Вопрос перераспределения различных земельных участков по праву можно считать актуальным. При этом он требует основательного подхода и грамотного контроля. Поэтому есть смысл уделить внимание данной теме.

Общая информация

Если обратить внимание на законодательство, то можно узнать, что образование земельных участков путем перераспределения является достаточно популярным методом официального изменения границ территорий, которые закреплены за физическим, юридическим лицом или государственным органом.

Суть этого процесса достаточно проста: перераспределение определенного количества смежных участков позволяет образовать несколько новых территорий. Предыдущие же границы перестают быть актуальными.

Что касается прав собственников тех участков, которые в процессе перераспределения были упразднены, то оно сохраняется, но с учетом новых границ. Нюансы владения новыми территориями подробно отображаются в соответствующем соглашении.

Зачем нужна подобная процедура

Причин для того, чтобы проводить перераспределение границ земельных участков, может быть масса. Но ключевым всегда является тот факт, что владельцев смежных территорий более не устраивают существующие границы и они принимают совместное решение об их изменении.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда расположение проведенных коммуникаций вынуждает владельца условно первого участка проводить их через территорию второго, которым он, соответственно, не владеет. Подобные действия могут существенно повлиять на стоимость земли соседа по причине сложности подвода коммуникаций или создать конфликтную ситуацию между двумя собственниками.

Именно в таких обстоятельствах и будет актуален вышеописанный метод, посредством которого границы меняются таким образом, что подводка становится доступной для каждого из владельцев земли. Для этого часто участки сперва объединяются, а после разделяются, согласно предварительно утвержденному межевому плану.

Важно помнить о том, что к заявлению о перераспределении нужно прикрепить копии документов, устанавливающих право на земельный участок.

Перераспределение земельных участков, которые являются частью муниципальной собственности

Подобные процедуры в случае с муниципальными землями возможны при следующих условиях:

1. Прежде всего, данные участки не должны быть предоставлены во владение органам государственной власти, юридическим лицам и гражданам. Более того, исключается обременение правами третьих лиц.
2. Все земельные участки предоставлены на одном виде права, причем одному и тому же лицу.

Соглашение о перераспределении земельных участков является основанием для действий с муниципальными и государственными землями. Само соглашение заключается между уполномоченными органами. В нем должны быть отражены обязательства обеих сторон, имеющих отношение к обеспечению образования земельных участков.

Когда перераспределение земельных участков не является возможным

Продолжая тему муниципальных земель, стоит уделить внимание условиям, при которых изменение границ конкретных участков, являющихся собственностью государства, нельзя производить, несмотря на тот факт, что имеется заключенное соглашение. Ниже будут перечислены факторы, которые блокируют подобный процесс:

• необходимость уточнения границ конкретного участка на основании Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»;
• если не истек срок решения о предварительном согласовании предоставления муниципального участка или он был выставлен на аукцион;
• в случае, когда было принято прошение о предоставлении земли государственному органу и его не отменили;
• на основании действующего законодательства выявлены причины, по которым перераспределение земельных участков, в частности схема изменений, не могут быть приняты и утверждены.

Необходимость межевания

Независимо от того, при каких обстоятельствах проводится перераспределение земельных участков, межевой план является необходимым условием эффективного решения данного вопроса.

Процедура межевания включает определенный комплекс работ, в том числе и участие специалистов, которые осуществляют геодезические измерения конкретного участка.

Они также закрепляют временными знаками границы земель.

В результате проведенных работ (в соответствии с требованиями Минэкономразвития) формируется межевой план. Он, в свою очередь, состоит из двух частей. Речь идет о графической и текстовой составляющей.

Текстовая часть необходима для отображения сведений о земельных участках и согласовании их границ. Что касается графической части, то с ее помощью воспроизводятся данные кадастрового плана конкретной территории. Здесь же указывается местоположение образуемых границ.

Подготавливать межевой план нужно в электронной форме. При этом он нуждается в квалифицированной электронной подписи кадастрового инженера, который и подготовил план. При соответствующей инициативе заказчика возможно отображение всех необходимых сведений и на бумажном носителе.

Постановка на кадастровый учет

Перераспределение земельных участков, помимо выполнения всех необходимых работ и составления межевого плана, включает этап постановки новых земель на кадастровый учет. Это действие необходимо для полноценного юридического оформления образованных территорий.

При этом не должны остаться без внимания определенные постановления:

• сведения о новых участках, появившихся в результате деления прежних территорий, которые были внесены в ГКН, носят временный характер;
• все образованные земельные участки должны ставиться на учет одновременно;
• если у конкретного участка нет присвоенного адреса, то в ГКН необходимо внести описание его местоположения.

В качестве последнего этапа юридического закрепления новых участков стоит определить государственную регистрацию прав на образованные вследствие перераспределения территории.

В качестве вывода стоит отметить, что при помощи перераспределения можно решить различные вопросы, касающиеся земли. Поэтому в случае необходимости нужно получить консультацию специалистов относительно максимально продуктивного проведения процесса изменения границ и после согласования действий с владельцем соседних земель подавать заявление.

Как оформить прирезку к земельному участку — об этом пойдет речь в нашей статье. С 1 марта 2015 г. Земельный кодекс РФ дополнен еще одной главой V.

4, которая называется «ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ И (ИЛИ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, МЕЖДУ СОБОЙ И ТАКИХ ЗЕМЕЛЬ И (ИЛИ) ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ» .

В частности, для оформления прирезки представляют интерес статьи 39.27…39.29. Т.е. прирезку можно оформить в рамках переспределения земель.

Что имеется в виду? Допустим, есть участок, принадлежащий Вам на праве собственности. Рядом есть (небольшой) кусок пустующей государственной или муниципальной земли, которой никто не пользуется. И Вы возымели желание — оформить право собственности на этот кусок, т.е., проще говоря, сделать так, чтобы он стал Вашим. Как быть?

Раньше можно было или писать заявление в местную администрацию с просьбой — предоставить этот (дополнительный) земельный участок в собственность. Или же выкупить этот участок (естественно, это тоже — с разрешения администрации).

В некоторых случаях, если дополнительный участок незначительный по площади, можно было подать заявление в Кадастровую палату (Росреестр) об уточнении границ (в сторону увеличения площади) земельного участка — с учетом прирезки. Существуют определенные нормативы. Поэтому если Вы захотите уточнить границы на 20..

.30% (а то и более) площади своего участка, то, конечно, ничего не получится.

Как без труда рассчитать площадь участка сложного контура

Боль­шин­ство заре­ги­стри­ро­ван­ных земель­ных участ­ков (ЗУ) име­ют уста­нов­лен­ные гра­ни­цы, кото­рые опре­де­ля­ют­ся меже­вы­ми зна­ка­ми, при­род­ны­ми уро­чи­ща­ми и искус­ствен­ны­ми объ­ек­та­ми.

Про­во­дить меже­ва­ние земель­ных наде­лов необ­хо­ди­мо, что­бы отде­лить уча­сток от сосед­них ЗУ, обще­ствен­ных тер­ри­то­рий, а так­же зон серви­ту­та. По гра­ни­цам мож­но опре­де­лить кон­тур участ­ка и рас­счи­тать его пло­щадь.

Пло­щадь явля­ет­ся важ­ной харак­те­ри­сти­кой земель­но­го участка:

• по ней уста­нав­ли­ва­ет­ся его кадаст­ро­вая или рыноч­ная стоимость;
• про­из­во­дит­ся планировка;
• уста­нав­ли­ва­ет­ся земель­ный налог.

Если кон­тур ЗУ пред­став­ля­ет собой пра­виль­ный пря­мо­уголь­ник, то рас­счи­тать его пло­щадь не пред­став­ля­ет слож­но­сти: для это­го доста­точ­но дли­ну сто­ро­ны А умно­жить на дли­ну сто­ро­ны В. Но гораз­до чаще очер­та­ния ЗУ име­ют непра­виль­ную фор­му, и тогда для рас­че­та луч­ше исполь­зо­вать каль­ку­ля­тор пло­ща­ди земель­но­го участка.

Калькулятор площади земельного участка

Этот каль­ку­ля­тор крайне прост в исполь­зо­ва­нии — нуж­но про­сто изме­рить сто­ро­ны А, В, С и D и вста­вить зна­че­ния в калькулятор.

Если ЗУ име­ет пра­виль­ную пря­мо­уголь­ную фор­му, сто­ро­на А при­ни­ма­ет­ся рав­ной D, а B — С. Напри­мер, что­бы рас­счи­тать пло­щадь земель­но­го наде­ла дли­ной 103 м, шири­ной 57 м, нуж­но запол­нить поля в сле­ду­ю­щей после­до­ва­тель­но­сти: А — 103 м, В — 57 м, С — 57 м, D — 103 м.

Расчет площади участка сложного контура

Если кон­тур земель­но­го участ­ка — это слож­ная фигу­ра, то ее мож­но раз­бить на две и более фигур.

Напри­мер, пяти­уголь­ник на рисун­ке ниже состо­ит из тре­уголь­ни­ка EFC и четы­рех­уголь­ни­ка ABCD. Пло­щадь четы­рех­уголь­ни­ка S рас­счи­ты­ва­ет­ся уже извест­ным нам спо­со­бом. Что каса­ет­ся пло­ща­ди тре­уголь­ни­ка, то она рав­на поло­вине пло­ща­ди четы­рех­уголь­ни­ка EHFJ, в том слу­чае если один из углов тре­уголь­ни­ка равен 90 гра­ду­сов (пря­мо­уголь­ный треугольник).

Зада­дим дли­ны сто­рон слож­но­го кон­ту­ра ЗУ: А = 80 м; В = 70 м; С = 75 м; D = 60 м; E = 60 м; F = 50 м.

• Вна­ча­ле рас­счи­та­ем пло­щадь фигу­ры ABCD, под­ста­вив в каль­ку­ля­тор зна­че­ния сто­рон А, В, С и D: Sabcd = 5023 м2.
• Теперь опре­де­лим S фигу­ры EHFJ, под­ста­вив в каче­стве А и D — Е (60), В и С — F (50): Sehfi = 3000 м2.
• Пло­щадь тре­уголь­ни­ка EFC: Sefc = 3000/2 = 1500 м2.
• S земель­но­го участ­ка: 5023 + 1500 = 6023 м2.

Одна­ко если тре­уголь­ник не пря­мо­уголь­ный, рас­чет Sefc сле­ду­ет про­из­во­дить по дру­гим фор­му­лам, в част­но­сти, как поло­ви­ну про­из­ве­де­ния высо­ты тре­уголь­ни­ка h на его осно­ва­ние C.

• Напри­мер, если h рав­на 45 м, а С — 75 м, то Sefc будет рав­на ½ х 45 х 75 = 1687 м2.
• Sзу = 5023 + 1687 = 6710 м2.
• 

Практическое применение калькулятора

Зна­ние пло­ща­ди ЗУ поз­во­ля­ет опре­де­лить вели­чи­ну земель­но­го нало­га. Напри­мер, известны:

• сред­няя кадаст­ро­вая сто­и­мость одно­го мет­ра зем­ли в реги­оне — 5000 руб/м2;
• раз­ме­ры участ­ка А, В, С и D — 40, 30, 35 и 20 м2 соответственно;
• рас­по­ло­же­ние наде­ла в жилой зоне, то есть став­ка нало­го­об­ло­же­ния — 1,5%.

Пло­щадь, рас­счи­тан­ная по каль­ку­ля­то­ру пло­ща­ди ЗУ — 924,47 м2 или 9,24 сотки.

Даль­ней­ший расчет:

• Кадаст­ро­вая сто­и­мость: КС = 5000 х 924,47 = 4622350 руб.
• Вели­чи­на земель­но­го нало­га ЗН = 1,5% х 4622350 = 69335 руб.

Эту сум­му необ­хо­ди­мо будет выпла­чи­вать ежегодно.

Исполь­зо­вать каль­ку­ля­тор сле­ду­ет для ори­ен­ти­ро­воч­ной оцен­ки сто­и­мо­сти земель­но­го наде­ла и иму­ще­ствен­но­го нало­га, если уча­сток новый и еще не постав­лен на кадаст­ро­вый учет. Если ЗУ заре­ги­стри­ро­ван в ЕГРН, узнать его точ­ную сто­и­мость и пло­щадь мож­но на сай­те Росре­ест­ра, вве­дя в поле поис­ко­вой фор­мы кадаст­ро­вый номер или адрес участка.

Дру­гой вари­ант — вос­поль­зо­вать­ся земель­ным каль­ку­ля­то­ром в виде кар­ты, кото­рый даст резуль­тат толь­ко в том слу­чае, если ЗУ есть в базе данных.

От чего зависит кадастровая стоимость и налог

Вели­чи­на кадаст­ро­вой сто­и­мо­сти зем­ли зави­сит от мно­гих факторов:

• реги­о­на;
• гео­гра­фи­че­ско­го поло­же­ния участка;
• назна­че­ния зем­ли и т.д.

Земель­ные наде­лы в зем­лях под веде­ние фер­мер­ско­го хозяй­ства, ЛПХ, сель­ско­хо­зяй­ствен­ной дея­тель­но­сти могут быть намно­го дешев­ле ЗУ под ИЖС.

На вели­чи­ну нало­га ока­зы­ва­ют влияние:

• нало­го­вая став­ка, кото­рая может быть раз­ной в раз­лич­ных регионах;
• нали­чие льгот (все кате­го­рии льгот­ни­ков пере­чис­ле­ны в ст. 391 НК РФ).

Межевание земли

Что­бы опре­де­лить точ­ные гра­ни­цы участ­ка, необ­хо­ди­мо про­ве­сти меже­ва­ние, кото­рое отде­лит земель­ный надел от сосед­них част­ных участ­ков и тер­ри­то­рии пуб­лич­но­го пользования.

• Надо вызвать кадаст­ро­во­го спе­ци­а­ли­ста, кото­рый про­ве­дет гео­де­зи­че­ские съем­ки, при­вя­жет дан­ный надел к еди­ным госу­дар­ствен­ным коор­ди­на­там, а в точ­ках пово­ро­тах кон­ту­ра уста­но­вит меже­вые знаки.
• После того как межи уста­нов­ле­ны, мож­но сме­ло при­сту­пать к заме­ру длин сто­рон и рас­че­ту пло­ща­ди, а так­же пла­ни­ров­ке стро­и­тель­ных работ.

Каль­ку­ля­тор пло­ща­ди земель­но­го участка

Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства

• Быстро
• Качественно
• Надежно

• Экспертиза соответствия площади участка зданию
• Экспертиза соответствия площади для суда
• Экспертиза соответствия площади участка Москва
• Экспертиза соответствия площади объекта
• Экспертиза по определению необходимой площади
• Экспертная оценка соответствия площади участка

В целях приобретения арендатором в собственность земельного участка, за плату земельных участков на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ, на основании права собственности на объект капитального строительства, построенного и зарегистрированного в установленном законом порядке, необходимо проведение экспертизы, подтверждающей соответствие площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства и необходимость всего земельного участка в существующих границах для эксплуатации здания и в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Вопрос определения необходимой площади земельных участков, на которых располагаются объекты капитального строительства, является актуальным, так как при формировании земельного участка под объектами недвижимости, в состав такого участка должна быть включена как площадь «пятна застройки», так и не застроенная часть, необходимая для прохода посетителей, парковки автомобилей, технического обслуживания здания, разворота автотранспорта аварийных служб и пр.

Для заказа услуги «Экспертиза соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства»Вам достаточно просто позвонить  в отдел экспертизы, по телефону 8 (916) 334-36-49, согласовать с нами все пожелания и предоставить документы для исследования. Все организационные сложности мы возьмем на себя и предоставим вам готовый результат.

Договор на оказание услуг по экспертизе

В соответствии с действующим законодательством предельные размеры земельных участков, предоставляемых под расположенные на них здания, строения и сооружения, устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.Местоположение границ земельного участка, формируемого под объектами недвижимого имущества, и, соответственно, его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Расчет площади земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, осуществляется на основании установленных градостроительных норм и норм проектирования. Вопросы, связанные с определением площади земельного участка, являются вопросами, требующими специальных познаний в сфере строительства и землепользования.

Заключение о площади земельного участка, выданное нашими специалистами (экспертами), принимается судом в качестве подтверждения площади участка, необходимой для эксплуатации капитальных объектов. Представление такого заключения и активная позиция землепользователя в суде сможет способствовать принятию судом положительного решения.

Наши специалисты готовы предложить Вам качественные услуги по независимой экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства для суда. Компания оказывает поддержку в суде. Представитель организации, при необходимости, разъяснит в суде методики, применяемые и отраженные в экспертизе.

Наша организация аккредитована при судах общей юрисдикции и включена в список экспертных учреждений, размещенном на официальном сайте Арбитражного суда г. Москвы

Как заявить ООО «ЦЭАиЭ» в суде?

На рынке консалтинговых услуг действует большое количество организаций, которые оказывают услуги по экспертизе соответствия площади земельного участка по отношению к площади объекта капитального строительства, для предоставления в судебные органы. Однако качество выпускаемых ими заключений, зачастую не только не соответствуют требованиям и нормам законодательства, но и содержат не верные результаты. Для того чтобы убедиться в качестве заключения Вы можете воспользоваться услугой Рецензия на экспертизу

С признанием частной собственности на землю в законодательстве появилась норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность).

Казалось бы, здесь все довольно просто: оформил в собственность расположенное на земельном участке здание — получил исключительное право на выкуп или аренду такого участка.

А для реализации такого права нужно лишь предоставить в уполномоченный орган власти заявление и необходимый пакет документов, после чего заключить соответствующий договор.

Однако с момента появления исключительного права собственника объекта недвижимости на земельный участок под ним началось длящееся уже не первый десяток лет противостояние государственных органов, которые любыми способами пытаются это право ограничить.

Наиболее часто основанием для отказа в выкупе становится несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка.

И хотя Земельный кодекс РФ уже не содержит такого понятия, собственникам по-прежнему нужно быть готовыми обосновать такую соразмерность.

Ссылка госорганов на критерий несоразмерности участка при выкупе неправомерна.

Определение минимального и максимального размера размера земельного участка

• Вопрос необходимой площади земельного участка сложен и разнообразен, попробуем в этой статье максимально просто рассмотреть на конкретных примерах, как определить нормативно-необходимую площадь земельного участка.
• В настоящий момент при расчётах площади  земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, эксперты руководствовались  нормами действующего градостроительного кодекса РФ.
• Правила включают в себя:
• 1. Порядок применения Правил и внесения в них изменений, содержащий положения:
• — о регулировании землепользования и застройки органами местного
• самоуправления (иными уполномоченными органами);
• — об изменении видов разрешенного использования земельных участков и
• объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• — о подготовке документации по планировке территории;
• — о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• — о внесении изменений в настоящие Правила;
• — о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

2.  Карту градостроительного зонирования с установленными территориями, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а также карта (карты) с отображением границ зон с особыми условиями использования территорий, границами территорий объектов культурного наследия.

3. Градостроительные регламенты.

Таким образом, в теории, любое заинтересованное лицо при необходимости определения площади земельного участка обращается к сайту администрации муниципального района (где расположен земельный участок). Далее определяет с помощью  карты территориального зонирования название зоны, затем согласно текстовой части ПЗЗ определяет предельные параметры земельного участка.

Однако на практике, органы местного самоуправления систематически не дорабатывают по части разработки и принятия документов градостроительного зонирования, что приводит к несоответствию документов федеральному законодательству и ненадлежащему информационному обеспечению деятельности в данной сфере.

По данным Генпрокуратуры за 2016 год, в соответствующих правилах повсеместно распространены случаи отсутствия предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства, неурегулированности порядка и сроков градостроительных процедур, наличия незаконных ограничений прав владельцев участков. В этой связи прокуроры понуждают органы местного самоуправления к утверждению таких правил.

Всего по итогам проверок прокурорами выявлено более 17 тыс. нарушений законов в названной сфере, для устранения которых внесено 4,4 тыс.

представлений, возбуждено 122 дела об административных правонарушениях, на незаконные правовые акты принесено свыше 3 тыс. протестов, в суды направлено 213 заявлений.

По инициативе прокуроров к административной и дисциплинарной ответственности уже привлечено более 240 лиц.

Так, 19 субъектов Российской Федерации до сих пор не в полной мере обеспечены правилами землепользования и застройки. Среди них — Республика Дагестан, Алтайский край, Архангельская и Московская области, Ненецкий автономный округ.

1. Далее, рассмотрим варианты расчета нормативной площади земельного участка при условии отсутствии принятых ПЗЗ, или при отсутствии в правилах соответствующих норм предельных размеров земельных участков и параметров разрешенного строительства.
2. При расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта капитального строительства недвижимости по функциональному назначению, будем руководствоваться действующими муниципальными правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, градостроительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и иными правилами.
3. Если вы наткнулись на просторах интерната на данную статью, то наверняка Вам знаком такой документ как СП 30-101-98  «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах».
4. Данный документ очень доступно, на конкретных примерах объясняет расчет площади земельного участка по формуле:
5. S = S x У ,
6. где S — нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м²;
7. S — общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м²;

к У — удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности      (таблица приложения А).

Укажем, что данный документ является действующим, однако после  вступления в силу нового Жилищного кодекса, с 1 марта 2005 года понятие кондоминиума исчезло из российского законодательства  (см. Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

 Ближайшим аналогом кондоминиума сейчас является многоквартирный дом, при этом форм управления этим многоквартирным домом (включая земельный участок  под ним) предусмотрено несколько.

Из них наиболее близко общему понятию кондоминиума Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

• Действующая судебная практика показывает, что использовать данный документ в практическом плане трудно, так как формально термины, используемые в нем (кондоминиум) в настоящие время не используются в действующем законодательстве действующие градостроительные нормы и правила не ссылаются на СП 30-101-98.
• Укажем, что расчет площади земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома в Москве,  как и в принципе все, что касается земли в Москве   тайна доступная не многим.
• Для общего сведения укажем, что в Москве существует принятые правила землепользования и застройки, но они по форме и содержанию не соответствуют вообще ни чему (ни законодательству, ни одним другим принятым ПЗЗ), определить на основе Московских ПЗЗ невозможно ничего.

Далее укажем, что в Москве существует практика комплексного расчета площади и границ земельных участков в рамках проведения работ по проектированию межевания квартала.

Подробно автор статьи не будет расписывать, что такое проект межевания, для чего нужен проект, как он разрабатывается, как принимается, с данной информацией вы можете ознакомиться  в Градостроительном кодексе РФ (ст. 43).

Гневные статьи по практике разработке и принятия проекта межевания в Москве вы можете почитать на других информационных ресурсах в интернете, далее сразу перейдем к практической стороне вопроса и попробуем провести расчеты на основе методики утвержденной Москомархитектурой .

Итак, для наглядности воспользоваться ресурсом http://eatlas.mos.ru/. На данном ресурсе присутствуют  утвержденные проекты межевания кварталов. Открываем, для примера, квартал №148 ограниченный Барыковским переулком, улицей Пречистенка, улицей Остоженка, Лопухинским переулком.

   

Ниже представлен реальный проект межевания квартала и анализируем информацию представленную в нем. Основная информация которая нас интересует в данном документе это перечень нормативных актов на которые ссылаются авторы проекта. 

В перечне нормативных актов указаны:

— Градостроительный кодекс;

Экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости

Определение необходимой площади для размещения объекта недвижимости на участке представляет собой одну из разновидностей землеустроительной экспертизы. Инициаторами производства подобной экспертизы могут выступить судебный орган, следователь или же частное лицо. Размер стоимости проведения экспертизы определяют суд или следователь либо заказчик с исполнителем при составлении договора.

Для расчета площади, необходимой для возведения и эксплуатации объекта недвижимости на спорном земельном участке, требуется привлечение квалифицированного эксперта-землеустроителя. Его деятельность в ходе проведения экспертизы и составления заключения регулируется Федеральным законом от 31 мая 2001 г. No73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение, сделанное экспертом-землеустроителем, должно отвечать принципам всесторонности, объективности и полноты исследования, а выводы должны быть достоверными.

Эксперт-землеустроитель также предупреждается руководителем экспертной организации об уголовной ответственности за написание заведомо ложной экспертизы и за дачу заведомо ложных свидетельских показаний в ходе судебного заседания.

Какие материалы необходимо предоставить на экспертизу

• Для определения площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости, сначала необходимо определить площадь самого участка, на котором планируется размещение недвижимого объекта. Для этого в распоряжение эксперта-землеустроителя необходимо предоставить следующие материалы:
• • Адрес, по которому расположен спорный участок (если необходим выезд для совершения измерений);
• • План землевладения;
• • Документы, подтверждающие владение земельным участком.
• Выделяются три способа, которыми пользуются землеустроители при установлении площади земельного участка: механический (установление площади участка на плане посредством использования специальных геодезических приборов), аналитический(площадь определяется землеустроителем по результатам непосредственно измерений линий и углов на местности при помощи геодезических приборов) и графический(участок разбивается на простые геометрические фигуры, сумма площадей этих фигур составляет площадь участка).

После предоставления указанных материалов и осуществления (при необходимости) измерений на местности с применением поверенных геодезических приборов (дальномеров, нивелиров и т.д.) эксперт-землеустроитель приступает к составлению заключения, в котором и будет определена требуемая площадь.

Определение необходимой площади земельного участка

Согласно законодательству РФ, площадь земельного участка, предоставляемая под предполагаемые к возведению или расположенные на них здания и сооружения, определяется согласно утвержденным законодательством в установленном порядке нормам отвода земель для конкретных видов деятельности или же в соответствии с правилами пользования земельным участком и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Местоположение границ и, соответственно, площадь исследуемого земельного участка, располагающегося под предполагаемыми или уже построенными объектами недвижимости, устанавливаются с учетом его фактического землепользования, в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации. Границы исследуемого земельного участка определяются с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (если таковые имеются), естественных границ земельного участка, являющегося объектом землеустроительной экспертизы.

Расчет площади земельного участка, необходимого для возведения или эксплуатации на нем объектов недвижимости, производится согласно установленным градостроительным нормам, а также нормам проектирования. Необходимо учитывать и функциональное назначение здания или сооружения, и его технико-экономические параметры, например, объем производимой продукции, вместимость и т.д.

В случае если речь идет об объекте недвижимости, предназначенном для производственных целей, для определения минимальной площади исследуемого земельного участка, необходимой для возведения или же целевого использования зданий и сооружений, расположенных на нем, требуется в первую очередь определить такой параметр, как плотность застройки исследуемого земельного участка.

Под плотностью застройки земельного участка производственного объекта понимается процентное соотношение площади застройки земельного участка и площади объекта в ограде (или, в случае если отсутствует ограда — в соответствующих ей границах). Площадь застройки − это сумма площадей, занятых зданиями и сооружениями всех видов на исследуемом земельном участке.

Процент минимальной плотности застройки устанавливается различный для разных отраслей производства. Перечень данных показателей имеется в приложении А к Своду правил СП 18.13330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80».

Заключение

Выполненная в организации «Центр по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт»» землеустроительная экспертиза для определения необходимой площади участка для объекта недвижимости позволит установить размер землевладения, который можно использовать для создания или эксплуатации недвижимого объекта.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской
Федерации от 21 декабря 2010 г.

N 28 «О судебной
экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным
экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом
Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих
судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также
некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право
проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках
уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с
нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или
оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных
экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы
организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Экспертиза по определению нормативно-необходимой площади земельного участка

В настоящий момент при расчётах площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, эксперты руководствовались нормами действующего градостроительного кодекса РФ.

Согласно Градостроительному кодексу РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в соответствии с муниципальными правовыми актами. Такими актами являются «правила землепользования и застройки», которые в силу своей публичной значимости утверждается представительным органом местного самоуправления. Опубликование муниципальных правовых актов, включая Правила Землепользования (далее ПЗЗ), обычно осуществляется в городских (районных) газетах, а также при наличии такой возможности размещаются в сети «Интернет».

• При отсутствии принятых ПЗЗ, при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, руководствуются иными действующими муниципальным правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами.
• На первом этапе исследования по расчету нормативной площади земельного участка выполняется анализ документов, которые представлены в материалах дела. На данном этапе определяются основные параметры объекта экспертизы:
• • Площадь и целевое назначение земельного участка, на котором расположен исследуемый объект недвижимости;
• • Процент застройки земельного участка, коэффициент плотности застройки;
• • Целевое назначение и год постройки объекта недвижимости (здания) находящегося на территории земельного участка;
• • Местоположение земельного участка и строений, расположенных на нем, согласно карте градостроительного регулирования.

После этапа анализа документации следует этап натурного исследования объекта экспертизы.

В процессе данного этапа эксперт устанавливает соответствие фактических характеристик земельного участка и объектов недвижимости заявленным характеристикам согласно представленным на исследование документам, проводит контурную горизонтальную съемку в отношении объекта исследования, а также в отношении земельного участка в границах которого расположен объект недвижимости.

1. В процессе проведения экспертизы часто возникает необходимость в сведениях (документах) для проведения исследования.
2. • Описание технологических процессов (виде технологических схем и описаний процессов, этапов производства), происходящих в границах земельного участка;
3. • Количество сотрудников предприятий, работающих за период на предприятии;
4. • Состав техники, в том числе автомобильной (грузовой, легковой);
5. • Топографическая съемка земельного участка;
6. На последней стадии расчета площади земельного участка, нормативно необходимой для использования объекта недвижимости, эксперт определяет площадь земельного участка с учетом всех вышеуказанных работ и исследований, при этом в процессе расчета нормативной площади эксперт руководствуется действующими документами территориального планирования (при их отсутствии законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления), действующими градостроительными нормами и правилами.

• Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.

Арендная плата за землю. Проблемы расчета

На днях получили новый расчет арендной платы за землю (земельный участок, на котором находится наше здание, расположен на торговой базе, в здании – склад и магазин, здание оформлено на гражданина, но он потом стал индивидуальным предпринимателем). Причем чиновники применили два повышающих коэффициента (и это в период кризиса и деклараций о поддержке малого бизнеса).

Определяющая формула расчета: период 2009 год. Арендная плата = Арендуемая площадь х Ставка земельного налога х Коэффициент БРАП хх Годовой коэффициент х Квартальный коэффициент х Коэффициент особых условий х Коэффициент увеличения и уменьшения х период расчета / количество дней в году…

В результате мы имеем повышение арендной платы по сравнению с 2008 годом на 11,5%. Причем постановление Правительства Свердловской области № 1191-ПП, на которое ссылаются чиновники, вступает в силу с 01.01.2010г.

Ни в одном из указанных постановлений Правительства Свердловской области нет слов «квартальный коэффициент».

Однако в местном комитете по управлению госимуществом нам заявили, что расчет выполнен правильно и в соответствии с указаниями вышестоящей организации (Министерства по управлению госимуществом Свердловской области), но копию приказа выдать отказались.

Вот мы и не знаем, кто же все-таки прав: чиновники ошиблись? или неправы мы? Помогите, пожалуйста, разобраться. Я думаю, что это интересно и другим арендаторам земельных участков, так как такие расчеты вероятно получат все.

Постановлением Правительства Свердловской области от 19.12.2008 г.

№ 1342-ПП были утверждены ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, а также понижающие коэффициенты, применяемые при определении размера арендной платы за земельные участки.

Данное постановление вступало в силу с 1 января 2009 года.

Однако постановлением Правительства Свердловской области от 30.03.2009 г. № 332-ПП «О регулировании отдельных вопросов по взиманию арендной платы» было установлено, что постановление № 1342-ПП, утвердившее новые ставки арендной платы на 2009 год, вступает в силу с 1 января 2010 года.

Следовательно, в 2009 году применяются базовые размеры арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области или право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденные постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 г. № 64-ПП