Эту деятельность осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или Росреестр). Осуществление кадастрового учета необходимо для оформления права собственности на объект недвижимости, а также последующего распоряжения таким объектом (например, продажа или сдача в аренду).

• Кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость необходимо осуществлять в случаях:
•  Создание объекта недвижимости (например, строительство дома);
•  Прекращение существования объекта недвижимости (например, снос дома);
•  Реконструкция недвижимости;
•  Изменение основных сведений об объекте недвижимости.

К заявлению о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости необходимо приложить следующие документы:

• паспорт;
• документ, являющийся основанием для кадастрового учета (договор купли-продажи, межевой или технический план, судебные акты или иные документы, установленные законом?ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июня 2015 года).

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Точный список следует уточнять в отделении МФЦ.

• Технический план – документ, который предоставляется для кадастрового учета зданий, сооружений или объектов незавершённого строительства (всех объектов капитального строительства). Для подготовки технического плана, как правило, необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
• Межевой план – основной документ для кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки, который содержит сведения об образуемом земельном участке, а также составляется в случае изменения границе или площади земельного участка. Как правило, такой план состоит из графической и текстовой части.

1. Документы можно подать лично и дистанционно.
2. Лично с заявлением и пакетом документов можно обратиться в Росреестрили МФЦ (не зависимо от места жительства или места нахождения недвижимости).
3. Дистанционно можно отправить пакет документов почтой или в электронной форме (на сайте Госуслуг или официальном сайте Росреестра в личном кабинете с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи).

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется бесплатно.

Государственная пошлина может взыматься только при одновременной регистрации прав на недвижимое имущество (например, право собственности на построенный дом) и составляет 2 тыс. рублей для физических лиц.

Срок осуществления государственного кадастрового учета – до 10 дней с момента подачи заявления на государственный учет и государственную регистрацию прав.

До 12 дней – если заявление было подано через МФЦ.

В результате проведения кадастрового учета каждому объекту недвижимости присваивается кадастровый номер.

Документом, подтверждающим проведение кадастрового учета, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Прежде всего государственный кадастровый учет регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года.

Что означает статус — "объект недвижимости снят с кадастрового учета”

Данные о недвижимости в виде земли и жилых или хозяйственных строений имеются в Государственном кадастре.

Онлайн сервис Росреестра позволяет проверить все сведения по кадастровому номеру – площадь, адрес, стоимость, форму собственности и др.

Если в базе Росреестра больше не содержится никаких данных об имуществе с конкретным номером и характеристиками — это значит, что оно снято с кадастрового учета.

Комментарий «снят с кадастрового учета» означает одно —  данный объект недвижимости уже не существует по разным обстоятельствам: от реорганизации до сноса и демонтажа.

Поставить на кадастровый учет объект можно сформировав межевой план на землю или технический план на дом.

Основания для снятия 

Исключение из ГКН обозначает то, что объект снят с кадастрового учета, потому что имели место:

• кадастровые работы по разделу участка или объединению земель;
• реконструкция дома с изменением его параметров и качественных характеристик;
• снос пришедшего в негодность или разрушенного стихиями строения;
• разделение промежуточными стенами или объединения нескольких зданий под одной крышей;
• реорганизация коммунальной квартиры.

Демонтаж построек, их исключение из баланса организаций, за которым они числились, или физ. лица означает, что они сняты с кадастрового учета.

Документальное оформление

Перед тем, как снять с кадастрового учета разрушенный ранее дом, его владелец вызывает кадастрового инженера для осмотра и составления акта обследования объекта.

Постройка может быть снесена по желанию хозяина или не подлежать восстановлению из-за влияния стихий.

Собственник, на основании заключения инженера, передает сведения в МФЦ, после чего происходит процедура исключения сведений о недвижимости на участке.

Земельный участок может быть разделен на несколько частей. В таком случае по завершению процедуры образуются новые участки, а старый подлежит исключению из реестров. Это может быть еще одной причиной по которой в сведениях об участке указано примечание, что его больше не существует.

В этом случае у владельца должен быть оформлен межевой план на земельный надел, составленный землеустроителем. На основании заявления владельца о ликвидации дома при разделе земли под ним на части зданию присваивается особый статус, свидетельствующий об отсутствии данных о нем в реестре, что значит — объект снят с кадастрового учета.

Бывает так, что дом уже снесли, и возникает вопрос о том, как правильно снять его с кадастрового учета. Хозяину все равно предстоит вызвать для изучения всех обстоятельств технического специалиста, который выдаст акт обследования. Без этого документа постройку с регистрации не снимут.

Как снять квартиру с кадастрового учета

Многоэтажное здание или его часть может находиться в аварийном состоянии.

Перед сносом и до того, как снять многоквартирный дом с кадастрового учета, его хозяину придется оформить ряд письменных свидетельств.

Приглашенный инженер составит заключение о непригодности постройки для использования по назначению. Если это касается всего строения в целом, то помещения внутри него не нуждаются в индивидуальном осмотре.

Аннулирование записи об имевшемся в многоэтажной постройке помещении в Росреестре значит, что квартира уже снята с кадастрового учета.

Постановка дома на кадастровый учет в 2021 году: сроки, стоимость и документы

Постановка дома на кадастровый учет представляет собой сбор документов, регламентированных законом для этой процедуры.

Состав документов и порядок действий собственника зависит от того, какой именно объект нужно зарегистрировать: жилой дом на участке ИЖС, жилой дом на садовом участке или квартиру в новостройке.

В данной статье содержится полная инструкция по оформлению каждого из этих объектов недвижимости.

Как поставить жилой дом на участке ИЖС на учет

В ГрК РФ приводится определение жилого дома.

Нажмите для увеличения изображения

Объект ИЖС должен иметь:

1. Не более чем 3 надземных этажа. Мансарда входит в этажность.
2. Высота здания не должна превышать 20 м. Точные значения допустимой высоты указаны в правилах землепользования и застройки (ПЗиЗ). Этот документ содержит разрешенные градостроительные параметры для зоны, в которой находится участок. Утверждают градостроительную документацию местные органы власти. И если предельная высота, допустимая согласно ПЗиЗ, 12 м, значит, нельзя строить дом выше 12 м.
3. Расстояние до общей с соседями границы не должно быть меньше предельного размера, который установлен в ПЗиЗ. Например, минимальное разрешенное значение отступа от межи – 3 м. Тогда располагать дом на участке нужно так, чтобы до границ соседей оставалось не менее 3 м. Если площадь участка не позволяет выдержать требуемые расстояния, возможность их уменьшения следует обговаривать до строительства с представителем администрации. При определенных условиях вам могут разрешить сократить отступ, например, до 1 м. Такими условиями могут быть: согласие соседей, устройство противопожарной стены и т. д.

Итак, чтобы беспрепятственно зарегистрировать объект ИЖС, нужно соблюсти требования к строительству: по высоте, этажности, отступам. Все разрешенные параметры, определенные для той или иной местности, содержатся в правилах землепользования и застройки. Несоблюдение этих норм приведет к отказу в постановке на учет.

Порядок постановки индивидуального жилого дома на учет

Для строительства на участке ИЖС всегда требовалось разрешение администрации. С августа 2018 года вместо разрешения используется понятие «уведомление о соответствии». Оно введено Федеральным законом № ФЗ-340 от 03.08.2018 г.

Постановка дома на учет не отделима от оформления разрешительной документации в тот момент, когда у дома еще не было даже фундамента.

Поэтому подготовка к регистрации дома начинается еще до его фактического возведения.

Этап 1. Получение уведомления о соответствии предельным параметрам.

Чтобы получить разрешение от администрации на строительство, нужно уведомить органы власти о том, какое именно здание вы собираетесь возводить. Например, площадью 150 кв. м, этажностью – 2, высотой – 8 м.

Дополнительно понадобится сопроводить свое уведомление схемой расположения будущего объекта на земельном участке – чтобы показать администрации, что вы не планируете нарушать требования по отступам.

Уполномоченный орган сверит заявленные вами характеристики с теми параметрами, которые утверждены в ПЗиЗ.

И если ваш объект не выходит за рамки дозволенного – вам выпишут уведомление о соответствии в течение 5-7 дней после получения вашего извещения. Оба уведомления нужно сохранить.

А если вы захотели построить что-то недопустимое – увы, постройку не одобрят и выдадут уведомление о несоответствии. В следующем заявлении вы можете указать такие параметры, чтобы они подходили под разрешенные.

Бланки уведомлений доступны для скачивания на сайте согласующих органов. Получить бланк можно и в МФЦ. В г. Москва ответственным органом власти является Комитет государственного строительного надзора, в г. Санкт-Петербург – администрации районов.

Этап 2. Сбор окончательных документов для регистрации.

После того, как дом построен (окна и двери должны быть вставлены, а внутренняя отделка не обязательна), можно приступать к оформлению остальных документов, которые понадобятся для регистрации.

Инструкция по оформлению дома:

1. Начать нужно с подготовки технического плана. Для этого следует обратиться к кадастровому инженеру. Стоимость документа – 7-15 тысяч рублей. Основанием для оформления техплана являются уведомления. Если вы не согласовывали параметры с администрацией, то и технический план вам могут выдать только для суда. Срок изготовления документа – до 2 недель.

1. Теперь вам вновь нужно обратиться в администрацию (можно через МФЦ). Вы должны передать согласующему органу электронную версию технического плана вместе с уведомлением об окончании строительства. Понадобится заполнить очередное уведомление, теперь уже о завершении строительных работ. Им вы оповещаете уполномоченный орган о том, что дом построен, и у него такие-то параметры. Дополнительно вы должны предоставить госпошлину за возникновение права собственности в размере 2 тыс. рублей. Если собственников несколько – то пошлина делится на количество владельцев.

Представители администрации приедут на участок с проверкой. Их цель – убедиться, что дом построен именно с теми размерами, которые оговаривались в первом уведомлении.

1. Если значимых разночтений не обнаружится, то администрация выписывает последнее уведомление о соответствии построенного дома – заявленному, и самостоятельно подает ваши документы в Росреестр. По истечении 10 дней ваш дом будет зарегистрирован.

Также по согласованию с уполномоченным органом вы сами можете подать документы в Росреестр. Удобно это сделать через МФЦ.

Для этого вам понадобятся:

1. Заявление. Заполняется сотрудником МФЦ.
2. Технический план.
3. Все уведомления, включая последнее от администрации.
4. Госпошлина.
5. Паспорт.

• Срок обработки документов – 10 дней, итог – выписка из ЕГРН.
• Это полезно знать:

• Если в процессе строительства вы нарушили требования, заявленные изначально, заполните уведомление об отклонении от разрешенных параметров и подайте его в администрацию. Далее будет иметь значение размер отклонения. Если администрация согласует такую разницу, дом можно будет зарегистрировать без суда. Порядок постановки на учет при этом не изменится.
• Если разрешение на строительство (или уведомление) вами получены не были, и ваш участок не относится к садоводству, то узаконить самовольно возведенное строение можно будет только через суд. При этом для суда тоже будет иметь значение вопрос соблюдения вами градостроительных норм.
• Принимать параметры построенного дома нужно по тем правилам, которые действовали на момент выдачи разрешения. Дом мог строиться десять лет – и тогда его параметры должны соответствовать требованиям 10-летней давности, а не действительности.

На садовом участке различают садовый дом (по законодательству нежилой) и жилой дом.

Нажмите для увеличения изображения

В жилом доме можно получить прописку, в садовом – нельзя, так как он предназначен для сезонного проживания.

До 1 марта 2026 года эти объекты можно поставить на учет по дачной амнистии. То есть в упрощенном порядке регистрации – без уведомлений и разрешений от администрации. Воспользоваться упрощенной процедурой могут граждане, имеющие в собственности земельный участок с назначением «садоводство»

Но при строительстве вы должны соблюдать градостроительные нормы. Иначе Росреестр может отказать в регистрации дома. Государственные регистраторы обращают внимание на размеры отступов от границ земельного участка даже в рамках дачной амнистии.

Разрешенные параметры строительства такие же, как в ИЖС:

• высота не более 20 м (это значение корректируется ПЗиЗ для конкретной местности);
• этажность не выше 3 этажей;
• отступы по ПЗиЗ.

Этапы оформления дома по дачной амнистии:

1. Строительство дома с учетом предельных параметров.
2. Заказ технического плана.
3. Подача техплана в Росреестр.

С какими документами вам нужно обратиться в Росреестр (через МФЦ):

1. Паспорт.
2. Правовой документ на землю.
3. Технический план.
4. Госпошлина.

Результатом будет выписка из ЕГРН. Срок регистрации – 10 рабочих дней.

Прочтите: Как присвоить адрес объекту недвижимости

Регистрация многоквартирного дома

Как поставить недвижимость на кадастровый учет

• Подать документы на постановку недвижимости на кадастровый учет можно несколькими способами.
• Лично
• Если недвижимость расположена в Москве, подавать заявление нужно в любой центр «Мои документы», если за ее пределами — подать документы лично вы можете:

• во Дворец госуслуг по адресу: 
• Москва, Проспект Мира, дом 119, строение 71;
• в отделения Росреестра по адресам:
• Москва, Варшавское шоссе, дом 47, корпус 4, этаж 3;
• Москва, проезд Завода Серп и Молот, дом 10; 
• Москва, Зеленый проспект, дом 20.

Сотрудники приемной Росреестра, а также работники Дворца госуслуг ведут прием только по предварительной записи. Инвалиды I и II групп, а также инвалиды и ветераны Великой Отечественной войны при подаче и получении документов обслуживаются без очереди. Записаться можно по телефону: +7 (495) 587-78-55, добавочный 24-15.

1. По почте
2. Отправить пакет документов можно на адрес территориального органа или офиса Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости или на адрес приема корреспонденции в центральном аппарате Росреестра: 101000, Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19.
3. Онлайн

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для постановки недвижимости на кадастровый учет или для постановки на кадастровый учет одновременно с регистрацией прав. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

На дому

Ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и II групп могут зарегистрировать права на свою недвижимость, воспользовавшись бесплатной услугой «Выездное обслуживание». К ним приедет курьер, который примет заявление на регистрацию прав.

Недвижимость поставят на кадастровый учет в течение 5 рабочих дней с момента регистрации заявления и документов Росреестром, а в случае постановки на кадастровый учет на основании карты-плана территории — 15 рабочих дней.

Если одновременно с постановкой на кадастровый учет будут регистрироваться права собственности на недвижимость — в течение 10 рабочих дней с момента регистрации заявления.

Если вы подаете документы в центре «Мои документы», сроки увеличатся на 2 рабочих дня.

Для проверки статуса рассмотрения заявления вы можете воспользоваться электронным сервисом «Проверка исполнения запроса online».

В росреестре, бти и фнс разное назначение дома – что делать?

sergeysikharuli/Depositphotos

Это техническая ошибка, и она исправляется просто: Вы подаете заявление в Росреестр, получаете выписку из ЕГРН. Затем относите данную выписку в налоговую инспекцию вместе с заявлением об исправлении технической ошибки. При этом, как говорится в ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости, за исправлением такой ошибки может обратиться как сам собственник участка, так и любое заинтересованное в вопросе лицо.

Чем отличается садовый дом от дачного?

Как легализовать постройку на даче с 1 марта?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Государственный технический учет объектов капитального строительства (ОКС), которым занимались в БТИ, не осуществляется уже пять лет – с 2013 года. Эта функция была передана в федеральную структуру – Кадастровую палату Росреестра – в форме кадастрового, а не технического учета зданий. Отличия принципиальные.

Если в БТИ были детальные фактические обмеры, а стоимость строения была инвентаризационной, но не было точного координатного описания расположения, то с введением кадастрового учета стоимость стала приближенной к рыночной (кадастровая стоимость), обмеры проводят кадастровые инженеры, здания получили точную привязку к земле.

Масштаб этих изменений колоссальный. Только представьте: сначала перенос данных из БТИ в Россреестр, потом объединение Реестра прав и Кадастра недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, а затем – передача сведений в ФНС. В такой сложной цепочке могли появиться ошибки и неточности. 

И все-таки теперь основным источником правового статуса Вашей недвижимости является выписка из ЕГРН, которую можно заказать в МФЦ или Росреестре. Вы также можете обратиться в ФНС с просьбой уточнить данные о Вашей собственности у Росреестра – они это сделают без Вашего участия при помощи межведомственного взаимодействия. 

Снес дачу, построил дом – как его регистрировать?

Должен ли я получать разрешение на пристройку к дому?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Я думаю, в Вашей ситуации нужно разобраться только с корректностью обозначения наименования дома в сведениях налоговой инспекции. Сведения от БТИ сейчас имеют актуальность в очень ограниченном числе случаев.

Я бы рекомендовал заказать выписку ЕГРН и отправить ее в налоговую инспекцию с заявлением об исправлении сведений о наименовании принадлежащего Вам объекта недвижимости.

Для удобства налогоплательщиков такая функция есть в личном кабинете, соответственно, такое заявление можно подать и в онлайн-режиме.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Главенствующее юридическое значение носит информация, содержащаяся в кадастровом паспорте на дом – необходимо обратить внимание, какое назначение там прописано. Если там назначение указано как «жилое», то возможно переделать технический паспорт через кадастровых инженеров.

Что касается информации в налоговом органе, то здесь можно обратить внимание на разъяснение, данное им в письме от 17 ноября 2016 г. N БС-4-21/21769@, согласно которомужилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, следует относить к жилым домам.

• Таким образом, Вам нужно обратиться в налоговую с соответствующим заявлением для дальнейшего учета дома как «жилого».
• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Почему участка нет в кадастровой карте, хотя его межевали?
• Может ли СНТ устанавливать тариф на электричество?
• Как сломать старый дом и построить новый легально?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Получение документов от застройщика — Новостройки — Журнал Недвижимости

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

• Что проверять
• Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
• Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

•  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
•  компенсировать расходы на устранение недостатков;
•  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Право собственности на квартиру: можно ли оформить, если дом не зарегистрирован в реестре?

В чем сложность?

Все дело в том, в дом, который достроен и сдан в эксплуатацию, можно вселиться и жить: свет есть, вода и канализация работают, даже мусор могут вывозить (если заключен соответствующий договор). Там может быть тепло и уютно, про него можно даже сказать «мой дом – моя крепость», вот только проблема одна: дом не поставлен на кадастровый учет в Росреестре. Причин тому может быть множество:

• некомпетентность застройщика в подобных вопроса;
• наличие незначительных (с точки зрения застройщика) и значимых (с точки зрения Росреестра) нарушений при проведении строительных и отделочных работ;
• невозможность предоставить необходимые документы со стороны компании-застройщика в связи с их отсутствием;
• банкротство застройщика.

Отсутствие кадастрового номера у дома не позволяет оформить в собственность квартиру. То есть возникает патовая ситуация: квартира есть, в доме можно жить, а вот получить права на него невозможно.

Чем это грозит? В принципе, для проживающих особо ничем, кроме небольших неудобств, связанных с поставщиками коммунальных услуг.

Кроме того, отсутствие документов, подтверждающих право собственности, не дает возможности продать квартиру, сдать его в аренду (официально, разумеется), а также не могут получить налоговые вычеты, ведь нет факта собственности на объект, который они приобретали в собственность. А ждать можно годами, и иногда не дождаться.

Обязанности застройщика

Все дело в том, что в действующем законодательстве, регулирующем процессы долевого строительства, имеется некоторый правовой казус: не то что не указаны сроки постановки дома на кадастровый учет – нет даже обязательства заказчика строительства пройти эту процедуру! Все обязательство застройщика заключается в том, чтобы передать квартиру нынешнему дольщику – будущему собственнику. А происходит это после того, как дом сдан в эксплуатацию, и перед тем, как ему присвоен кадастровый номер.

Получается, что каждый застройщик, занимающийся официальным оформлением возведенного дома, может и не получать на него кадастровый номер, поскольку это не входит в его обязанности. Вот и получается, что недобросовестные застройщики вовсе не предоставляют требуемую документацию, а никто другой сделать это за него не может.

Все бы ничего, но дальше возникают и другие проблемы: поставить отдельную квартиру на кадастровый учет, не пройдя регистрацию всего дома, попросту невозможно! Об этом вещает закон о государственной регистрации.

Судебный прецедент

Однако не так давно имел место совершенно особый юридический случай: истица обратилась в Верховный Суд с просьбой о постановке на учет квартиры, не имея кадастрового номера многоквартирного дома, в котором она проживала.

Ее история началась еще в 2015 году, когда она стала дольщиком, продолжилась в 2016 году, когда дом был достроен, в нем начали жить владельцы квартир, но на кадастровый учет он поставлен не был.

Заказчик строительства в результате был признан банкротом и заниматься официальным оформлением не захотел.

Женщина подала иск в суд первой инстанции, который признал ее право на жилплощадь. Однако для Госреестра это решение не стало поводом для регистрации, в которой выигравшей суд было отказано. Причина, в принципе, полностью соответствует законодательству: у дома нет кадастрового номера, а значит, регистрировать квартиру нет никакой возможности.

Далее следовали еще несколько различных судов различных инстанций, пока дело не было передано в Верховный суд, где и было принято окончательное положительное решение по данному вопросу. Теперь Росреестр обязан выполнить решение Верховного суда и зарегистрировать права собственности.

Какие лазейки для выполнения решения суда найдет Росреестр, не известно.

Более того, каким образом отразится это решение на количестве исков в суды различных инстанций от реальных, но не номинальных владельцев квартир, столкнувшихся с аналогичными проблемами, никто не знает.

Можно только предположить, что создавшийся прецедент даст зеленый свет для тех, кто уже долгое время живет в квартире, но не может оформить свое право собственности на нее.

Так что, получается, что теперь каждому бывшему дольщику, а сегодняшнему жильцу квартиры нужно подавать заявление в суд, причем проходить сразу несколько инстанций? Ведь другого варианта, как показывается юридическая практика, нет и не будет.

Альтернативное решение

Однако, как полагают законодатели, у этого вопроса должно быть другое, альтернативное решение. И кроется оно сугубо в юридическом поле, а именно во внесении изменений в действующее законодательство. И шаги в данном направлении уже делаются!

Чтобы избежать недобросовестности застройщиков, предлагается внести поправки в закон о государственной регистрации недвижимости.

Там следует прописать такую юридическую норму, при которой постановка на государственный учет отдельного объекта недвижимости и присвоение ему кадастрового номера может быть сделано не только по заявлению застройщика, но и по заявлению участника долевого строительства. Причем им может выступать не только собственник квартиры (жилого помещения).

но и владелец машиноместа. Кроме того, предполагается, что подавать подобные заявления сможет не только собственник самостоятельно, но и его представитель – например, уполномоченный на это общим собранием дольщиков.

Предполагается, что такое решение в самые кратчайшие сроки поможет решить проблему если не сотен, то десятков тысяч собственников жилья, которые не могут получить документы на право собственности на квартиру при отсутствии у многоквартирного дома кадастрового номера.