Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос

Петр Ковалев/ТАСС

Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.

Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.

Переезд в новый дом по программе реновации в Москве

Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец.

Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.

По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.

Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели.

В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.

Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.

Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом.

Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.

Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.

Кухня в одной из квартир в новом многоквартирном доме на улице Летчика Бабушкина д. 39, который построен в рамках программы реновации жилищного фонда столицы ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)

В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.

• Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
• Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
• Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.

Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве

Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.

Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.

Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.

«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.

Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.

Реновация: как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Сэкономить больше 2 млн рублей позволяют льготы при покупке новостройки

Балкон в новом многоквартирном доме, который построен в рамках программы реновации жилищного фонда столицы ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)

Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве

Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.

По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира.

Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.

Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.

Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.

Новый многоквартирный дом на улице 5-й Парковой, д. 62Б, в который в рамках программы реновации начали переезжать первые семьи из пятиэтажного дома на улице Константина Федина в районе Северное Измайлово Восточного административного округа (ВАО) ( Василий Кузьмиченок/ТАСС)

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%.

Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.

) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.

«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом.

Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.

Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.

Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос

Ипотека под реновацию

Программа реновации – это глобальный проект, который направлен на улучшение жилищных условий тысяч жителей Москвы. В его рамках предполагается снос старых ветхих пятиэтажек, строительство на их месте современных комфортабельных зданий, предоставление владельцам жилья равноценных по площади квартир.

Масштабное переселение уже началось. Оно ведется активными темпами. Пока в список включено более 5 тысяч домов – это около 35 тысяч квартир в разных частях столицы.

Один из главных вопросов, который часто возникает у переселенцев: ипотека под реновацию — как получить, какие банки дают?

Дают ли ипотеку в домах под реновацию

Ипотека под реновацию – это предоставление денежных средств банковской структурой заемщику – физическому лицу – для конкретной цели, а именно: приобретения недвижимости по реновации.

Проект переселения москвичей и ипотека отлично «ладят». Особенности описаны в Федеральном законе №141-ФЗ, который и контролирует проект по масштабному переселению москвичей из старых домов в новые.

До появления нормативного акта и вступления его в законную силу у ипотечников, которые приобрели имущество в домах под снос, и банков не было точек соприкосновения. Люди, фактически не являющиеся собственниками имущества, в котором они проживают, рисковали оказаться на улице.

Ведь ипотечным залогом на всем протяжении действия кредитного договора является недвижимое имущество. Пока займ не погашен, жилье принадлежит банковской структуре.

Если гражданин не платит по кредиту, то финансовое учреждение вправе забрать имущество себе, выселить из нее проживающих и реализовать.

Бесплатная консультация юриста Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)

Внесенные изменения в действующее законодательство предполагают:

• автоматическое изменение предмета залога при переезде заемщика в современное жилье по программе переселения москвичей;
• сохранение всех условий кредитования при переселении;
• невозможность банковской структуры расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Что все это значит? Переселенцы, которые приобрели свою жилплощадь в старом доме в кредит, могут не волноваться: переезд произойдет на общих с остальными основаниях. Платеж по займу останется прежним, никто не вправе увеличить сумму или продлить срок кредитования. Если подобное произошло, гражданин должен срочно обратиться в банк с претензией. Если это не помогло — в суд.

  Сельская ипотека ВТБ 2021 — начался прием заявок

Условия ипотеки под реновацию  сбербанка

Не все финансовые организации торопятся выдавать кредиты на покупку жилья в доме, готовящемся к сносу. Некоторые компании честно признаются: стоимость старого жилья заметно выше, чем цена на современное (по оценкам банковских экспертов). Получается, банк, если ему придется забрать квартиру у заемщика, теряет свою выгоду.

Так ли это на самом деле? Вопрос, конечно, спорный. Почему старая жилплощадь стоит дороже современного – это же парадокс какой-то?! На самом деле, речь идет не о кадастровой стоимости, а об экспертной оценке, которая чаще всего приравнивается к субъективному мнению. С этой точкой зрения согласен Сбербанк. Он предлагает займ в домах под снос на общих основаниях. Условия таковы:

• процентная ставка – от 8 процентов годовых и выше;
• срок – около 3 десятилетий;
• минимальный первоначальный взнос составляет не менее 15 процентов от общей стоимости конкретного объекта;
• нужно подтверждение платежеспособности клиента – постоянный источник доходов (собственный бизнес, стабильная работа, вклады в банках и прочее);
• имущество находится в залоге у банковской структуры.

Это – лишь основные условия. Взять в Сбербанке займ под сносимую жилплощадь может и молодая семья – этот вопрос обсуждается непосредственно с сотрудником учреждения.

Можно ли взять ипотеку на квартиру в доме под реновацию?

Некоторые банки (в том числе, Сбербанк) предлагают заемщику взять ипотечный кредит на покупку квартиры в доме, готовящемся к сносу, по программе реновации.

Условия у каждой финансовой организации различаются. Важно понимать, что старый, а впоследствии, и новый объект недвижимости, будут находиться в залоге у банка, пока кредит не будет погашен полностью.

Заемщику ничего не нужно доплачивать или вносить какую-то большую часть кредита сразу – это незаконно и может быть оспорено в суде.

  Ипотека Господдержка 2020 под 6%

Существующий федеральный закон 141-ФЗ и новые поправки гласят: кредитные деньги вписали в реновацию, теперь люди не останутся без крыши над головой, если они взяли кредит на приобретение имущества.

Не все, но очень многие банковские структуры дадут займ, если дом попадает под снос.

Как переоформлять объект залога

На деле переоформлением занимаются специалисты Росреестра. В идеале они должны перенаправить документы, касающиеся новой собственности конкретного человека, в банк, где гражданин брал займ.

На практике это, если и происходит, то очень медленно и не всегда. Проще лично обратиться в финансовую организацию и предоставить нужные документы. К таким относятся:

• паспорт гражданина;
• выписка из ЕГРН – она заменяет свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Специалист банка переоформит предмет залога. График платежей, срок кредитования и сумма займа остаются прежними.

Внимание: если кредитная компания пытается вменить гражданину подписать изменённый кредитный договор с новыми условиями (возросшими процентами и прочим), угрожая расторжением уже имеющегося договора в одностороннем порядке, то это – прямое нарушение. Подобное преследуется законодательством и не может быть осуществлено на практике.

Некоторые эксперты говорят, что московская программа переселения «споткнулась» об ипотеку. Рациональное зерно в этом мнении есть: некоторые банки действительно перестали выдавать кредиты на покупку квартир в домах под снос.

Поэтому владельцы жилплощадей в аварийных зданиях массово отказываются от переселения.

Однако действующий закон о переезде москвичей в новые дома и займы отлично взаимодействуют – банки, твердо стоящие на ногах, не видят в этом никакой проблемы.

Брать или подождать

Стоит ли соглашаться на кредитные условия под сносимое жилье или подождать, пока нынешний собственник не получит квартиру в новом доме по программе переселения? Здесь все зависит от конкретной ситуации – если семья имеет место для своего проживания, то можно немного подождать:

• на новое жилье банк охотнее выдаст деньги;
• к тому же, не придется брать «кота в мешке» — вдруг новая недвижимость не устроит по каким-то параметрам (слишком высокий этаж, не «тот» район, окна выходят во двор, а хотелось бы на трассу, например, и так далее).

  Семейная ипотека

Если жить семье негде, то банковские деньги под сносимую жилплощадь – не самый плохой вариант.

Что делать жильцу хрущевки с ипотечным договором? Продолжать платить по кредиту, как раньше. В общем и целом, ничего для него не изменится – смена произойдет лишь в самом объекте недвижимости, который является залоговым.

Заключение

Ипотека и программа переселения в Москве регламентируются 141 федеральным законом. Он обязателен к исполнению всеми банками страны. Поэтому ипотека в доме под реновацию выдается на общих основаниях, проблем возникнуть не должно.

Дают ли ипотеку в доме под реновацию все, без исключений, финансовые организации? Нет, некоторыми банками строго запрещена ипотека на имущество под снос по внутренним регламентам и нормативам.

Если взята ипотека под реновацию, после переселения автоматически изменится объект недвижимости (он же является залогом банка). Условия кредитования не претерпят никаких изменений вообще.

© Редакция: Реновар.ру-Ипотека

Бесплатная консультация юриста Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Онлайн-чат (круглосуточно)

Если хрущевка в ипотеке: как действовать при переезде по реновации

Что нужно знать жителям пятиэтажек, чьи квартиры в залоге у банков по договору ипотечного кредитования

Среди жителей хрущевок, попавших в программу реновации, немало тех, кто приобрел квартиру в кредит и продолжает платить по ипотеке. Как будут складываться их взаимоотношения с банком-кредитором, как меняется предмет залога в кредитном договоре и что ипотечнику необходимо предпринять накануне переезда, рассказывают специалисты Фонда реновации и Московского банка ПАО Сбербанк.

Ипотека – не помеха переезду по реновации. Все вопросы прав и обязанностей заемщиков, переезжающих в новое жилье, урегулированы федеральным законодательством.

Замена предмета залога

Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, обеспечены нормами Федерального закона РФ от 15 апреля 1993 г.

N 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

Согласно ему, к договору, предусматривающему переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равноценного жилого помещения, применяются правила гражданского законодательства о мене.

Если имущество, подлежащее мене – старая квартира в пятиэтажке — находится в залоге у банка (т.е. приобреталось в ипотеку), при оформлении сделки учитываются нормы ст. 345 ГК РФ «Замена и восстановление предмета залога».

Для программы реновации действуют нормы ст. 41.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — «Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве».

В статье оговаривается, что государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение (заключение договора с ДГИ) при участии гражданина в программе реновации является основанием для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда.  Причем, этот переход осуществляется без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. Условия договора об ипотеке в данном случае применяются без изменений прав и обязанностей сторон в отношении нового предмета залога. Проще говоря, предмет залога в силу закона заменяется автоматически.

Обязанности заемщика

Однако не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно. «Гражданам необходимо уведомить банк о планируемой сделке по замене залогового объекта. Для этого надо написать заявление в свободной форме.

По итогам рассмотрения данного заявления банк уведомит участника о возможности замены залогового объекта.

После регистрации перехода права собственности и переноса обременения на новое жилье гражданам необходимо обратиться в банк для заключения дополнительного соглашения к кредитному договору», —  поясняет директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО Сбербанк Алия Кирьянова.

Не стоит пускать дело на самотек. Ряд процедур ипотечному заемщику необходимо произвести самостоятельно.

Как отмечают в Сбербанке, в соответствии с действующим законодательством перенос обременения на новое жилье осуществляется автоматически, но есть свои нюансы: «На практике банку необходимо иметь возможность оперативно отслеживать произошедшие изменения для приведения документов в соответствие, поэтому очень важно получить от граждан уведомление для заключения дополнительного соглашения. Банк рассмотрит заявление и уведомит граждан о возможности замены залогового объекта».

А если есть задолженность по ипотеке?

«По закону обременение переносится на новое жилье, — рассказывает Алия Кирьянова, — Наличие задолженности не является основанием для отказа в изменении залогового объекта». Все обязательства, в соответствии с ранее заключенным кредитным договором, за гражданами сохраняются в полном объеме.

В каких случаях замена залога не происходит автоматически?

Рассказывает заместитель начальника управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Екатерина Стром:

К нам периодически обращаются граждане, чья квартира в отселяемом доме была приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, которые хотят в рамках программы реновации приобрести большее жилье за доплату с использованием собственных средств.

В таком случае гражданам необходимо предоставить в Фонд реновации ряд дополнительных документов, например, копию кредитного договора, а также контактные данные кредитного менеджера банка (полный перечень документов сообщается во время консультации).

При подготовке к сделке сотрудники Фонда реновации сформируют и направят банку-кредитору необходимые для согласования замены залогового объекта документы, после чего оповестят граждан. Гражданам необходимо лишь предоставить в банк документы по текущему залоговому объекту и получить согласование банка на его замену.

Данный документ предоставляется в Фонд реновации на момент проведения сделки и сдается в регистрацию вместе с договором. При регистрации залог с освобождаемой квартиры переходит на новую, при этом условия кредитного договора не меняются. После регистрации гражданам обязательно необходимо обратиться в банк и заключить дополнительное соглашение.

К нам обратилась семейная пара, переезжающая по Программе реновации в однокомнатную квартиру. Граждане приобрели ее в 2016 году с использованием средств ипотеки.

На момент обращения в Фонд реновации задолженность по кредиту погашена не была, соответственно, в выписке из ЕГРН мы видели обременение.

Граждане хотели воспользоваться правом на докупку и сразу же переехать в двухкомнатную квартиру, доплатив за дополнительные метры собственными средствами.

При приеме заявления на докупку сотрудники Фонда реновации запросили у них кредитный договор и контакты менеджера банка, в котором они брали кредит. У граждан уже были некоторые сбережения, которые позволяли им оплатить сумму доплаты за дополнительные метры за счет собственных средств.

Когда сделка была согласована, мы проинформировали банк и граждан, банк согласовал замену залогового объекта. Гражданам нужно было только подъехать и забрать документ из отделения банка.

• Мы всегда советуем гражданам обратиться в свой банк и проконсультироваться по документам, которые им потребуются для подготовки согласия на замену залогового объекта – у разных банков могут быть различные требования.
• Ссылка на согласие банка присутствует в договоре с Фондом реновации, оно сдается на регистрацию совместно с договором, поэтому его наличие на момент заключения договора обязательно.
• При регистрации сделки залог с освобождаемой гражданами квартиры перешел на новую, при этом условия кредитного договора у них остались прежними.
• После регистрации права на новую квартиру они обратились в банк и заключили дополнительное соглашение о замене залогового объекта.
• Авторы текста: информационная служба сайта Фонда реновации, пресс-служба Московского банка ПАО Сбербанк.

Банки выбирают «менее замороченных клиентов». Почему так сложно рефинансировать «реновационную» ипотеку?

Люди, пару лет назад бравшие ипотеку для покупки квартир в обычных домах, могут рефинансировать ее без проблем, а вот собственники жилья в домах, попавших под реновацию, вынуждены оставаться со своим первым банком

Михаил Почуев/ТАСС

На прошлой неделе Сбербанк вновь снизил ставки по ипотеке, минимальная ставка на квартиру на вторичном рынке — 8,5%. Как правило, вслед за самым крупным банком страны, так или иначе, ставки снижают и конкуренты. Хорошая новость для всех, кто выплачивает ипотечные кредиты. Для всех, кроме собственников квартир, попавших в программу реновации.

Программа реновации была объявлена в 2017 году. На тот момент нормальными ипотечными ставками считались ставки в 11-12%. Сегодня ипотечный кредит можно взять под 8,5-9%. Разница существенная. Своим собственным клиентам банки ставки снижают весьма неохотно или не снижают вовсе.

Выход — уйти к конкурентам. И те, кто два-три года назад брал ипотеку для прибретения квадратных метров в обычных домах, так и делают, но собственники квартир в домах, попавших в программу реновации, вынуждены оставаться со своим первым банком. На рефинансирование их почти никто не берет.

Кейс: ипотека, взятая в «Сбере» весной 2017 года. Ставка на тот момент — 11,2%, сегодня 10,9%. Банк три десятых снизил добровольно, но дальше снижать не хочет. При попытке рефинансироваться в других кредитных организациях результат таков: ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк, «Райффайзен», «Абсолбют», МКБ — сразу нет. Об этом открыто говорят операторы кол-центров. Причин не объясняют. Просто нет.

Из «Открытия» и Промсвязьбанка обещали перезвонить. Россельхозбанк — 15 минут ожидания на линии — так и не взяли трубку. Операторы заняты. Единственный банк, которого не испугала реновация, — Росбанк.

Эксперты объясняют это тем, что в состав Росбанка недавно вошел банк DeltaCredit, который изначально специализировался на ипотеке. Просто есть опыт работы с разными клиентами и разными объектами. Что касается остальных — имеют право.

В законе о реновации сказано, что банк просто получит другой объект в виде залога, но, как именно это будет происходить, не прописано. Четко выверенного механизма нет. И банки предпочитают не рисковать, говорит начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий.

Максим Осадчий начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования

Что же касается «Сбера», то узнать по телефону, даст ли банк ипотечный кредит (первичный, без рефинансирования) на квартиру в доме под реновацию, так и не удалось. Отправьте заявку, специалисты посмотрят, проверят объект и ответят, да или нет, заявили Business FM в кол-центре и самого Сбербанка, и сервиса «Дом.Клик».

Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?

Реновация хрущевок. А если квартира в ипотеке?

По поручению Президента России московские власти начали расселять пятиэтажные «хрущевки», предоставляя жителям более комфортное жилье. Реновация хрущевок.
Что происходит, когда старый дом идет под снос? А если квартира в этом доме куплена в кредит и находится в залоге у банка? Давайте разберемся.

Законодательство защищает права переселенцев, тем более, собственников. Так, статья 32 Жилищного кодекса говорит о том, что при выселении собственник жилья может претендовать на следующие варианты:

1. предоставление нового жилого помещения;
2. денежное возмещение за утраченное жилье.

Вариант возмещения за утрачиваемое жилое помещение определяется соглашением об изъятии, заключаемым с собственником. Выбирает собственник, администрация не может его принудить.

Если планируется снос хрущевок, собственникам квартир в таких домах должно быть направлено письменное уведомление. Причем оно должно быть получено вами не позднее чем за год до предстоящего изъятия. Именно получено вами, а не отправлено вам. Массовое уведомление в СМИ не считается.

Денежное возмещение за утраченное жилье

Собственник вправе получить деньги за утраченное по настоянию государства жилье. На эти деньги он может купить другое жилье, в любом месте. В т.ч. жилье большей площади, доплатив, например, разницу за свой счет. Кстати, на покупку дополнительной площади можно взять ипотечный кредит. Если вы его еще не взяли.

Собственник может ничего не покупать, просто оставив деньги. Может, ему есть где жить и так. Это его право.

В сумму денежного возмещения по закону включаются:

• рыночная стоимость квартиры,
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме (у каждого собственника еще есть доля в праве общей собственности),
• убытки, причиненные собственнику изъятием квартиры, например, расходы, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием другой квартирой (до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение.

Предоставление нового жилого помещения

Если планируется снос хрущевок, при этом собственник не хочет получать деньги и искать новое жилье, а жилье ему нужно, то ему должны предложить другое, равнозначное. Как правило, таковым считается жилое помещение равной площади и с тем же количеством комнат.

Нужно понимать, что новые квартиры чаще всего имеют большую площадь. Как минимум, большую общую площадь. Такое жилье, как в старых хрущевках, больше не строится.

А так как цена таких квартир выше той, которая была у вас в «хрущевке», то местные власти стараются предоставить жилье на «выселках», т.е. там, где жилье подешевле.

Это значит, что местоположение нового жилья может не понравится собственнику.

!!! А еще можно взять жилье поменьше, но с денежной компенсацией. Кстати, слово «поменьше» касается  только жилой площади, а вот общая может быть даже больше. Компенсацию все-равно получите.

Как? Читайте здесь.

Кстати, руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская факт возможности получения жилья большей площади подтверждает — «Даже если по жилью будет тот же метраж, то по общей площади все равно будет больше». А мэр Москвы Сергей Собянин в социальных сетях пообещал, что жилье выселяемым собственникам будет предоставлено в том же районе.

Сносимое жилье и ипотека

Купили квартиру в хрущевке в ипотеку, и ваша квартира находится в залоге у банка.  А вы в программе Реновация хрущевок. Что делать?

Вообще, при утрате жилого помещения банк может потребовать возврата кредита. А ведь при сносе дома вы утрачиваете прежний предмет залога.

На самом деле не нужно этого бояться!

Есть 2 варианта, зависящие от того, каким способом вы решили получить компенсацию.

1 вариант. Получение денежной компенсации

Если вы решили получить деньги, то с действующим ипотечным кредитом можно поступить так. Получаете деньги от государства, часть денег направляете на погашение ипотечного кредита, часть остается у вас.

Если вам не нужно другое жилье, просто оставляете деньги себе. Если вы нуждаетесь в новом жилье, то оставляете эти деньги на первоначальный взнос и идете за новой ипотекой. Лучше в тот же самый банк. Кстати, сейчас условия более лояльные, чем были 1-2 года назад, например.

Может быть, вам повезет, и вы получите более интересную ипотеку.

2 вариант. Получение нового жилья

Вы решили не морочиться с деньгами и покупкой нового жилья, а взять то, которое дает государство взамен старого.

Как правило, в кредитных договорах прописано условие, что залогодатель в случаях изъятия объекта недвижимости для нужд государства должен передать в залог банку новое жилое помещение, если таковое государством предоставляется.

А согласно статьи 41 Федерального закона от 16.07.

1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если право собственности залогодателя прекращается по основаниям, предусмотренным федеральным законом в связи с изъятием для госнужд, ему предоставляется другое имущество и ипотека автоматически будет распространяться на новую квартиру. Т.е. при регистрации права собственности на новое жилое помещение одновременно возникнет ипотека. Как правило, такая сделка оформляется договором мены. Реновация хрущевок не будет помехой для замены предмета ипотеки.

(!) Обязательно, как только получите уведомление от администрации о сносе дома, идите в свой банк и заранее проговаривайте схему.

Если решитесь на новый ипотечный кредит, то заранее получите одобрение в банке себя как заемщика. В «старом» банке это будет сделать намного проще. А, если вы там на положительном счету, т.е.

платили всегда вовремя и в полном объеме, то могут предложить еще и дополнительные преференции.

Первый дом по программе Реновация уже заселяется.

А еще обещают льготную ипотеку для программы Реновация хрущевок. Но пока льготная ипотека в разработке.

Что еще почитать:

Реновация. Можете получить и квартиру, и деньги

Реновация хрущевок. Подальше, но зато побольше

Реновация в Германии. Снесли 22-этажный дом

Что будет с ипотекой на квартиры в хрущевках?

30 Марта 2017

В феврале мэр Москвы Сергей Собянин рассказал о планах по сносу 8 тысяч пятиэтажных домов. Законопроект о новых полномочиях городских властей уже внесен в Госдуму и, как ожидается, будет принят до летних каникул депутатов.

Столичные власти уже определились с первыми сериями пятиэтажек под снос, а к осени появится весь список.

Пока подготовка к масштабной реновации жилого фонда набирает обороты, The Village выяснил, как банки отреагировали на предстоящие планы властей и можно ли теперь получить ипотеку на квартиру в хрущевках.

Выдают ли сейчас ипотеку на квартиры в пятиэтажках?

Займы под залог квартир в хрущевках выдают не все московские банки. Например, в ЮниКредит Банке и банке «Открытие» получить такую ипотеку невозможно.

Сбербанк выдает кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке без ограничений по году постройки и количеству этажей.

Главным критерием является рыночная стоимость объекта и заключение оценочной компании по нему. Среди таких объектов у банка есть и хрущевки.

В ипотечном банке «ДельтаКредит» условия по ипотеке на пятиэтажки такие же, как для других объектов. В портфеле залогов банка около 22 % занимают именно комнаты и квартиры в пятиэтажках. Важное замечание — жилье, под которое выдается кредит, не должно стоять в перечне объектов на снос.

Банк ВТБ24 предоставляют ипотечные займы на квартиры в пятиэтажках советской постройки, если они не стоят в планах на снос и реконструкцию.

В банке «Уралсиб», прежде чем выдать ипотеку, смотрят на состояние дома и год его постройки. Дом не должен находиться в аварийном состоянии и не стоять в очереди на капитальный ремонт.

У здания должны отсутствовать деревянные перекрытия, а физический износ, согласно отчету об оценке, не должен превышать 70 %.

Планируют ли банки ужесточать правила выдачи кредитов на квартиры в хрущевках?

Сбербанк не планирует ужесточать правила кредитования такого жилья, так как, согласно законопроекту и реновации жилфонда в Москве, жилье планируется обменивать на новое. По договору о переходе права собственности на жилое помещение это означает автоматический перенос залога банка на новое жилье, равнозначное по количеству комнат и квадратных метров.

Специалисты банка «ДельтаКредит» отслеживают номера серий домов, которые планируются к сносу.

Если список домов, которые планируется сносить, расширят, то это будет основанием для изменения политики в отношении этих объектов со стороны банка.

Но превентивно политику в отношению пятиэтажек банк не изменял. О полном запрете ипотечных займов на жилье в хрущевках заявил только Банк жилищного финансирования.

Что происходит с ипотекой, если дом решат снести?

Если дом идет под снос, все стороны процесса руководствуются действующим законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке». В пункте 1 статьи 41 закона сказано, что если изъятое жилье было ипотечным, то ипотека будет распространяться и на предоставленное взамен имущество (это случай, когда собственник не выбрал компенсацию).

«То есть собственник просто идет в банк и меняет закладное. Единственное требование банка — непрерывность залога. Снятие с залога старого объекта должно происходить параллельно с постановкой нового», — пояснили в пресс-службе «ДельтаКредит».

Если же клиент выбрал денежную компенсацию, банк имеет приоритетное право получить из этой компенсации сумму для закрытия кредита.

В законопроекте о реновации жилфонда в Москве органы государственной власти наделяются целым рядом полномочий. Так, они будут утверждать примерную форму договора между собственником жилого помещения в сносимом доме и фондом содействия реновации жилфонда.

В договоре предусмотрены обязательства фонда предоставить в собственность равнозначное жилое помещение в обмен на жилье в сносимом доме.

Возможно, в проекте такого договора будут урегулированы вопросы, связанные с переходом права собственности на ипотечное жилье.

«В любом случае замену предмета залога необходимо будет согласовывать с банком, так как в кредитных договорах с банками обычно устанавливается обязанность заемщика уведомить банк о необходимости замены предмета залога. Вероятнее всего, залогодержателю необходимо будет обратиться к оценщикам для того, чтобы они подготовили отчет по оценке нового жилого помещения.

На данный момент неясно, готов ли будет фонд содействия реновации жилищного фонда покрывать эти дополнительные расходы заемщиков, — говорит адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро „Казаков и партнеры“ Дмитрий Казаков.

— Если между банком, заемщиком и фондом содействия реновации жилищного фонда в городе Москве возникнет спор, то его необходимо будет решать в судебном порядке».

Что делать жильцу хрущевки с ипотекой?

В случае утраты права собственности на предмет ипотеки банки готовы заменить предмет ипотеки на новый. Как рассказали в ВТБ, им может быть недвижимость, которая будет предоставлена взамен жилья, подлежащего сносу, либо какая-то другая.

При этом новая квартира должна соответствовать требованиям банка, быть не хуже изначальной по своим характеристикам (например, не являться ветхим строением, не иметь незарегистрированных перепланировок), быть по рыночной стоимости не ниже изначальной квартиры.

В случае получения уведомления о сносе дома, в котором расположена квартира, клиенту нужно не позднее 10 дней с даты его получения сообщить об этом в банк, а также предоставить информацию о предлагаемом возмещении (предоставляемом взамен жилом помещении, денежной компенсации и прочем). В рамках замены залога в ВТБ24 и розничном бизнесе банка ВТБ меняется сам предмет обеспечения кредитного договора, а новый кредит не выдается. Расходы на эту процедуру незначительны: они связаны с оплатой государственной регистрации сделки и оформлением нотариальных заявлений.

По условиям кредитного договора со Сбербанком заемщик должен получить согласие банка на замену обеспечения. «Сбербанк такие согласия будет выдавать без дополнительных требований.

Залог будет оформлен автоматически при регистрации нового жилья на собственника по договору о переходе права собственности на жилое помещение», — рассказали в пресс-службе Сбербанка.

Информацию о регистрации в Росреестре договора о переходе права собственности на жилое помещение и нового жилья Сбербанк планирует получать самостоятельно.

«Если новое жилье будет стоить дороже, это никак не ухудшает положение сторон по кредитному договору, так как требования по размеру возврата кредита не могут быть увеличены. Сколько денег взял в кредит заемщик и с учетом проведенных погашений — столько он и должен вернуть согласно условиям кредитного договора», — объяснили в Сбербанке.

Источник Региональное отделение:  Мордовское региональное сообщество