© Бюллетень Недвижимости

Если вы купили квартиру в строящемся доме, а потом решили по каким-то причинам от нее избавиться, то будете обязаны уплатить налог в размере 13% от полученного вами дохода. Однако если этот объект недвижимости находился в собственности в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи освобождаются от налогообложения. На сегодняшний день действуют такие нормы: если жилье единственное — этот период составляет три года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), для двух и более объектов в собственности — пять лет (п. 4 ст. 217 НК РФ).

Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?

Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).

Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.

Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.

* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.

Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию — три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.

По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.

Это всё хорошо. Какие нюансы?

Законодатель исчисляет сроки владения жилым помещением или долями в нем с момента полной оплаты ДДУ, а в случае ДУПТ — с даты полной оплаты прав требований, а не с момента заключения ДДУ или ДУПТ.

Это значит: заплатив за недвижимость живыми деньгами или использовав ипотеку, вы становитесь владельцем сразу же.

Однако у девелоперов встречается рассрочка — и для человека, вносящего сумму по ДДУ не всю разом, а частями в течение длительного периода, срок владения отсчитывается со дня полного гашения рассрочки.

Данный закон рассчитан на первичный рынок — жилье на вторичном рынке закон не затрагивает. Подробно нюансы налогообложения я уже рассматривал в статье «Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!»

Когда закон вступает в силу?

Согласно п. 1 ст. 9, закон вступает с силу со дня официального опубликования (опубликован 23.11.2020).

На сделки какой давности распространяется закон?

Согласно п. 8 ст. 9, закон распространяется на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2019 года.

Автор материала: Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», Санкт-Петербург

ИП-нерезидент продал апартаменты: освобождается ли доход от НДФЛ | «Правовест Аудит»

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от НДФЛ при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1НК РФ). Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него.

Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч.

 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). С 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица (в том числе нерезиденты) не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и более.

Обратите внимание: Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется.

К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом N 425-ФЗ (ст. 2, п. 2 ст.7 Закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ) были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправки (см. п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.).

Таким образом, по жилым помещениям (приобретенным после 01.01.2016), используемым для предпринимательской деятельности физическое лицо-нерезидент имеет право применить освобождение от НДФЛ, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ. По нежилым помещениям, используемым в предпринимательской деятельности такого права нет.

Обратите внимание: По мнению Минфина РФ, так как апартаменты не отнесены Жилищным Кодексом РФ к жилым помещениям, льготы, предусмотренные НК РФ для жилых помещений к апартаментам не применяются

Новые правила налогообложения доходов от продажи имущества физических лиц

03.12.2014

Государственная Дума в третьем чтении приняла законопроект «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Этим нормативным актом меняется порядок освобождения от налогообложения доходов физических лиц, полученных от продажи имущества (п. 17.1 ст. 217 глава 23 части II Налогового кодекса РФ).

Закон вступает в силу с 1 января 2015 года. Новые правила налогообложения применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. 

Основные поправки сводятся к следующему:

• меняется классификация объектов, освобождаемых от налогообложения НДФЛ. После принятия поправок они делятся на две группы – недвижимое имущество/доли в нем и иное имущество. Конкретизация объектов недвижимого имущества по видам (жилые дома, квартиры, комнаты и пр.) в новой редакции п. 17.1 ст. 217 НК РФ исключена. Тем самым устанавливается возможность освобождения от налогообложения любых объектов недвижимого имущества и иного имущества.
• меняется предельный срок владения имуществом, от которого зависит право на освобождение. Точнее, устанавливаются различные предельные сроки владения в отношении недвижимого имущества и иного имущества.
• субъекты Российской Федерации получают право устанавливать предельный срок владения объектом недвижимого имущества.       

Рассмотрим поправки подробнее

Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) перечислены в ст. 217 Налогового кодекса РФ.

ОПАСНЫЕ РАСХОДЫ «УПРОЩЕНЦЕВ» (УСН: ДОХОДЫ — РАСХОДЫ)

До вступления в силу поправок от НДФЛ освобождались доходы:

• от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе;
• от продажи иного имущества.

Для освобождения указанного имущества от налогообложения применялся общий срок нахождения в собственности три года и более.

Данное требование не распространялось:

• на доходы от продажи ценных бумаг;
• на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

РЕГИСТРАЦИЯ В КАЧЕСТВЕ ИП

После принятия поправок в п. 17.1 ст. 217 НК РФ устанавливается иной порядок налогообложения. Во – первых, освобождению от налогообложения подлежат:

• доходы от продажи недвижимого имущества/долей в указанном имуществе;
• доходы от продажи иного имущества налогоплательщика.

В отношении первой категории доходов – от продажи недвижимого имущества/долей в указанном имуществе освобождение от налогообложения  осуществляется по правилам ст. 217.1 НК РФ.

Этой статьей дополнена новая редакция гл. 23 Налогового кодекса РФ. 

В отношении второй категории доходов – от реализации иного имущества освобождение от налогообложения совершается по правилам п. 17.1 ст. 217 НК РФ, а именно для применения освобождения применяется ранее установленный срок нахождения имущества в собственности – три года и более.

Как и ранее, освобождению от налогообложения не подлежат  доходы:

• от реализации ценных бумаг;
• от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Особенности освобождения от налогообложения  доходов от продажи недвижимого имущества установлены, как сказано выше, ст. 217.1 НК РФ. В ст. 217.

1 НК РФ для целей освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества устанавливается понятие «минимальный предельный срок владения объектом».

Общее правило состоит в том, что «доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более».

Для этого в ст. 217.1 НК РФ устанавливаются два минимальных предельных срока владения объектом недвижимого имущества:

• 3 (три) года.
• 5 (пять) лет.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества сроком 3 (три) года применяется для объектов недвижимости при соблюдении следующих условий:

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 (пять) лет.

• для всех или отдельных категорий налогоплательщиков
• и (или) объектов недвижимого имущества
• может быть уменьшен минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества 5 (пять) лет.

Поправки влияют также на увеличение налоговой нагрузки для физических лиц – продавцов недвижимости в случае, если недвижимость продается ранее минимального срока владения. Положения ст. 217.1 НК РФ дополнены требованием, которое направлено на исключение для налогоплательщика возможности занизить продажную стоимость недвижимого имущества по договору для оптимизации налогообложения.

По новым правилам при продаже недвижимости ранее минимального срока владения налогооблагаемые доходы будут признаваться равными кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года продажи, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если по документам цена продажи недвижимости ниже размера такой стоимости.  Предыдущая статья Следующая статья

Материалы по теме

17.07.2023

Зачем нужна страховка для поездок за границу?

Изменения в главе 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ

03.12.2019

Нестеров С.Е., эксперт журнала

Уточнен перечень доходов, полученных от источников в РФ

Для целей применения гл. 23 НК РФ к доходам, полученным от источников в РФ, не относятся, в частности (новая редакция п. 2 и 5 ст. 208 НК РФ):

• доходы физического лица, не являющегося налоговым резидентом РФ, в виде выигрышей, полученных им от участия в азартных играх, проводимых в казино и залах игровых автоматов;
• доходы физического лица, полученные им в результате проведения внешнеторговых операций (включая товарообменные), совершаемых исключительно от имени и в интересах этого физического лица и связанных исключительно с закупкой (приобретением) товаров (выполнением работ, оказанием услуг) в РФ, а также с ввозом товаров в РФ;
• доходы в виде сумм НДФЛ, уплаченных налоговым агентом за налогоплательщика при доначислении (взыскании) таких сумм по итогам налоговой проверки в соответствии с НК РФ в случае неправомерного неудержания (неполного удержания) указанных сумм налоговым агентом.

Проценты по вкладам в банках

Согласно абз. 1 ст. 214.

2 НК РФ в отношении доходов в виде процентов, получаемых по вкладам в банках, находящихся на территории РФ, налоговая база определяется как превышение суммы процентов, начисленной в соответствии с условиями договора, над суммой процентов, рассчитанной по рублевым вкладам исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной на 5 %, действующей в течение периода, за который начислены указанные проценты, а по вкладам в иностранной валюте – исходя из 9 % годовых. В силу уточнений, внесенных в ст. 214.2 НК РФ, для целей исчисления НДФЛ к вкладам приравняли остатки на счетах.

Выигрыши от участия в азартных играх и лотереях

Статья 214.7 НК РФ дополнена п.

3, согласно которому налоговая база по доходам в виде выигрышей, полученных от участия в азартных играх, проводимых в казино и залах игровых автоматов, определяется как положительная разница между денежными средствами, полученными участником азартных игр от организаторов, и денежными средствами, уплаченными участником игр организаторам в обмен на предъявленные обменные знаки игорного заведения в течение налогового периода, в порядке, предусмотренном настоящим пунктом.

• К сведению:
• Налоговая база определяется, а сумма налога исчисляется налоговым органом по истечении налогового периода на основании данных, полученных от организаторов азартных игр, проводимых в казино и залах игровых автоматов, в соответствии с законодательством РФ о применении контрольно-кассовой техники.
• Налогоплательщики, получившие доходы в виде выигрышей от участия в азартных играх, проводимых в казино и залах игровых автоматов, уплачивают налог не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом уведомления об уплате налога.

Ндфл при продаже и получении в дар недвижимости

Согласно действующей редакции п. 6 ст. 210 НК РФ налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

С 2020 года указанная налоговая база будет исчисляться с учетом особенностей, предусмотренных новой ст. 214.10 НК РФ. При этом особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества по‑прежнему закреплены в ст. 217.1 НК РФ.

К сведению:

Статьей 214.10 НК РФ установлены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты НДФЛ по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения.

Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи данного объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости объекта недвижимости. В случае если кадастровая стоимость объекта недвижимости отсутствует в ЕГРН, указанные положения не применяются.

К сведению:

Если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, отраженного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения п. 2 ст. 214.10 НК РФ не применяются.

Если налогоплательщик не представит в установленный срок налоговую декларацию в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, налоговый орган в соответствии с абз. 1 п. 1.2 ст.

88 НК РФ проведет камеральную налоговую проверку на основе имеющихся у него документов (сведений) о таком налогоплательщике и указанных доходах, исчислит сумму налога, подлежащую уплате налогоплательщиком, с учетом особенностей, предусмотренных п. 3 – 5 ст. 214.10 НК РФ.

К сведению:

С 1 января 2021 года вступят в силу изменения ндфл с 2020, внесенные в ст. 88 НК РФ. Согласно новому п. 1.

2 камеральная налоговая проверка в случае непредставления в установленный срок декларации проводится на основе имеющихся у налоговых органов документов (информации) о таком налогоплательщике и указанных доходах.

В рассматриваемом случае камеральная проверка проводится в течение трех месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по соответствующим доходам.

Сумма НДФЛ исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным ст. 224 НК РФ, процентная доля налоговой базы.

Для доходов от продажи недвижимого имущества, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, закрепленная в п. 1 ст. 224 НК РФ, применяются и имущественные вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ.

Налоговые органы определят доход от продажи недвижимости исходя из цены сделки, которая получена от компетентных органов. Если необходимая информация не получена или цена сделки окажется меньше кадастровой стоимости объекта недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7, налоговый орган примет доход в сумме кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

К сведению:

Если недвижимость находилась в долевой или совместной собственности, доход будет определен пропорционально доле в праве собственности или в равных долях соответственно. Поправки внесены в ст. 217.1 НК РФ.

Сумма НДФЛ по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным ст. 224 НК РФ, процентная доля налоговой базы.

В данном случае доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, внесенной в ЕГРН.

При дарении доли доходы налогоплательщика принимаются равными соответствующей доле кадастровой стоимости объекта, внесенной в реестр.

В случае непредставления в установленный срок налоговой декларации в отношении доходов, полученных в результате дарения объекта недвижимого имущества, проводится камеральная проверка на основе имеющихся у налогового органа документов (сведений).

Единовременные компенсационные выплаты

Список лиц из п. 37.2 ст. 217 НК РФ дополнен педагогическими работниками. При получении такими работниками единовременных компенсационных выплат, не превышающих 1 млн руб.

, удержание НДФЛ последние изменения не предусмотрено.

Эта норма применяется в отношении доходов в виде единовременных компенсационных выплат педагогическим работникам, право на получение которых возникло с 1 января 2020 года до 31 декабря 2022 года включительно.

Имущественные налоговые вычеты

Расширены виды процентов, которые можно учесть в качестве имущественного вычета.

К ним добавлены расходы на погашение процентов по кредитам (займам), полученным от банков (либо организаций, если такие займы выданы в соответствии с программами помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством РФ) (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) имущества.

К сведению:

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с п. 18 и 18.1 ст.

217 НК РФ не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если данные расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налого­обложения, за исключением случаев, предусмотренных пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Новая норма применяется в отношении доходов физических лиц, полученных начиная с налогового периода 2019 года.

Отдельный порядок установлен при получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256‑ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Новые нормы распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.

Кроме того, расширен перечень лиц, которые имеют право на получение имущественного вычета (п. 6 ст. 220 НК РФ): к действующим категориям добавлены родители детей и подопечных, признанных судом недееспособными.

Особенности исчисления и уплаты НДФЛ налоговыми агентами

Выплаты по договорам купли-продажи ценных бумаг. Согласно дополнениям, внесенным в п. 1 ст. 226 НК РФ, налоговыми агентами признаются также российские организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие выплаты по договорам купли-продажи (мены) ценных бумаг, заключенным ими с налогоплательщиками (если иное не предусмотрено п. 2 ст. 226.

1 НК РФ). Указанные налоговые агенты при определении налоговой базы по операциям с ценными бумагами на основании заявления налогоплательщика учитывают фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы, которые связаны с приобретением и хранением соответствующих ценных бумаг и которые налогоплательщик произвел без участия налогового агента.

Уплата НДФЛ с 2020 обособленными подразделениями.

Налоговые агенты – российские организации, имеющие несколько обособленных подразделений на территории одного муниципального образования, вправе перечислять исчисленные и удержанные суммы НДФЛ в бюджет по месту нахождения одного из таких подразделений либо месту нахождения организации, если указанная организация и ее подразделения расположены на территории одного муниципального образования. Налоговый агент делает выбор самостоятельно с учетом порядка, установленного п. 2 ст. 230 НК РФ (п. 7 ст. 226 НК РФ).

Уплата НДФЛ с 2020 за счет налогового агента. По общему правилу уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. Поправками предусмотрено исключение – случаи доначисления (взыскания) НДФЛ по итогам налоговой проверки в соответствии с НК РФ при неправомерном неудержании (неполном удержании) налога налоговым агентом.

Исчисление и уплата НДФЛ иностранными гражданами

Налог будут исчислять и уплачивать в соответствии со ст. 228 НК РФ в том числе физические лица – иностранные граждане, лица без гражданства, состоящие на учете в силу п. 7.4 ст.

83 НК РФ, получающие доходы от организаций (индивидуальных предпринимателей), являющихся источниками выплаты доходов таким физическим лицам – иностранным гражданам, лицам без гражданства, при получении которых не был удержан налог указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) и сведения о которых представлены ими в порядке, установленном п. 5 ст. 226 и п.

14 ст. 226.1 НК РФ, исходя из сумм таких доходов (п. 1 ст. 228 НК РФ дополнен пп. 9). Названные лица обязаны самостоятельно рассчитать сумму НДФЛ и представить декларацию в налоговый орган.

К сведению:

Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год, поэтому почти все изменения ндфл с 2020, внесенные в гл. 23 НК РФ, вступают в силу с 1 января 2020 года (ст. 216 НК РФ).

Налоговая декларация

Декларация по НДФЛ на бумажном носителе может быть представлена физическим лицом в налоговый орган через МФЦ, который при ее принятии обязан проставить по просьбе налогоплательщика на копии декларации отметку о принятии и дату ее приема (п. 4 ст. 80 НК РФ).

К сведению:

Согласно поправке, внесенной в п. 4 ст. 229 НК РФ, налогоплательщики вправе представить заявление о зачете (возврате) суммы излишне уплаченного налога в составе налоговой декларации.

Это новшество значительно упростит процедуру получения вычетов, поскольку налогоплательщикам не придется ждать окончания камеральной проверки декларации, чтобы представить отдельно заявление о возврате (зачете) НДФЛ последние изменения.

Данная норма вступит в силу с 1 января 2021 года. 

Оплата труда: бухгалтерский учет и налогообложение, №11, 2019 год