Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Росреестр может отказать в регистрации недвижимого имущества в соответствии с Законом «О гос. регистрации недвижимости». Если госорган выявил причины для отказа, то сначала он приостанавливает процесс и дает заинтересованному лицу срок на устранение замечаний.

Причиной для приостановления дела может стать требование предоставить регистрационному органу дополнительные сведения в виде договоров, выписок, соглашений, справок и других документов, которые смогут подтвердить возникновение прав собственности. После устранения причин, послуживших к приостановлению, процесс возобновляется.

Участники сделок с любой недвижимостью вправе по своей инициативе приостановить начатый процесс регистрации после подачи пакета документов. Для этого продавец или покупатель обязан написать заявление и направить его лично или через интернет в Росреестр. Сделать это можно только один раз.

Обратите внимание!

В заявлении следует обязательно указать причину приостановки и срок, который не может превышать шести месяцев.

Если для приобретения жилья используется ипотечный кредит, то заявление обязательно подписывается двумя сторонами сделки с согласия кредитующего банка.

Если, к примеру, заявитель попросил приостановить регистрацию на 3 месяца и после этого не подал письменного заявления с просьбой возобновить процесс, то регистрирующий орган принимает одно из двух решений: возобновить регистрацию или отказать в ней.

Время, отведенное для регистрации, в случае приостановки процесса прерывается, а после возобновления начинает отсчитываться по-новому.

Если в процессе приостановки регистрации возникли форс-мажорные обстоятельства, то стороны вправе подписать заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов, которое подается в регистрирующий орган.

Основания отказа в государственной регистрации прав

Полный перечень причин отказа указывается в статьях 26 и 27 ФЗ № 218.

Отказ в регистрации собственности можно получить в том случае, если:

• объект недвижимости, который планируется зарегистрировать, не подлежит государственной регистрации;
• заявление было подписано и подано ненадлежащим лицом, т.е. не собственником недвижимости;
• заявление не соответствует требованиям закона;
• был подан неполный комплект документов;

• формат поданных в Росреестр электронных документов не соответствует установленному образцу;
• в бумажных документах, поданных лично, были обнаружены приписки, исправления или подчистки;
• у заявителя нет прав и полномочий на подачу документов. В первую очередь это относится к подаче заявления доверенным лицом собственника недвижимости, несмотря на запрет самого собственника;
• существуют противоречия между правами собственности, которые были ранее зарегистрированы и которые были затем заявлены;
• в процессе рассмотрения выяснилось, что акт государственного органа о предоставлении права собственности на недвижимое имущество был после его принятия признан судом недействительным;
• произошло наложение границ смежных земельных участков или отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ участка земли;
• существует спор о границах между собственниками смежных участков;
• в пятидневный срок после поступления документов у регистрирующего органа нет информации об уплате госпошлины за осуществление сделки. Квитанцию об уплате госпошлины прилагать к документам закон не обязывает, но во избежание недоразумений лучше приобщить ее копию;
• заинтересованным лицом по забывчивости не было подписано заявление о регистрации прав на недвижимое имущество;
• заявитель при личной подаче документов на регистрацию не соглашается предъявлять свой паспорт.

К дополнительным причинам отказа в регистрации земельного участка и другой недвижимости в собственность относятся:

• наличие судебного спора по принадлежности имущества разным собственникам;
• отсутствие законного согласия всех собственников и заинтересованных лиц на совершение сделки;
• наличие в Едином госреестре недвижимости отметки о невозможности изменять имущественные права на земельный участок или строение.

Обратите внимание!

Если регистрирующим органом было вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на любой из видов недвижимости, то уплаченная госпошлина возвращена не будет.

Уведомление об отказе направляется заявителю по адресу, указанному в его заявлении. В нем должны содержаться обоснованные причины отказа с обязательной ссылкой на нормативные акты.

После отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество его собственник не сможет им в полной мере распоряжаться и совершать юридически значимые действия (продавать, дарить, завещать, обменивать или использовать в качестве залога). Именно поэтому очень важно как можно скорее обжаловать решение регистрационного органа в установленные законом сроки.

Обжалование отказа в регистрации прав

После того как было вынесено решение об отказе в регистрации, заявитель вправе:

• как можно скорее устранить допущенные нарушения и повторно подать пакет документов;
• подать жалобу на отказ в государственной регистрации прав в соответствии со статьей 8.1 ГК РФ и ч.12 ст. 29 ФЗ № 218 в суд.

Порядок обжалования

• Если жалоба подается ИП или юридическим лицом, то обращаться нужно в Арбитражный суд, по месту нахождения регистратора, которое в большинстве случаях совпадает с местом нахождения имущества собственника.
• Физическим лицам следует подавать административный иск в районный суд.
• Как правило, заявитель может попросить у суда:

• признать незаконным отказ в регистрации Росреестром;
• обязать регистрирующий орган произвести регистрацию права собственности.

Основанием для оспаривания решения регистрационного органа в суде будет одна из причин, по которой оно было вынесено.

Должностные лица Росреестра обязаны будут доказать в суде, что их решение соответствует нормам ФЗ-№ 218.

Сроки обжалования

Предприниматель при нарушении его прав в процессе регистрации должен руководствоваться главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для подачи жалобы у него не более трех месяцев после вынесения решения.

Обратите внимание!

Во время обжалования ИП или юридическое лицо должны будут доказать не только то, что отказ был незаконным, но и что были нарушены определенные права.

Для физических лиц, чьи права также были нарушены, для обжалования действует тот же срок, равный трем месяцам, предусмотренный ст. 219 КАС РФ.

Ни Арбитражный, ни обычный суд не вправе отказать в принятии иска по причине пропуска срока для его подачи.

Административный иск обязательно принимается судом, после чего в предварительном заседании рассматриваются причины пропуска.

Если будут установлены уважительные причины, которые стали основанием для пропуска срока, то срок восстанавливается судом и дело принимается к дальнейшему рассмотрению.

Заявление об отказе государственной регистрации права собственности

Чтобы оспорить решение об отказе в госрегистрации недвижимости, принятое должностным лицом Росреестра, необходимо правильно составить и своевременно подать исковое заявление.

В нем обязательно должны содержаться:

• полное название суда;
• контактная информация и данные истца;
• информация о государственном органе и о должностном лице, принимавшем решение, чьи действия обжалуются;
• доказательства обращения в отделение Росреестра для проведения регистрационных действий и основания для регистрации;
• перечень представленных документов;
• обстоятельства, которые послужили основанием для отказа с учетом даты принятия решения и его номера;
• доводы заявителя, подтверждающие незаконность принятого решения со ссылками на нормы закона;
• требование об отмене решения и проведении повторной процедуры регистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Результаты рассмотрения иска

При удовлетворении требований истца суд, как правило, признает отказ в регистрации незаконным, а Росреестр обязывает совершить регистрацию в установленный срок. Копию судебного вердикта получает не только истец, но и государственный регистрирующий орган.

Обратите внимание!

Решения арбитражного или административного суда по таким делам подлежат немедленному исполнению. Исключением могут быть только те случаи, когда в самом решении изначально не были указаны другие сроки.

Как только решение судебного органа поступает в отделение Росреестра, его должностные лица обязаны осуществить регистрацию права собственности на объект жилой, нежилой недвижимости или земельный участок. Новое заявление и пакет документов подавать заинтересованному лицу в этом случае нет необходимости. От повторной оплаты государственной пошлины собственник недвижимости также освобождается.

Решение суда считается исполненным сразу после того, как заинтересованное лицо получает на руки решение о регистрации.

Резюме

Отказ в регистрации Росреестром прав собственности на недвижимость имущество относится к акту административного характера, в основе которого лежит нарушение заявителем норм законодательства или неустранение предписаний регистрирующего органа. Поэтому очень важно правильно подготовить и собрать нужный пакет документов.

Если все-таки был получен отрицательный ответ, то лучше всего обратиться за помощью к юристам нашей компании. Они правильно оценят ситуацию, выявят нарушения со стороны регистрирующего органа, помогут составить исковое заявление и добиться отмены отказа в регистрации вашей недвижимости.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Приобретательная давность: что это, признание права собственности, комментарий юриста

Получить права собственности в силу приобретательной давности возможно только через суд

Право собственности в связи с приобретательной давностью получается только через суд ( YAYTASS)

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права и предусматривает возможность признания права на вещь в результате длительного открытого пользования ею. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оформить имущество на себя согласно российскому законодательству.

Эксперты в статье:

• Алексей Гавришев, адвокат, основатель AVG Legal
• Вадим Ткаченко, юрист, основатель и глава консалтинговой группы vvCube

Срок владения — 15 лет

Принцип приобретательного права есть в современном российском законодательстве. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса России, гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности.

Но просто дождаться истечения срока приобретательной давности недостаточно. Это обусловлено несколькими факторами для осуществления защиты прав собственника. Например, тот, кому на самом деле принадлежит имущество, может просто не знать о его существовании или не иметь возможности управлять им самостоятельно.

Условия для приобретения права собственности:

• открытое владение имуществом — под этим подразумевается осуществление владения без утайки. То есть гражданин не должен специально объявлять о владении таким имуществом, но у посторонних не должно возникать сомнений в его действиях;
• непрерывное владение имуществом;
• владение в течение установленного законом срока;
• добросовестное владение имуществом.

Гражданин, который не является собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности ( Ведомости/ТАСС)

Только через суд

При регистрации имущества на себя важно помнить, что право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд.

В случае когда прежний собственник имущества неизвестен, то есть нет спора о праве, то для признания права собственности надо обращаться в суд в порядке особого производства.

Вадим Ткаченко, юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube:

— Признание права собственности, например, на земельный участок на основании приобретательной давности происходит только в судебном порядке.

Однако на практике это очень неоднозначный институт, который законодательно должным образом не урегулирован.

Так, весной этого года Конституционный суд указывал, что приобретательная давность неприменима к самовольно занятой государственной земле. Суды зачастую встают на сторону администраций, не углубляясь в обстоятельства дела.

Как зарегистрировать на себя недвижимое имущество

Процедура регистрации на себя приобретательного права на имущество выглядит следующим образом:

• подготовить заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом;
• подготовить пакет документов, которые будут приложены к заявлению, а также оплатить государственную пошлину — от 300 до 2 тыс. руб.;
• подать заявление в суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, на которое оформляется право;
• после получения судебного решения обратиться в Росреестр для регистрации права собственности;
• получить выписку из ЕГРН, которой удостоверяется проведенная регистрация.

Подобные дела в упрощенном производстве рассматриваются в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Юристы отмечают, что судебная практика по вопросам приобретательной давности относительно новая и начала формироваться лишь в 2002 году. Это связано с тем, что в советском законодательстве такие положения отсутствовали.

«В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований, направленных на установление права собственности в силу приобретательной давности, суды отказывают.

Основной причиной отказа, как правило, является недоказанность одного из юридических фактов, необходимых для приобретения права собственности по ст. 234 Гражданского кодекса.

К примеру, несоблюдение какого-либо из обязательных требований к факту владения», — говорит адвокат, основатель AVG Legal Алексей Гавришев.

Понятие приобретательной давности пришло в юриспруденцию еще из римского права ( Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Собственница дома в Луховицком районе Московской области попросила отдать ей другую половину строения и землю. Причина — наследники соседней недвижимости не проявили к своей собственности никакого интереса. Местные суды отказали истице, а Судебная коллегия Верховного суда встала на ее сторону.

Гражданка получила много лет назад по договору дарения от бывшего собственника половину дома и фактически владела больше 15 лет всем домом и землей как собственными. Второй половиной владели два собственника, но имуществом не пользовались.

Верховный суд пояснил, что человек может получить право собственности на имущество, у которого нет собственника, он неизвестен или у которого есть хозяин, но он либо отказался от него, либо утратил право собственности по иным основаниям.

В Верховном суде также пояснили, что наличие у имущества титульного собственника не исключает возможности приобретения права на него другим человеком. Даже если титульный владелец не заявлял об отказе, достаточно того, что он устранился от владения и не содержал его долгое время.

Росреестр начал замораживать сделки с недвижимостью из-за долгов

Сотрудники Росреестра стали проверять наличие исполнительных производств у продавцов недвижимости. Если они есть, переход прав по сделкам купли-продажи останавливается до решения вопроса с задолженностью

АГН «Москва»

Росреестр вплотную занялся заморозкой регистрации сделок при наличии у продавцов проблем со службой судебных приставов. Для решения вопроса отведено 90 дней. Срок достаточный, но это потерянное время, нервы и деньги.

Николай индивидуальный предприниматель, занимается строительством поселков и земельных участков в Московской области. О том, что на все его объекты недвижимости судебными приставами наложен арест, он узнал случайно.

Из-за штрафа в 5000 рублей под запрет регистрации попали 140 объектов. Причем после оплаты этого штрафа была разблокирована недвижимость в Тульской области, а в Москве до сих пор сделки заморожены.

Рассказывает Николай:

— Был наложен арест судебными приставами за полученный когда-то штраф: свыше 5000 рублей. Узнали 30 марта. И в этот же день все погасили и получили на руки постановление, по сути, о снятии ареста. А дальше началась непонятная история.

Приставы отправили запрос в Росреестр, каким-то своим чудесным электронным образом, который Росреестр не видел в течение 20 дней. Потом, когда увидел, выяснилось, что постановление написано с ошибками, отправил его обратно. Судебные приставы не видят этого постановления и не могут ничего с ним сделать.

Таким образом, все это время мы не можем заключить ни один договор, ничего не можем подать в Росреестр.

— Это у вас на какую сумму сделки заблокированы?

— По состоянию на сейчас — более 60 млн. Причем предпринимались попытки отнести эти постановления самостоятельно, зарегистрировать в Росреестре, отправить по «Почте России». Но воз и ныне там. Можно общаться между ФССП и Росреестром исключительно по их внутренней электронной системе.

https://www.youtube.com/watch?v=r1cEJus8qUQ\u0026pp=ygWuAdCg0LXQs9C40YHRgtGA0LDRhtC40Y8g0LfQtdC80LXQu9GM0L3QvtCz0L4g0YPRh9Cw0YHRgtC60LAg0YHQstC-0LXQstGA0LXQvNC10L3QvdC-INC90LUg0LfQsNGA0LXQs9C40YHRgtGA0LjRgNC-0LLQsNC90L3QvtCz0L4g0LjQtyDQt9CwINCx0L7Qu9C10LfQvdC4INC_0YDQvtC00LDQstGG0LAgMjAyMw%3D%3D

Количество арестов недвижимости из-за долгов увеличилось именно в этом году.

Отслеживаются задолженности по кредитам, налогам, алиментам и штрафам — и Росреестр выдает уведомление о том, что сделка по регистрации перехода права собственности приостановлена.

У сторон есть 90 дней, чтобы исправить свои ошибки и повторно подать документы в это ведомство. Комментирует риелтор «Антарес-Реал» Людмила Сотникова:

Людмила Сотникова риелтор «Антарес-Реал»

Если сделка заморожена, то после оплаты штрафа следует обратиться к тому приставу, который инициировал это производство. Он должен его снять в течение десяти рабочих дней и разместить соответствующее постановление в системе межведомственного электронного взаимодействия. Росреестру отводится на разблокировку три дня. Вот что говорит бывший сотрудник Росреестра Дмитрий:

Чтобы не попасть в такую ситуацию, совет один — перед сделкой промониторить все государственные приложения на предмет ареста недвижимости или наличия штрафов и долгов. Ведь никакой системы оповещения об этом, кроме письма по адресу регистрации гражданина, где он может не жить много лет, нет.

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Регистрация земельного участка своевременно не зарегистрированного из за болезни продавца

• Анастасия Рой
• Юрист практики разрешения споров TAXmanager
• Актуальная тема

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой. 

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. 

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. 

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. 

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место. 

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство. 

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)? 

Фабула дела 

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано. 

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора. 

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован. 

• Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества. 
• Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом. 
• В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве. 

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция. 

Как купить участок, если он не в собственности продавца?

Мы с продавцом договорились о купле-продаже сарая и земли под ним. Я передал деньги — сразу всю сумму. А продавец выдал расписку, в которой написал, что деньги получил и землю передал, а также указал кадастровый номер участка.

Потом продавец передумал: посчитал, что участок стоит дороже. И потребовал или доплатить, или вернуть землю. Я не хочу отдавать землю назад, но и не знаю, как зарегистрировать право собственности за собой. Статус участка сейчас — «временный». Это значит, что продавец вовремя не подтвердил право собственности и в ЕГРН нет данных о нем.

Подскажите, как теперь завершить сделку?

В вашем случае стоит согласиться с предложением продавца и вернуть землю, так как стать ее полноправным владельцем не выйдет. Расскажу почему.

Судя по вопросу, у вас с продавцом нет договора — только расписка.

Но она не подтверждает переход права собственности к вам как к покупателю, потому что не соответствует требованиям закона и не содержит всех существенных условий сделки.

В ней нет ясности о том, что между вами заключено соглашение о купле-продаже, не описан предмет сделки и нет подписей всех ее участников. Она может свидетельствовать только об устной договоренности заключить договор в будущем.

Чтобы данные получили статус «актуальные», собственник должен зарегистрировать право на участок — в вашем случае сделать это может только продавец. От него потребуется заявление о кадастровом учете участка и межевой план, который за деньги подготовит кадастровый инженер.

Только когда данные об участке появятся в ЕГРН, продавец сможет продать его.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН при наличии договора купли-продажи. Но у вас договора нет, поэтому обязать продавца отправиться с вами в Росреестр не получится.

Даже если вы начнете осваивать землю, продавец может в любой момент запретить это делать — закон на его стороне.

Расписка, которая осталась у вас на руках, не поможет вам получить право на землю. Вы не сможете стать собственником через суд или Росреестр. А значит, не получите разрешение на строительство и не сможете распоряжаться землей.

Вы должны установить конкретный срок возврата, например указать его в претензии. Если в назначенный день деньги не поступят, со следующего дня можно насчитывать проценты до тех пор, пока решение суда не вступит в силу. Это если не получится мирно решить вопрос.

Росреестр: о рисках владения недвижимостью с незарегистрированными правами

При проведении проверок соблюдения требований земельного законодательства наиболее часто Управлением Росреестра по Пермскому краю выявляются факты использования земельных участков и объектов капитального строительства без прав, предусмотренных земельным и гражданским законодательством РФ. В текущем году к административной ответсвенности привлечено более 1000 граждан и юридических лиц, наложено более 6 миллионов рублей штрафов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права, которая осуществляется уполномоченным государственным органом посредством внесения записи о праве в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Обязательной государственной регистрации подлежат возникающие в отношении объектов капитального строительства право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 года (после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Права, возникшие до указанной даты, признаются юридически действительными и регистрируются по желанию их правообладателей (ранее возникшие права).

Государственная регистрация ранее возникших прав обязательна при совершении сделки с недвижимым имуществом, а также при государственной регистрации перехода права, ограничении права.

В соответствии со ст. 25, 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом “О государственной регистрации недвижимости”.

Важно: При владении земельным участком или его использовании, чтобы не стать нарушителями, гражданам и юридическим лицам рекомендуется в обязательном порядке проверять наличие документов, подтверждающих право владения или пользования земельным участком (в том числе, ранее выданные), а также необходимо принять меры к их регистрации в установленном порядке и регистрации объектов недвижимости расположенных на них (т.е. легализовать свое право на использование участка и объекта капитального строительства на основании имеющихся документов).

Проверить на отсутствие нарушений: Для того, чтобы быть уверенным, что вами не занят чужой участок земли, необходимо удостовериться, что земельный участок используется в границах, сведения о которых имеются в ЕГРН либо правоустанавливающих документах.

В случае, если границы участка не установлены в соответствии с требованиями законодательства, рекомендуется провести межевание участка и определить границы, в том числе, на местности.

Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру, реестр которых размещен на официальном сайте Росреестра http://rosreestr.ru/ .

Для уверенности в правильном пользовании земельным участком можно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости, обратившись в офис многофункционального центра. В данной выписке будет отражена площадь используемого участка и сведения о его межевании.

Разрешенное использование земельного участка: В соответствии со ст.

42 Земельного кодекса РФ собственники и пользователи земельных участков обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Это значит, что любой правообладатель земельного участка должен использовать его в соответствии с присвоенной категорией земель, видом разрешенного использования и территориальной зоной, установленной Правилами землепользования и застройки конкретной территории.

Например, если земельный участок с категорией «земли населенных пунктов» и видом разрешенного использования «под индивидуальный дом» используется для размещения промышленного объекта, данный факт является нарушением земельного законодательства.

Сведения о категории земельного участка и виде его разрешенного использования также отражаются в вышеназванной выписке из ЕГРН. Сведения о территориальной зоне, в которой находится участок, можно получить, изучив соответствующее постановление органа местного самоуправления, которым утверждены Правила землепользования и застройки той или иной территории.

Почему надо зарегистрировать  права на недвижимость в ЕГРН:

• Возникновение, изменение, прекращение прав на недвижимое имущество происходит лишь с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН, если иное не установлено законом (в частности для ранее возникших прав). Именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
• Внесение записи о праве в ЕГРН позволяет правообладателю недвижимости стать таковым перед всеми третьими лицами, которые могут претендовать на его имущество, что также обеспечивает защиту его прав от недобросовестных лиц.
• Принцип открытости сведений ЕГРН позволяет любому заинтересованному лицу, органу государственной власти, органу местного самоуправления получить сведения о том, кто является собственником, иным правообладателем любого объекта недвижимого имущества при условии наличия в ЕГРН сведений о соответствующем объекте недвижимости. Данная информация используется, в частности, потенциальными приобретателями недвижимости с целью удостовериться в том, что ею распоряжается ее законный владелец, органами государственной власти и местного самоуправления при принятии решения о предоставлении земельного участка собственнику объекта капитального строительства, расположенного на нем, судами при рассмотрении споров о правах на недвижимость, нотариусами при открытии наследства и определении наследственной массы, а также во многих других случаях.
• Сведения ЕГРН о зарегистрированных правах на недвижимость позволяют минимизировать риски мошеннических действий с имуществом.
• Существование в ЕГРН записей о правах на недвижимое имущество позволяет сократить перечень документов, представляемых в иные органы государственной власти или местного самоуправления при обращении за оказанием государственных или муниципальных услуг, поскольку в этом случае необходимые сведения о правах будут запрошены указанными органами самостоятельно в порядке межведомственного взаимодействия без участия заявителя и несения им расходов на получение справок из различных органов.
• Отсутствие в ЕГРН сведений о правах в отношении объектов капитального строительства в течение 5 лет со дня присвоения им кадастровых номеров влечет обязанность органа регистрации прав по истечении указанного срока направить сведения о таких объектах в органы местного самоуправления, которые в свою очередь могут поставить указанные объекты на учет в качестве бесхозяйных, а в последующем признать права на них. Учитывая, что кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется на всей территории Российской Федерации с первого января 2013 года, Управление Росреестра по Пермскому краю начало направлять такие сведения с 2018 года.
• В случае если объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет до первого января 2017 года и права на него не были зарегистрированы, сведения ЕГРН о таком объекте носят характер «временных». Если права на такие объекты не будут зарегистрированы до первого марта 2022 года, сведения о них будут исключены из ЕГРН. Это означает, что для целей регистрации прав на недвижимость правообладателю придется обращаться к кадастровому инженеру для оформления, межевого плана, технического плана, обращаться с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет и о регистрации прав в орган регистрации прав.
• Налог на земельные участки и объекты капитального строительства начисляется на основе сведений о зарегистрированных правах в ЕГРН, предоставляемых Росреестром в налоговую службу. Отсутствие зарегистрированных в ЕГРН прав влечет не информирование налоговой службы о налогооблагаемых объектах. С 1 января 2017 года за непредставление сведений в налоговую инспекцию о наличии у налогоплательщика в собственности недвижимости, на которое он не получал налоговых уведомлений раньше, будет взиматься штраф. Так, в соответствии с пунктом 2.1 статьи 23 Налогового кодекса РФ если налогоплательщик никогда не получал налоговых уведомлений, он должен самостоятельно известить налоговиков о наличии в собственности квартиры, дома или земельного участка (или иного объекта недвижимости) в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим периодом. В противном случае (пункт 3 статьи 129.1 НК РФ) налогоплательщику грозит штраф за несвоевременное уведомление инспекции или неуведомление в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога по каждому объекту.

Об Управлении Росреестра по Пермскому краю

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, землеустройства, государственного мониторинга земель, а также функции по федеральному государственному надзору в области геодезии и картографии, государственному земельному надзору, надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, контролю деятельности саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, организации работы Комиссии по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляет контроль за деятельностью подведомственного учреждения Росреестра – филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю по предоставлению государственных услуг Росреестра. Руководитель Управления Росреестра по Пермскому краю – Лариса Аржевитина.

• http://rosreestr.ru/
• http://vk.com/public49884202
• Контакты для СМИ
• Пресс-служба Управления Федеральной службы
  государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Пермскому краю
• +7 (342) 205-95-58 (доб. 0214, 0216, 0219)

Дело о задавненном требовании о регистрации перехода права

Чем мне очень симпатична эк. коллегия верховного суда, так это тем, что в сфере права недвижимости она последовательно придерживается т.н. принципа внесения: нет записи в реестре прав на недвижимость — нет права.

Можно заключить договор купли-продажи недвижимой вещи, можно даже его исполнить (заплатить цену, передать покупателю вещь во владение), но запись о собственности не внесена на имя покупателя, он право собственности не приобретает.

Есть такая точка зрения, что в отношениях с продавцом покупатель становится собственником с момента заключения договора.

На мой взгляд, этот взгляд неверный как с точки зрения закона (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ), так и догмы. Право собственности — это абсолютное право, которое противопоставляется всем лицам, подчиненным данному правопорядку.

То, что предлагают называть «собственностью покупателя, противопоставимой только продавцу» под это определение не подпадает. Следовательно, это в принципе не может быть правом собственности.

Несомненно, продавец не может, ссылаясь на то, что записи о праве собственности покупателя в реестре нет, совершать в отношении него (покупателя) какие-то действия, которые ущемили интерес покупателя в приобретении права собственности. Но это объясняется наличием действующей договорной связи (возникшей из договора купли-продажи), в силу которой продавец ОБЯЗАН наделить покупателя собственностью. Ну или принципом объективной добросовестности, в конце концов.

В деле № 305-ЭС20-2700 покупатель, который не стал зарегистрированным собственником купленной вещи, пошел к продавцу с иском о признании права собственности на предмет договора. Суды почему-то удовлетворили этот иск, хотя в п. 58 и 59 ПП 10/22 давно уже сформулирована позиция: иск о признании — это иск о признании СУЩЕСТВУЮЩЕГО к моменту подачи иска вещного права.

• ВС акты отменил и направил дело на новое рассмотрение, объяснив АСГМ, 9ААС и ФАСМО в общем-то прописную истину и предложив фактически рассмотреть этот спор как спор о государственной регистрации перехода права собственности на предмет продажи.
• Учитывая, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен в 2007 году, в деле на новом круге ожидаемо возникнет вопрос исковой давности.
• И это ставит покупателя в весьма деликатное положение, которое интересно было бы обсудить.

Я не знаю, как были сформулированы положения договора о сроке обращения в Росреестр с заявлением.

Я думаю, что если специального срока для такого обращения не было, то к обязанности продавца передать собственность следует применять десятилетний срок исковой давности как к любой обязанности до востребования (абз. 2 п. 2 ст.

200 ГК РФ). Если этот срок пропущен, то нам останется только пожалеть покупателя и предложить ему ждать истечения приобретательной давности.

Если же срок на обращение в Росреестр в договоре есть, и он пропущен по причинам, связанным с самим покупателем, то защищать его тем более нет никаких резонов, пусть опять-таки ждет истечения приобретательной давности. Тем более, что реквизит добросовестности из ст. 234 ГК фактически дезавуирован сегодня судебной практикой.

Если же срок на обращение есть, и он был пропущен по причинам, связанным исключительно с продавцом, то его заявление о давности можно пытаться парализовать п. 4 ст. 1 и ст. 10 ГК РФ о недобросовестном поведение. Но здесь важны именно нюансы дела.

Но в любом случае, делать то, что сделал покупатель в этом деле эк. коллегии (заявить иск о признании права собственности на предмет продажи, а возражение об исковой давности отбивать ссылкой на то, что по искам о признании, когда истец владеет недвижимой вещью, нет исковой давности), нельзя.