ВСЁ, ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О СРОКЕ ДЕЙСТВИЯ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ДОГОВОРА

1. Что такое срок действия гражданско-правового договора

Срок действия гражданско-правового договора – это период времени, в течение которого гражданско-правовой договор является обязательным для его сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Срок действия договора (ст. 425 ГК РФ) не следует отождествлять со сроком  исполнения обязательств по договору (ст. 314 ГК РФ). Данные понятия не являются равнозначными, несут разные правовые последствия и могут не совпадать [1].

Срок исполнения обязательств – это срок, в который должно быть исполнено то или иное обязательство, предусмотренное договором. Например, поставка товара или его оплата.

В свою очередь срок действия договора – это период времени, в течение которого действуют условия договора, существуют те или иные обязательства, предусмотренные договором.

2. С какого момента действует гражданско-правовой договор

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). При этом необходимо иметь ввиду, что положение п. 1 ст. 425 ГК РФ применяется в системном единстве с рядом других норм, посвященных вопросам заключения договора (ст.ст. 432-443 ГК РФ).

Кроме того, важно понимать, что момент вступления договора в силу определен п. 1 ст. 425 ГК РФ императивно (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ), в связи с чем стороны договора не вправе  своим соглашением изменять момент вступления договора в силу [2].

Договор с отложенным сроком «действия»

Иногда в договоре можно встретить условие, согласно которому договор будет действовать с какой-то определенной даты, которая наступит в будущем. Например, в договоре, заключенном в 2019 году, можно встретить следующее условие: «Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует с 01.01.2020г.».

Представляется, что с учетом положения п. 1 ст.

 425 ГК РФ, подобные условия следует толковать не как условие о моменте вступления договора в силу (моменте начала действия договора), а как условие о сроке исполнения обязательств, предусмотренных договором.

Иными словами, в подобных случаях стороны пытаются согласовать отложенное исполнение обязательств, предусмотренных договором, что им позволяет сделать п. 1 ст. 314 ГК РФ.

• При согласовании условий договора рекомендуется обратить внимание на условия о моменте вступления договора в силу, которые часто включаются в договор, несмотря на то, что момент вступления договора в силу определен законом императивно и не может быть изменен сторонами.
• Чаще всего в договорах можно встретить следующие формулировки:
• «Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами»;
• «Договор действует с момента его подписания сторонами».

Приведенные условия весьма неудачно дублируют положение п. 1 ст. 425 ГК РФ, так как момент подписания договора может не совпадать с моментом заключения договора, а на практике чаще всего так и происходит.

Включение в договор приведенных условий само по себе ни на что влиять не будет, однако такие условия могут ввести в заблуждение участников правоотношений, которым не известны положения законодательства о заключении гражданско-правового договора, и которые будут опираться исключительно на текст договора. На практике это может привести к недопонимаю между сторонами договора и потере времени на разъяснения положений закона о заключении договора. Поэтому не рекомендуется включать вышеприведенные условия в договор.

Если сторона договора всё-таки настаивает на включении подобного условия в договор, то компромиссным решением может стать включение в договор условия, дублирующего положение п. 1 ст. 425 ГК РФ, то есть в договоре можно указать: «Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения».

3. Что такое обратная сила гражданско-правового договора, когда и при каких условиях она может применяться

Обратная сила гражданско-правового договора (ретроактивность договора) – это применение условий заключенного гражданско-правового договора к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Для применения обратной силы договора, стороны договора должны согласовать в договоре или в ином соглашении распространение условий договора на отношения сторон, возникшие до заключения договора. Такое условие часто именуется ретроактивной оговоркой.

https://www.youtube.com/watch?v=YcUCP2nWpZ4\u0026pp=ygU_0KHRgNC-0Log0LLRgdGC0YPQv9C70LXQvdC40Y8g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQsiDRgdC40LvRgyAyMDIz

Примеры ретроактивной оговорки в условяих договора

Пример № 1: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения».

Пример № 2: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения, начиная с 01.01.2020г.».

Пример № 3: «Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, а именно к поставке товара по товарной накладной от 05.10.2019г. № 123».

Необходимо иметь ввиду, что применение обратной силы договора возможно только при одновременном соблюдении следующих условий:

1) распространение действия условий договора на предшествующий его заключению период не противоречит закону или существу отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Так, например, действие лицензионного договора с обратной силой не может распространяться на тот период, когда у лицензиара отсутствовало право на результат интеллектуальной деятельности ввиду того, что таким правом обладало другое лицо [3];

2) в период, предшествующий заключению договора, между сторонами фактически существовали соответствующие отношения [4].

Кроме того, при применении обратной силы договора необходимо учитывать следующее:

1) по смыслу п. 2 ст. 425 ГК РФ распространение условий договора на период, предшествующий дате его заключения, является правом, а не обязанностью сторон [5];

2) распространение действия условий договора на предшествующий его заключению период никак не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет согласованного сторонами срока его действия [6].

3) соглашение сторон о том, что условия договора применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению его условий возникла ранее заключения договора [7].

В связи с этим, сторона договора не может быть признана нарушившей договорные обязательства за период, предшествующий заключению договора, и как следствие за этот период к такой стороне нельзя применить соответствующие меры ответственности, в частности нельзя начислить и взыскать договорную неустойку, так как до заключения договора у нарушителя обязательства, подлежащего привлечению к установленной договором ответственности в виде неустойки, не имеется такого неотъемлемого элемента гражданско-правовой ответственности как противоправность [8].

Включение ретроактивной оговорки в договоры, заключаемые в порядке, предусмотренном 44-ФЗ и 223-ФЗ

В п. 2 ст. 425 ГК РФ указано, что применение обратной силы договора может быть ограничено законом.

Срок действия договора

Договор – это соглашение между двумя и более субъектами, которое направлено на вступление в правоотношения, их изменение или прекращение.

Согласно ст. 425 ГК РФ контракт вступает в силу с момента его заключения и действует до тех пор, пока все обязательства по нему не будут выполнены. Соглашением может быть предусмотрена конкретная дата, до которой между сторонами существуют правоотношения.

Вообще, процесс заключения контракта состоит из 3-х этапов:

• одна сторона направляет другой предложение (оферту);
• второй субъект принимает инициативу (акцепт);
• отправитель оферты получает акцепт (начало действия контракта).

Помните о том, что обязанности по выполнению соглашения возникают только после его заключения, за исключением случаев, когда ГПД (гражданско-правовой договор) имеет обратную силу.

Пример из практики:

Два субъекта заключили дополнительное соглашение к договору поставки, по которому срок оплаты товара сокращается с 120 до 30-ти дней и указали, что доп.соглашение имеет обратную силу. Заказчик не успел произвести расчеты за продукцию, отгруженную до подписания рассматриваемого документа. В связи с нарушением сроков поставщик потребовал от заказчика неустойку в размере 500 тыс. рублей.

Первая инстанция удовлетворила требования истца, а вот Арбитражный суд указал, что нельзя требовать неустойку по тем обязательствам, срок которых наступил до подписания дополнительного соглашения.

Обратная сила в данном случае не применяется, так как в документе нет ссылки на то, что сторонам понятны негативные последствия от сокращения сроков, а заказчик согласен с изменением числа дней.

(Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.02.2020 N Ф01-7960/2019 по делу N А43-8071/2019).

В зависимости от типа ГПД, срок действия является существенным или дополнительным условием. В первом случае его отражение обязательно. Без него соглашение признается незаключенным.

Если рассматриваемый показатель относится к дополнительным положениям, то вместо конкретной даты обычно указывают определенные обязательства, которые должны быть выполнены. Именно до их исполнения действует договор.

Порядок установления

Как правило, срок договора устанавливают по согласию сторон. Если он является существенным условием, то его в обязательном порядке прописывают в соглашении.

На практике встречаются ГПД, где срок действий отражен:

• конкретной датой;
• временным промежутком;
• перечнем обязательств, которые должны быть выполнены сторонами.

Если рассматриваемый показатель не указан, то считается что ГПД бессрочный. Но по закону, некоторые соглашения имеют максимальный срок действия. В таком случае правоотношения продолжаются до его истечения.

Важно! Срок действия договора не может быть больше максимального. Стороны вправе договориться о пролонгации правоотношений. Иногда один из субъектов обладает преимущественным правом на заключение соглашения на новый период.

Начало

Начало действия договора – это момент, когда сторона, направившая оферту, получила акцепт. На практике это происходит следующим образом:

• один субъект направляет предложение заключить сделку;
• вторая сторона рассматривает инициативу и отвечает согласием, либо несогласием.

Именно тот момент, когда второй субъект передал первому согласие и считается акцептом, после чего ГПД начинает действовать.

Если соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, то для субъектов правоотношений он вступает в силу с момента получения акцепта, а для третьих лиц – со дня осуществления регистрационных действий.

Изменение

Срок действия ГПД может быть изменен по согласию сторон или по требованию одного из субъектов в судебном порядке. Данное правило регламентировано статьей 450 Гражданского кодекса.

Изменение многостороннего ГПД допускается при согласовании корректировок между всеми субъектами, либо по согласию большинства из них, если это не противоречит действующему российскому законодательству.

Одна из сторон может обратиться в суд с требованием об изменении условий договора, в том числе срока его действия в случаях, регламентированных п.2 ст.450 ГК РФ:

• при существенном нарушении положений соглашения одним из субъектов;
• в других ситуациях, предусмотренных ГК РФ или иными законами.

Существенным нарушением условий считаются такие действия, которые влекут за собой несоразмерный ущерб для второго субъекта, когда сторона не сможет получить то, на что рассчитывала при заключении договора.

Обратите внимание! Изменить условия ГПД в одностороннем порядке можно, только если для этого есть основания. Они могут быть установлены законом или иным правовым актом, а если стороны осуществляют предпринимательскую деятельность — согласованы в их договоре (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

Окончание

Правоотношения прекращаются при наступлении определенных обстоятельств: с даты, указанной в ГПД, после истечения определенного периода, с момента выполнения всех обязательств.

Согласно ст.425 ГК РФ окончание срока действия договора не освобождает субъектов от ответственности за нарушение его условий. Например, если арендатор не внес плату за предыдущий месяц, то он обязан рассчитаться с арендодателем за пользование имуществом даже после прекращения соглашения.

Момент окончания действия ГПД обычно прописывают в тексте:

• конкретной датой, например, «настоящий договор действует до…;
• определенными условиями, к примеру «настоящее соглашение действует до полного исполнения обязательств сторонами», «договор заключен на 2 года».

Если момент прекращения действия ГПД не прописан, то он считается бессрочным или заключенным на максимальный период, регламентированный на законодательном уровне.

Последний день действия ГПД — сутки, которые предшествуют дате его расторжения. Но, вопрос о том, будет ли днем прекращения правоотношения тот же или следующий за указанным моментом день, может оказаться спорным.

Чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций, рекомендуем четко прописывать срок действия договора и избегать использования двусмысленных фраз.

Если возникли трудности, советуем обратиться за помощью к нашему юристу

0 юристов онлайн 0 + активных клиентов ЕЮС

Оцени шансы на успех — задай вопрос бесплатно

Обратная сила

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ, субъекты ГПД могут договориться о том, что его условия применяются к правоотношениям, наступившим до его заключения. Такое явление в юридической практике называют обратной силой договора.

Например, гражданин сдает квартиру в течение определенного периода времени, а квартиросъемщик регулярно исполняет свои финансовые обязанности. Затем стороны принимают решение оформить свои правоотношения договором. При его заключении арендодатель и арендатор могут договориться о том, что действие ГПД распространяется на их прошлые отношения.

Помните о том, что обратную силу договора нужно согласовать. Обычно, данный пункт прописывают в договоре. Стороны должны выразить свое согласие, а также подтвердить, что осознают и принимают все последствия.

Надо отметить, что применить обратную силу ГПД невозможно, если это прямо противоречит действующему российскому законодательству или вытекает из существа отношений.

Образец заявления Договор аренды с обратной силой

Последствия окончания срока действия ГПД

По общим правилам, регламентированным на законодательном уровне, действие договора продолжается до полного исполнения сторонами обязательств, если соглашением или законом не определено обратное.

С истечением срока действия ГПД прекращаются те обязательства, для которых это предусмотрено законодательством или соглашением. После этого понудить стороны выполнить их невозможно.

Иногда, с окончанием договора у субъектов возникают обязанности. Например, арендатор обязан вернуть имущество после прекращения срока действия соглашения.

«В случае прекращения договорных обязательств в силу закона, как следствие неосновательного обогащения, может возникнуть новая обязанность.»

Подобная ситуация образуется, когда один субъект выполнил условия соглашения в полном объеме, а второй даже не приступал к их исполнению. Согласно действующему российскому законодательству, неосновательное обогащение подлежит возврату.

В целом, окончание действия соглашения приводит к:

• прекращению правоотношений;
• продлению ГПД;
• возникновению какой-либо обязанности;
• привлечению к ответственности.

Помните о том, что окончание периода действия договора не влияет на срок исковой давности. Субъект имеет право предъявить требование, в случае нарушения условий соглашения, в течение общего СИД.

Судебная практика

Две компании заключили договор подряда. Чуть позже, дополнительным соглашением они перенесли дату сдачи результата 3-го этапа, но к этому моменту уже образовалась просрочка. Истец начислил ответчику неустойку за нарушение сроков выполнения работ по этапу строительства. Суды первой инстанции поддержали требования заказчика.

Но, ВС данное решение не устроило, так как заказчик и подрядчик указали в доп.соглашении, что оно имеет обратную силу и функционирует в течение всего периода действия ГПД. Этот факт судами не учтен.

В итоге, неустойку взыскали лишь за просрочку, которая образовалась после того, как наступил перенесенный срок выполнения работ (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2021 N Ф05-3320/2019 по делу N А40-114941/2018)

Частые вопросы

Когда прекращаются правоотношения, если дата окончания действия не указан в договоре? +

В таком случае отношения прекращаются после полного исполнения обязательств сторонами, либо с момента достижения максимального срока, регламентированного действующим российским законодательством.

Прекращаются ли обязательства по ГПД с даты окончания срока его действия, указанного в нем? +

Обязательства субъектов не прекращаются даже в случае окончания периода действия ГПД, но самим соглашением может быть предусмотрено иное. Договор действует до момента исполнения субъектами всех обязательств.

Когда начинает действовать соглашение, если акцепт получен с опозданием? +

По общим правилам, договор считается заключенным, после того, как субъект, направивший предложение, получит согласие от второй стороны, даже если акцепт пришел с опозданием. Причем, если контрагент отправил сообщение позже установленного срока, то необходимо подтвердить его получение.

Заключение эксперта

По общим правилам, правоотношений между сторонами действуют до полного исполнения ими обязательств, но сами соглашением может быть предусмотрено правило, что все обязательства прекращаются после окончания периода действия ГПД.

Обычно срок действия устанавливают по соглашению сторон. Его указывают в документе датой, определенным временным промежутком или наступлением конкретных обстоятельств.

Рассматриваемое условие может быть изменено по взаимному согласию сторон или в судебном порядке, по требованию одного из субъектов при наличии объективных причин.

ГПД прекращается с наступлением даты, указанной в нем, после истечения максимального срока или после полного исполнения обязательств контрагентами.

Изменение законодательства — нужно ли менять договор

Многие законы и подзаконные акты начинают действие с первого января. Но как быть с теми правоотношениями, которые начались до наступления Нового года? При каких обстоятельствах они будут сохраняться в прежнем виде, а при каких должны «подстроиться» под новую правовую реальность, узнала Анна Мишина.

https://www.youtube.com/watch?v=YcUCP2nWpZ4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Многие законы и подзаконные акты начинают действие с первого января. Но как быть с теми правоотношениями, которые начались до наступления Нового года? При каких обстоятельствах они будут сохраняться в прежнем виде, а при каких должны «подстроиться» под новую правовую реальность?

Начав работу после новогодних праздников, компании, скорее всего, должны будут ориентироваться не только на уже известные законы и акты, в соответствие с которыми давно приведены все внутренние бумаги, налоговые документы и хозяйственные договоры.

Фирмам также предстоит «встретиться» с законодательными поправками, дополнениями, доработками, а также с отменами одних норм и заменой их на новые. Но ведь при этом все внутренние акты и коммерческие контракты останутся прежними, то есть, по сути, соответствующими «прошлогоднему» законодательству без учета нововведений.

Соответственно, неминуемо возникает вопрос – нужно ли приводить все вышеперечисленные бумаги в соответствие с новыми требованиями закона? Могут ли новшества распространяться на отношения, возникшие до их появления?

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ, стороны вправе распространить действие заключенного ими соглашения на свои отношения, сложившиеся еще до подписания контракта. Это – одно из проявлений принципа свободы договора, и обязательное условие его реализации – четкое согласие на это парнетров.

«Новый» закон может распространяться на «старые» отношения несколькими способами. Например, он будет регулировать только те ситуации, которые начнутся уже после вступления в действие поправок (т.е. так называемое перспективное действие).

Само собой, «подстраивать» под них уже применяемые внутренние бумаги, хозяйственные договоры и внутрикорпоративные процедуры не нужно.

Второй вариант, когда обновленный закон имеет зону влияния не только на будущее, но и на настоящее время, то есть он может регулировать те отношения, которые «работают» (так называемые «длящиеся» отношения) на момент вступления новых правил в силу.

Вот здесь уже от юриста и бухгалтера потребуется внимание и работа по приведению документов в соответствие с новыми требованиями. «Обратите внимание, – напоминает московский адвокат Сергей Воронин, – в этом случае принятые решения и совершенные действия в период господства «старого» правила сохранят свою силу.

Кроме того, изменения, вызванные поправками, могут оказаться для партнеров настолько ощутимыми, что, если бы стороны соглашения имели бы возможность предположить такие изменения, то не стали бы вообще заключать контракт, или подписали бы его на совершенно других условиях. На мой взгляд, такая ситуация вполне соответствует правилам пункта 1 статьи 451 ГК, и может быть достаточной для заявления требования об изменении или расторжении договора».

Как правило, временные рамки действия нового закона прописываются в нем самом. Если бухгалтер или юрист обнаружат поправки, устанавливающие новые требования к содержанию или оформлению «старых» документов или отношений, следует, во-первых, четко высчитать дату его вступления в силу.

Она может быть либо указана в самом документе, либо может даваться формула ее определения (со следующего дня после опубликования, через 10 дней со дня опубликования, через месяц после принятия определенного нормативного акта и т.п.).

Во-вторых, следует просмотреть сам документ или его «обновление» и выяснить, какое правило о его действии во времени в нем содержится.

Обратная сила

Кроме вышеперечисленных принципов, действия новых правил, которые мы рассмотрели в первой части статьи, хотелось бы обратить внимание еще на один. Суть еще одного принципа в том, что при нем нововведения распространяются на отношения, возникшие до «активации» нормы. Такой принцип действия называется обратной силой закона.

По общему правилу, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим только после введения их в действие (п. 1 ст. 4 ГК РФ). Впрочем, закон может иметь обратную силу в двух, исключительных, случаях. Во-первых, когда об этом сказано в нем самом (абз. 2 п. 1 ст. 4 ГК РФ). И во-вторых, если норма смягчает или устраняет ответственность.

https://www.youtube.com/watch?v=BFiLG6EjI_g\u0026pp=ygU_0KHRgNC-0Log0LLRgdGC0YPQv9C70LXQvdC40Y8g0LTQvtCz0L7QstC-0YDQsCDQsiDRgdC40LvRgyAyMDIz

Наделить договор обратной силой могут только участники самого контракта. И если предприниматели вдруг окажутся в арбитраже и судьи решат, что применение обратной силы – вполне целесообразно, деятельность служителей Фемиды будет незаконной. По мнению «высших» арбитров, суд не вправе заменить своим решением соглашение сторон.

«Исключение, позволяющее придавать обратную силу актам гражданского законодательства, действует только в отношении законов и не распространяется на иные нормативные правовые акты, – предупреждает адвокат Сергей Воронин

Договор ДДУ 2023: что нужно знать и на что обратить внимание?

Договор ДДУ – это документ, который заключается между застройщиком и покупателем недвижимости на стадии строительства объекта. Он является основой для регулирования отношений между сторонами в процессе строительства, а также после завершения строительства.

В 2023 году вступят в силу новые изменения в законодательстве, которые затронут договоры ДДУ. Поэтому важно знать, какие изменения будут внесены и на что обратить внимание при заключении договора ДДУ в 2023 году.

В данной статье мы рассмотрим основные изменения, которые будут внесены в договор ДДУ в 2023 году, а также дадим рекомендации по тому, на что стоит обратить внимание при заключении договора ДДУ в 2023 году.

Договор ДДУ 2023: основные моменты

Сроки

Сроки, указанные в договоре, являются одним из главных положений сделки. Важно убедиться, что все сроки указаны правильно и соответствуют законодательству. Например, дата окончания строительства, передачи объекта недвижимости в эксплуатацию и переход права собственности.

Оплата

Важный момент – правильно оформить оплату. В договоре должны быть четкие условия оплаты. Указывается величина задатка, оплата за этапы строительства, проценты при просрочке платежей. Также важно убедиться, что все условия оплаты соответствуют законодательству, чтобы избежать ошибок и непредвиденных расходов.

Ответственность

В договоре нужно указать условия ответственности сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора. Важно указать, какие санкции будут применены в случае нарушения договоренностей. Например, размер штрафа за просрочку сроков, ответственность за ущерб, нанесенный другой стороне и т.д.

Изменение условий

Договор ДДУ должен предусматривать возможность изменения условий, если это необходимо. Например, изменения сроков выполнения работ, изменение порядка оплаты, изменение стоимости объекта. Важно четко определить условия изменений, чтобы не допустить ошибок и проблем в будущем.

Заключение договора

Договор ДДУ заключается в письменной форме. Обязательными документами для заключения сделки являются паспорт, ИНН и СНИЛС. Важно, чтобы все данные были указаны правильно и соответствовали действительности. Все условия договора должны быть понятными и прозрачными для сторон. Заключение договора – важный этап сделки, и от его качества зависит успех и безопасность всей сделки.

Сроки и стоимость

Сроки вступления ДДУ в силу

Согласно законодательству, заключение ДДУ возможно только после получения застройщиком разрешения на строительство объекта недвижимости.

В среднем, получение разрешения может занять от 1 до 2 лет. После этого заключение ДДУ может проходить в течение нескольких месяцев.

Сроки исполнения договора определяются в нем самом и могут варьироваться в зависимости от типа недвижимости и условий ДДУ.

Ставки цен и дополнительные расходы

Цены на недвижимость по ДДУ определяются застройщиком и могут меняться со временем. В договоре должны быть указаны конкретные цены на каждый вид недвижимости.

Помимо цены на жилье, может быть добавлена дополнительная оплата за оформление документов, подключение к коммуникациям, мебель и прочие услуги.

Все эти расходы будут указаны в приложении к ДДУ и должны быть согласованы с клиентом.

Предоплата и рассрочка

Заключение ДДУ обычно требует предоплату за жилье в размере от 10 до 30% от общей стоимости. Остальные платежи могут быть произведены в рассрочку.

В некоторых случаях, застройщик может предоставить гибкую систему оплаты без предоплаты, но в этом случае цена на недвижимость может быть выше.

Важно ознакомиться со всеми условиями оплаты и рассрочки в приложении к ДДУ и убедиться, что они соответствуют вашим финансовым возможностям.

Обязательства сторон

Застройщик

Застройщик обязуется:

• Вести строительство в соответствии с проектом и нормами технической эксплуатации;
• Обеспечить доступность объекта инженерной инфраструктуры;
• Предоставить документы на право собственности на объект недвижимости;
• Соблюдать сроки по передаче квартир покупателям;
• Прислушиваться к пожеланиям на предварительный просмотр квартир и вносить изменения в проект в случае согласия между Застройщиком и покупателем.

Покупатель

Покупатель обязуется:

• Оплатить стоимость недвижимости в соответствии с условиями договора;
• Надлежащим образом содержать приобретенное имущество;
• Незамедлительно извещать Застройщика обо всех выявленных недоработках и дефектах, требующих устранения;
• Не сдачу в аренду, не отчуждение и не перепродажу имущества до его полной оплаты;
• Соблюдать сроки оплаты и иные условия, установленные договором.

Особенности оформления

1. Наличие правильной формы договора

Для заключения успешного договора ДДУ 2023, необходимо придерживаться определенной формы договоренности между покупателем и застройщиком. Форма документа должна соответствовать установленным правилам и требованиям.

2. Правильное заполнение пунктов договора

При заполнении договора ДДУ 2023, особое внимание нужно уделить правильному заполнению пунктов. Для этого необходимо четко изучить договор и соответствующие документы к нему. Вся информация должна быть представлена достоверно и точно.

3. Проверка юридической надежности застройщика

Для того, чтобы убедиться в юридической надежности застройщика и успешном завершении сделки, необходимо провести проверку всех документов и решений, связанных с застройкой, а также выяснить все детали и характеристики объекта недвижимости.

4. Установление точной суммы и сроков

Один из важных моментов заключения договора ДДУ 2023 является установление точной суммы и сроков, а также условий оплаты. Все указанные суммы должны быть четко определены и обговорены с застройщиком. Также необходимо установить сроки выполнения работ и передачи объекта недвижимости.

5. Обязательность нотариального заверения договора

Заключение договора ДДУ 2023 обязательно должно проходить с нотариальным заверением. Это позволит обеспечить сохранность документа и защитить его от изменений в ходе различных процессов и изменений в сделке.

6. Наличие всех необходимых документов

При заключении договора ДДУ 2023 необходимо заранее подготовить все необходимые документы и проверить их на наличие ошибок и неточностей. Это позволит избежать ошибок и замедлений в процессе заключения сделки.

Риски и возможности

Риски

Неопределенность сроков сдачи объекта. Один из главных рисков при заключении Договора ДДУ — это неопределенность в сроках сдачи объекта. Застройщик может не успеть закончить строительство в оговоренные сроки, что приведет к нарушению договора со стороны заявителя.

Некорректные условия договора. Другой риск связан с тем, что условия ДДУ могут быть сформулированы таким образом, что они не будут соответствовать интересам покупателя. В этом случае строительная компания сможет отказаться от разрешения на передачу объекта в собственность.

Возможности

Участие в процессе проектирования. Одним из главных преимуществ составления ДДУ является возможность участия в процессе проектирования. Заявитель может внести свои пожелания в проект и получить индивидуальную планировку квартиры.

Постепенная оплата. Еще одно преимущество заключения ДДУ — это постепенная оплата объекта в зависимости от стадии строительства. Это позволяет избежать больших единовременных затрат и распределить их на период строительства.

• Итак, заключение ДДУ — это не только риски, но и возможности.
• Важно тщательно изучать условия договора и обсудить их со специалистом.
• Для тех, кто будет участвовать в ДДУ, важно иметь грамотный документ, соответствующий потребностям сторон.

Дата подписания договора и дата заключения договора

По общему правилу договорное соглашение вступает в силу и становится общеобязательным для сторон со дня его заключения, то есть подписания (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Такие договоры называются консенсуальными. Однако есть и договоры, которые называются реальными. Они вступают в силу с момента передачи вещи, имущества. 

Исходя из п. 1 ст. 432 ГК РФ, договорные отношения считаются совершенными тогда, когда контрагентами обговорены и согласованы все существенные условия и соглашение заключено в законодательно установленной форме (то есть оформлено письменно, заверено нотариусом, зарегистрировано соответствующим госорганом и т. д.). Положения же ст.

 433 ГК РФ предписывают признавать договор заключенным в день получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 57 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8).

Если же в соответствии с договорными условиями предполагается передача имущественного предмета, то договорной документ может считаться заключенным в момент такой передачи (например, договор займа).

Допускается сдвиг срока начала действия договорных отношений при:

• указании в тексте на то, что договорные условия распространяются и на отношения, сложившиеся между контрагентами раньше (п. 2 ст. 425 ГК РФ);
• установлении сроков исполнения обязательств (включая срок начала исполнения).

Однако сдвиг срока начала действия договора не влияет на дату его заключения.

Заключение и подписание договора — есть ли отличия

На практике достаточно часто встречаются ситуации, когда в шапке договорного документа стоит одна дата, а на заключительной странице, под подписями сторон, — другая. Как правило, вопрос о трактовке такого разногласия возникает в отношении простых письменных договорных документов, не требующих дополнительного удостоверения или регистрации.

Исходя из требований п. 2 ст. 434 ГК РФ, письменной форме заключения договора может соответствовать:

• оформление единой документации, подписанной контрагентами;
• обмен письмами, телеграммами, факсами и иной документацией (в том числе в электронной форме).

Соответственно, дата заключения договора в рассматриваемом случае увязана с датой подписания документа. Таким образом, датой заключения можно считать:

1. Специально указанную в соглашении дату.
2. Дату составления документа, которая обычно располагается в правом верхнем углу, если иные даты в договорной документации отсутствуют.
3. Дату совершения подписей, если документы подписывались позже даты составления.
4. Дату подписания акта приема-передачи или расписки для реальных договоров (например, договора займа).

Срок договора: действия, когда вступает в силу

Что такое срок действия договора

Срок договора — это период времени, в течение которого гражданско-правовой договор является обязательным для его сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ). Срок действия договора (ст. 425 ГК РФ) не следует отождествлять со сроком исполнения обязательств по договору (ст. 314 ГК РФ).

Согласно законодательным нормам, срок договора — предел существования обязательств по данному соглашению с момента заключения соглашения до момента их прекращения. Этот срок, как правило, определяется подписантами соглашения, если иное не определено законом.

Когда начинается и заканчивается срок действия договора

Обычно договор начинает действовать с момента заключения. Как правило, это момент получения акцепта. Но иногда бывает так, что между сторонами уже есть отношения, а договор они не подписали.

Если позднее они захотят их оформить, то могут заключить договор с условием о распространении его действия на ранее возникшие отношения.

Однако такой договор все равно вступит в силу с момента заключения.

Закончится договор с истечением срока, который в нем указан. Например, по истечении года с момента подписания. Но если стороны ничего не написали в договоре о сроке окончания, то он прекратится тогда, когда все обязательства сторон будут исполнены.

Справочно: Разумный срок.

С какого момента (даты) договор считается заключенным

Договор по общему правилу считается заключенным в момент, когда сторона, которая направила оферту, то есть сделала предложение его заключить, получает акцепт — принятие этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Например, если договор одновременно подписан уполномоченными сторонами лицами при личной встрече, то он считается заключенным в этот момент.

Но если, к примеру, вы направили другой стороне проект договора по почте, он будет заключен в тот день, когда вы получите подписанный договор от другой стороны.

С какого момента заключен договор, если акцепт получен с опозданием

Днем заключения договора в этом случае все равно является день получения от контрагента подписанного акцепта. Однако учтите, что если акцепт получен с опозданием, то договор будет считаться заключенным только при определенных условиях.

Так, если опоздание произошло по вине контрагента, то, когда вы получите акцепт, вам нужно немедленно сообщить контрагенту о его принятии. Если же контрагент отправил акцепт вовремя, то договор будет заключен, только если вы не сообщите контрагенту, что получили акцепт с опозданием.

Например, вы отправили по почте контрагенту подписанный со своей стороны договор и предложили подписать и вернуть его до 1 сентября. Контрагент подписал договор 30 августа и в этот же день почтой направил его вам, но вы получили договор только 3 сентября.

В такой ситуации договор будет считаться заключенным с 3 сентября, но только если вы немедленно не сообщите контрагенту, что получили его с опозданием (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Если же контрагент отправит подписанный договор 2 сентября или позднее, то он, напротив, будет заключен только при условии, что после его получения вы немедленно сообщите контрагенту, что приняли его акцепт (ст. 442 ГК РФ).

С какого момента заключен договор, который нужно регистрировать

Для сторон такой договор считается заключенным в момент, когда получен акцепт.

А для третьих лиц, которые сторонами договора не являются, он будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Например, правило о необходимости государственной регистрации для заключения договора установлено для договора аренды недвижимости сроком год и более (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

С какого момента заключен договор, когда нужно передать имущество

Для некоторых договоров установлено правило, по которому для их заключения нужно передать имущество. В этом случае он считается заключенным в момент передачи этого имущества. Например, если ваша организация хочет занять деньги у гражданина, договор займа будет заключен только с момента передачи вам суммы займа (п. 2 ст. 433, п. 1 ст. 807 ГК РФ).

С какого момента договор вступает в силу

По общему правилу договор вступает в силу с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента он становится обязательным для сторон. Часто договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

Как указать в договоре, что он вступает в силу с момента подписания

• Для этого напишите: «Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами». Обычно это условие включают в заключительные положения договора.
• Учтите, что при наличии такого условия договор вступит в силу в момент подписания, только если он совпадает с установленным в законе моментом его заключения. Например, если для заключения договора требуется передача имущества, наличие такого условия не изменит это правило.

Возможны и другие варианты вступления договора в силу. В частности, это возможно, если ваш контрагент уклоняется от заключения обязательного для него договора и вы требуете это сделать через суд. В этом случае договор по общему правилу будет заключен с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Это, например, такие договоры, как:

• публичный договор. Например, страховщик уклоняется от заключения договора ОСАГО (п. 4 ст. 445, п. 3 ст. 426 ГК РФ, ст. 1 Закона об ОСАГО);
• основной договор после предварительного. Кроме того, суд может указать в решении иной момент заключения основного договора, если у вас с контрагентом возникли разногласия по его условиям (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Когда договор вступает в силу, если дата заключения, указанная в нем, не совпадает с датой реального подписания

В этом случае дата вступления договора в силу определяется в зависимости от того, сможете ли вы подтвердить реальную дату его подписания. Если да, то именно с нее и будет считаться заключенным и вступит в силу договор.

Как правило, реальную дату можно подтвердить, если подписант собственноручно указал ее рядом со своей подписью. Но чаще всего складывается ситуация, когда в шапке договора стоит одна дата, а реально стороны подписывают договор позже или раньше и никаких пометок об этом не делают.

В отсутствие доказательств того, что договор реально был подписан в другую дату, считается, что он вступает в силу в дату, которая указана в шапке.

Если же вы с контрагентом не встречались для подписания договора, а обменивались подписанными экземплярами, то договор вступит в силу в день, когда вы получите от контрагента подписанный ранее вами экземпляр договора (п. 1 ст. 425, п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Что такое обратная сила договора и когда она применяется

Обратная сила договора — это применение его условий к отношениям, которые возникли до его заключения. То есть если между вами и контрагентом есть фактические отношения (например, вы сдаете в аренду помещение, а он регулярно платит) и затем вы заключаете договор, в котором закрепляете, что он применяется и к тем отношениям по аренде, которые были между вами ранее.

Если фактические отношения между вами существовали, но условие об обратной силе договора вы не согласовали, применить условия договора к этим отношениям не получится.

В частности, арендодатель не сможет взыскать с арендатора арендную плату за этот период в размере, который указан в договоре, а вправе будет требовать только уплаты неосновательного обогащения.

При этом его размер может оказаться гораздо ниже размера арендной платы (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ).

Учтите, что нельзя применить обратную силу договора, если это противоречит закону или иное вытекает из существа отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Например, нельзя придать обратную силу лицензионному договору на тот период, когда у лицензиара не было прав на результат интеллектуальной деятельности (см. Позицию ВАС РФ).

В какой момент заканчивается срок действия договора

Если в законе или в договоре есть условие о том, что с истечением срока договора прекращаются обязательства сторон, то договор прекратится именно в тот срок, который в нем указан (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Точный момент окончания нужно определить исходя из того, как вы установили срок окончания договора:

• конкретной датой. Как правило, она включается в срок действия договора и является последним днем его действия. Но если в формулировке условия о сроке вы использовали предлог «до», ситуация становится неоднозначной. В случае спора суд может определить, что вы использовали предлог «до» в значении «не включая дату, следующую после этого предлога». И тогда последним днем действия договора будет день, который предшествует дате, указанной в договоре;
• истечением периода времени. В этом случае воспользуйтесь правилами исчисления сроков в гражданском праве, чтобы рассчитать окончание срока договора;
• указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Действие договора окончится в зависимости от формулировки в договоре. Например, в день наступления этого события, на следующий день после него или за день до него;
• указанием на действие или бездействие одной из сторон, иные обстоятельства. Договор прекратится также в зависимости от формулировки: например, до, после или в день наступления обстоятельства.

Обратите внимание: если в законе или договоре не указано, что обязательства сторон прекращаются с окончанием срока его действия, договор продолжает действовать до определенного в нем момента окончания исполнения обязательств, даже если формально срок договора уже истек (п. 3 ст. 425 ГК РФ).

Еще одна ситуация — в договоре указано, что он действует до момента исполнения всех обязательств по нему. В этом случае суды придерживаются позиции, что договор заключен на неопределенный срок. Он действует так же, как договор, в котором срок действия не указан.

Прекращает ли договор действовать, если все обязательства по нему исполнены

Да, договор прекратит свое действие, но при условии, что обязательства по нему исполнены надлежаще. Это следует из смысла п. 1 ст. 408 ГК РФ. Например, если исполнитель оказал услуги, а заказчик их оплатил, такой договор прекратится исполнением.

Договор прекратится раньше указанного в нем срока, если, например, он был заключен на срок до конца года, но исполнен раньше, в октябре. В оставшиеся два месяца договор не будет действовать, исполняться, обязывать стороны. Он также не может быть расторгнут (см. Позицию ВС РФ, АС округов).

Если же обязательства были исполнены ненадлежаще, договор продолжит действовать. И стороны будут нести предусмотренную им ответственность, в том числе после того, как окончится срок действия договора (п. 4 ст. 425 ГК РФ).

Как действует договор, если в нем не указан срок действия

Если в договоре нет срока его действия, например не указана дата его окончания или написано, что договор действует до исполнения обязательств, он действует до тех пор, пока стороны не исполнят все обязательства по нему, либо пока не наступит максимальный (предельный) срок действия договора (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Например, по истечении предельного срока прекращается договор аренды, для которого такой срок установлен законом (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Законодательством могут быть установлены специальные правила о действии договора, в котором не указан срок его действия. Так, для договора поручительства они установлены в п. 6 ст. 367 ГК РФ.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Подпишитесь на соцсети

Публикуем обзор статьи, как только она выходит. Отдельно информируем о важных изменениях закона.

Поделиться с друзьями