкой платежа между частными лицами. В рамках соглашения они вправе установить совершенно любые условия, в частности:

• полную стоимость;
• размер первого взноса;
• график внесения платежей и их размер;
• порядок внесения платежей (наличными, банковским переводом и др.);
• санкции для в случае нарушения требований;
• порядок погашения записи о залоге.

В случае продажи квартиры в рассрочку в силу ст. 488 ГК РФ возникает право залога продавца. Иными словами, до момента полной оплаты на недвижимости будет «висеть» обременение в пользу бывшего хозяина. Данное обременение позволит ему в случае неоплаты договора защитить свои права и получить возмещение за счет реализации квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=18tYn64grXw\u0026pp=ygU60J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQsiDRgNCw0YHRgdGA0L7Rh9C60YMgMjAyMw%3D%3D

Условие о залоге можно отменить, прописав в самом договоре пункт о том, что залог не возникает. Однако на практике продавцы не идут на такие условия, поскольку это лишает их достаточно надежного инструмента защиты.

Что такое залог по своей сути – именно он по смыслу закона и считается ипотекой. Именно в связи с наличием залога квартира, купленная у частного лица, считается приобретенной в ипотеку.

Отложенный платеж касается и приобретения первички. Рассрочка при покупке квартиры в новостройке, как правило, разрабатывается самим застройщиком на выгодных ему условиях.

ДКП с рассрочкой не следует путать с договором аренды квартиры с выкупом жилья. Это разные правовые инструменты, для реализации которых предусмотрены совершенно разные процедуры.

Порядок проведения сделки

Отличие алгоритма заключения и исполнения договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа от обычного ДКП состоит именно в нюансах, связанных с оплатой жилья. Пошагово его можно представить так:

1. Поиск контрагента, проверка документов, предварительное согласование условий. Некоторые на этом этапе предпочитают заключить предварительный договор, однако это не обязательно.
2. Составление и подписание договора купли продажи квартиры с рассрочкой платежа. Этому моменту нужно уделить особое внимание, поскольку именно ДКП станет ключевым документом по оплате до момента полного расчета.
3. Передача жилья по передаточному акту и оплата первого взноса.
4. Передача документов в Росреестр для регистрации. Специалисты одновременно внесут запись о залоге.
5. Оплата в соответствии с графиком рассрочки.
6. После полной оплаты – снятие залогового обременения в ЕГРН.

Используя данный алгоритм можно купить квартиру в рассрочку на вторичном рынке.

Какие документы понадобятся

Для проведения сделки  понадобятся:

• Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа и передаточный акт.
• Документ о праве собственности: свидетельство или выписка из ЕГРН.
• Документ-основание права собственности: ДКП, наследственное свидетельство, дарственная и др.
• Технические бумаги: технический паспорт, кадастровый паспорт (при наличии), документы по перепланировке (если проводилась).
• Подтверждение отсутствия прописанных: справка из паспортного стола, домовая книга и др.
• Подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.
• Согласие супругов сторон на сделку (нотариальное).
• Квитанция госпошлины 2 000 рублей.

В случае, если в сделке присутствуют несовершеннолетние, дополнительно потребуется разрешение органа опеки. В случае продажи доли необходимы доказательства соблюдения преимущественного права сособственников.

Договор продажи квартиры с рассрочкой между физическими лицами: образец 2023 года

Договор с рассрочкой платежа всегда составляется в письменной форме одного документа с подписями обеих сторон. Чтобы его признали заключенным, текст соглашения должен содержать:

1. ФИО сторон, их паспортные данные и места регистрации (по паспорту).
2. Предмет договора – «Продавец продал, а покупатель купил», далее подробное описание квартиры с указанием адреса, площади, количества комнат и другую информацию, необходимую для ее идентификации.
3. Финансовые условия продажи: полная цена квартиры, порядок, сроки и размеры платежей. Это очень важный раздел договора, который необходимо прописать максимально подробно.
4. Если в продаваемой квартире остаются проживать третьи лица – обязательно указывается их перечень.

Дополнительно стороны указывают:

• ссылки на документ-основание возникновения продавца права собственности на квартиру;
• порядок передачи недвижимости и оформления передаточного акта;
• факт возникновения залога и порядок его снятия;
• гарантии об отсутствии обременений и ограничений;
• санкции для за нарушение условий внесения денег;
• другие условия, которые стороны сочтут необходимыми.

ВАЖНО! Продажу с рассрочкой не требуется удостоверять у нотариуса. Достаточно простой письменной формы.

https://www.youtube.com/watch?v=18tYn64grXw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Если возникают трудности с заполнением документа – можно обратиться за консультацией к нашему дежурному юристу, который поможет разрешить возникшие вопросы.

Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в рассрочку можно здесь.

Риски продавца и покупателя

Поскольку рассрочка предполагает совершение отложенных платежей, а не обычный единовременный расчет, то у сторон договора возникают дополнительные риски. Рассмотрим подробнее, как продать квартиру в рассрочку без риска.

При продаже квартиры в рассрочку для продавца возникает риск не получить деньги в срок, обусловленный договором. Недобросовестный покупатель может просто отказаться платить или постоянно ссылаться на бесконечные «уважительные причины». Во избежание этого закон  предусмотрел инструмент залога на недвижимость до момента полного расчета – главное не отменить его условиями договора.

Кроме этого, просрочка оплаты может повлечь:

• начисление процентов на сумму долга;
• возврат квартиры прежнему хозяину.

Риск же для покупателя состоит в том, что продавец станет уклоняться от снятия залога после полной оплаты. Чтобы принудить его к этому, потребуется сохранить все платежные документы, свидетельствующие о своевременном погашении долга, а затем – обратиться в суд.

Налоги

По факту продажи квартиры и получения денег продавец обязан исчислить и уплатить НДФЛ (если он владел квартирой менее установленного срока – 3 или 5 лет). В случае рассрочки моменты получения дохода растягиваются во времени и зачастую попадают на разные налоговые периоды (на разные года).

В этом случае декларировать доход следует последовательно за те годы, в которых он был получен. Вычеты при этом учитываются по желанию налогоплательщика, в соответствии с разъяснением ФНС России от 11.02.2015 № БС-4-11/2049.

Например, если продавец купил квартиру за 4 миллиона рублей, а через год продал за 6, то он обязан уплатить 13% с 2 миллионов рублей. Однако если рассрочка предусматривает выплаты в течение 2 лет по 3 миллиона рублей, то в первый год продавец задекларирует доход 3 миллиона плюс расходный вычет в 3 миллиона, а в следующем – снова доход в 3 млн плюс остаток налогового вычета в 1 млн рублей.

Итак, продажа квартиры с рассрочкой платежа может быть полезна в случае, если покупатель в скором времени (например, в течение полугода) ожидает поступления большой суммы денег.

С другой стороны, если платежеспособность покупателя явно страдает, значит продавцу лучше отказаться от такой сделки.

Решение о применении рассрочки в каждой ситуации участники сделки принимают самостоятельно, взвесив все плюсы и минусы конкретной ситуации.

Если у вас остались вопросы по данной теме, то прояснить все оставшиеся нюансы вы можете на бесплатной консультации с юристом. Запись через онлайн-консультанта.

Также вам рекомендуем узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка, возможно, данный путь решения текущего вопроса с жильем будет более удобен.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Что следует учесть при продаже квартиры в рассрочку?

Приобретение недвижимости — затратная процедура, в связи с чем при невозможности единовременной уплаты полной стоимости жилья граждане прибегают к допустимым законодательством способам, одним из которых является рассрочка.

Внесение денежной суммы частями облегчает покупателю финансовое бремя, а продавец не лишается возможности передать права на жилплощадь из-за отсутствия платежеспособных клиентов.

Выгода и риски сделки

Стороны, заключающие договор рассрочки, идут на это по нескольким причинам. Покупатель:

• получает шанс приобрести квадратные метры дешевле, чем с помощью банковского кредита;
• процесс оформления рассрочки проще ипотечного займа, нет необходимости в оплате страхования жизни и недвижимости;
• при наличии некоторой денежной суммы и ожидании финансовых поступлений в будущем (продажа собственной квартиры, вступление в права наследства и т.д.) рассрочка позволяет получить жилплощадь в пользование уже со дня заключения договора.

Продавцы соглашаются на сделку когда:

• квартира длительное время не продается;
• срочно необходимы деньги;
• у жилья есть недостатки (отсутствие ремонта, обременения и прочее), затрудняющие быструю и выгодную реализацию.

• Подобный способ передачи прав собственности используют строительные компании, недавно появившиеся на рынке и не успевшие заслужить репутацию.
• Риск для обеих сторон заключается в неправильном составлении договора, как следствие, при возникновении форс-мажорных обстоятельств (покупатель перестанет платить за жилье, продавец окажется мошенником) обращение в суд не поможет потерпевшей стороне компенсировать понесенные убытки.
• Подписывая соглашение о рассрочке на приобретение квартиры в строящемся доме, покупатель лишается права оспорить в судебном порядке действия компании — подрядчика, нарушающей срок сдачи дома в эксплуатацию, и прочие причиненные неудобства.

В этом отношении договор долевого участия имеет больше юридической силы при судебном разбирательстве с недобросовестным застройщиком, а потому гораздо выгоднее для приобретающих жилплощадь граждан.

Что предусмотреть при составлении договора?

Подобная договоренность между сторонами допускает возможность вселения покупателя в квартиру сразу после подписания договора (если речь не идёт о жилье в строящемся доме), но распоряжаться ею до полной выплаты стоимости продавцу и оформления жилплощади в собственность квартирант не имеет права.

Договор о приобретении жилья в рассрочку содержит следующие положения:

• ФИО, паспортные данные и сведения о регистрации по месту пребывания участников сделки;
• точную информацию об объекте недвижимости;
• права и обязанности сторон;
• порядок и условия передачи жилплощади и прав на нее;
• покупную стоимость квартиры, размер вынесенного покупателем первоначального взноса, порядок уплаты оставшейся суммы.

Передачу денежной суммы в счёт выплаты стоимости квартиры правильно оформить в качестве задатка, подписав соответствующее соглашение (ст.380, 381 ГК РФ).

В отличие от аванса, при неисполнении продавцом взятых на себя обязательств, ему надлежит выплатить покупателю удвоенную сумму задатка.

При расторжении договора по вине покупателя задаток остаётся у собственника жилья как компенсация понесенных убытков.

1. Уклонение покупателем от обязательств по оговоренным ежемесячным выплатам даёт право владельцу расторгнуть договор и вернуть себе собственность (когда первоначальный взнос был меньше половины стоимости жилья).
2. На каждый день просрочки платежа устанавливается начисление пени, если при подписании соглашения не установлены другие условия.
3. Заключение договора предполагает наличие следующих документов:

• паспорт покупателя и владельца недвижимости;
• нотариально заверенное согласие супружеской половины (когда жилье приобреталось в законном браке);
• подтверждение права собственности (свидетельство, договор купли — продажи, дарения и т.д.);
• технический и кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги.

В случае собственника, не достигшего совершеннолетия, дополнительно прикладывается согласие органов опеки. При совершении сделки от имени владельца третьим лицом, ему надлежит предоставить нотариальную доверенность.

Когда покупатель намерен покрыть часть стоимости жилья деньгами материнского капитала, владельцу недвижимости следует помнить, что внесённые в законодательство поправки разрешают Пенсионному фонду производить выплаты по данному сертификату только после заключения договора о передаче прав собственности на жилое помещение.

Порядок оформления квартиры в рассрочку

Процесс передачи владельцем квартиры в пользование, подразумевающее постепенный выкуп жилья в течение определенного срока, юридически определяется как процесс продажи недвижимости (ст.549-558 ГК РФ) и складывается из нескольких этапов:

• стороны договариваются о передаче жилплощади путем рассрочки;
• устанавливают удобный для обеих сторон способ оплаты;
• проверяют документы на квартиру и фактическое отсутствие условий, делающих заключение договора рассрочки невозможным (эти сведения отражает выписка из Единого государственного реестра, которая предоставляется по запросу собственника);
• составляют и подписывают договор о рассрочке;
• осуществляют передачу жилого помещения на основании соответствующего акта (ст.556 ГК РФ).

В ходе предварительного обсуждения стороны решают, какой способ выплаты стоимости квартиры приемлем:

1. Внесение половины суммы в момент заключения договора и уплата остальной части в течение полугода. Процент в этом случае не начисляется из-за короткого периода рассрочки;
2. Передача продавцу небольшого задатка и разделение оставшегося долга на равные части, выплачиваемые в срок 1-2 года. Процентная ставка по такой рассрочке начисляется в размере 1-3%;
3. Оплата стоимости жилья равными частями в продолжение срока действия договора, при этом внесение первоначальной суммы не подразумевается.

Соглашаясь на сделку, обе стороны рискуют заключить договор с мошенником, которым может оказаться как продавец, так и покупатель. Предусмотреть нюансы, юридически грамотно отразить их в договоре поможет обращение к квалифицированному специалисту с опытом заключения сделок продажи недвижимости в рассрочку.

Немецкая схема: Вместо ипотеки в России могут возродить советские строительные кооперативы

После того как Банк России официально объявил строгие меры в отношении банковской ипотеки с субсидированной ставкой от застройщика и жилищных кредитов с минимальным первоначальным взносом, Правительство РФ заявило о рассмотрении альтернативных методов реализации жилья россиянам без грабительских процентов. Предлагается на законодательном уровне закрепить схемы по приобретению недвижимости через механизм ссудно-сберегательных касс и рассрочек от застройщиков. Эксперты пояснили Лайфу, кто сможет воспользоваться правительственной инициативой.

https://www.youtube.com/watch?v=n2s-h4c72f4\u0026pp=ygU60J_RgNC-0LTQsNC20LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRiyDQsiDRgNCw0YHRgdGA0L7Rh9C60YMgMjAyMw%3D%3D

Согласно правительственной инициативе, озвученной по итогам коллегии Минстроя, одним из инструментов развития спроса на строительном рынке жилья могут стать ссудно-сберегательные кассы. Такой вариант приобретения недвижимости впервые появился в Германии в 1950-х годах и получил распространение во многих странах мира. Похожий вариант был и в СССР, но со своими особенностями.

Механизм ссудно-сберегательных касс такой: желающий купить жильё открывает специальный счёт, куда вносит тот самый первоначальный взнос, который был накоплен для ипотеки. Либо, если собственных средств нет, человек начинает регулярно вносить деньги, пока не накопит на свой взнос.

Ссудно-сберегательная касса на внесённые средства начисляет проценты, близкие к тем, что дают банки по вкладам. Как только на счёте появится определённая сумма, например 50% от стоимости жилья, происходит сделка по регистрации квартиры в собственность гражданина.

При этом с остатком стоимости недвижимости возможны варианты: либо ссудно-сберегательная касса выдаст недостающую сумму под сниженный процент, либо остаток покроет субсидия от государства.

Очевидно, что во втором случае для заёмщиков будут действовать некие специальные условия, скорее всего, связанные с приобретением жилья только в новостройке.

Появится целевое вложение на покупку недвижимости. Фото © ТАСС / Евгений Леонов

Более подробно о возможном механизме работы ссудно-сберегательных касс рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

— Такой опыт существует в некоторых странах, и смысл его в том, что тем, кто собирает свои деньги на ссудном счёте, в итоге предоставят заём на выкуп всей квартиры под льготный процент. Для многих граждан целевое вложение — это хороший вариант.

При этом эксперт подчеркнул, что для реализации этой схемы, возможно, потребуется вносить изменения в действующее законодательство, чтобы гарантировать интересы таких специальных вкладчиков на всю сумму их накоплений.

Второй вариант, который обсуждается как альтернатива дорогой банковской ипотеке, — это квартирный лизинг.

Суть схемы проста: гражданин оформляет понравившееся ему жильё в специальную долгосрочную аренду, в течение которой он погашает платежи, часть из которых идёт на выкуп недвижимости. Как только вся стоимость квартиры будет выплачена, арендатор получит недвижимость в собственность.

Специалисты считают, что данный вариант удобен для тех, кто сейчас живёт на съёмных квартирах и не имеет возможности копить на первоначальный взнос для ипотеки. При этом квартирный лизинг подходит не только как способ продажи новостроек, но и для вторичного жилья.

— Введение рассрочки на вторичном рынке может стать новым эффективным инструментом, который, например, заменит так называемую нулевую ипотеку от застройщиков, фактически уже запрещённую Банком России, — пояснил и.о.

заведующего кафедрой экономики и предпринимательства Государственного университета просвещения Михаил Лавров.

— Кроме того, такой подход создаст дополнительный стимул для граждан улучшать свои жилищные условия, что является общим плюсом для экономики страны.

Для справки: с апреля 2020 года в России была запущена госпрограмма «Льготная ипотека», что резко увеличило спрос на ипотеку и цены на недвижимость. После того как условия программы ужесточили, она стала применяться преимущественно вне столичных агломераций.

Многие застройщики, действующие на рынке Московского региона, в Петербурге и в Ленобласти, отреагировали на снижение притока покупателей введением схем с субсидируемой ипотечной ставкой.

Такие варианты предполагают низкую ипотечную ставку в дружественном застройщику банке за счёт завышения стоимости жилья на 20–30%.

Данные схемы категорически не устроили Центробанк, который заметил, что растёт число заёмщиков, взявших кредиты на квартиры, которые на самом деле не стоят заплаченных за них денег. В итоге ЦБ принял меры для ограничения возможности выдачи таких ипотек.

Более подробно о ситуации с изменениями, которые ждут ипотеку с 1 июня, — в материале Лайфа.

Хуснуллин предложил создать механизм продажи квартир в рассрочку

Правительство изучает разные механизмы для поддержки спроса на ипотеку, включая юридическое оформление продажи квартир в рассрочку. Об этом журналистам заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, передает «Интерфакс».

«Надо на сегодняшний день рассматривать новые механизмы. Сейчас мы смотрим возможность ссудо-сберегательных касс, смотрим возможность, как юридически и на законодательном уровне дать возможность продажи жилья в рассрочку. Считаем, что это тоже позволит удержать спрос», — отметил вице-премьер.

С таким заявление Хуснуллин выступил по итогам совместного заседания коллегии Минстроя и президиума правительственной комиссии по региональному развитию. В ходе заседания, трансляция которого велась на YouTube, он отметил, что власти в июне вернутся к «оценке ситуации» на рынке ипотеки и будут «предлагать меры в зависимости от того, как будет развиваться ситуация».

Замглавы Минстроя Никита Стасишин на этом же заседании призвал не слушать «прогнозы» относительно продления ипотечных госпрограмм. «В прошлом году ряд специалистов, не буду говорить, где они работают, заявили, что льготные ипотечные программы не будут продлены, тем самым спровоцировав ажиотажный спрос.

Единственный человек, который принимает решение о мерах поддержки и продления, — это президент Российской Федерации.

Поэтому, если вы где-то прочитаете, услышите, что какой-нибудь замминистра, губернатор, супераналитик говорит, что у него есть какие-то инсайты, поверьте, нет, никаких инсайтов», — заявил Стасишин.

Программа льготной ипотеки с господдержкой работает с апреля 2020 года. Изначально предполагалось, что она продлится до 2022 года. Однако в декабре 2022 года Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки до 1 июля 2024 года. При этом условия ипотеки изменились — ее ставка увеличится с 7% до 8%.

11 апреля Путин заявил о риске «затоваривания» на российском рынке недвижимости, который «в дальнейшем может привести к сокращению стройки». Он призвал правительство обеспечить устойчивое долгосрочное развитие строительного сектора и поддержать спрос на жилье. 

Общий объем нераспроданного жилья у девелоперов по всей России достигает почти 70 млн кв. м, он растет с середины 2022 года, оценил на начало апреля «Дом.РФ». Всего на стадии строительства в России сейчас около 98 млн кв. м жилья, из которых почти 42 млн кв. м не продано, а 27,6 млн кв. м пока не поступали в продажу, уточнили там.

Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой, отсрочкой платежа между физическими лицами — образец 2023 года

Договор купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа – довольно распространенное явление.

Он оформляется во всех случаях, когда покупатель вносит оплату за квартиру частями: меньшая часть перечисляется до подачи документов на регистрацию, остаток – после регистрации перехода права собственности одной или несколькими частями. По общему же правилу вся сумма за недвижимость должна передаваться продавцу до регистрации.

Рассмотрим, каковы особенности продажи недвижимости в рассрочку между физическими лицами, как правильно составить договор, какие документы потребуются, каковы риски для участников сделки и как происходит регистрация в Росреестре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Когда оформляется договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами актуальна в нескольких случаях:

1. Покупателем выступает знакомый или родственник, и продавец уверен в его платежеспособности и благонадежности, соглашаясь пойти навстречу.
2. Продается неликвидное жилье. Чтобы продать его быстрее, собственник соглашается на любые условия, если до этого потенциальных покупателей было мало.
3. Покупатель предложил хорошую цену и договорился с продавцом об отсрочке или рассрочке.

Примечание: рассрочка предполагает «разбивание» всей суммы на несколько частей. Платежи могут вноситься еженедельно, ежемесячно, ежеквартально – все на усмотрение сторон. Это нужно указать в договоре. Отсрочка же подразумевает внесение задатка до регистрации, и оставшейся части – после. Реже продавцы соглашаются на уплату полной стоимости после регистрации.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности договора купли-продажи в рассрочку

Главное отличие купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа от продажи недвижимости по стандартному договору заключается в том, что Росреестр до исполнения обязательств накладывает обременение. Регистратор ссылается на п.5 ст. 488 ГК РФ, согласно которой до внесения полной суммы покупателем квартира находится в залоге у продавца.

Какие есть отличительные черты у купли-продажи с рассрочкой платежа:

1. Отсрочка или рассрочка обязательно указываются в договоре купли-продажи (далее – ДКП).
2. До полного погашения задолженности недвижимость будет в залоге у бывшего собственника (продавца).
3. В ДКП всегда вписывается срок полного погашения задолженности.
4. К ДКП можно составить график платежей, если по договоренности сторон они приходятся на разные даты.

Важно! Если приобретаемая недвижимость в ипотеке (залоге), оформить ДКП с рассрочкой или отсрочкой получится лишь в том случае, если покупатель внесет задаток, равный размеру долга, а продавец перечислит его на счет кредитора. Обременение снимается в течение трех рабочих дней.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Как оформить договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с рассрочкой платежа состоит из нескольких этапов:

1. Стороны приходят к устному соглашению о стоимости жилья, порядке и сроках уплаты.
2. Составляется договор минимум в трех экземплярах. По одному остается у покупателя и продавца, третий передается регистратору. Если вносится задаток, продавец подписывает расписку о получении. Передаточный акт оформляется отдельно.
3. Подаются документы на регистрацию перехода права собственности. Это можно сделать напрямую в Росреестре или через МФЦ. Присутствие обеих сторон обязательно, но интересы покупателя или продавца может представлять третье лицо по нотариальной доверенности.
4. После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН.
5. После полного погашения задолженности обе стороны приходят в МФЦ или Росреестр. Заполняется заявление, представляется расписка продавца о получении полной стоимости от покупателя.
6. Регистратор снимает обременение.

Отслеживать статус заявления можно на официальном сайте Росреестра. Когда все документы будут готовы, регистратор отправит сторонам СМС-уведомления. Но дату готовности можно посмотреть и в уведомлении, оно выдается при подаче документов на регистрацию.

Содержание и образец договора

Крайне важно правильно оформить договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой или рассрочкой платежей.

Какая информация обязательно указывается:

1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации сторон.
2. Сведения о недвижимости: наименование, адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
3. Стоимость квартиры.
4. Порядок оплаты: ежемесячно, еженедельно, ежеквартально, по конкретным числам, и пр.
5. Способ оплаты: наличными, через банк.
6. Реквизиты банковского счета, на который покупатель должен перечислять деньги.
7. Сведения о зарегистрированных лицах, срок снятия с регистрационного учета.
8. Права и ответственность сторон за неисполнение обязательств.
9. Условия изменения или расторжения ДКП.
10. Дата составления, подписи покупателя и продавца.

Важно! В ДКП можно предусмотреть неустойку за задержку платежей покупателем. Ее размер определяется сторонами. Если величина неустойки не указана, будут применяться положения ст. 395 ГК РФ с учетом ключевой ставки ЦБ РФ.

Образец договора и передаточного акта

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса?

Нотариальное удостоверение ДКП требуется, если в качестве продавца выступает несовершеннолетнее лицо, или отчуждается доля в праве собственности не в пользу другого владельца. В остальных случаях обращаться к нотариусу необязательно.

Стороны могут по своему усмотрению посетить нотариуса, чтобы минимизировать риски. В таком случае документы на регистрацию подаст он, и идти самостоятельно в Росреестр или МФЦ не придется.

Документы

При обращении в Росреестр понадобится:

• Подписанный ДКП.
• Техпаспорт.
• Правоустанавливающий документ продавца на квартиру: дарственная, другой ДКП, свидетельство о наследстве, договор мены.
• Акт приема-передачи.

Также при купле-продаже недвижимости с рассрочкой платежа или без таковой продавец должен представить выписку из домовой книги, чтобы подтвердить отсутствие зарегистрированных граждан. Понадобятся и справки об отсутствии долгов по ЖКУ. Но для Росреестра эти документы не нужны.

Госпошлина

Пошлину для Росреестра платит покупатель – 2 000 руб. В некоторых отделениях ее можно оплатить на месте с банковской карты. Если для оплаты есть только наличные, сотрудник ведомства выдаст квитанцию, по ней внести деньги можно через терминал или отделение банка.

Сроки регистрации

При подаче документов регистратору напрямую на регистрацию уходит до 9 рабочих дней, через МФЦ – 7 рабочих дней. Если документы отправляет нотариус, срок сокращается до трех рабочих дней.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Риски при рассрочке платежа в договоре купли-продажи

Риски есть для обеих сторон. Продавец, соглашаясь оформить договор покупки в рассрочку, может столкнуться с несвоевременным внесением платежей покупателем.

Для покупателя также есть риск. При несвоевременном выполнении обязательства согласно договору, на основании ст. 811 ГК РФ продавец может потребовать досрочного внесения всей суммы с процентами.

В договоре можно самостоятельно указать, что при невнесении платежей он расторгается. Недвижимость возвращается продавцу, а деньги – покупателю.

Мнение юриста: на практике реализовать досрочный возврат проблематично. Даже если суд удовлетворит исковые требования, с покупателя будут списывать минимальные суммы. В итоге процедура может затянуться на несколько лет.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли купить квартиру в рассрочку, если она приобретается взамен другого жилья ребенку?

Нет, орган опеки вряд ли одобрит такую сделку. Для продажи жилья ребенка потребуется его разрешение и предварительный ДКП на другую недвижимость, приобретаемую вместо продаваемой. По ДКП для несовершеннолетнего есть риск, что родители не смогут выплачивать деньги продавцу, и в итоге он вовсе останется без жилплощади.

Продал квартиру по ДКП в рассрочку, теперь хочу ее вернуть себе. Покупатель исправно платит. Как мне расторгнуть договор?

Если оснований для расторжения нет, даже суд не расторгнет ДКП. Это возможно лишь в том случае, если покупатель нарушает график платежей, договор составлен под влиянием угроз.

Нужно ли согласие супруга на продажу с рассрочкой платежа? Квартира куплена в браке.

Да, нотариальное согласие обязательно. Иначе супруг сможет оспорить сделку в течение 1 года с момента, когда ему стало о ней известно.

Купили по договору купли квартиры в рассрочку с мужем. Сейчас думаем разводиться. Как будет делиться имущество?

До погашения рассрочки квартира в залоге у продавца, продать ее не получится, либо придется брать его согласие. Скорее всего, суд решит выделить доли, а долг поделить согласно присужденным долям.

Когда регистрируется право собственности по ДКП недвижимости в рассрочку на покупателя?

Право собственности переоформляется сразу же после подачи документов на регистрацию. Одновременно регистрируется обременение в пользу продавца. Оно снимается после полного расчета.

Заключение эксперта

1. Договор рассрочки платежа за квартиру оформляется довольно часто, наибольший риск такая сделка представляет для продавца.
2. Порядок и график внесения платежей стороны определяют по своему усмотрению.
3. До погашения задолженности по ДКП с рассрочкой или отсрочкой квартира находится в обременении у продавца. Снять его можно, представив регистратору расписку о получении полной суммы, и заявление.