Что значит для покупателей новостроек отмена моратория на взыскание неустойки за срыв сроков сдачи дома  — рассказываем в нашем материале

Shutterstock

С 1 июля перестал действовать мораторий на выплату неустойки дольщикам при задержке сроков строительства, который был введен больше года назад.

Вместе с экспертами разбираемся, как это скажется на дисциплине застройщиков и за какой период можно будет взыскать неустойку в случае срыва срока сдачи дома.

Суть моратория

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях. Если застройщик задерживает сдачу дома, дольщик может взыскать с него неустойку, рассказывает управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Неустойка за просрочку передачи квартиры рассчитывается по формуле:

• 1/150 (для юрлиц 1/300) × средняя ставка рефинансирования × цена квартиры по ДДУ × число дней просрочки исполнения застройщиком обязательств

Кроме того, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками, добавил партнер юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин. «В этом случае участник ДДУ может по выбору потребовать от застройщика бесплатно устранить недостатки в разумный срок, пропорционально уменьшить цену договора или компенсировать свои расходы, понесенные на приведение объекта в надлежащее состояние», — рассказал юрист.

По закону дольщики имеют право на компенсацию от девелопера в нескольких случаях: во-первых, если застройщик задерживает сдачу дома; во-вторых, компенсацию можно получить, если объект сдается с недостатками по качеству ( Shutterstock)

Но 29 марта 2022 года в России был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства. Изначально он должен был завершиться в декабре прошлого года, однако правительство продлило его действие до 30 июня 2023 года.

В этот период за нарушения сроков не начислялась неустойка, не подлежали возмещению убытки, не применялись санкции за нарушение финансовых обязательств девелопера и санкции, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, была предоставлена отсрочка (до 30 июня 2023 года) на взыскание уже начисленных сумм, пояснил Василий Малинин.

«То есть если объект был сдан с нарушением сроков до введения моратория или в период его действия, то санкции не подлежали начислению», — отметил эксперт.

При этом мораторий не лишил покупателей таких средств правовой защиты, как соразмерное уменьшение цены, требование безвозмездного устранения недостатков и компенсация расходов покупателя, понесенных для приведения недвижимости в надлежащее состояние, уточнил он.

Размер компенсаций за просрочку сдачи дома

Период с 29 марта 2022 года до 30 июня 2023 года не включается в расчет размера неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по ДДУ. Однако с 1 июля все санкции возобновились. Таким образом, можно будет получить неустойку, которая была начислена до введения моратория (до 29 марта 2022 года) и по новым просрочкам.

Например, дольщику должны были передать квартиру 5 мая 2023 года, а передадут лишь 30 декабря 2023-го. «Стоимость квартиры по ДДУ составляет 5 млн руб. Смотрим ставку рефинансирования на 5 мая — 7,5%. Рассчитываем с окончания моратория, то есть 1 июля. Число дней просрочки составляет 183. Неустойка на дату передачи составит 457,5 тыс. руб.», — привела пример Мария Спиридонова.

Для чего вводился мораторий

Действовавший с весны 2022 года мораторий вводился как одна из мер поддержки застройщиков. Существовали риски срыва сроков из-за нарушений логистических цепочек. Одновременно эти нормативные положения были направлены и против «потребительского экстремизма», пояснил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Мораторий был введен в марте 2022 года, когда ключевая ставка ЦБ выросла до 20% годовых, напомнила руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. «Таким образом, неустойка достигла 48% годовых.

Это обстоятельство создавало совершенно убийственные штрафы для застройщиков», — пояснила эксперт. По ее словам, ведение моратория облегчило ситуацию с возможными выплатами штрафов для застройщиков. «Сейчас ключевая ставка опустилась до 7,5% годовых.

В итоге на сегодняшний день продолжение условий моратория не столь необходимо. Их отмена стала ожидаемой», — сказала Елена Чегодаева.

29 марта 2022 года был введен мораторий на взыскание неустоек с застройщика за срыв сроков строительства, который длился до конца июня 2023 года  ( Сергей Коньков/ТАСС)

Застройщики чаще стали срывать сроки строительства

Переносы ввода новостроек за время действия моратория участились. Согласно данным аналитиков портала ЕРЗ.

РФ, предоставленным по запросу «РБК-Недвижимости», по домам, введенным во втором квартале 2023 года, вырос и срок, на который откладывается фактический ввод, — в среднем до 10,2 месяца.

«Это максимум за все время наблюдений (с 2017 года), в то время как с 2021 года этот показатель находился в районе семи месяцев. В результате средний перенос по 2023 году составляет 8,5 месяца», — отметили аналитики ЕРЗ.РФ.

По их данным, по домам с проектным финансированием, введенным во втором квартале 2023 года, перенос фактического срока ввода составил 7,7 месяца против 4,2 месяца в первом квартале.

По домам без использования проектного финансирования, введенным во втором квартале, фактический срок переноса составил 19,7 месяца против 17,2 месяца в первом квартале.

При этом перенос по домам, построенным за последний год с использованием проектного финансирования, составил 4,6 месяца, а без использования проектного финансирования — 15,4 месяца.

Рост просрочек сдачи домов отмечает и консультант по инвестициям в жилую недвижимость Дарья Изварина, автор телеграм-канала «Новостройка по расчету».

«По моим наблюдениям, во время моратория срывы сроков сдачи домов участились, хоть и периоды отсрочки сдачи были небольшими — несколько месяцев», — сказала Дарья Изварина.

Эксперт сама столкнулась с подобной проблемой — получила ключи от квартиры в одном из новых жилых комплексов Москвы с задержкой в три месяца. Срыв сдачи дома как раз пришелся на время действия моратория.

Переносы ввода новостроек за время действия моратория выросли ( Shutterstock)

Как это повлияет на рынок

С отменой моратория эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», ожидают роста числа требований на взыскание неустоек с застройщиков.

«Учитывая то, что мораторий действовал на протяжении полутора лет, мы ожидаем волну роста исковых заявлений», — сказал Антон Глушков. «В связи с продолжающимися задержками строительства взыскание неустойки будет прогрессировать.

Застройщики крайне редко предлагают компенсировать запросы дольщика добровольно, и все разрешается судом», — добавила представитель АЮР Мария Спиридонова.

По мнению Дарьи Извариной, отмена моратория повысит дисциплину застройщиков.

«Число исков к застройщикам значительно вырастет в первые несколько месяцев после отмены моратория, так как у многих накопились иски по просрочкам до его введения», — сказала эксперт.

«Также сейчас вырастет число претензий по качеству строительства и отделки, так как некоторые откладывали приемку квартир на период после окончания моратория», — добавила она.

Елена Чегодаева из «НДВ Супермаркет Недвижимости» не ждет особого роста обращений на взыскания неустоек. «Переносы сроков находятся на статистической постоянной. У крупнейших застройщиков они составляют около шести-семи месяцев. Данная тенденция до сих пор сохраняется», — добавила она.

По ее мнению, непосредственно на рынок новостроек отмена моратория повлиять не должна. Сейчас застройщики массово перешли на использование эскроу-счетов и проектного финансирования.

«Данная схема устанавливает систему взаиморасчетов по окончании строительства.

Возможные неустойки влияют на конечную прибыль застройщика и не влияют на финансирование на стадии строительства», — сказала Чегодаева.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Какие изменения ждут ипотеку после 1 июня 2023 года

Центробанк, неоднократно критиковавший ипотеку со сверхнизкими ставками, перешёл от уговоров к жёстким действиям.

Во многих коммерческих банках были ошарашены строгим подходом, который анонсировал Банк России по отношению к кредитным учреждениям, выдающим ипотеку с субсидированной ставкой от застройщика, снабжающим клиентов кредитами и предоставляющим готовую жилую недвижимость с низким первоначальным взносом. Эксперты считают, что сокращение объёмов выдачи ипотечных кредитов спровоцирует падение цен на некоторые виды недвижимости.

Центральный банк РФ ужесточает требования к банкам, выдающим ипотеку. Фото © ТАСС / Михаил Терещенко

Во-первых, ЦБ с 1 мая повышает для банков регуляторные надбавки по ипотеке. При её оформлении клиентам с маленьким первоначальным взносом либо с высокой долговой нагрузкой банк должен будет выделить из собственных оборотных средств некую «подушку безопасности», которая будет храниться в ЦБ. Что для банков означает отсутствие прибыли.

Во-вторых, с 30 мая все банки, выдающие ипотеку по ставкам ниже рыночных, будут обязаны формировать дополнительные резервы — опять из своих собственных средств (это коснётся только кредитов, выданных после 15 марта 2023 года), что тоже повлечёт невыгодную для них заморозку средств.

То есть у банков, участвующих в схемах застройщиков с околонулевой ипотекой или минимальным первоначальным взносом, есть только один вариант, как не отвлекать свои собственные деньги на резерв, — повысить ставки, что, в свою очередь, делает такие ипотечные предложения экономически бессмысленными для заёмщиков.

В-третьих, Банк России вводит запрет на навязывание ипотечным заёмщикам страховок по завышенной цене от компаний, аккредитованных банком. Теперь заёмщик вправе выбрать любую страховую компанию, имеющую кредитный рейтинг.

https://www.youtube.com/watch?v=KN6utGWn8i4\u0026pp=ygVT0JfQsNC80L7RgNC-0LbQtdC90L4g0YHRgtGA0L7QuNGC0LXQu9GM0YHRgtCy0L4g0LbQuNC70YzRjyDQv9C-INC40L_QvtGC0LXQutC1IDIwMjM%3D

При этом заёмщик, приобретая страховой полис на конкурентном рынке, лишает банк комиссионных доходов, которые кредитным учреждениям выплачивают дружественные страховые компании за клиентов, направленных к ним этим самым банком.

По оценкам аналитиков, принятые Центробанком меры могут уменьшить доходы банков примерно на 80 миллиардов рублей. Как сократятся прибыли страховщиков и расходы самих заёмщиков — никто оценивать не берётся.

На сегодня низкая ставка по ипотеке от застройщика достигается за счёт завышения стоимости жилья на 20–30%.

Но многие россияне соглашаются с таким предложением, рассчитывая либо досрочно погасить кредит, либо перепродать приобретённую таким способом недвижимость после завершения её строительства, но уже с существенной наценкой, которая должна покрыть все затраты и принести прибыль. В прошлом году на околонулевые кредиты приходилось почти две трети всех займов, выданных для приобретения новостроек.

Ипотека на новостройки может стать дороже. Фото © ТАСС / Ермохин Сергей

На сегодня российские банки предлагают обычные ипотечные кредиты под условно среднюю ставку 10–12% годовых. Однако процент может расти в зависимости от возраста заёмщика, его первоначального взноса и набора оформляемых одновременно с кредитом страховок.

— Как только меры, анонсированные ЦБ, заработают, банкам будет крайне невыгодно кредитовать заёмщиков с низким официальным доходом, скорее всего, для таких граждан будут согласовывать кредиты под некие заградительные ставки, — считает финансовый эксперт Татьяна Упир.

С этим согласен и Владимир Ковалёв, аналитик TeleTrade, который утверждает, что действия Центробанка повлияют на цены недвижимости.

— Заявленные ЦБ требования к банкам могут стать препятствием к удорожанию первичного жилья, то есть для покупателей в этом больше плюсов, чем минусов.

Но, с другой стороны, для компенсации выпадающих доходов банки могут повысить рыночные ставки и тарифы по кредитам, то есть ипотека может стать менее доступной. Что, в свою очередь, отразится на ценах вторичного рынка недвижимости в сторону их снижения.

То есть для тех, кто планирует покупать вторичку вовсе без ипотеки или с небольшим кредитом, появятся хорошие возможности.

— Крупные банки вряд ли снизят активность в предложении ипотеки, но рынок таких кредитов будет трансформироваться, — заявляет аналитик инвестиционной компании «Регион» Михаил Киселёв.

— Скорее всего, в ближайшей перспективе основной спрос будет перераспределён в пользу менее рискованного для банков вторичного жилья и на него будут более привлекательные ставки. А бюджетных новостроек, которые можно будет купить при помощи ипотеки, станет меньше.

Читайте также:  Как восстановить регистрацию удаленно 2023

Исключением останутся программы специализированных банков, но на ограниченный перечень объектов.

А вот депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Никита Чаплин считает, что граждане от новаций ЦБ только выиграют.

— Президент Владимир Путин уже неоднократно высказывался о необходимости снижения цен на жильё, очевидно, что новые меры ЦБ — это один из инструментов для выполнения его поручений.

Кроме того, не стоит думать, что банки совсем откажутся от выдачи ипотеки. Ведь ипотечные заёмщики приносят кредитным учреждениям стабильный доход.

Скорее всего, перестанут выдавать высокорискованные кредиты, что, по большому счёту, на благо самих же россиян.

Для комментирования авторизуйтесь!

Цб c 30 мая ограничит ипотеку от застройщиков: что это значит

Банк России c 30 мая ограничит рискованную ипотеку с околонулевыми ставками. Рассказываем об изменениях и о том, какие еще программы не нравятся ЦБ.

Что именно ограничит ЦБ с 30 мая 2023 года

Банк России дестимулирует выдачу ипотечных кредитов, полная стоимость которых существенно ниже рыночного уровня, сообщается на сайте ЦБ. С 30 мая 2023 года по таким ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы. При этом у них остается достаточно возможностей для рыночного снижения ставок.

«В последнее время распространение получила так называемая ипотека от застройщика с экстремально низкими нерыночными ставками вплоть до 0,1%, которые достигаются за счет завышения цены приобретаемой квартиры на 20–30%.

Эту разницу застройщик затем в виде комиссии платит банку для компенсации его выпадающих доходов. Такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками.

Регулирование Банка России будет ограничивать распространение таких схем и способствовать снижению рисков», — говорят в ЦБ.

• Что это значит для заемщиков
• Для банков станет менее выгодно выдавать такую ипотеку, ведь из-за повышенных резервов и буферов капитала (которые они должны будут формировать по ДДУ с 1 мая) снизится потенциальная прибыль, говорит аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова:
• «Чтобы нивелировать это, они либо будут устанавливать повышенные ставки, либо еще больше увеличат размер комиссии для застройщиков, а те, в свою очередь, будут вынуждены пропорционально увеличить стоимость недвижимости по таким программам, что в конечном счете ляжет бременем на покупателей и существенно охладит их спрос».
• Темпы одобрения ипотеки снизятся, считает эксперт, поскольку получить такой кредит смогут только заемщики с низким уровнем финансовой нагрузки и высоким уровнем дохода.

Ипотека от застройщика по ставке 0,1%: в чем суть

Застройщик договаривается с банком-партнером о специальных условиях для клиентов. Кредит, в основе которого могут быть льготная ипотека на новостройки или семейная ипотека, выдают по ставкам 0,1% или даже 0,01% годовых. За снижение ставки девелопер платит комиссию до 20–30%, которую затем включает в стоимость квартиры.

Какие риски?

Основной риск — сложно продать недвижимость на вторичном рынке без потерь.

«Представим, что заемщик вдруг захочет полностью погасить ипотеку через несколько месяцев. В таком случае он «подарит» банку всю комиссию в размере 20–30% от цены квартиры, а реальная стоимость квартиры на рынке будет на те же 20–30% ниже. Это существенно ограничит людей в возможностях улучшать жилищные условия, например, при переезде в другой город», — говорят в ЦБ.

https://www.youtube.com/watch?v=KN6utGWn8i4\u0026pp=YAHIAQE%3D

Еще выше риски в ситуации, когда заемщик не может выплачивать кредит в первые годы после покупки жилья и банк продает жилье на торгах.

«В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности, — говорится в докладе ЦБ. — Данные риски высоки в течение первых трех-пяти лет жизни кредита, пока задолженность по нему не опустится ниже реальной рыночной стоимости квартиры (при условии, что цены на жилье не будут падать)».

Какие еще программы ЦБ считает рискованными

Еще две программы, появившиеся в арсенале банков и застройщиков, перечислила в интервью NBJ директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова:

«На наш взгляд, к наиболее рискованным относятся практики, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос, — рассказала Данилова.

— Это «льготная ипотека от застройщика», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кэшбэком». Если заемщик с такой ипотекой решит поменять квартиру, он может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена.

Такие же риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту».

Ипотека без первоначального взноса

Первоначальный взнос — это часть стоимости квартиры, которую вы платите продавцу из собственных средств. Остальную часть вам дает банк в виде ипотеки. Первоначальный взнос нужен банку, чтобы убедиться в вашей платежеспособности. Чем он больше, тем выше вероятность одобрения, меньше срок кредита и ниже переплата.

Ипотека без первоначального взноса позволяет получить кредит на покупку жилья без привлечения собственных средств при выходе на сделку. Но есть нюансы.

Чаще всего такую ипотеку можно получить под высокий процент и при условии, что вы оставите в залог имеющуюся недвижимость.

То есть кредит берете на новую квартиру, а в качестве обеспечения предоставляете банку квартиру, которая у вас уже есть. Новая квартира тоже будет у банка в залоге.

Какие риски?

Первоначальный взнос для банка — показатель платежеспособности заемщика. Как пояснила Елизавета Данилова, размер первоначального взноса — важнейший фактор в ипотеке, он хорошо характеризует возможность заемщика накапливать средства и обслуживать кредит в будущем. Если заемщик не накопил на ПВ, велик риск, что он не сможет и погасить долг по ипотеке.

Еще один риск — в падении стоимости залога в случае кризиса. Поэтому такой ипотечный кредит обычно выдают под более высокий процент.

Также вместе с высокой ставкой увеличивается период выплаты и размер долга по таким кредитам. Поэтому и переплата будет значительно больше.

Как взять ипотеку без первоначального взноса: разбор Банки.ру

Ипотека с кэшбэком

После ограничения околонулевой ипотеки застройщики нашли еще один вариант — ипотека с кэшбэком. Вы покупаете квартиру в кредит, а застройщик возвращает вам 15% от стоимости — то есть, по сути, первоначальный взнос.

Какие риски?

Стоимость квартиры с кэшбэком оказывается на те же 10–15% выше, чем при ее покупке без участия в этой программе.

В то же время, если у вас нет денег на первоначальный взнос, вы можете оформить кредит и погасить его затем с помощью кэшбэка. Но если вы не накопили на ПВ, для банка это сигнал о том, что вы не сможете и погасить долг по ипотеке.

Что еще планирует ЦБ

Банк России с 1 мая 2023 года увеличил макропруденциальные надбавки для высокорискованных ипотечных кредитов, в первую очередь в сегменте ипотеки по ДДУ. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир. Они помогут банкам накопить буфер капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

«В случае дальнейшего распространения «нестандартных» схем, которые приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам, Банк России готов инициировать изменение законодательства, чтобы исключить недобросовестные практики», — пояснили в ЦБ.

ЦБ с 1 мая ограничит ипотеку. Что это означает и стоит ли торопиться брать кредит

Как сэкономить на ипотеке

Сэкономить на ипотеке можно не только с помощью нестандартных схем. На рынке существует несколько одобренных ЦБ программ льготной ипотеки: семейная, для IT, сельская, дальневосточная, на новостройки и другие.

Также можно использовать маткапитал. С 1 февраля 2023 года его увеличили на величину инфляции по итогам прошлого года — 11,9%. Теперь родители смогут получить до 775 628 рублей.

Государство выдает многодетным семьям 450 тыс. рублей на погашение ипотеки. Главное условие: в семье должно быть не менее трех детей.

Частично компенсировать сумму, потраченную на жилье, можно с помощью налогового вычета. Почитайте, как получить до 1,3 млн рублей.

Снизить ставку по ипотеке можно с помощью быстрого выхода на сделку, использования электронных сервисов, оформления страховки или оплаты единовременной комиссии. Все способы — по ссылке.

Как сэкономить на ипотеке: льготные программы и субсидии в 2023 году

В каких регионах появится дешевая арктическая ипотека — российская газета

О том, что дальневосточную льготную ипотеку под 2% распространят на живущие в Арктической зоне молодые семьи, сказал на прошлой неделе президент РФ Владимир Путин на совещании по развитию закрытых административно-территориальных образований и арктических городов.

По оценке ДОМ.РФ, арктической ипотекой будут ежегодно пользоваться 5-10 тысяч семей. Распространение дальневосточной ипотеки под 2% на регионы Арктической зоны простимулирует спрос на новое жилье и позволит еще большему числу семей улучшить свои жилищные условия.

«Развитие Дальнего Востока и Арктики — один из приоритетов в российской политике. Сегодня все усилия направлены на то, чтобы сохранить и преумножить человеческий капитал в регионах, сделать жизнь людей комфортнее. Программы приобретения жилья на льготных условиях доказывают свою эффективность.

Запуск «Дальневосточной ипотеки» позволил простимулировать спрос на новостройки, что отразилось и на объемах строящегося жилья — он вырос в более чем в 2 раза. Рассчитываем, что «Арктическая ипотека» будет не менее востребованной, а растущий спрос подтолкнет приход новых застройщиков.

До конца 2030 года с помощью программы смогут улучшить жилищные условия десятки тысяч семей», — отметил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.

Введение арктической ипотеки позволит повысить привлекательность жизни в нескольких регионах России, в том числе в Мурманске и Архангельске, говорит завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве Александр Цыганов. Потенциал спроса на такие программы есть также в арктической части Карелии, где есть туристический потенциал.

«Если получится добиться синергии программ арктических гектара и ипотеки, то в этих же регионах получит серьезный старт индивидуальное жилищное строительство, отчасти фермерские хозяйства. Льготные программы и сегодня превалирут в регионе, можно ожидать перераспределения внутри этого рынка.

Скорее всего количество «арктических» кредитов будет составлять от нескольких тысяч до 10-15 тысяч в год при условии наращивания объемов жилищного строительства», — говорит он. При этом на ценах программа существенно не должна сказаться, считает Цыганов, так как Арктика испытывает отток населения.

В то же время новая ипотечная программа поможет сохранить население и создать условия для молодых семей.

Объемы строительства в Арктической зоне намного меньше, чем в среднем по России, а есть регионы, входящие в эту зону, где строительство не ведется совсем, говорит директор по развитию ГК «Жилой Квартал» Эдуард Самигуллин.

Одна из причин этого — в том, что текущие ипотечные продукты не могут обеспечить застройщиков устойчивым спросом. Предлагаемая ставка в 2%, конечно, может повысить доступность жилья и оживить покупательскую активность.

Но строительство в столь сложных погодных условиях увеличивает себестоимость и снижает маржинальность проектов, отмечает эксперт.

Чтобы застройщикам было интересно строить в этой зоне, необходимо дать им какие-то преференции — например, сниженные ставки по проектному финансированию.

Тогда это сможет простимулировать местных девелоперов к наращиванию объёмов строительства, а также может привлечь в Арктическую зону и крупных федеральных застройщиков.

«Все это, в свою очередь, увеличит количество рабочих мест как в строительной, так и в смежных областях и создаст возможность для привлечения специалистов из других регионов. Что опять же увеличивает потенциальную аудиторию покупателей недвижимости и положительно повлияет на спрос», — рассуждает Самигуллин.

Внутри Арктической зоны есть территории, где уже ведется активное строительство и отмечается стабильный спрос на жилье, говорит председатель правления «Группы Аквилон» Александр Фролов.

По объемам строительства среди арктических регионов лидирует Архангельская область, где в 2022 году было введено почти полмиллиона квадратных метров жилья. Безусловно, арктическая ипотека станет дополнительным стимулом и для покупателей, и для девелоперов.

Доступная ипотека позволит людям купить новую квартиру в родном регионе, что решает проблему оттока населения из северных областей. А устойчивый спрос позволяет бизнесу чувствовать себя уверенно.

Арктическая зона России охватывает девять регионов, но пять из них относятся к Арктике частично.

Кроме того, два арктических региона — Чукотка и Якутия — уже пользуются ипотекой под 2% — дальневосточной.

Таким образом, арктическая ипотека распространится на Мурманскую область, Ненецкий АО и Ямало-Ненецкий АО, а также частично на Карелию, Республику Коми, Красноярский край и Архангельскую область.

«Дальневосточная ипотека» была запущена в 2019 году. Взять кредит на жилье в дальневосточных регионах можно по ставке до 2% годовых. Купить разрешается жилье в новостройках, а иногда квартиры на вторичном рынке (например, на территории сельских населенных пунктов). Также по льготной ставке можно построить индивидуальный жилой дом.

Программой воспользовались уже 73 тысячи семей, которые оформили кредиты на сумму более 316 млрд рублей. Чаще всего дальневосточную ипотеку оформляют в Приморском крае (20,3 тыс.), Якутии (15,5 тыс.), Хабаровском крае (10 тыс.), Амурской области (7,8 тыс.) и в Бурятии (7,2 тыс.).

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой может привести к падению спроса на новостройки до 45%, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования, считают эксперты

Программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря 2022 года. Решения о продлении этой программы правительство пока не приняло, хотя кабмин уже продлил семейную ипотеку до середины 2024 года, а сельскую и вовсе сделал бессрочной. Программа дальневосточной ипотеки действует до 2025 года.

Накануне в Минфине заявили, что льготную ипотеку на новостройки под 7% годовых не планируется продлевать в 2023 году. Министерство не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек. За прекращение льготной ипотеки ранее выступала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, меры поддержки в данном случае должны быть более адресными.

Как вероятная отмена льготной ипотеки скажется на рынке новостроек — спросили у экспертов.

Сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье. Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе «Дом.

РФ» (является оператором льготных ипотечных программ и занимается распределением бюджетных средств на их финансирование), по состоянию на 10 ноября по льготной ипотеке на новостройки было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 года — 212,7 тыс.

кредитов на 900,6 млрд руб. Доля кредитов по программе в общей выдаче ипотеки на новостройки превысила 60%. «Последнее распределение лимитов по льготной ипотеке, которая была запущена в 2020 году, состоялось в мае 2022 года. «Дом.

РФ» как оператор программы поделил между банками 1,05 трлн руб. После этого общий объем лимитов по выдаче ипотечных кредитов в рамках программы достиг 3,6 трлн руб.», — пояснили там.

Новостройки без льготной ипотеки

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки может привести к падению спроса, спад может составить до 45%. При этом до конца года продажи, наоборот, могут вырасти. Люди поспешат получить льготный кредит до окончания программы, рассказали эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Учитывая фактор замедления спроса сейчас, даже при наличии нескольких выгодных ипотечных программ, отсутствие доступных ставок приведет к еще более заметному сокращению спроса», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

«Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны», — допустила эксперт.

Похожий прогноз дал президент ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков, по словам которого снижение спроса наблюдается уже сейчас, несмотря на возвращение ключевой ставки к докризисному уровню (7,5%) и действие льготных программ. Тем не менее потребители откладывают покупку жилья, ожидая стабилизации, отметил он.

По оценкам НОСТРОЙ, в октябре спрос на ипотеку в новостройках в зависимости от региона упал от 30% до 70%. «Без данной меры поддержки мы ожидаем существенное снижение спроса на первичном рынке. Поэтому мы выступаем исключительно за продление программы.

Сегодня мы не видим других вариантов, чтобы рынок стабильно прошел снижение спроса, которое мы наблюдаем», — сказал Антон Глушков.

Кроме того, давление на рынок жилья окажет намерение ЦБ с 2023 года ограничить выдачи ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам. «Сворачивание ипотеки от застройщиков и отсутствие новых инструментов приведет к очень существенному обвалу спроса. Однако мы такой сценарий оцениваем как маловероятный», — отметила аналитик ФГ «Финам».

По ее мнению, власти предложат новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны (производство мебели, электрики, строительных материалов и т. д).

«Сейчас встает вопрос о создании ипотечных программ для вторичного рынка недвижимости, оживление которого даст импульс и сегменту новостроек», — добавила она.

Окончание программы льготной ипотеки отразится на покупательской активности, но не приведет к обвалу рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

По ее словам, резкого падения не произойдет, поскольку в 2023 году сохранятся другие льготные программы (семейная, военная, для IT-специалистов, дальневосточная). «Все они, в особенности семейная ипотека, служат мощными драйверами спроса.

Этими программами может воспользоваться большинство потенциальных покупателей», — пояснила Надежда Коркка.

Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров.

Сейчас она рассчитана до 31 декабря 2022 года, ставка составляет 7% годовых, что обеспечивается выплатами банкам субсидий со стороны государства. Лимит по кредиту — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. — для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Ипотечную госпрограмму разрешается комбинировать с рыночными программами — если покупатель выбирает квартиру с превышением лимита по госпрограмме, на оставшуюся сумму он может взять ипотеку по ставке от застройщика.

Снижение выхода новых проектов и риски недостроев

 Сворачивание льготной ипотеки на новостройки может не только привести к падению продаж, но и окажет негативное влияние на финансирование текущих проектов и запуск новых.

По мнению Антона Глушкова, в случае отмены льготной ипотеки может произойти сокращение выхода новых проектов новостроек. «Сейчас мы уже видим эту паузу. Если эта мера поддержки не будет принята, то объем выводимых проектов будет существенно снижен.

А сокращение предложения в будущем может привести к росту цен», — добавил глава НОСТРОЙ.

Еще один возможный риск — это подорожание проектного финансирования. По мере роста продаж девелоперы снижают ставки по кредитам. Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти, поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

В целом станет сложнее получить проектное финансирование: банки будут чаще отказывать девелоперам в кредитах на фоне снижения спроса.

По мнению Наталии Пырьевой, в случае завершения программы замедлятся темпы строительства жилья и повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков.

Девелоперы будут предлагать новые инструменты стимулирования продаж. Это происходит уже сейчас, например, речь идет о траншевой ипотеке, отметила Надежда Коркка. «Спрос стимулируют различные акции и спецпредложения от застройщиков, в число которых входят длительные программы беспроцентной рассрочки, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием и другие», — сказала она.

Девелоперы — за продление

Сами девелоперы надеются на продление программы. По их оценкам, на льготную ипотеку с господдержкой приходится почти половина всех ипотечных выдач. Например, в ГК «Инград» этот показатель доходит до 45%.

«Очевидно, что Минфин старается сократить программы поддержки для экономии бюджета, но решение о продлении программы будет за правительством. Надеемся, что все же программу продлят, ожидаем такое решение в конце года», — сказал руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

В случае отмены льготной ипотеки спрос может упасть в пределах 20%. А на фоне этого может сокращаться и предложение (объем нового строительства), добавил представитель ГК «Инград».

За продление программы выступают и в ГК ФСК. По данным застройщика, в ипотечных программах доля льготной ипотеки с господдержкой составляет более 70% от общего объема. «Из общего объема сделок в нашей компании подавляющее большинство совершается по сниженным ставкам.

Кроме того, на основе льготной ставки у нас существует несколько микс-программ, которые также разработаны с банками и позволяют приобрести жилье наиболее комфортно», — пояснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

«Отмена программы существенно снизит покупательную способность граждан и сократит их возможности в улучшении жилищных условий», — считает эксперт.

«Мы считаем важным продлить действие госпрограммы, поскольку ее отмена приведет к сокращению спроса», — добавила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. По ее словам, доля сделок с применением льготной ипотеки в компании составляет около 60% от общего объема продаж.

Для сравнения, доля семейной ипотеки лишь 20%. «Экономическая ситуация пока остается турбулентной, сказывается негативное влияние внешних факторов. Платежеспособность населения остается ограниченной.

И доступные кредиты — для многих единственная возможность улучшить жилищные условия», — сказала Юлия Судакова.

Ипотека — 2023: обвала не будет, но кредиты станут дороже

Главная интрига конца 2022 года заключалась в продлении льготной программы ипотеки на новостройки. Банк России неоднократно высказывался, что от нее надо отказаться.

Стройотрасль «подсела как на иглу» на льготное кредитование, уверен регулятор. Это создает дисбаланс на рынке недвижимости и искажает цены на жилье, поэтому программу нужно постепенно сворачивать.

Минстрой и застройщики, напротив, продолжают выступать за продление льготных программ.

О том, что льготную ипотеку действительно пока не отменяют, стало известно 15 декабря 2022 года. Президент РФ Владимир Путин на заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам заявил, что программу продлят на полтора года — до 1 июля 2024-го. Ставка по ней повысится с 7 до 8% годовых.

Что год грядущий нам готовит?

Механизм льготного кредитования действительно будут постепенно сворачивать. В будущем, по словам президента, главным инструментом господдержки станет семейная ипотека под 6% годовых. В 2023 году эту программу распространят на семьи, которые воспитывают двоих детей в возрасте до 18 лет. Пока программа семейной ипотеки действует тоже до 1 июля 2024 года.

ключевая ставка

На заседании совета директоров Банка России, которое состоялось 16 декабря 2022 года, регулятор сохранил ключевую ставку на уровне 7,5% годовых. 

Напомним, на предыдущем заседании (28 октября 2022 года) ключевую ставку также оставили неизменной. До этого ключевая ставка была снижена 19 сентября 2022-го с 8 до 7,5%.

Ключевая ставка: что это, зачем она нужна и как влияет на ипотеку

Большинство экспертов сходятся в одном: госпрограммы льготной ипотеки, а затем и субсидированная ипотека от застройщиков спровоцировали огромный рост цен на рынке новостроек. Два года подряд они прибавляли по 20% в год. За счет продления льготной программы на новостройки интерес к ним сохранится.

По мнению руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, это поможет избежать спада спроса на первичное жилье. При отмене госпрограммы это было практически неизбежно. Теперь же смещение спроса в сторону сделок на вторичном рынке, скорее всего, замедлится.

Вероятные последствия продления льготной ипотеки:

Нынешний ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем достиг 20% в стоимости 1 кв. м, это в большинстве случаев компенсирует разницу в ипотечных ставках по кредитам.

На рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018–2019 годах) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры о торге.

Остается неясной судьба программ со ставками сильно ниже озвученных 8%. Если они будут постепенно выдавливаться внутренними распоряжениями ЦБ РФ, то восстановление рынка замедлится, но будет носить более устойчивый характер.

Вполне вероятно, что в 2023 году появится новый неипотечный вариант приобретения жилья: Минфин предложил развивать аренду жилья с поэтапным правом выкупа (лизинг квартир). Этот механизм включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Доработанную версию документа ведомство и Центробанк РФ представили в правительство в декабре. Лизинг как инструмент приобретения жилой недвижимости в России разрешен с 2011 года, но пока не получил широкого распространения.

Год назад в это же время

2022 год мы встречали с ключевой ставкой 8,5%, при этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам равнялась 9,2%. Участники рынка прогнозировали, что в первой половине года ставки на вторичном рынке вырастут до 10%, а на первичном — до 7,5–8%.

Предполагалось, что к концу года при снижении инфляции до 4–4,5% произойдет плавное снижение ставок за счет уменьшения ключевой ставки, а объем выдачи ипотеки составит рекордные 5,4–5,5 трлн рублей (предыдущий максимум был достигнут в 2021-м). Но всё пошло не по плану: ситуация резко изменилась в конце февраля.

Весна тревоги нашей: коллапса не случилось

В конце декабря 2021 года Центробанк РФ поднял ключевую ставку с 7,5 до 8,5%, а в середине февраля — до 9,5%. Процесс был запланированный и ожидаемый, участники рынка, привыкшие за ковидные годы к относительно дешевой ипотеке, вздыхали, но приспосабливались к новым реалиям.

28 февраля 2022 года регулятор внепланово поднял ключевую до 20% годовых, заявив, что в дальнейшем будет определять ее исходя из внешних и внутренних рисков. Начало СВО спровоцировало взлет курса валют, панику на бирже и отток денежных средств со вкладов. Банки начали экстренно приостанавливать выдачу ипотеки (в том числе уже одобренной) и повышать ставки по кредитам.

Одновременно резко выросли спрос и цены на жилье: россияне в период неопределенности пытались спасти деньги, вложив их в недвижимость. Ограничения на валютные операции и отключение банков РФ от международных платежных систем только усилили ажиотаж и нервозность.

Исторически рекордная ключевая ставка 20% была заградительной для большинства покупателей.

В результате в конце I квартала 2022 года на рынке недвижимости сложилась неординарная ситуация: количество заключенных сделок побило рекорды прошлых лет, а вот доля ипотечных сделок сократилась почти в полтора раза.

Впрочем, это не значит, что кто-то все-таки брал ипотечные кредиты под 20 и более процентов (в марте выдача ипотеки практически встала) — в статистику вошли одобренные ранее сделки.

В апреле ЦБ РФ начал плавное снижение ключевой ставки (до 17%), продолжил этот процесс в мае — к концу весны она опустилась до 11%. Коллапса ипотечного рынка удалось избежать.

Льготные госпрограммы

На фоне резкого подорожания рыночной ипотеки стало выгоднее брать ипотеку по льготным госпрограммам. Некоторые из них ненадолго приостанавливали (например, выдачу сельской ипотеки под 3% возобновили только летом), но большинство программ продолжало действовать и весной. Уровень ставок по ним тоже поднялся, но на 2–4 п. п., а не в разы, как по рыночной ипотеке.

В частности, наиболее востребованными были семейная ипотека и льготная ипотека на новостройки. Ставки на эти программы весной тоже повышались, но потом были снижены: например, в апреле льготную ипотеку выдавали под 9%, а в июне — уже под 7% годовых.

Также оперативно была запущена новая программа льготной ипотеки для IT-специалистов: так власти решили мотивировать востребованные кадры остаться в стране. Базовая ставка ипотеки для IT-специалистов сейчас составляет 5%, но многие банки дополнительно снижают ее за счет собственных субсидий. Недавно Минцифры и вовсе предложило правительству снизить ставку до 3% годовых.

• На субсидированную IT-ипотеку можно приобрести только объекты первичного рынка, то есть недвижимость от застройщиков: готовые и строящиеся квартиры, таунхаусы и ИЖС, а также оплатить земельный участок под индивидуальное строительство и постройку жилого дома по договору подряда.
• Программа IT-ипотеки заработала в мае, а в июне вступила в действие поправка в программу льготной ипотеки на новостройки под 7%: банки получили право выдавать на ее условиях гражданам кредиты на самостоятельное строительство частных жилых домов (или, если использовать правовой термин, «хозяйственным способом»).
• Ранее самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках дальневосточной ипотеки, которая имеет очевидные ограничения по географии строительства.

Но в поправке заложено существенное условие: закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом необходимо в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк вправе повысить процентную ставку до уровня «ключевая ставка на момент подписания договора + 4,5 п. п.».

По условиям программы деньги на самостоятельное строительство выдаются заемщику частями. Каждый транш предназначен для финансирования отдельных этапов строительства: выплата на новый этап происходит после подтверждения окончания работ по предыдущему. Выданные средства можно в том числе использовать на приобретение земельного участка.

Построенное здание должно подходить для круглогодичного проживания, иметь признаки капитального жилого помещения (фундамент, надежные несущие конструкции, крышу), также к нему должны быть подведены инженерные коммуникации.

С учетом актуальной тенденции в 2022 году — доля спроса на земельные участки выше, чем на готовые дома, — поправка оказалась своевременной.

Загородный рынок: главные события 2022-го и прогнозы на 2023-й

1. Лето: ключевую ставку снизили, стала популярной околонулевая ипотека
2. Летом рынок недвижимости стабилизировался и даже пошел вверх: ключевую ставку к середине июля снизили до 8%, то есть она стала даже ниже значения на начало года, уровень выдаваемых кредитов снова вырос, наблюдалась стагнация цен.
3. Рост активности покупателей, особенно в сегменте новостроек, стимулировался за счет отложенных с весны сделок и льготных ипотечных программ — как с господдержкой, так и с субсидированной околонулевой ипотекой от застройщиков и банков.

Например, ближе к концу III квартала на первичном рынке Московского региона было заключено 33 тыс. ДДУ. Это на 12% меньше, чем годом ранее, но на 27% больше, чем во II квартале 2022-го. В Москве за лето «квадрат» подорожал только на 0,7%, а в Московской области — даже подешевел на 0,4%. Более 80% сделок на первичном рынке прошло с ипотекой.

Ипотека со сверхнизкими ставками — 0,1 или даже 0,01% — действует благодаря сотрудничеству застройщиков с банками.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы субсидируют такие кредиты из собственного кармана, то есть компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками.

Фактически это тот же принцип, который лежит в основе госпрограмм льготной ипотеки, только там недополученные доходы кредиторам возмещает бюджет.

Разумеется, в таких негосударственных программах есть нюансы. Самый серьезный — дешевая ипотека повышает стоимость недвижимости. Расходы, которые застройщик несет, компенсируя банку недополученную прибыль, так или иначе включаются в чек сделки.

Но за счет существенного снижения ежемесячного платежа и минимальной переплаты по процентам околонулевая ипотека быстро стала популярной.

Например, заем под 0,1% позволяет платить на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99%, и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99% годовых. Переплата по процентам для кредита под 0,1% годовых не превышает 150 тыс. рублей за 30 лет.

Но и тут Центробанк выступил против субсидированной ипотеки от застройщиков с низкими ставками, считая, что их надо закрыть или ограничить.

Ипотечные схемы от застройщиков связаны с завышением цен на жилье, отмечает глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

В итоге люди, которые оформили такие кредиты, получили переоцененные квартиры и впоследствии не смогут продать их на вторичном рынке по той же цене.

Все подобные ипотечные схемы необходимо закрывать, заявила Эльвира Набиуллина в середине декабря. По ее словам, Центробанк будет применять регулирование для этого вида жилищного кредитования.

Кроме ипотечных продуктов на рынок вернулись разные варианты рассрочек и отсрочек платежей. Суть этих программ в том, что клиент заключает договор на покупку новостройки, но не вносит всю сумму сразу и не оформляет ипотеку, а выплачивает застройщику стоимость жилья поэтапно, по согласованному с продавцом графику.

Обычно покупатель делает первоначальный взнос в размере 20–40%, а остальную сумму ему надо погасить до сдачи дома в эксплуатацию. При этом стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора.

Минусом таких программ является короткий — полтора — три года — период рассрочки.

Кроме того, многие девелоперы увеличивают стоимость квартиры на 5–15%, если клиент хочет воспользоваться отсрочкой платежа, или начисляют на остаток долга процент.

Падение спроса и ожидание скидок

Экономические последствия СВО и объявленная в конце сентября частичная мобилизация снова существенно повлияли на рынок.

Если весной, несмотря на заградительно высокую ключевую ставку, спрос на жилье не упал даже при низкой доле ипотечных сделок и росте цен, то осенью, после начала мобилизации, по стране зафиксировано падение рынка на 15%, а в отдельных регионах — более чем на 30%. Это вызвало рост предложения: объем продающихся лотов в регионах увеличился на 2–4% относительно летних показателей.

Самое значительное снижение произошло в Московском регионе, где количество сделок в октябре по сравнению с сентябрем сократилось на 36%, цены просели на 1,5%, а количество предложений превысило 100 тыс. лотов.

На этом фоне на рынке стали появляться скидки и акционные предложения на часть лотов. Также на лояльность девелоперов повлияло заявление регулятора о рискованности околонулевых кредитов как для заемщиков, так и для банков, которые получают в залог активы по завышенной на 20–30% цене.

На рынок вышел новый продукт — траншевая ипотека: эта форма жилищного кредита предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Основная выгода для заемщика тут — в меньшей переплате: проценты по займу сначала начисляются только на первый транш, а не на всю сумму кредита.

Дополнительный спрос в ноябре стимулировала новость о том, что Минфин не видит необходимости продлевать программу льготной ипотеки под 7% на 2023 год (на нее приходится около 15% ипотечных кредитов).

Но в декабре в ведомстве заявили, что льготную ипотечную программу планируется не завершить, а модифицировать.

А в середине декабря стало известно о продлении программы льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года.

В начале декабря была продлена дальневосточная ипотека — до конца 2030 года. Ставка по программе составляет 2% годовых.