Договор

Условия договора долевого участия

В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).

Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты — в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.

Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:
Определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
Срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания
Строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
Цена договора, сроки и порядок уплаты;
Гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.
Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.

Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:
План квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
Этаж в многоквартирном доме;
План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.
Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):

https://наш.дом.рф/каталог_объектов/новостройки/карта

Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение.

При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.

Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:

порядок и условия одностороннего отказа от договора;
порядок и условия уступки прав требования по договору;
действия при форс-мажорных обстоятельствах;
порядок сдачи и приемки работ;
порядок урегулирования претензий.

В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.

Как работает долевое строительство, читайте на спроси.дом.рф

Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты.

Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика.

Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.

Вот список наиболее распространенных уловок:

Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.

Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.

Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.

Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.

От покупателя потребуется предоставить следующие документы:

договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в трех экземплярах — для застройщика, дольщика и Росреестра, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.

Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора).

А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо — 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора.

Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.

Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.

Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.

Остались вопросы о договоре долевого участия?

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру | Rusbase

В прошлой статье Елена Бойцова, адвокат и председатель коллегии адвокатов города Москвы «Центр правовых экспертиз», рассказывала, как проверить застройщика: смотрели, как он строит объекты, работает с дольщиками. Это был подготовительный этап. Теперь, когда застройщик проверен, можно запускать процесс покупки новой квартиры.

Прежде всего нужно подписать договор участия в долевом строительстве. Потом заплатить застройщику за квартиру: полностью, в рассрочку или по ипотеке.

Заключение договора — нервный процесс. Вы рискуете большой суммой. Вот почему так важно не поддаваться эмоциям и действовать разумно.

О том, как правильно себя вести себя при заключении договора и проведении оплаты, расскажем в сегодняшней статье.

Как правильно заключить договор и оплатить новую квартиру Елена Бойцова

1. Подготовка к заключению договора участия в долевом строительстве (ДДУ)

Первое, что надо решить – на кого вы собираетесь приобрести квартиру. От этого зависит, кто будет указан в ДДУ в качестве участника (участников) долевого строительства.

Квартира может приобретаться в собственность одного, двух и более лиц.

Если ДДУ заключается с одним участником, то квартира оформляется в его собственность. Однако, если это лицо состоит в браке, то в независимости от того, на кого был заключен ДДУ и зарегистрировано право собственности, квартира становится совместным имуществом супругов.
Если ДДУ заключается обоими супругами, то в договоре указывается, что квартира приобретается в совместную собственность. Тогда, в случае раздела имущества, квартира делится пополам.
Если в договоре указать, что квартира приобретается супругами в долевую собственность с указанием долей, то каждый получит принадлежащую ему часть собственности.

Мы не рекомендуем оформлять ДДУ на несовершеннолетних детей, однако, если вы все же решили это сделать, то должны понимать будущие ограничения по распоряжению квартирой, принадлежащей детям. Вы не сможете совершить сделку без разрешения органа опеки и попечительства, а также предоставления ребенку равноценной собственности.

Также ДДУ могут заключить лица, не состоящие в родстве или браке. Для этого потребуется паспорт, а детям до 14 лет – свидетельство о рождении.

Второе, что нужно решить – за счет каких средств вы оплатите квартиру: собственных или привлеченных.

Если у вас недостаточно собственных средств, вы можете получить заем у физических или юридических лиц либо оформить ипотеку в банке. Тут уже целая история. Банк требует много документов. И для того, чтобы их собрать, придется побегать. Учтите, в разных банках для оформления ипотеки просят разные пакеты документов.

Как быстрее оформить ипотеку? Есть такие люди — ипотечные брокеры. Их нанимают, чтобы не мучиться с банками. Брокер помогает собрать документы, отправляет заявки по банкам, которые сотрудничают с вашим застройщиком. Услуги брокера экономят время, но стоят денег. Часто в компании застройщика уже есть свой ипотечный брокер, либо есть банки, с которыми застройщик сотрудничает по строящемуся объекту. Если так, то лучше всего обратиться к ипотечному брокеру застройщика. Но вы также можете нанять брокера со стороны.

2. Подписываем договор участия в долевом строительстве

Прочитайте внимательно и убедитесь, что в нем указаны:

Предмет договора;
Срок передачи застройщиком квартиры;
Цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
Гарантийный срок на квартиру;
Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по ДДУ.

При отсутствии в ДДУ указанных условий договор считается незаключенным.
Также изучите описание дома и квартиры.
Описание дома должно содержать:

Описание объекта: количество этажей, количество секций подъездов;
Наименование строительных материалов, из которых строится дом;
Количество и виды лифтов;
Описание конструктивных элементов дома;
Количество квартир в доме, проектная площадь дома, строительный адрес дома;
Описание земельного участка: кадастровый номер, адрес, площадь, вид права, на основании которого застройщик пользуется земельным участком.

Описание квартиры должно содержать:

Этаж и предварительный номер квартиры;
Проектную площадь квартиры;
Высоту потолков;
Количество санузлов, балконов, лоджий.

К договору прилагается поэтажный план, на нём выделена ваша квартира. С помощью плана вы определите удаленность квартиры от лифтов и мусоропровода.

Кроме того, есть еще три пункта, которые надо внимательно изучить.

Кто подписывает с вами договор. Договор подписывает генеральный директор компании, его полномочия следуют из Устава компании. Необходимо убедиться, что полномочия генерального директора не ограничены Уставом, и он вправе, без дополнительного одобрения, заключать с вами ДДУ.

Если вместо генерального директора ДДУ подписывает доверенное лицо, попросите, чтобы вам предъявили подлинник доверенности и паспорт лица, подписывающего ДДУ. Убедитесь, что договор с вами подписывает лицо, указанное в доверенности.

Важно, чтобы в договоре и проектной декларации был указан один и тот же застройщик. Если договор с вами заключает другая компания, необходимо проверить ее полномочия на эти действия.

Когда вам передадут квартиру. В договоре указывают срок окончания строительства дома и срок передачи застройщиком квартиры собственнику. Этот срок единый для всех участников долевого строительства. Застройщик несет ответственность за нарушение указанного в ДДУ срока передачи квартиры.

Компенсация площади. Если квартира окажется на пару-тройку квадратных метров меньше, чем было указано в договоре, вы имеете право на возврат излишне уплаченных денежных средств. С этим пунктом застройщики часто хитрят, потому что не хотят возвращать вам деньги. Однако, если в договоре будет четко прописан порядок возврата денежных средств, то застройщик обязан выполнить это условие.

Если же по результатам измерений площадь квартиры окажется больше, чем указано в ДДУ, то застройщик также вправе требовать от вас доплаты за лишние метры. Важно, чтобы договор устанавливал стоимость одного квадратного метра квартиры.

Как защититься от обмана? Не подписывайте договор в первый же день, когда придете в офис к застройщику. Надежнее — забрать его с собой и показать адвокату. За сложными формулировками застройщик часто прячет невыгодные для вас условия. Адвокат поможет их найти и обернуть спорные моменты в вашу пользу.
Кроме указанного, адвокат также проконсультирует вас по основаниям расторжения ДДУ (в каких случаях вы можете в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, в каких случаях за расторжением договора надо идти в суд, какие права имеет застройщик).

3. Регистрируем ДДУ в «Росреестре»

Договор участия в долевом строительстве не имеет юридической силы до тех пор, пока не пройдет регистрацию в «Росреестре». По закону в регистрации ДДУ участвуют обе стороны — вы и застройщик.

Однако, как правило, застройщик берет на себя регистрацию ДДУ в «Росреестре». Вы должны выдать доверенность и передать необходимые для регистрации договора документы представителю застройщика по акту приема-передачи.

4. Платим за квартиру

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Оплата цены договора может производиться только после государственной регистрации ДДУ в «Росреестре».

Необходимо строго соблюдать сроки оплаты, чтобы застройщик не имел оснований для одностороннего отказа от исполнения договора.
Если вы по договору обязаны единовременно внести платеж, то просрочка внесения платежа в течение более двух месяцев дает застройщику право отказаться от ДДУ.
То же самое право имеет застройщик, если вы больше трех раз в течение двенадцати месяцев нарушили сроки внесения периодических платежей или допускаете их просрочку более двух месяцев.

Что дальше?

Мы подписали договор и заплатили или платим за новостройку. Следующие год-полтора будем ждать, пока построят наш дом.

Пока дом строится, можно:

Следить за веб-камерой, установленной на объекте;
Общаться с жильцами на форуме застройщика;
Обращаться к застройщику, если возникают вопросы.

Если чувствуете, что стройка затянулась — например, на объекте три недели подряд нет рабочих, требуйте от застройщика письменных объяснений.

Если вас игнорируют, вы имеете право требовать исполнения условий подписанного договоры. Главное: не бойтесь защищать свои права. У вас на руках ДДУ, а значит — закон на вашей стороне.

Итак, финал близок. Когда строительство завершится, останется всего два шага: подписать акт приема-передачи и зарегистрировать право собственности на квартиру. Как это сделать правильно — мы расскажем в следующий раз.

Фото на обложке: Pixabay

Материалы по теме:

Что сделать перед покупкой квартиры в новостройке?

Долевое участие в строительстве по 214-фз

ВОПРОС: В офисе застройщика мне предложили купить квартиру у подрядчика по договору уступки права требования. Законно ли это?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ предусмотрена уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве.

При этом необходимо обратить внимание, что договор участия в долевом строительстве, заключенный между застройщиком и подрядчиком, должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра по Краснодарскому краю и оплачен в полном объеме.

Оплачивать договор уступки права требования необходимо после его государственной регистрации в управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

ВОПРОС: После ввода дома в эксплуатацию застройщик, при подписании акта приема-передачи, поставил меня в известность о необходимости доплаты по договору долевого участия, в связи с изменением квадратуры квартиры в сторону увеличения на 1кв.м. Правомерны ли действия застройщика? Должен ли я заплатить ему за 1 кв.м?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, при принятии решения о правомерности действий со стороны застройщика по взиманию дополнительной оплаты за увеличение площади квартиры необходимо руководствоваться условиями заключенного Вами договора участия в долевом строительстве.

В случае неисполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств, обязана уплатить неустойку (штрафы, пени), если это предусмотрено договором.

ВОПРОС: К договору ДДУ, подписанному мной и застройщиком, прилагалось приложение с указанием планировки квартиры, также подписанное с двух сторон. В ходе строительства застройщик внес небольшие корректировки в планировку, без уведомления меня как дольщика. Насколько действия застройщика правомерны?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 30.12.2004 N° 214-ФЗ определено, договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, указанных выше, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
ВОПРОС: Какие документы требовать от застройщика, чтобы убедиться в законности застройки и на что надо обратить внимание при покупке квартиры?
ОТВЕТ: Вы можете потребовать у застройщика представить для ознакомления следующие документы:
Обязательно:

Разрешение на строительство – представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (вид разрешенного использования) и дающий застройщику право осуществлять строительство указанного объекта. Разрешение должно быть именно на тот объект, о котором с вами ведут речь, с теми же параметрами (количество квартир и этажей) и техническими характеристиками;

2. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок под объектом строительства (право собственности, аренды, субаренды).

Вы также вправе попросить для ознакомления:
— учредительные документы застройщика;
— свидетельство о государственной регистрации застройщика;
— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
— бухгалтерскую отчетность застройщика.

С момента вступления в силу Федерального закона от 30.12.

2004 N° 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов возможно на основании договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного в управлении Росреестра по Краснодарскому краю, либо путем выпуска жилищных сертификатов, либо жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с порядком, определенным федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Договор участия в долевом строительстве как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Способы оплаты по ДДУ – АКГ «Деловой профиль»

До 2004 г. гражданское законодательство РФ не имело специальных норм, регулирующих участие граждан в долевом строительстве жилья.

Фирмы, организующие строительство жилых домов, и граждане, желающие получить в них квартиры, вынуждены были заключать договоры при практически полном отсутствии правового регулирования в этой сфере.

Как следствие, между гражданами и застройщиками стали возникать различные споры, ставшие основой для неоднозначной судебной практики.

Чтобы упорядочить правовые отношения и защитить граждан от недобросовестных действий на рынке строящегося жилья, в конце 2004 г. и был принят Федеральный закон N 214-ФЗ , который вступил в силу с 1 апреля 2005 г.

(Напомним, действие этого Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства МКД или иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.)

С принятием Закона сразу же возникли вопросы. Первый вопрос, казалось бы, касался лишь узких специалистов и теоретиков права: появился ли в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается поименованными в ГК РФ.

Второй вопрос (а точнее — комплекс вопросов) был сугубо прикладным, гораздо обширнее первого и, как казалось обычным людям, с первым никак не связан. Как будет работать новый Закон? Как нужно оформлять договоры по этому Закону? Как платить деньги? Как защищать свои права?

Ответы на эти вопросы интересуют не только граждан, спорящих в суде с застройщиками, но и самих застройщиков, отстаивающих свои права в спорах с теми же дольщиками (как физическими, так и юридическими лицами) и контролирующими органами, включая налоговые инспекции.

Постараемся найти ответы на эти вопросы, опираясь на судебные решения последних лет.

Как следует из п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 , положения Федерального закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Как понимать эту фразу?

Некоторые специалисты решили, что понимать ее нужно так: нормы ГК РФ о купле-продаже в отношении ДДУ не применяются, так как в случае наличия специальной нормы права применению подлежит эта специальная норма (Федеральный закон N 214-ФЗ), тем более что она принята позже.

В подтверждение своего мнения они приводили другой абзац этого же пункта Постановления Пленума ВАС РФ N 54, где говорится буквально следующее: разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абз. 2 п.

4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

Другие специалисты утверждали: смысл п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 заключается в том, что ДДУ следует расценивать как разновидность договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В обоснование своей точки зрения они говорили, что разъяснения Пленума ВАС не применяются к спорам по Федеральному закону N 214-ФЗ, но за исключением абз. 2 п.

4 Постановления N 54, в котором прописано: если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Скажем сразу: последующая арбитражная практика показала, что арбитражные суды классифицируют договор участия в долевом строительстве в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости, ссылаясь при этом на Постановление Пленума ВАС РФ N 54. Приведем примеры некоторых судебных решений, не вдаваясь в подробности заявленных исковых требований, ведь в нашем случае важно то, как суды классифицируют договоры, из которых эти требования возникли.

Рассмотрим Постановление ФАС УО от 19.11.2012 N Ф09-9685/12 по делу N А07-2680/2012.

Спор между коммерческим обществом и потребительским кооперативом возник из договора, по которому общество осуществляло финансирование работ по проектированию, строительству, вводу в эксплуатацию и передаче на баланс жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, а кооператив осуществлял долевое финансирование строительства объекта в объеме своей доли, указанной в договоре.

Оценив сложившиеся между сторонами правоотношения в ходе строительства жилого дома, в том числе возникшие между кооперативом и его членами (пайщиками) в рамках заключенных кооперативом с физическими лицами договоров паенакопления, суды квалифицировали данные отношения:
— как возникшие из договора об участии в долевом строительстве;
— и вследствие этого — со ссылкой на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 — как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Причем кооператив возражал против применения судами к спорным правоотношениям положений Федерального закона N 214-ФЗ, однако ФАС УО не согласился с его мнением.

Интересно также Постановление ФАС СЗО от 03.09.2012 по делу N А56-31702/2011, где представлен спор между заводом и акционерным обществом.

В рамках этого спора рассматривались договорные отношения, когда один гражданин (дольщик) сначала заключил с акционерным обществом (застройщиком) договор участия в долевом строительстве, а затем после полной оплаты договора переуступил свои права по нему заводу.

А завод уже обратился в суд с иском о признании за собой права собственности на помещение, которое было предметом договора участия в долевом строительстве.

Суды, рассматривая данное дело, также квалифицировали договор о долевом участии в строительстве жилого многофункционального комплекса как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Примечательно и Постановление ФАС ЗСО от 26.04.2012 по делу N А70-11206/2011, где изложен спор между двумя коммерческими обществами.

По данному делу истец (ООО «Газпром межрегионгаз») заявлял, что ответчиком во исполнение условий договоров долевого участия в строительстве жилого дома переданы нежилые помещения меньшей площадью, чем предусмотрено договорами, в результате чего у ответчика возникло неосновательное обогащение.

Суд, рассматривая спор, установил, что между истцом и ответчиком были заключены договоры долевого участия в строительстве. При этом ФАС ЗСО согласился с выводом апелляционного суда о том, что указанные договоры на участие в долевом строительстве следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Обратите внимание! Истец, проиграв этот суд, обжаловал его результат в ВАС.

По мнению общества, суды неправильно определили правовую природу договоров долевого строительства как договоров купли-продажи будущей вещи, поскольку спорные договоры являются договорами подряда.

Однако ВАС не нашел оснований для переоценки выводов нижестоящих судов, отметив, что позиция судов соответствует нормам действующего законодательства (Определение ВАС РФ от 27.08.2012 N ВАС-10566/12 по делу N А70-11206/2011).

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Содержание

Именно это соглашение регулирует взаимоотношения между указанными сторонами на протяжении всего периода строительства объекта. Универсального варианта такого документа не существует, но важно не забывать про все существенные условия договора долевого строительства. По своей сути его составление – это довольно сложный и ответственный процесс.

Ведь на кону немалые средства будущего дольщика. А потому необходимо предусмотреть все до мелочей. Если не указать все существенные условия договора долевого участия в строительстве, то могут возникнуть серьезные последствия. Вплоть до признания соглашения незаключенным, со всеми отсюда вытекающими проблемами.

Консультация юриста дает возможность избежать подобного исхода.

Общие требования к оформлению договоров

Договор долевого участия в общем своем смысле является таким же документом, как и любое другое соглашение, заключенное между двумя и более лицами. А потому правила его составления подчинены общим требованиям деловой практики.

Любой договор должен включать в себя обязательные разделы. Такое условие распространяется и в отношении ДДУ. А потому общая структура договора содержит в себе следующие составные части:

Вводная часть.
Дата и место составления документа.
Стороны (в случае ДДУ – дольщик и застройщик).
Предмет договора (является существенным условием любого договора).
Права и обязанности сторон.
Цена договора и порядок расчетов.
Срок действия соглашения.
Порядок прекращения и изменения отношений.
Способы разрешения спорных вопросов.
Прочие условия, относящиеся к каждому конкретному виду договора.
Реквизиты и подписи сторон.

С универсальными стандартами оформления документов можно ознакомиться в ГОСТе Р 7.0.97-2016. Сегодня компания вправе не придерживаться этих рекомендаций, на юридическую силу документа это не повлияет.

И хотя концепция подобных требований больше рекомендательного характера, не стоит ими пренебрегать. С одной стороны – это не существенные требования ДДУ. С другой – их соблюдение сделает документ аккуратным и приятным для работы, в то время как произвольное оформление может повлечь за собой исключительно недоверие и дополнительную вычитку.

Все условия, которые содержат договоры (в том числе и договор долевого участия в строительстве), можно поделить на три основные категории:

существенные – без которых не обойтись, в противном случае договор будет признан незаключенным;
обычные – присутствующие в каждом договоре условия. В их число входят порядок решения спорных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора, ответственность сторон в случае нарушения условий договора и т. д. Если таких условий в договоре нет, это не является поводом для признания его незаключенным;
дополнительные – добавляются индивидуально в каждое отдельное соглашение, в зависимости от конкретной ситуации или каких-то конкретных особенностей. Дополнительные условия вносятся по желанию, их отсутствие не влияет на заключенность договора.

Существует перечень условий, которые обязательно должны быть согласованы в ДДУ. Все они указаны в ст.4 Ф3 №214. Так, существенными условиями ДДУ являются:

Подробное описание объекта долевого строительства. Под описанием подразумевается:

планы строящегося помещения, отображающие в графической форме (схемы, чертежи) расположение частей объекта долевого строительства (комнаты, вспомогательные помещения, веранды, балконы, террасы и т. п.) по отношению друг к другу;
сведения об общей площади всего дома и конкретных квартир, площади жилого и нежилого пространства, энергоэффективности и сейсмостойкости, назначении объекта;
адрес, этажность;
информация про нежилые помещения – подвалы, чердаки, лифтовые шахты и т.п.

Общая цена договора, порядок уплаты, сроки, размеры взносов. Денежные средства платятся единовременно либо определенными частями. Некоторые застройщики указывают стоимость квадратного метра, а не всей квартиры. Это сделано для того, чтобы было проще рассчитать размер доплаты в случае увеличения площади в сравнении с первоначальным планом.
Срок передачи достроенного объекта дольщику. Он может быть определен конкретной датой (например, не позднее 31 декабря 2017 г.) либо месяцем или даже кварталом (например, не позднее IV квартала 2017 г.). Стоит обратить внимание, что правильнее, когда в договоре будут присутствовать 2 срока: срок получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и срок непосредственной передачи помещения дольщику.
Гарантийный срок на объект долевого строительства. Закон определяет минимальный срок – 5 лет, предоставляя застройщику право самому обозначать этот срок более точно.
Одно из условий привлечения денег участника долевого строительства: осуществление взносов в компенсационный фонд или размещение денежных средств дольщика на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 ФЗ № 214.

Законодатель в части 5 статьи 4 ФЗ № 214 акцентирует внимание на том, что при отсутствии вышеперечисленных условий договор будет считаться незаключенным.

Дополнительные условия договора долевого участия в строительстве

В конечном счете, дополнительные условия договора долевого участия – это, как правило, более развернутое и подробное изложение его основных положений.

Такие дополнительные условия договора долевого участия в строительстве появляются в зависимости от самых разнообразных причин.

Начиная от субъективных характеристик самого объекта строительства и заканчивая индивидуальными особенностями фирмы-застройщика или участника долевого строительства. А потому их количество может быть весьма велико.

В качестве примера наиболее распространенных дополнительных условий ДДУ можно привести:

Порядок взаиморасчетов сторон в случае изменения фактической площади объекта долевого строительства в сравнении с проектной.
Информация о благоустройстве придомовой территории (детские площадки, паркинги, колясочные и т.п.).
Время, отведенное для устранения застройщиком обнаруженных дольщиком недостатков в процессе приема – передачи построенного жилья (если таковые будут).
Информация о порядке управления будущим многоквартирным домом.
Необходимость получить согласие застройщика на осуществление уступки прав дольщиком. Для этого нужно составить договор уступки права требования по договору долевого участия.
Порядок оформления квартиры в собственность. Многие застройщики предлагают взять это «бремя» на себя. Естественно, за дополнительную плату.

Образец договора вы можете скачать у нас на сайте.

Позволительно ли дольщику менять условия договора?

Зачастую заключение договора происходит по стандартной схеме: потенциальный участник приходит в офис компании, где ему будет предложено подписать шаблонный вариант договора от застройщика.

Основные условия ДДУ там будут закреплены, в то время как содержание дополнительных пунктов остается на усмотрение застройщика. В большинстве случаев клиент не пытается скорректировать договор.

Причины могут быть разными: от некомпетентности в вопросе до банального стеснения.

Нормы ГК РФ и ФЗ №214 дают возможность согласовать детали договора и внести желаемые изменения. К сожалению, на практике редко удается изменить содержание ДДУ.

Обязательные условия можно изменить и после подписания договора, чаще всего застройщик хочет поменять срок передачи объекта. Дольщик не обязан ничего подписывать и имеет право отказаться от дополнительного соглашения к ДДУ.

Содержание дополнительных условий также поддается изменениям.

Как уже было указано выше, одним из распространенных дополнительных условий выступает обязанность застройщика самостоятельно оформить переход достроенной квартиры в собственность дольщикам. Само-собой, за отдельную плату. Такая обязанность не закреплена за застройщиком ни одним законом, что дает возможность дольщику отказаться от навязанной услуги.

Застройщики редко идут на компромисс, зачастую клиенту предоставляется стандартный договор, в который можно только вносить личные данные. Но, в редких случаях, при правильном подходе, человеку может повезти и содержание договора будет скорректировано.

Рекомендуется заранее подробно изучать все нюансы договора. После госрегистрации ДДУ внесение изменений возможно путем подписания дополнительного соглашения, от которого застройщик может отказаться.

В частности, могут возникнуть проблемы при желании изменить существенные условия ДДУ по 214 ФЗ.

Нельзя взять и вычеркнуть, например, предмет договора долевого участия в строительстве, но можно добавить дополнительные условия, которые помогут прийти к компромиссу.

Куда обратиться за помощью по анализу ДДУ?

Нужно быть готовым к тому, что застройщики редко и весьма неохотно идут на предложения будущих дольщиков внести изменения в договор, который ими сделан «под себя». Без профессиональной подготовки и специальных познаний простому обывателю будет тяжело «держать оборону».

А потому стоит прийти на подписание договора с юристом по вопросам недвижимости. Кстати, если застройщик срывает сроки и не предоставляет жилье в прописанные в договоре даты, покупателю положена компенсация. Ее размер можно узнать воспользовавшись калькулятором неустойки.

Для решения подобных вопросов также с большой вероятностью понадобиться помощь юриста, ведь застройщик не заинтересован в том, чтобы терять деньги.

Кроме того, клиенту вовсе не обязательно подписывать договор именно в тот день, когда он пришел в офис. Никто не может ему запретить взять договор с собой для изучения на несколько дней. И вот тут самым правильным будет обратиться с таким документом в юридическую компанию. Где уже на месте специалист внимательно изучит текст договора и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам.

Как видно из всего вышесказанного, договор долевого участия в строительстве по своей структуре является довольно сложным документом. Существенные условия договора долевого участия в строительстве требуют особого внимания.

Нельзя преуменьшать важность этого соглашения в области регулирования правоотношений между дольщиком и застройщиком. Одно некорректное предложение может повлечь за собой колоссальные финансовые потери, поэтому не стоит пренебрегать помощью опытного юриста.

Да, юридические услуги профессионала могут стоить дорого, но одна ошибка в договоре, в конечном итоге, обойдется гораздо дороже.

Не ошибется тот, кто обратится в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Наши специалисты вместе с Вами досконально изучат текст договора, смогут определить, какие его пункты не соответствуют закону или противоречат интересам дольщика.

Анализ договора поможет проверить соблюдение главных требований к ДДУ и избежать возможных проблем. Свяжитесь с нами по данным, указанным в разделе сайта «Контакты» либо заполнив форму обратной связи. В ближайшее время для решения вопроса с вами свяжется юрист.

По аренде и другим вопросам, которые связаны с недвижимостью, также можно получить консультацию.