Что будет с ценами в 2023 году?

Если не произойдет новых глобальных потрясений, в 2023 году потребительская активность на вторичном рынке будет восстанавливаться, предполагает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». В отличие от первичного рынка, вторичный поддерживает спрос за счет альтернативных сделок, а они заключаются в любой кризис.

Объем предложения высок, а покупательская активность на порядок ниже, чем в прошлые годы. «Вероятно, в ближайшие месяцы рынок будет находиться в состоянии стагнации. Цены могут немного вырасти лишь в локациях, где ощутим дефицит предложения», — предсказывает эксперт.

Собираетесь купить квартиру на вторичном рынке Москвы? Выбирайте из десятков тысяч объявлений на Циан по фильтрам, которые для вас важны 

Предпосылок к росту цен на вторичном рынке в 2023 году как не было, так и нет, считает Надежда Коркка.

Более пессимистичные для продавцов и оптимистичные для покупателей прогнозы дают в агентстве Homeapp. Там ожидают, что ценовой пузырь, который образовался за ковидные годы, сдуется. «Мы считаем, что цены должны вернуться на уровень, отражающий рост реальной экономики. Это означает снижение на 20–40% к пиковым значениям февраля–марта 2022 года», — говорится в отчете компании для инвесторов.

Что сегодня покупают?

Самыми востребованными в течение года в столице были однокомнатные квартиры в ценовом сегменте до 12 млн рублей, отмечают в компании «Метриум». Более дорогое жилье люди покупали гораздо реже. Причем предпочтение покупатели отдавали квартирам в недавно сданных новостройках или домах, введенных в последние 10 лет.

2/3 ипотечных кредитов — на «вторичку»

Доля «вторички» в выдаче ипотеки — еще один шок 2022 года. Всего лишь с июня по октябрь доля готовых объектов в общей доле ипотеки выросла в 1,6 раза — с 44 до 70%, комментируют в ВТБ. Специалисты банка объясняют это реализацией отложенного спроса и снижением цен именно на вторичном рынке жилья.

«По нашей оценке, до конца года клиенты могут еще немного увеличить спрос на готовые объекты. На это повлияет сохранение ключевой ставки ЦБ РФ на последнем заседании (речь идет о заседании 28 октября 2022 года. — Прим. ред.), а также продолжение корректировки цен на “вторичку” на рынке».

Евгений Дячкин,вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ

Несмотря на октябрьское повышение ипотечных ставок по стандартным банковским программам, их уровень по-прежнему остается комфортным для заемщиков, считает эксперт.

Что, если льготную ипотеку отменят?

Чтобы прогнозировать события на вторичном рынке жилья, нужно понимать, отменят или нет ипотеку с господдержкой для первичного рынка. В важности этого решения не сомневаются абсолютно все опрошенные Циан.Журналом эксперты.

«Ситуация в ближайшие месяцы во многом будет зависеть от того, отменят ли льготную ипотеку на новостройки. Пока решение не принято. Если это произойдет, спрос продолжит смещаться на вторичный рынок».

Виктория Кирюхина,ведущий эксперт Циан.Аналитики

«Основным триггером для увеличения сделок со вторичной недвижимостью будет полная отмена ипотеки с господдержкой. Сегодня 80–90% сделок на первичном рынке проводится с помощью заемных средств. Когда ставки на новостройки и готовое жилье сравняются, люди будут активнее покупать вторичную недвижимость», — уверена Катерина Соболева. Это касается проектов эконом- и комфорт-класса.

«Вторичка» дождется семейной ипотеки?

Не исключено: такую инициативу предложил Минфин. Соответствующий законопроект уже подготовлен, но программа подойдет, мягко говоря, не всем.

Сегодня известно о двух условиях. Во-первых, семья должна воспитывать ребенка-инвалида. А во-вторых, в регионе, где семья хочет оформить льготный кредит на «вторичку», не должны строить многоквартирные жилые дома. То есть этот законопроект призван поддержать рынки городов, где слабо развит рынок новостроек.

«Это был тяжелый год»

2022-й спутал все карты. Год назад эксперты предсказывали дальнейшее снижение спроса на вторичном рынке на фоне активной господдержки новостроек. Но жизнь внесла коррективы: пока все идет с точностью до наоборот.

https://www.youtube.com/watch?v=hBJk7SiE-h0\u0026pp=ygVX0JrQsNC6INC40LfQvNC10L3Rj9GC0YHRjyDRhtC10L3RiyDQvdCwINC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLRjCDQuiDQutC-0L3RhtGDINCz0L7QtNCw

В начале года были качели: спрос метался от первичного рынка к вторичному и обратно. После начала СВО спрос на готовое жилье резко подскочил — люди пытались вложить рубли в недвижимость. По данным Циан.Аналитики, в марте 2022 года спрос на готовое жилье в Москве вырос на 36% относительно февраля.

Но уже в апреле он закономерно рухнул (ажиотажный спрос закончился, а ключевая ставка подскочила с 28 февраля до рекордных 20%). В результате апрельское падение спроса составило 38% относительно марта.

С мая государство стало поддерживать строительную отрасль, изменив условия льготной ипотеки на новостройки, за счет чего активизировался спрос на первичном рынке. Но к середине лета ключевая ставка снизилась до 8% — это вернуло покупателей на вторичный рынок.

В конце сентября была объявлена частичная мобилизация — очередной пиковый момент 2022-го. И в то время как спрос на новостройки в столице упал на 39% (покупателям стало не до приобретения жилья, которое еще строится), спрос на вторичном рынке вырос на 11%! К этому времени ключевая ставка опустилась до 7,5%.

прогноз по стандартным ипотечным ставкам

Ключевая ставка — ставка, которую устанавливает Центробанк для регулировки экономических процессов. Это минимальная ставка, по которой коммерческие банки могут брать кредиты, поэтому она напрямую влияет на ипотечные ставки. Обычно они рассчитываются по формуле «ключевая ставка + 2–3 п. п.». 

Сегодня ключевая ставка — 7,5%, рыночные ставки по ипотеке — около 9,5–10,5% (по данным ЦБ на 1 ноября, средняя ставка на вторичном рынке — 9,13%). Очередное заседание ЦБ по ключевой ставке назначено на 16 декабря 2022 года.

В конце октября Центробанк оставил ключевую ставку без изменений, объяснив такое решение «значительным усилением неопределенности». Дальнейшие действия регулятора зависят от того, «насколько успешно и быстро граждане и компании будут адаптироваться к новым реалиям».

Согласно базовому сценарию, в 2023 году ключевая ставка составит 6,5–8,5%. То есть ипотечные ставки на вторичном рынке жилья, скорее всего, будут на уровне 9–10% годовых.

Несмотря на льготные условия кредитования при покупке новостройки и на отсутствие какой-то помощи от государства на вторичном рынке, спрос перетекает от новостроек к готовому жилью. В ноябре спрос на «вторичку» прибавил еще 8% по сравнению с октябрем.

Заполните простую анкету на Циан.Ипотека и узнайте, по каким ставкам вам предложат кредит ведущие банки

Большой выбор

С марта предложение (количество объектов в продаже) выросло на вторичном рынке почти в полтора раза. Эксперты объясняют это увеличением срока экспозиции. Если в апреле квартира продавалась в среднем за 99 дней, то сегодня на это потребуется 128 дней.

Были месяцы, когда предложение увеличивалось на 8%, — это рекордные показатели для рынка, отмечает Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».

С сентября рост предложения остановился. На вторичном рынке в России сегодня на продажу выставлено около 330 тыс. квартир.

Срочные продажи и скидки

Еще один тренд 2022-го — подскочило количество объявлений о срочной продаже, вслед за ним последовал вал скидок на вторичном рынке. Это случилось после объявления частичной мобилизации и резкого отъезда из России сотен тысяч людей. Многие из них возвращаться не планируют, а потому выставили свое жилье на продажу: кто-то через родственников, кто-то через риелторов или других посредников.

Как быстро продать квартиру: советы риелторов и юристов

В начале ноября с пометкой «срочно» продавалось около 4% квартир на вторичном рынке — это максимальное значение за последние три года. С марта количество срочных продаж, по подсчетам Циан.Аналитики, выросло почти в два раза.

https://www.youtube.com/watch?v=hBJk7SiE-h0\u0026pp=YAHIAQE%3D

Среди лидеров по объявлениям о срочной продаже — Москва и Московская область и Краснодар. Также много объявлений в Махачкале, Ставрополе и Ростове-на-Дону.

Цены снизились на 5–8%, но порой дисконты доходили и до 30%, говорят риелторы. Правда, такие предложения на рынок выходили редко: чаще их разбирали инвесторы. Причем иногда это были очень ликвидные квартиры: каждая пятая срочная продажа — в новом доме, а попадались, особенно в первые дни после объявления мобилизации, и премиальные объекты.

Риелторы считают, что в ближайшие месяцы увеличится количество продаж по доверенности. При торге за такой объект можно будет рассчитывать на скидку в размере около 5–10%. Более существенных скидок ждать не стоит — при условии, что не будет новых потрясений.

Как вели себя цены

За 2022 год цены на вторичном рынке Москвы почти не изменились: сейчас 1 кв. м стоит 306 тыс. рублей, это на 0,5% больше, чем в начале года. Для сравнения: «квадрат» на первичном рынке столицы обойдется в 320 тыс. рублей — рост за год составил 5%.

В целом по стране цены выросли сильнее: с начала года средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 7%, со 103,5 до 110,7 тыс. рублей. Причем основной рост пришелся на начало года, после чего с апреля рынок стагнирует: падение цен составило 0,2%.

Виктория Кирюхина уверена: хороший спрос на «вторичку» объясняется ценовым преимуществом вторичного жилья перед строящимся. «Вторичка» дешевле новостроек почти во всех крупных российских городах (с населением от 500 тыс. человек). Исключение: Севастополь, Владивосток, Оренбург, Саратов и Махачкала.

Неуверенно дорожали в 2022-м только самые ликвидные квартиры в новой «вторичке» — домах, построенных в последнее десятилетие. Так, цены на квартиры в Приморском районе Петербурга, где много новостроек, росли в течение всего года, приводит пример Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Такие районы есть во многих городах.

Но именно в этом году заявленная в объявлении стоимость квартир часто отличалась от цены сделки. «Собственники держали цену, но при этом охотно торговались, поэтому цена предложения вела себя относительно стабильно, а вот цена продажи снижалась», — рассказывает Сергей Зайцев, характеризуя эту ситуацию как «удивительное явление».

Подведем итоги. Спрос на вторичное жилье сегодня активен. Цены на самые ликвидные объекты стоят или незначительно растут, на остальные — потихоньку снижаются. Если в 2023-м не будет потрясений, этот тренд сохранится. Если льготную ипотеку на новостройки не продлят, спрос на рынке готового жилья будет еще выше.

Исследование Домклик: доля риелторов, прогнозирующих стабильность цен на жильё, растёт

Домклик провёл всероссийский опрос риелторов и выяснил, что ждёт рынок новостроек и вторички в III квартале 2023 года. Эксперты высказали мнение о динамике спроса и предложения, а также спрогнозировали цены на жильё.

Значительная часть риелторов считают, что цены на недвижимость в третьем квартале будут стремиться к равновесным значениям без весомых колебаний. По сравнению с аналогичным опросом, проведенным в начале II квартала этого года, доля экспертов, придерживающихся такого мнения, увеличилась. В исследовании приняли участие почти 2 тысячи риелторов из крупнейших регионов России.

Как показало исследование, большинство экспертов (39,5%) уверены, что в III квартале 2023 года заметных изменений со сделками с наличными не будет (в марте их доля была выше — 44,7%). При этом почти каждый четвёртый опрошенный считает, что желающих купить жильё за собственные средства станет меньше, и спрос упадёт больше чем на 5%. А 15% уверены, что спрос упадёт меньше чем на 5%.

Экспертов, которые считают, что спрос значительно повысится (больше 5%) и немного увеличится (меньше 5%) оказалось поровну — примерно по 10%.

По сравнению с предыдущим опросом прогнозы риелторов по поводу стоимости жилья на первичном рынке изменились. В марте этого года примерно одинаковое число экспертов (по 32–33%) отдавали свои голоса за рост, снижение или отсутствие изменений в стоимости. Сейчас доля специалистов, которые считают, что цены на квартиры в новом жилье будут падать (на 5% и более), существенно ниже — всего 23,7%.

37,9% риелторов прогнозируют рост цен, а 36,4% не ждут значимых изменений.

https://www.youtube.com/watch?v=cKS-qtxnO18\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7nmRorBrSle0xyzm_1ZS3mg%3D%3D

При этом в Челябинской области больше всего экспертов (70%) ожидают повышения цен на новостройки. В Омской области и Краснодарском крае их чуть меньше — 56% и 52% соответственно.

А больше всего тех, кто уверен в скором снижении стоимости новостроек, живёт в Ленинградской области (46%), Москве (40%), Московской области (39%) и Санкт-Петербурге (33%).

На вторичном рынке также меньше риелторов, чем весной, прогнозируют снижение цен: если в марте их насчитывалось 45,1%, сейчас — 37,2%.

Тем временем по 31% опрошенных ожидают как рост стоимости, так и её стабилизацию.

Как и в случае с первичным рынком, в Челябинской области больше всего экспертов, которые уверены в том, что вторичная недвижимость будет только дорожать (52%). В Пермском крае их 48%, в Омской области — 46%.

Риелторы, которые прогнозируют снижение цен на строящееся жильё, ждут его и на вторичке: в Ленинградской области так думают 62%, Московской — 50%, в Санкт-Петербурге — 50%, в Москве — 42%. В список лидеров также добавилась Воронежская область с 48%.

А вот по поводу динамики объёма предложений мнения риелторов практически не изменились. По-прежнему около половины опрошенных считают, что количество объявлений о продаже будет расти, примерно треть — что значительных изменений не будет. И лишь 15,55% (в марте их было 14%) считают, что выставленных на продажу объектов будет меньше.

Бесплатно оценить недвижимость и узнать рыночную стоимость квартиры можно онлайн на Домклик.

1. Введите адрес квартиры
2. Укажите количество комнат
3. Укажите примерную площадь квартиры

Остальное Домклик сделает сам за пару секунд. Алгоритм сайта рассчитает стоимость квартиры, опираясь на реальные сделки купли-продажи и с учетом более 40 характеристик. Учитываются данные о самом доме, годе его строительства и ремонта, районе, инфраструктуре, и, что крайне важно, актуальная информация о ситуации на рынке недвижимости в конкретном городе.

Узнать рыночную цену квартиры

Пир в ожидании чумы: новостройки скупают паникеры, квартиры на вторичке — валютчики

Спрос на жилую недвижимость в Москве продолжает расти даже по сравнению с рекордным августом, но темпы прироста снижаются, рассказали Forbes опрошенные участники рынка. 

Стимулируют спрос страхи перед инфляцией и изменение ипотечных условий: льготная ипотека, действующая на рынке новостроек, выдается по прежней ставке, однако первый взнос вырос с 15% до 20%. Ипотека на вторичном рынке существенно подорожала вслед за изменением ключевой ставки.

Telegram-канал Forbes.Russia Канал о бизнесе, финансах, экономике и стиле жизни Подписаться

Ожидания худшего

Покупатели новостроек взвинтили спрос, так как ждут дальнейшего ухудшения условий, полагают собеседники Forbes. Увеличенный размер первого взноса введен с октября, поэтому в сентябре сделки спешили закрыть те, кто не укладывался в новые параметры.

По данным сервиса Dataflat, в старых границах Москвы продажи новостроек выросли на 11% к августу, до 9349 сделок, в Новой Москве — на 17%, до 4053 сделок, а в Подмосковье — на 14%, до 7742 сделок.

Аналитики Циан приводят похожую динамику, по их данным, в сентябре на рынке новостроек Московского региона заключено рекордное количество сделок — за месяц было продано 21 100 квартир и апартаментов, рост месяц к месяцу составил 14%.

«Кто планировал приобретение жилья в ипотеку в перспективе, приняли решение о покупке раньше из опасения ужесточения кредитной политики, — рассуждает директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Если в начале лета на столичном первичном рынке доля ипотечных сделок в общем числе составляла 70%, то уже с конца августа и в сентябре — 87%».

«В начале года многие ожидали снижения цены недвижимости, но ко второй половине года ожидания не оправдались — это тоже спровоцировало скачок спроса», — добавляет директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«Над льготной ипотекой тоже сгущаются тучи, — напоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

— Новости относительно дальнейшей судьбы льготной ипотеки появлялись практически еженедельно и катализировали продажи.

Плюс были опасения, что ставки по льготной ипотеке тоже могут поднять вслед за ключевой, как уже было весной 2022 года, и это тоже подпитывало спрос».

Ценник to the moon

Застройщики не растерялись и продолжили повышать цены, пока спрос не угас.

«По сравнению с августом средняя цена квадратного метра новостроек повысилась на 3,5% — до 440 800 рублей, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой», управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова, ссылаясь на данные bnMAP.pro. — Средний бюджет покупки вырос на 4,6%, до 24,59 млн рублей. Средний бюджет лота в экспозиции за год вырос на 17,3%, средняя цена квадратного метра — на 13,2%».

«Московские новостройки вновь дорожают темпами, превосходящими инфляцию, — обращает внимание управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Это объясняется, главным образом, ажиотажным спросом ввиду повышения ключевой ставки и ослабления национальной валюты».

В сентябре рост средней цены связан не только с традиционным вымыванием доступных лотов, застройщики действительно их повышают, говорят собеседники Forbes.

«Основной вклад в рост цен внесли решения застройщиков по индексации стоимости лотов, уже находящихся в экспозиции, — комментирует ситуацию руководитель «Циан-Аналитики» Алексей Попов.

— Органический рост цен (то, насколько помещение успевает подорожать перед реализацией) с начала лета вырос с плюс 2% до плюс 8%.

Новинки рынка последние два месяца выходят по достаточно низким ценам (на 19% ниже среднего), то есть их влияние на рост цен незначительное».

Застройщики и сами не отрицают повышения ценника.

«На фоне активизации спроса в последние три месяца застройщики начали чуть более активно индексировать цены, — констатирует директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Евгений Межевикин. — Более того, многие также скорректировали акционные программы, сократив размер максимального дисконта (в среднем до 10–15%)».

«В ценовой динамике есть как органический рост (то есть застройщики увеличивали цены), так и структурный (в период ипотечных всплесков активности раскупаются самые доступные варианты жилья), — добавляет совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — При этом средний размер скидки сократился примерно с 4,5% до 4,0%, то есть увеличение спроса вполне закономерно привело к повышению расценок».

Вторичка на одном крыле

Вторичный рынок в сентябре стремился успеть в последний вагон одобренных по старым ставкам кредитов, говорят собеседники Forbes. Это объяснение высокому спросу эксперты давали и в августе, но когда вышли отчеты Росреестра, стало очевидно, что ипотечных сделок было мало и не они в ответе за августовский спрос.

По данным Росреестра, в августе в Москве было совершено 17 538 сделок со вторичным жильем, что на 17,5% превышает июльский результат текущего года (14 932).

За тот же август в Москве зарегистрированы 14 202 договора ипотеки, из них 9957 — на первичном рынке.

Таким образом, только 4245 сделок на вторичном рынке совершено с применением ипотеки, остальные, то есть больше 75%, — за собственные средства. 

Собеседники Forbes полагают, что в сентябре ситуация изменится и упомянутый выше всплеск ипотеки по старым ставкам мы увидим именно в сентябрьской статистике.

«Высокий спрос на ипотеку последние несколько месяцев еще не полностью реализован, многие получили одобрение ипотеки и сейчас находятся в поиске объектов для покупки. Часть банков обещают сохранять одобрение на протяжение 90 дней, у тех, кто получил одобрение в августе-сентябре, еще достаточно времени для выбора», — полагает Хусаинов из «Этажей».

«Статистика за август на вторичном рынке объясняется тем, что всплеск ипотечного спроса пришелся на конец месяца, оформление многих сделок завершилось уже в сентябре», — соглашается Доброхотова из «Бест-Новострой».

«На вторичном рынке жилья доля ипотеки традиционно значительно меньше, чем на рынке новостроек, потому что на вторичке много альтернативных сделок, — добавляет Репченко из IRN.RU. — Но чтобы запустить альтернативную цепочку, нужен покупатель с деньгами — своими или ипотечными».

• «На вторичном рынке многие берут кредит не на полную оплату покупки, а в качестве доплаты, основная же сумма на покупку — вырученная от продажи имеющейся жилплощади», — добавляет директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
• Часть собеседников Forbes полагают, что многие покупатели вторички имели накопления в валюте и сейчас смогли воспользоваться высоким курсом доллара для перевода накоплений в рубли и покупки недвижимости.
• «Многие наши клиенты продают валютные накопления по выгодному курсу и инвестируют в жилую недвижимость — это объясняет такой существенный приток наличности», — говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов.

«Одними из бенефициаров ситуации, сложившейся с курсом, стали те, кто сохранил валютные сбережения или получает доходы не в рублях, — соглашается Попов из «Циан-Аналитики». — Например, релоканты, которые стали работать не на российских, а на иностранных работодателей, но сохраняют связи со страной. Сегодняшний курс примерно на четверть выше фоновых значений января 2022 года».

Дорожает и исчезает

Объем предложения на вторичном рынке продолжает снижаться, а цены понемногу, но растут, говорят собеседники Forbes.

«На рынке вторичной недвижимости Москвы в январе 2023 года объем предложения составлял 46 200 объектов, но уже к началу апреля подрос до 51 300 объектов, — напоминает управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. — Следующие шесть месяцев объем предложения постоянно снижался и в сентябре 2023 года составил 38 600 объектов, что на 6% меньше объема предложения августа».

«Объем предложения на вторичном рынке последний месяц почти не меняется, — уточняет Попов из «Циан-Аналитики». — Покупателям доступно порядка 30 000 лотов в полноценной вторичке и около 16 000 помещений в недавно (до двух лет) сданных новостройках».

Цены немного растут. «Рост цен на вторичном рынке начался еще в июле, тогда метр жилья в «старой» Москве впервые за предыдущие полгода показал плюс, — отмечает Репченко из  IRN.RU. — За последние три месяца метр жилья на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 4,1% (до 264 800 рублей в среднем)».

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость» (есть у Forbes), средняя стоимость квадратного метра в старой Москве составляет 277 700 рублей (за месяц плюс 0,3%), в Новой Москве — 204 200 рублей за «квадрат» (за месяц плюс 0,3%). 

«Выросла доля объектов, которые уходят без скидок, сегодня средняя скидка около 3%, — добавляет Москатов. — Но это при условии, что объект тщательно подготовлен к продаже, выверена цена».

«Собственники не поднимают стоимость, потому что понимают: если нужно продать, это нужно делать сейчас, потому что потом спрос схлынет, многие отложат сделки «до лучших времен», и реализовать свой объект будет гораздо сложнее», — резюмирует Шлома.

Увядающий спрос

Все эксперты, опрошенные Forbes, говорят, что ажиотажа как на первичном, так и на вторичном рынке уже нет, к концу сентября спрос стал просто нормальным. Некоторые из них ожидают, что скоро начнется полноценный спад, особенно на вторичном рынке.

«На данный момент мы не фиксируем увеличение спроса. Высокая покупательская активность была в июле-сентябре 2023 года, — говорит генеральный директор «Ricci Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. — В первую неделю октября 2023 года мы увидели спад обращений, но является ли это трендом на охлаждение или [просто] нормализацией — еще предстоит увидеть».

«Основная часть спроса была выбрана в августе и сентябре, поэтому данные о продажах в октябре будут еще более пессимистическими», — мрачно прогнозирует исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Свою позицию она аргументирует тем, что хотя в сентябре спрос на новостройки еще рос, темпы его прироста замедлились: «В сентябре хоть и продолжился рост продаж, но прирост снизился в три раза по сравнению с уровнем августа, когда спрос вырос на 39%.

Такая ситуация наблюдается по всем рынкам: на рынке «старой» Москвы спрос увеличился в сентябре на 12% (в августе — на 35%), на рынке Новой Москвы — на 18,7% (в августе — на 56%), в Московской области — на 14,6% (в августе — на 36,2%). Таким образом, темпы прироста спроса ослабевают».

Вторичному рынку охлаждение спроса пророчат еще более уверенно.

«Уже в сентябре спрос стал снижаться, и по итогам месяца он был на уровне стандартного сентября на спокойном рынке, — говорит Шлома из «Инком-Недвижимости».

— В октябре еще выдаются ранее одобренные кредиты, но никакого ажиотажа на вторичном рынке уже нет. В скором времени мы ожидаем отток клиентов. Он не будет глобальным.

Предположительно, вторичный рынок будет работать с 70% клиентов от нормы, то есть мы не досчитаемся примерно 30% клиентов».

«В любом случае в краткосрочной перспективе рынок ждет охлаждение, поскольку за последние несколько месяцев был реализован откладывавшийся спрос», — уверен Хусаинов из «Этажей».

«Формально число просмотров снижается, — резюмирует Попов из «Циан-Аналтики». — Относительно максимумов этого года потенциальный спрос и на вторичке, и в первичке на 10–15% ниже максимумов конца лета, но в абсолютном выражении это все равно очень высокие показатели. При фактически заградительных ипотечных ставках это позволяет говорить об «ажиотаже», «перегреве» и иных дисбалансах рынка».

Как изменятся цены на квартиры, рассказал эксперт

Приведет ли дорожающая ипотека к падению цен на квартиры?

15 сентября Банк России поднял ключевую ставку с 12 до 13%. По этой ставке регулятор кредитует банки, к ней привязаны и остальные процентные ставки на денежном рынке.

Первая реакция российских банков, выдающих наибольшие объемы ипотеки, последовала через неделю: Сбер, крупнейший банк в стране, повышает ставки по вкладам и ипотеке на 0,5 процентных пункта, увеличивает ставки по ипотеке и ВТБ — тоже на 0,5 п.п.

https://www.youtube.com/watch?v=YRILfBB87zo\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo79t6d6yKY5_BCcreZB3ZIgQ%3D%3D

В июле — впервые с сентября 2022 года — ЦБ повысил ключевую ставку на 100 б.п., с 7,5% до 8,5%, а в августе — с 8,5 до 12%. В итоге за три месяца ставка выросла в 1,7 раза, а в среднем ставки по ипотеке — с 11% до 13,7%.

Кроме этого, в июле Банк России сообщил об ужесточении требований к выдаче ипотеки, второй раз с мая: с 1 октября кредитные организации будут вынуждены выдавать значительно меньше жилищных займов с низким первоначальным взносом и клиентам с уже имеющимися кредитами.

Под ограничения Центробанка с 1 мая попали ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 15 до 20% — под такие займы банки должны увеличить резервы в 1,5 раза с любой долговой нагрузкой заемщика.

А с 1 октября для такой ипотеки ЦБ обязал увеличить резервы уже в 2,5 раза, если заемщик тратит почти половину своего дохода на платежи по кредитам.

Так регулятор решил оградить от ипотеки людей с небольшими доходами, которые считаются рискованными заемщиками и могут нарушать графики по кредитным платежам. По данным ЦБ, 40% кредитов брали именно такие клиенты.

Но это не охладило спрос на жилищном рынке, как планировал Банк России. Ипотека в августе выросла впервые сразу на 3,7% после предыдущего рекордного роста на 2,5% в июле, сообщается в сентябрьском обзоре ЦБ РФ. Выдача жилищных кредитов выросла на 30% по сравнению июлем: с 647 млрд — до рекорда в 849 млрд рублей. Предыдущий рекорд был в декабре 2022 года — тогда было выдано 697 млрд рублей.

Рекорды продолжились и в сентябре. Например, ВТБ выдал рекордное количество жилищных кредитов: за три недели до повышения ставок впервые в истории банка ипотеку взяли 33 тысячи заемщиков на 174 млрд рублей, а наибольшую сумму ипотеки клиенты банка взяли за неделю до повышения ставок кредитной организацией.

Это свидетельствует о перегреве рынка, но мы ожидаем, что к концу года темп несколько замедлится в условиях роста ставок и действия макропруденциальных надбавок.

ЦБ объяснил ипотечный бум «стремлением населения вложиться в недвижимость на фоне ослабления курса рубля; ожиданиями ужесточения условий льготных программ, в том числе повышения размера первоначального взноса с 15 до 20%; стремлением заемщиков успеть взять кредит на рыночных условиях по предодобренным ставкам до их повышения вслед за ростом ключевой ставки».

Как повышение ставок изменит рынок жилья?

«Очередное повышение ипотечных ставок (теперь на 0,5 п.п.) сильно на спросе не скажется», — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Ставки по ипотеке уже после прошлого роста ключевой ставки, тогда еще до 12%, достигли и даже превысили заградительный уровень — ипотека стоила 14−15%, то есть уже была неподъемной для подавляющего большинства заемщиков.

«Удорожание ипотеки в перспективе неизбежно приведет к снижению спроса, причем речь идет не только о выросших ставках, но и об изменении требований к размеру первоначального взноса», — считает Олег Репченко.

Особенно это касается первичного рынка, где цены на квартиры сегодня до 40% выше, чем на вторичке. Под давлением снижающего спроса вниз поползут и цены. Снижать стоимость жилья в прайсах застройщики не любят, скорее всего, снижение стоимости жилья будет закамуфлировано скидками и акциями.

«Ключевая ставка на высоком уровне изменит структуру спроса на рынке жилья. Во-первых, сократится количество ипотечников. И не только на вторичном рынке, где нет льготной ипотеки, но и на первичном — даже если льготные ставки останутся на текущем уровне», — отметил эксперт.

И, скорее всего, сократится инвестиционный спрос, потому что высокая ключевая ставка приводит к росту ставок не только по кредитам, но и по депозитам и облигациям, что существенно снижает конкурентоспособность вложений в жилье как в низкорисковый актив.

«Данная информация носит исключительно информационный (ознакомительный) характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией».

Рынок недвижимости в России может рухнуть и больше не подняться

• Разогретый до предела рынок российской недвижимости в самое ближайшее время рухнет и не восстановится, прогнозируют некоторые эксперты, — при этом обрушение будет сопровождаться серьёзными социальными последствиями.
• Другие аналитики не видят угрозы драматического обрушения рынка недвижимости, но прогнозируют его охлаждение.
• Что происходит на «прилавке» квадратных метров, разбирался ForPost.
• Коварная ипотека

По мнению экспертов, нынешняя ситуация на российском рынке недвижимости — следствие широкого применения льготного ипотечного кредитования. Именно оно подняло спрос на жильё, который подтолкнул цены вверх.

Аналитик компании «Золотой монетный дом» Дмитрий Голубовский в разговоре с ForPost отметил, что рынок кредитования вообще и ипотеки в частности сейчас продолжает интенсивно расти, что приводит к росту долговой нагрузки на домохозяйства.

По его словам, люди смогут отдавать эти долги только в случае роста доходов, что лишь подстегнёт потребление и вызовет очередной виток инфляции.

«Проблему с доходами граждан ещё можно решить, но вот что делать с запредельно высокими ценами на недвижимость — это вопрос. Наши люди набрали ипотечных кредитов под эти высокие цены. Но этот рынок просто рухнет в самое ближайшее время и уже больше не встанет», — отметил Голубовский.

Кандидат экономических наук Константин Селянин в свою очередь отметил, что пока банки продолжают «раздувать ипотечный пузырь», ещё больше усугубляя ситуацию.

«Делается это потому, что ипотечная квартира становится предметом залога, а значит, банк может её продать, как только заёмщик перестанет платить по кредиту.

Но нужно понимать, что это в принципе возможно, только если на рынке недвижимости установлены высокие цены, как сейчас. Но продолжаться так вечно не будет. Государственные ипотечные программы будут сворачиваться.

Кроме того, ЦБ выступает против дешёвой ипотеки от застройщика, потому что это разгоняет спрос и увеличивает закредитованность населения», — сказал в беседе с ForPost Селянин.

1. Как и Дмитрий Голубовский, экономист Константин Селянин уверен, что ипотечный пузырь в ближайшее время лопнет, а цены на жильё существенно упадут.
2. Читайте по теме: Властям пора прекратить игру в социальное государство и бесплатную раздачу жилья?
3. Социальные последствия
4. По мнению обоих экспертов, падение рынка недвижимости принесёт не только снижение цен на жильё как минимум на 30%, но и серьёзные социально-экономические проблемы.

«Ведь люди будут продолжать выплачивать свои ипотечные долги, которые они приобрели для покупки жилья по очень высоким ценам», — пояснил аналитик Дмитрий Голубовский.

По словам экономиста Константина Селянина, низкие доходы населения и обрушившиеся цены на жильё создадут серьёзную социальную проблему:

«Многие люди из-за низких доходов будут лишены возможности погашать кредиты, но заложенные квартиры не будут перекрывать сумму долга. В итоге масса людей может лишиться жилья и при этом остаться в должниках перед банками».

По его мнению, в таком случае сама банковская система рискует потерять устойчивость. Впрочем, государство не оставит без помощи системообразующие крупные банки с госучастием.

Что же касается граждан-должников, то, по мнению Селянина, возможно, будет введён мораторий на штрафы и пени по пророченным ипотечным долгам, но сами долги никто не простит, а поэтому людям придётся самим выбираться из сложной ситуации. Либо, в крайнем случае, объявлять себя банкротами.

• Читайте по теме: Россиянам оставят ипотечное жильё при банкротстве
• Не обрушение, а охлаждение
• Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в свою очередь пока не видит причин для драматического обрушения рынка российской недвижимости.

«Конечно, сейчас цены на жильё, особенно на новостройки, находятся на очень высоком уровне. Действительно, есть проблема закредитованности населения. Но это вызовет охлаждение рынка, но не его обрушение. И речь прежде всего идёт о первичном рынке.

Тут влияет и повышение ключевой ставки ЦБ, которое привело к повышению ставок по обычной, то есть не льготной, ипотеке. Это в свою очередь скорее всего вызовет падение спроса на ипотечное кредитование.

Но нужно понимать, что у застройщиков всегда есть некий «скидочный люфт» до 30% от стоимости предложения. Это видно по заключаемым сделкам купли-продажи, когда покупателю в конечном счёте делается серьёзная скидка от первоначальной цены.

Иными словами, в пределах этого люфта и могут упасть цены предложения, то есть максимум на 20–25%», — объяснил ForPost аналитик.

В то же время он отметил, что коснётся это преимущественно новостроек. Кроме того, дальнейшее развитие событий напрямую будет зависеть от решений Центробанка по ключевой ставке, которая может быть снижена, что приведёт и к снижению ставок по ипотеке.

«Думаю, пока заёмщики займут выжидательную позицию, не будут стремиться брать ипотеку по нынешним ставкам в 14–15%, которые по сути являются запретительными.

При этом рынок этого ещё не почувствовал, потому что сейчас оформляются сделки по ранее одобренным кредитам, где ещё действуют прежние ставки.

Думаю, что реальное падение спроса на ипотеку, которое повлияет на стоимость недвижимости на первичном рынке, мы увидим ближе к середине осени или в ноябре», — отметил Ламин.

1. Читайте по теме: Альтернатива покупке жилья существует, но в России об этом не думают
2. А что «вторичка»?
3. По мнению Константина Ламина, вторичный рынок жилья в этих условиях вообще вряд ли ждёт сколько-нибудь существенное снижение цен.

«Скорее всего, рост стоимости жилья в этом сегменте просто остановится. Но допускаю, что будет некоторое снижение, но не более 10%», — пояснил аналитик.

Подобного мнения относительно перспектив вторичного рынка российского жилья придерживаются и другие эксперты.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов уверен, что пока массового снижения цен на вторичном рынке жилья не предвидится. По его мнению, сейчас можно говорить скорее о стабилизации стоимости.

В то же время Попов считает, что некоторое понижение цен возможно на рынке недавно сданных новостроек, чему будет способствовать высокая конкуренция в этом сегменте.

По мнению директора «Этажей» Ильдара Хусаинова, цены на «вторичку» до конца года меняться не будут. Тем не менее, он отметил, что «постепенно расти будет лишь уровень торга».

Директор направления «вторичный рынок» компании «Инком-недвижимость» Сергей Шлома в свою очередь отметил, что рынок вторичного жилья вряд ли почувствует существенный отток клиентов из-за повышения ставок по обычной ипотеке. По его словам, это связано с тем, что многие клиенты в этом сегменте приобретают недвижимость без использования кредитных средств.

Читайте по теме: Россияне бросились скупать «апартаменты» без окон. Чем опасна жизнь в цоколе?

Андрей Мединский

К концу года банки повысят ставки по ипотеке: на сколько подорожают кредиты и как это отразится на стоимости квартир

Сбербанк повысил ставки до 8,8% и 9,1% по строящемуся и готовому жилью соответственно. Остальные банки вслед за лидером начинают активный пересмотр своих ипотечных программ. В перспективе рост ставок может дойти до 10–11%. Такой прогноз сделал заместитель генерального директора агрегатора «ДомДа» Дмитрий Екимов.

— Ставки вырастут соразмерно решению ЦБ РФ и поднятию им учётной процентной ставки. Собственно говоря, то, что мы видим сейчас, является отложенным эффектом прошлого решения регулятора.

В большей степени рост ставок затронет вторичное жильё, так как здесь банковские риски являются наибольшими, и ипотеку на ИЖС и участки (тут банки пока вообще имеют смутное представление об оценке объектов и считают их просто неликвидными, поэтому занижают стоимость), — рассказала ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич.

https://www.youtube.com/watch?v=6eyiDjaoPSI\u0026pp=YAHIAQHwAQG6AwIYAqIGFQHV2fo7IlKFyBLsCARjio04joluCw%3D%3D

Ключ к пониманию ситуации с ипотекой в том, что банки начинают закладывать в цены будущие сценарии подъёма ключевой ставки ЦБ.

И ожидания эти крайне негативны для потенциальных заёмщиков, поскольку топовые российские банки ждут повышения ставки в первом полугодии 2022 года до 9,5–10% годовых.

Об этом рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.

Соответственно, жилищные кредиты, по его мнению, могут легко взлететь до 12+% годовых. Особенно после того, как завершится льготная ипотека, а ресурсы застройщиков и банков по совместным акциям, предлагающим ставку в 6–7% годовых, будут исчерпаны.

На первичном рынке цены на жильё будут медленно расти до Нового года. Покупатели будут стараться приобрести жильё до очередного повышения ключевой ставки ЦБ.

Также, несмотря на предельно высокие цены на недвижимость, спрос будет подогреваться субсидированием девелоперами банковских ставок по ипотеке, традиционными новогодними скидками и различными маркетинговыми инструментами.

Такой прогноз дал руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

— За последний месяц банки заявили о повышении ставок по ипотеке и вкладам. Базовая ставка достигла 10% годовых, а в некоторых банках стала даже выше — это психологическая отметка для классического заёмщика. Однако сохраняются некоторые льготные программы.

Кроме того, на рынке ещё есть некоторое количество покупателей с одобренными кредитами по старым ставкам. Поэтому до Нового года мы не прогнозируем каких-то серьёзных изменений — спрос и цены на вторичном рынке останутся на прежнем уровне.

В дальнейшем ситуация будет меняться, — рассказал директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.

На стоимости квартир повышение ставок по ипотеке отразится в рамках инфляции. Сейчас активизируется сезонный спрос, поэтому застройщики стимулируют его скидками. Те, кто может позволить себе покупку недвижимости в ноябре, сделают это в ближайшее время. Такое мнение высказала Марина Лашкевич.

По её словам, движущей силой ипотеки выступают льготные программы, где рост ставки банка компенсирует государство, поэтому значимого влияния в краткосрочном периоде рост учётной ставки не окажет. Что будет в долгосрочном периоде — покажет I квартал 2022 года.

— Происходящее сейчас очень логично — Центробанк повышает ключевую ставку на фоне роста инфляции, в свою очередь, банки реагируют на это повышением ставок по ипотеке. Если банки примут решение ещё повысить ставки, то это затронет все сегменты недвижимости, так как они не делят свои программы на стандарт, комфорт и т.д.

По нашим прогнозам, очередной рост ставок по ипотеке никак не отразится на стоимости квартир, но, скорее всего, приведёт к тому, что застройщики начнут разрабатывать новые программы по субсидированию ипотеки совместно с банками, чтобы поддержать уровень спроса, — считает коммерческий директор ГК «3-RED» Наталия Нестерова.

Дмитрий Ефимов считает, что стоимость квартир продолжит расти. Это связано как с повышением стоимости строительства, так и глобальным трендом на инфляцию.

По его мнению, рост ставок закономерно вызовет сокращение спроса на ипотеку. Но при этом активность покупателей в разных сегментах рынка недвижимости будет неоднородной.

Премиум-сегмент продолжит оставаться стабильно востребованным. Первичный и вторичный рынки в сегментах, рассчитанных на массового потребителя, ждёт просадка спроса.

Хотя здесь многое будет зависеть и от ценовой лояльности девелоперов. ЦБ продолжает политику охлаждения рынка недвижимости.

— Скорее всего, ставки в начале 2022 года станут двухзначными на все ипотечные продукты. Застройщики всё больше делают акцент на субсидирование ставки на продаваемые объекты.

Все мы прекрасно понимаем, за счёт чего происходит субсидирование ставок, поэтому снижения цен на недвижимость точно не стоит ждать, — считает директор департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анастасия Бычкова.

Есть и другое мнение. Так, Алексей Кричевский полагает, что стоимость жилья будет падать.

По его словам, это вполне логично при росте стоимости банковских денег, поскольку платёжеспособного спроса становится всё меньше, а при том подъёме, который рынок испытал в последние полтора года, потянуть ипотечные платежи для многих становится невозможно. Поэтому продавцы продолжат снижать цены на квартиры, полностью отдав бразды правления рынком в руки покупателей.

Алексей Кричевский отметил, что с учётом максимально вероятного подъёма ставки на заседании ЦБ в декабре и возможного — в первом квартале следующего года цены на квартиры в Москве могут если не откатиться к уровням начала 2021 года, то как минимум потерять 2–3% от сегодняшних.

— В целом это открывает неплохие перспективы для покупателей, которые готовы ждать приемлемый уровень цен.

После столь крупного ужесточения денежно-кредитной политики у ЦБ не будет вариантов, кроме как постепенно спускать ставку до уровней 6,5–7,5%. Произойдёт это, если не будет каких-либо глобальных потрясений, в 2023 году.

Тогда можно будет спокойно рефинансировать кредит с приличной выгодой, — сказал Алексей Кричевский.

Для комментирования авторизуйтесь!