Договор купли-продажи жилой недвижимости – документ, который скрепляет сделку. Но чтобы он сработал, необходимо обратить внимание на правильность его составления.

Договор купли-продажи квартиры: что собой представляет

Договор купли-продажи является бумагой, где стороны соглашаются на то, чтобы была проведена сделка по передаче прав на недвижимость от одного лица к другому. Сторонами выступает покупатель и продавец, а рассматриваемый документ закрепляет их обязательства друг перед другом. Продавец должен передать права на имущество, а покупатель оплатит указанную в договоре сумму.

Стороной сделки может быть не только физическое лицо. Не редко ими выступают юридические лица. Главное, чтобы продажей занимался собственник имущества (в некоторых случаях, его представитель с официально оформленной доверенностью). Подтвердить факт владения может ЕГРН, передав выписку со всей необходимой информацией.

Договор купли-продажи квартиры: какие данные содержит

Договор купли-продажи составляется в утвержденной законом форме, которая допускает письменный формат составления документа. Но лучше использовать нотариально заверенную форму, так сделка будет более надежной, поскольку есть виды соглашения, которые получат законную силу только в случае, если воспользоваться услугами нотариуса.

Например, следует обратиться к нотариусу, когда составляется договор купли-продажи квартиры, что является собственностью несовершеннолетнего или недееспособного человека, а также когда сделка предусматривает продажу долей собственности.

Чтобы получить простой формат документа, нужно указать минимум персональной информации. Например, паспортные данные, место, где живут стороны, адрес квартиры, которая продается и кто в ней зарегистрирован, а также, стоимость которую имеет сделка и т.п.

Что касается нотариального формата, по своему содержанию он мало чем отличается от простой формы. Разница в том, что он должен быть заверен нотариусом. Также есть расширенная форма, которая позволяет избежать различных осложнений и неточностей.

Оформление купли-продажи квартиры: обязательные условия

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать хотя бы минимум обязательной информации, чтобы его признали действительным. Конечно, лучше чтобы информация в этом документе была максимально обширной, но не обязательно указывать каждый нюанс. Вполне достаточно, чтобы внести сведения, которые считаются существенными и отказаться от которых невозможно:

• Название документа. Также укажите населенный пункт, где рассматриваемый договор заключается и дату.
• Кто является сторонами. Если это физическое лицо, обязательно указываются их паспортные данные.
• Что собой представляет продаваемая недвижимость. Указать дом это или квартира, адрес и площадь также не нужно забывать.
• Какая у договора суть. Требуется указать, что подразумевается именно продажа.
• Стоимость. Цена, по которой будет проведена сделка с недвижимостью.
• Список людей, которые живут в продаваемой квартире. При условии, что они имеют право пользоваться имуществом даже после того как оно продано.

Иногда права фактического владельца могут быть ограничены. Обычно так бывает, если недвижимость оформлена в ипотеку. Если такое обстоятельство имеется, его обязательно следует указать в договоре. Иначе могут возникнуть проблемы с оформлением.

Договор купли-продажи квартиры: документы, с которыми проходит оформление

Практически любая сделка с жилой недвижимостью подразумевает целую папку документов, без которых сделка может быть не признана. Чтобы правильно оформить договор купли-продажи квартиры, необходимы следующие бумаги:

• Полученная из ЕРГН выписка, касающаяся продаваемой квартиры.
• Документы правоустанавливающего толка. Например, дарственная, решение суда, бумаги о приватизации.
• Паспорта продавца и покупателя.
• Справка, полученная в управляющей компании, о прописанных в доме лицах.
• При наличии супруга/ги разрешение на сделку, а также разрешение органов опеки, если квартира принадлежит ребенку.
• Квитанция о госпошлине.

До 2013 года договор купли-продажи квартиры нуждался в обязательном нотариальном заверении, но сегодня этого можно не делать. Рассматриваемая тенденция сохранилась для сделок с несовершеннолетними или если продается только доля в недвижимости. Хотя все же лучше обратиться к специалистам, которые знают, как правильно составлять ДКП квартиры, чтобы в будущем уберечь вас от ошибок.

Купля-продажа квартиры: как подать бумаги на регистрацию прав собственности, чтобы сделка состоялась

Подача документов для регистрации сделки может проходить в нескольких местах:

1. Росреестр и МФЦ. Физическое лицо должно обратить на рассматриваемый способ особенно пристальное внимание, поскольку он подразумевает быструю и недорогую процедуру. Просто обратитесь в региональный МФЦ или Росреестр. Записаться на прием можно по интернету. Когда подойдет электронная очередь, езжайте к специалисту.
2. На дому. Получить услугу дома могут только ветераны и инвалиды ВОВ, инвалиды 1 и 2 групп (только если они собственники).
3. Почтой. Используется заказное письмо, где указывается опись вложений.
4. Нотариус. Если заверяли сделку у специалиста, он сам отправит документы в Росреестр.
5. Интернет. Чтобы сделка была заверена подобным образом, нужна электронная цифровая подпись. К тому же, процедура немного сложнее стандартной.

Выберите подходящий вариант, и начинайте оформление.

Как долго регистрируется договор купли-продажи квартиры и происходит переход права собственности на недвижимость

Договор купли-продажи нужно зарегистрировать в определенный срок, который зависит от места, куда подавали документы. При подаче напрямую в Росреестр, регистрация займет 7 суток.

Если в МФЦ, тогда сроки составят 9 рабочих дней. Оформление нотариусом самое выгодное, поскольку тогда процедура будет закончена уже на следующий день.

После окончания процедуры регистрации, получите документы обратно вместе с выпиской ЕГРН о переходе права собственности.

Договор купли-продажи квартиры и сроки его действия

Этот документ будет действовать до тех пор, пока сделка не состоится.

Договор купли-продажи квартиры: как дорого обойдется сделка и её оформление

Текущий размер пошлины за регистрацию составляет 2 000 рублей. Её должен внести не продавец, а покупатель. За нотариальное удостоверение бумаги также изымается плата, составляющая 0,5% суммы сделки (от 300 рублей до 70 тыс. руб.).

Купля-продажа квартиры: этапы оформления ДКП квартиры

Договор купли-продажи квартиры оформляется в несколько этапов:

• Получение выписки ЕГРН. Она подтверждает права продавца на рассматриваемую недвижимость, а также исключает неприятности, связанные с юридической чистотой договора.
• Изучение документов на недвижимость. Без этого ничего подписывать не рекомендуется.
• Заключение предварительной договоренности о том, что будет проведена сделка.
• Подписание основного договора. Он обязательно должен быть правильно составлен.
• Оплата пошлины государству. Деньги должен внести покупатель. Сама пошлина меняется зависимо от того, кем выступает покупатель – физическим или юридическим лицом.
• Регистрация прав собственности. Следует подать документы в органы, что занимаются рассматриваемой процедурой. Мы о них уже говорили – это Росреестр. Но бумаги можно передать через МФЦ.
• Получение свидетельства. После этого можно считать, что купля-продажа квартиры закончена.

На оформление свидетельства обычно требуется до 10 дней.

Договор купли-продажи квартиры: расторжение

Если расторгнуть договор, логично, что он прекратит действовать. Стороны остаются при своем – продавец с квартирой, а покупатель с деньгами.

Расторгнуть договор купли-продажи квартирыможно добровольно или после требования, выдвинутого одной из сторон сделки. Правда во втором случае имеет место несоблюдение договоренности одной из сторон.

Давайте рассмотрим каждый случай подробнее:

1. Расторжение по договоренности сторон. Обычно это происходит до того, как подавались документы на регистрацию сделки. Если началась гос. регистрация, но пока не закончена, нужно подать заявление, чтобы операцию прекратили и только после этого расторгать договор. В ситуации, когда деньги переданы, а права зарегистрированы, расторжение договора невозможно. Тогда заключается обратный договор, где стороны меняются местами. Правда, новый продавец должен будет отчитываться в налоговую, почему продал недвижимость. Иногда придется платить дополнительный налог.
2. Если есть требование одной из сторон. Обычно происходит, если сделка не была закончена. Например, покупатель не передал полную сумму, прописанную в договоре.

В случае расторжения сделки по инициативе только одной стороны, процедура предусматривает судебное разбирательство.

Договор купли-продажи квартиры: восстановление

Восстановить можно документы, подписанные после 31 января 1998 г. Тогда началась гос. регистрация подобных сделок. Если нужно восстановить договор купли-продажи составленный раньше, можно посмотреть в Бюро тех. инвентаризации. Запрос подается через Росреестр, МФЦ или почтой. Услуга стоит 150 рублей за электронный образец и 300 за бумажный,

Но выдают только копии документов. Полноценный оригинал получить не выйдет. А копия не обладает юридической силой, потому подходит исключительно для изучения содержимого. Равноценным по юридической силе является только дубликат. Он хранится у нотариуса, если сделка была им заверена.

Договор купли-продажи квартиры: переоформление

Договор купли-продажи недвижимости подразумевает, что после подписания в документ ничего нельзя вписывать или убирать. Если стороны решили внести какие-то изменения, они могут составить дополнение. Но чтобы это дополнение имело силу, его нужно зарегистрировать вместе с основным документом. Это целесообразно, если документ подписан, но пока не регистрируется.

Если уже подали на регистрацию, но она пока не закончена, подайте заявление на прекращение, внесите дополнения и продолжите регистрировать сделку. Когда регистрация закончена, договор купли-продажи квартиры будет считаться свершившимся, потому изменять его нельзя.

Когда договор купли-продажи квартиры могут посчитать недействительным

Иногда договор купли-продажи жилого помещения могут признать ничтожным, если он изначально заключался с серьезными нарушениями закона. Тогда все возвращается по своим местам.

Потеря силы договора это ещё один вариант, как вернуть все на свои места. Но это происходит по общему согласию сторон, или если так решит суд.

Что касается оспоримых сделок, они могут потерять свою силу в следующих ситуациях:

• Были зафиксированы угрозы или насилие с помощью которых удалось заключить сделку.
• Продавец или покупатель были пьяны или под воздействием наркотических веществ.
• Сделка оформлялась при участии несовершеннолетнего, не имеющего разрешения от опеки.
• Операцию проводил недееспособный человек без протекции своего опекуна.
• Имущество покупалось в браке, но супруг продал его без согласия своего партнера.
• Договор купли-продажи жилья закреплен поддельными подписями.

Кроме того, следует упомянуть притворные (одна сделка прикрывает другую) и мнимые (без дальнейших последствий)договора.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: важные моменты

Когда рассматривается договор купли-продажи квартиры, который был составлен в рамках военного или другого типа кредитования, он предусматривает немного другую структуру. Одна часть содержит всю информацию о самой сделке, а вторая о кредите.

Учтите, что если не сможете оплатить кредит вовремя, некоторые банки имеют полное право отобрать квартиру, чтобы перекрыть оставшиеся долги. На это идут не все банки, потому прежде чем оформлять кредит, рекомендуется детально ознакомиться с его условиями.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: предварительное соглашение

Купля-продажа квартиры с ипотекой практически всегда проводится после составления предварительного соглашения. По сути, этот документ подстраховывает стороны, чтобы никто не передумал заключать сделку.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости составляется по единому образцу, который можно дополнить информацией, что стороны посчитают полезной. Этот документ будет иметь силу даже без нотариуса.

Детальнее ознакомиться с тем как составляется этот формат документации можно на официальном сайте банка, с которым решили сотрудничать.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой: сроки работы и другие важные параметры

Сделка с недвижимостью обязательно предусматривает договор купли-продажи квартиры. Но чтобы процедура прошла успешно, документ нужно зарегистрировать. После этого новый владелец должен платить налоги за квартиру, делать в ней ремонт и правильно эксплуатировать.

Договор купли-продажи недвижимости с ипотекой имеет простую структуру. Главное, чтобы в нем были представлены точные сведения. Например, касаемо сторон сделки, предмета и особенностей.

Продавать квартиру с обременением сложнее, поскольку нужно иметь официальное разрешение банка на подобную процедуру.

Если этого разрешения не будет, составлять договор не придется, поскольку процедура считается незаконной.

Получить юридическую помощь по вопросам договора купли-продажи квартиры можно на нашем сайте.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

• · переговоры и достижение устной договоренности;
• · проверка документов на объект недвижимости;
• · составление текста, согласование и внесение корректировок;
• · заключение договора купли-продажи недвижимости;
• · нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;
• · регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора.

 Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости).

Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре.

Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

1. Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:
2. · после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);
3. · срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомдействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).Добрый день, на мою маму составлено завещание от лица, за которым она ухаживает, может ли она это завещание переделать на меня, т.к. ей 78 лет и она не хочет ходить по инстанциям. Спасибо…

Сделка по продаже квартиры от А до Я — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильёГлавнаяЖурналВторичное жильё

Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него. Рассказываем, из чего складывается этот процесс и на что важно обратить внимание на каждом этапе, чтобы всё прошло гладко.

5 октября 2018

Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартиру

Согласие всех собственников

Продать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично.

Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов. Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все.

Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.

Отсутствие обременений

Если квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится. Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.

Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку. Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).

Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т. д.

) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры. Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит проверить.

Нехорошая квартира

Есть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

• Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
• Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
• Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
• Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
• Квартира, купленная с использованием материнского капитала, в которой не выделили доли детям. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, а доли детям не выделили, и обман раскроется, вам грозит наказание вплоть до уголовного.

• Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).
• У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение —  на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.
• Соберите нужный пакет документов для продажи
• Чтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

• Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД). В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам. Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги. ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом. В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.Пример выписки из домовой книги
• Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения. Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.
• Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты. Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.
• Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные. Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем. В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

• Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
• Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.Пример плана жилищного помещения
• Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
• Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.Пример справки ПНД

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявление

Подготовка квартиры к продаже называется Home Staging. На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей. Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки. В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.

Мы написали подробную инструкцию (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.

Остановимся на основных моментах:

• Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.Если убрать все лишние вещи, комната будет выглядеть значительно лучше
• Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
• Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
• Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры. 

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделки

После нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру. Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.

Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.

Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег. Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет). Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть. А задаток — финансовое обеспечение договорённостей.

Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.

Условия сделки и составление договора.

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса. В договоре обязательно должны быть указаны:

• данные продавца и покупателя;
• полная стоимость квартиры;
• её адрес и описание;
• права и обязанности, ответственность сторон;
• сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

Сделка и передача квартиры

Осталось чуть-чуть. И квартира будет продана.

Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им банковскую ячейку. Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги.

Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца. Это самый надёжный способ передачи денег.

Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом. Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.

Договор. Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор. Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.

Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.

Получение денег. Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.

Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу. Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи.

Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры. Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому (образец акта приёма-передачи есть на Яндекс.

Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно. В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи.

Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.

Заключение

Даже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно. А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.

Какие документы нужно проверять у продавца при покупке квартиры. — блоги риэлторов | циан

Правоустанавливающий документ

• Начнём мы с самого важного документа, без которого любая сделка с недвижимостью не может быть произведена. Правоустанавливающий документ, мы запрашиваем у продавца в первую очередь, 
• чтобы понять на каком основании он владеет квартирой которую мы хотим приобрести в собственность.
• Самые часто встречающиеся документы основания:
• Договор купли-продажи
• Договор мены
• Договор дарения 
• Договор приватизации 
• Договор ренты
• Свидетельство о праве на наследство

Правоподтверждающий документ

1. После того, как мы узнали на каком основании квартира принадлежит продавцу. Нужно попросить собственника предоставить правоподтверждающий документ, 
2. которыми могут являться выписка из единого государственного реестра недвижимости «если право собственности перешло после 2016 года», или свидетельство о праве собственности, если право собственности до 2016 года.
3. Мы делаем это для того, чтобы убедиться, что продавец квартиры, которую мы хотим с вами купить с момента ее приобретения, не продал ее кому-то другому, а то может получиться так, что нам покажут правоустанавливающий документ, мы внесём аванс, а окажется что она была недавно продана и владельцами этой квартиры являются другие люди.

Выписка из домовой книги

Затем просим у продавца предоставить выписку из домовой книги, в ней мы увидим, кто на данный момент прописан в квартире, которую мы хотим купить, а так же данные о том когда человек зарегистрировался по адресу и когда он был выписан.

Мы делаем это, чтобы обезопасить себя от внезапно появившихся претендентов на жилье в будущем. В этом случае оформляется архивная выписка, в ней содержатся данные обо всех когда-либо зарегистрированных людях в приобретаемой нами квартире.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Мало людей знают, что долги продавца по коммунальным платежам при продаже квартиры не переходят покупателю.

Долги принадлежат не квартире, а конкретному человеку, который подписал договор об оказании услуг с управляющей компанией.Единственным исключением являются долги по взносам за капитальный ремонт, которые переходят от старого собственника к новому.

Но в жизни как это часто бывает мы можем сколько угодно быть уверены в своей правоте и ссылаться на законодательство, но управляющая компания, скорее всего, будет пытаться принудить вас, как новых собственников, оплатить коммунальные долги предыдущего владельца.

Поэтому лучше всего с самого начало позаботиться об этом и попросить у продавца квартиры эту справку.

Экспликация, поэтажный план БТИ.

• Спрашиваем ее у продавца, для того, чтобы убедиться что в покупаемой нами отсутствует незаконная  перепланировка.
• 1~ Если при покупки квартиры используем ипотеку, банк может не одобрить нам квартиру с незаконной перепланировкой.
• 2~ Если в дальнейшем захотим продать эту квартиру, могут возникнуть сложности с подбором покупателя.
• 3~ Если к вам придёт жилищная инспекция, то вам выпишут штраф и выдадут предписание, согласно которому владелец квартиры обязан вернуть квартиру в первоначальный вид или узаконить перепланировку в установленный предписанием срок.

Справка нд и пнд

Эту справку нужно обязательно попросить предоставить у продавца, чтобы убедиться что он не состоит на учёте в наркологическом и психоневралогическом диспансере, в его дееспособности.

Чтобы потом он не оспорил сделку по продаже своей квартиры в суде, если вдруг суд примет его сторону, то сделка будет признана недействительной, а процесс по возвращению ваших денег затянется на длительный срок.