Что значит для покупателей новостроек отмена моратория на взыскание неустойки за срыв сроков сдачи дома  — рассказываем в нашем материале

Shutterstock

С 1 июля перестал действовать мораторий на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства, который был введен больше года назад.

Вместе с экспертами разбираемся, как это скажется на дисциплине застройщиков и за какой период можно будет взыскать неустойку в случае срыва срока сдачи дома.

Суть моратория

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку, рассказывает управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле:

• 1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств

Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками, добавил партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. «В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки в разумный срок, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние», — рассказал юрист.

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях: во-первых, если застройщик задерживает сдачу дома; во-вторых, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками по качеству ( Shutterstock)

Но 29 марта 2022 года в России был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства. Изначально он должен был завершиться в декабре прошлого года, однако правительство продлило его действие до 30 июня 2023 года.

В этот период за нарушения сроков не начислялась неустойка, не подлежали возмещению убытки, не применялись санкции за нарушение финансовых обязательств девелопера и санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, была предоставлена отсрочка (до 30 июня 2023 года) на взыскание уже начисленных сумм, пояснил Василий Малинин.

«То есть если объект был сдан с нарушением сроков до введения моратория или в период его действия, то санкции не подлежали начислению», — отметил эксперт.

При этом мораторий не лишил покупателей таких средств правовой защиты, как соразмерное уменьшение цены, требование безвозмездного устранения недостатков и компенсация расходов покупателя, понесенных для приведения недвижимости в надлежащее состояние, уточнил он.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Для чего вводился мораторий

Действовавший с весны 2022 года мораторий вводился как одна из мер поддержки застройщиков. Существовали риски срыва сроков из-за нарушений логистических цепочек. Одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма», пояснил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Мораторий был введен в марте 2022 года, когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, напомнила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Таким образом, неустойка достигла 48% годовых.

Это обстоятельство создавало совершенно убийственные штрафы для застройщиков», — пояснила эксперт. По ее словам, ведение моратория облегчило ситуацию с возможными выплатами штрафов для застройщиков. «Сейчас ключевая ставка опустилась до 7,5% годовых.

В итоге на сегодняшний день продолжение условий моратория не столь необходимо. Их отмена стала ожидаемой», — сказала Елена Чегодаева.

29 марта 2022 года был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства, который длился до конца июня 2023 года  ( Сергей Коньков/ТАСС)

Застройщики чаще стали срывать сроки строительства

Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.

РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца.

«Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.

По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале.

По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале.

При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.

Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету».

«По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина.

Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.

Переносы ввода новостроек за время действия моратория выросли ( Shutterstock)

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков.

«Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать.

Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков.

«Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт.

«Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования.

«Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства.

Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Считаем неустойку по договору долевого участия в строительстве

У первичного жилья по сравнению со вторичным есть масса плюсов: вторичка уже готова и «ждет» своего нового хозяина, а строительство новой квартиры только идет. А когда настаёт срок получения заветных ключей, то несостоявшиеся новоселы видят вместо нового жилья продолжающуюся стройку. «Подождите немного», — говорит застройщик. Что делать — подождем, но за неустойкой по ДДУ обратимся.

Итак, отношения, складывающиеся между сторонами договора участия в долевом строительстве (это сам застройщик и гражданин, покупающий недвижимость — участник строительства), регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее — 214-ФЗ).

Статья 6 ФЗ-214 устанавливает, что если застройщик нарушает срок сдачи дома, то он уплачивает участнику долевого строительства пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником долевого строительства является физическое лицо, то неустойка с застройщика выплачивается в двойном размере.

Соответственно, дольщик вправе взыскать компенсацию за просрочку со следующего дня после того срока получения квартиры, который указан в договоре долевого участи.

Но есть одно большое «но». До середины 2023 года эта схема не работает.

Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 479 (далее — постановление № 479) установило, что при расчете пени или размера убытков не учитываются периоды:

• с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 г.;
• с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 г. включительно.

Таким образом, до конца июня 2023 года дольщики не смогут взыскать деньги с застройщика, даже если тот задерживает сдачу дома.

Для сведения: что такое неустойка и как ее взыскать

Расчет неустойки на онлайн-калькуляторе

В сети Интернет с легкостью найдётся не один десяток онлайн-калькуляторов расчета неустойки при срыве сроков по договору ДДУ. Но с учетом требований постановления № 479 рассчитать неустойку на калькуляторе не всегда возможно.

Большинство калькуляторов этот момент упускает. И в результате с легкостью получаются тысячи, а то и миллионы «расчетных» рублей по объектам, которые должны были вводиться в действие, скажем, в июне 2022 года.

А по факту сумма пени для застройщиков этих объектов — 0.

Калькулятор неустойки по договору

Неустойка по договору

Но рассчитать размер пени на калькуляторе неустойки по ставке рефинансирования можно (например, для тех объектов, которые предполагалось ввести в эксплуатацию до моратория на взыскание компенсаций с застройщиков). Главное — не забыть исключить периоды: с 3 апреля 2020 г. до 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 г. до 30 июня 2023 года.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=ygV70JLQt9GL0YHQutCw0L3QuNC1INC90LXRg9GB0YLQvtC50LrQuCDRgSDQt9Cw0YHRgtGA0L7QudGJ0LjQutCwINC_0YDQuCDQv9C10YDQtdC90L7RgdC1INGB0YDQvtC60LAg0YHQtNCw0YfQuCDQtNC-0LzQsCAyMDIz

Для расчёта неустойки по 214-ФЗ применяется следующая формула:

По поводу ставки рефинансирования есть ещё важный нюанс.

В период с 25 февраля 2022 г. до 30 июня 2023 года включительно размер процентов исчисляется исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г.

25 февраля 2022 года ставка была 9,5 %.

Может пригодиться: как составить соглашение о неустойке

Пример расчета неустойки по договору долевого участия

Рассмотрим расчет на примере.

Молодожены Иван и Наталья решили приобрести в 2019 году квартиру по ДДУ. Стоимость квартиры 10 000 000 руб.

Расчет неустойки за просрочку сдачи квартиры

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Договор долевого участия – важный документ, который получает будущий собственник от застройщика во время строительных работ. В документе устанавливается срок сдачи объекта с последующим оформлением документов. Если во время строительных работ происходят задержки (по любым на то причинам), то будущий владелец недвижимости имеет полное право требовать выплату неустойки за просрочку сдачи жилья в срок.

Неустойка по сдаче дома/квартиры регламентируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…».

Неустойку за задержку сдачи дома с застройщика можно требовать с первого дня нарушения ДДУ. Законное исчисление сроков для выплат начинается с первого дня, следующего за датой, установленной в договоре.

Вопрос досудебного урегулирования спора может быть внесен в ДДУ по согласованию сторон в момент подписания документа. Если такой пункт отсутствует, то взыскание неустойки осуществляется в судебном порядке.

Подтверждающие основания невыполнения обязательств по срокам:

• нет акта приема-передачи жилья;
• истекли сроки по договору;
• акт подписан позже ранее запланированного срока.

Обратите внимание!

Настойчивость застройщика и его предложение о переносе сроков сдачи (документально), не является правомерным действием и может быть оставлено без внимания участника. Подписав такой документ, собственник останется без выплат, а закон встанет на сторону застройщика.

Как правильно определить сроки ввода дома в эксплуатацию?

Срок передачи недвижимости должен быть единым для всех дольщиков в одной секции. Дата устанавливается строительной компанией (СК) в проектной документации и договоре, который подписывают обе стороны. Изменения в документе могут быть внесены только по согласованию или через суд.

Ввод в эксплуатацию – срок принятия объекта администрацией, который происходит раньше, чем передача жилья владельцам по акту приема-передачи. Без документа на ввод оформить квартиру на дольщика нельзя.

Срок в ДДУ по передаче имущества может быть указан несколькими способами:

• точное число, год и месяц, где следующий день будет считаться просрочкой;
• квартал (например, 2 квартал 2020 года) – просрочка будет считаться с 01.07.2020 года;

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком в 2023 году – что делать? — Риэлти Таймс

2022 год стал стрессовым для девелоперов. Из-за колебания курсов валют, резкого повышения ключевой ставки ЦБ до 20% и снижения покупательской способности населения продажи «первички» активно сокращаются.

На этом фоне государство помогает строительной отрасли, и одна из мер поддержки – мораторий на взыскание неустойки по ДДУ. Как взыскать компенсацию с застройщика в случае срыва сроков ввода объекта в 2023 году – в нашем материале.

За нарушение сроков передачи дольщику объекта строительства без предварительного согласования застройщик должен уплатить гражданину участнику договора участия в долевом строительстве (ДДУ) неустойку (пени) за задержку сроков в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, рассказывает генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Именно эту неустойку, по его словам, взыскать с застройщика в период действия моратория не получится. 

Изначально мораторий был введен с 29 марта по 31 декабря 2022 года, но Постановлением Правительства РФ № 1732 от 30 сентября 2022 г. его срок действия был продлен до 30 июня 2023 года. При этом нельзя исключать возможность последующего продления.

Таким образом, если застройщик нарушил срок сдачи объекта строительства в промежуток между 29 марта 2022 года и 30 июня 2023 года, взыскать с него неустойку не получится ни сейчас, ни потом. 

В период действия моратория взыскать неустойку можно только в случае, если застройщик нарушил срок до начала действия соответствующего постановления правительства – до 29 марта 2022 года, продолжает Гебель.

Для этого нужно рассчитать неустойку, написать претензию и подать исковое заявление в суд. Сама процедура проходит в общем порядке без каких-либо особенностей.

Однако даже в случае выигрыша в суде, получить деньги будет реально не ранее июля 2023 года. Если судебное решение было вынесено до моратория, но взыскать неустойку не получилось в связи с его введением, ситуация складывается аналогичным образом. Связано это с тем, что получить исполнительный лист можно, но банк не сможет исполнить его из-за запрета.

Если обращаться с заявлением в суд сейчас, то решение будет вынесено с учетом отсрочки исполнения. Также следует помнить, что мораторий распространяется не только на неустойку за задержку, но и на убытки, вызванные нарушением сроков.

В случае обращения в суд можно требовать компенсации морального вреда и возмещения судебных расходов – эти выплаты не переносятся в связи с действием моратория.

Как дополняет юрист по недвижимости Антон Мелешко, с суммы взысканной неустойки придется заплатить налог государству – 13% от суммы неустойки. Обычно в случае задержки есть три варианта для дольщика: дождаться сдачи дома, продать квартиру, расторгнуть договор с застройщиком.

– Застройщик при задержке сроков сдачи дома может предложить подписать дополнительное соглашение о продлении сроков.

Не рекомендуется его подписывать, поскольку это значит, что в ДДУ как будто изменился срок сдачи, а значит, участник строительства не против задержки, а соответственно взыскать неустойку за просрочку уже не получится (или же её сроки будут гораздо меньше, а значит и сумма неустойки), – уточнил Мелешко.

Законодательно правила составления претензий никак не урегулированы и чаще всего они составляются в свободной форме. Единого утвержденного образца нет. Однако любая претензия должна описывать возникшую проблему и содержать контакты для обратной связи. Лучше всего включить в документ следующие пункты:

• «Шапка» документа (кому, наименование, реквизиты, от кого, реквизиты);
• Основная часть (необходимо указать все данные ДДУ, по которому предъявлена претензия – прежде всего, дату и номер; указать на предусмотренный ДДУ срок передачи ключей и подсчет периода просрочки);
• Требования с обязательным указанием расчета неустойки;
• Заключительная часть (нужно указать сумму, которую хочет получить дольщик, банковские реквизиты для перечисления денег).

Перечислять все нормы, нарушенные застройщиком, не обязательно, это делается по желанию.

От нормативного подкрепления суть претензии существенно не изменится, поскольку основная ее цель донести проблему выразить жалобу и соответствующие требования.

Главное максимально подробно и детально описать проблему и приложить копии документов, на которые есть ссылка в тексте. Если планируется взыскание неустойки, то нельзя просто указать ее сумму, нужно обязательно произвести расчет.

Директор юридической компания «А.Лигал» Юрий Александров добавляет, что заявка подается от гражданина (граждан) заключивших ДДУ к застройщику.

В тексте претензии указывается, что между сторонами был заключен договор (реквизиты), по которому квартира (указывается адрес) должна была быть передана к сроку, указанному в договоре, но в нарушение принятых на себя застройщиком обязательств, к указанному сроку квартира не была передана. 

– Далее идет расчет неустойки за периоды, не подпадающие под мораторий. Также следует указать в претензии банковские реквизиты, на которые застройщик должен перечислить неустойку.

Подавать такие претензии рекомендуется либо в офисе застройщика с проставлением на втором экземпляре штампа застройщика о ее принятии, либо ценным письмом с описью вложения, для того чтобы впоследствии не возникло проблем с доказыванием факта досудебного урегулирования, – уточнил Александров.

При отсутствии опыта и знаний, можно скачать готовый шаблон претензии и просто подставить туда необходимые данные. 

Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры или дома

Страшный сон любого дольщика — задержки сроков сдачи дома. Эта ситуация всегда неприятна, может противоречить планам и возможностям покупателя. Расскажем, с чем связаны переносы сроков даты ввода жилья в эксплуатацию и как извлечь выгоду в сложившейся ситуации.

Для начала разберемся, как узнать плановый срок сдачи многоквартирного дома. Он должен быть прописан в договоре долевого участия (ДДУ), заключенном между девелопером и дольщиком.

По окончанию всех работ застройщик обязан получить разрешение на ввод многоквартирного объекта в эксплуатацию, а затем передать квартиру будущему жильцу в сроки, также прописанные в ДДУ.

Сроки могут быть обозначены конкретной датой или кварталом, например, 3 квартал 2021 года. Следующий день за датой, указанной в договоре, и будет считаться первым днем просрочки.

Прежде всего необходимо помнить, что несвоевременный ввод жилого объекта в эксплуатацию может случиться не только у недобросовестного застройщика. Причин опоздания может быть множество, но не все они зависят напрямую от девелопера. Конечно, никакие из них не снимают с девелопера необходимость исполнения его обязательств по ДДУ.

Возможные причины одностороннего переноса даты завершения строительства застройщиком:

• чрезмерные административные барьеры;
• нарушения обязательств по поставке сырья, материалов или оборудования подрядчиками;
• долгое подключение коммуникаций к зданию;
• недостаток финансовых ресурсов;
• обстоятельства непреодолимой силы, стихийные бедствия;
• различия реальных и проектных характеристик объекта недвижимости.

Застройщик обязуется известить дольщиков официальным письменным уведомлением о переносе срока сдачи дома не позднее, чем за 2 месяца.

Строительные компании предлагают заключить дополнительное соглашение к действующему ДДУ с указанием новых дат получения жилья, в нем также могут быть указаны причины переноса срока.

Подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет — личное дело каждого дольщика.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ может быть выгодным, так как часто включает какие-либо бонусы, например, застройщики предлагают скидку на отделку или предоставление бесплатного машино-места.

Однако это лишит будущего жильца возможности потребовать выплату неустойки из-за задержки.

В случае дополнительного переноса сроков передачи квартиры взыскать компенсацию получится только с даты плановой сдачи, указанной в дополнительном соглашении к ДДУ.

Несвоевременная сдача дома связана с невозможностью достроить многоквартирное жилье или получить акт о вводе новостройки в эксплуатацию в сроки, прописанные в ДДУ. Как следствие, переносится дата передачи жилья дольщику.

Однако задержки в передаче квартиры жильцу могут происходить и по другим причинам, например, будущим владельцем квартиры не был подписан акт приема-передачи жилья в связи с наличием в квартире недостатков. Будьте внимательны к срокам! Застройщики должны уведомить дольщиков о готовности передать объект.

Обязанность дольщика — явиться в течение 2 месяцев на прием квартиры. Неявка в этот промежуток времени повлечет за собой составление одностороннего акта приема-передачи строительной компанией. Однако это не лишает вас права на бесплатное устранение недостатков.

При обнаружении дефектов направьте претензию застройщику, и он должен будет исправить дефект в течение гарантийного срока, который составляет не менее 5 лет на переданный объект и 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Подробнее о том, как правильно принять квартиру у застройщика и что делать, если застройщик затягивает дату осмотра и передачи квартиры, описано в статье.

Потребовать компенсацию с застройщика можно за каждый день нарушения сроков передачи квартиры, прописанных в договоре ДДУ. Подчеркиваем, что при подписании дополнительного соглашения с указанием новых дат сдачи, подать претензию будет невозможно, так как фактически это является согласием на продление сроков.

Размер суммы неустойки можно рассчитать по формуле:

Размер неустойки= (Стоимость квартиры по договору)*1/300*(количество дней просрочки)*2*(ключевую ставку Центрального Банка РФ).

Кроме того, покупатель жилья имеет право получения компенсации морального ущерба и расходы на услуги юриста. Заявить об этих требованиях нужно заранее, иначе суд постановит возместить лишь выплату, положенную за фактическую просрочку.

Для взыскания неустойки можно направить заказным письмом письменную претензию на адрес застройщика. Обратиться за выплатой компенсации можно как по факту просрочки, так и после приемки жилья.

Добросовестный девелопер выплатит неустойку вскоре после получения и рассмотрения претензии. Если застройщик отказывает в выплате, задерживает ответ на направленный документ, дольщик может обратиться в суд.

В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана выплатить не только сумму компенсации, но и будет подвержена взысканию штрафа в размере 50% от суммы за отказ выплатить неустойку добровольно.

Получить средства можно самостоятельно через налоговую, узнав реквизиты застройщика, а затем обратиться в банк для списания назначенной судом суммы со счета строительной компании. Также можно обратиться в ФССП, тогда судебные приставы взыщут штраф и денежные компенсации с компании по листу исполнительного производства.

Да, согласно Закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» дольщик вправе расторгнуть ДДУ при переносе сроков более чем на 2 месяца с даты, прописанной в договоре.

Целесообразность одностороннего расторжения договора нужно рассматривать отдельно в каждом случае. Например, если объект долевого строительства находится в финальной стадии строительства, расторжение ДДУ может повлечь за собой потерю выгоды, так как рыночная стоимость объекта вероятнее всего поднимется.

Если же этап строительства многоквартирного объекта далек от завершающего, то расторжение договора может уберечь покупателя жилой недвижимости от дополнительной потери средств и лишних стрессов. Однако все случаи индивидуальны и требуют анализа конкретной ситуации для принятия окончательного решения.

2019 год ознаменовался изменением схемы приобретения и финансирования строительства жилья. Застройщик и дольщик с 1 июля 2019 года заключают ДДУ, согласно которому дольщик оплачивает стоимость квартиры не застройщику на счет, а размещает деньги в банке на счете эскроу. Именно для того, чтобы обезопасить расчеты между застройщиком и дольщиком были введены эскроу счета.

Для открытия счета эскроу дольщик, застройщик и банк заключают трехсторонний договор — договор счета эскроу. От срока ввода жилого объекта в эксплуатацию зависит расчет срока размещения дольщиком денег на счете эскроу (срок депонирования).

1. Срок размещения денег на счете эскроу рассчитывается так:
2. Срок депонирования=срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.
3. После ввода жилого объекта в эксплуатацию банк без участия дольщика перечисляет деньги со счета эскроу застройщику.
4. При задержке застройщиком сроков сдачи дома и принятии дольщиком решения подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе даты передачи ему жилья, срок размещения денег на счете эскроу будет уже рассчитываться так:
5. Продленный срок депонирования= новый срок ввода жилого объекта в эксплуатацию+6 месяцев.

О новом сроке ввода объекта в эксплуатацию банку сообщит застройщик. Деньги дольщика будут продолжать находиться в банке на счете эскроу.

Если дольщик все же решит расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, то банк вернет деньги дольщику в полном объеме. Дольщик сможет их направить на покупку нового жилья заключив ДДУ уже с другим застройщиком.

Риск все равно существует, ведь если деньги были взяты в ипотеку, уплаченные на момент расторжения ДДУ проценты возвращены не будут.

Следует также принять во внимание, что при банкротстве банка, в котором дольщику открыт счет эскроу покупателю будет возвращена только застрахованная сумма — сумма находящаяся на счете эскроу, но не более 10 млн. руб. Подробнее о том, как работают счета эскроу, можно ознакомиться по ссылке.

При приобретении жилья с использованием кредитных средств банка договором с банком может быть установлена ваша обязанность уведомлять банк о любых изменениях, находящихся в залоге прав требования по ДДУ.

В таком случае, вам необходимо будет предоставить в банк документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи объекта, например, уведомление строительной компании о переносе сроков, дополнительное соглашение к договору, решение суда о признании девелопера банкротом.

Задержка сроков сдачи жилья всегда неприятна, следует взвесить все возможные варианты развития событий и выбрать тот, который наиболее отвечает вашим интересам.

Застройщики могут переносить сроки сдачи еще на полгода: что ждет дольщиков?

30 сентября постановление Правительства № 1732 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» еще на полгода продлило опубликованный в марте мораторий. Он регулирует особенности передачи объектов долевого строительства дольщикам. До 30 июня 2023 года включительно строительные компании не должны платить неустойку из-за переноса сроков сдачи квартир по ДДУ.

https://www.youtube.com/watch?v=brpq76HmMcY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Что думают по этому поводу юристы и планируют ли застройщики воспользоваться этой отсрочкой?

Выбирайте новостройки легко и просто на Циан

Мнение юриста

Отвечает Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»:

1. Может ли застройщик перенести сроки самостоятельно?

Только после согласования с дольщиком. Застройщик не может в одностороннем порядке перенести срок сдачи: сперва надо согласовать это предложение с дольщиком.

Делается это на основании подписанного дополнительного соглашения. Если дольщик не согласен ждать, то он не подписывает дополнительное соглашение, и сроки остаются прежними (они не изменяются).

Тогда застройщик обязан передать дольщику квартиру в установленный договором срок.

2. А если застройщик все-таки нарушит срок?

Если же застройщик такой срок (указанный в договоре и не измененный, так как дольщик выступил против переноса) нарушит, то можно обращаться в Минстрой и прокуратуру.

Прокуратура может вынести застройщику представление об устранении допущенных нарушении. Обращение в Минстрой может стать основанием для проведения с его стороны внеплановой проверки в отношении застройщика. А если срок передачи нарушен более чем на три и шесть месяцев, то Минстрой вправе инициировать приостановление деятельности застройщика и включение объекта в реестр проблемных.

С учетом моратория неустойку за период до 30 июня 2023 дольщику не выплатят, но застройщик будет считаться нарушившим свои обязательства и в отношении него могут быть предприняты указанные выше меры.

Правда, правительство временно разрешило застройщикам (да и то только после получения разрешения на ввод) согласовывать с каждым дольщиком срок передачи квартиры индивидуально. А по нормам Федерального закона № 214-ФЗ такой срок должен быть единым для всех помещений в пределах одного многоквартирного дома.

3. Что за мораторий на включение в реестр проблемных объектов и почему это важно?

С 1 сентября 2022 года отменен мораторий (постановление Правительства № 1534) на включение в единый реестр проблемных объектов сведений о домах, срок сдачи которых задерживается более чем на шесть месяцев.

Также Минстрой снова может через суд потребовать ввести для застройщика временный запрет брать с новых дольщиков деньги, если тот опаздывает со сдачей объекта более чем на три месяца после зафиксированной в ДДУ даты. Раньше на эти ограничения действовал мораторий — так государство пыталось поддерживать отрасль в кризис.

Вероятно, эти отмены призваны сгладить негативный эффект от продления моратория на начисление неустойки и прочих штрафных санкций в пользу дольщиков. Застройщики понимают, что нарушить ранее установленные сроки безнаказанно не получится.

4. Как застройщики должны уведомлять своих дольщиков об изменении сроков сдачи?

Согласно закону № 214-ФЗ, сообщение о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче вручается участнику долевого строительства лично под расписку или присылается заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по тому почтовому адресу, который указал участник долевого строительства (пункт 4 статьи 8).

Застройщики активно используют обзвоны, но только в качестве дополнительного средства оповещения. При этом сообщение по почте все равно направляется в обязательном порядке.

Если застройщик не исполнит эту обязанность, а дольщик не придет на приемку квартиру «по звонку», то, во-первых, застройщик лишает себя возможности доказать, что сроки были им соблюдены. Если нет надлежащим образом отправленного по почте сообщения, у дольщика не возникает обязанности принимать объект.

Во-вторых, не направив надлежащим образом сообщение, застройщик не сможет составить акт в одностороннем порядке. Эта процедура урегулирована пунктом 6 статьи 8 закона № 214-ФЗ и позволяет застройщику оформить передачу объекта по одностороннему акту, если дольщик уклоняется или отказывается от приемки объекта.

И тогда застройщик не только будет считаться нарушившим сроки передачи, но и продолжит нести все затраты по содержанию не переданных дольщикам объектов. Ведь обязанность оплачивать ЖКУ переходит к дольщику только после оформления акта приема-передачи.

Таким образом, застройщики не только обязаны, но и заинтересованы извещать надлежащим образом участников строительства о готовности объекта.

5. Так права дольщиков ущемляются или нет?

Зависит от конкретной ситуации: если все сделано по правилам и дольщик не пропустил уведомление, то нет. Но если застройщик в попытке сэкономить отправил уведомление на указанную в ДДУ электронную почту, а дольщик это письмо пропустил, то он рискует не узнать об изменении сроков.

Поэтому, чтобы не ущемлять права дольщиков, застройщик обязан направить сообщение в бумажном виде по почте, заказным письмом с уведомлением и описью вложения либо вручить такое сообщение дольщику лично.

Более того, невнимательные дольщики могут и на почте корреспонденцию не получать. Но в этом случае сообщение все равно будет считаться доставленным в силу положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие ситуации нельзя считать ущемлением их прав, потому что каждый участник отношений должен действовать добросовестно и разумно, с должной степенью осмотрительности. Это общие принципы гражданского законодательства.

• Мнение застройщиков
• Мы опросили застройщиков, будут ли они использовать право и переносить сроки сдачи объектов.
• Setl Group:
• «Мы сдаем и продолжим сдавать объекты в срок».
• ГК «Гранель»:
• «Все объекты передаем участникам долевого строительства в срок».
• «Мангазея Девелопмент»:

«Мы не будем пользоваться предоставленным правом. Для нас важно исполнение обязательств перед нашими клиентами, а значит, — ввод в эксплуатацию в заявленный срок. На данный момент мы ведем работы на нашем ЖК “Интонация” с опережением срока на полтора месяца».

ГК ПИК:

«Строительство и ввод в эксплуатацию проектов ПИК продолжается в прежнем ритме. С января по сентябрь компания ввела в эксплуатацию более 1 млн кв. м жилья, что превышает совокупные показатели застройщиков, которые занимают второе и третье место в рейтинге по вводу жилья».

3-RED:

«У нас нет переносов сроков сдачи проектов. Мы стараемся выдерживать все сроки и даже передавать ключи дольщикам чуть раньше обещанного».

ГК МИЦ:

«Мы планируем ввод корпусов в заявленные в ДДУ и проектных декларациях сроки. Вывод новых проектов также идет по намеченному плану. По некоторым нашим объектам мы даже идем с опережением (например, досрочно ввели жилой комплекс “Кленовые аллеи”)».

ГК «А101»:

«Сейчас все работы на всех строительных площадках ГК “А101” идут в соответствии с утвержденными графиками, материалы и оборудование поступают в плановом режиме. Более того, несколько жилых корпусов в 2022 году было введено в эксплуатацию с опережением установленных сроков. Мы в любом случае будем придерживаться взятых на себя обязательств перед участниками долевого строительства».

Capital Group:

«В стадии строительства у Capital Group в данный момент находится три объекта жилой недвижимости: жилой квартал “Золотой”, комплексы Capital Towers и “Бадаевский”. Мы ориентируемся на сроки, указанные в проектных декларациях (опубликованы на сайте «Дом.РФ»): это 2022, 2023 и 2026 годы соответственно».

Level Goup:

«Все проекты мы будем сдавать точно в срок, указанный в ДДУ. Мы не планируем воспользоваться послаблениями, которые предусматривает законодательство. Для того чтобы соблюсти все заявленные сроки, мы приняли ряд мер: например, заранее закупили материал, в отношении которого могут возникнуть перебои с поставками».

Альтернативное мнение

Правда, есть и другое мнение — специалиста, который занимается продвижением в социальных сетях.

«Задержки сроков сдачи объектов у некоторых компаний в этом году уже происходили, но информировать об этом дольщиков через соцсети застройщики не спешили. Чаще всего в таких ситуациях представители застройщика отвечают каждому дольщику в частном порядке и отчитываются о готовности конкретной квартиры. В публичное поле информация о задержке сроков сдачи объектов обычно не выносится».

Анна Тибатина,руководитель SMM-направления компании «СоцМедиаМаркетинг»