По оценке компании «Дом.РФ», более 95% российского рынка аренды находится в теневом секторе, то есть владельцы сдаваемой внаём недвижимости предпочитают не платить налоги с доходов.

Однако при возникновении малейших разногласий между квартиросъёмщиками и хозяевами недвижимости последние в качестве решающего аргумента требуют немедленно освободить помещение под угрозой выселения при помощи полиции.

В прошлые годы эта схема работала прекрасно, так как и правоохранители, и суды учитывали право собственника на неприкосновенность своей недвижимости, а значит, если нет зарегистрированных правоотношений, то без согласия владельца никто в его квартире находиться не может. Но в этом году всё изменилось — и просто выселить квартирантов уже не получится.

Во-первых, теперь по закону для досрочного расторжения договора по инициативе владельца существует закрытый перечень случаев, в который входят: доказанная неуплата арендных или коммунальных платежей за шесть месяцев; разрушение или порча арендатором квартиры; использование арендатором жилья не по назначению.

Во-вторых, Конституционный суд РФ постановил, что если краткосрочный договор найма, по сути, таковым не является (например, заключён на 11 месяцев, а по факту длится больше, «прикрытие» упоминания об автоматическом продлении уже не действует), то законно расторгнуть такое соглашение можно только при соблюдении определённой процедуры уведомления, но при этом не должен быть нарушен принцип добросовестности.

Законодатели и эксперты считают, что новации уже сильно повлияли на рынок серой аренды недвижимости: он начал сокращаться.

— С начала этого года суды стали чаще удовлетворять жалобы о необоснованном выселении и взыскивать с владельцев недвижимости ущерб. Это происходит в случае отсутствия договора, в котором нет чётких формулировок о порядке расторжения.

Если же наём фактически длился более 11 месяцев и это не было зарегистрировано, то такой договор признаётся фиктивным, то есть недействительным.

Соответственно, к хозяину недвижимости возникают вопросы соблюдения не только гражданского, но и налогового законодательства, — рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин.

Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде. Фото © Shutterstock

До начала текущего года многие из тех, кто сдаёт квартиры внаём, предпочитали заключать договор со своими жильцами только на 11 месяцев.

Ведь в противном случае по закону они обязаны регистрировать возникшие правоотношения в Росреестре и с получаемого дохода платить налоги, а у квартиросъёмщиков после регистрации такого договора возникает приоритетное право на перезаключение соглашения на новый срок, что, как правило, не очень нравится владельцам сдаваемой в аренду недвижимости.

Схема с 11-месячным договором многие годы работала безотказно, но в 2023 году она перестала защищать интересы собственников и стала для них ловушкой. Налоговики самых крупных российских городов стали регулярно мониторить интернет-площадки и отмечать, у кого из владельцев «сдаваемых адресов» нет налоговых поступлений от доходов по аренде.

За отсутствие таких платежей в казну собственнику вполне может «прилететь» извещение с требованием перечислить НДФЛ за последние три года, плюс штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ (от 1000 рублей до 30% от недоимки) и плюс штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная, при этом факт умысла выясняет сама налоговая.

Причём народный аргумент «пусть докажут» больше не работает. Закон дал налоговой право выставлять претензии расчётным путём, а несогласный с выводами ФНС гражданин должен оспаривать их в суде, что крайне хлопотно.

https://www.youtube.com/watch?v=jdagDNDvYCk\u0026pp=ygVG0J_RgNC-0LbQuNCy0LDQvdC40LUg0LIg0LDRgNC10L3QtNC-0LLQsNC90L3QvtC5INC60LLQsNGA0YLQuNGA0LUgMjAyMw%3D%3D

Вступили в силу новые Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учёта — документ, который определяет порядок оформления постоянной регистрации по месту жительства и временной по месту пребывания. И арендаторы стали массово оформлять регистрацию своих несовершеннолетних детей по месту их проживания в съёмных квартирах.

А владельцам квартир, кто пытается этому препятствовать, всё доходчиво объясняют в органах регистрационного учёта, отмечая, что, во-первых, оформление временной регистрации — это обязанность россиян, а не право, и, во-вторых, родители детей, которые получают регистрацию по факту своего проживания, имеют законные основания проживать совместно со своими детьми, если это не отменено специальным решением суда.

Само собой, выселить ребёнка и его родителей, просто указав им на дверь, теперь тоже не получится. Если арендаторы пожалуются в органы надзора, то хозяевам квартиры предстоит длительное разбирательство сразу в нескольких инстанциях.

— Выселение квартиросъёмщиков без привлечения судебных приставов сейчас практически исключено, — заверяет старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов.

— Любые самостоятельные действия владельца квартиры по поводу выдворения непонравившихся арендаторов вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированного договора могут быть трактованы как самоуправство, за которое предусмотрена ответственность вплоть до уголовной.

Не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником. Фото © Shutterstock

А вот квартиросъёмщики расторгать договор в одностороннем порядке — могут. Правда, для этого им надо подтвердить факт предоставления для найма помещения, не отвечающего санитарным нормам. Дело в том, что в силу пункта 126 СанПиН 2.1.

3684-21 не допускается проживание в помещении, которое содержится в антисанитарном состоянии, а ответственность за содержание жилья в надлежащем виде закреплена за собственником.

Продвинутые квартиранты это прекрасно знают и в случае обнаружения в квартире, например, тараканов или плесени вполне могут затребовать у хозяев помещения вернуть депозит и часть арендной платы. И в этом случае жилинспекция и суд будут на стороне несостоявшихся нанимателей.

— В области жилищной аренды сейчас действовать вне законодательных правил уже не получится, — заявил депутат Госдумы Александр Толмачёв.

— В этом году суды часто взыскивают с владельцев квартир убытки в пользу нанимателей, возможно, для упрощения регулирования сферы жилищного найма уже требуются новые законодательные инициативы, облегчающие внесудебное решение вопроса.

Но это будет применимо только к тем собственникам жилья, которые выплачивают налоги за сдачу квартир в аренду.

Для комментирования авторизуйтесь!

Базовые правила для собственников и нанимателей жилья

Адвокат АП Московской области, адвокатский кабинет № 3006 Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями. Они помогут проживающим разобраться в своих правах и обязанностях, а также избежать штрафов

С 1 марта 2022 г. начнут действовать новые правила пользования жилыми помещениями1. Они мало чем отличаются от нынешних, и все же обсудить основные правила не помешает, хотя бы потому, что их нарушение может повлечь административную ответственность.

Правила пользования жилыми помещениями должны быть известны всем, кто использует помещения на одном из законных оснований – на праве собственности или праве пользования (по договору социального найма, договору найма помещения фонда социального использования и др.).

Напоминаем, что если вы переехали в другой субъект РФ и находитесь там более 90 дней, то вы обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Эта регистрация не отменяет вашу «постоянную» регистрацию и может быть необходима при записи ребенка в школу, устройстве на работу, получении пособий, пенсии и т.д.

Проживание гражданина РФ в жилом помещении без регистрации по месту пребывания либо допущение этого нанимателем или собственником помещения, равно как нарушение правил регистрации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г.

№ 713, влекут наложение административного штрафа на этого гражданина, нанимателя или собственника (ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

При этом можно не регистрироваться, если после переезда не изменился субъект РФ либо если вы переехали из Москвы в Московскую область, из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область, из Севастополя в Республику Крым или обратно, т.е. из области в город, из Крыма в Севастополь (ст. 5 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1).

Кроме того, с 28 февраля 2021 г. административная ответственность за отсутствие регистрации по месту пребывания не грозит:

• супругам нанимателя или собственника жилого помещения, зарегистрированного в нем;
• детям (усыновленным тоже);
• подопечным;
• супругам детей;
• родителям и усыновителям;
• опекунам и попечителям;
• супругам родителей;
• родным братьям и сестрам;
• бабушкам и дедушкам;
• внукам.

• Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями (ст. 17 ЖК РФ). (За систематическое нарушение прав других жильцов дома жилье недобросовестного соседа может быть продано с публичных торгов с выплатой ему вырученных средств. А если квартира принадлежит муниципалитету, соседа могут выселить. Подробнее об этом рассказано в статье «Проблемные соседи»).
• Жилое помещение предназначено в первую очередь для проживания в нем граждан. А потому в нем недопустимо размещение промышленных производств и осуществление миссионерской деятельности. Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. По сообщению Роспотребнадзора, в 2013–2016 гг. в Москве значительно возросло количество обращений граждан с жалобами на размещенные в жилых домах хостелы. Нарушение общественного порядка, шум, беспокойство жителей домов из-за постоянной смены проживавших в этих хостелах гостей привели к внесению поправки в ст. 17 Жилищного кодекса – так был установлен запрет на размещение гостиниц в жилых помещениях.
• Предпринимательскую деятельность в квартире разрешается осуществлять, но делать это может только собственник. И даже если он заключит трудовой договор с другим лицом, этот человек не приобретет право осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении собственника-работодателя.
• Собственник должен обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Не допускается самовольное переустройство или перепланировка квартир. Физическому лицу за самовольную перепланировку может быть назначен штраф в размере до 2,5 тыс. руб. Это гораздо меньше, чем пришлось бы заплатить за такое нарушение ИП или юридическому лицу, – 40–50 тыс. руб. Однако при назначении штрафа суд также обяжет гражданина привести помещение в первоначальное состояние, что устраняет любые возможные выгоды от самовольной перепланировки. Вот вам реальный пример: владелец квартиры в многоквартирном доме соорудил на крыше бассейн, поставил деревья в кадках, кресла и лежаки. Из-за небезопасности конструкций и возможности причинения вреда при их падении с высоты многоэтажного дома Госжилинспекция приняла решение о демонтаже зоны отдыха. Общая сумма штрафов составила 300 тыс. руб. Решили увеличить количество розеток, возвести новую стену или прорубить дверной проем? Такая «реконструкция» должна быть согласована. Читайте об этом в материале «За самовольную перепланировку помещений МКД будут штрафовать по-новому»).
• Собственник обязан нести расходы на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме. Он должен платить за капитальный ремонт здания, управление домом, текущий и капитальный ремонт общего имущества, оплачивать в срок коммунальные услуги. (Собственники квартир могут оплачивать ремонтные работы частично и в отдельных случаях вовсе не платить, а также проверить, как потратят их деньги, и сдвинуть сроки проведения капремонта – об этом мы рассказали в статье «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта»). Пункт 17 Правил пользования жилыми помещениями предусматривает, что члены семьи собственника имеют равные с ним права. При этом они обязаны использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность, нести расходы на содержание помещения и общего имущества в доме.

Перечень обязанностей нанимателя жилого помещения по договору соцнайма шире, чем у собственника. Он обязан:

• использовать жилое помещение по назначению – для проживания;
• соблюдать права проживающих в этом помещении граждан, соседей;
• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии;
• немедленно принимать меры к устранению обнаруженных неисправностей (например, при возникновении проблем с электричеством или водопроводом);
• допускать в заранее согласованное время уполномоченных наймодателем лиц, представителей органов государственного контроля для осмотра состояния жилого помещения, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

При этом наниматель имеет право: требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в доме и предоставления коммунальных услуг; а также с согласия членов семьи и наймодателя вселять в помещение иных лиц, разрешать безвозмездное проживание в помещении гражданам в качестве временных жильцов и сдавать помещение в поднаем.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию жилым помещением.

1 Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2021 г. № 1498, Приказ Минстроя России от 14 мая 2021 г. № 292/пр.

Как правильно оформить договор аренды квартиры: обязательные пункты в 2023-м

senivpetro (Freepik)

Нужен ли договор? Как правильно оформить аренду? Что должно быть в договоре аренды квартиры? Эти вопросы беспокоят как арендаторов, которые хотят защитить своё имущество, так и собственников, переживающих за свои деньги и права. Заключение правильно оформленного договора позволяет избежать многих возможных проблем.

Рассказываем, чем отличается договор найма от договора аренды, какие бумаги нужно подписывать и надо ли их регистрировать в Росреестре.

Обновлено 18 ноября 2022 года.

В соответствии с законами РФ, человек, владеющий недвижимостью, имеет право легально сдавать её в аренду. Порядок оформления документации зависит от того, происходит ли заключение договора между физическими или между юридическими лицами.

Но не все владельцы любят официально оформлять отношения, ошибочно полагая, что это убережёт их от налоговой ответственности. И очень зря: этот документ позволяет избежать как простых противоречий, так и серьёзных судебных разбирательств. А вот от необходимости платить налог с дохода отсутствие договора как раз не избавляет.

Договор найма жилого помещения – это взаимный возмездный договор, заключённый между собственником или управомоченным лицом (наймодатель) и лицом, желающим использовать это помещение для проживания в течение определённого времени (наниматель). Это может быть как квартира, так и жилой дом, часть дома или комната.

В чём разница между договором найма и договором аренды?

Договор аренды заключается, только если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо. В таком случае предметом договора может быть не только жилая, но и коммерческая недвижимость. Поэтому стоит всегда обращать внимание на заголовок документа. Если он неверный и вместо найма будет обозначена аренда, это повлечёт за собой проблемы в случае возникновения спорных моментов.

В договоре можно описать практически любые материальные отношения собственника и жильца. Но есть базовые моменты, пренебрегать которыми точно не стоит.

Со стороны наймодателя:

• наймодатель обязуется предоставить нанимателю свободное жилое помещение и имущество в пользование;
• обеспечить, чтобы на момент заключения договора найма были выполнены следующие условия: квартира не сдана внаём, не заложена; имеется законное право сдавать квартиру нанимателю, есть  альтернативное место проживания на весь срок найма;
• наймодатель обязуется поддерживать все элементы и технические системы квартиры, а также оборудование в ней в исправном и безопасном состоянии в течение всего срока найма и немедленно организовать ремонт любого из них за свой собственный счёт в случае неисправности или поломки, при условии, что они не были вызваны виной нанимателя или проживающих в квартире лиц. Очень важно прописать этот момент, чтобы не возникло споров при аварийных ситуациях;
• обязуется обеспечивать предоставление коммунальных услуг;
• наймодатель имеет право посещать квартиру единожды, предупредив нанимателя о таком посещении за 24 часа по телефону или адресу электронной почты. Бывают случаи, когда наймодатель настаивает на внеурочных проверках. Это прямое вторжение в частную жизнь и нарушение договора, которое должно пресекаться.

Со стороны нанимателя:

• наниматель обязуется использовать квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии, включая находящееся в нём имущество и оборудование;
• обязуется полно и своевременно информировать наймодателя по всем существенным вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к квартире;
• наниматель не имеет права проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в квартире без письменного разрешения наймодателя;
• обязуется своевременно вносить оговоренную арендную плату за пользование помещением.

Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой

Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.

https://www.youtube.com/watch?v=jdagDNDvYCk\u0026pp=YAHIAQE%3D

Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.

Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (до пяти лет). При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок.

Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, возникают свои нюансы. Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположном случае уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба.

Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре.

Про страховые депозиты (денежный залог) следует сказать отдельно. Это давно закрепившаяся практика, доказавшая свою эффективность в спорных вопросах.

Чаще всего размер страхового депозита соответствует размеру месячной аренды, однако это напрямую зависит от количества и уровня имущества и оборудования, которое сдаётся вместе с квартирой. Денежный залог – своеобразная страховка собственника, позволяющая за её счёт компенсировать ущерб, нанесённый арендатором.

Если же ущерба не было и договор расторгается по истечении срока, депозит возвращается нанимателю в полном объёме или же идёт в счёт последнего месяца проживания (если такое предусмотрено договором).

• Прежде чем подписать договор аренды недвижимости, владельцу жилья и арендатору стоит тщательно проверить документы друг друга.
• Первое, что необходимо уточнить арендатору: точно ли собственник является собственником и имеет ли право сдавать данную недвижимость.
• Документы, которые необходимо запросить у наймодателя:

• паспорт, чтобы убедиться, что человек – именно тот, что указан в правоустанавливающих документах на собственность;
• один из следующих документов: выписку из ЕГРН (желательно не старше 6 месяцев), свидетельство о праве собственности (стоит отметить, что подобные документы выдавались до 15 июля 2016 года); договор купли-продажи, договор мены или же решение суда о принадлежности имущества. (Если договор подписывается не собственником, а его представителем, необходимо приложить доверенность, подтверждающую, что представитель имеет право на подписание договора найма и получение в дальнейшем денежных средств от лица собственника). Стоит уточнить, что в выписке из ЕГРН может быть указано, что собственник у квартиры не один. В таком случае желательно, чтобы при подписании договора присутствовали все собственники квартиры или же в договоре должно быть прописано, что наймодатель гарантирует их согласие;
• несколько последних квитанций об оплате коммунальных услуг. Стоит проверить, нет ли задолженности за квартирой, а если есть – собственник обязан её погасить до момента подписания документов.

Документы, которые необходимо запросить у нанимателя: чаще всего единственный документ, который требуется, – это паспорт. Можно проверить его подлинность на сайте МВД, а также убедиться, что человек не находится в розыске. Помимо того, стоит обратить внимание на прописку. Если арендатор прописан в другом регионе, ему понадобится временная регистрация.

По закону, владелец обязан зарегистрировать своих квартирантов. Многие боятся этой процедуры, но она ни на что не влияет, её можно отменить в любой момент (регистрация аннулируется в одностороннем порядке по желанию владельца), и никаких прав на жилплощадь арендатор не приобретает.

Самый простой способ оформить временную регистрацию – обратиться в МФЦ обеим сторонам (необходимо личное присутствие) с двумя паспортами и справкой из ЕГРН.

Типовой бланк договора аренды можно скачать в интернете. Но зачастую представленные образцы не включают важные пункты. Давайте подытожим те, которые обязательно должны присутствовать:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды (обычно договор заключают на 11 месяцев, а потом, при необходимости, продлевают. По закону, договор сроком менее чем на 1 год не подлежит регистрации в Росреестре. Именно по этой причине большинство предпочитает заключать их именно на такой срок. Юридически этот документ имеет такую же силу, как и официально зарегистрированный);
• права и обязанности сторон (которые мы подробно рассмотрели выше);
• арендная плата и размер страхового депозита;
• каким образом производится расчёт (по каким числам, наличными или переводом на банковскую карту);
• условия повышения арендной платы (обычно в договоре прописывают чёткие условия повышения арендной платы: например, не чаще раза в год или же конкретную схему процентного соотношения от уровня инфляции. Последнее – достаточно сложно и легко оспаривается в судах, поэтому практикуется крайне редко);
• оплата коммунальных услуг (обычно квартиранты оплачивают электроэнергию, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии. Остальное оплачивается собственником);
• условия досрочного прекращения договора (договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает или же нарушает условия. Очень важно подробно прописать эти условия, чтобы наниматель не оказался на улице из-за прихоти собственника, а собственник не лишился арендной платы из-за нарушенных квартирантом обязательств. Об одностороннем расторжении договора необходимо предупреждать не позже чем за месяц. Если стороны не приходят к соглашению, вопрос решается через суд);
• штрафные санкции (пени при задержке оплаты арендатором);
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

В России достаточно редко происходят разбирательства между собственниками и арендаторами в суде. Чаще всего подобные вопросы решаются посредством переговоров, к сожалению, не всегда удачных для одной из сторон. Поэтому подробный и тщательно составленный договор найма позволит сэкономить силы обеих сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=pYSzsYfgSrU\u0026pp=ygVG0J_RgNC-0LbQuNCy0LDQvdC40LUg0LIg0LDRgNC10L3QtNC-0LLQsNC90L3QvtC5INC60LLQsNGA0YLQuNGA0LUgMjAyMw%3D%3D

Сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости берёт на себя всё. Собственник заключает договор и сразу начинает получать деньги, а Аренда ищет и проверяет жильцов. Ни дня простоя: в среднем жильцы находятся за 10 дней, а сервис возмещает до 1 месяца поиска арендаторов. Кликайте на блок, чтобы узнать подробнее о Яндекс.Аренде.

Платим собственнику, пока ищем жильцов!

Все квартиры от Яндекс Аренды

Кс решал, когда наем жилья можно приравнять к гостиничным услугам — новости право.ру

У предпринимателя Павла Бахирева есть однушка в историческом районе Пскова. Он приобрел ее в 2019 году и стал сдавать посуточно. Для этого он зарегистрировал специальный вид деятельности: «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

В дальнейшем он официально заключал договоры с нанимателями, платил налоги. Этот бизнес, которым мужчина занимался вместе с супругой Ольгой, доставлял неудобства соседям.

Один из них, Матвей Козин*, подал в суд на Бахирева и Юнону Воронцову* — еще одну предприимчивую соседку, которая тоже сдавала свою квартиру.

Практика КС рассмотрит жалобу на запрет тратить маткапитал на ремонт квартиры

Истец указал, что ответчики оказывают гостиничные услуги. Для продвижения своего дела они использовали сайты «Авито» и booking.com, размещая объявления о сдаче жилья. При этом квартиры не переводили в нежилой фонд, в них нет отдельного входа.

А значит, туристы заходят через общие площади дома, шумят, веселятся, в том числе и ночью. Из-за этого соседи несколько раз вызывали полицию. По мнению Козина, Бахирев и Воронцова использовали квартиры как мини-гостиницы.

Истец полагает, что это нарушает жилищные права его самого и других соседей, угрожает их жизни и безопасности.

Всё делают по закону

Воронцова никак не возражала, а вот Бахирев не согласился с Козиным. Он сослался на Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (сейчас, по данным «Консультант Плюс», документ утратил силу. — Прим. ред.). 

Согласно акту, гостиница, отель — это имущественный комплекс, который состоит из здания или его части. Там размещают гостей, как правило кормят их. Еще обычно в гостинице есть оборудование и для других дополнительных услуг. У Бахриева же нет имущественного комплекса в доме и на его территории. Соответственно, он не оказывает гостиничные услуги.

Мужа поддержала и его супруга. Она отметила, что в законе нет указания на минимальный срок для сдачи квартир. При ведении бизнеса они устанавливают личности нанимателей, заключают с ними договоры, платят налоги. То есть работают по закону.

Разные позиции судов

Псковский городской суд удовлетворил иск. Бахиреву и Воронцовой запретили использовать квартиры под гостиницы (дело № 2-2986/2020). Суд отметил, что жильцы пользуются квартирами непродолжительное время, а расчетный период — сутки.

Первая инстанция обратила внимание, что из договоров Бахирева с нанимателями следует: квартиру сдают с мебелью, аксессуарами, бытовой техникой, посудой, кухонными принадлежностями, постельным бельем и полотенцами, помещение убирают. Кроме того, указывают время заезда и выезда. В результате суд заключил, что квартиры используют для гостиничных услуг.

У апелляции было другое мнение. Псковский областной суд отказал в иске, сославшись на то, что временное проживание людей в квартире Бахирева не создает угрозу жизни и безопасности соседей.

Это не нарушает их права (дело № 33-269/2021). Кассация не согласилась с таким выводом и направила дело на пересмотр в апелляцию. Во второй раз акт первой инстанции оставили в силе.

Этот вывод на втором круге поддержала и кассация (дело № 8Г-24892/2021).

Нарушили права собственника

Бахирев не сдался и попытался обжаловать выводы нижестоящих инстанций в Верховном суде, но его просьбу там не стали рассматривать. Тогда он обратился в Конституционный суд, который сегодня исследовал его обращение. Предприниматель оспаривает ч. 3 ст. 17 ЖК.

По этой норме жилье нельзя использовать как гостиницу. По мнению Бахирева, это правило противоречит Конституции, а именно, необоснованно ограничивает свободу частной собственности. В жалобе (есть в распоряжении редакции. — Прим. ред.

) предприниматель отметил: с точки зрения бизнеса, гостиница — это предприятие, которое предлагает потребителям сервис и удобства, сдавая помещение для проживания в отеле, то есть гостиничный номер. Суды решили, что Бахирев использует квартиру именно как номер в гостинице.

Но по мнению предпринимателя, это нелогично, поскольку гостиничный номер — всегда часть гостиницы, а суд же установил, что у его квартиры нет признаков гостиницы. Иначе говоря: 

• гостиничные услуги можно оказывать только в гостинице или в месте с признаками таковой;
• гостиничный номер не может существовать отдельно от гостиницы.

А значит, приравнивать посуточную аренду к гостиничным услугам абсурдно.

https://www.youtube.com/watch?v=pYSzsYfgSrU\u0026pp=YAHIAQE%3D

На заседании в КС адвокат Бахирева Владимир Цвиль подчеркнул, что его доверитель официально сдает квартиру в наем. Он устанавливает личности временных жильцов, оценивает их цели.

Как правило, в его квартиру заселялись семьи с детьми и люди, которые приезжали на лечение и в командировку, рассказал юрист. Цвиль сказал, что ни нанимателей, ни наймодателя не привлекали к ответственности за нарушение жилищных прав.

В суде претензия соседа заключалась именно в посуточности найма и частой смене жильцов. Еще адвокат поделился, что договорах найма тоже не было информации об оказании услуг.

Суд обратил внимание на непродолжительность найма, но не указал срок, после которого он становится законным, отметил Цвиль. В законе нет нормы, где прописан срок коммерческого найма, а значит, отличить наем от гостиничного размещения по этому параметру сложно.

«Ограничить минимальный срок договора может только законодатель. Поскольку он до сегодняшнего дня этого не сделал, суды не могут самостоятельно вводить такие ограничения», — объяснил юрист.

В итоге есть противоречие между возможностью снять квартиру на короткий срок и запретом на это, и оно зависит от того, по каким критериям суд попытается понять, ведется ли гостиничная деятельность, считает адвокат. Он объяснил: Бахирев сомневается, что ч. 3 ст.

17 ЖК соответствует Конституции в той мере, которая позволяет судам приравнивать непродолжительный наем к запрещенной в жилье гостиничной деятельности. Наймодатель тоже заинтересован в том, чтобы сохранить добрые отношения с соседями и найти порядочных жильцов.

Судья Гадис Гаджиев спросил: 

— Вы полагаете, что гостиничные услуги могут оказывать только гостиницы? И у судов нет права установить, что фактически стороны находятся в ином гражданском правоотношении? 

— Конечно, гостиничные услуги должны оказываться в гостиницах. Сам по себе срок договора не может быть критерием, чтобы выявить гостиничную деятельность. Остальные признаки действительно может устанавливать суд, но не срок, — уточнил позицию Цвиль.

— Как вы считаете, может ли КС оценивать фактические обстоятельства, которые установил суд в этом деле? — спросил судья. 

— Переоценка доказательств — это не задача КС. Поэтому я обращал внимание, что в основе правовой позиции судов по делу заявителя лежит именно критерий срока. Все остальное, на наш взгляд, — это попутно сказанное, — ответил адвокат.

Судья Людмила Жаркова поинтересовалась, сдавал ли Бахирев в наем свою квартиру, пока не вступило в силу решение первой инстанции. Цвиль ответил, что не знает, но сейчас помещение сдают на более длительный срок. «Не посуточно, а на несколько месяцев», — уточнил юрист.

Пресечь злоупотребления и оценивать мнимость сделок

Затем слово дали полномочному представителю Госдумы в КС Юрию Петрову. Он отметил, что КС неоднократно указывал: право собственности не абсолютно. Его можно ограничить, чтобы защитить интересы других лиц. Запрет оказывать гостиничные услуги в жилых домах ввели, чтобы пресечь злоупотребления.

Чиновник обратил внимание: при этом такой запрет не направлен на то, чтобы ограничивать право собственника распоряжаться своим жильем. Главное, чтобы наем с комплексом прилагаемых к нему услуг не соответствовал гостиничным услугам, уверен Петров. По мнению заявителя, суды безосновательно признали наем идентичным гостиничным услугам.

Судам нужно конкретизировать, при каких параметрах наем жилого помещения будет идентичен гостиничным услугам. Обобщить практику по этому вопросу может ВС, сказал представитель Госдумы.

И заключил, что оспариваемое правило не противоречит Конституции: если при коммерческом найме нет признаков гостиничных услуг, то эта норма не приравнивает наем к услугам гостиниц.

Полномочный представитель президента в КС Александр Коновалов пояснил, что КС в определении от 21 июля 2022 года №1945-О уже отмечал: в ч. 3 ст. 17 ЖК нет неопределенности.

Коновалов сказал, что судам следует оценивать мнимость или притворность сделок, которые заключают, чтобы скрыть реальные правоотношения между сторонами.

Когда субъект сдает жилье по коммерческому найму на короткий срок без наличия у него специального статуса гостиницы, от которого собственник фактически уклоняется, возникают угрозы:

• Для потребителей услуги, которым не к кому обратиться, если нарушают их права.
• Для людей, которые окружают собственника, — они могут страдать оттого, что подобные услуги оказывают систематически. Если нарушат их права, то им, по сути, тоже не к кому обратиться из-за частой сменяемости временных жильцов.

Адвокат Цвиль спросил у него:

— По вашему мнению, срок — это критерий для определения гостиничной деятельности или нет?

— Сам по себе срок не критерий гостиничной деятельности. Ее нужно определять, учитывая совокупность всех факторов, которые есть во взаимоотношениях контрагентов, — ответил Коновалов. Он отметил, что запрета на краткосрочный наем в законе действительно нет, но суды должны обязательно учитывать обстоятельства обеспечения такого найма.

Практика Конституционный суд РФ покидает Конференцию европейских конституционных судов

Потом выступил полномочный представитель генпрокурора в КС Вячеслав Росинский. Он полагает, что акты судов по делу Бахирева ограничивают право заявителя распоряжаться собственным имуществом.

Росинский обратил внимание, что Роспотребнадзор, жилищная, пожарная инспекции, ОВД или миграционные органы не выносили решений о нарушении закона Бахиревым. Истец в деле не доказал, что ответчик нарушил его права как собственника квартиры. Несоблюдение обязанностей собственника жилья из ст.

30 ЖК любым арендодателем, в том числе при посуточной аренде, не должно поражать его права владельца, когда есть другие механизмы устранения нарушений и привлечения к ответственности, отметил Росинский. Представитель генпрокурора заключил, что сейчас правоприменение ч. 3 ст.

17 ЖК в той мере, в которой она ограничивает права собственника квартиры по заключению договора найма, не соответствует Конституции.

В конце слово снова дали представителю Бахирева. Цвиль отметил, что они с доверителем оспаривают критерий непродолжительности найма как признака гостиничных услуг. Суд учитывал именно его, сказал адвокат.

Кроме того, он добавил, что в деле шла речь о нарушении прав соседей. Но в отношении Бахирева истец говорил именно о посуточном характере найма.

«О нарушении прав соседей говорили применительно к другой квартире», — сказал юрист.

Мнение экспертов

За последние несколько лет резко выросло количество дел по требованию к собственникам жилья в многоквартирных домах о прекращении их использования как мини-гостиниц или хостелов, рассказывает Руслан Петручак, советник практики разрешения споров и банкротства Федеральный рейтинг.

группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market) группа Санкционное право группа Семейное и наследственное право группа Транспортное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Банкротство (споры high market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Недвижимость, земля, строительство группа Страховое право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Уголовное право группа Частный капитал 2место По выручке 2место По количеству юристов 8место По выручке на юриста Профайл компании
Обычно истец в таких делах — местная прокуратура. Инициируют их, как правило, соседи или управляющая компания, поскольку такое использование квартиры угрожает жизни и имуществу граждан. Этому способствует частая смена временных жильцов, объясняет эксперт. 

Перевести любую квартиру в нежилой фонд не всегда возможно. Еще это затратно для собственника. Кроме того, следует понимать, что коммунальные платежи в таком случае начисляются как на обычную квартиру и не учитывают фактическое количество проживающих потребителей услуг ЖКХ. Поэтому собственники часто пренебрегают требованиями закона в угоду коммерческим целям.

Руслан Петручак

Чтобы зафиксировать использование квартиры под сдачу в качестве мини-гостиницы или хостела, прокурор обычно прикладывает к иску, помимо обращения соседей или управляющей компании, акт осмотра квартиры с фотоматериалами, говорит Петручак. 

«При осмотре обращают внимание на количество жильцов в квартире, число спальных мест.

Для хостелов характерно, что в одной комнате есть двух или даже трехъярусные кровати, чтобы разместить как можно больше проживающих.

Еще прикладывают объявления о сдаче таких квартир в интернете», — объясняет эксперт. Юрист рассказывает, что суды часто удовлетворяют иски, несмотря на возражения ответчиков. 

Петручак предполагает, что КС не встанет на сторону заявителя и отдаст приоритет соблюдению требований к помещениям в зависимости от их профиля. Вероятно, КС не усмотрит противоречий в норме, но предложит законодателю конкретизировать регулирование спорного правила, считает эксперт.

Алена Ермоленко, партнер юридической фирмы Orlova/Ermolenko (бывший руководитель практики Федеральный рейтинг.

группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Цифровая экономика группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Недвижимость, земля, строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Санкционное право группа Банкротство (споры mid market) группа Частный капитал Профайл компании
), отмечает, что основная проблема ситуации в том, что нет критериев, как разграничить оказание гостиничных услуг и краткосрочную сдачу жилого помещения. Она поясняет, что обычно суды в подобных случаях опираются на такие параметры, как:

• посуточное предоставление помещения;
• указание условий размещения — время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, трансфера;
• оснащение помещений удобствами, телефоном, электронным замком;
• наличие жалоб соседей на шум, мусор, драки, частую смену жильцов.

Эксперт рассказывает, что КС уже отказывал в рассмотрении подобных жалоб в определении от 28 сентября 2021-го и акте от 21 июля 2022-го (к нему делал отсылку и полномочный представитель президента в КС в своем выступлении на заседании. — Прим. ред.).

* — Имена и фамилия изменены редакцией.