В настоящее время уже не редкость приобретение квартир в
стоящихся домах по уступке прав требования (договору цессии). Сможет ли
приобретатель квартиры получить налоговый вычет при переуступке прав по ДДУ?
Какие условия для возврата НДФЛ при переуступке прав по договору долевого
участия должны соблюдаться?

Можно ли
получить налоговый вычет при переуступке прав по ДДУ?

Итак, дом еще не сдан и акт приема-передачи еще не подписан –
Вы заключили договор уступки прав требования и приобрели квартиру в
новостройке.

Положен ли возврат 13 %? Закон не содержит запретов на получение
имущественного налогового вычета по расходам на приобретение квартиры по
договору цессии и поэтому приобретатель квартиры вправе рассчитывать на возврат
налога по договору переуступки прав требования. С какого момента можно начинать
возмещать подоходный налог?

Когда можно
получить налоговый вычет по договору уступки прав требования?

Имущественный вычет (по переуступке в том числе) предоставляется за тот налоговый период (календарный год), в котором возникло право на его получение или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению вышеуказанного имущества.

При приобретении квартиры в строящемся доме право на получение налогового вычета возникает в году, когда подписан акт-приема передачи квартиры. Именно с этого года налогоплательщик получает возможность вернуть налог с переуступки квартиры (Письмо Минфина РФ от 29 октября 2010 г. N 03-04-05/9-658).

Продолжить получать вычет можно по доходам последующих лет (пенсионеры вправе перенести остаток имущественного вычета на предыдущие периоды).

Пример

В 2020 году
заключен договор на уступку прав требования на квартиру по ДДУ. В 2021 году был
подписан акт приема-передачи квартиры. Налогоплательщик уже в 2021 году вправе
получить налоговый вычет через работодателя или дождаться 2022 года и вернуть
налог по приобретенной по договору цессии квартиры через налоговую инспекцию.

Документы
для налогового вычета при переуступке прав по договору долевого участия

Для возврата налога при покупке квартиры по уступке прав
требования в ИФНС необходимо подать следующие документы:

• договор о долевом
  строительстве,
• договор уступки прав
  требования на квартиру в строящемся доме,
• акт приема-передачи
  квартиры,
• документы, подтверждающие
  оплату,
• декларация 3 НДФЛ с
  заявлением о возврате суммы излишне уплаченного налога,
• справка 2 НДФЛ, копия ИНН,
  копия паспорта (при необходимости).

При приобретении квартиры супругами может быть подано заявление о распределении расходов на приобретение квартиры.

• Как
  получить налоговый вычет при переуступке квартиры по ДДУ?
• В настоящее время вернуть 13 % при покупке квартиры по
  договору уступки прав требования в новостройке можно двумя способами:

• Через налоговую инспекцию. По окончании года, в котором было получено право на имущественный налоговый вычет налогоплательщик обращается в ИФНС путем подачи полного пакета документов для возврата НДФЛ.
• Через работодателя. Уже в том году, когда было получено право на налоговый вычет при уступке права по договору долевого участия налогоплательщик подает документы в ИФНС (их список сокращен), при подтверждении права на вычет обращается в бухгалтерию на работе, где перестают удерживать налог из заработной платы работника.

Обратиться за возвратом налога при покупке квартире по уступке можно и в последующие годы.

Итак, приобретая квартиру по договору уступки прав требования
в новостройке, Вы не теряете право на возврат 13 %. Налоговый вычет при переуступке
прав по ДДУ можно оформить на тех же основаниях, что и вычет при покупке
квартиры по договору долевого участия.

Некоторые вопросы НДС при переуступке имущественного права и в аналогичных ситуациях — Контур.НДС+

Существуют определенные случаи, когда продавец должен исчислить с суммы дохода НДС по расчетной ставке. Это указано в пункте 4 статьи 164 Налогового кодекса России. К таким случаям относятся операции по переуступке имущественного права, предусмотренные статьей 155 НК РФ. А может ли покупатель принять к вычету этот НДС, ведь формально сумма налога не была предъявлена продавцом? И имеет ли право последний учесть эту сумму в составе расходов? Рассмотрим эти вопросы более подробно на примере переуступки права требования по договору реализации.

Расчет НДС

Кредитор за определенное вознаграждение переуступает право требования по договору реализации, которое он приобрел (купил) ранее. При этом с разницы между доходом от переуступки и расходами на приобретение этого права продавец должен уплатить НДС.

В соответствии с пунктом 4 статьи 164 НК РФ, в этой ситуации применяется расчетная ставка, равная 18% / 118%. Предположим, права были приобретены за 100 тыс. рублей, а позже переуступлены за 110 тыс. рублей. НДС с межценовой разницы в 10 тыс.

рублей составил 1525,42 рубля.

О вычете ндс покупателем

Может ли новый кредитор, который приобрел право требования по договору реализации, заявить НДС по этой операции к вычету? При первом взгляде на ситуацию на ум приходит отрицательный ответ.

Действительно, пункт 1 статьи 172 НК РФ говорит о том, что принять к вычету покупатель может лишь суммы НДС, предъявленные ему продавцом.

Какие же суммы считаются предъявляемыми? На основании пункта 1 статьи 168 НК РФ, это суммы, которые продавец начисляет дополнительно к стоимости реализуемых товаров, работ, услуг либо имущественных прав. Кроме того, к предъявленным относятся суммы НДС, исчисленного с полученного аванса.

Получается, что НДС, возникающий у продавца прав требования по договору реализации, не считается предъявленным. Вообще, из всех случаев, перечисленных в пункте 4 статьи 164 НК РФ, предъявленным считается только НДС, исчисленный с предоплаты. Исходя из этих рассуждений, последующий приобретатель имущественных прав НДС по ним принять к вычету не сможет.

Налоговый вычет при долевом строительстве

При участии в строительстве квартиры по ДДУ между покупателем и застройщиком заключается договор, по которому вы вместе с другими участниками (дольщиками) вкладываете деньги в строительство дома. По окончании строительства застройщик обязан передать вам определенную жилплощадь, которая указана в договоре.

Налоговый вычет является имущественной льготой (ст. 220 НК РФ), положенной при приобретении или строительстве жилья (пп. 3-4 п. 1 ст. 220 НК РФ). Эта льгота компенсирует часть расходов с помощью возврата ранее уплаченного налога.

Основной момент при оформлении вычета за новостройку — это то, что вам не нужно ждать выписки из ЕГРН, поскольку при ДДУ право на льготу возникает сразу после подписания Акта приема-передачи жилья. Вернуть налог вы можете в следующем году после подписания Акта приема-передачи.

Важно! С 2022 г. налоговый вычет на строящееся жилье предоставляется при наличии двух документов — Акта приема-передачи и выписки из ЕГРН. То есть право на возврат налога возникает в год получения Акта, но оформить его без состоявшейся регистрации права собственности не удастся.

Кому полагается возврат налога при строительстве по ДДУ

Возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры положен налоговым резидентам РФ, то есть лицам, проживающим на территории РФ не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд, и имеющим доходы, облагаемые по ставке 13% или 15%.

С 2021 г. не все доходы можно учитывать, когда оформляете налоговый вычет на строящуюся квартиру.

Вернуть часть расходов можно за:

• оплату по трудовому договору или договору ГПХ;
• оплату за оказание услуг;
• доход от сдачи имущества в аренду;
• продажу, получение в дар имущества (за исключением ЦБ);
• некоторые другие виды дохода.

Обратите внимание! Если вы не платите 13% или 15% НДФЛ и/или не являетесь резидентом РФ, права на возврат налога у вас нет. Налоговым резидентом может быть как россиянин, так и иностранец. Проверяется статус на последний день года. Если концу года статус изменился, налог за весь года пересчитывается в соответствии с новым статусом.

Размер вычета при долевом строительстве

В зависимости от того, какие средства вы тратите при покупке по ДДУ — личные или заемные — существуют лимиты имущественной льготы.

Если купили квартиру по ДДУ на свои средства

В этом случае вычет ограничен суммой 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). То есть максимально при долевом строительстве вы можете вернуть 13% от этой суммы — 260 тыс. рублей.

Пример

Иванов приобрел недвижимость по ДДУ за 1,6 млн рублей. По окончании года, когда был подписан акт приема-передачи, он может применить льготу на всю стоимость покупки и вернуть себе 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Рассчитайте свою суммуКалькулятор всех налоговых вычетов

Не имеет значения, насколько больше вы потратили средств, потому что 260 тыс. рублей — максимально возможная к сумма, которая вернется на ваш счет.

Пример

Петров приобрел жилье по ДДУ за 5 млн рублей. Но максимально он может заявить только 2 млн и вернет себе 260 тыс. рублей (13% от 2 000 000).

Вычет при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ

При долевом строительстве квартиры на ипотечные средства можно вернуть налог не только на сумму основной покупки, но и по % ипотеки. Максимальный размер имущественной льготы по ипотеке составляет 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ). То есть дополнительно вы можете вернуть до 390 000 рублей (13% от 3 000 000).

Расчет ведется из учета фактически уплаченных процентов, а не всей суммы долга. Согласно НК РФ, вернуть вы можете 13% от той суммы, что уже заплатили банку.

Пример

Сидоров купил недвижимость по ДДУ за 4 миллиона в ипотеку. Он уже совершил платежей по % на сумму 600 000 рублей. Сидоров может оформить декларацию 3-НДФЛ и получить 260 000 по покупке и 78 000 (600 000 * 13%) за % по ипотеке.

Наименование	Основной вычет при покупке	Вычет на проценты по ипотеке
Максимальный размер налогового вычета	2 000 000 рублей	3 000 000 рублей*
Сумма к возврату	260 000 руб. (13% х 2 млн руб.)	390 000 руб. (13% х 3 млн руб.)

*До 1 января 2014 года максимальный размер налогового вычета за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Оформим налоговый вычет за вас

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Что можно включить в имущественный вычет при долевом строительстве

По ДДУ вы также имеете право вернуть часть средств за расходы на ремонт, стройматериалы, услуги строительных фирм. НК РФ позволяет это сделать, если в договоре долевого участия прописано, что квартира куплена на этапе незавершенного строительства без отделки.

Сколько можно вернуть при покупке доли

Тогда вы имеете право включить некоторые виды расходов в декларацию 3-НДФЛ (пп. 3-5 п. 3 ст. 220 НК РФ) при долевом строительстве:

1. Расходы на покупку стройматериалов;
2. Расходы на разработку проектно-сметной документации;
3. Расходы на услуги строительных фирм.

Такие работы как облицовка стен, покрытие полов, отделочные работы и т.п. можно включить в состав суммы к возврату. Но покупка мебели, сантехники и т.д. в нее не войдут.

Обратите внимание! Перепланировка и реконструкция не считаются отделочными работами. Можно получить возврат за ремонт, если в договоре приобретения прописано, что квартира куплена без отделки. Вычет за ремонт квартиры

Если квартира по ДДУ куплена в браке

Недвижимость, приобретенная в браке, считается совместно нажитой, если иное не предусмотрено брачным договором. Поэтому на имущественный налоговый вычет при долевом строительстве имеют право оба супруга.

Когда можно оформить вычет

Если квартира еще строится, оформить льготу не удастся, так как при покупке новостройки важно наличие Акта приема-передачи. С того момента, как вами получен Акт, вы получаете право на льготу. Дата выписки из ЕГРН в этом случае не имеет значения.

Чтобы оформить налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия, с 2022 г. в пакет документов для ФНС включена выписка из ЕГРН. То есть право на льготу возникает в год получения Акта приема-передачи, но без состоявшейся регистрации права собственности оформить возврат не удастся.

Как оформить вычет при строительстве жилья по ДДУ

Вы можете вернуть налог за покупку квартиры по ДДУ через ФНС или через работодателя. Воспользуйтесь онлайн-сервисом Налогия, и мы возьмем на себя весь процесс оформления, тем самым сэкономив ваше время и нервы.

Документы для возврата налога за долю

Оформление через ФНС

Обратитесь в налоговый орган по месту прописки по окончании календарного года, в котором был подписан Акт приема-передачи. После камеральной проверки, которая обычно длится 3 месяца, еще 10 дней уйдет на принятие решения и затем в течение 30 дней вы получите возврат НДФЛ на свой расчетный счет.

Перечень документов при долевом строительстве квартиры :

• Декларация 3-НДФЛ;
• Справка 2-НДФЛ от работодателя;
• Договор о приобретении недвижимости
• Акт-приема передачи;
• Договор на отделочные работы и ремонт;
• Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).

При покупке квартиры в долевое строительство в ипотеку потребуются дополнительно:

• Кредитный договор;
• Справка об уплаченных %.

Вы можете скачать список необходимых документов, чтобы они всегда были у вас под рукой.

Образец заявления Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2022 год

Оформление через работодателя

Если вы не хотите ждать окончания календарного года, в котором был подписан Акт приема-передачи, оформите налоговый вычет при строительстве по ДДУ через работодателя.

Вам необходимо обратиться в ИФНС с коротким пакетом документов. Сделать это можно в Личном кабинете на официальном сайте ФНС или лично. В течение месяца ваш работодатель получит из налогового органа Уведомление о вашем праве на вычет НДФЛ. После этого работодатель перестанет удерживать с вашей зарплаты 13% НДФЛ и вернет налоги, удержанные с начала года.

Налоговая инспекция самостоятельно направит уведомление вашему работодателю.

Необходимые документы:

• Договор о приобретении недвижимости по ДДУ;
• Акт приема-передачи;
• Договор на отделочные работы и ремонт;
• Платежные документы (банковские выписки, квитанции, чеки и т.д.).

При возврате налога за долевое строительство в ипотеку потребуются дополнительно:

• Кредитный договор;
• Справка об уплаченных %.

Налоговый вычет по ипотеке при покупке квартиры

Частые вопросы

Акт получен в 2022. А право собственности — в январе 2023. Могу ли вернуть налог за 2022 год? +

Да, можете. Так как право на налоговый вычет по договору долевого участия в строительстве возникает именно после получения Акта приема-передачи и никак не зависит от даты оформления недвижимости в собственность.

Купил квартиру без отделки и оформил вычет. Ремонт сделал позже. Как включить эти расходы в вычет? +

Вам необходимо подготовить уточненную декларацию 3-НДФЛ, в которой указать все расходы, включая отделку. Размер налогового вычета будет пересчитан.

Могу сразу получить налоговый вычет по ДДУ при покупке новостройки в ипотеку на все проценты? +

Нет, имущественный вычет можно получить только на фактически уплаченные проценты. Те суммы, что только запланированы к уплате, в расчете налогового вычета не участвуют.

Заключение эксперта

Мы рассказали, в какой момент возникает право на налоговый вычет при долевом строительстве, когда можно обращаться за возвратом в налоговую инспекцию, а также как в 2023 году оформить возврат через работодателя. Обращайтесь к экспертам сервиса «Налогия» — в двухдневный срок мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ и перешлем ее в ИФНС.

Как выгоднее продать ипотечную квартиру в новостройке и сэкономить на НДФЛ?

Купил квартиру в новостройке в 2020 году в ипотеку. Вычет по расходам на жилье получал раньше при покупке другой квартиры. В собственности есть еще жилье.

https://www.youtube.com/watch?v=ygD3pDEV3Vc\u0026pp=ygVG0JLRi9GH0LXRgiDQv9C-INC_0LXRgNC10YPRgdGC0YPQv9C60LUg0L_RgNCw0LLQsCDRgtGA0LXQsdC-0LLQsNC90LjRjw%3D%3D

Как лучше продавать: до или после оформления собственности? Или это уже не важно? Ипотеку лучше погасить или нет? Сколько можно не оформлять квартиру в собственность и потянуть с этим? С какого момента будет считаться НДФЛ и от какой стоимости?

Налог не придется платить, если вы оформите квартиру в собственность и пройдет пять лет. Не получится избавиться от налога через продажу до оформления, например, по договору переуступки.

Однако налог можно уменьшить. Расскажу, как лучше продать квартиру в вашей ситуации.

Все, что нужно знать о недвижимостиЛучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Покупателей это может отпугнуть, и придется снижать цену. Поэтому лучше погасить кредит до продажи квартиры. Для этого используют свои деньги или берут потребительский кредит. Ипотеку гасят и снимают обременение в Росреестре. Теперь можно продавать.

Плюс такой схемы: не нужно ничего согласовывать с банком — вы просто делаете досрочное погашение ипотеки.

Любой из трех вариантов лучше согласовать с банком. Он может не согласиться или предложить свою схему.

Так как квартиры еще нет, вы продаете не ее, а право на нее. Это называется уступкой: в любой момент дольщик может переуступить права на квартиру другому человеку.

Когда договор цессии зарегистрируют в Росреестре, нужно уведомить застройщика. В результате сделки одного дольщика заменит другой. В народе весь этот процесс называют просто переуступкой.

Если будете продавать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог будет всегда — неважно, сколько лет прошло. Предположим, застройщик задержит сдачу дома на шесть лет — даже спустя это время, если продавать жилье по договору уступки, придется подавать декларацию и платить налог 13%.

Если дом сдан, продать квартиру по договору уступки права требования уже нельзя. Придется оформлять собственность и продавать по обычной схеме купли-продажи — о ней дальше.

А поскольку квартира не готова и кадастровой стоимости у нее нет, не действует и норма о том, что цену в договоре можно сравнить с кадастровой стоимостью, — об этом ниже.

Но занижение стоимости опасно само по себе: если что-то пойдет не так, продавец может заявить, что ничего не знает о реальной стоимости, и вернет только ту, что была указана в договоре. Читатели Т⁠—⁠Ж обсуждали подобные схемы и их последствия.

Доход от уступки прав на квартиру можно уменьшить на сумму, которую вы перечисляли застройщику, а также на проценты по ипотеке, которые уплачены к дате регистрации уступки в Росреестре. Минфин это разрешает.

Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес в году уступки.

Например, человек купил в ипотеку квартиру в новостройке за 4 100 000 Р. Есть документы, которые подтверждают расходы. Спустя два года он уступил права на квартиру за 5 000 000 Р.

К моменту уступки заплатил банку по ипотечному кредиту 400 000 Р процентов. Если их не учитывать, то НДФЛ с дохода от уступки — 117 000 Р, то есть 13% от разницы цен.

А если учесть проценты, то НДФЛ уменьшится до 65 000 Р: 13% от разницы цен минус 400 000 Р.

Чтобы подтвердить уплату процентов, достаточно справки из банка.

Это обычная сделка: дольщик сначала оформляет в Росреестре право собственности на квартиру, а потом продает ее, и собственником становится покупатель.

В законе нет нормы о том, когда именно после сдачи дома дольщик должен зарегистрировать право собственности, но в случае с ипотекой банки обычно указывают этот срок в договоре. Если его нарушить, ставка по ипотеке вырастет или будет штраф.

Этот срок сокращается до трех лет, если квартира:

1. перешла по наследству;
2. получена в дар от близкого родственника;
3. приватизирована;
4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. на момент продажи была единственным жильем.

Кроме того, не нужно платить НДФЛ, если в семье двое детей или больше и такая семья после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года. Но здесь нужно соблюсти определенные условия: например, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем проданного.

Судя по всему, на вашу квартиру распространяется общее правило о пятилетнем сроке владения.

Так как ваша квартира в ипотеке, окончательно с застройщиком расплачивался банк: он перечислил деньги — и вы стали дольщиком. С даты этого перечисления и отсчитывается срок владения. Неважно, что вы еще платите ипотеку.

Получается, что если квартиру оплатили в 2020 году, то продать ее без уплаты НДФЛ можно не раньше 2025 года.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При обычной сделке купли-продажи налоговая проверит, как соотносится доход от продажи квартиры и ее кадастровая стоимость. Если продать квартиру менее чем за 70% кадастровой стоимости на 1 января того же года, то для расчета налога возьмут кадастровую стоимость.

• Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость квартиры.
• Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.
• Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке — как описано выше для сделки по переуступке.

Использовать вычет в размере 1 000 000 Р. Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 Р.

Например, квартира куплена за 800 000 Р, а спустя год продана за 1 100 000 Р. Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 Р. Разница будет 100 000 Р, а налог — всего 13 000 Р.

Вычет в размере 1 000 000 Р дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.

Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру. Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 Р, то есть вернуть 260 000 Р НДФЛ — 13% от двух миллионов.

Использовать вычет по ипотечным процентам. Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.

Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.

Использовать другие вычеты, например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.

Способ продажи — через договор уступки или договор купли-продажи — не имеет значения, если продаете квартиру в течение первых пяти лет. Если продаете позже, то по договору купли-продажи платить НДФЛ не придется. А по договору уступки налог будет независимо от срока владения.

При переуступке доход можно уменьшить на расходы по приобретению прав на квартиру, а также на проценты по ипотеке. Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес.

При продаже квартиры, если она стоит на кадастровом учете, налоговая сравнит продажную стоимость с 70% кадастровой стоимости. За доход для НДФЛ примут наибольшую из сумм. Занижать цену квартиры в договоре опасно.

Ндс при уступке права требования

Организация, имеющая дебиторскую задолженность покупателя (заказчика), может продать ее другой фирме, иными словами – уступить право требования этой задолженности.

Как правило, такую уступку оформляют специальным договором, который называют договором цессии.

Первоначального кредитора, который уступает право требования задолженности другой фирме, называют цедентом; фирму, которая покупает право требования, – цессионарием. Подробнее об этом читайте в нашей статье, подготовленной экспертами Бератора.

https://www.youtube.com/watch?v=ygD3pDEV3Vc\u0026pp=YAHIAQE%3D

По общему правилу передача имущественных прав облагается НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). При этом налоговая база по переданным имущественным правам определяется с учетом особенностей, установленных статьей 155 Налоговым кодекса.

Не облагают НДС уступку требований по обязательствам, вытекающим из договоров займа в денежной форме и кредитных договоров, причем независимо от того, кто уступает требование (первоначальный кредитор или новый). Это предусмотрено подпунктом 26 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса.

Кроме того, не облагается НДС уступка покупателем требования о возврате денежных средств, уплаченных продавцу в счет предстоящей передачи товаров (работ, услуг), например из-за расторжения договора или признания его недействительным. А вот последующая уступка новым кредитором этого денежного требования облагается НДС (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33).

Рассмотрим, как правильно заплатить НДС, если фирма продала или приобрела право требования дебиторской задолженности.

Фирма является первоначальным кредитором (цедентом)

При первичной уступке права требования первоначальный кредитор исчисляет НДС с суммы превышения полученного дохода над суммой денежного требования, которую должен заплатить должник (п. 1 ст. 155 НК РФ).

Это значит, что начислять НДС нужно только с фактически полученного дохода. Если же у цедента от уступки права требования образуется убыток, то налоговой базы по НДС не возникает.

А значит, НДС по этой операции начислять не нужно.

Как правило, дебиторскую задолженность продают по цене меньшей, чем ее учетная стоимость (то есть за меньшую сумму денег, чем та, которую должен заплатить должник). Хотя возможна и обратная ситуация. Тогда организация-цедент должна будет начислить и заплатить НДС в бюджет. При этом начисление НДС отражают в день передачи имущественных прав (день подписания договора цессии).

ПРИМЕР

В сентябре ОАО «Актив» отгрузило ООО «Пассив» товары по договору купли-продажи на общую сумму 236 000 руб. (в том числе НДС – 36 000 руб.). Со стоимости отгруженных товаров «Актив» заплатил в бюджет НДС в сумме 36 000 руб. В срок, установленный договором, «Пассив» деньги за товары не перечислил.

ОАО «Актив» уступило в октябре право требования этой задолженности ООО «Прогресс» за 290 000 руб. Деньги от «Прогресса» поступили на расчетный счет «Актива» в ноябре. Сумма превышения полученного дохода над размером уступленного требования составила 54 000 руб.(290 000 руб. − 236 000 руб.). С этой суммы «Актив» начислит и уплатит НДС в бюджет.

• Бухгалтер «Актива» должен сделать проводки:
• в сентябре
• ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1 – 236 000 руб. – отгружен товар «Пассиву»;
• ДЕБЕТ 90-3 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 36 000 руб. – начислен в бюджет НДС при реализации товаров; в октябре
• ДЕБЕТ 62 субсчет «Расчеты по договору цессии» КРЕДИТ 91-1 – 290 000 руб. – право требования дебиторской задолженности «Пассива» передано «Прогрессу»;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 9 720 руб.(54 000 руб. × 18%) – начислен в бюджет НДС с суммы превышения полученного дохода над размером уступленного требования;

1. ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 62 – 236 000 руб. – списана дебиторская задолженность «Пассива»;
2. равными долями до 25 октября, до 25 ноября и до 25 декабря
3. ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51 – 12 000 руб. – перечислен НДС в бюджет со стоимости товаров, отгруженных «Пассиву»; в ноябре
4. ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты по договору цессии» – 290 000 руб. – поступили деньги от «Прогресса» в оплату дебиторской задолженности;
5. равными долями до 25 января, до 25 февраля и до 25 марта

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51 – 3 240 руб. – перечислен НДС в бюджет при уступке права требования дебиторской задолженности.

Обратите внимание

Убыток от продажи дебиторской задолженности (уступки права требования) уменьшает облагаемую прибыль на дату уступки права требования (п. 2 ст. 279 НК РФ). Это правило распространяется на те фирмы, которые платят налог на прибыль по методу начисления.

Аванс, полученный по договору уступки имущественных прав, по мнению Минфина России, облагается НДС исходя из полной суммы поступившей предоплаты (письмо от 30 марта 2015 г. № 03-07-15/17428).

Обратите внимание

https://www.youtube.com/watch?v=KXKGRYXv3Bo\u0026pp=ygVG0JLRi9GH0LXRgiDQv9C-INC_0LXRgNC10YPRgdGC0YPQv9C60LUg0L_RgNCw0LLQsCDRgtGA0LXQsdC-0LLQsNC90LjRjw%3D%3D

Если соответствующие товары (работы, услуги) НДС не облагают, то НДС с уступки денежного требования также платить не нужно (п. 1 ст. 155 НК РФ).

Свою позицию чиновники обосновывают следующим образом. По правилам Налогового кодекса моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из двух дат (п. 1 ст. 167 НК РФ):

• день отгрузки или передачи товаров (работ, услуг), имущественных прав покупателю;
• день оплаты или частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Соответственно, в день получения предоплаты (в том числе частичной) продавцу следует начислять НДС исходя из всей полученной суммы аванса. НДС в этом случае исчисляется по расчетной ставке 18% : 118%, исходя из полной суммы поступившей продавцу предоплаты. Исчислять НДС с разницы между доходами от продажи имущественного права и расходами на его приобретение неправомерно.

Однако заявить вычет НДС, уплаченного с аванса в счет предстоящей передачи имущественных прав, продавец не может. Дело в том, что Налоговый кодекс попросту не предусматривает такого вида вычета.

• Кодексом не предусмотрены также вычеты НДС, уплаченного в бюджет при передаче имущественных прав на жилые дома и жилые помещения в случае расторжения договора уступки.
• Тем не менее, апоминают финансисты, все эти суммы уплаченного НДС с авансов можно зачесть или вернуть в порядке, предусмотренном статьей 78 Налогового кодекса.
• Фирма является цессионарием
• Фирма, купившая право требования дебиторской задолженности (цессионарий), может:

• сама истребовать деньги с дебитора;
• еще раз перепродать право требования этой задолженности.

Если в результате этого цессионарий получит больше денег, чем он заплатил при покупке дебиторской задолженности, с суммы превышения он должен будет заплатить НДС (п. 2 ст. 155 НК РФ).

Налог рассчитывают по расчетной ставке 18% : 118% (независимо от того, по какой ставке облагают товары (работы, услуги), являющиеся предметом договора, по оплате которого возникла дебиторская задолженность).

Расчет будет таким:

Сумма, которую получил цессионарий — Сумма, заплаченная предыдущему кредитору при покупке задолженности

Х

18%

:

118%

=

НДС, подлежащий уплате в бюджет

• Налог цессионарий должен заплатить по итогам того квартала, в котором он передал право требования задолженности другой фирме или истребовал деньги с дебитора.
• Также налог надо перечислить, если фирма, купившая долг, выдала аванс в счет его оплаты.
• Рассмотрим на примере ситуацию, когда цессионарий добился погашения долга от дебитора.

ПРИМЕР

В ноябре ООО «Прогресс» купило у ООО «Актив» за 250 000 руб. право требования дебиторской задолженности ООО «Пассив». Сумма задолженности «Пассива» – 270 000 руб.

В декабре «Прогресс» добился от «Пассива» погашения задолженности. В этом же месяце «Пассив» перечислил «Прогрессу» 270 000 руб.

Так как в результате этих операций «Прогресс» получил больше денег, чем он заплатил при покупке дебиторской задолженности, с суммы превышения он должен будет заплатить НДС. Сумма налога составит:

(270 000 руб. – 250 000 руб.) × 18% : 118% = 3051 руб.

1. Бухгалтер «Прогресса» сделает такие проводки:
2. в ноябре
3. ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 60 – 250 000 руб. – приобретено право требования дебиторской задолженности;
4. ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51 – 250 000 руб. – перечислены деньги цеденту – ООО «Актив»;
5. в декабре
6. ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1 – 270 000 руб. – предъявлено требование об уплате задолженности должнику – ООО «Пассив»;
7. ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 58 – 250 000 руб. – списана учетная стоимость права требования;
8. ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 3051 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;
9. ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 – 270 000 руб. – получены деньги от «Пассива»;
10. равными долями до 25 января, до 25 февраля и до 25 марта

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51 – 1017 руб. – заплачен НДС в бюджет (согласно декларации за IV квартал).

На практике может сложиться и такая ситуация, когда цессионарий еще раз перепродает право требования дебиторской задолженности третьему лицу.

ПРИМЕР

В мае ООО «Прогресс» купило у ООО «Актив» за 250 000 руб. право требования дебиторской задолженности ООО «Пассив». Сумма задолженности «Пассива» – 270 000 руб.

В июне «Прогресс», не дожидаясь оплаты от должника, переуступил денежное требование ООО «Дельта» за 260 000 руб. В этом же месяце «Дельта» перечислила деньги «Прогрессу».

• Бухгалтер «Прогресса» сделает такие проводки:
• в мае
• ДЕБЕТ 58 КРЕДИТ 60 – 250 000 руб. – приобретено право требования дебиторской задолженности;
• ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51 – 250 000 руб. – перечислены деньги цеденту – ООО «Актив»;
• в июне
• ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1 – 260 000 руб. – право требования дебиторской задолженности «Пассива» передано ООО «Дельта»;
• ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 58 – 250 000 руб. – списана учетная стоимость права требования;
• ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 – 260 000 руб. – поступила оплата от ООО «Дельта»;
• ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 1525 руб. ((260 000 – 250 000) × 18% : 118%) – начислен НДС к уплате в бюджет;
• равными долями до 25 июля и до 25 августа
• ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51 – 508 руб. – заплачен НДС в бюджет (согласно декларации за II квартал);
• до 25 сентября

ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 51 – 509 руб. – заплачен НДС в бюджет (согласно декларации за II квартал).

Покупка цессии

Фирма может приобрести право денежного требования у третьего лица (например, цессионария). При этом она вправе:

• cама истребовать долг с дебитора;
• перепродать право требования этой задолженности.

В этом случае фирма (новый кредитор) рассчитывает НДС так же, как цессионарий: c суммы превышения доходов над расходами по приобретению требования. Сумму налога определяют по расчетной ставке 18% : 118%.

Обратите внимание

Даже если в основе денежного требования, приобретенного у третьего лица, лежат операции, не облагаемые НДС, покупку цессии облагают НДС. Это правило установлено пунктом 2 статьи 155 Налогового кодекса.

Как рассчитать налог и когда его заплатить, смотрите в Бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

Лучшее решение для бухгалтера

Бератор «Практическая энциклопедия бухгалтера» — это электронное издание, которое найдет лучшее решение для любой бухгалтерской задачи. По каждой конкретной теме есть все необходимое: подробный алгоритм действий и проводки, примеры из практики реальных компаний и образцы заполнения документов e.berator.ru

Имущественный вычет при переуступке прав требования

Алексей Геннадьевич (10.01.2022 в 14:47:06)

• Добрый день!
• Да, отец сможет получить имущественный вычет при уступке ему прав требования на строящееся жилье от дочери — по этому поводу имеется разъяснение Минфина РФ:
• МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
• ПИСЬМО от 7 декабря 2016 г. N БС-4-11/23368@

ФНС России рассмотрела запрос о порядке предоставления имущественного налогового вычета и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных им расходов, но не более 2 000 000 руб.

, на приобретение на территории Российской Федерации, в частности, квартиры и (или) доли в ней.

Рассматриваемый имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на налоговый вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы). Согласно пункту 5 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не предоставляется в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.3 Кодекса. Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Одним из способов реализации права граждан на совершение сделок является возможность заключения ими гражданско-правовых договоров, которыми в силу статьи 420 Гражданского кодекса признаются соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Таким образом, запрет на предоставление имущественных налоговых вычетов, установленный пунктом 5 статьи 220 Кодекса, касается случаев заключения договоров купли-продажи объектов недвижимого имущества, сторонами в которых выступают взаимозависимые лица.

Договор о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) не является договором купли-продажи, в связи с чем наличие или отсутствие взаимозависимости при заключении физическими лицами договоров о перемене лиц в обязательстве для целей получения имущественного налогового вычета значения не имеет.

Учитывая изложенное, заключение с взаимозависимым лицом договора о перемене лиц в обязательстве (уступки требования) и передача по нему денежных средств в счет исполнения договора не могут являться самостоятельным основанием для отказа налогоплательщику в предоставлении ему имущественного налогового вычета.