Плюсы возможной отмены программы — снижение цен на новостройки и повышение привлекательности вторички и ИЖС. Минусы — падение спроса, заморозка проектов, банкротства и замедление роста экономики

Владимир Гердо/ТАСС

Последние две недели не утихают разговоры по поводу дальнейшей судьбы льготной ипотеки на новостройки. Программа завершает свое действие 31 декабря. Будет ли она продлена — пока неизвестно. Сейчас в Минфине и ЦБ изучают возможные последствия отмены программы для рынка недвижимости. Банкиры и девелоперы надеются на продление льготной ипотеки.

Вместе с экспертами выяснили, какие плюсы и минусы ждут покупателей новостроек и рынок в целом в случае завершения программы в 2022 году.

В чем плюсы возможной отмены

1. Перегретые цены вернутся к реальным значениям

По мнению экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», один из основных плюсов возможной отмены программы — это снижение цен на новостройки и возвращение их к реальным рыночным значениям.

В отсутствие льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на жилье, которые сегодня находятся на аномально высоком уровне, говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.

RU» Олег Репченко.

По оценкам IRN.RU, за 2020–2021 годы на фоне низких ставок по кредитам и депозитам стоимость жилья в Московском регионе в разных сегментах подскочила в полтора-два раза. «Но доходы населения за этот период вообще не росли.

Существующие сегодня цены давно оторвались от платежеспособного спроса и никогда не будут восприняты рынком без «субсидируемого допинга».

Поэтому, чтобы сохранить продажи после отмены льготной ипотеки, застройщикам придется пойти навстречу покупателям и начать опускать цены», — сказал Олег Репченко.

Один из основных плюсов возможной отмены программы — снижение цен на новостройки и возвращение их к реальным рыночным значениям ( Shutterstock)

Похожую точку зрения озвучила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. По ее словам, в случае отмены льготной ипотеки спрос на новостройки снизится, что заставит застройщиков массово предлагать скидки.

«Недвижимость станет более доступной для населения, что выглядит позитивно на фоне крайне низкой доступности жилья для среднестатистического россиянина», — сказала Ирина Носова. Уже сейчас на фоне снижения спроса происходит рост предложения скидок и их размера — до 20–30%.

«То есть даже прекращение действия льготных программ уже не имеет того же эффекта, как в 2020–2021 годах, население больше не стремится успеть в последний вагон уходящего поезда», — добавила директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов в качестве возможного плюса отмены программы также называет снижение цен на жилье.

Однако повсеместного обвала цен он не прогнозирует.

«Сокращение объемов нового строительства многоэтажных домов уже намечается, и это предохранит рынок от затоваривания из-за снижения платежеспособности покупателей», — пояснил эксперт.

2. Увеличение спроса на вторичке и частные дома

В случае отмены программы на новостройки может вырасти привлекательность вторичного жилья, где нет льготной ипотеки. «Привлечение клиентов формально низкой ставкой прекратится. Кроме того, продавцы вторички уже идут на снижение цены в связи со падением платежеспособного спроса», — пояснила Ирина Носова.

Переток спроса с первичного рынка на вторичный уже происходит, несмотря на действие льготной ипотеки на новостройки, добавил Олег Репченко. «Ценник на вторичке доступнее, продавцы охотнее идут на торг. А спрос на квартиры упирается именно в стоимость жилья, а не в размер ставки по кредиту на его покупку», — считает эксперт.

«На вторичном рынке цена ползет вниз уже с мая, помимо этого, величина торга составляет в среднем еще 10–15%. На первичном рынке тенденция к снижению цен появилась лишь в последний месяц.

Как результат — число сделок на вторичном рынке в Москве растет (+11% в октябре по отношению к сентябрю), а продажи новостроек падают (-40% за месяц)», — отметил он.

В случае отмены льготной ипотеки на новостройки может повыситься интерес к индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), допустил Александр Цыганов.

«Особо отметим шанс для кредитной поддержки ИЖС и деревянного домостроения в небольших городах и пригородах.

Спрос на такие меры поддержки со стороны населения есть, а сейчас может появиться и возможность создания комфортных условий жизни не только в «человейниках», — сказал эксперт.

Управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова плюсов отмены не видит, кроме одного — если «в обмен» на отмену льготной ипотеки с господдержкой ЦБ разрешит девелоперам субсидировать собственные программы под разумные 5–6% годовых без удорожания лота. «Это не только позволит сохранить большую часть спроса, но и создаст здоровые условия для конкуренции», — считает она.

Минусы отмены программы

1. Падение спроса

Главный минус отмены льготной ипотеки на новостройки — снижение спроса до 45%. Давление на покупательную способность будет оказывать и общая ситуация неопределенности.

«Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны», — допустила аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева

https://www.youtube.com/watch?v=lDq7l8AVYrQ\u0026pp=ygVt0JrQsNC6INC_0L7QstC70LjRj9C10YIg0L7RgtC80LXQvdCwINC70YzQs9C-0YLQvdC-0Lkg0LjQv9C-0YLQtdC60Lgg0L3QsCDRgNGL0L3QvtC6INC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLQuA%3D%3D

Завершение программы льготной ипотеки охладит рынок, темпы продаж замедлятся, согласен руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Однако и при наличии льготной ипотеки продажи не растут. Например, в октябре число зарегистрированных ДДУ упало на 40%, обращает внимание эксперт.

«То есть госпрограмма льготной ипотеки себя исчерпала, она больше не работает. Соответственно, в целом оборачиваемость рынка и в случае отмены льготной ипотеки, и в случае ее продления будет зависеть от ценовой политики застройщиков: если цены упадут, то рынок оживет.

В противном случае упадут продажи», — считает он.

Главный минус отмены льготной ипотеки на новостройки — снижение спроса  ( Shutterstock)

2. Заморозка проектов и риски недостроев

Еще одно негативное последствие отмены льготной ипотеки — возможная заморозка начатых проектов. «Часть проектов будет замедлена вплоть до заморозки до лучших времен.

Меньше будет и новых, перспективных проектов комплексной застройки новых микрорайонов», — считает завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета.

«Речь в том числе идет о строительстве новых объектов социальной сферы, которыми могли пользоваться и жители соседних районов и городов. Это должно учитываться в планах развития территорий», — добавил эксперт.

Негативным последствием отмены льготной ипотеки станет подорожание проектного финансирования. Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти.

В случае завершения программы повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков. «Кратное уменьшение выручки девелоперов приведет к неминуемым банкротствам компаний, сокращениям, ликвидации тысяч рабочих мест», — пояснила Ирина Доброхотова.

«Часть строящихся проектов может быть заморожена, что может потребовать помощи от государства», — добавила Ирина Носова.

3. Замедление ввода жилья и темпов роста экономики

Замедление запуска новых проектов отразится на общих показателях ввода жилья и развитии экономики в целом. «Снижение спроса на первичную недвижимость повлечет за собой замедление темпов роста экономики в силу того, что строительная отрасль имеет не только прямой, но и косвенный вклад в ВВП», — директор группа рейтингов финансовых институтов АКРА.

Если в нынешних реалиях вернуться к ставкам в районе 10% годовых на первичном рынке жилья, это будет настоящий коллапс, считает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Маржинальность девелопмента в ряде субъектов вообще станет отрицательной, и застройщики просто не смогут работать.

Нас ждет непредсказуемо долгая отсрочка запусков новых проектов, что сорвет планы по наращиванию объемов ввода минимум на 10% в год», — сказала Ирина Доброхотова.

Кирилл Храпов, коммерческий директор Группы «Самолет»:

— В качестве аргументов против льготной ипотеки обычно называется перегрев рынка и повышение цен со стороны девелоперов. Однако нужно понимать, что основная масса проектов на рынке реализуется с проектным финансированием, ключевую роль здесь играет финансовая модель проекта, которая учитывает расчеты себестоимости, цены реализации и согласуется с банком.

Если девелопер решит уронить цену недвижимости в проекте ниже согласованного в модели уровня, то банк может остановить проектное финансирование.

Поэтому отмена государственной субсидии приведет к резкому росту стоимости обслуживания ипотеки покупателем, то есть ежемесячного платежа. Застройщики будут стараться снизить ставку за свой счет, но уже не от 6%, а от базовой в 11%.

Но просто снизить цены они не смогут из-за риска отказа в финансировании стройки.

Поэтому отмена льготной ипотеки может привести к обратному эффекту — к новому росту цен, чтобы обеспечить выплаты процентов за дорожающее проектное финансирование из-за сниженного покрытия. В результате это приведет к снижению продаж новостроек, уменьшению числа новых проектов, выводимых на рынок, и в итоге — к новому дефициту предложения в горизонте двух лет.

Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»:

— Хотя ипотека с господдержкой и оказала существенный стимулирующий эффект на уровень спроса, нужно признать, что любому рынку необходимо развиваться самостоятельно, путем эволюционного формирования на рынке более привлекательных условий для покупателей с учетом реальных располагаемых доходов населения.

Однако сегодня, чтобы обеспечить рынку первичного жилья бесперебойную работу на долгосрочный период, на смену программам с господдержкой в случае их отмены должны прийти альтернативные способы стимулировать спрос путем снижения размера ежемесячного платежа.

Они могут быть разработаны и реализованы при минимальном участии государства и уж точно без прямой финансовой поддержки ипотечного рынка.

При этом выгодные условия покупки было бы оптимальным хотя бы в какой-то части распространить на рынок вторичного жилья, поскольку люди до сих пор продают свою старую квартиру для улучшения жилищных условий.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Льготную ипотеку отменяют? Что будет с рынком?

В чем суть программы

Льготная программа «Господдержка 2020» начала действовать, как напоминает название, в 2020 году. Она была призвана поддержать первичный рынок в условиях пандемии коронавируса. После этого программа неоднократно продлевалась. Сейчас она действует до 31 декабря 2022-го.

Ипотечная ставка — до 7% годовых. Максимальная сумма кредита по этой программе — 12 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), 6 млн рублей — в остальных российских регионах.

https://www.youtube.com/watch?v=lDq7l8AVYrQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

При этом льготную ипотеку разрешено комбинировать с рыночными ипотечными программами: часть кредита заемщик получает по льготной ставке, остальную часть — на рыночных условиях или по региональным программам. В таком случае лимит повышается до 30 млн рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области), до 15 млн рублей — для остальных российских регионов.

Оформить кредит на льготных условиях можно на покупку готового жилья у застройщика или квартиры в строящемся доме; на строительство частного дома (самостоятельное или по договору подряда); на приобретение земельного участка под ИЖС.

В середине ноября Минфин заявил, что не видит необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка. По словам заместителя министра финансов Алексея Моисеева, ведомство исходит из того, что программа будет завершена 31 декабря 2022 года.

При этом Совет Федерации рекомендовал правительству продлить программу льготной ипотеки на новостройки после 31 декабря 2022 года.

Окончательного решения по этому вопросу пока нет. Мы спросили экспертов, что они думают об отмене льготной ипотеки и как видят дальнейшее развитие рынка.

• Палочка-выручалочка для застройщиков и покупателей?
• Несколько последних лет льготная ипотека служила палочкой-выручалочкой как покупателям, которым необходимо было улучшить жилищные условия, так и застройщикам.
• «Любые социальные программы кредитования, в частности такие, как льготная ипотека, позволяют формировать спрос, способствуют развитию строительной отрасли и в многоэтажном строительстве, и в малоэтажном», — отмечает Ирина Рудакова, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).
• Успейте взять льготную ипотеку на выгодных условиях: заполните одну анкету на Циан.Ипотека и получите одобрение в 11 ведущих банках

С помощью льготных программ в 2022 году выдавался примерно каждый третий ипотечный кредит.

Из них примерно половина — выдачи по программе «Господдержка 2020» в ее разных реинкарнациях, уточняет Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита Циан.

«Разговоры о нецелесообразности продолжения этой программы в 2023-м в Минфине и ЦБ РФ ставят под риск исчезновения 15% всех ипотечных выдач», — считает он.

В общей структуре продаж жилья сегодня с помощью ипотеки покупается 90% квартир комфорт-класса в Москве, при этом около 70% приходится на долю льготной ипотеки — такие данные приводит Рустам Азизов, руководитель управления ипотечного кредитования ГК «А101».

Суперпродажи и рост цен благодаря льготной ипотеке

При этом сильный рост цен на новостройки, который произошел на рынке в последние два-три года, во многом был связан именно с существованием льготной ипотеки, уверен Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости. По его мнению, при отмене льготных программ давление «денег из будущего» ослабнет, что приведет к общему снижению спроса. Но полностью спрос все равно не исчезнет.

«Льготная ипотека спровоцировала огромный рост цен на рынке новостроек, два года цены прибавляли по 20% в год. А потом еще ипотека от застройщика добавила роста. “Первичка” опередила “вторичку” по стоимости, это создает риски для банков: в случае неплатежеспособности заемщика придется реализовывать объект».

Екатерина Бережнова,главный аналитик компании «Миэль» 

По данным Екатерины Бережновой, на «вторичке» цены падают с весны и просели уже в среднем на 7%. Да и размер торга сейчас аномально большой — около 5%. Прекращение льготной ипотеки охладит рынок, темпы продаж упадут.

«Но если вспомнить, что вводилась льготная ипотека как мера поддержки отрасли во время коронавируса, то свою миссию программа выполнила и перевыполнила: застройщики получили два года суперпродаж», — подчеркивает она.

Спрос упадет, стоимость жилья снизится

Отмена льготной ипотеки отрицательно скажется на динамике спроса, если девелоперы перестанут предлагать и другие субсидированные ипотечные программы, в том числе за счет застройщика, считает Федор Ушаков, директор по продажам компании «Мангазея Девелопмент». «Если же такие программы останутся и будут развиваться, это, скорее всего, негативно скажется на финансовых показателях проектов, но сохранит интерес клиентов».

Уже сегодня на рынке недвижимости отмечается снижение спроса, а с отменой льготной ипотеки эта тенденция усилится, уверен Константин Апрелев, президент АН «Савва». По его словам, особенно это коснется рынка новостроек. Снижение спроса приведет к дальнейшей коррекции цен. Уже сейчас в большинстве городов России наблюдается снижение цен от 5 до 12%. 

Скидки от застройщиков и все самые интересные предложения в новостройках на Циан — выбирайте лучшее!

«Весь следующий год до осени цены на вторичном рынке будут снижаться процента на полтора ежемесячно. На первичном рынке ситуация сложнее: застройщики долго держали цены, но и им придется их снижать», — не сомневается эксперт.

«Льготная ипотека стала для рынка существенным драйвером роста и поддержкой в сложный период, — говорит Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга “Сенатор”. — Отмена этой меры приведет к тому, что ипотечные ставки вырастут, а вместе с ними и размер ипотечного платежа, что приведет к снижению активности среди покупателей».

В свою очередь уменьшение интереса к приобретению первичной недвижимости замедлит вывод новых проектов на рынок, полагает Александр Леушин, а это способно вновь сказаться на росте цен в среднесрочной перспективе.

Покупать или подождать? Какую позицию займет покупатель?

Льготную ипотеку нужно отменять, убеждена Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ». По ее мнению, спрос и без того будет снижаться, и ипотека роли играть уже не будет.

«В ситуации неопределенности и боязни за будущее на первый план выходят человеческие страхи: могу ли я выплачивать ипотеку? Тем, кто думал, что возьмет ипотеку и пойдет служить, ипотеку банки не дают. Потенциальные заемщики любо мобилизованы, либо не уверены, что через год-два смогут выплачивать ипотеку», — комментирует она.

https://www.youtube.com/watch?v=gklbFAGUnuQ\u0026pp=ygVt0JrQsNC6INC_0L7QstC70LjRj9C10YIg0L7RgtC80LXQvdCwINC70YzQs9C-0YLQvdC-0Lkg0LjQv9C-0YLQtdC60Lgg0L3QsCDRgNGL0L3QvtC6INC90LXQtNCy0LjQttC40LzQvtGB0YLQuA%3D%3D

Спрос переходит на вторичный рынок — несмотря на то, что там нет льготной ипотеки. Какие бы страховки на новостройки не обещали, нет гарантии, что девелоперы доведут проект до сдачи в эксплуатацию.

«Покупатели понимают, что даже государство не спасет тех, кто рискнет вложиться в новостройку, тем более новостройки дороже “вторички”, — делится своими выводами Камила Фазлыева. — Люди рассуждают логично: “Новостройка — это то, чего нет.

Лучше я куплю квартиру на вторичном рынке, зато сразу смогу въехать и жить”».

Личный опыт

Ирина Тоцкая, 26 лет:

«Мы с мужем планировали покупать квартиру в новостройке в следующем году, пока копим на первоначальный взнос. Узнав новость о том, что льготную ипотеку могут отменить, сначала, конечно, расстроились.

Потом подумали, что, может быть, это к лучшему: риски же всегда есть — вдруг застройщик не достроит дом, да и времена сейчас нестабильные.

В общем, продолжаем копить деньги, снимать жилье и будем рассматривать вторичный рынок».

Как рассказывает Константин Апрелев, существует две категории покупателей. К первой относятся те, которые что-то продают (свою старую квартиру, например) и улучшают условия жизни. Это примерно 70% покупателей.

Для этой категории ипотека сохраняет свои преимущества.

А вот для тех, кто покупает жилье с нуля, не имея для продажи ничего «ненужного», что можно было бы продать, ситуация будет менее привлекательной — таким людям выгоднее будет снимать жилье.

За чей счет?

С отменой льготной ипотеки часть граждан, планировавших покупать жилье, отложит свое решение до лучших времен. «В таком исходе дела меньше всего заинтересованы застройщики, поэтому вся надежда только на них, — поясняет Михаил Кочеров.

— Мы уже видели в 2022 году такие новшества, как субсидированная ипотека от застройщиков под 0,01%. Представляется вполне вероятной реализация льготной ипотеки не за счет государства, а за счет маржи застройщиков.

Иначе придется принять неизбежность коррекции цен».

Одним из таких решений, по мнению Рустама Азизова, могут стать расширенные программы траншевой ипотеки, при которых до ввода дома в эксплуатацию покупатель получает часть ипотечного кредита, а первоначальный взнос выплачивается за месяц до сдачи объекта в эксплуатацию.

«Если субсидированные программы от застройщиков также будут отменены, вероятнее всего, застройщики будут активно внедрять программы рассрочек при покупке квартир. При этом скидки на квартиры вряд ли будут такими существенными», — предполагает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Юрий Кочетков прогнозирует, что застройщикам все же придется сбалансировать уровень цен до того уровня, который будет соответствовать спросу, — иначе говоря, снижать цены. В результате мы получим нормальный сбалансированный рынок, отмечает эксперт.

1. Бег по кругу или государство застройщикам поможет?
2. Застройщики сохраняют оптимизм и по-прежнему рассчитывают на помощь государства.
3. «В ближайшем будущем государство разработает новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны», — уверен Александр Леушин.
4. Ирина Рудакова также надеется, что программу льготного кредитования продлят, и решение об этом будет принято в конце декабря 2022 года.
5. Государственная поддержка ипотечного кредитования в том или ином виде сохранится, соглашается Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель».

«Принятая недавно “Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года” предусматривает повышение доступности жилья, а этого крайне сложно достичь без государственной помощи. Мы надеемся, что в случае отмены льготной ипотеки будут приняты другие комплексные меры, которые позволят сохранить и повысить доступность жилья, что является стратегической задачей для государства».

Юлия Судакова,руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель»

На то, что ипотека с господдержкой будет скорректирована в отношении действующих условий, рассчитывает и Сергей Зайцев, директор департамента продаж федеральной компании «Этажи».

По его оценкам, резкая отмена льготной ипотеки без адаптивного периода может привести к существенному снижению спроса на уровне 15–20% в следующем году. А это повлечет за собой сокращение планов по строительству жилья.

«Такое развитие событий не выгодно никому: ни государству, ни девелоперам, банкам, ни конечному покупателю квартир», — подчеркивает он.

https://www.youtube.com/watch?v=gklbFAGUnuQ\u0026pp=YAHIAQE%3D

Юрий Кочетков обращает внимание: если снова потребуется простимулировать рынок новостроек, то, скорее всего, программы льготной ипотеки вернутся. Но это подстегнет и спрос, и рост цен. А ведь это тот урок, который мы получили и который надо бы уже усвоить: льготная ипотека не является панацеей.

Без льготной ипотеки: ждать ли обвала рынка после завершения программы

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки с господдержкой может привести к падению спроса на новостройки до 45%, а также сокращению объема выхода новых проектов и росту стоимости проектного финансирования, считают эксперты

Программа льготной ипотеки на новостройки должна завершиться 31 декабря 2022 года. Решения о продлении этой программы правительство пока не приняло, хотя кабмин уже продлил семейную ипотеку до середины 2024 года, а сельскую и вовсе сделал бессрочной. Программа дальневосточной ипотеки действует до 2025 года.

Накануне в Минфине заявили, что льготную ипотеку на новостройки под 7% годовых не планируется продлевать в 2023 году. Министерство не видит необходимости в новых мерах поддержки рынка новостроек. За прекращение льготной ипотеки ранее выступала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее мнению, меры поддержки в данном случае должны быть более адресными.

Как вероятная отмена льготной ипотеки скажется на рынке новостроек — спросили у экспертов.

Сегодня именно льготные ипотечные программы являются одним из ключевых драйверов спроса на жилье. Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе «Дом.

РФ» (является оператором льготных ипотечных программ и занимается распределением бюджетных средств на их финансирование), по состоянию на 10 ноября по льготной ипотеке на новостройки было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 года — 212,7 тыс.

кредитов на 900,6 млрд руб. Доля кредитов по программе в общей выдаче ипотеки на новостройки превысила 60%. «Последнее распределение лимитов по льготной ипотеке, которая была запущена в 2020 году, состоялось в мае 2022 года. «Дом.

РФ» как оператор программы поделил между банками 1,05 трлн руб. После этого общий объем лимитов по выдаче ипотечных кредитов в рамках программы достиг 3,6 трлн руб.», — пояснили там.

Новостройки без льготной ипотеки

Завершение программы льготной ипотеки на новостройки может привести к падению спроса, спад может составить до 45%. При этом до конца года продажи, наоборот, могут вырасти. Люди поспешат получить льготный кредит до окончания программы, рассказали эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью».

«Учитывая фактор замедления спроса сейчас, даже при наличии нескольких выгодных ипотечных программ, отсутствие доступных ставок приведет к еще более заметному сокращению спроса», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

«Сложно ориентироваться по цифрам, когда ситуация крайне неопределенная и в экономике, и в секторе недвижимости, но можно предположить, что при отмене льготной ипотеки спрос на новостройки просядет на 25–45% в разных регионах страны», — допустила эксперт.

Похожий прогноз дал президент ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков, по словам которого снижение спроса наблюдается уже сейчас, несмотря на возвращение ключевой ставки к докризисному уровню (7,5%) и действие льготных программ. Тем не менее потребители откладывают покупку жилья, ожидая стабилизации, отметил он.

По оценкам НОСТРОЙ, в октябре спрос на ипотеку в новостройках в зависимости от региона упал от 30% до 70%. «Без данной меры поддержки мы ожидаем существенное снижение спроса на первичном рынке. Поэтому мы выступаем исключительно за продление программы.

Сегодня мы не видим других вариантов, чтобы рынок стабильно прошел снижение спроса, которое мы наблюдаем», — сказал Антон Глушков.

Кроме того, давление на рынок жилья окажет намерение ЦБ с 2023 года ограничить выдачи ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам. «Сворачивание ипотеки от застройщиков и отсутствие новых инструментов приведет к очень существенному обвалу спроса. Однако мы такой сценарий оцениваем как маловероятный», — отметила аналитик ФГ «Финам».

По ее мнению, власти предложат новые инструменты поддержки, поскольку рост строительства жилья способствует развитию экономики страны (производство мебели, электрики, строительных материалов и т. д).

«Сейчас встает вопрос о создании ипотечных программ для вторичного рынка недвижимости, оживление которого даст импульс и сегменту новостроек», — добавила она.

Окончание программы льготной ипотеки отразится на покупательской активности, но не приведет к обвалу рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

По ее словам, резкого падения не произойдет, поскольку в 2023 году сохранятся другие льготные программы (семейная, военная, для IT-специалистов, дальневосточная). «Все они, в особенности семейная ипотека, служат мощными драйверами спроса.

Этими программами может воспользоваться большинство потенциальных покупателей», — пояснила Надежда Коркка.

Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки первичного рынка жилья в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров.

Сейчас она рассчитана до 31 декабря 2022 года, ставка составляет 7% годовых, что обеспечивается выплатами банкам субсидий со стороны государства. Лимит по кредиту — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. — для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет.

Ипотечную госпрограмму разрешается комбинировать с рыночными программами — если покупатель выбирает квартиру с превышением лимита по госпрограмме, на оставшуюся сумму он может взять ипотеку по ставке от застройщика.

Снижение выхода новых проектов и риски недостроев

 Сворачивание льготной ипотеки на новостройки может не только привести к падению продаж, но и окажет негативное влияние на финансирование текущих проектов и запуск новых.

По мнению Антона Глушкова, в случае отмены льготной ипотеки может произойти сокращение выхода новых проектов новостроек. «Сейчас мы уже видим эту паузу. Если эта мера поддержки не будет принята, то объем выводимых проектов будет существенно снижен.

А сокращение предложения в будущем может привести к росту цен», — добавил глава НОСТРОЙ.

Еще один возможный риск — это подорожание проектного финансирования. По мере роста продаж девелоперы снижают ставки по кредитам. Небыстрое пополнение эскроу-счетов замедлит снижение ставок по проектному финансированию, в перспективе себестоимость будет расти, поясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.

В целом станет сложнее получить проектное финансирование: банки будут чаще отказывать девелоперам в кредитах на фоне снижения спроса.

По мнению Наталии Пырьевой, в случае завершения программы замедлятся темпы строительства жилья и повысятся риски появления недостроев, а также заморозки проектов и банкротства небольших игроков.

Девелоперы будут предлагать новые инструменты стимулирования продаж. Это происходит уже сейчас, например, речь идет о траншевой ипотеке, отметила Надежда Коркка. «Спрос стимулируют различные акции и спецпредложения от застройщиков, в число которых входят длительные программы беспроцентной рассрочки, отсроченные платежи, трейд-ин с проживанием и другие», — сказала она.

Девелоперы — за продление

Сами девелоперы надеются на продление программы. По их оценкам, на льготную ипотеку с господдержкой приходится почти половина всех ипотечных выдач. Например, в ГК «Инград» этот показатель доходит до 45%.

«Очевидно, что Минфин старается сократить программы поддержки для экономии бюджета, но решение о продлении программы будет за правительством. Надеемся, что все же программу продлят, ожидаем такое решение в конце года», — сказал руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

В случае отмены льготной ипотеки спрос может упасть в пределах 20%. А на фоне этого может сокращаться и предложение (объем нового строительства), добавил представитель ГК «Инград».

За продление программы выступают и в ГК ФСК. По данным застройщика, в ипотечных программах доля льготной ипотеки с господдержкой составляет более 70% от общего объема. «Из общего объема сделок в нашей компании подавляющее большинство совершается по сниженным ставкам.

Кроме того, на основе льготной ставки у нас существует несколько микс-программ, которые также разработаны с банками и позволяют приобрести жилье наиболее комфортно», — пояснила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

«Отмена программы существенно снизит покупательную способность граждан и сократит их возможности в улучшении жилищных условий», — считает эксперт.

«Мы считаем важным продлить действие госпрограммы, поскольку ее отмена приведет к сокращению спроса», — добавила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова. По ее словам, доля сделок с применением льготной ипотеки в компании составляет около 60% от общего объема продаж.

Для сравнения, доля семейной ипотеки лишь 20%. «Экономическая ситуация пока остается турбулентной, сказывается негативное влияние внешних факторов. Платежеспособность населения остается ограниченной.

И доступные кредиты — для многих единственная возможность улучшить жилищные условия», — сказала Юлия Судакова.

Что будет с рынком недвижимости, если убрать льготную ипотеку? — Деньги на vc.ru

Лимиты льготной и семейной ипотеки снова израсходованы на 97%, и Минфин хочет увеличить их еще на 2 трлн рублей. Понятно, что так и сделают. А что будет, если нет?

{«id»:889422,»gtm»:null}

3.5K показов

796 открытий

Наверное, уже ни для кого не секрет, что именно льготная ипотека взвинтила цены на жилье. И ситуация усугубляется: из-за высоких рыночных ставок на ипотеку спрос перетекает со вторички в новостройки и разрыв цен между ними растет.

С каждым месяцем доля льготной ипотеки в общей массе всех выданных ипотечных кредитов увеличивается. По данным «Домклик», в сентябре она уже почти достигла 52%, в Москве — 61,5%. Большая часть формируется за счет программ господдержки и семейной ипотеки (примерно поровну).

Если перенести эти цифры на рынок новостроек, то порядка 40-45% всех сделок (около 8 тысяч) в Москве за сентябрь пришлось на льготную ипотеку (в разных регионах может быть больше или меньше).

Убираем эти сделки, и остается около 10 тысяч ДДУ — нормальный месячный показатель.

Так вроде бы вот решение — нужно просто отменить льготную ипотеку, застройщики на фоне падения спроса опустят цены, рынок вернется в норму, и все будут счастливы.

Тем более что лимиты как раз заканчиваются (в очередной раз):

Данные «Дом.рф» по использованию лимитов льготной ипотеки (господдержки) на 19 октября

На самом деле, падение спроса будет сильнее. Текущий ажиотаж, по сути, забрал пару месяцев потенциального спроса из будущего. Когда он спадет, покупателей с наличными станет меньше.

Рыночную ипотеку тоже активно брать не будут (сейчас в основном отоваривают ту, которую успели одобрить под 12%).

Да и откровенно говоря, если застройщики начнут снижать цены, желающих вкладываться в недвижку будет все меньше.

За несколько месяцев такого низкого спроса застройщикам откровенно поплохеет. Объемы непроданного жилья резко вырастут. Эскроу-счета наполняться не будут, банки повысят ставки по проектному финансированию, и как дальше строить — непонятно. Не говоря о том, что новые проекты выводить в таких условиях мало кто захочет.

Уж что-что, а массовое банкротство застройщиков, куча недостроев на балансе и спад во всех связанных с недвижимостью отраслях государству сейчас точно не нужны, поэтому ему придется вливать деньги либо сейчас в льготную ипотеку, либо потом просто так в поддержку девелоперов.

А ведь просто хотели сделать жилье доступным.

В начале октября «Дом.рф» уже распределил между банками дополнительные 1,9 трлн рублей. А сейчас Минфин посчитал новый бюджет: по льготной ипотеке нужно повысить лимит до 6,04 трлн руб. (вместо 5 трлн), а по семейной — до 4,64 трлн руб. (вместо 3,4 трлн). Решение по увеличению лимитов будет приниматься в ноябре.

Если вы вдруг вы подумали, что у Министерства финансов есть лишние 2 триллиона и он активно поддерживает льготную ипотеку, все совсем наоборот:

Прошлогодняя позиция Минфина. Источник: Frank Media

Уже год Минфин призывает завершить программу льготной ипотеки и повторяет это чуть ли не каждый месяц, потому что каждое увеличение лимитов — это очень высокая нагрузка на бюджет. Но что поделать.

Окей, допустим, никому не нужно, чтобы рынки ипотеки и новостроек резко схлопнулись. Но очевидно же, что они перегреты — как быть? Постепенно тормозить льготную ипотеку, плавно ужесточать условия, менять массовые льготы на адресные и аккуратно выравнивать условия на вторичке и на первичке.

Собственно, процесс уже пошел: первый взнос повысили с 15 до 20%, ЦБ обещает, что денежно-кредитная политика будет жесткой, есть некоторая вероятность, что в случае дальнейшего повышения ключевой ставки могут повысить и ставку по льготной ипотеке, и все больше ведомств выступают за отмену программы 1 июля 2024 года. Посмотрим, дойдет ли этот процесс туда, куда нужно.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости, подписывайтесь на наш Telegram-канал, где мы разбираем все новости и события отрасли, интересные новостройки Москвы и МО, полезные советы для продавцов и покупателей квартир.

Тонкости продаж: Чем заменят льготную ипотеку и какие новшества ждут рынок недвижимости

Программа льготной ипотеки завершится 31 декабря 2022 года. В Минфине уже объявили о том, что продлевать её не планируется. Кроме того, Центробанк вообще выступает против слишком заманчивых предложений на рынке недвижимости.

В частности, в начале следующего года планируется ограничить ипотеку под 0,1%. У регулятора есть весомый аргумент: стоимость квартиры в таком кредите завышена на 20–30%. В результате переплата может быть больше процентов по ипотеке.

— На фоне того, что регулятор планирует отменить льготную ипотеку после 31 декабря, до конца года будет всплеск спроса.

Те, кто собирался купить квартиры в следующем году, придут на рынок сегодня (и попытаются оформить ипотеку под 7%, под 1% или 0,1%), что приведёт к скачку спроса примерно на 60%, — рассказал директор управления новостроек компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков.

По его оценкам, в начале следующего года есть два сценария развития событий. Первый подразумевает, что Центробанк жёстко отменит всю льготную ипотеку. Тогда спрос упадёт на 80%.

Так уже было в феврале, когда резко повысили ключевую ставку. Потом наступит период адаптации к новым ставкам, который продлится не менее одного квартала.

Впрочем, к прежним показателям уровень спроса уже не вернётся.

Второй сценарий: ЦБ всё-таки не отменит льготную ипотеку полностью, а предложит другие варианты (любые льготные программы).

Тогда тоже будет провал, потому что в любом случае до конца года в преддверии отмены сегодняшней льготной ипотеки рынок аккумулирует спрос будущего квартала (первого квартала 2023 года).

Но при втором сценарии провал спроса будет не таким глубоким: на 30–40% в начале следующего года. И адаптация к новым условиям произойдёт быстрее. Учитывая праздники, к концу февраля рынок уже привыкнет к другой форме льготной ипотеки.

— На сделки с использованием льготной ипотеки приходится около 60% от общей суммы продаж. Действие госпрограммы очень важно продлить. В экономике сохраняется сложная ситуация, внешние факторы продолжают негативно влиять на спрос.

Доступная ипотека — единственная возможность для многих получить собственное жильё или переехать в более комфортную квартиру, — рассказала руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Юлия Судакова.

Рынок недвижимости в начале 2023 года ожидают перемены. Но они скорее связаны с геополитической обстановкой и общей неопределённостью. Прогнозы по ценам пока делать сложно. Особенно долгосрочные. Такое мнение высказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

— Единственное, что хочу сказать: если собираетесь покупать квартиру или ИЖС, лучше делать это сейчас.

Девелоперы новостроек уже дают скидки до 20–30% на апартаменты, в сегменте ИЖС уже в среднем снизили цены на 5% и готовятся акционные новогодние предложения.

Сейчас можно сделать выгодную покупку, особенно если искать точечные интересные истории, — добавил Максим Лазовский.

Валерий Кочетков рассказал, что сейчас, чтобы поддерживать хоть какой-то спрос, девелоперы вместе с банками стали разрабатывать новые предложения для покупателей.

Так, сегодня появилась альтернатива субсидированной ипотеке от застройщика — траншевая ипотека.

Она предлагает, что клиент сначала получает 5% от кредита и выплачивает эту сумму, а остальная часть выдаётся за два месяца до ввода дома в эксплуатацию.

— Таким образом, в течение полутора-двух лет у заёмщика будет комфортный минимальный платёж по ипотеке. Это удобно, к примеру, тем, кто снимает жильё или планирует продать старую недвижимость для досрочного погашения кредита, — добавил Валерий Кочетков.

Юлия Судакова рассказала, что льготная ипотека в период пандемии и ограничений этого года выступала эффективным драйвером развития не только рынка недвижимости, но и смежных отраслей. По сути, госпрограмма хорошо повлияла на всю экономику и дала дополнительный импульс развития девелоперам.

— Прекращение льготной ипотеки отрицательно повлияет на сегмент массового жилья и приведёт к уменьшению покупательской активности. Доступные кредиты — это важнейший фактор стабильного развития строительной отрасли.

Рынок будет вынужден адаптироваться к новым условиям.

Среди возможных альтернатив льготной ипотеке — семейная ипотека, доля которой у нас сейчас чуть более 20%, а также обновлённые субсидированные программы, траншевая ипотека, — пояснила Юлия Судакова.

Максим Лазовский рассказал, что на данный момент в сегменте ИЖС ипотечные сделки составляют более 90%, а в сегменте многоквартирных домов — около 80%.

Выводы очевидны: отмена льготной ипотеки ослабит и без того стагнирующий спрос на недвижимость. При этом окончательного обвала рынка, по его прогнозам, не произойдёт.

В сегменте ИЖС основным катализатором спроса станет семейная ипотека, ведь свой дом обычно покупают люди с детьми.

— Отмена субсидированной ипотеки под 0,1% не окажет особого влияния на рынок, так как она была скорее маркетинговым ходом, чем реальным инструментом для покупателя.

Практической ценности её при грамотном использовании донести до целевой аудитории так и не удалось.

Зато стало очевидно, что девелоперы при ипотечных сделках на таких условиях завышают цены, — добавил Максим Лазовский.