• Содержание:
• Категории земель
• Виды разрешенного использования земли
• Где можно строить дом для проживания, а где нет?
• Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ
• Статусы земельных участков
• Зависит ли размер налога от юридического статуса земли?
• Что проверить, чтобы не купить кота в мешке

Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: зачем он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приехать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переселиться всей семьей за город? 

Чтобы правильно выбрать участок, нужно знать, какие у них бывают виды разрешенного использования и какие категории. Сложность в том, что статусов у земли достаточно много и, сталкиваясь с этим впервые, в них можно запутаться. Разобраться в терминологии нам помогла Татьяна Ананьева, руководитель отдела продаж загородной недвижимости офиса «Сущевский» агентства «Миэль».

Категории земель

Категории земельных участков крайне важны для собственников и землепользователей. Законодательно они закреплены в статье 7 Земельного кодекса РФ. По сути, именно категория определяет, как мы можем использовать земельный участок.

Всего существует семь таких категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.

Использование земли не в соответствии с категорией — административное правонарушение, которое карается штрафом. Его размер определяется как процент от кадастровой стоимости участка. Для физлиц он может составить от 0,5 до 1 процента, но не менее десяти тысяч рублей. 

Если кадастровая стоимость земли не определена, размер взыскания составит от 10 до 20 тыс. рублей. При этом гражданин будет обязан устранить нарушение. Если этого не сделать и продолжать нецелевое использование участка, землю вообще могут изъять.   

Наибольший интерес для тех, кто собирается покупать участок, представляют:

• земли населенных пунктов — это участки, которые можно использовать для застройки и развития поселений;  
• земли сельскохозяйственного назначения, на которых можно вести сельское хозяйство, строить здания и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции.

Виды разрешенного использования земли

Вид разрешенного использования (ВРИ) — характеристика земельного участка, предписывающая, как этот участок можно эксплуатировать и что на нем можно строить. Их также несколько. 

1. ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Этот ВРИ предусматривает размещение жилого дома, отвечающего следующим параметрам:

• отдельно стоящее здание не выше трех этажей (включая подземные);
• высотой не более 20 м;
• состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования (т. е. где можно жить и удовлетворять все бытовые потребности); 
• не разделенное на самостоятельные объекты недвижимости.

А еще на землях ИЖС можно выращивать сельскохозяйственные культуры, возводить гаражи и хозяйственные постройки

2. ЛПХ (личное подсобное хозяйство) на приусадебном земельном участке (то есть на землях населенных пунктов) — этот вид использования предполагает размещение жилого дома, производство сельскохозяйственной продукции, строительство гаража и других вспомогательных сооружений. 

Кроме того, на землях ЛПХ можно содержать сельскохозяйственных животных

3. Ведение садоводства или огородничества. На землях с таким ВРИ предполагается выращивание (в том числе на сельскохозяйственных угодьях) плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. Именно на землях с этим ВРИ чаще всего и организуются популярные у дачников объединения: 

• СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) — организационно-правовая форма юридического лица, которое управляет объединением. Проще говоря, это способ юридически оформить такой добровольный союз собственников земельных участков. При этом управлять объединением помогает избранный председатель или нанятая собственниками управляющая компания.
• ДНП (дачное некоммерческое партнерство). Еще одна организационно-правовая форма юридического лица. Важное отличие от СНТ заключается в том, что в садоводческом товариществе упор должен делаться на садоводстве и огородничестве, а в ДНП — еще и на отдыхе. Грядок в ДНП может и не быть, но обязательно должны быть домики для восстановления сил после напряженных рабочих будней.

Между собой СНТ и ДНП отличаются правом собственности на общие дороги, коммуникации и прочее: у СНТ это право принадлежит самим участникам товарищества, а в ДНП — юрлицу, в которое они объединились.

В прошлом ДНП и СНТ обычно создавались на земле с ВРИ «под дачное строительство». Сейчас такого вида использования уже не существует, хотя в старых документах он еще встречается.

Чем ВРИ отличается от категории земель? 

Объясним на примере. Многоквартирные и индивидуальные жилые дома строятся на землях одной и той же категории — «Земли населенных пунктов», но вид разрешенного использования для них будет разный.

Для первых это будет «Многоэтажная жилая застройка», а для вторых — «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). По сути, категория земельного участка в общих чертах определяет, в какой сфере он используется. Но что конкретно мы можем делать на этом участке, указывает его вид разрешенного использования.

1. Узнать, какой у земли ВРИ, можно, посмотрев публичную кадастровую карту или заказав выписку из Росреестра (смотрите дополнительные характеристики участка).
2. Где можно строить дом для проживания, а где нет? 
3. Отвечаем в таблице: 

Вид участка	Что можно делать на земле	Что можно строить
Сельскохозяйственное использование	Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.)	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции
Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках	Производить сельхозпродукцию	Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для ведения личного подсобного хозяйства на приусадебном участке
Для индивидуального жилищного строительства	Выращивать ягоды, овощи, фрукты	Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Для ведения личного подсобного хозяйства	Производить сельхозпродукцию и содержать животных	Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения
Ведение огородничества	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая
Ведение садоводства	Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды	Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки

По данным Циан.Журнала

Что будет, если нарушить предписание, которое диктуется ВРИ? Например, построить пятиэтажный дом на участке для ИЖС?

Если вы выйдете за пределы допустимого, это грозит таким же штрафом, как нарушение ограничений, установленных категорией земель, а участок нужно будет привести в соответствие с видом разрешенного использования, вплоть до сноса самовольных построек. 

Можно ли изменить категорию земельного участка и его ВРИ

Можно, но это будет непросто, так как возможности обычных землепользователей влиять на ситуацию довольно скромны. 

«Категория земельного участка — это довольно постоянная величина и изменить ее крайне сложно. Для этого нужно весомое обоснование, и чаще всего им служит рост городов и потребности вести застройку. В основном такая трансформация происходит с сельхозземлями и промзонами, а занимаются изменением категорий крупные организации — например, строительные компании». 

Изменить ВРИ гораздо проще. Для этого надо подготовить пакет документов на участок и подать прошение в орган местного самоуправления. Более подробную инструкцию можно узнать на сайте Росреестра.  

Вот несколько важных моментов:

• Процесс регулируется правилами землепользования и застройки для конкретного муниципального образования.
• Можно установить для участка один или даже несколько ВРИ: основных, вспомогательных и условно разрешенных. 
• Основной или вспомогательный ВРИ можно выбрать из предусмотренных градостроительным зонированием конкретной территории; при этом владелец земельного участка не должен ничего ни с кем согласовывать. 
• Основной и вспомогательный виды использования участка можно изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. 
• Чтобы выбрать условно разрешенный вид использования, нужно пройти через процедуру публичных слушаний. А его изменение возможно только с разрешения органа местного самоуправления. Глава администрации принимает решение с учетом результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

Основной или условно разрешенный ВРИ земельного участка считается выбранным со дня внесения сведений о нем в ЕГРН. Вносить в реестр недвижимости сведения о вспомогательных видах ВРИ участка не требуется. 

Статусы земельных участков

Статус земельного участка — это характеристика, которая нужна для актуализации сведений о земле. Грубо говоря, это описание того, что в юридическом смысле происходит с участком прямо сейчас: есть ли у него кадастровый номер и собственник, определены ли его границы  и т. д. 

«В большей степени статус имеет значение для технических специалистов, которые ведут кадастровый учет, а не для землепользователей, — объясняет Софья Волкова. — Если вы уже зарегистрировали свое право собственности на участок и проверили, что оно отражено в выписке из ЕГРН, то больше знание о статусе вашего участка вам не пригодится». 

По статусу участки бывают: 

• Ранее учтенными. Это объекты, которые либо были учтены до 1 марта 2008 года, либо не были учтены, но права на них зарегистрированы, не прекращены и эти участки имеют условный номер.

важно

Условный номер объекта недвижимости — это форма его учета, которая применялась в России до принятия закона о государственном земельном кадастре в 2000 году. Он представлял собой порядковый номер из 16–18 знаков, который объектам присваивали для учета. По сути, условный номер по старыми законам — это то же самое, что и кадастровый по новым.  

• Актуальными. Такой статус присваивается всем участкам, которые поставлены на кадастровый учет после 1 января 2017 года.  
• Временными. Этот статус присваивается земельным участкам, которые поставлены на кадастровый учет до 1 января 2017 года и права на которые не зарегистрированы. 

важно

Если земельный участок имеет временный статус, то для изменения его на актуальный нужно было до 1 марта 2022 года зарегистрировать право собственности на него или договор его аренды/безвозмездного пользования (если участок находится в государственной или муниципальной собственности). Если вы этого не сделали, участок по общему правилу должны были снять с кадастрового учета.

• Архивными. Если право на земельный участок не было зарегистрировано до 1 марта 2022 года, то он исключается из ЕГРН, а статус записи о нем изменяется на «архивный». 

Статус земельного участка для собственников важен еще и потому, что содержание его в порядке в юридическом смысле этого слова в дальнейшем облегчает распоряжение землей.

Участок, на котором проведено межевание, определены границы и зарегистрировано право собственности, можно легко продать или передать по наследству.

Если же этого не сделать, при проведении сделки, скорее всего, возникнут проблемы.  

Зависит ли размер налога от юридического статуса земли? 

Земельный налог платят только собственники участков. Если земля находится в государственной собственности, а вы ее только арендуете, то платить его не нужно.

Размер налога зависит от двух факторов: его кадастровой стоимости и категории, которая определяет налоговую ставку.

Для сельскохозяйственных, занятых жильем и объектами инженерной инфраструктуры, приобретенных для жилищного строительства, задействованных в обороне, безопасности и таможенной деятельности земель ставка налога составит 0,3% кадастровой стоимости, а для всех остальных земель — 1,5%. 

«В последние годы многие  жалуются на увеличение земельного налога. Это связано с ростом кадастровой стоимости объектов недвижимости, что произошло после ее масштабного общероссийского пересмотра в 2022 году, — объясняет юрист Софья Волкова.

— Такой резкий скачок кадастровой стоимости связан с изменением методики его расчета.

Ведутся споры о необходимости эту методику изменить, но для конкретного землепользователя сейчас путь только один — пересматривать кадастровую стоимость через суд».

Что проверить, чтобы не купить кота в мешке 

Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, Циан.Журнал составил список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. 

Вот о чем стоит позаботиться заранее (например, обратившись в отдел архитектуры местной администрации):

1. Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки земли, на которой собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье).
2. Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен. Наличие жилых домов со всех сторон — не препятствие, если такая деятельность разрешена на конкретном участке. Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через пять лет — кроме как в местном отделе архитектуры, вы об этом, скорее всего, нигде не узнаете. 
3. Узнайте, какие коммуникации проходят по вашей земле, — кабель связи или газовая труба могут пролегать прямо под вашим участком. Если это так, то надо понимать, что низкая цена участка, скорее всего, связана с регулярными визитами специальных служб. Тогда придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей.
4. Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
5. Важно помнить, что часто землю для ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это нецелевое использование, поэтому при появлении на таком участке условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию. 

Отдельный повод насторожиться — если на предложенный участок выставлена низкая цена, но сама земля и район при этом кажутся идеальными. 

«Чаще всего такой участок невозможно оформить или по его использованию существуют серьезные ограничения. Например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене.

Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.

Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах», — предостерегает Мария Архипова.  

Собираетесь купить земельный участок, дачу или дом за городом? На Циан есть подходящие вам варианты!

Два дома на одном участке: можно ли строить, не нарушая закон

Желание построить два дома на одном участке может возникнуть по разным причинам: чтобы дать отдельную площадь молодой семье, комфортно размещать гостей или обслуживающий персонал, продать один из домов.

Но прежде чем возводить второй дом, следует убедиться, что это не нарушит правила землепользования и другие нормативные акты.

Ниже речь пойдет о тех ограничениях, которые могут возникнуть в этой ситуации, и об альтернативных способах строительства, не нарушающих закон.

Зарегистрировать получится только законные постройки Источник prowinproperties.com

Что говорит закон

Чтобы узнать, можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке ИЖС или СНТ, в первую очередь обращаются к федеральным законам. И выясняют, что в них нет на это прямого запрета, а значит, на своей территории возможно возведение любого количества жилых построек.

Однако в каждом регионе существуют и действуют свои нормативы, которые необходимо учитывать. Самым важным из них является ПЗЗ – Правила землепользования и застройки. Этот документ определяет следующие нормы:

• минимальную и максимальную площадь земельного участка;
• предельные расстояния между постройками и от построек до границ участка;
• максимальный процент застройки и т.д.

Эти нормы могут отличаться для разных регионов и для участков разного назначения (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Отступы от границ и между постройками часто регламентируются нормами пожарной безопасности и зависят от материала стен.

Минимальные расстояния от разных объектов до границ участка Источник les-stroi.ru

А предельный процент застройки показывает, какую площадь земли можно «закрыть» постройками.

Например, если он равен 40%, а застроено у вас уже 35%, то площадь второго дома не должна превышать 5% от площади участка.

Можно ли построить 2 дома на одном участке, будет зависеть и от того, получится ли разместить его на определенном расстоянии от других строений и от линий прокладки инженерных коммуникаций.

Помимо местных ПЗЗ учитываются и нормы Градостроительного кодекса РФ, которые, в частности, регламентируют этажность и высоту строений.

Каталог компаний, что специализируются на проектировании загородных домов

С чего начать

Если вы единственный владелец участка, строите для себя и не планируете в будущем продавать, дарить или завещать один из домов, если его площадь не превышает 500 кв.м., и вы уверены в соблюдении всех местных нормативов и законов, то можно приступать к строительству, просто уведомив об этом градостроительную организацию через МФЦ или Госуслуги.

В уведомлении указываются данные о земельном участке со схематичным изображением на нем будущего дома, характеристики самого дома, сведения о застройщике. В остальных случаях потребуется сбор определенных документов.

Пример оформления уведомления Источник atlant93.ru

Если у участка два собственника

Можно ли на одном земельном участке построить два индивидуальных жилых дома, когда правом собственности на него обладают 2 человека, зависит как от местных ПЗЗ, так и от наличия письменного соглашения между собственниками. В нем прописывается порядок пользования общим участком, согласие каждого подписанта на возведение двух домов в указанной локации и другие нюансы.

При отсутствии согласия эти вопросы решаются в судебном порядке.

При желании собственников разделить землю её необходимо размежевать и поставить каждый новый участок на отдельный кадастровый учет. Это довольно сложная процедура, которая должна обеспечить выход с каждого новообразованного участка на земли общего пользования. Проще говоря, со своего двора на улицу.

Межеванием занимаются кадастровые специалисты Источник rbk.ru

Прежде чем заказывать межевание, чтобы строить два дома на одном земельном участке, поделенном пополам, нужно убедиться, что его площадь это позволяет. Например, если в региональных ПЗЗ принята минимальная площадь 6 соток, а ваш участок 8 соток, то разделить его на два по 4 сотки не получится.

Если площадь дома большая

Строительство дома площадью свыше 500 кв.м. может вестись только по проекту и с разрешения органа СМУ, получаемого после проведения экспертизы проектной документации. При этом учитываются не только градостроительные нормы, но и ресурс коммуникаций, возможность подключения к ним без ущерба для комфорта других домовладельцев.

Большие дома строятся по проекту Источник sidingvin.ru

Если дом строится на продажу

В этом случае также необходимо межевание, так как продать дом без земли вряд ли получится. Хотя возможен вариант с соглашением о порядке пользования участком, но такие условия покупателей обычно не устраивают, и они идут в суд с иском о его разделе.

В любом из перечисленных случаев нужно точно выяснить, можно ли построить второй дом на одном земельном участке, до начала строительства, чтобы после его завершения не возникло проблем с оформлением. Это в лучшем случае. В худшем постройку могут признать незаконной и потребовать снести.

Подробнее про два дома на одном участке в этом видео:

Что делать, если не вписываешься в нормативные рамки

Когда на участке мало места и его невозможно разделить на два или соблюсти все отступы для отдельностоящей постройки, возможен вариант строительства двухквартирного дома – так называемого дуплекса или дома блокированной застройки.

По всем документам это будет один дом, состоящий из двух изолированных квартир с общим фундаментом, крышей, одной общей глухой стеной и отдельными выходами на участок.

В большинстве случаев его получается разместить так, чтобы у каждого блока получился свой изолированный двор.

Блочный дом с раздельными дворами Источник amazonaws.com

По сути, это те же два дома на одном земельном участке, оформление которых делается по одному адресу с выделением номеров квартир. Каждая из них может принадлежать разным собственникам.

Если раздел собственности не нужен, а площадь участка позволяет, можно построить так называемый гостевой домик, который не нужно оформлять в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В документах он будет числиться как хозпостройка. Но и продать или подарить его вы не сможете.

Коротко о главном

Строить на одном участке два дома можно, если это не нарушает правил застройки и землепользования, принятых в вашем регионе.

Они касаются коэффициента застройки, площади участка, норм отступа от границ, назначения земель. Проблемы могут возникнуть только при возведении большого дома или при спорах между собственниками.

Во многих случаях подстроиться под нормы позволяет строительство дуплекса или гостевого дома в виде хозпостройки.

Как по закону построить два дома на одном участке

— Сын женился, возникла необходимость построить второй дом на участке. Вопрос: как это сделать законно, чтобы не было проблем с регистрацией дома? Или лучше сразу разделить землю? Можно ли впоследствии продать и дома, и участок?

— Возведение второго дома на земельном участке российским законодательством не запрещено, ограничения касаются лишь размещения на нём постройки.

???? Количество жилых строений на участке

Законом не определено количество жилых строений, которые могут быть возведены на земельном участке. В теории владелец земли может возвести столько угодно домов, если будут учтены требования возведения второго и так далее жилого дома на земельном участке, который может использоваться под ИЖС.

✋ Требования для строительства

Планируемая постройка должна соответствовать Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 Градостроительного кодекса (ГрК), утверждаются органами местного самоуправления и, соответственно, могут различаться по регионам. В ПЗЗ содержится информация о предельных параметрах разрешённого градостроительства:

• минимальный и максимальный размеры земельного участка;
• максимальный процент застройки — плотность застройки — отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади. Чаще всего разрешено застраивать 40% от площади земли;
• предельно допустимые отступы от границ участка и иных построек;
• предельное количество этажей или предельная высота зданий.

Кроме того, в обязательном порядке должны быть соблюдены противопожарные и санитарные требования, в том числе касающиеся противопожарных разрывов и норм инсоляции.

Чтобы это учесть, необходимо ознакомиться с Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) — информационным документом, который, согласно ст. 57.

3 ГрК, выдаётся для проектирования, строительства и реконструкции в границах данного земельного участка.

Именно в ПЗЗ и ГПЗУ видно, можно ли построить второй дом на участке — и если можно, то где именно и с какими параметрами. Также собственник поймёт, что можно предпринять, если возведение второго дома не вписывается в рамки требований. Например, может понадобиться уменьшить площадь уже имеющегося дома.

ПЗЗ и ГПЗУ являются публичными документами, с ними можно ознакомиться на сайте муниципального образования. В разных регионах, областях и даже отдельных сельских поселениях устанавливаются свои градостроительные регламенты.

Например, в ПЗЗ города Казани указываются следующие предельные параметры:

• минимальный размер земельного участка для ИЖС — 4 сотки;
• максимальный процент застройки 45%;
• минимально допустимый отступ дома от передней границы участка — 3 метра;
• отступ от боковых границ участка — 1 метр;
• отступ от задней границы участка — 5 метров;
• высота строения до 12 метров.

Закон от 3 августа 2018 года №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ…

» подпунктом 39 пункта 1 статьи 1 уточнил понятие «объект индивидуального жилищного строительства», обозначив его, как «отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более, чем 3, высотой не более 20 метров», предназначенное для проживания и не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Второй дом могут отнести к самовольной постройке при игнорировании требований.

У вас есть земельный участок?Конечно, практически полвека в садовом товариществеКупил(а) землю для строительства загородного домаЕзжу к бабушке в деревнюДаже не мечтаю, люблю город и цивилизациюПланирую купить

Возможный отказ на строительство

Отказ в разрешении строительства может быть вручён по следующим причинам:

• превышение максимального процента застройки — это самая частая ситуация;
• невозможность соблюдения предписываемых расстояний от строений и границ земельного участка;
• запрещение (ограничение) возведения новых домов уставом СНТ, если дом на территории СНТ;
• невозможность начала работ из-за нахождения земельного участка в водоохранной или санитарно-защитной зоне, если на нём расположены объекты культурного наследия и так далее.

????‍♀️ Как законно построить два дома на участке. Инструкция

До 2018 года Градостроительный кодекс предписывал оформлять разрешение на строительство. Но вышеуказанный №340-ФЗ внёс изменения и в этот норматив. Для законного начала строительства, согласно ст. 51.1 ГрК, необходимо уведомить государственные органы. Обратное уведомление о соответствии считается официальным согласованием — в течение 10 лет можно вести строительство.

Последовательность действий следующая:

1. В местные органы власти подаётся уведомление о планируемом строительстве с заявлением, где указываются адрес и кадастровый номер участка, вид разрешённого использования земли; предоставляются свидетельство о праве собственности на земельный участок, выписка из ЕГРН, план участка с контурами: линейные размеры дома, геометрия, расположение относительно границ земельного участка. Форма уведомления здесь.
2. До начала строительства необходимо дождаться ответа от местных органов власти о соответствии строительства признанным нормам — в течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку и направляет застройщику уведомление о соответствии (форма уведомления) установленным параметрам и допустимости размещения дома на земельном участке — либо о несоответствии (форма).
3. По окончании работ подаётся уведомление о завершении строительства с приложенным техническим планом (форма).
4. Ожидается ответ органов местного самоуправления. В соответствии с ч. 1.2 ст. 19 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в течение 7 рабочих дней после поступления уведомления об окончании строительства жилого дома администрация обязана направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на построенный дом.

Как определить самострой. Ответственность за незаконное строительствоЧитатьКупил дом – а он находится на соседнем участке. Что делать, чтобы избежать конфликта с соседомПодробнееМожно ли заселиться в заброшенный дом, как это сделал дядя Федор из ПростоквашиноСмотреть

????‍♀️ Надо ли разделять участок при возведении второго дома, чтобы участков получилось тоже два

Раздел земельного участка — один из вариантов возведения второго жилого дома на земельном участке. Процедура предполагает:

1. Проведение межевания.
2. Составление межевого плана.

Всё это нужно сделать до начала строительства.

Кадастровый инженер лицензированной компании готовит технический план дома на основании Декларации об объекте недвижимости.

Пакет документов подаётся в МФЦ. Есть возможность также подать заявление через личный кабинет на портале Госуслуг.

Вопрос рассматривается органами местного самоуправления. Межевой план регистрируется в Росреестре. В ЕГРП вносятся сведения о вновь образованных участках.

Бурение скважины на участке – оформлять лицензию или нет. Законодательные нормы, регулирующие водозабор для личных нуждЧитатьКакие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самостройПодробнееКак построить туалет на даче так, чтобы не поссориться с соседями. Расстояния, уровни и другие правила по законуСмотреть

???? Будут ли сложности при продаже участка и обоих домов

С юридически оформленными объектами на земельном участке проблем при продаже не будет. Но желающих купить два дома обычно немного. Если два дома на одном участке не удастся продать, то придётся:

• или делить участок, чтобы под каждым строением был свой собственный земельный участок;
• или продавать дома отдельно, присваивая второму дому новый адрес;
• или разбираться с оформлением прав на землю.

✨ Краткое резюме

Подвожу итог:

1. Возведение второго жилого дома на земельном участке возможно — количество домов законодательство не ограничивает.
2. Принимая решение о строительстве, необходимо познакомиться с Правилами застройки и землепользования (ПЗЗ) и Планом границ земельного участка (ПГЗУ), которые приняты муниципальными образованиями. В каждом таком образовании свои правила. Документы можно найти на официальных сайтах в свободном доступе.
3. Для того чтобы получить официальное разрешение на строительство, достаточно подать уведомление о начале строительства в административные органы, предусмотрев при этом все нормативы, предусмотренные ПЗЗ и ПГЗУ.
4. Если в перспективе дом планируется продавать, то лучше сразу разделить участок на два: строительство будет проводиться на отдельно зарегистрированном участке земли, продавать такой дом будет легче.

❓ Часто задаваемые вопросы

Дом на двух хозяев. Можно снести часть дома?

Дом, где находятся две квартиры с отдельными входами, относится к «блокированному дому» — согласно п. 2 ч. 2 ст.

49 ГрК, но должен восприниматься, как единое целое. Отдельный блок не может считаться самостоятельным жильём.

Следовательно, снести часть дома без согласия соседей нельзя, это может привести к судебным искам с требованием привести дом в прежнее состояние.

Как разделить дом на двух хозяев? Обязательно идти в суд?

Внесудебный порядок возможен, если против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают собственники, и есть договорённость о принадлежности тех или иных помещений внутри дома. Во время его выделения в натуре происходит создание отдельного входа и присвоение дому нового адреса.

Способы раздела жилого дома, которые позволяют провести раздел имущества в соответствии с требованиями закона:

• проведение реконструкции, в результате которой индивидуальный жилой дом станет «блокированным»: с общей стеной с соседними «блоками», предназначенными для проживания одной семьи — право собственности регистрируется на каждый блок;
• реконструкция, когда жилой дом станет многоквартирным — в нём могут быть зарегистрированы жилые или нежилые помещения, права собственности будут зарегистрированы на квартиры, а в общей долевой собственности будут места общего пользования и земля.

Сколько вообще домов можно построить на участке ИЖС?

Количество домов, которые можно построить на участке ИЖС, законодательством не оговаривается. Теоретически их может быть и два, и три, если на земле разрешено индивидуальное жилищное строительство. Требование возникает к самим постройкам — соблюдение правил землепользования и застройки, санитарных правил и пожарной безопасности.

Какой должна быть минимальная площадь участка, чтобы можно было построить дом? Есть какие-то законодательные нормы?

Минимальный размер земельного участка для строительства жилого дома либо размещения садового хозяйства указан в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые, согласно п. 1 ст. 8 ГрК, утверждаются органами местного самоуправления. Так как это публичная информация, с ПЗЗ можно ознакомиться на сайте муниципального образования, на территории которого находится земельный участок.

Документы , На чужих ошибках , Собственник , Читатель спрашивает

Два жилых дома на одном земельном участке — как зарегистрировать по закону

Отвечаем на вопрос, волнующий собственников земельных наделов.

Петров А.В. владеет участком, на котором уже возведена жилая постройка (дом), но ему захотелось расшириться и построить коттедж, а имеющийся недвижимый объект использовать как место временного проживания.

Другой пример, когда тот же Петров решил построить второй дом на одном участке, так как в первом стало мало места для проживания его семьи и родителей.

Ситуаций из практики много, когда граждане задаются вопросом о том, можно ли построить два дома на участке. Случается, когда возводят самовольные постройки, которые нуждаются в узаконивании. В любом случае жилой объект не получится скрыть от регистрационных органов, поэтому советуем использовать только законные способы строительства.

Прямого запрета на строительство двух домов на одной земле нет

Заглянув в законодательство (Градостроительный и Земельный кодексы РФ) мы не найдём указания на то, что на одном участке земли нельзя возводить больше одного дома для целей ИЖС, СНТ или ЛПХ.

Однако, на уровне регионов, сёл и районов местная власть может устанавливать конкретные правила пользования землёй и проведения застроек. Сокращённо такие правила именуют ПЗЗ правила землепользования и застройки.

Согласно ПЗЗ, устанавливаются максимальные и минимальные параметры земли, допустимый процент надела (плотности застройки) для строительства объектов недвижимости, нормативы отступов от границ участка. На местном уровне могут быть закреплены ограничения относительно допустимости построить два дома на одном земельном участке.

Например, Ленинский Московский округ Московской области установил минимальный размер участка в 400 кв.м., а городское поселение Родники Раменского муниципального района Московской области в 600 кв.м. Общим для обоих регионов выступает предельный процент постройки, который составляет 40%, и минимальный отступ от границ участка в 3 м.

Отметим, что максимальный процент застройки (плотность) рассчитывается как размер дома по внешним стенам относительно земельного надела. Чаще размер варьируется от 20% до 100%.

Например, Иванов владеет участком в 10 соток, где возведён дом размером 5 на 6 м, что составляет площадь дома в 30 кв.м. или 0,3 соток, а процент застройки на земле равен 5. Если в собственности от 6 до 12 соток, стоит ориентироваться на 40% для застройки участка.

Два жилых дома на одном участке: с чего начать строительство

1. Обратиться в местную администрацию и уточнить ПЗЗ, в которых указан запрет или разрешение на возведение второго дома, допустимое для строительства место на участке и параметры.

   ПЗЗ можно найти и на официальных сайтах администрации конкретного округа, например, вбить в поисковую строку браузера «утверждённые генеральные планы ПЗЗ на официальном сайте администрации саратовского района (регион заменить на свой), где откроется нужная информация.

2. Провести расчёт процента уже возведённого жилого объекта, поскольку, если допустимый процент будет превышен, в строительстве второго дома откажут.
3. Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), направить уведомление о начале работ в комитет градостроительства через МФЦ, портал «Госуслуги» или по почте.

   В уведомлении указываются сведения о застройщике и участке, характеристики дома и план участка с двумя домами, где схематично изображён планируемый второй жилой объект. План составляется кадастровым инженером проектной организации.

4. Получив положительный ответ, соблюдать правила (Грк РФ) о возведении жилых объектов. Например, согласно п. 39 ст.

   1, объекты для ИЖС не должны превышать высоту в 20 м и занимать более трёх этажей. Если не выполнить подобные и другие условия (требования пожарной безопасности, санитарные нормы), строение будет признано самовольной постройкой.

5. Соблюсти расстояние между домами на участке, равное шести и более метрам исходя из строительных материалов, и не менее трём от дома до границ участка земли.
6. Завершив строительство, составить уведомление об окончании работ и направить в местные органы не позднее месяца после возведения второго жилого дома на участке.

   Форму для составления необходимых уведомлений можно найти в Приложениях к Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 19.09.2018 №591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта недвижимости объекта индивидуального строительства или садового дома».

7. Присвоить адрес новому жилому объекту (дому) до государственной регистрации в Росреестре. Строение будет иметь номер, аналогичный уже имеющемуся объекту, но с литерой (ул. Московская, 21 лит.А), дробью (ул. Московская, 21/1) или припиской (ул. Московская, 21, строение 1). Присвоение проводится местными органами власти (городским отделом архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаментом имущества) после подачи соответствующего заявления.
8. Отправить документы для регистрации нового жилого объекта в Росреестр.  

Как строить два жилых дома на одном участке, если земельный участок —  совместная собственность двух граждан

Иванов И.И. и Петров А.В. владеют участком на праве общей долевой собственности. Если один из них решил построить на земле, которая не делится на отдельные наделы, дом, тогда между ними заключается соглашение в письменной форме о порядке пользования земельным наделом с указанием на договорённость о строительстве каждым собственником жилых объектов.

Когда заключить соглашение мирным путём не получается, порядок пользования участком определяется в судебном порядке.

Что делать, когда в собственности земельный участок под двумя домами, и один жилой объект не зарегистрирован

Дом признаётся самовольной постройкой, согласно ст. 22 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Для избегания ответственности в виде штрафов и сноса лучше признать право собственности на самовольное строение в судебном порядке. Таким образом после признания объект будет официально зарегистрирован как недвижимость, у налоговых и Росреестра не возникнет вопросов к владельцу.

Два жилых дома на участке ИЖС

Законодательство устанавливает правило о строительстве одного жилого дома. Возведение других построек возможно, когда они не предназначены для жилья (бани, сараи, гаражи) и числятся вспомогательными объектами.

Отметим, что прямого указания на строительство исключительно одного жилого объекта на землях для ИЖС не закреплено.

Если два дома на участке ИЖС уже построены, землю делят на два отдельных надела, на каждом из которых будет стоять жилой объект.

При делении обращаются к кадастровому инженеру, который посредством межевания установит границы вновь образованных участков земли. Каждый из них регистрируется в Росреестре, а прежний (единый) снимается с кадастрового учёта.

Когда делится участок под два дома нужно соблюдать правила относительно целевого назначения новых наделов, вида пользования, площади, отсутствия ограничений на строительство.

Собственник становится налогоплательщиком уже за два земельных надела и платит членские взносы, когда делится земля, чтобы возвести дома на участке СНТ. Их размер устанавливается пропорционально количеству участков, которыми владеет собственник.

• Если не хочется «возиться» с разделением, на землях для ИЖС построить два дома на одном участке без межевания можно, если присвоить второму недвижимому объекту статус домика для гостей или вспомогательного строения, например, бани с жилыми комнатами.
• Но стоит помнить, что такому объекту адрес не присваивается и продать его без основного дома нельзя.
• Проще зарегистрировать два жилых дома на участке и спать спокойно.
• Для получения разрешения на строительство подаётся запрос в местную администрацию с приложением выписки из ЕГРН о праве собственности на участок, градостроительного плана, схемы земли с указанием места для планируемого второго дома.

Два отдельных дома на участке: как продать и купить

«Практика показывает, что несмотря на отсутствие запрета на строительство двух домов в пределах одного участка, Росреестр не регистрирует право собственности на второй жилой объект, если земля не разделена на отдельные наделы. Часто дома признают самовольными постройками и сносят» — такое утверждение было получено от эксперта по недвижимости.

Желающих купить два дома на одном участке не так много, как хотелось бы собственникам. В таких ситуациях земля либо делится, либо каждый дом продаётся по отдельности. Когда приобретается один из двух домов, покупатель должен понимать, что будет владеть только на 1/2 долей в праве собственности на землю.

С такими правилами согласны не все покупатели, что приводит к трудностям продажи двух домов на одном участке.

Можно ли построить два дома на участке, когда нельзя разделить участок и по ПЗЗ строительство невозможно

В такой ситуации возводятся дома блокированной застройки или на два хозяина. Жилые дома состоят из нескольких блоков с общей стеной и отдельным выходом на территорию общего пользования (двор).

Вывод:

Построить два дома на одном участке земли можно, если соблюдать требования законодательных актов, правила пожарной безопасности, выполнять санитарные нормы, не выходить за пределы допустимой плотности застройки.

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

• В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
• Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.
• В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:
• предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,
• ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,
• максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е.

нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка — строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем установлено, что линейные объекты (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) могут располагаться на территории двух и более субъектов Российской Федерации и, таким образом, на нескольких земельных участках (пункт 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса). Однако для указанного вида сооружений Градостроительным кодексом установлен отдельный порядок их строительства, а также подготовки и выдачи для этих целей необходимых документов.

Учитывая изложенное, для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса.

Открыть полный текст документа