Благодаря ипотеке российские семьи могут позволит себе собственное жильё. Но если через некоторое время ежемесячные выплаты становятся непосильным бременем, имеет смысл пройти процедуру рефинансирования.

Бывает так, что платежи по ипотеке отнимают большую часть дохода. Например, Иван получает зарплату в размере 70 000 рублей. 30 000 из них каждый месяц он тратит на погашение задолженности.

Зачастую ему не хватает денег на повседневные нужды и порой даже приходится оформлять займы до зарплаты. Заключив сделку с новым банком, он сможет сократить величину ежемесячного платежа.

Да, выплачивать кредит придётся дольше, зато не надо будет каждый месяц думать о том, как дожить до получки.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку?

%offer_id=2002064%

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заёмщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.

Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

%offer_id=2002058%

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны —  первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.

Когда можно обращаться за рефинансированием ипотечного кредита?

Решение переоформить кредит на покупку жилья должно быть оправданным. Особенно учитывая тот факт, что с марта 2020 года ставки по этой банковской программе повысились на фоне экономического кризиса и объявленной пандемии, для клиента будет выгодна не каждая сделка.

%colored_text_box=2%

Что касается банков, то они не стремятся выдавать кредиты на рефинансирование ссуд, оформленных недавно. Каждый кредитор желает убедиться в том, что клиент платежеспособен и надежен. Если действующей задолженности менее полугода, то переоформить договор будет затруднительно.

Какую ипотеку можно рефинансировать?

Подвергаться рефинансированию могут не все ипотечные кредиты. К таким кредитам предъявляется ряд требований:

1. У клиента должна отсутствовать текущая просроченная задолженность, а ежемесячный платеж по кредиту должен своевременно оплачиваться в течение, как минимум последних 12 ти месяцев. Банки очень строго следят за этим, и наличие даже мелких просрочек может повлиять на решение.
2. В каждом финансовом учреждении свои условия по этой программе. Некоторые банки выставляют ограничения по сумме перекредитования. А другие компании определяют срок, ранее которого переоформлять договор нельзя.
3. Нельзя рефинансировать кредит, по которому осталось платить менее трёх месяцев: новому банку это невыгодно.
4. Банк откажет в переоформлении договора на новых условиях тем клиентам, которые уже прошли процедуру реструктуризации задолженности.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

• процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
• выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
• срок пользования заёмными средствами составляет от 1 года до 30 лет;
• погашение производится равными частями;
• комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
• в обязательном порядке присутствует залог;
• кредит можно погашать досрочно, а вот за просрочку взимаются штрафы;
• при отказе от оформления страховки процентная ставка повышается.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если они:

• платежеспособны;
• имеют хорошую кредитную историю;
• не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
• имеют общий стаж работы не менее 1 года и не менее трёх месяцев на последнем месте.

Как выгодно рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

1. Уточнить, можно ли снизить ставку в том же банке, где и была оформлена ипотека. 
2. Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчёты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором. С подходящими предложениями вы можете ознакомиться здесь.
3. Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.
4. Затем нужно узнать, какие документы понадобятся, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
5. Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. 
6. Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более двух-трёх дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это ещё не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
7. Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
8. Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
9. Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает от трёх до пяти.
10. Подписать договор в новом банке.
11. Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
12. Взять справку о полном погашении долга для предъявления её в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
13. Произвести смену держателей залогового имущества. Для этого нужно обратиться в центр госуслуг «Мои документы» и снять обременение с залога по первому договору.
14. Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обременённое залогом, а также недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
15. Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
16. Оформить страховку на объект залога.
17. Получить новый график платежей.
18. Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги являются дополнительной долговой нагрузкой.

Необходимые документы

Чтобы рефинансировать ипотеку, вам, скорее всего, потребуются те же документы, что и для оформления кредита. Это сведения о заёмщике, его доходах и залоговом имуществе.

Подтвердить доход можно различными способами:

• справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ (зарплатным клиентам банка она не нужна)
• выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия
• справкой по форме банка

Дополнительно банк запросит документы по ранее оформленному ипотечному кредиту:

• справку об остатке задолженности
• копию кредитного договора
• сведения о рефинансируемой ипотеке (дату заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентную ставку и пр.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

• сведения о руководителе и наименование финансового учреждения
• ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта)
• размер ссуды
• цель проведения процедуры
• срок, на который заключается соглашение
• размер процентной ставки (цифрами и прописью)
• имущество, предоставляемое в залог

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости.

Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов.

Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тысяч рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Какие трудности могут возникнуть при рефинансировании?

При оформлении нового кредитного договора заёмщик может столкнуться с такими трудностями, как:

• незапланированные расходы на оценку недвижимости и страховку
• отказ текущего залогодателя (банка) от передачи жилья
• повторное прохождение всех этапов кредитования
• лимит, одобренный финансовым учреждением

%colored_text_box=1%

Если банк разрешает выдать заявителю меньшую сумму, чем та, на которую он рассчитывал, можно привлечь созаёмщиков или обратиться в другие кредитные организации.

Банк может отказать заявителю по разным причинам. Кредиторов очень часто не устраивает платежеспособность клиентов. В числе факторов, которые могут спровоцировать отказ:

• непостоянный доход
• сомнительный работодатель
• наличие инвалидности или опасных заболеваний
• плохая кредитная история

Банки также не любят заёмщиков, которые имеют склонность к досрочному погашению кредитов. Это влияет на доходность, поскольку компания теряет часть процентов от кредитов.

На решение банка может повлиять и качество залога. Кредитор может отказать клиенту в рефинансировании, если рыночная стоимость на имущество сильно снизилась. Еще одним негативным фактором является незаконная перепланировка жилья.

В каких банках можно рефинансировать ипотеку?

• Сегодня данные предложения действуют практические во всех крупных банках.
• Мы рекомендуем следующее:
• Рефинансирование ипотеки в банке «Открытие»

• ставка от 5,3% (для семей с детьми) и от 9,29% для прочих клиентов
• сумма от 500 тысяч до 50 миллионов рублей (до 12 миллионов рублей для семей с детьми)
• срок кредитования от 3 до 30 лет
• размер кредита от 20% до 80% (от 20% до 85% для семей с детьми)

Обратите внимание: условия по данному продукту действительны на 23.06.2023.

Ответы на популярные вопросы

Какие «подводные камни» ожидают заёмщиков, желающих рефинансировать ипотеку?

Существенный момент, который может осложнить процедуру оформление, заключается в необходимости согласия первичного банка.

Это связано с тем, что финансовые учреждения неохотно расстаются с платежеспособными и добросовестными клиентами.

Также необходимо учесть, что более низкая ставка, как и снижение ежемесячного платежа, на деле может означать переплату по кредиту. Поэтому освободившиеся деньги лучше направлять на досрочное погашение задолженности.

1. Можно ли рефинансировать военную ипотеку?
2. Можно, хотя соответствующая услуга предоставляется не всеми банками.
3. Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

Да, если жильё приобреталось с участием средств материнского капитала, ипотеку можно рефинансировать, однако переоформлят договор будет сложнее. Во многих банках неохотно берутся за такие сделки, так как в приобретаемой собственности придётся выделить долю несовершеннолетнему ребёнку или нескольким.

Либо придётся получать в органах опеки разрешение на рефинансирование кредита. Для этого чиновники должны убедиться, что ребёнку достанется либо аналогичная недвижимость, либо равноценная денежная компенсация. Если вы ещё не потратили материнский капитал, вы можете за счёт него погасить новый кредит.

Можно ли рефинансировать социальную ипотеку?

Да. у заёмщиков есть возможность рефинансировать ипотеку, оформленную на условиях государственной поддержки.

Сколько всего раз и как часто можно рефинансировать ипотеку?

В теории это можно делать неограниченное количество раз. Но на практике банки неохотно идут на такие меры: если заёмщик ранее уже рефинансировал ипотеку, это может означать, что ему трудно её выплачивать, а значит, банк рискует, предлагая заёмные средства такому клиенту.

Потребуется ли оценка недвижимости при рефинансировании?

Да, ведь таким образом новый банк может убедиться, что стоимость залогового имущества коррелирует с запрашиваемой заёмщиком суммой.  В ряде случаев новый банк готов принять результаты недавней оценки недвижимости, если оценщик внушает ему доверие.

Можно ли получть налоговый вычет, если ипотека была рефинансирована?

Да. Для этого при заключении кредита необходимо указать его цель (рефинансирование ипотеки), а затем предоставить документы (в том числе ксерокопии предыдущего и нового ипотечных договоров) в отделение ФНС по месту регистрации заёмщика.

Рефинансирование ипотеки: что это, выгода, нюансы

Рефинансирование ипотеки помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа

Сергей Коньков/ТАСС

В России ставки по ипотеке снизились до рекордного уровня — это может быть выгодно не только новым заемщикам, но и ипотечникам с уже действующими кредитами. В 2020 году доля рефинансирования может вырасти до рекордного уровня, прогнозируют аналитики.

Текущий ипотечный портфель в России, по данным «Дом.РФ», сформирован по ставке 10–11%. При этом ставки рефинансирования в настоящий момент на 2–3 п.п. ниже этого уровня.

Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным компании «Русипотека», составила 8,32%.

Рассказываем, насколько выгодно рефинансировать ипотеку, как это сделать и в каких случаях этого делать не стоит.

Что это значит

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она позволяет полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. Благодаря рефинансированию заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.

Когда выгодно рефинансировать кредит?

Рефинансировать кредит целесообразно только в том случае, если это поможет снизить ставку не менее чем на 1,5%, говорят в пресс-службе ВТБ.

В Сбербанке отмечают, что рефинансировать ипотеку выгодно, если действующая ставка клиента выше хотя бы на 1% и осталось платить больше года.

По мнению риелторов из агентства недвижимости «Бест-Новострой», эта процедура может быть выгодной, если вы недавно оформили ипотеку, ставка отличается от существующей примерно на 2% и ваш доход не изменился.

В Сбербанке приводят пример рефинансирования ипотеки: при текущем кредите под 11%, остатке долга по ипотеке в 2 млн руб. и сроке до погашения кредита семь лет сумма ежемесячного платежа составляет 34,2 тыс. руб.

При рефинансировании этого кредита снижении ставки до 9% годовых сумма ежемесячного платежа снизится до 32,1 тыс. руб. Таким образом, экономия в месяц составит порядка 2,1 тыс. руб., а экономия на весь оставшийся срок выплаты ипотеки — 176 тыс. руб.

Можно ли рефинансировать ипотеку в том же банке?

Можно обратиться с заявлением о снижении ставок и в банк, где изначально взят ипотечный кредит. Рассмотрение заявления может занять до 90 рабочих дней.

Изменение условия в текущем банке называется реструктуризацией, а не рефинансированием. Однако банки часто отказывают в изменениях условия по текущему ипотечному договору.

Если банк не откажет, то снижение ставок не потребует сбора всех документов снова и оформления страховки.

Рефинансирование ипотеки — 2020: в каком банке выгоднее

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб.

Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=EYKNGEXGwcs\u0026pp=ygVq0KDQtdGE0LjQvdCw0L3RgdC40YDQvtCy0LDQvdC40LUg0LjQv9C-0YLQtdC60Lgg0LIg0LHQsNC90LrQtSDQntGC0LrRgNGL0YLQuNC1OiDQv9C70Y7RgdGLINC4INC80LjQvdGD0YHRiw%3D%3D

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Что нужно учитывать

Решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть обдуманным и взвешенным. Также необходимо учесть расходы на проведение самой сделки и сопоставить их с будущей выгодой от рефинансирования. Так как это, по сути, новый кредит, клиенту необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость.

Это требует определенных затрат. Например, госпошлина за регистрацию залога составит 0,5–1 тыс. руб., отчет об оценке квартиры обойдется в 5,5 тыс. руб.

(в зависимости от объекта и его месторасположения), за новую страховку придется заплатить около 1% от суммы кредита, за выписку из ЕГРН — 750 руб., а за нотариальное согласие супруга на сделку — еще примерно 2,5 тыс. руб.

Также, возможно, понадобится оплатить ячейку или оформление аккредитива в банке, за перевод денежных средств из одного банка в другой могут взять процент или фиксированную сумму.

На время переходного периода новый банк (до регистрации нового залога) устанавливает для заемщика повышенный процент, добавляя к текущей ставке 2% годовых, приводят пример риелторы из «Бест-Новостроя». Делается это с тем, чтобы стимулировать заемщика более оперативно собрать все справки и документы, поясняют они.

Еще одним стоп-фактором может стать имущественный вычет и вычет по процентам. После рефинансирования можно рассчитывать только на вычет по основному договору и компенсацию по процентам за выплаченный период.

После перекредитования это уже невозможно будет сделать, так как это является ипотекой в силу договора — для нее такая опция недоступна, говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Документы для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование представляет собой такую же процедуру, как и первичная выдача ипотечного кредита.

Заемщику нужно предоставить справку о доходах, документы на предмет залога — стандартный пакет, необходимый для одобрения заявки на ипотечный кредит.

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

Для одобрения нового кредита (рефинансирования) в другом банке потребуется стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности.

После одобрения кредита также потребуются:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• справка Ф40 из паспортного стола;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Когда рефинансирование невыгодно

Рефинансирование ипотеки может быть нецелесообразным, если клиент уже погасил больше 50% по кредиту. Сейчас большинство банков выдают ипотеку с аннуитетной схемой оплаты, когда сначала выплачивается в основном проценты, а потом тело кредита.

Получается, что чем дольше платишь кредит, тем меньше будет экономия на переплате по процентам. Поэтому нужно рассчитывать, покроет ли разница по переплате по кредиту расходы по оформлению новой ипотеки.

В любом случае (независимо от сроков) рефинансирование поможет снизить текущую финансовую нагрузку — ежемесячные платежи по кредиту.

Причины возможного отказа

Банк станет оценивать платежеспособность заемщика. Если за последнее время доход снизился и его недостаточно для внесения ипотечного платежа (платеж не должен превышать в среднем 40–60% ежемесячного дохода семьи), кредитная организация может отказать в рефинансировании. Кроме того, банк будет проверять жилье, находящееся в залоге по кредиту.

Если оно пришло в негодность или, например, расположено в аварийном доме, также может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Если по действующему кредиту допускались просрочки, имеется текущая просроченная задолженность или была реструктуризация — это тоже возможная причина для отказа. Ряд банков не рефинансирует кредиты на строящееся жилье.

Рефинансирование ипотеки с господдержкой: что надо знать

По оценке ЦБ, увеличению объемов рефинансирования способствуют и программы льготного ипотечного кредитования, часть из которых допускает рефинансирование привлеченных ранее кредитов.

Так, более 40% операций в рамках программы «Семейная ипотека» в первом полугодии 2020 года приходилось на рефинансирование.

Заемщики, замещая свои обязательства новыми кредитами по более низкой ставке, снижали издержки на обслуживание кредита.

Воспользоваться программой «Семейная ипотека» по льготной ставке 5% (с учетом страхования) могут семьи, у которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребенок.

По программе можно купить квартиру в новостройке, а также рефинансировать уже оформленный жилищный кредит по более низкой ставке. Максимальная сумма кредита — 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов России.

Минимальный размер первоначального взноса — 15%. Кредит предоставляется на срок до 30 лет.

Бум рефинансирования

Снижение ставок по ипотеке позволяет заемщикам улучшить условия по ранее взятым кредитам. Программа помогает существенно сэкономить на оплате процентов, уменьшив срок займа или сумму ежемесячного платежа», — считают в пресс-службе ВТБ. По данным «Дом.

РФ», объем рефинансирования ипотеки в России в первом полугодии 2020 года составил 246 млрд руб. Это почти в четыре раза больше относительно аналогичного периода прошлого года.

Доля рефинансированных ипотечных кредитов в общей выдаче за полгода 2020-го достигла 16%, в то время как в прошлом году составляла 5%.

Росту рефинансирования способствует снижение ипотечной ставки, она зависит от разницы между ставкой по действующим кредитам и ставкой, под которую можно его рефинансировать, поясняли аналитики «Дом.РФ».

Средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов в российских банках на октябрь 2020 года, по данным «Русипотеки», составила 8,32%, а средняя ставка ипотечного портфеля — около 11%. Разница между текущими ставками по ипотеке и средней ставкой ипотечного портфеля в банках превысила 2%.

Исследования мировой практики показали, что именно при достижении такого значения склонность заемщиков к рефинансированию выходит на пиковые значения.

https://www.youtube.com/watch?v=EYKNGEXGwcs\u0026pp=YAHIAQE%3D

Максимальная доля рефинансирования (около 12% всей выдачи) была зафиксирована в 2018 году, после снижения ставок до уровня около 9,5–10%, отмечают аналитики «Дом.РФ». В прошлом году этот показатель снизился до 7% выдачи (209 млрд руб.

) из-за роста ставок в начале года. В России уже наблюдается огромная волна рефинансирования ипотечных кредитов на фоне снижения ставок, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. По прогнозам «Дом.

РФ», в этом году доля таких кредитов может составить до 15% от выдачи ипотеки.

Отзывы об Ипотеке в банке ФК Открытие

ПроверенныеВсе пользователиВся Россия

Очень негативный опыт с ипотекой.

Решили взять ипотеку в этом, так сказать, банке. Но зря потратили нервы, деньги, и, самое, главное, время.

Всё началось с того, что персональный менеджер в вацапе скинула список документов и пропала. За месяц так ни разу она не взяла трубку! Пробовала через горячую линию с ней связаться, но функция горячей линии- часами удерживать тебя, а потом выдать:…

Читать

Лейсан Роботовна

Хотел взять квартиру в ипотеку, обратился в открытие. Через пару дней мне перезвонили и сказали что мне одобрена, могу выбирать жилье. Оформили быстро без задержек. Очень благодарен им.

Денис

Деньги не поступили на счёт посредством внесения их через банкомат

Добрый день! Взяли ипотеку в банке «Открытие». 15 августа 2023 года решили досрочно частично погасить долг на сумму 150000 рублей. Сотрудники банка не предложили написать заявление о досрочном погашении, а просто отправили к банкомату для самостоятельного внесения денег на счёт. Купюры банкомат принял, но ни через 10 минут, ни через 10 дней поступления…

Читать

Валентина

Банк Открытие присваивает чужие деньги

В банке Открытие у меня договор ипотеки, по условиям которого платеж по ипотеке списывается в последний рабочий день каждого календарного месяца.Я всегда исправно вношу платежи, не допуская просрочек. 23 июля 2023 года денежные средства для списания очередного платежа были на счете списания, это легко можно проверить, посмотрев историю движения денежных…

Читать

Ирина

Некомпетентность рулит.

Обратилась в банк за ипотекой посредством сервиса Сравни.ру. Одобрили быстро, ставка ниже, чем у других банков, принялась за работу. Не буду грешить против истины, сервис «ЛайтИпотека» приятно удивил. Заказала оценку, выполнили за сутки. Все документы на недвижимость скинула. Тут был первый звонок. Висело сообщение, что на рассмотрение нужно 1-2 дня….

Читать

Анонимный пользователь

«отрицательная» Процедура ипотеки

Ранее ипотеку оформлял в ВТБ, сбербанке. Все чётко и организовано. Наша это раз пришлось открыть ипотеку в банке «Открытие». Не закреплён куратор, а отсутствие полного алгоритм действий, отсутвуетличный кабинет по загрузке документов. Операторы некомпетентны. Один ответ от операторов «ожидайте ответа» с Вами свяжутся и или бросают трубки. Чтобы, как…

Читать

Жанна

Выгодно ли рефинансировать ипотеку — Ипотека — Журнал Домклик

Простыми словами, рефинансирование — это погашение старого кредита или нескольких кредитов сразу одним новым на более выгодных условиях.

Например, в СберБанке ставка на рефинансирование ипотеки — одна из самых выгодных на рынке. Если вам осталось платить по ипотечному кредиту больше года, возможно, есть смысл перевести его в Сбер. Однако делать это стоит только в том случае, когда это действительно выгодно. 

Планируя рефинансирование ипотеки, учитывайте также, что рефинансировать можно и на более длительный срок, тем самым снизив платежную нагрузку.

В Сбербанке при рефинансировании ипотеки стороннего банка можно также получить дополнительную сумму на личные цели по ипотечной ставке и из этих средств погасить другие кредиты (потребительские или автокредиты), что позволит не только сэкономить на платежах, но и сделать обслуживание удобнее.

• Считаем выгоду рефинансирования и отвечаем на популярные вопросы вместе с главным аналитиком Сбербанка Михаилом Матовниковым. 
• Если ваша текущая ставка более чем на 1,5% превышает текущую ставку рефинансирования в Сбере — скорее всего, переоформление ипотеки имеет смысл.
• Также посчитайте и сопоставьте расходы с возможной экономией — в том числе время, ведь процесс может занять более 30 дней.

На Домклик есть ипотечный калькулятор — он наглядно покажет, каким будет ваш новый ежемесячный платеж. Это поможет решить, выгодно ли вам рефинансировать ипотеку.

Если рефинансирование выгодно, вам нужно будет пройти следующие шаги: 

1 день	Банк рассматривает вашу онлайн-заявку — в 90% случаев решение приходит в течение 5 минут
2-3 дня	Собираете документы на недвижимость и по рефинансируемой ипотеке
1-3 дня	Банк рассматривает документы на недвижимость и по рефинансируемой ипотеке
1-3 дня	Получаете кредит на рефинансирование и погашаете «старую» ипотеку
2-10 дней	Росреестр снимает обременение предыдущего кредитора с недвижимости и регистрирует ипотеку в пользу СберБанка
2-10 дней	После подтверждения залога вы сможете получить вторую часть кредита — на личные цели (если такая потребность была заявлена при рассмотрении заявки)

 Как рефинансировать ипотеку

Помните о дополнительных расходах, связанных с процедурой рефинансирования:

• Необходимо повторно оформить отчет об оценке недвижимости
• Для снижения ставки при рефинансировании нужно купить страховой полис жизни и здоровья
• Понадобится снять обременение по старому кредиту и оформить залог в пользу СберБанка.

При рефинансировании ипотеки в СберБанке вы посещаете офис банка только один раз для подписания кредитной документации, а зарегистрировать снятие обременения предыдущим кредитором и залог в пользу Сбербанка можно одновременно, подав в Росрееестр заявление о снятии обременения в пользу предыдущего кредитора вместе с подписанным договором ипотеки (залога) в пользу СберБанка.

Как правило, требования при рефинансировании к заемщику у банков очень похожи. У Сбербанка они следующие:

• Возраст. Не младше 21 года и не старше 75 лет на момент возврата кредита
• Стаж работы. От 3 месяцев
• Созаемщик. Супруг или супруга — всегда созаемщик, если собственность не разделена по брачному договору
• Кредит выплачивается не менее 6 месяцев без просрочек и штрафов 

Снизить ставку по действующей ипотеке Сбербанка могут семьи с детьми. Снижение ставки доступно при переводе кредита на условия программы «Ипотека для семей с детьми».

С помощью кредита СберБанка «Рефинансирование ипотеки» можно рефинансировать:

Ипотечный кредит, предоставленный иной кредитной организацией, на цели:

• приобретения или строительства недвижимости, а также для оплаты капитального ремонта
• рефинансирования (перекредитования) ипотечного кредита или займа, ранее предоставленного иной кредитной организацией или юрлицом на цели приобретения или строительства недвижимости, включая оплату капитального ремонта

СберБанк не ограничивает количество предыдущих рефинансирований (перекредитований) по ипотечному кредиту. Главное, чтобы первичный кредит/займ в рамках рефинансируемой ипотеки был предоставлен на цели приобретения или строительства недвижимости.

Как рефинансировать ипотеку и когда это выгодно

Содержание

коротко о главном:

Рефинансирование ипотеки выгодно, если разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1–1,5 п. п.:

• Вы брали кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или потому, что не могли подтвердить официально свой доход, а сейчас ситуация изменилась.
• Вы вступили в брак и хотите добавить созаемщика.
• Помимо ипотечного у вас есть и другие кредиты, которые, возможно, выгодно объединить в один.
• Ваша семья отвечает условиям программы «Семейная ипотека» (с лета 2021 года это и семьи с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года).

Рефинансирование невыгодно:

• Вы погасили более половины долга.
• В договоре предусмотрены дополнительные платежи за досрочное погашение долга.
• Вы получили ипотеку как зарплатник или по льготной программе.
• Ваш возраст — пенсионный или предпенсионный.
• В ближайшее время у вас не предвидится стабильного белого дохода.

Рефинансирование теряет привлекательность, но не для всех 

В последние полтора года ключевая ставка ЦБ РФ менялась уже четырежды: 20% в феврале 2022 года, постепенное снижение до осенних 7,5%, длинное плато до лета 2023-го с небольшим подъемом в конце июля до 8,5% и затем менее чем через месяц — скачок до 12%. 

Снижение ставки Центробанка к концу прошлого года дало толчок к рефинансированию ранее взятых кредитов. Сейчас регулятор снова взял курс на повышение и похоже, что выгодному рефинансированию в таких условиях придет конец. 

Участники банковского рынка рекомендуют тем, кто еще не рефинансировал ипотеку, воспользоваться пока еще имеющимися возможностями. 

для справки

Под рефинансированием ипотеки понимается погашение кредита с помощью нового займа на тот же объект. Деньги на это может дать как тот же самый, так и другой кредитор. С помощью рефинансирования можно снизить ставку по ипотеке, уменьшить размер ежемесячного платежа, срок выплаты кредита или перейти в более удобный банк.

Арифметика очень проста: до 2020 года основная масса ипотечных кредитов бралась под 10–12% годовых. Рефинансирование же банки (до последнего подъема ключевой ставки) в среднем предлагали под 8,6%.

Выгода налицо: и ежемесячный платеж снижается, и итоговая переплата по кредиту становится меньше. Сейчас условия ужесточаются, но перекредитование по-прежнему может быть выгодным для многих заемщиков.

 

• Когда выгодно рефинансировать ипотеку
• Ситуация 1: если кредитная нагрузка слишком высока
• Большинство экспертов сходятся во мнении, что рефинансирование ипотеки выгодно, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет 1,5 процентных пункта и более. 

Исключение — ситуации, когда клиент вернул более половины займа и платит уже в основном не проценты, а тело кредита. Тут рефинансирование уместно, только если ежемесячный платеж стал некомфортен для вас и нет возможности выдерживать график платежей. 

Бывает и такое, что когда-то заемщику пришлось взять кредит в маленьком банке под высокий процент из-за низкого кредитного рейтинга или отсутствия подтверждения белого дохода. А теперь ситуация изменилась, и рейтинг заемщика позволяет ему рефинансировать кредит у крупного банка на более мягких условиях.

пример

Не имея подтвержденного белого дохода, в январе 2022 года Иван в небольшом банке оформил ипотеку на квартиру стоимостью 3 млн рублей по ставке 14,5% на 25 лет. За 1,5 года он выплатил только 16 тыс. рублей основного долга, остальное ушло на проценты. 

В 2023 году ситуация изменилась: Иван поменял работу, его кредитный рейтинг вырос и зарплатный банк одобрил рефинансирование под 9,7%.

Это позволит почти на треть снизить ежемесячный платеж, а в дальнейшем —уменьшить переплату, если освободившиеся деньги Иван направит на досрочное погашение кредита.    

Логично рефинансировать кредит, если заемщик вступил в брак и хочет добавить созаемщика.

При этом все равно придется получать согласие банка и вносить в договор существенное условие, так что заодно можно запустить и процедуру рефинансирования — например, в том же банке, но под более выгодный процент.

Еще один возможный сценарий — если помимо ипотеки у вас есть и другие кредиты. В этом случае их может быть выгодно объединить в один: ежемесячные платежи уменьшатся, а взаимодействовать придется только с одним банком. Некоторые финорганизации разрешают объединять до пяти кредитов разных банков.

Ситуация 2: если в семье есть ребенок

По льготным ипотечным программам ставки пока удерживаются государством на прежнем уровне, поэтому рефинансирование по-прежнему целесообразно для тех клиентов, кто попадает под расширенные условия семейной ипотеки.  

Раньше льготы распространялись только на семьи с двумя и более детьми. Но с 1 июля 2021 года претендовать на кредит по этой программе могут семьи и с одним ребенком, который родился после 1 января 2018 года. 

Ставка по программе составляет до 6% годовых, но может быть еще снижена банком. 

пример

У семьи с ребенком, который родился осенью 2018 года, остаток долга по ипотеке — 7,5 млн рублей, ставка — 8,5%, срок кредита — 18 лет, ежемесячный платеж — 64,9 тыс. рублей. 

При рефинансировании по программе «Семейная ипотека» банк снижает им ставку до 4,95%, срок увеличивается до 25 лет, ежемесячный платеж составит 43,9 тыс. рублей, а экономия за весь срок кредита — 2,79 млн рублей.

Важный момент: предыдущая ипотека должна быть оформлена на покупку жилья от застройщика. Кредит на строительство дома рефинансировать нельзя. 

Ранее оформленную семейную ипотеку также можно рефинансировать за счет повторного займа.

важно

До 2018 года средства маткапитала можно было использовать на рефинансирование кредитов, но только если эти финансовые обязательства возникли до рождения второго ребенка или последующих детей — то есть до того момента, когда родители получили право на МСК. 

С 2021 года это ограничение снято, что позволяет расходовать капитал на рефинансирование ипотечных займов вне зависимости от того, когда возникла такая необходимость.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно 

Прежде чем запускать процедуру рефинансирования, стоит скрупулезно подсчитать все затраты (о них мы расскажем далее).

Желательно привлечь специалиста, поскольку некоторые расходы будут неочевидны для несведущего клиента.

Но даже если вы сравнили проценты по текущему кредиту и выплаты в случае его рефинансирования, подсчитали дополнительные затраты и получили заманчивые, на первый взгляд, цифры, не торопитесь бежать в банк.

От рефинансирования лучше отказаться, если: 

1. Срок кредита перевалил за половину. Тогда смысла в рефинансировании мало: при аннуитетной схеме выплат большая часть процентов уже отдана банку, и в структуре платежа все бо́льшую долю будет занимать основной долг. 

для справки

Аннуитетная схема платежей — порядок погашения кредита, при котором он выплачивается равными частями. При этом сначала в составе ежемесячного платежа преобладают проценты, но их доля постепенно снижается и ближе к концу срока погашения платеж практически полностью состоит из основного долга. 

Если рефинансировать такой кредит, бо́льшую часть структуры платежа снова займут проценты, так как с точки зрения банка это будет новая ипотека. 

А если ипотека оформлена менее шести месяцев назад, рефинансировать кредит и вовсе не удастся: банки не предоставляют такую опцию.

2. Если в ипотечном договоре указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).

3. Если заемщик получил ипотеку как зарплатный клиент или по льготной программе. 

4. Если возраст заемщика — пенсионный или предпенсионный. В таком случае шанс на одобрение нового кредита невелик, а сил, времени и денег придется потратить много. 

5. Если вы хотите получить налоговый вычет по процентам, нужно быть особенно внимательным. Рефинансирование ипотеки в коммерческом банке не лишает вас такого права (ст. 220 НК РФ).

Однако случается, что деньги на перекредитование банкам дают другие организации, не имеющие банковской лицензии. Ранее это было АИЖК, а теперь АО «Дом.

РФ» — финансовый институт развития в жилищной сфере (не путать с одноименным банком).  

Если деньги клиенту поступили со счета подобной организации, право на вычет по процентам он в дальнейшем теряет. 

В таком случае можно будет рассчитывать только на имущественный вычет и компенсацию за уже уплаченные по старому договору проценты. Поэтому при рефинансировании ипотеки важно заранее уточнять (даже в банке), откуда именно придут средства. 

Второй важный момент — в новом договоре должна быть ссылка на первоначальный ипотечный договор, иначе невозможно будет доказать целевой характер кредита (что он именно жилищный). Особенно актуально это для тех, кто рефинансирует ипотеку во второй раз — шансов «потерять» первоначальные данные при этом больше. 

Как проходит процедура, сколько это стоит, какие документы потребуются

Путь к рефинансированию ипотеки состоит из нескольких шагов: 

1. Найдите банк, который предложит лучшие условия. Напомним, что рефинансирование ипотеки считается выгодным, когда разница между действующей и потенциальной ставкой составляет от 1,5 процентных пункта. 

2. Подайте заявку — как правило, это можно сделать онлайн. С ее помощью банк знакомится с потенциальным клиентом, оценивает его доход, кредитную историю и решает, одобрить рефинансирование или нет. Поэтому важно заполнить заявку подробно и правильно. 

совет

Удобно рефинансировать ипотеку в банке, выдавшем ее изначально — ограничений на этот счет нет. Там уже знают, что собой представляет заемщик, и если это надежный клиент, могут предложить хорошие условия. Однако и отказать «родной» банк тоже может. 

Требования к документам у банков могут быть разные, но в общем случае понадобятся: 

• паспорт;
• СНИЛС;
• трудовая книжка (заверенная копия);
• справка 2-НДФЛ (или иной документ, подтверждающий доход);
• действующий кредитный договор, график платежей;
• справка об остатке ссудной задолженности. 

Скорее всего, через несколько дней заявителю позвонят из банка с вопросами о работе, зарплате, стаже и т. д. 

Важно не иметь просрочек и задолженностей по ипотеке. При их наличии в рефинансировании с большой вероятностью откажут. 

3. Если заявку одобрят, новому банку потребуется информация о недвижимости, на которую оформлялась ипотека. При первичном оформлении ипотеки документы на объект предоставляет продавец, а вот при рефинансировании это обязанность заявителя. 

Для подтверждения стоимости объекта придется провести оценку. Лучше всего обращаться в компании, аккредитованные в новом банке. Оплата услуг оценщика также ложится на заявителя. Как правило, это стоит несколько тысяч рублей (сумма зависит от региона).

Кроме отчета оценщика в пакет документов по недвижимости обычно входят:

• договор купли-продажи объекта;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• кадастровый паспорт;
• договор страхования недвижимости и квитанция об оплате;
• справка по форме 40 (выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как получить выписку из домовой книги

Таким образом, при рефинансировании придется потратиться на оценщика, оплату страховки (в новом банке она оформляется заново) и срочные проценты на дату погашения (сумма процентов за текущий месяц, накопившихся к моменту расторжения предыдущего кредитного договора).

совет по страховке

Если спешки нет, то процесс рефинансирования можно запустить ближе к моменту окончания действующего полиса. Закончится старый — можно сразу оформить новый. 

4. После проверки объекта новый банк будет готов закрыть долг перед старым, чтобы перевести залог к себе. Собственно, на этом этапе и происходит рефинансирование: клиент подписывает документы по свежему кредиту, и банк гасит его долг.

5. Затем заемщику надо переоформить залог со старого банка на новый. Если закладная оформлена в электронном виде, новый банк сам подаст в Росреестр заявление на смену обременения. Если же у вас бумажный вариант закладной, вам придется сделать это самостоятельно, заплатив госпошлину. Подать заявление физлицо может, например, через МФЦ. 

важно

Пока новый банк не зарегистрирует закладную в свою пользу в Росреестре (процедура может занять до месяца), кредит считается необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка. Обычно повышение ставки составляет 2–4 п. п. 

Если посчитать все расходы (оценка, госпошлина, разница процентов, страховка), траты на рефинансирование укладываются в довольно широкий коридор 10–45 тыс. рублей, в зависимости от региона и объекта недвижимости. Но с учетом выгоды от снижения ставки по кредиту даже максимальная сумма не выглядит такой уж существенной.  

Ипотечные решения и скидки от банков-партнеров Циан онлайн, без посещения отделений