Права

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023

«Хочу найти участок на берегу реки в аренду, чтобы построить и открыть там отель. Где мне найти такую землю? Можно ли его выкупить и на нем построить частный дом, если вдруг передумаю заниматься бизнесом? У меня есть ООО, я собственник и директор».

С таким вопросом к нам обратилась читательница. Участки, подходящие под ее запрос, обычно относятся к землям рекреационного назначения. Чтобы купить такую землю, нужно согласовать все с администрацией. Для строительства дома придется переводить все в ИЖС, но в большинстве случаев перевод невозможен.

Я юрист и в этой статье я расскажу, что такое земля рекреационного назначения, и могут ли быть переданы в частную собственность такие участки в 2023 году. Также вы узнаете, для чего они создаются, какой правовой режим земель для рекреации, для каких объектов они предназначены и можно ли их купить или взять в аренду.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Земли рекреационного назначения: что это такое, состав

Земли рекреационного назначения – это земли, предназначенные для культурно-оздоровительного отдыха, туризма, занятий спортом. Они относятся к категории земель населенных пунктов (ст. 85 ЗК РФ).

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023

Контроль за использованием земель рекреационного назначения возлагается на администрации муниципалитетов, на территории которых находятся такие участки.

Как можно использовать участок?

На земле рекреационного назначения можно открыть базу отдыха, детский лагерь, парк, рыболовную базу, сквер, или организовать лесополосу.

Участок для рекреации можно взять в аренду на 49 лет, или выкупить. Стоимость аренды определяется договором с администрацией. Но использовать такую землю можно только по назначению. Если же речь идет о покупке, то покупателем может выступать только юридическое лицо. Продажа участков рекреационного назначения физическим лицам запрещена.

Если участок рекреационного назначения пересекается с землей, которая находится в собственности гражданина или администрации, на такую собственность устанавливается сервитут – частный или публичный. Если земля для рекреации понадобится муниципалитету, ее могут изъять для собственных нужд.

Если использовать не по назначению

Можно ли строить дом на земле рекреационного назначения? Достаточно посмотреть Классификатор видов разрешенного использования, чтобы это понять:

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023Классификатор видов разрешенного использования

Если использовать рекреационную землю не по назначению, могут привлечь к административной ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ.

Какое наказание грозит:

  1. Если определена кадастровая стоимость (КС): штраф для граждан в размере от 0.5 до 1% КС, но не менее 10 000 руб.; для должностных лиц – 1-1.5 КС, но не менее 20 000 руб.; для организаций – 1.5-2% КС, но не менее 100 000 руб.
  2. Если КС не определена: штраф для граждан – 10 000-20 000 руб.; для должностных лиц – 20 000-50 000 руб.; для юридических лиц – 100 000-200 000 руб.

При грубых нарушениях могут привлечь к уголовной ответственности или лишить права собственности на земельный участок. Контроль за целевым использованием возлагается на администрацию муниципалитета.

Как найти участок?

В сентябре 2022 года появился сервис Росреестра «Земли для туризма» для поиска земельных участков, которые можно использовать для туристической или спортивной деятельности. Этот сервис интегрирован в Публичную кадастровую карту.

Где искать земельный участок рекреационного назначения:

  1. Перейдите на страницу ресурса.
  2. Выберите в боковом меню «Земли для туризма».Земля под ижс в рекреационной зоне 2023
  3. Перед вами откроется карта, на которой рекреационные участки будут отмечены зелеными кружками.
    Земля под ижс в рекреационной зоне 2023

По карте вы ничего не поймете, т.к. там не виден ландшафт. Но можно поехать по адресу и посмотреть участок, а потом определиться, подходит ли он под ваши цели.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Налогообложение земель рекреационного назначения

Налог на рекреационный земельный участок устанавливается муниципалитетом. Например, в г. Семилуки Воронежской области собственники платят 0.011 КС, в Серпухове Московской области – 0.5% КС.

Чтобы рассчитать земельный налог, нужно умножить кадастровую стоимость на налоговую ставку.

Пример: КС участка – 1 млн. руб., ставка – 0.5%. Собственнику придется заплатить:

1 000 000 х 0.5% = 5 000 руб.

Можно ли перевести в ИЖС?

Земли рекреационного назначения относятся к землям особо охраняемых территорий (ст. 94 ЗК РФ):

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023

Перевести рекреационную землю в ИЖС можно лишь в том случае, если ее использование по назначению невозможно. Например, нельзя открыть лагерь, спортивную базу. Для перевода нужно обратиться в администрацию. После этого проведут экологическую экспертизу, и, если все в порядке, разрешат изменения. Но на практике это бывает очень редко.

Ответы юриста на частые вопросы

К каким землям относятся земли историко-культурного наследия? Земли историко-культурного наследия входят в состав земель особо охраняемых территорий. Например, памятники, военные и гражданские захоронения, достопримечательные места. Можно ли перевести участок ЛПХ в категорию земель рекреационного назначения? Да, достаточно изменить вид разрешенного использования. Перевод земли ЛПХ в рекреацию происходит проще, чем перевод рекреационного участка в ИЖС. У меня в собственности есть участок 10 соток. Подъезд к дому расположен вдоль водоема, а граница участка находится в 50 метрах от него. Между подъездом и водоемом есть участок 4 сотки, входящий в зону рекреации. Могу ли я его выкупить или взять в аренду? Купить не получится, а вот взять в аренду – да. Обратитесь в администрацию поселения. Арендовал участок рекреационного назначения. На нем построен отель. Могу ли я перевести его в жилое помещение, оборудовав отдельные квартиры, чтобы потом продать? Нет. На участках рекреационного назначения могут располагаться только нежилые помещения, то есть не предназначенные для постоянного проживания. Хотел перевести рекреационный участок в ИЖС, но администрация мне отказала. Что делать? Нужно ознакомиться с письменным отказом администрации. Скорее всего, он обоснован: например, если рекреационный участок можно использовать по назначению, в ИЖС его не переведут. Если вы считаете, что отказали безосновательно, оспорьте отказ в судебном порядке.

Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023После того, как новый проект Генплана города-курорта Геленджик стал доступен для обсуждения (подробнее ЗДЕСЬ), у владельцев частных домов появились вопросы, почему их земельные участки «перекочевали» в рекреационную зону или общественно-деловую зону, то есть в территории, в которых жилая застройка не предусмотрена законом?

Если вы зададите этот вопрос в архитектуре, или девочкам-консультантам в ДК, или кому-либо в администрации, то, возможно, вы услышите версию, что «это ничего не значит, так было сделано в связи с внесением таких предложений вышестоящими органами, в том числе и для того, чтобы отдыхающие платили курортный сбор» (вариации ответа могут отличаться от приведенного здесь , я их немного обобщил). При этом данные лица умалчивают о том, что СМЕНА ЗОНЫ ВЕДЕТ К УЩЕМЛЕНИЮ ПРАВ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!

Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне

Итак, начнем с того, что вы — владелец земли, и ваш земельный участок принадлежит вам на праве собственности (которое подтверждают имеющиеся у вас правоустанавливающие документы).

Это право охраняется Конституцией РФ (и если ваши права нарушаются, то восстановлением справедливости в нашей стране занимается Прокуратура и Суды).

У вас есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, к которому в том числе относится и земельный участок, и дом, который на нем возведен.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Какие права вы теряете

В итоге, расположенная вдоль берега бОльшая часть земельных участков, которая в настоящий момент относится к виду разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.

1 по Классификатору), оказалась включенной либо в рекреационную зону или в зону общественно-деловой застройки, в которых строиться, реконструироваться и эксплуатироваться может все что угодно (подробнее об этом ЗДЕСЬ), но только не частные жилые дома.

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023

  • При смене функциональной зоны владельцы частных жилых домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства ПОТЕРЯЮТ в будущем РЯД СВОИХ ПРАВ:
  • — вам откажут в реконструкции вашего индивидуального жилого дома, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
  • — вам откажут в возведении нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),
Читайте также:  Погашение долга долей должника в квартире 2023

— при продаже вы должны будете уведомить покупателя, что ему в дальнейшем запретят реконструкцию и строительство нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору).

Если вы все же совершите сделку купли-продажи, не поставив покупателя в известие о подобных нюансах, то в последствии она может быть признана незаконной и расторгнута, так как приобретенный покупателем земельный участок будет ограничен по реконструкции и строительству индивидуального жилого дома.

Официальные гостиницы

Однако самым интересным является то, что менять жилую зону на рекреационную или общественно-деловую зону на Генплане у города нет никаких оснований, включая такую «причину», как размещение отдыхающих.

Ведь согласно действующего законодательства и разъяснений Росреестра, вы, как собственник жилого дома, можете совершенно спокойно сдавать свои помещения по договору найма, не становясь гостиницей (особенно если под это определение вы не особо и подходите).

  1. Земля под ижс в рекреационной зоне 2023
  2. А вот если вы переведете свой ИЖС в гостиницу, то:
  3. — здание перестанет быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания, что приведет к невозможности в нем прописаться,
  4. — вы потеряете право на неприкосновенность жилища, так как здание уже не будет вашим жильем по документам,
  5. — ваше здание гостиницы должно будет соответствовать всем градостроительным, противопожарных и санитарным нормам для данного вида объектов,

— ваша гостиница должна будет в обязательном порядке пройти классификацию на «звездность» и т.д.

Потеря глобальных прав при смене зоны

У смены зон есть еще и другие, более глобальные, последствия.

Если на Генплане большинство участков (например, Тонкий мыс, центр города, Дивноморское и другие районы) перестанут быть «желтенькими», то есть жилыми, то обитателей этих зон перестанут учитывать при расчете необходимого количества школ, детских садов, учреждений дополнительного образования, и даже при расчете количества общественного транспорта вне курортного сезона.

Все дело в том, что «гостиница» — это место работы и место ведения бизнеса, а не проживания. А гостиницам не нужны детские сады и школы, ведь в них нет жителей, имеющих постоянную прописку в таких зданиях.

Что делать?

Если вы не согласны с тем, что ваш земельный участок без вашего ведома меняет функциональную зону на Генплане и перестает относиться к зоне жилой застройки, то вам необходимо написать о своем несогласии Заместителю председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации МО город-курорт Геленджик Е.А.Семёновой.

  • Примерный текст:
  • Рассмотрев проект внесения изменений в генеральный план города-курорта Геленджик (разработанный ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства») выражаю свое несогласие по выполненному в проекте генплана изменению функционального назначения земельного участка, расположенного по адресу: _____________________________________
  • ______________________, кадастровый номер _____________________________, принадлежащего мне на праве собственности,  с зоны жилой застройки (по действующему в настоящий момент генплану) на ___________________________ зону (предложенную проектом),  так как это приведет к нарушению моих прав на собственность (охраняемых Конституцией РФ), включая права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а также возможность реконструировать существующие объекты жилого назначения и возводить новые.
  • Прошу изменить предложенную проектом генплана по отношению к моему земельному участку  ___________________зону  на зону застройки индивидуальными жилыми домами (жилая зона),  сохранив таким образом существующее зонирование в соответствии с  действующим в настоящий момент генпланом Геленджика.

Земельный участок – адрес: ____________________________________________, кадастровый номер ______________________, свидетельство о гос.регистрации права ________________________________________________________________.

В настоящий момент на вышеуказанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом — свидетельство о праве собственности________________________________________________________

Заявление составляется в двух экземплярах. Его следует отнести в Архитектуру города, чтобы его зарегистрировали и на втором экземпляре поставили вам входящий штампик (это гарантия того, что ваше заявление не выкинут в урну).

При желании, вы можете написать коллективное заявление (от себя и от соседей) в Прокуратуру (текст будет немного другой, так как Прокуратура не вносит изменения в Генплан, а следит за тем, чтобы ваши права не нарушались).

Могут ли вас выселить из вашего дома?

Нет, смена функциональной зоны на Генплане не ведет к прекращению ваших прав на собственность, она лишь их ограничивает. Выселить только на этом основании из вашего дома вас не могут.

Но стоит понимать, что если ваши участки понадобятся кому-то на федеральном, краевом или муниципальном уровне (для возведения объектов подобного уровня), то лишить вас вашей земли, не относящейся к жилой зоне, намного проще.

А тем, кто будет планировать подобное строительство, глубоко плевать на то, что по факту здесь живут люди, а не расположены рекреационные или общественно-деловые здания.

  Земля под ижс в рекреационной зоне 2023  

Изменение разрешенного использования участка для рекреационного использования

Подскажите, есть земельный участок, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования: для расширения личного подсобного хозяйства.

Хочу понять смогу ли я изменить категорию на земли рекреационного назначения (основное ВРИ: передвижное жилье) для дальнейшего строительства на данном участке небольшого кемпинга.

Добрый день!

Объектом анализа является земельный участок с кадастровым номером ______ Уточненная площадь: ______ кв.м. Категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов). Вид разрешенного использования: для расширения личного подсобного хозяйств.

Исходя из карты градостроительного зонирования утвержденных в 2013 г. правил землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования (МО), размещенных в федеральной информационно-аналитическая система ФГИС ТП (fgistp.economy.gov.ru), земельный участок располагается в зоне Ж-2.

Земля под ижс в рекреационной зоне 2023

Согласно текстовой части ПЗЗ, вид разрешенного использования земельного участка в данной зоне может быть следующим:

Основные виды разрешённого использования Условно разрешённые виды использования Вспомогательные виды использования
  • —   Земельные участки для размещения усадебной и сблокированной жилой застройки;
  • —   Индивидуальные жилые дома;
  • —   Блокированные жилые дома с участками;
  • —   Хозяйственно-бытовые постройки (на придомовом участке);
  • —   Объекты садоводства, огородничества (на придомовом участке);
  • —   Объекты животноводства (на придомовом участке);
  • —   Дошкольные образовательные учреждения;
  • —   Образовательные учреждения для детей дошкольного и младшего школьного возраста;
  • —   Общеобразовательные учреждения;
  • —   Административные объекты органов государственной власти;
  • —   Административные объекты органов местного самоуправления;
  • —   Объекты дополнительного образования;
  • —   Объекты бытового обслуживания населения;
  • —   Объекты обслуживания жилищно-коммунального хозяйства;
  • —   Объекты общественного питания;
  • —   Специализированные продовольственные магазины;
  • —   Продовольственные магазины;
  • —   Магазины со смешанным ассортиментом;
  • —   Культовые здания;
  • —   Зелёные насаждения;
  • —   Общественные туалеты;
  • —   Пешеходные и велосипедные дорожки;
  • —   Остановки общественного транспорта
  1. —   Многоквартирные малоэтажные жилые дома
  2. —   Личные подсобные хозяйства
  3. —   Садоводства
  • —   Парковки для временного хранения автомобильного транспорта;
  • —   Детские игровые площадки;
  • —   Площадки для отдыха;
  • —   Плоскостные спортивные сооружения;
  • —   Хозяйственные площадки;
  • —   Площадки для выгула собак;
  • —   Скверы;
  • —   Бульвары;
  • —   Малые архитектурные формы;
  • —   Элементы благоустройства;
  • —   Скульптурные композиции;
  • —   Пожарные водоёмы

Также, ПЗЗ устанавливает предельные размеры земельных участков расположенных в той или иной зоне с соответствующим видом разрешенного использования.

Вашей целью является изменение вида разрешенного использования на «кемпинг». Наиболее подходящей зоной, на наш взгляд является Р-2:

Основные виды разрешённого использования Условно разрешённые виды использования Вспомогательные виды использования
  1. —   Спортивно-зрелищные объекты (открытые и крытые);
  2. —   Плоскостные спортивные сооружения;
  3. —   Объекты для занятий физкультурой и спортом;
  4. —   Базы отдыха;
  5. —   Пункты проката спортивного и пляжного инвентаря;
  6. —   Комплексы аттракционов;
  7. —   Остановочные пункты общественного транспорта
—   Объекты общественного питания; —   Специализированные непродовольственные магазины 
  • —   Общественные туалеты;
  • —   Пункты проката спортивного инвентаря;
  • —   Площадки для отдыха;
  • —   Малые архитектурные формы;
  • —   Элементы благоустройства;
  • —   Скульптурные композиции

Считаем возможным изменение зоны в генеральном плане (ГП) и ПЗЗ, однако окончательное решение остается за органом местного самоуправления, жителями соответствующего муниципального образования.

Процедура внесения изменений в ГП и ПЗЗ прописаны в соответствующих административных регламентах муниципального образования.

В процессе изменения ГП и ПЗЗ будут проведены публичные слушания (общественные обсуждения) на которых местные жители будут оставлять свои пожелания и замечания в проекту внесения изменений в ГП и ПЗЗ.

Начать стоит с обращения в администрацию с заявление об изменении ГП и ПЗЗ и описать суть этих изменений. Конечно сделать это может собственник земельного участка.

Рекомендуем предварительно проговорить возможность изменений ГП и ПЗЗ с архитектором или соответствующим специалистом МО.

По опыту выполнения аналогичных работ в Оренбургской области, общий ориентировочный срок может составить от 5 до 8 месяцев.

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Читайте также:  Привлечение гражданина к ответственности по ч 2 ст 8 7 коап рф 2023

https://www.youtube.com/watch?v=2CB68Gk3ihE\u0026pp=ygVE0JfQtdC80LvRjyDQv9C-0LQg0LjQttGBINCyINGA0LXQutGA0LXQsNGG0LjQvtC90L3QvtC5INC30L7QvdC1IDIwMjM%3D

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет.

И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону.

Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится.

А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку.

Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

  1. Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
  2. Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
  3. Особо охраняемые природные территории.
  4. Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
  5. Береговая полоса.
  6. Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума, выбросов вредных веществ авиационными двигателями или электромагнитных излучений от навигационного оборудования.
  7. Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно.

Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи.

Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Курс для тех, кто много работает и устает. Цена открыта — назначаете ее сами  Начать учиться  

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Это максимум 50% от того, что может быть фактически» class=»media-container__image» src=»https://opis-cdn.tinkoffjournal.ru/ip/mBrlDw4EE4qwQVSR3jPFEOr5FdeECqB04kN-Z4uJX1I/w:1200/aHR0cHM6Ly9vcGlz/LWNkbi50aW5rb2Zm/am91cm5hbC5ydS9t/ZXJjdXJ5L3phcG92/ZWRueWUtemVtbGkt/MDEuMWxocmt4YWtr/M2Y5LnBuZw»>

Вот, например, ЗОУИТ вблизи Петрозаводска. На публичной кадастровой карте видны только те ЗОУИТ, которые внесены в ЕГРН. Это максимум 50% от того, что может быть фактически

Например, тут видно, что зона минимальных расстояний магистрального газопровода наложилась на жилую застройку, поэтому возможны негативные последствия

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

  1. Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения и так далее.
  2. Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это от 25 до 68% — зависит от этажности дома. Чаще всего используется значение 40%.
  3. Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 м. Также нужно соблюдать санитарно-бытовые и противопожарные расстояния, а еще — 5—6 м от дома до «красных линий», даже если это не указано в градостроительном регламенте.
  4. Предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для каждого вида разрешенного использования.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

Фрагмент карты ЗОУИТ ПЗЗ г. о. Истра, где можно увидеть, что еще планируется сделать

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

  1. Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
  2. Закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не подойдет.
  3. Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
  4. Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик и т. п. Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
  5. Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
  6. Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, соответствует ли строительство требованиям.
  7. Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Как поменять категорию земли

bloodua/Depositphotos

Согласно законам Российской Федерации, все земли делятся на ряд категорий: населенных пунктов; сельхозназначения; промышленного и социального назначения, а также некоторые другие. Только на земельных участках первых двух категорий закон разрешает строить жилье, и только эти территории имеют все права, чтобы устроить комфортную жизнь.

  • Вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка под индивидуальное жилищное строительство актуален только для земель населенных пунктов, к примеру коттеджных поселков, где разрешены проживание и регистрация.
  • Как выбрать и купить участок под строительство?
  • На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?
  • Другими словами, «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» дают ответ на вопрос, какие объекты капитального строительства можно в законном порядке построить на этой земле.

Основная сложность — в генплане

Закон нашей страны не предусматривает переход земли из одной категории в другую по желанию собственника. Поменять ее с «сельхозназначения» на «земли, где можно возводить частный дом», не получится.

Основанием для такого изменения может стать только новый утвержденный генплан территории. В этом плане администрация района должна предусмотреть такое изменение.

Только в этом случае собственник имеет право подать ходатайство в администрацию о смене категории земельного участка.

Рассматривают ходатайство до двух месяцев, а после этого в течение еще пары недель выдается положительное решение или отказ.

Если ответ «да», то владелец участка получает на руки акт, в котором указываются:

  • основания для изменения категории;
  • границы, площадь и кадастровый номер участка;
  • категория, к которой относилась земля, и категория, к которой она будет относиться теперь.

Разрешено ли строительство на землях СНТ?

Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС

Главная причина отказа в смене категории земли

Вам откажут в смене категории участка, если участок расположен на удалении от черты населенного пункта и в планы администрации не входит развивать и расширять ближайший населенный пункт.

Еще до того, как запускать весь процесс, стоит учесть и другие факторы. Например, в смене категории откажут, если экологическая экспертиза оказалась отрицательной; если целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам; если участок относится к таким категориям, как пастбище, луг или нечто подобное.

Читайте также:  Статья 92. Освобождение от наказания несовершеннолетних 2023

Стоимость услуги и налоги

Во-первых, при изменении категории земли поменяется и налог на нее. Но если землю в другой статус не перевели, а на участке сельхозназначения разрешили построить жилой дом, то налоговая ставка останется прежней.

Покрытие изменения кадастровой стоимости участка — вот самая затратная часть. И платить за это должен собственник. Сумма может достигать 30% от стоимости земли.

На стоимость процедуры повлияют также размер участка, услуги по подготовке документов, создание проекта будущего дома, а если будет необходимо, то и экологическая экспертиза.

Могу ли я перевести свою землю в категорию ИЖС?

Почему поменять категорию земли проще, если рядом кладбище?

Иначе дело обстоит с видами разрешенного использования. Их поменять можно и даже проще, чем несколько лет назад. Если в вашей территориальной части Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) вы как собственник участка имеете право изменить ВРИ, тогда просто следуйте инструкции.

1. Уточните зону вашего участка

Это вы можете сделать на сайте администрации вашей территории (района). Узнав наименование зоны земли, важно уточнить ее расшифровку и весь список допустимых видов разрешенного использования.

2. Соберите документы

Если в этом списке в ПЗЗ допустимый вид разрешенного использования — ИЖС, то, чтобы изменить ВРИ, вам потребуются:

  • паспорт и его копия;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственника;
  • заполненное заявление в адрес кадастровой палаты и Росреестра об изменении ВРИ.

Строим дома на земле СНТ – как их оформлять?

Я имею право построить на ИЖС многоквартирный дом?

3. Куда обращаться?

Вы можете все сделать самостоятельно или прибегнуть к услугам кадастрового инженера.

Он составит заявление на изменение ВРИ, приложит скан ПЗЗ (документа градостроительного зонирования), а после отправит дело в кадастровую палату, которая меняет ВРИ.

Заявление вы также можете подать самостоятельно через МФЦ. Важно, чтобы весь процесс проводил сам собственник земельного участка, его наследник или нотариально доверенное лицо.

4. Стоимость перевода

  1. Изменение ВРИ бесплатное.

  2. Текст подготовила Мария Гуреева
  3. Не пропустите:
  4. Как поменять категорию земли?
  5. Чем отличается садовый дом от дачного?
  6. Каким образом можно купить муниципальную землю под ИЖС?
  7. Требуется ли разрешение на строительство сарая, гаража на участке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Земли рекреационного назначения

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Земельное право » Категории земель » Земли рекреационного назначения

Земли рекреационного назначения представляют собой земельные участки, которые предназначены для того, чтобы организовать культурно-оздоровительную, спортивную деятельность граждан, а также земли, которые используются для отдыха и туризма.

Содержание

Земли рекреационного назначения представляют собой земельные участки, которые предназначены для того, чтобы организовать культурно-оздоровительную, спортивную деятельность граждан, а также земли, которые используются для отдыха и туризма. К таким землям относятся все базы отдыха, курорты, санатории, профилактории и прочие организации.

Нужна помощь юриста по земельным делам?

Понятие земельных участков рекреационного назначения, их состав

Поскольку земельные участки категории рекреационного назначения представляют собой земли для отдыха и оздоровления граждан, располагаться они должны в тех местах, где действительно есть возможность отдыха и оздоровления. Охрана и законное использование таких участков находится на государственном контроле.

Состав земель рекреационного назначения представляет собой земельные участки, которые оборудованы объектами для туризма, отдыха, культурно-оздоровительных мероприятий, спортивных мероприятий. К ним относятся не только базы отдыха и санатории, но и детские лагеря, рыболовные базы, дома отдыха и спортивной рыбалки и прочие аналогичные организации и строения.

Также в состав вышеназванных земель входят парки, скверы, лесополоса за городом и в городской черте.

Использование этих земель не по назначению запрещено.

Так, ни один парк, сквер или иной «зеленый островок» в городе не может быть перестроен в здания жилого или общественно-делового типа без соответствующего на то разрешения органов местного самоуправления, которое может быть обжаловано любым гражданином в судебном порядке.

Следует отметить, что все базы отдыха и прочие организации для проведения культурно-оздоровительного досуга граждан находятся за пределами городской черты (за границей населенного пункта). Все здания, строения и сооружения могут находится в частной собственности, однако использовать их можно только согласно целевому предназначению земель и никак иначе.

Правовой режим и использование земель, имеющих статус рекреационных

Правовой режим земель рекреационного назначения определяется действующим земельным законодательством. Поскольку основным предназначением земель такой категории является удовлетворение граждан в оздоровлении и культурно-спортивном отдыхе, то использоваться земли должны исключительно в этими целями.

Так, не запрещается юридическому лицу арендовать или приобретать в собственность с разрешения государственных или муниципальных властей земли, а затем осуществлять на них деятельность, связанную с организацией отдыха граждан. Например, для строительства базы отдыха, детского лагеря, учебно-профилактического здания, палаточного лагеря или любого другого вида зданий и сооружений рекреационного значения.

Отдавать в собственность участки земель, отведенных для рекреационного назначения, частным физическим лицам запрещено, согласно нормам действующего законодательства.

Однако если такие земли пересекаются с земельными участками, где собственниками выступают физические лица, юридические лица, государственные органы власти или муниципалитет, то на собственность этих лиц накладывается правила сервитута, как частного, так и публичного. Это, в свою очередь, не влечет потери права собственности на участок.

Использовать участки, которые имеют статус рекреационных земель, можно только по целевому назначению – для организации отдыха граждан. При этом если подходящий участок земли находится в собственности у физических или юридических лиц, то государством он может быть изъят в принудительном порядке для осуществления своих нужд или реквизирован.

Реквизирование земельных участков рекреационного значения может осуществляться на срок от двух до двадцати лет.

Запрет на использование земли не по назначению

Согласно статье 98 Земельного кодекса РФ земли рекреационного назначения находятся под защитой государства. Именно поэтому на землях такого типа категорически запрещается вести любую деятельность, в том числе и коммерческого характера, которая не связана с использованием земель по их прямому назначению.

На землях, имеющих рекреационное назначение, нельзя строить жилые дома, создавать предприятия и организации, которые не связаны с туризмом и отдыхом.

Примечательно, что за нарушение данного пункта законодательства предусмотрена административная ответственность в виде административного штрафа, размер которого определяется в зависимости от того, кто выступает нарушителем.

Контроль за исполнением целевого использования земли осуществляет государственный земельный контроль, а та же общественный контроль по нормам земельного законодательства.

Представители каждого из этих органов могут проводить проверки по землям рекреационного значения, проверять исполнение земельного права.

Государственный земельный контроль вправе запрашивать соответствующие документы, выдавать предписания и подавать в суд для рассмотрения обнаруженных нарушений.

При особенно грубых нарушениях, систематическом неисполнении предписаний собственник земельного участка, относящегося к рекреационным землям, может понести и уголовное наказание, а также может быть лишен права собственности в судебном порядке. В результате такой участок переходит в ведомство муниципалитета или государства для целевого его использования согласно действующим нормам.

Административные штрафы

На должностных лиц, которые использовали земельный участок не по назначению, если он находится в ведомстве государственной, муниципальной или бюджетной организации, накладывается административный штраф в размере 1 — 1,5% от кадастровой стоимости участка.

При этом земельный участок, который попадает под категорию рекреационного назначения, обязан иметь кадастровую стоимость и кадастровый номер, иначе ввод его в эксплуатацию был бы незаконным.

Административное взыскание с должностного лица не может быть менее 20 тысяч рублей, даже если кадастровый процент получается меньшим. Данная мера прописана в Кодексе об административных правонарушениях РФ.

Юридические лица, осуществляющие деятельность на землях рекреационного значения, не связанную с целевым использованием, могут понести наказание в виде административного штрафа, размер которого составляет 1,5-2% от кадастровой стоимости участка. При этом взыскание не может быть меньше, чем 100 000 рублей, даже если описанный процент будет составлять меньшую сумму.

Частным физическим лицам не выделяют участки рекреационного значения в собственность, поэтому они не могут нести какое-либо наказание, ни в виде административного штрафа, ни в виде любого другого взыскания. Более того, любой гражданин вправе подать на рассмотрение жалобу в муниципалитет, государственные органы или суд о том, что обнаружил нарушения по использованию земельных участков.

Для проверки достоверности показаний, указанных в жалобе, на место обычно выезжают представители государственного земельного контроля, которые и устанавливают факт нарушения земельного законодательства.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.