При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. Новый дом будет радовать тем, что квартиру можно полностью обустроить под себя. Но вы не сможете сразу заселиться и прописаться, а в первые месяцы будете слышать шум ремонта у соседей.

В квартире с историей вас ждет быстрая регистрация, готовая инфраструктура и возможность торга с продавцом. Но изношенные коммуникации и старый ремонт могут перевесить все плюсы.

Здраво оценивайте финансовые ресурсы перед покупкой квартиры. Подумайте, сможете ли внести первый взнос самостоятельно или придется искать деньги.

Если решили взять ипотеку, то придерживайтесь правила: выплаты по кредиту не должны превышать 30% от общего ежемесячного дохода. Обращайтесь в разные банки, чтобы выбрать наилучшие условия. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

• заявление-анкету;
• паспорт гражданина РФ;
• подтверждение доходов за последние 12 месяцев.

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика. В Ак Барс Банке можно оформить заявку на ипотеку онлайн. Минимальная ставка составляет 4%, срок кредита — до 30 лет.  Если стандартные ставки и сроки кажутся слишком большими, проверьте, подходите ли вы под условия льготных программ. С их помощью можно сэкономить на ставке и даже обойтись без первоначального взноса.

Выбор зависит от региона покупки и состава вашей семьи. Программы отличаются ставкой, размером первоначального взноса, максимальной суммой кредита, списком банков.

«Сегодня сложилась ситуация, когда активность на вторичном рынке больше не стимулирует первичный. Многие продают квартиры не для того, чтобы купить качественную новостройку, а ради отъезда из страны.На первичном рынке предложение почти вдвое превышает спрос. Для равновесия девелоперам придется снизить цены на менее ликвидные объекты.Перед покупкой нужно сравнить цены на сопоставимые лоты, изучать документы и внимательно читать кредитные договоры, если берете ипотеку».Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:1. Заказать выписку из ЕГРЮЛ. 

Документ содержит информацию о гендиректоре и учредителях фирмы, уставном капитале. Если в компании часто менялось руководство, это повод задуматься.

Для запроса сведений из ЕГРЮЛ нужно знать ИНН или ОГРН компании-застройщика2. Проверить, входит ли застройщик в единый реестр, и есть ли у него долги. 

Если компания находится в перечне, она не нарушает обязательств: сдает многоквартирные дома в указанный срок, вносит достоверную информацию о себе и объектах. Ложные сведения наказываются штрафом. А узнать о долгах фирмы-застройщика можно на сайте судебных приставов.

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.«В первую очередь покупатели обращают внимание на ремонт. Актуален запрос сразу заехать и жить. Многие торгуются за кухню и встроенную технику.Набирают популярность закрытые дворы. Подземный паркинг многим кажется дорогим, поэтому стоянки для авто очень актуальны. Люди смотрят дворы в вечернее время, чтобы понять вместительность.Бо́льшим спросом пользуется вторичное жилье. Но лучше взять квартиру в новостройке и сделать ремонт. Поясню на примере. Например, в Кемеровской области квартира 2019-2021 годов с ремонтом стоит в среднем 125 тыс. ₽ за «квадрат». В новостройке средняя цена — 95 тыс. ₽.Средняя ставка по ипотеке на вторичку — 11,4% , на новостройку — 7,7% с господдержкой или 5,3% — по семейной программе. Если вычесть эту разницу, выгоднее взять жилье в новостройке и сделать ремонт самостоятельно.К тому же собственники свежей вторички часто используют серые схемы. Например, просят указать в договоре цену ниже фактической, чтобы уменьшить налог с продажи. Тогда покупатель получит меньшую сумму имущественного вычета. А если сделку признают недействительной, новый владелец потеряет не только квартиру, но и разницу в цене. Своим клиентам не рекомендую заключать такие сделки»Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.«Некоторые застройщики начиняют смарт-инфраструктурой не только жилой комплекс, но и квартиры. Иногда это предустановленные устройства в квартирах с отделкой или white box, иногда комплекты «умного дома» преподносят собственникам как подарок.

Также застройщики предлагают приобрести устройства как дополнительную опцию и включают стоимость в состав ипотеки».

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.В каталоге типовых решений есть рекомендации, какие зоны можно расширить и за счет чего (Источник: сайт мэра Москвы)Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения. Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

• внутренние перегородки;
• расположение дверных и оконных проемов;
• конструкцию пола;
• расположение сантехники, труб, газопровода.

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. «Главный тренд 2023 года — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это обусловлено невысокими реальными доходами населения и растущей инфляцией. ИЖС эконом- и комфорт-класса будет активно развиваться. Мы прогнозируем повышение цен на такие дома на 5-15%. Проседание цен тоже возможно, в сегменте эконом и комфорт оно составит не более 5-10% в связи с низкой ценой квадратного метра, в сегменте бизнес-класса может достигать 30-40%.Еще одно активное направление — трейд-ин. Покупатель выбирает жилье в новостройке, а в зачет стоимости предлагает уже имеющуюся в собственности квартиру. Две сделки заключают параллельно. Разницу клиент доплачивает сам.Поскольку наличных у людей немного, в будущем станут популярны альтернативные схемы: торги, переуступка прав в долевом строительстве. Продолжится развитие финансовых инструментов: схемы кредитования от застройщика, субсидирование ставки ипотеки банком или застройщиком. Господдержка будет и дальше, особенно для семей с детьми».Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.Вот перечень нужных документов:

• паспорта продавца и покупателя;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи — по одному экземпляру для каждой стороны и для Росреестра.

В договоре обязательно нужно указать:

• дату и место подписания;
• полные сведения об участниках сделки: ФИО, паспортные данные, адреса проживания, ИНН;
• параметры квартиры: адрес, этаж, общая и жилая площадь, число комнат, кадастровый номер, состояние;
• данные о правоустанавливающих документах на жилое помещение;
• номер и дату свидетельства о праве собственности;
• гарантию продавца, что квартира без обременений;
• точную цену;
• обязанность продавца передать объект, а покупателя — принять и внести за него плату;
• порядок расчетов: наличные, аренда банковской ячейки, кредит;
• ответственность сторон за нарушение договора;
• обязанность сторон подать заявление на госрегистрацию перехода права собственности.

При составлении договора можно менять типовой шаблон по потребностям (Источник: «Циан»)Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

• заявление;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копии паспортов физлиц или учредительных документов юрлиц;
• договор купли-продажи.

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.«От показа квартиры до регистрации права собственности в среднем проходит два-три месяца — зависит от наличия ипотеки или несовершеннолетнего собственника. Также играет роль цена: если продавец сильно ее завысил, объект может висеть полгода и дольше. И в итоге продаться ощутимо дешевле.Была ситуация, когда квартира на вторичке продавалась за 5,5 млн ₽. Мой клиент предложил купить за 5,3 млн ₽. Сделка не состоялась. Через полгода квартиру продали всего за 5,1 млн ₽».Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.Акт подтверждает, что стороны не имеют претензий (Источник: «Циан»)Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от дома или квартиры в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец свободно торговал бы такими ключами, а покупатели, которых было бы несколько, очень долго потом выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, нужно как минимум знать, из каких этапов состоит данная сделка.

Составление договора

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: через интернет-сервисы по продаже недвижимости, по объявлению в газете или по рекомендациям знакомых.

Но вот встреча состоялась, и стороны сделки – те самые продавец и покупатель – пришли к соглашению: один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.

Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто взаимное согласие, а значит, можно заключать договор (п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса).

Отдельной статьи, посвященной именно договору купли-продажи жилой недвижимости, в ГК РФ нет, поэтому к отношениям между сторонами такой сделки применяются специальные нормы § 7 гл. 30 кодекса о продаже недвижимости, а в части, не урегулированной ими, – общие положения о купле-продаже, то есть § 1 данной главы (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, который продавец и покупатель должны подписать.

Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах: для продавца, покупателя и органа регистрации прав (Росреестра) – о регистрации расскажем далее. Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор, – внимательно его прочитать.

Если есть возможность нанять квалифицированного юриста, который поможет понять все тонкости договора, рекомендуем это сделать.

Тем, кто решил разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре обязательно должны быть четко прописаны существенные условия. Таковыми являются:

• предмет договора – данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это сведения о том, где квартира или дом находятся, сколько в них комнат, какова площадь и т. п.;
• цена недвижимости, передаваемой по договору (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

При отсутствии в договоре перечисленных условий он считается незаключенным.

Так как продается / покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое. В ГК РФ видим, что жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 2 ст.

288 кодекса) и такими пригодными для постоянного проживания помещениями являются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Почти такой же список жилых помещений – с добавлением комнаты – приведен в ст. 16 Жилищного кодекса. А ч. 2 ст.

15 кодекса помогает выделить необходимые для признания помещения жилым признаки. Это: изолированность, отнесение к недвижимому имуществу, пригодность для постоянного проживания граждан, то есть соответствие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Общие требования к жилым помещениям и порядок признания помещений таковыми утверждены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

Разумеется, до подписания договора нелишним будет проверить сведения о приобретаемом объекте недвижимости: его характеристиках, собственнике (или собственниках), наличии обременений и т. д.

Чтобы убедиться в том, что продавец является законным владельцем жилого помещения, можно попросить его предоставить правоустанавливающий документ, в котором указано основание приобретения этого объекта в собственность (это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.).

Но самым распространенным способом проверки сведений и о самой недвижимости, и о ее владельце является получение выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Чаще всего заказываются для этих целей выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и выписка об объекте недвижимости.

Получить представление о составе этих выписок можно, ознакомившись с формами, утвержденными Приказом Росреестра от 4 сентября 2020 г. № П/0329 (Приложение № 1, Приложение № 2).

Заказать выписку из ЕГРН можно:

• на официальных сайтах Росреестра, Роскадастра (ППК «Роскадастр») или на едином портале госуслуг;
• обратившись лично в Роскадастр или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ);
• направив в Роскадастр запрос в форме бумажного или электронного документа.

От способа обращения зависит форма выписки: она может быть бумажной и электронной, электронная дешевле. Стоимость всех предоставляемых выписок из ЕГРН установлена Приказом Росреестра от 13 мая 2020 г. № П/0145, порядок их выдачи – Приказом Росреестра от 8 апреля 2021 г. № П/0149.

Еще один вариант, позволяющий проверить чистоту сделки, – обращению к нотариусу. Как было указано выше, по общему правилу договор купли-продажи заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения, но стороны могут сами договориться о необходимости последнего.

В случае привлечения нотариуса именно он проверяет все документы и сведения об объекте недвижимости и составляет договор. Нотариусы, напомним, несут полную имущественную ответственность за свои действия (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-I; далее – основы законодательства о нотариате).

Тарифы на нотариальные услуги установлены ст. 333.24 Налогового кодекса и ст. 22.1 основ законодательства о нотариате.

ВАЖНО

Нотариальное удостоверение обязательно для:

• сделок по отчуждению или договоров ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее – Закон № 218-ФЗ);
• сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ);
• сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или признанному ограниченно дееспособным лицу (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Помимо договора, нужно составить также передаточный акт, который, как и сам договор (хотя и не обязательно одновременно с ним), должны подписать и продавец, и покупатель (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Этот документ составляется в свободной форме.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ). А вот переход права собственности на отчуждаемое помещение подлежит государственной регистрации – именно с момента такой регистрации покупатель становится собственником жилья (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ). Соответствующее заявление (его форма утверждается Росреестром), а также необходимые для регистрации документы представляются в орган регистрации прав:

• посредством личного обращения в Роскадастр или МФЦ (п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
• в виде электронных документов или электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, – через единый портал госуслуг, региональный или муниципальный портал госуслуг, сайт Росреестра или иным возможным способом взаимодействия с органом регистрации прав (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона № 218-ФЗ);
• через нотариуса – ему можно представить документы как в бумажной форме, так и в электронном виде (ч. 1.5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Составляется заявление сторонами сделки, а если она нотариально удостоверена, то одной из сторон либо нотариусом (п. 3 ч. 3 ст. 15, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

К заявлению прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, – в данном случае это договор купли-продажи (причем если документы подаются в бумажном формате, необходимо представить подлинник договора – тот самый третий экземпляр, о котором говорилось выше), документ, удостоверяющий личность заявителя – физического лица или его представителя (при личном обращении), документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если именно представитель обращается с заявлением), а также иные предусмотренные законодательством документы.

Так, при отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, или жилья, в котором ребенок проживает, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Для продажи недвижимого имущества, которое находится в общей совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда на основании сделки в простой письменной форме продается доля в праве собственности лицу, которое не является участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается документ, подтверждающий либо извещение остальных собственников о продаже доли, либо их отказ от реализации преимущественного права покупки этой доли (ч. 4 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Размер пошлины, взимаемой за государственную регистрацию прав, установлен подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, сейчас для физических лиц он составляет 2000 руб. 

Осуществление регистрации перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из ЕГРН (ст. 28 Закона № 218-ФЗ).  

Передача денег и другие важные нюансы

Особый вопрос – как именно передаются деньги покупателем продавцу.

Если в договоре предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки.

Также в целях осуществления расчетов может заключаться договор счета эскроу, использоваться аккредитив или публичный депозитный счет нотариуса (ст. 860.7, ст. 867, ст. 860.11 ГК РФ).

В любом случае и порядок оплаты, и сроки следует указать в договоре. Так же, как и любые другие существенные для продавца и покупателя условия.

Важное значение при продаже жилья имеет не только сам объект недвижимости, но и личность продавца и покупателя, поэтому нужно внимательно изучить все возможные нюансы.

Например, если стороной сделки выступает ребенок до 14 лет, то от его имени договор заключают родитель, усыновитель или опекун (ст. 28 ГК РФ).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждане, ограниченные в дееспособности по решению суда, заключают и подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей (п. 1 ст. 26, ст. 30 ГК РФ). 

В заключение стоит отметить, что большое количество актуальной полезной информации о сделках с недвижимостью, в том числе о договорах купли-продажи жилых помещений, размещается на официальных сайтах Росреестра и Роскадастра, на Едином портале госуслуг и, разумеется, в системе ГАРАНТ. Обязательно пользуйтесь этими материалами, если планируете заключать договоры без обращения к юристам и нотариусам.

Удачных вам сделок!

Последняя актуализация: 6 июня 2023 года

Если у вас остались вопросы, напишите нам: [email protected] – мы постараемся вам помочь. Или обсудите волнующие вас вопросы на форуме.

Документы по теме:

Как безопасно купить вторичное жилье в 2023 году: инструкция и необходимые документы

Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.

ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали.

Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом».

В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.

Шаг 1. Выбираем жилье

Для начала нужно определиться с параметрами квартиры:

• максимальная стоимость;
• количество комнат и площадь;
• район города;
• этажность дома, материалы строительства;
• состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).

Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.

https://www.youtube.com/watch?v=ssp0f-Jx3Tg\u0026pp=ygVy0KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQv9GA0LDQstCwINGB0L7QsdGB0YLQstC10L3QvdC-0YHRgtC4INC90LAg0LrQstCw0YDRgtC40YDRgyDQtNC70Y8g0LXQtSDQv9GA0L7QtNCw0LbQuCAyMDIz

За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п.

агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются.

К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.

Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.

Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.

Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.

«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция

Шаг 2. Проверяем квартиру

Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке.

Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).

Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.

Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).

Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.

Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.

Ситуации, в которых согласие не требуется:

• жилье куплено до брака;
• жилье получено в наследство одним из супругов;
• жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
• между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.

Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.

Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.

Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2023 году: пошаговая инструкция

Шаг 3. Торгуемся

Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.

Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.

Шаг 4. Заключаем предварительный договор

Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.

В предварительном договоре должны быть прописаны:

• подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
• срок заключения основного договора;
• цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).

На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.

Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.

Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку

Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• наличие или отсутствие обременений;
• стоимость объекта недвижимости;
• срок и способ расчетов.

Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:

• продается доля в квартире;
• среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
• сделка проводится по доверенности;
• заключается договор пожизненной ренты.

Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.

И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.

Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст. 333.35 НК РФ.

Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:

• расчет наличными после оформления в МФЦ;
• банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
• аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.

Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры 18.02.2023 13:00

Шаг 6. Получаем налоговый вычет

Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.

Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).

Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.

Госпошлина за регистрацию права собственности: всё, что нужно знать о ней покупателю квартиры

Если вы покупаете квартиру и готовитесь в скором времени стать собственником недвижимости, то наверняка уже знаете, что после сделки нужно будет обращаться в Росреестр для регистрации приобретенного права. А чтобы ваше заявление рассмотрели, придётся заплатить госпошлину. 

Расскажем, что это такое, о правилах и сроках такого платежа, о том, сколько это стоит, где узнать реквизиты, существуют ли льготы и кому они положены.

Государственная пошлина — это плата за выдачу документов, регистрацию прав и другие юридически значимые действия, которые по заявлению гражданина совершают уполномоченные лица (например, нотариус), государственные или муниципальные органы (к примеру, Росреестр). 

Чтобы зарегистрировать право собственности при покупке квартиры, необходимо заплатить госпошлину.

Оплата госпошлины — одно из обязательных условий регистрации недвижимости, без этого документы примут, но рассматривать не будут. По закону, срок оплаты зависит от формы вашего обращения в Росреестр:

• до подачи заявления — если документы предоставляются в бумажном виде;
• после подачи заявления, но до его рассмотрения — если вы предпочли электронные сервисы.

Закон «О государственной регистрации недвижимости» говорит, что заявитель не обязан предъявлять документ, подтверждающий оплату госпошлины, но может это сделать по своей инициативе. Информация об оплате поступает из банка в единую Государственную информационную систему о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП), поэтому необходимости в бумажных квитанциях нет. 

Единственный нюанс заключается в том, что для передачи сведений требуется время. Обычно хватает одного рабочего дня, чтобы платёж отобразился в Государственной информационной системе. Но, к примеру, если вы пришли с документами в МФЦ сразу после визита в банк, где оплатили госпошлину, может оказаться, что информации об этом в системе ещё нет: она просто-напросто не успела подгрузиться.

В приёме заявления вам в такой ситуации не откажут, но рассматривать его не начнут, пока платёж не подтвердится и не отобразится в системе.

При этом срок рассмотрения будут считать не с того момента, когда вы подали заявление, а со дня получения сведений об оплате госпошлины.

Если же такие сведения не поступят в ГИС ГМП в течение 5 рабочих дней после вашего обращения, заявление с приложенными к нему документами вернут без рассмотрения. 

Приложенная к заявлению квитанция или платёжное поручение с отметкой банка о проведённой оплате не заменит данных из ГИС ГМП — регистрирующий орган всё равно проверит поступление платежа. Но бумажный документ в любом случае служит подтверждением оплаты, а потому может ускорить рассмотрение вашего заявления и упростить решение проблемы, если платёж по какой-либо причине не прошёл.

В неприятную ситуацию может попасть даже тот, кто оплатил пошлину полностью и в срок, но при этом, к примеру, допустил ошибку в реквизитах. Чтобы исключить недоразумения, полезно убедиться, что платёж действительно поступил по назначению.  

Сделать это можно в отделении банка, через который проходила оплата (например, если вы платили наличными через кассу), либо онлайн — в приложении банка или на Госуслугах. Портал Госуслуг позволяет проверить платёж по квитанции, паспортным данным, ИНН, другим документам. 

Размер пошлины устанавливается законом и зависит от плательщика (физическое лицо, то есть гражданин, всегда платит меньше, чем юридическое — организация или учреждение), а также вида государственной услуги. Так, в 2023 году размер госпошлины для физических лиц составляет:

• за регистрацию права собственности при покупке квартиры или жилого дома — 2000 рублей;
• за регистрацию права собственности на земельный участок (включая земли для ИЖС) и возведённую на нём недвижимость — 350 рублей;
• за регистрацию ипотеки — 1000 рублей;
• за регистрацию договора участия в долевом строительстве, соглашения о его изменении или расторжении, договора уступки права требования по договору долевого участия — 350 рублей.

Стоимость регистрации недвижимости не зависит от региона, а вот реквизиты для оплаты, к примеру, в Москве и Новосибирске будут различаться. Уточнить их можно в любом МФЦ, а если вы подаёте заявление в электронном виде, квитанцию для оплаты сервис сформирует автоматически. 

Узнать актуальные реквизиты и скачать квитанцию на оплату госпошлины также можно на сайте Росреестра (важно: не забудьте убедиться, что в шапке сайта указан нужный вам регион). В разделе меню «Деятельность» выберите пункт «Государственные услуги и функции», а затем в правой колонке — «Кадастровый учёт и (или) регистрация прав».

Перейдите на вкладку «Стоимость, реквизиты и образцы платёжных документов», нажмите на кнопку с названием своего региона (по умолчанию открываются данные для платежей в адрес Центрального аппарата Росреестра) и выберите нужные реквизиты или готовый бланк квитанции. Здесь важно быть внимательным: реквизиты (и бланки) отличаются в зависимости от плательщика (юридическое или физическое лицо) и способа подачи документов (через МФЦ или через Росреестр).

Оплачивать госпошлину за регистрацию права собственности на недвижимость можно любым комфортным способом: наличными деньгами (например, через кассу банка) или безналичным платежом (например, в личном кабинете онлайн-банка или через приложение).  

При подаче документов на регистрацию в МФЦ удобно оплачивать госпошлину на месте — через расположенный в учреждении терминал или кассу, но не возбраняется и оплата по полученной квитанции любым иным способом. Главное — сделать это вовремя, а способ в данном случае вторичен.

При подаче документов в электронном виде через сервис Росреестра заявитель обычно пользуется безналичной оплатой, но и тут жёстких требований нет — можно распечатать квитанцию и пойти с ней в банк, если так удобнее. 

Чтобы избежать недоразумений, плательщиком при оплате следует указать того, на чьё имя регистрируется недвижимость. Если госпошлину оплачивает другой человек (например, законный представитель, действующий по доверенности), в платёжном документе обязательно нужно отметить, что он делает это от имени покупателя (будущего собственника). 

При купле-продаже квартиры или любой другой недвижимости госпошлину платит покупатель — именно к нему переходит право собственности, за регистрацию которого и взимается плата.

Если покупателей несколько (долевая собственность), сумма пошлины делится на всех поровну, а если среди них есть тот, кто от оплаты освобождён, общий размер платежа уменьшается на его долю (остальные уплачивают свою часть суммы). 

Льготы по оплате государственной пошлины установлены законом и распространяются на следующие категории граждан (если они предоставили подтверждающие документы):

• ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие военнопленные и узники фашистских концлагерей;
• малоимущие — при регистрации прав и сделок с объектом недвижимости.

Фактически обязанность по уплате госпошлины за регистрацию права собственности на квартиру распространяется почти на всех покупателей и является обязательным условием.

Хоть сумма и сравнительно небольшая, не забудьте включить этот платёж в список предстоящих расходов, если планируете покупку жилья.

Оплатить госпошлину можно любым удобным для вас способом, юридически и технически все они равносильны.