Это вторая часть статьи по теме банкротства застройщика при долевом строительстве. Вы можете ознакомиться с первой частью статьи.

Передача жилья после банкротства

После того, как суд принял решение о банкротстве застройщика, он может принять несколько вариантов решений относительно права дольщиков на жилье.

Вариант первый

Утвердить своим решением права долевых инвесторов на жилье, строительство которого было ими оплачено.

Это непременно произойдет при условии, что разрешение на ввод многоэтажного здания в эксплуатацию получено до того, как девелопер или его кредиторы подали заявление о несостоятельности строительной компании.

Также подписан акт приемки, причем его дата более ранняя, чем та, что стоит на заявлении в арбитражный суд.

Вариант второй

Также передать долевым инвесторам построенное жилье, хотя акт приемки еще не подписан. При этом варианте важно, чтобы подписано было хотя бы разрешение на эксплуатацию дома. А также соблюдение следующих условий:

• Готовых квартир хватает на всех дольщиков, внесенных в реестр кредиторов
• Здание не заложено
• После того, как квартиры будут выделены из конкурсной массы, останется достаточно средств или имущества, чтобы закрыть обязательства перед первой и второй очередями
• Кредиторы четвертой очереди (или хотя бы большинство из них) не возражают против такого решения

Вариант третий

Передать здание кредиторам, чтобы они достроили его самостоятельно. Если строительство только начато, такой вариант никому невыгоден.

Передать здание другому застройщику, который возьмет на себя обязательство достроить его и погасить все долги застройщика-банкрота. Такой вариант применяется, если местная власть сумела договориться с крепкой строительной компанией и выделила ей дополнительные средства.

Признание права собственности

Банкротство застройщика чаще всего происходит до того, как право собственности долевых инвесторов на построенные квартиры оформлено. Что делать дольщику в таком случае?

Обращаться в арбитраж! А если процедура банкротства еще не начата, а только «стоит на пороге» — непосредственно к самому девелоперу.

Неустойка при банкротстве застройщика

По закону вы имеет право требовать ее уплаты, апеллируя к закону о защите прав потребителей (ФЗ №230-1). Размер неустойки – треть от ставки рефинансирования. Такой иск обязательно следует подать в арбитражный суд!

Удастся вам истребовать неустойку или нет – большой вопрос. На практике данный закон при банкротстве застройщиков нарушается чаще всего. Да и денег на это, скорее всего, просто не останется. Но потребовать вы имеете полное право.

Нежилые помещения при банкротстве стройфирмы

Для передачи жилых помещений долевым инвесторам седьмым параграфом ФЗ № 127 предусмотрен особый реестр. А вот для нежилых помещений такого реестра не предусмотрено. Граждане, инвестирующие в нежилые помещения, попадают в общий список кредиторов. То есть, могут рассчитывать лишь на денежное возмещение. И то в последнюю, четвертую очередь.

Но есть один нюанс. Если здание построено больше, чем на 75 %, можно подать суду ходатайство о признании вашего права собственности на нежилое помещение. Обычно суды удовлетворяют такие требования дольщиков.

Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера

Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.

Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье.

В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.

Банкротство застройщика в 2022 году: новое в законе

Основное законодательное новшество, касающееся долевого строительства, это появление нового субъекта, имеющего отношение к банкротству строительных компаний. Мы имеем в виду «Фонд защиты прав пострадавших граждан».

Данный фонд функционирует с октября 2017 года. По закону каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% стоимости каждого ДДУ. И в случае банкротства строительной организации Фонд профинансирует завершение строительства.

Проверить, переводил ли ваш застройщик средства, можно на официальном сайте Фонда защиты прав пострадавших граждан. Если не перечислял – рассчитывать на его помощь вам не приходится.

Вообще же данный Фонд обладает значительными полномочиями. Если строительная компания, делавшая в него отчисления, обанкротилась, он:

• Аккредитует финансовых управляющих
• Оспаривает сделки
• Имеет право обратиться в арбитраж с заявление о банкротстве строительной компании
• Финансирует завершение строительства, либо возвращает дольщикам деньги за ДДУ

Второе новшество терминологическое. Термином «участник долевого строительства» теперь называют физических лиц, покупающих жилье для себя и своих семей, а также Фонд защиты прав пострадавших граждан. После того, как Фонд вернет пострадавшим дольщикам средства, уплаченные по ДДУ, он, как участник долевого строительства имеет право требовать возмещения затрат за счет банкрота.

Третью поправку мы уже упоминали. Из процедуры банкротства строительных организаций исключены этапы санации и наблюдения.

Принятие арбитражным судом иска о банкротстве (от самой компании или от ее кредиторов, неважно) автоматически означает старт завершающего этапа – конкурсного производства.

Конкурсное производство открывается на 12 месяцев с правом продления еще на полгода. Ходатайство о продлении вправе подать любая из заинтересованных сторон.

Четвертое нововведение касается ужесточения квалификационных требований к конкурсным (арбитражным, финансовым) управляющим. Для получения аккредитации, дающей право работать по делам о банкротстве строительных компаний управляющему необходимо:

• Иметь не менее трех лет стажа руководящей работы в строительной сфере, либо три успешно проведенных банкротства строительных организаций
• Обладать безупречной репутацией с точки зрения законодательства о банкротстве. То есть, не иметь ни одной процедуры отвода от процесса по ходатайству кредиторов и прочих инцидентов.

Пятого момента мы тоже уже касались. Речь идет о структурных изменениях реестра кредиторов. Появился специальный реестр для тех дольщиков, которые хотят получить недвижимость, а не деньги.

Раньше все требования вносились в единый реестр и адресовались непосредственно арбитражному суду. Теперь реестры составляет финансовый управляющий.

Он также уведомляет долевых инвесторов о том, какие требования может подать каждый из них.

Увеличен срок, в течение которого дольщик может заявить о своих требованиях и попасть в реестры кредиторов. На данный момент он составляет три месяца после того, как арбитражный управляющий уведомил дольщиков о начале процедуры банкротства. Раньше срок составлял два месяца. И «точкой отсчета» была дата публикации информации о банкротстве в газете «КоммерсантЪ».

Утверждены новые правила взаимоотношений финансового управляющего с дольщиками.

Управляющий обязан рассмотреть их требования в течение 30 дней (в отличие от прошлой нормы, банкротящийся застройщик не имеет права возражать против требований дольщиков).

Дольщик, при несогласии м действиями управляющего, имеет право подать ходатайство судье в срок 15 дней. Также судье может быть подана жалоба на бездействие финансового управляющего.

Изменилась очередность удовлетворения требований кредиторов. Третья очередь разделена на две подочереди:

• Дольщики, предъявляющие финансовые требования
• Фонда защиты прав пострадавших граждан, выплативший компенсацию дольщикам и теперь требующий возмещения от банкрота

Дольщики, претендующие, кроме возвращения денег, заплаченных по ДДУ, на возмещение ущерба, дополнительно вносятся в реестр четвертой очереди – всех прочих кредиторов банкрота.

Еще одно новшество касается передачи долевым инвесторам права на построенные, но еще не оформленные квартиры.

Если до банкротства более трети всех квартир многоэтажного здания оформлено в собственности, остальные дольщики имеют право подать суду ходатайство о признании их права собственности на жилье.

Суд также может самостоятельно признать право дольщиков на квартиры, которые уже построены, но еще не переданы долевым инвесторам.

Общее собрание дольщиков при банкротстве

Что делать при банкротстве застройщика

Бывает, что дольщик купил квартиру в новостройке и думает, что просчитал все: стоит дешевле вторички, планировка лучше, коммуникации новые, район хороший.

Светлана Фатеева

работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков

Профиль автора

Сначала все идет бодро: возведен четвертый этаж, потом — пятый. Затем стройка останавливается, а еще через месяц застройщика объявляют банкротом. И что теперь делать — непонятно.

Я работала с «Дом-рф» по задачам фонда защиты прав дольщиков и неплохо изучила эту тему. В статье расскажу, как действовать, если застройщик обанкротился.

Поправки в закон 214-ФЗ вносят так часто, что в процессе строительства одного дома правила игры на строительном рынке могут здорово поменяться. Примеры таких изменений — создание компенсационного фонда и переход на эскроу-счета. А если что-то пошло не так и застройщик обанкротился, сценарий для дольщика будет зависеть от того, в какой период он заключил с ним договор.

• Инициировать банкротство может сам застройщик, налоговая или кредитор застройщика, например банк, поставщик или дольщики.
• Пока длится банкротство, дольщик может потерять пару лет, а потом еще столько же, пока новый застройщик достраивает дом.
• Банкротство происходит по разным причинам:

1. выросли цены на стройматериалы или подрядчиков;
2. снизилась покупательская способность;
3. деньги ушли на выплаты по судебным решениям, например, застройщик затянул со сдачей дома и дольщики подали иски в суд.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Банк, который выдал кредит на строительство, кредиторы или контролирующий орган могут обратиться в арбитражный суд, если застройщик перестает исполнять свои обязательства. По решению суда застройщика могут признать банкротом.

Бывает, что конкурсный управляющий видит возможность восстановить платежеспособность застройщика.

Тогда он проводит собрание кредиторов, чтобы рассмотреть вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении конкурсного производства и перехода к внешнему управлению.

Суд рассматривает ходатайство, назначает внешнего управляющего и передает ему руководство компанией, чтобы достроить дом.

Еще закрыть дело о банкротстве можно, если должник и кредиторы договорились: например, что застройщик вернет долги через 10 лет. В этом случае заключают мировое соглашение — судебно удостоверенный документ, который завершает производство по делу.

Вот ситуации, которые должны насторожить дольщика:

1. Строительство остановилось. Обычно стройка идет бесперебойно — на площадке есть техника и рабочие, останавливать ее застройщику невыгодно. Поэтому за ходом стройки лучше следить: приезжать на объект или наблюдать через единую информационную систему жилищного строительства — по закону застройщик обязан каждый месяц публиковать там фотографии с текущим состоянием дел. Многие застройщики устанавливают на объекте веб-камеры и круглосуточно транслируют ход стройки на своем сайте.
2. Истекает срок разрешения на строительство или других документов. Это может создать проблемы с финансированием и заморозить строительство. Проверить документы можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
3. Нет финансовой отчетности на сайте проекта.
4. Нет аккредитации крупных банков на ипотеку: банки внимательно следят за застройщиками и проектами, под которые выдают ипотеку.

Написать о своих сомнениях можно через электронную форму обратной связи на сайте ЕИСЖС

Чем раньше вы узнаете о банкротстве застройщика, тем выше шанс избежать потери денег и квартиры. Есть несколько источников, откуда это можно узнать:

В газете «Коммерсант» или на ее сайте. Там будет указана следующая информация: застройщик, его адрес и ИНН, арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве и открытии конкурсного производства, дата закрытия реестра требований кредиторов, сведения о конкурсном управляющем.

Для поиска информации о банкротстве введите название застройщика, его ИНН или ОГРН

Через картотеку арбитражных дел. Все дела о банкротствах рассматривают арбитражные суды. Вынесенные решения заносятся в специальную картотеку, которая есть в электронном виде — она содержит сведения обо всех завершенных и текущих делах, которые рассматриваются арбитражными судами РФ.

Можно узнать информацию о поданных заявлениях, жалобах и ходатайствах, посмотреть текущий статус дела и ход его движения в вышестоящих судебных инстанциях.

Для поиска введите ИНН, ОГРН или название застройщика в поле «Участник дела» и выберите из списка дела со значком «Б» — банкротство

Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ.

По банкротам-застройщикам информацию вносит конкурсный управляющий: он указывает сведения о должнике, решениях суда, результатах собрания кредиторов, об инвентаризации имущества должника, о проведении и результатах торгов.

Для поиска нужно ввести название застройщика, его ИНН или ОГРН

Если застройщик обанкротился, дольщику нужно обратиться к конкурсному управляющему, которого назначает арбитражный суд. Данные управляющего можно найти на сайте газеты «Коммерсант». Дальше следует написать заявление о включении своих требований о передаче квартиры или возврате денег в реестр кредиторов.

Что такое реестр кредиторов. Реестр требований кредиторов — это документ, который содержит сведения о тех, кому должен застройщик, и их требованиях о взыскании задолженности. В их число могут входить дольщики, поставщики, подрядчики, госорганы и банки.

Заявление можно подать в течение двух месяцев со дня, когда получил уведомление об открытии конкурсного производства, независимо от того, закрыт к этому моменту реестр или нет. Если требования заявлены после закрытия реестра, суд их рассмотрит, но получить деньги вряд ли удастся, потому что требования запоздавших кредиторов удовлетворяются в последнюю очередь.

Если дольщик хочет заявить другие требования, ему нужно подать иск в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве. Например, если дом уже построен, но застройщик не оформил право собственности, можно подать иск для признания права собственности.

Сначала удовлетворяют тре­бо­ва­ния по те­ку­щим пла­те­жам — они не входят в ре­естр тре­бо­ва­ний кре­ди­то­ров. К ним относятся судебные расходы по делу о банкротстве, оплата вознаграждения конкурсному управляющему, оплата услуг лиц, которых привлекают в соответствии с законом о банкротстве.

Преимущество дольщиков перед другими кредиторами. В отличие от других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты, у дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или само жилье.

При определении суммы выплаты учитывают затраты дольщика по договору и реальный ущерб.

Рыночную стоимость квартир определяет оценщик, которого привлекает конкурсный управляющий за счет застройщика. Стоимость рассчитывают исходя из площади квартиры и показателя рыночной стоимости квадратного метра в этом доме.

Неустойка положена, если деньги за квартиру по ДДУ поступили от дольщика к застройщику напрямую. Если вы купили квартиру по ДДУ с использованием счета эскроу, рассчитывать на неустойку вы не сможете. В этом случае застройщик не владел этими деньгами, а значит, платить неустойку ему не за что.

Суд рассматривает требования к застройщику о выплате неустойки за несвоевременное исполнение обязательств и включает их в реестр денежных требований. Также можно потребовать возмещения убытков, компенсации морального вреда, судебных издержек и выплаты штрафа в 50% от неустойки.

Пример из судебной практики. Сторона просила возместить убытки, моральный вред, судебные расходы, выплатить неустойку и штраф. Суды трех инстанций посчитали, что это злоупотребление правом: они решили, что заявитель завысила ответственность застройщика и необоснованно просила включить убытки в реестр. Верховный суд с таким выводом не согласился.

Заявление о включении в реестр.

Заявление о включении требований в реестр пишется в свободной форме: нужно описать ситуацию, приложить подтверждающие документы и отправить конкурсному управляющему по почте заказным письмом с описью вложения либо передать лично. Информация о конкурсном управляющем, адрес и срок принятия требований для включения в реестр указаны в публикации «Коммерсанта».

Документы нужны в трех экземплярах — для конкурсного управляющего, арбитражного суда и застройщика.

Если в ДДУ несколько дольщиков, то заявление подписывают все дольщики — понадобятся копии их паспортов. Если от имени дольщика действует представитель, нужна нотариальная доверенность на представление интересов в деле о банкротстве. А если квартира покупается для несовершеннолетнего, то нужно подтверждение статуса законного представителя, например свидетельство о рождении.

Пример из судебной практики. Дольщик заявил требование о передаче жилого помещения, но ему отказали во включении требования в реестр. Суды трех инстанций ссылались на то, что в бухгалтерской документации застройщика не было сведений, что деньги дольщика поступали на счет застройщика.

Верховный суд не согласился с таким решением. По его мнению, факт перечисления денег дольщиком подтвержден — он добросовестно исполнил свои обязательства.

То, что должностные лица застройщика нарушили правила учета и движения денег, поступивших в кассу, не основание, чтобы лишать дольщика права на включение требования в реестр.

Конкурсный управляющий инициирует собрание дольщиков в том случае, если для решения вопросов по недостроенному дому необходимо их участие. Например, если застройщик не уплачивал взносы в компенсационный фонд, то на собрание выносится вопрос о создании дольщиками жилищно-строительного кооператива.

Как получить квартиру если застройщик банкрот в 2023 году – Ериковское сельское поселение

Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.

Долевое строительство – та еще «палка о двух концах»! С одной стороны – это, пожалуй, единственная реальная возможность среднеобеспеченной семье приобрести жилье, не влезая в кредитную кабалу на целые десятилетия. С другой – настоящее «минное поле», на котором тысячи людей безвозвратно потеряли свои накопления, надежду жить в собственной квартире и веру в справедливость.

https://www.youtube.com/watch?v=56_NsWO9gAY\u0026pp=ygVc0JLQvtC30LLRgNCw0YIg0LTQtdC90LXQsyDQsiDRgdC70YPRh9Cw0LUg0LHQsNC90LrRgNC-0YLRgdGC0LLQsCDQt9Cw0YHRgtGA0L7QudGJ0LjQutCwIDIwMjM%3D

Между тем, именно справедливость лежала в основе идеи долевого строительства.

Концепция, впервые примененная в 1985 году в Аргентине, так и называлась — construcción de la equidad – строительство по справедливости. Возникла она в период глубочайшего кризиса аргентинской экономики и оказалась очень действенной – процент собственников жилья в стране возрос с 2 до 20 процентов.

И все благодаря тому, что граждане напрямую инвестировали в строительные компании, минуя банковскую систему (которая все равно отказывалась выдавать долговременные кредиты в крайне нестабильной на тот момент национальной валюте). Номиналы акций выражались не в деньгах, а в квадратных метрах площади.

Накопив необходимое количество акций, человек имел право обменять ценные бумаги на жилье.

Затем данный опыт успешно использовала соседняя Чили. А Сальвадор подарил миру первых «обманутых дольщиков» — компания, запустившая долевое строительство оказалась финансовым махинатором, и оставила без денег и жилья множество семей. Затем схема строительства на средства прямого инвестирования приглянулась Великобритании и начала успешно действовать во многих странах мира.

В России принято больше говорить об опасностях долевого строительства. Создается впечатление, что «дольщик» и «жертва обмана» — синонимы.

На самом же деле большая часть российских долевых инвесторов благополучно дожидаются окончания строительства и празднуют новоселье.

И даже использует схему долевого инвестирования для получения пассивного дохода и приобретения жилья для семьи без кредитного бремени. «Построил» небольшую квартиру – сдал в аренду или продал готовую с прибылью.

Если деловая хватка есть, через несколько шагов можно стать обладателем вполне достойного жилья без всякой ипотеки.

Но «нормальные» долевые стройки происходят мирно и незаметно. Тогда как каждый случай банкротства застройщика (или девелопера, как кому больше нравится) вызывает большой общественный резонанс.

Однако, начиная с 2011 года, когда в Федеральном Законе № 127 о банкротстве, появился специальный параграф, посвященный застройщикам, проблема «обманутых дольщиков» стремительно пошла на убыль.

«Сальвадорский вариант», когда застройщик и не пытается ничего строить, а лишь собирает деньги мелких инвесторов, чтобы скрыться с ними, на данный момент в России невозможен. Попытки преднамеренного банкротства отслеживаются и строго пресекаются.

Если банкротство застройщика «настоящее», связанное с неблагоприятными рыночными факторами или ошибкой управления, закон представляет дольщикам определенные гарантии защиты их интересов.

Но при условии, что долевые инвесторы разорившегося застройщика не «спят», а своевременно предпринимают необходимые действия, позволяющие им рассчитывать на законодательную защиту. О том, что это за меры и расскажет данная статья.

Итак, как следует действовать дольщику, чтобы не стать «обманутым дольщиком».

Документов, регламентирующих банкротство застройщиков, использующих долевое инвестирование, в России принято не так уж много. Основные из них, это:

ФЗ № 214 – закон, устанавливающий правила долевого строительства (от 30.12.2004)

ФЗ № 127 – о банкротстве. Точнее, его параграф № 7, в котором подробно расписаны процедуры возврата инвестированных средств

Каждому потенциальному дольщику, то есть, человеку, который решил обеспечить себя жильем путем участия в долевом строительстве, необходимо их изучить. По крайней мере, ознакомиться.

Правовые документы вряд ли можно назвать легким чтением, но разобраться в их основных положениях сможет каждый.

А если понадобится разъяснения – всегда можно обратиться за бесплатной консультацией к профессиональному юристу.

На портале Prav.io подобные услуги оказываются бесплатно.

Признаки скорого банкротства застройщика

Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. И это не шутка. Если вы стали долевым инвестором – приготовьтесь к тому, что на протяжении всего строительства вам придется бдительно «мониторить» ход работ. Особенно, если рейтинг вашего девелопера не очень высок.

https://www.youtube.com/watch?v=56_NsWO9gAY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Сам по себе не самый высокий рейтинг не говорит о том, что вы обязательно будете обмануты. Возможно, что строительная компания просто еще недостаточно опытна и не наработала авторитет. Как правило, такое положение вещей компенсируется более выгодной ценой (нужно же как-то привлекать инвесторов).

Ставка на «новичка» может принести весьма высокие «дивиденды». Но требует большой осторожности и постоянного внимания. Порядочный застройщик не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Так что не ленитесь «держать руку на пульсе».

На собрании долевых инвесторов вам наверняка подробно рассказали об этапах и сроках строительства. Важно, чтобы они соблюдались.

Если вы, проходя мимо строительной площадки, обнаружили там «затишье», которого по плану не должно быть – пора бить тревогу.

Если по плану уже должны идти отделочные работы, а задние еще не подведено под крышу – это повод заняться детальным выяснением, что не так у девелопера.

Наиболее тревожными признаками являются следующие:

• Компания перестала отвечать на звонки, а при личном визите офис оказывается закрытым в разгар рабочего дня
• Строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам готовые квартиры

Срочно собирайте инициативную группу дольщиков, составляйте коллективную претензию руководству компании. Или сразу ищите адвоката для обращения в арбитражный суд. Чем раньше вы «схватитесь», тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме.

В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов

Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.

Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:

• Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
• Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
• Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика

Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.

Как определяют размер требования дольщика

Если речь идет о возврате денежных средств важно помнить следующее:

• При расчете компенсации учитывается сумма, оплаченная долевым инвестором по договору долевого участия (ДДУ). А также понесенный инвестором ущерб — разница между фактически оплаченной суммой по ДДУ и стоимостью готовой квартиры.
• За нежилое помещение (машиноместо, кладовую за пределами квартиры и т.д.) возвращается только сумма, уплаченная по ДДУ.

Вс разбирался, как считать компенсацию залоговым кредиторам застройщика-банкрота — новости право.ру

Строительная компания «Солдес Строй» возводила 22-этажный жилой дом с офисами и автостоянкой в Перми. В декабре 2014-го застройщика признали банкротом.

«Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Пермского края» в ноябре 2020 года попросил суд передать ему активы, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками (дело № А50-10848/2014).

АС Пермского края обязал конкурсного управляющего передать фонду право собственности на один участок с недостроенным домом, право аренды на второй и обязательства застройщика перед участниками строительства. При этом фонд обязали выплатить должнику 10,7 млн руб., чтобы погасить текущие требования и требования кредиторов первой и второй очередей. 

Legal Digest Ущемленные кредиторы и недовольные наследники: новые дела ВС

Решение не устроило залоговых кредиторов экс-застройщика Татьяну Инцкирвели (заложено нежилое помещение и участок) и Юлию Позднякову (совместно с мужем заложен участок).

Они были недовольны тем, что в решении суда не было определено, как им выплатят компенсацию после передачи недостроя фонду. Инцкирвели и Позднякова отметили, что пп. 3 п. 3 ст. 201.

10 ЗоБ позволяет передать объект дольщикам только тогда, когда в реестре нет требований других кредиторов, которые не участвовали в строительстве, либо они согласились отдать им объект.

17-й ААС оставил без изменения решение коллег из нижестоящей инстанции.

Апелляционная инстанция отметила, что залог прав застройщика на участок с недостроем по обязательствам, которые не связаны с обеспечением прав дольщиков, прекращается с момента госрегистрации перехода прав на недвижимость. Из-за этого не изменяется очередность удовлетворения требований залоговых кредиторов, которые не участвуют в строительстве.

Недовольны все

Фонд и залоговые кредиторы обжаловали акты в ВС. В феврале 2022-го ВС начал изучать дело, но приостановил производство, поскольку на заседании выявили неопределенность в том, соответствуют ли Конституции применяемые правила о банкротстве застройщиков.

ВС направил запрос в КС. В июле КС в Постановлении № 34-П признал нормы не соответствующими основному закону и отметил: из-за прекращения залога у кредиторов, которым фонд не должен предоставлять помещения, возникает право требования к нему, так как он забрал у застройщика объект.

КС установил временное регулирование этого вопроса, пока законодатель по его предписанию не изменит закон: если застройщик-банкрот не погасил требования залоговых кредиторов, эти обязательства частично переходят к фонду, а размер компенсации определяют в зависимости от оснований возникновения залога.

В этом сюжете

• Минстрой планирует защитить залоговых кредиторов

В июле ВС возобновил производство по делу. 22 августа экономколлегия под председательством Ивана Разумова разбиралась, как будут выплачивать компенсацию залоговым кредиторам.

Как считать компенсацию

Сначала слово дали представителям залоговых кредиторов.

Сергей Белоглазов, защищавший интересы Инцкирвели, заявил: с учетом позиции КС дело нужно направить на новое рассмотрение в АС Пермского края, чтобы он решил вопрос о размере компенсации в пользу бывших залоговых кредиторов.

Судья Разумов поинтересовался позицией Белоглазова о том, есть ли необходимость отменять судебные акты в части передачи прав застройщика фонду. Тот ответил отрицательно. 

— А как надо считать компенсацию? — задал вопрос судья.

— Я так понимаю, этот вопрос быстро не решить. Ее можно посчитать в будущем, когда объект уже сдадут и можно будет оценить его рыночную стоимость.

А по мнению представителя другого залогового кредитора Алексея Позднякова Михаила Михайлова, КС подтвердил: вопрос о выплате компенсации, по общему правилу, зависит не от реализации имущества, а просто от факта прекращения залога. 

Представитель пермского фонда Ирина Будникова попросила не отменять акты по делу в части передачи имущества фонду. Пока не изменят закон, компенсацию бывшим залоговым кредиторам, которым фонд не должен передавать помещения, стоит рассчитывать в порядке, установленном КС. Будникова считает, их требования следует рассматривать в обособленном споре. 

— Если этот спор будет изучать суд первой инстанции, то в какой момент времени надо считать эту компенсацию — единовременно, при принятии решения о передаче или двухэтапно? — поинтересовался судья Разумов.

— Затрудняюсь ответить. Думаю, это станет ясно, когда внесут изменения в закон. 

А конкурсный управляющий застройщика Олег Касьянов не видит оснований отменять акты. Он обратил внимание, что залоговое обязательство трансформируется в право получить компенсацию.

По мнению Касьянова, залоговые кредиторы, которым не полагается жилье, не должны получать ее раньше дольщиков.

Еще Касьянов заметил: если текущие расходы необходимы для завершения строительства, а именно такие траты погашены фондом, то их надо компенсировать.

— А почему залоговые кредиторы должны получить компенсацию не раньше, чем дольщики? — спросил судья.

— Тогда залоговый кредитор окажется в преимущественном положении. Но так не должно быть. Я считаю, ему нужно быть наравне с дольщиками. 

Ограниченная ответственность фонда

Инна Прошина от федерального «Фонда развития территорий» обратила внимание, что КС ограничил ответственность фонда.

Сумму требований к нему нужно рассчитывать по критериям, которые установил Конституционный суд в своем постановлении.

То есть, в деле о банкротстве можно заявить один размер требований, исходя из обязательств должника, а сумма, которую можно предъявить к фонду, когда ему передали объект — другая. 

Затем судьи задали еще несколько вопросов конкурсному управляющему:

— Как вы считаете, куда надо двигаться в этом споре?

— Я считаю, что необходимо выходить за рамки дела о банкротстве, поскольку сейчас все задачи конкурсного производства выполнены. Еще что-то рассматривать в этом случае нецелесообразно, — ответил управляющий.

— А можете ли вы сыграть еще какую-то положительную роль в этом деле — в формировании списков кредиторов, объема обязательств?

— Полагаю, что нет. Всю необходимую информацию передали фонду. 

В результате ВС изменил акты нижестоящих инстанций. Экономколлегия решила, что определять размер компенсации бывшим залоговым кредиторам будет первая инстанция. В остальной части документы оставили в силе.

Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

© Мир квартир

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют. 

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

https://www.youtube.com/watch?v=56_NsWO9gAY\u0026t=98s

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму.

Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.

Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты.

Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.

Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

https://www.youtube.com/watch?v=56_NsWO9gAY\u0026t=175s

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию.

Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.

Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации.

Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации.

Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства.

Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС.

Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.

Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.

Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок