При ипотечном кредитовании жильё передают в банковский залог. Такой подход гарантирует банку возврат средств, если заёмщик окажется неплатёжеспособен. Обременение снимается с недвижимости только после полной выплаты долга по ипотечному кредитному договору (договору займа).

Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать жильё, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.

Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечную квартиру?

1. Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения.

2. Выберите способ продажи квартиры.

3. Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.

4. Получите одобрение банка для проведения сделки.

Можно ли продать ипотечную квартиру, если был использован материнский капитал?

Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать. Родители должны выделить детям доли в праве собственности на квартиру после полного погашения задолженности, если материнский (семейный) капитал использовался:

— на уплату первоначального взноса — на погашение задолженности по кредитному договору

Если доля квартира находится в собственности несовершеннолетних, то для её продажи понадобится согласие органа опеки и попечительства. Сотрудники органа проанализируют условия конкретной сделки и определят, не нарушает ли она интересы детей.

Подробнее о том, как продать квартиру, если для покупки недвижимости использовался материнский (семейный) капитал, читайте в статье.

Способы продать квартиру, находящуюся в залоге

• Выберите подходящий для вас вариант продажи заложенной недвижимости. Чаще всего используются 4 основных сценария:
• — продажа квартиры после полного погашения кредита и снятия обременения — погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи — продажа квартиры вместе с задолженностью по кредиту
• — реализация квартиры банком
• Рассмотрим подробно каждый из вариантов.

Продажа квартиры после досрочного погашения кредита

Заёмщик может погасить долг по кредитному договору (договору займа) досрочно, если у него есть для этого средства в размере остатка задолженности.

Ещё один возможный вариант — погасить ипотеку за счёт денежных средств покупателя. В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности) Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.

2. Погасите ипотечный кредит досрочно Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).

3. Получите закладную у банка, если она оформлялась Проверьте отметку о полном погашении долга. Подробнее о закладной рассказано в статье.

4. Снимите обременение с жилья Некоторые банки снимают обременение самостоятельно в электронном формате. Если такой опции нет, подайте заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке через МФЦ.

5. Заключите договор купли-продажи Учтите задаток, который вам уже выплатил покупатель.

6. Зарегистрируйте переход права собственности Покупатель станет владельцем квартиры после внесения соответствующих изменений в ЕГРН. Для регистрации сделки обратитесь в МФЦ.

Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

В процессе продажи залоговой недвижимости обязательно участвует банк, так как необходимо его согласие на продажу квартиры с дальнейшим погашением долга.

Рекомендации, как провести сделку:

1. Получите согласие банка на продажу заложенного жилья.

2. Найдите потенциального покупателя

3. Получите в банке выписку об остатке суммы выплат по ипотеке и предоставьте её покупателю.

4. Составьте договор купли-продажи. Подробно укажите в договоре все условия проведения сделки, сроки продажи залогового имущества.

1. 5. Покупатель перечисляет в банк деньги в размере: — суммы задолженности по кредитным обязательствам
2. — остатка средств за квартиру собственнику

Перечислить деньги можно и другим способом. Подробнее о том, как безопасно осуществить передачу денежных средств, читайте в статье.

6. Зарегистрируйте переход права собственности, после чего банк получит средства для погашения остатка по ипотеке и снимет обременение с квартиры. Для регистрации нужно обратиться в МФЦ. Покупатель становится полноправным владельцем квартиры после осуществления регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Продажа ипотечной квартиры вместе с кредитными обязательствами

Переоформление ипотеки, как правило, используется, если у продавца жилья большой остаток задолженности по ипотечному кредитному договору, а у покупателя нет полной суммы, чтобы приобрести недвижимость.

Преимущество такого способа продажи — меньше бумажной волокиты, так как большая часть документов уже есть в банке.

Основное ограничение — новый заёмщик может не подходить под требования кредитной организации, а значит не сможет оформить кредит на себя.

Рекомендации, как можно провести оформление ипотечной сделки и сделки купли-продажи:

1. Уведомите банк, что вы планируете продать квартиру, и получите одобрение кредитора.

2. Найдите покупателя, согласного приобрести ипотечную квартиру вместе с задолженностью.

3. Покупатель предоставляет в банк документы о своей платёжеспособности. Перечень нужных документов уточните у кредитной организации. Как правило, это: — паспорт покупателя — документы, подтверждающие наличие работы и достаточного дохода. Нередко банк с согласия покупателя запрашивает эти данные у Пенсионного фонда самостоятельно

— документы, подтверждающие наличие первоначального взноса, к примеру, выписка об остатке средств

4. Оформите сделку между банком и покупателем.

5. Получите деньги от банка. Продавец получает выплату в размере разницы между стоимостью квартиры и остатком долга по ипотечному жилью.

6. Перерегистрируйте право собственности. Обратитесь в МФЦ или в Росреестр.

Реализация квартиры банком

Банк может продать квартиру, если у заёмщика числится большая задолженность по кредиту. Если просрочка по выплатам небольшая, попробуйте договориться с банком об отсрочке для выплаты долга, например, оформите ипотечные каникулы, или продайте жильё своими силами.

Кредитор может продать жильё только по решению суда. Для этого недвижимость выставляется на торги на специализированных площадках. Сумма за продажу квартиры идёт на оплату: — судебных издержек — услуг по организации торгов

• — остатка задолженности по ипотечному кредитному договору
• Если после всех выплат остаются свободные средства, банк передаёт их клиенту-заёмщику, поэтому такой способ продажи рассматривают только в крайнем случае.

Нужно ли платить налог с продажи ипотечного жилья?

Согласно Налоговому кодексу РФ, собственник должен заплатить НДФЛ 13%, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет. Отсчёт срока владения начинается с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права.

Если при уплате такого налога вы воспользуетесь имущественным вычетом, это уменьшит сумму налога. Размер такого вычета может составить до 1 млн рублей.

Продажа ипотечного жилья не всегда выгодна продавцу, однако обстоятельства иногда вынуждают принимать решения быстро. Внимательно изучите нюансы разных сценариев продажи обременённой квартиры, чтобы выбрать наиболее подходящий для вас вариант.

Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город? 

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре. 

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка. 

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

• Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.
• Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.
• Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.
• Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.
• Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.
• Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.
• Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион. 

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

• У владельца недвижимости долги по налогам.
• Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.
• Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников.

Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости.

Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру.

Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к.

менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов. 

Документы для продажи залоговой квартиры

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

• Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
• Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
• Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
• Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
• Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
• Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки. 
• Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Прощай, ипотека

Рассказываем о том, как можно продать заложенную по ипотечному кредиту квартиру и рассчитаться с долгом

Анна Беликна/Интерпресс/ТАСС

Необходимость продать ипотечную квартиру может возникнуть неожиданно. Например, в связи с финансовыми трудностями у заемщика или если отпала надобность в приобретении квартиры. В большинстве случаев залоговое жилье реализуется с целью улучшения жилищных условий, переезда в более просторную квартиру или другой район, считают в компании «Метриум».

Доля ипотечных квартир составляет 7–10% от общего объема предложения на вторичном рынке Москвы, сообщила управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Таким образом, почти каждая десятая вторичная квартира продается с обременением по ипотеке (в залоге у банка).

Если заемщик больше не может нести долговые обязательства, он вправе продать залоговую квартиру. Однако найти покупателя, который согласится иметь дело с ипотечным имуществом, не так просто.

«Каждому хочется купить квартиру без долгов и обязательств, а таких объектов на вторичном рынке предостаточно», — говорит руководитель отдела ипотеки и кредитов компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Ирина Ячменева.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

Далее ему необходимо подготовить пакет документов — паспорт, заявление о снятии обременения, закладную, свидетельство о регистрации права собственности или выписку из ЕГРН. «Росреестр проверяет заявку, и если все документы в порядке, то обременение с квартиры снимается. Завершающим этапом становится подписание уже основного договора купли-продажи», — объясняет Мария Литинецкая.

Заемщику останется лишь переоформить недвижимость на нового собственника и получить свои деньги. Следует иметь в виду, что за досрочное погашение кредита банк может потребовать комиссию, рассказывает старший юрист независимой юридической группы «Стрижак и Партнеры» Александр Лысяков.

Есть и другой вариант — заключение трехстороннего договора с участием кредитора. Для потенциального покупателя эта схема надежнее. В первом случае желающий приобрести залоговую недвижимость рискует остаться без денег и квадратных метров.

«Есть вероятность того, что, погасив задолженность, продавец откажется от переоформления квартиры. Конечно, с большой вероятностью суд встанет на сторону потерпевшего (покупателя).

Вот только возврат уже внесенных средств может растянуться на неопределенное время», — говорит Мария Литинецкая.

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова.

Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки.

Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

«После этого регистрируется договор и предоставляются документы для раскрытия первой ячейки. Вслед за полным досрочным погашением ипотеки банк снимает обременение и раскрывает продавцу ячейку с разницей между стоимостью квартиры и остатком по ипотеке», — рассказывает Ирина Простакова. Таким образом, погашение залога происходит одновременно с переходом права собственности.

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

Процедура перекредитования почти не отличается от обычного оформления ипотеки. Покупатель точно так же предоставляет в банк пакет документов для рассмотрения его кандидатуры.

«Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.

Согласно этому документу жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент», — объясняет Ирина Ячменева из «НДВ».

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

«Однако этот способ не всегда выгоден для будущего покупателя, так как вместе с необходимостью погашения основного долга и процентов могут перейти и другие обязательства. Например, по погашению неустойки в связи с ненадлежащим исполнением договора», — предупреждает Александр Лысяков.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи.

При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре.

Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Если же дело дошло до суда, то кредитор почти наверняка будет реализовывать квартиру сам, предупреждает эксперт «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова. «Банк может добиться права на взыскание залогового имущества. В этом случае квартира будет продаваться в рамках исполнительного производства», — добавляет генеральный директор компании «Современная защита» Леонид Файнберг.

Как продать ипотечную квартиру: можно продать ипотечную квартиру банку и купить другую

Взяли ипотеку, а потом передумали?  Рассказываем о том, как можно перепродать ипотечную недвижимость.

Для большинства людей ипотека — это обычный, просто более длительный кредит, когда банк предоставляет заёмщику денежные средства на покупку недвижимости. Однако законы, юристы и банковские специалисты смотрят на ипотеку иначе. В соответствии с законодательством ипотека — это форма залога недвижимого имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=D7bt1p7CDNg\u0026pp=ygVo0JzQvtC20L3QviDQu9C4INC_0YDQvtC00LDRgtGMINC60LLQsNGA0YLQuNGA0YMsINC60L7RgtC-0YDQsNGPINC70LXQttC40YIg0LIg0LfQsNC70L7Qs9C1INGDINCx0LDQvdC60LA%3D

Если переводить на простой и понятный язык, это значит, что собственник, то есть заёмщик, без согласия кредитора — банка — не может продавать, передавать или обременять предмет ипотеки — недвижимость.

Однако риелторам и банковским специалистам постоянно приходится работать с ситуациями, когда собственники продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жильё побольше. Такого рода сделки — обычное явление, хотя тут есть свои нюансы и особенности.

Итак, вы хотите продать ипотечную квартиру. Вот самые распространенные схемы, которые встречаются на практике.

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берёт потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необременённую залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

В этом случае покупатель предоставляет собственнику деньги для погашения ипотечного кредита. Как правило, деньги передаются под расписку, либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи.

После того, как собственник гасит ипотечный кредит, банк снимает с квартиры обременение. Затем заключается уже основной договор купли-продажи и регистрируется переход права собственности на покупателя.

Это более рискованный для покупателя вариант, хоть и удобный для продавца. Во-первых, есть риск, что предоставленные покупателем деньги для погашения кредита собственник потратит на иные цели. Во-вторых, собственник может отказаться от сделки.

Покупатель в этом случае должен здраво оценить имеющиеся риски, тщательно проверить объект недвижимости и оформленные на него имущественные права.

Ему нужно совместно с собственником собрать и сформировать полный пакет документов, необходимых для совершения сделки, заключить договор, подробно устанавливающий права и обязанности сторон, а также их ответственность за неисполнение обязательств.

Это может быть, как предварительный договор купли-продажи, так и основной с рассрочкой платежа.

Собственник продаёт предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца. Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок.

В первом случае покупатель берёт ипотеку в том же банке, где продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю.

Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заёмщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

Квартиру, купленную в ипотеку от Сбербанка, тоже можно продать и купить, в том числе в ипотеку.

Если покупатель хочет купить такую квартиру в ипотеку, залог переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк всё оформит сам. Подробнее о сделках такого типа читайте в материале Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Продать квартиру в ипотеке Сбера на Домклик можно без погашения кредита и сохранив все условия для покупателя — оставшийся срок, остаток задолженности по кредиту, ставку и ежемесячный платёж. Узнать больше о продаже ипотечной квартиры с сохранением ставки можно в статье.

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения: купить её можно только в том же городе, где оформлялась ипотека.

Важно, что при выборе любого из трёх способов проведения сделки, продавец и покупатель должны согласовывать свои планы и действия с банком. В противном случае, может наступить много негативных последствий. Например, отказ в государственной регистрации перехода права собственности.

При этом продавцам и покупателям не стоит бояться таких сделок — при правильном оформлении взаимоотношений всегда можно избежать рисков. В такого рода сделках всегда оправдана помощь специалистов.

• Во-первых, профессиональный риелтор обратит внимание на спорные моменты, он проверит документы, проинформирует клиента о рисках и подводных камнях, предложит оптимальный вариант.
• Найти в своём городе сертифицированное агентство и аттестованных специалистов, владеющих всеми необходимыми знаниями для работы на рынке недвижимости, можно на сайте Единого реестра РГР.
• Во-вторых, сотрудники банков и агенты по недвижимости говорят на одном языке, владеют общей терминологией, что, конечно, упрощает коммуникации и ускоряет процесс совершения сделки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Ипотека

/ 4 октября 2021 13:20

Текст изменился / 27 января 2023

Даже если квартира находится в залоге у банка, а ипотеку надо выплачивать еще 10 лет, можно продать ее до того, как вернете кредит. Ипотечную залоговую квартиру можно легко и законно выставить на продажу, закрыв обязательства перед банком.

Если ипотечный кредит стал слишком тягостным, то квартиру всегда можно продать на законных основаниях

Мечта о собственном жилье наконец-то осуществилась, и вы купили квартиру. Без ипотеки, конечно, не обошлось. Но за 10-20 лет, пока выплачивается ипотечный кредит, может произойти всякое — от желания расширить жилплощадь до банальных скандалов с соседями.

Не нужно влезать в долги, чтобы досрочно погасить ипотеку, если встал вопрос о продаже жилья, которое находится в залоге у банка. Есть более простые способы.

Почему возникает желание продать квартиру

Ипотека – пожалуй, один из самых сложных и дорогих кредитов. Чтобы его одобрили, нужно подготовить много документов, внести первоначальный взнос, обеспечить поручителей.

Финансовая компания может отказать в кредите, если усомнится в вашей платежеспособности. И последующие годы нужно будет возвращать деньги, живя в условно собственной квартире.

Почему условно? Потому что ипотечная недвижимость будет находиться в залоге у кредитной организации до полного погашения долга. Вы занимаете большую сумму у банка, а тот, чтобы избежать убытков, до полного возмещения займа остается фактическим владельцем квартиры, хотя проживать в ней будете вы.

Ипотека в нашей стране появилась в середине XVIII века и выдавалась Государственным Банком дворянам. Чуть позже появилась «Страховая экспедиция для страхования передаваемых в залог каменных домов» — аналог нынешнего страхования недвижимости.

В современной России ипотечное кредитование контролируется на государственном уровне с 9 июля 1998 года, когда был принят федеральный закон «Об ипотеке». С того времени в документ не вносились изменения.

У вас есть право совершать любые действия с ипотечной недвижимостью, кроме ее продажи — это указано в 102-ФЗ. Есть нюанс – недвижимость может быть отчуждена, а значит, продана другому владельцу, но только с согласия кредитора.

Если кредитная организация не дала добро на продажу залоговой недвижимости, но она состоялась, то за этим последуют проблемы: банк будет вправе оспорить сделку и забрать жилье себе, а с вас потребовать возместить все убытки и издержки. Также вам могут отказать в регистрации перехода права собственности.

Первое, что нужно сделать, — договориться с банком и объяснить, почему вам нужно продать квартиру, которая находится в залоге. Какие причины можно указать?

Когда банально не хватает денег выплачивать ипотечные взносы, нужно немедленно обратиться к своему менеджеру и описать ситуацию. Решением проблемы может стать рефинансирование ипотеки со сниженной финансовой нагрузкой.

Если такой вариант не подойдет, то жилье можно продать, даже если оно находится под обременением.

Совет от банка

Принимая ипотечные обязательства, вы оформляете страхование недвижимости. Дополнительно и по личной инициативе вы можете оформить страхование жизни заемщика, чтобы обезопасить себя и своих близких от выселения, гигантских долгов и штрафов. К тому же страхование жизни заемщика гарантирует пониженную ставку по кредиту.

Допустим, вы устроились на новое место работы с высокой зарплатой. Один минус — добираться до него нужно через весь город по три часа каждый день. Или после рождения ребенка вам срочно нужно расширять площадь. Или ваш район слишком шумный и грязный от выхлопных газов.

Все это может стать причиной для смены квартиры и продажи ипотечной недвижимости. Вам пойдут навстречу.

Семья и быт

Еще несколько причин для продажи жилья, которое находится в залоге:

• у вас пьющие и шумные соседи, с которыми приходится постоянно воевать;
• вы собираетесь сочетаться браком, поэтому нужна более просторная квартира;
• вы разводитесь и делите совместно нажитое имущество;
• вы заметили трещину в стене, которой раньше не было;
• под вашими окнами развернули огромную стройку, пыль от которой летит в ваши окна и т.д.

Закрыть ипотеку досрочно и не своими деньгами? Легко! Продайте залоговую квартиру, предварительно заручившись согласием банка

Сделки с квартирами, обремененными банковским залогом, пугают как продавцов, так и покупателей. Первые боятся штрафов и изъятия прав собственности, вторых страшат возможные проблемы со стороны банка. Важно все действия согласовать с кредитным менеджером и заранее уточнить законность продажи ипотечного жилья.

Квартиру, которая находится в залоге, выставляют на продажу по сниженной цене. Скидка может составить 10, 20, а иногда и все 30% от номинальной стоимости. Возможностью неплохо заработать обязательно воспользуется опытный риелтор, готовый заплатить наличными, а после – выгодно перепродать ипотечную недвижимость.

По возможности привлеките к сделке профессионального риелтора. Он оценит квартиру, даст советы по продаже, расскажет о возможных проблемах с финансовой организацией или с продавцом/покупателем, примет участие в диалоге с представителем банка. Найти хорошего специалиста поможет единый реестр на сайте Российской гильдии риелторов.

Не испугаются обременения и те, кто давно ищет квартиру, похожую на вашу. Допустим, студия, как в вашем доме, приглянулась семейной паре, но застройщик уже все распродал. Эта семейная пара будет постоянно мониторить объявления о продаже, найдет ваше и обязательно откликнется, несмотря на риски.

Как продавать

Стандартная схема купли-продажи в отношении ипотечного жилья, находящегося в залоге, не сработает. Каждое действие нужно согласовывать с банком, выбрав оптимальный для себя способ продажи.

Погасите ипотеку досрочно

Максимально понятный и прозрачный способ продажи, который очень тяжело осуществить на практике. Вам необходимо найти покупателя ровно с той наличной суммой, которой вы погасите оставшийся долг перед банком.

Многие испугаются того, что продавец сбежит с полученным залогом. Но большой плюс этого способа продажи в относительной независимости от банка – он практически не будет вмешиваться в ход сделки, ведь все процессы происходят между продавцом и покупателем.

Подробная инструкция

• Получите разрешение от банка на продажу. Вам выставят сумму остатка долга по ипотеке – это и будет задаток.
• Составьте предварительный договор на продажу. Необходимо участие нотариуса.
• Выпишите всех зарегистрированных из квартиры.
• Получите задаток от покупателя и оформите это письменно.
• Закройте ипотеку. Снимите залог. Вздохните свободно.
• Подпишите договор. Передайте права собственности.
• Получите оставшиеся деньги от покупателя за свою уже бывшую квартиру.

Продайте недвижимость и погасите ипотеку по ходу сделки

Одна из самых безопасных сделок: ее проводит продавец, а контролирует банк, в который на две ячейки поступают деньги от продавца. На одну – остаток по ипотеке, на вторую – остаток стоимости залогового жилища.

Как правило, продажу сопровождает опытный риелтор, банк гарантирует безопасность, но и диктует свои условия — устанавливает сроки и даты проведения сделки.

Порядок действий

• Получите разрешение от банка на продажу. Он выставит сумму остатка долга по ипотеке.
• Установите свою цену на квартиру. Покупатель открывает две депозитарные ячейки в банке, где оформлена ипотека. Вносит средства: на одну – остаток ипотечного долга, вторую пополняет оставшейся суммой от полной стоимости квартиры.
• Подпишите договор. Подайте документы в Росреестр.
• Покупатель получает залоговое обязательство от банка, который забирает деньги из первой ячейки.
• Новый владелец получает от банка закладную на квартиру и снимает обременение через МФЦ.
• После всех операций получите остаток денег из второй ячейки.

Поменять залоговую квартиру можно, если соседи мешают спать или протек потолок: банк примет во внимание претензии и одобрит продажу квартиры в ипотеке

Сложная сделка, в которой активно участвует банк и гарантирует ее безопасность. Вариант подходит, если вы хотите продать залоговую квартиру, а у покупателя не хватает денег на полную оплату стоимости жилья.

Тогда он оплачивает первоначальный взнос, равный долгу по кредиту. Банк принимает его, а с вас снимают все обязанности. Покупателя перекредитовывают, переоформляя на него пересчитанную оставшуюся стоимость жилья в качестве нового ипотечного кредита. Фактически банк просто берет вашу квартиру с остатками долга и перепродает ее в кредит новому покупателю.

Подробная инструкция

• Получите разрешение от банка на продажу. Финансовая организация выставит сумму остатка долга по ипотеке.
• Найдите покупателя. В некоторых случаях его поможет найти финансовая организация. Убедитесь, что у покупателя есть в наличии сумма, покрывающая ваш остаток по ипотеке.
• Составьте при участии нотариуса договор задатка.
• Убедитесь, что покупатель передал сотруднику банка первоначальный взнос, которым закроет ваш долг по ипотечному кредиту.
• Снимите с квартиры обременение – это быстро, занимает не более трех дней.
• Покупатель оформляет новую ипотеку на себя в том же или стороннем банке.
• Дождитесь оценки квартиры.
• Подпишите договор купли-продажи и получите остаток денег.

Чтобы рассчитать платежи по ипотечному кредиту, воспользуйтесь калькулятором Совкомбанка.

Самый плохой вариант продажи, который может произойти с заемщиком. Он случается, когда лавина долга по ипотеке накрыла с головой, и банку не остается ничего, кроме как выставить на продажу вашу квартиру, чтобы вернуть свои деньги.

Как правило, цены на недвижимость, выставленную на торги за неуплату ипотечного кредита, очень занижены, и вы можете получить от продажи только остаток по ипотеке, который будете обязаны вернуть.

И выставить ипотечную квартиру на торги можно только с согласия заемщика, кредитной организации или компании, купившей долг.

Ваше участие в сделке будет номинальным — повлиять на ее ход вы не сможете по закону.

Порядок действий:

• Договоритесь с банком о продаже. Подпишите договор.
• Дождитесь оценки квартиры и начала торгов. Дождитесь, пока банк или сторонняя организация найдут покупателя. Это может длиться долгие месяцы, цена снижаться, но вы не сможете этому помешать или высказать несогласие.
• Дождитесь, пока покупатель создаст две депозитные ячейки и внесет деньги: в первую – остаток по ипотеке, во вторую – оставшуюся часть стоимости квартиры. Возможно, в ней ничего не окажется, ведь цена на таких торгах заметно ниже рыночной.
• Подпишите договор о продаже. Кредитная организация внесет данные в Росреестр, снимет обременение и заберет свои деньги из ячейки.
• Откройте свою ячейку после перехода права собственности.

Пакет необходимых документов

Как и все действия, связанные с ипотекой, продажа залогового имущества требует предоставления полного пакета документов. Каждая финансовая организация запрашивает свой набор, необходимый для своих операций.

В любом случае вам потребуются:

• документы, удостоверяющие личность каждого владельца недвижимости и документы на детей до 14 лет;
• техпаспорт квартиры;
• справка из домовой книги без единого прописанного человека, иначе финансовая организация заморозит сделку;
• информация с результатами оценки квартиры или дома;
• справка из ЕГРН;
• если недвижимость была куплена во время брака, потребуется согласие на продажу супругов, или бывших супругов, заверенное у нотариуса;
• документы из УК или ТСЖ об оплаченных счетах по коммуналке;
• согласие органов опеки, если среди владельцев числятся несовершеннолетние.

Продать залоговое имущество можно по четырем схемам. Неутвержденная в банке продажа будет оспорена, и придется платить штрафы и неустойки

Риски продавца при проведении сделки купли-продажи залоговой недвижимости минимальны — право залога числится в Росреестре, и никто не выселит из квартиры, пока сделка не будет закрыта.

Риски покупателя огромны. Например, недобросовестный продавец может получить залог и исчезнуть. Или не получит разрешение от банка выставить на продажу залоговую квартиру – в этом случае сделка будет аннулирована.

Когда сделку проводит сам банк, то риски потенциального покупателя едва ли должны беспокоить.

Итак, квартиру, которая находится в залоге у банка, можно продать: финансовая организация обязательно пойдет навстречу, если заемщик не справляется с кредитной нагрузкой. Перед тем, как оформить ипотеку, оцените свои возможности. И постарайтесь не допускать просрочек, чтобы не получить повышение процентной ставки.

Для тех, кто ценит свое времяПодпишитесь на еженедельную email-рассылку и узнавайте о самых интересных публикациях.Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Денис Фокин

Люблю жизнь, тратить деньги и экономить. Но только не на себе! Рассказываю, как потратить меньше, а получить больше.