Здравствуйте, друзья!

Казалось бы уже все написано про ипотеку, миллионы людей пользуются кредитом и приобретают собственное жилье. Но тема настолько важная и сложная, что еще писать и писать. Тем более законотворцы с завидной регулярностью меняют правила игры на рынке, давая идеи для новых статей и размышлений.

При оформлении кредита на покупку недвижимости вы подписываете несколько важных документов. Один из них – закладная на квартиру по ипотеке.

Что такое закладная

Все интересующие нас вопросы регламентирует закон об ипотеке. Последние изменения вступили в силу 01.07.2018 г. Мы поговорим о некоторых из них ниже.

Закладная – это ценная бумага, дающая право банку возместить убытки в случае неплатежеспособности заемщика путем реализации заложенного имущества.

Банку нужна гарантия возврата средств по ранее выданному ипотечному кредиту. Именно он заинтересован в залоговом документе в первую очередь.

Заемщик должен очень внимательно отнестись к его оформлению, т. к. он часто составляется на единственное жилье и имеет большую юридическую силу, чем кредитный договор. В случае спорных моментов суд принимает к рассмотрению сведения именно из закладной, а не из кредитного договора.

Ценная бумага может выступать в двух формах:

1. в виде бумажного документа,
2. в электронном виде.

Есть еще понятие обездвиженная закладная – это бумажный вариант, который банк передал на хранение в специальный депозитарий.

1. без права передачи третьим лицам,
2. с правом передачи третьим лицам.

Для заемщика очевидно, что наиболее приемлемый – первый вариант. Но банки часто прибегают именно ко второму. Что это им дает? В первую очередь привлечение дополнительных финансовых ресурсов для осуществления своей операционной деятельности. Ведь залоговый документ обеспечен ликвидной недвижимостью.

Банк может:

1. продать,
2. обменять,
3. частично передать права по закладной.

Чем грозит заемщику передача прав по закладной третьим лицам? Возможной потерей документа, если он хранился в банке в документарном виде. По вопросу потери и возможных действий со стороны заемщика мы поговорим отдельно.

При выборе банка для получения ипотечного кредита поинтересуйтесь, может ли он передать залоговый документ третьим лицам. Кого-то из заемщиков эта информация может остановить.

Требования закона к содержанию документа

1. Слово “закладная” в названии.
2. Сведения о залогодателе: ФИО, паспортные данные, СНИЛС.
3. Сведения о кредиторе: наименование, дата и место подписания кредитного договора.
4. Информация по кредитному договору: сумма полученного кредита под залог недвижимости и проценты, подлежащие уплате по договору; четкий план погашения задолженности на весь срок кредитования.
5. Описание объекта недвижимости: вид, адрес, площадь, кадастровый номер, обременения и другие параметры.
6. Рыночная стоимость объекта залога согласно отчету об оценке и кредитному договору.
7. Сведения, подтверждающие право заемщика на предмет ипотеки и данные о государственной регистрации ипотеки.
8. Подписи и даты всех сторон, печать банка.

Номером закладной по закону является номер регистрации ипотеки, который обычно указывается в конце документа, где проставляются отметки государственного регистрирующего органа.

Как и где оформить

Никаких сложностей с оформлением закладной у заемщика не должно возникнуть по той простой причине, что составляет ее банк. Главная задача клиента – проверить правильность заполнения и поставить свою подпись.

1. паспорт заемщика и поручителей, если они есть;
2. кредитный договор;
3. договор купли-продажи или договор о долевом участии в строительстве с передаточным актом;
4. свидетельство о браке, если заемщик состоит в браке;
5. отчет об оценке и другие документы по требованию банка.

1. Изучить и подписать кредитный договор и закладную в банке-кредиторе.
2. Заплатить госпошлину и зарегистрировать ипотеку в Росреестре. Стоимость регистрации – 2 000 руб.
3. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру или дом с отметкой об обременении.

Обременение – это наложение ограничений на некоторые действия в отношении объекта недвижимости: продажу, дарение, перепланировку, сдачу в аренду и некоторые другие. Без согласия залогодержателя, т. е. банка, вы не имеете права эти действия совершать. Нарушение грозит разрывом договора со стороны банка и требованием возврата суммы кредита.

Процедура снятия обременения

После погашения кредита заемщик должен пройти процедуру снятия обременения и получить новые правоустанавливающие документы. Сейчас на руки свидетельство о собственности не выдают, а только выписку из ЕГРН.

С 01.07.2018 г. в действие вступили изменения в законе об ипотеке, по которым банкам дано право начать процедуру сразу же после выплаты заемщиком последнего платежа. Но продолжает действовать и старый порядок, поэтому рассмотрим и тот, и другой.

Упрощенный механизм

По закону отводится срок – 30 дней. Можно самостоятельно проверить завершение снятия на сайте Росреестра. Есть 3 способа:

Способ 1. Введите справочную информацию по объекту недвижимости.

В полученном ответе в графе “Права / Ограничения” должно быть пусто.

Способ 2. Это можно сделать через Госуслуги. На сайте Росреестра войдите в личный кабинет.

• При нажатии кнопки “Личный кабинет” введите логин и пароль своего аккаунта на Госуслугах.
• В личном кабинете выберите раздел “Мои объекты” и посмотрите актуальные сведения об обременении.

Способ 3. Закажите выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Стоимость услуги от 300 руб., срок предоставления – не более 3 рабочих дней.

Стандартная процедура

После погашения ипотечного кредита заемщик имеет право вернуть закладную и снять обременение со своей квартиры в регистрирующем органе. При этом неважно, когда вы вернули долг – по истечении срока кредитования или досрочно.

Для этого надо:

1. обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной;
2. заказать в банке справку о погашении задолженности;
3. собрать другие необходимые документы (кредитный договор, квитанция об уплате госпошлины и другие);
4. обратиться в МФЦ или Росреестр для погашения отметки об обременении недвижимости;
5. получить выписку из ЕГРН с отсутствием отметки об обременении квартиры.

При погашении записи об обременении закладная аннулируется.

Только тогда бывший заемщик становится собственником приобретенной с помощью ипотеки недвижимости в полном объеме. Он может распоряжаться ею по своему усмотрению:

1. продать,
2. подарить,
3. сдать в аренду,
4. осуществить реконструкцию или перепланировку,
5. завещать по наследству,
6. обменять на другую жилплощадь.

С какими проблемами сталкиваются заемщики

Вроде бы процедура получения закладной и снятия обременения довольно простая, но на практике заемщики встречаются со сложностями. Одной из самых распространенных проблем, как показал анализ отзывов на портале Банки.ру, стала задержка в выдаче закладной.

Без объяснения причин сроки растягиваются на несколько месяцев. В результате у людей срываются сделки по купле-продаже квартиры или повышаются ставки по рефинансированию ипотеки в других банках.

Заемщики в таком случае ссылаются на статью 17 закона об ипотеке.

Но слово “незамедлительно” не имеет четких временных рамок. Это может быть 1 день, а может – 1 год. Этой расплывчатой формулировкой умело пользуются банки. Срок выдачи залогового документа банк прописывает в кредитном договоре, ознакомьтесь с ним при обращении с заявлением на возврат закладной. У одних банков это 30 дней, у других – 15.

Но более серьезной проблемой является потеря закладной. К сожалению, этим страдают даже самые крупные и известные банки. Что делать в таком случае:

1. Необходимо обратиться в банк за дубликатом, который должен с точностью до запятой содержать те же самые сведения, что и в оригинале. К сожалению, если у вас на руках нет копии документа, проверить правильность дубликата будет затруднительно. Но и в этом случае внимательно сверьте с кредитным договором ключевые моменты.
2. Если сроки выдачи закладной банком искусственно затягиваются и нет информации о потере документа, то есть смысл обратиться с жалобой в Центробанк РФ. Или более простой способ – написать претензию на портале Банки.ру. На удивление, банки реагируют оперативно на поступающие туда жалобы и документы чудесным образом находятся и возвращаются.
3. Если вы получили отказ в выдаче дубликата или полученный дубликат содержит недостоверную информацию, то готовьтесь к судебному разбирательству.

Заключение

Надеемся, что в вашу копилку знаний об ипотеке добавился еще один полезный материал.

Знаем, что среди наших читателей есть и ипотечные заемщики. А есть, кто уже погасил свой долг? Тогда, во-первых, поздравляю. А, во-вторых, просим поделиться с нами историей возврата закладной и снятия обременения с недвижимости. Все прошло гладко?

Закладная на квартиру по ипотеке: как выглядит, как оформить, зачем нужна

Расхождения в информации в ипотечном договоре и закладной на квартиру могут стоить заемщику жилья. О чем нужно знать?

Shutterstock

Закладная — гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегда ли он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

Закладная на квартиру — что это

Закладная на квартиру — документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика.

В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги.

Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой — продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.

«Закладная — это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости), — рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.

 — При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования — его полностью заменяет закладная.

Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяется ли ипотека закладной или нет».

Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали — в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.

«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им.

Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки, — говорит юрист Илья Бахилин.

 — Закладная — это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».

«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН.

Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога», — говорит Артем Комсюков.

Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки.

«В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев.

В большинстве же случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится», — заключает Бахилин.

Если же закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи — документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

• паспортные данные;
• информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
• подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
• данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
• условия, на которых выдается ипотека.

Скачать форму заявления можно здесь.

Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде.

Единственный минус такого варианта — заемщику придется дополнительно получить электронную подпись.

Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.

Документы для оформления закладной

• Паспорта всех, кто берет ипотеку.
• Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
• Подтверждение права собственности на квартиру.
• Акт независимой оценки недвижимости.
• Техпаспорт и поэтажный план дома.

Список может быть шире в силу требований конкретного банка.

Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Shutterstock

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Как банк использует закладную

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется — документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства — например, если срочно потребуются деньги.

Без согласования банк может:

1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся теми же.

В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке», — говорит Артем Комсюков.

«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному, — разъясняет Илья Бахилин.

 — Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки.

Если же есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».

Илья Бахилин, юрист:

— Для заемщика разницы между ипотекой с закладной или без нее нет, за исключением следующих моментов.

Во-первых, закладные часто используются для рефинансирования, то есть заемщик может оказаться должен выплачивать кредит не в том банке, в котором он взял средства.

Банк может путем так называемого индоссамента (передаточной надписи) в любой момент совершить передачу прав требования на ипотеку другой кредитной организации.

Считается, что в так гораздо удобнее выдавать закладную, которая свободно обращается на фондовом рынке.

Во-вторых, выдача закладной важна для банков, так как позволяет им решить проблему нехватки средств. Банк заинтересован в том, чтобы заемщики не отказывались от ипотеки. Многие банки, которые предоставляют возможность выбора, устанавливают льготные условия при ипотеке с использованием закладной.

В-третьих, отсутствие закладной в целом упрощает процесс оформления ипотеки, убирая лишние бюрократические процедуры, необходимые для регистрации закладной. Раньше была проблема с тем, что закладные часто терялись, но сейчас вопрос частично решен в связи с введением электронных закладных.

Это упрощает и процесс регистрации права собственности и снятия обременения при погашении ипотеки.

Если при оформлении ипотеки была выдана закладная, то после возврата займа банк делает на этом документе отметку о погашении ипотеки и отдает ее залогодателю. А заемщик уже сам снимает обременение через МФЦ.

Если же кредит был выдан без оформления закладной, то банк должен сам подать заявление в регистрирующий орган о погашении регистрационной записи об ипотеке без участия заемщика.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

• Во-первых, банк может сам отправить запрос в Росреестр и в МФЦ.
• Во-вторых, можно забрать из банка свою закладную с отметкой, что вы погасили ипотеку, и самостоятельно обратиться в МФЦ. Документ останется на память с пометкой «аннулировано».

Как проверить, что залог аннулирован

На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.

Что такое закладная ценная бумага. Особенности закладной, как ценной бумаги. Виды закладной ценной бумаги

Закладная применяется в банках в качестве обеспечения ипотечного кредита. Она является гарантией того, что кредитор сможет вернуть свои деньги, даже если заемщик откажется от выплаты долга. Заемщикам нужно понимать особенности закладных и знать механизм их действия.

https://www.youtube.com/watch?v=QzcigFoNxCY\u0026pp=ygUs0JfQsNC60LvQsNC00L3QsNGPINGG0LXQvdC90LDRjyDQsdGD0LzQsNCz0LA%3D

Что такое закладная ценная бумага

Особенности закладной, как ценной бумаги

Виды закладной ценной бумаги

Закладная – это именная ценная бумага, которая удостоверяет факт оформления в залог приобретаемой недвижимости в обмен на заемные средства. Она применяется банками в целях снижения рисков невозврата долга, хотя по закону не является обязательной для оформления.

Наличие закладной упрощает для банка процедуру взыскания долга, если кредитору потребуется реализовывать имущество для погашения задолженности, также кредитор может продать права по закладной другому кредитору или выпускать эмиссионные ценные бумаги под залог закладных. Для заемщика наличие или отсутствие закладной не является принципиальным при оформлении ипотеки. Хотя в отдельных банках она может повлиять на параметры кредитования.

Для оформления закладной должны быть выполнены следующие условия:

• Обязательство должно быть выражено в денежной форме.
• В договоре определена конкретная сумма долга или критерии, по которым можно установить размер задолженности.
• Кредитный договор должен содержать условие выпуска закладной.

Форма закладной в каждом банке своя, но в ней должны присутствовать все условия кредитного договора.

Обязательные реквизиты закладной:

• Название документа «Закладная» и дата составления закладной.
• Паспортные данные заемщика.
• Полные реквизиты банка – первоначального залогодержателя.
• Информация по залогу недвижимости: родовые признаки объекта, характеристика и рыночная оценка стоимости.
• Название права, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю.
• Номер кредитного договора, дата и место заключения.
• Условия кредитования: сумма, срок, процентная ставка, график погашения.
• Данные о государственной регистрации ипотеки.
• Наличие обременения в пользу третьих лиц.

Закладная – характеристика ценной бумаги:

• Закладная относится к разряду именных ценных бумаг.
• Может быть документарной или бездокументарной, оформленной в электронном виде.
• Права по закладной могут осуществлять законный владелец или иные лица, при наличии полномочий.
• Закладная составляется в одном экземпляре, который будет храниться в банке. Заемщику может быть предоставлена копия документа.
• Закладная подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
• После закрытия ипотеки банк производит выдачу закладной заёмщику с соответствующей отметкой о погашении, с залога снимается обременение, и заемщик сможет полностью распоряжаться имуществом.

Банк, держатель закладной, может передать права на нее другому кредитору. При этом согласие заемщика не потребуется, его только ставят в известность о смене держателя ценной бумаги. При этом условия по кредитному договору не изменяются. Однако оплачивать долг потребуется по другим реквизитам, поэтому необходимо отслеживать и контролировать уведомления из банка.

Виды закладной ценной бумаги

По способу оформления закладная может быть документарной или электронной. Электронная закладная дает банку и заемщику те же права и обязанности, что и бумажная.

Ее не требуется распечатывать. Она хранится в виде файла на компьютере. Для оформления электронных закладных потребуется электронный ключ.

Итоги

• Закладная — это ценная бумага, которая подтверждает, что на время ипотеки банк получает недвижимость в залог.
• Она применяется при выдаче ипотечных кредитов на усмотрение банка.
• Оформить закладную можно в бумажном или электронном виде.
• Владельцы закладных могут продать права по ним другим кредиторам, просто уведомив заемщиков.

Часто задаваемые вопросы

В каких случаях выдача закладных не допускается по закону?

Если предметом ипотеки является предприятие, как имущественный комплекс или право его аренды.

https://www.youtube.com/watch?v=QzcigFoNxCY\u0026pp=YAHIAQE%3D

Когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и ее невозможно установить на текущий момент.

Как ведется учет закладных?

Бумажную закладную банк может хранить самостоятельно или в депозитарии, т.е. у профессионального участника рынка ценных бумаг, который осуществляет свою деятельность на основании лицензии. При этом оформляется депозитарный договор, на закладной делается отметка о депозитарном учёте, содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт.

При смене депозитария на закладной делают отметку о новом депозитарии.

Учет электронных закладных ведется только через депозитарий.

Закладная на квартиру по ипотеке: как банки подстилают себе соломку

Квартира-студия, Яндекс Недвижимость

Ипотека — крупный кредит для покупки недвижимости, поэтому логично: банкам нужно подстраховаться от случаев невозврата долга. В таких случаях гарантией служит залог — приобретаемое жильё. Это одно из обязательных условий финансовых организаций. 

При передаче залога часто банки требуют оформить закладную на квартиру в качестве гарантии возврата долга. Разберёмся, что это за документ и для чего он нужен.

Закладная по ипотеке — это ценная бумага, которая подтверждает: приобретённая недвижимость гарантирует исполнение обязательств заёмщиком перед банком.

Проще говоря, по этому документу финансовая организация вправе распоряжаться залоговым жильём, если наступит просрочка.

Так как закладная — ценная бумага, банк также может передать долг клиента другой компании в любой период действия кредитного договора. 

Не стоит думать, что такой документ обязателен при выдаче жилищных кредитов — законодательством это не предусмотрено. Сама по себе ипотека уже подразумевает залог в виде приобретаемой недвижимости. Подтверждением будет служить дополнительное соглашение к кредитному договору или акт, а в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении.

Несмотря на это, оформление закладной по ипотеке — требование большинства банков. Это выгодно: ценные бумаги продаются гораздо легче и быстрее, чем залоговое имущество. Лишь часть крупных финансовых учреждений с достаточным уровнем капитала могут себе позволить предлагать жилищные кредиты без составления ценной бумаги на залог.

Закладная при ипотеке даёт банку полномочия распоряжаться залоговым имуществом и обязательствами заёмщика. Вот на какие действия кредитор имеет полное право.

1. Полностью или частично продать залог. Причём для сделки не требуется согласие клиента, достаточно только его уведомить. Обычно банки так поступают, если им срочно потребовались деньги. Важный момент: новые кредиторы не вправе менять условия по ипотечному кредиту, поэтому для заёмщика всё останется по-прежнему. Единственное, что может измениться, — реквизиты для перевода платежей по ипотеке.
2. Обменяться ценной бумагой. В таком случае фактически банк продаёт имеющийся залог, а в качестве оплаты берёт себе другой. Обычно финансовые организации так поступают, когда новая залоговая недвижимость более привлекательна для них. Для заёмщика в этом случае вновь ничего не меняется: обязательные платежи будут поступать на привычный расчётный счёт в своей финансовой организации, а она уже в свою очередь будет переводит их новому кредитору.
3. Выпустить эмиссионные бумаги. Проще говоря, одна закладная продаётся частями новым кредиторам. Заёмщик при этом продолжает погашать ипотеку как и прежде.

Независимо от того, каким способом банк решит использовать ценную бумагу, любая сделка по ней проходит регистрацию в Росреестре.

Купить квартиру в новостройке

Стандартной формы закладной нет, поэтому в каждом банке она будет немного отличаться. По сути, в этом документе дублируются условия кредитного договора, но в сокращённом виде. Существует перечень сведений, который должен быть отражён в документе по 102-ФЗ. В частности, в ценной бумаге обязательно присутствует следующая информация:

• паспортные данные заёмщика;
• полная информация о банке-кредиторе;
• условия ипотечного кредитования;
• подробное описание залоговой недвижимости;
• наличие обременений (если есть).

Важный нюанс: вся информация в закладной должна полностью соответствовать сведениям, которые отражаются в ипотечном договоре. Если в дальнейшем будут выявлены какие-либо расхождения, приоритет будет отдан ценной бумаге. Поэтому рекомендуем тщательно проверять все данные по документам.

Сегодня оформить закладную на квартиру можно в отделении самого банка и дистанционно через его официальный сайт. В первом случае ценную бумагу обычно составляет представитель финансовой организации вместе с ипотечным договором. При подписании должны присутствовать все участники сделки купли-продажи — заёмщики и собственники квартиры. 

Чтобы оформить электронную закладную, придётся заранее приобрести электронную цифровую подпись (ЭЦП), причём она должна быть усиленной. В противном случае такой документ не будет иметь юридической силы. Получить ЭЦП можно в одном из аккредитованных удостоверяющих центров или в УЦ ФНС. Стоимость усиленной квалифицированной электронной подписи составляет 1200 рублей.

Фотография: Bench Accounting (Unsplash)

Перечень документов для оформления закладной на квартиру может несколько отличаться — обычно всё зависит от конкретного банка и ситуации клиента. Но есть и набор бумаг, который абсолютно точно потребуют все организации.

1. Паспорт заёмщика. Если в получении жилищного кредита участвует и созаёмщик, понадобится и его паспорт. 
2. Документ, подтверждающий право собственности на приобретаемую квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца (перестал выдаваться 15 июля 2016 года).
3. Правоустанавливающий документ. Например, это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании имущества и др..
4. Оценочный отчёт. В нём отражается рыночная стоимость жилья на момент обращения к эксперту. Банки в большинстве случаев доверяют результатам отчёта тех оценщиков, которые у них аккредитованы. Учтите: сам документ действителен в течение полугода.
5. Договор страхования на недвижимость. Он обязателен, если жильё приобретается в ипотеку. Если с заложенной квартирой случится что-то непредвиденное по не зависящим от заёмщика причинам, страховая компания возместит банку убытки.

Информация из всех этих документов будет дублироваться в закладной. Само её оформление может занять до 14 рабочих дней с момента подачи пакета бумаг. Рекомендуем заранее уточнить у менеджера, какие именно документы потребуется подготовить в каждой конкретной ситуации.

Регистрировать закладную на жильё желательно одновременно с оформлением права собственности на него. Такая услуга платная: для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 220 000 рублей. Оплатить госпошлину можно в кассе отделения любого банка или в различных терминалах. Без квитанции об оплате госпошлины документы на регистрацию не примут. 

Здесь важно понимать, что фактически регистрация закладной обойдётся вам бесплатно. То есть вы просто платите госпошлину за регистрацию права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру. Если же вы оставляете банку в залог уже имеющуюся у вас недвижимость, нести расходы за регистрацию закладной по ней не придётся.

Бесплатный подбор новостройки

Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.

После оплаты госпошлины можно подавать документы для регистрации в Росреестр.

Не обязательно обращаться в отделение по месту нахождения объекта залога: документы должны принять в любом подразделении Росреестра.

Кроме того, бумаги для регистрации также можно предоставить и в МФЦ — сотрудники центра сами пересылают их в Росреестр, но из-за этого процедура оформления обычно затягивается на несколько дней.

Список необходимых документов для регистрации может отличаться в зависимости от конкретной ситуации. В стандартный перечень входят следующие бумаги.

1. Документы, подтверждающие личность. Конечно, необходимо предоставить паспорта всех собственников. Если среди них есть несовершеннолетний, необходимо взять с собой его свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки. Также потребуются удостоверяющие документы от продавца. Если квартира покупается на вторичном рынке, нужен будет паспорт собственника, если на первичном — пакет бумаг от застройщика. 
2. Правоподтверждающие документы. Это может быть договор купли-продажи или долевого участия, акт приёма-передачи, закладная на квартиру.
3. Квитанция об оплате госпошлины. Росреестр принимает только оригинальный платёжный документ. 

После принятия документов сотрудник госоргана обязан выдать расписку об их получении в двух экземплярах: одна останется у заявителя, а другую нужно отдать представителям банка. 

В расписке будет указан весь перечень принятых документов, дата выдачи выписки и контактный номер отделения. Также на бумаге должен стоять индивидуальный номер, по которому можно отследить готовность документа на право собственности. Как правило, вся процедура оформления занимает 3-5 дней.

Когда документы будут готовы, заявителю следует прийти в отделение с паспортом и распиской — там выдадут выписку из ЕГРН и оригинал закладной на жильё. Первый документ останется на руках у собственника. В бумаге будет стоять соответствующая отметка об обременении, подтверждающая, что, пока не будет выплачен долг, квартиру нельзя продать, обменять и подарить. 

Закладную на жильё нужно отнести в банк. Рекомендуем сразу попросить сделать её дубликат: так получится подстраховать себя в случае потери оригинала. Платить за выдачу копии закладной не придётся.

После того, как расчёт с банком по ипотечному кредиту будет закрыт, с залоговой недвижимости снимаются все обременения и ограничения. Также аннулируется и закладная. Проще говоря, кредитор уже никак не сможет распоряжаться этой квартирой. 

Вот что нужно сделать, чтобы снять обременение с недвижимости

1. После внесения заключительного платежа нужно обязательно взять в банке справку о полном закрытии кредита.
2. Необходимо написать заявление о передаче закладной. Она выдаётся в течение нескольких дней, максимально установленный срок для этого — один месяц. Но могут быть и исключения, если в договоре указан другой период.
3. Как только банк отдаст закладную, нужно посетить отделение Росреестра или МФЦ. С собой необходимо взять паспорт, справку о закрытии кредита, ценную бумагу на залог и заявление о снятии обременения. 
4. Обработав заявления, госорган выдаёт выписку из ЕГРН и аннулированную закладную. В первом документе уже не будет стоять никакой отметки об обременении, поэтому собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Закладная, наоборот, будет отмечена соответствующим штампом.

Если закладная оформлялась в электронном виде, Росреестр аннулирует её самостоятельно. Чтобы убедиться в этом, достаточно зайти на сайт госоргана и найти свою квартиру по адресу или кадастровому номеру. Также проверить, числится ли жильё в залоге, можно через свою учётную запись на Госуслугах.

Что такое закладная на квартиру? Прежде всего, это гарантия для банка, что заёмщик вернёт долг. Для самого клиента, по сути, не важно — есть она или нет.

Приобретаемая квартира в любом случае остаётся в залоге, и кредитор вправе продать её в случае невозврата долга. Но с закладной финансовая организация сможет быстрее и проще вернуть свои деньги.

Именно по этой причине большинство банков выдают ипотеку только с оформлением ценной бумаги.