ФНС РФ разъяснила организациям, как следует исчислять земельный налог в 2023 году по кадастровой стоимости, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В своем сообщении ведомство напоминает, что организации определяют базу по земельному налогу самостоятельно (без обращения в налоговые органы) на основании сведений ЕГРН о земельных участках, принадлежащих им на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования.

Налоговая база для земельного участка за 2023 год определяется по кадастровой стоимости в ЕГРН, подлежащей применению с 1 января 2022 года. Такой подход применяется, если кадастровая стоимость на 1 января 2023 года превышает кадастровую стоимость участка, применяемую с 1 января 2022 года.

Таким образом, для расчета земельного налога за 2023 год (и авансовых платежей) организация должна сравнить кадастровую стоимость участка по состоянию на 1 января 2022 года с кадастровой стоимостью по состоянию на 1 января 2023 года (в том числе включенную в ЕГРН на основании принятого в 2022 году регионального акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель).

Вместе с тем данные особенности не применяются, а налоговая база определяется в соответствии с общими положениями ст. 391 НК РФ, если:

• у земельного участка нет кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января 2022 года (в том числе для вновь образованного земельного участка, поставленного на кадастровый учет после 1 января 2022 года);
• кадастровая стоимость земельного участка, подлежащая применению с 1 января 2023 года, не превышает значение на 1 января 2022 года;
• внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка увеличилась из-за изменения его характеристик (площади, вида разрешенного использования и т.п.) в течение 2022 года.

Установленные статьей 391 НК РФ правила определения базы по земельному налогу применяются налоговыми органами при формировании сообщений об исчисленных суммах налога за 2023 год, направляемых организациям, а также налоговых уведомлений, направляемых физическим лицам в 2024 году.

Соответствующие разъяснения ФНС направила в налоговые органы письмом от 06.02.2023 № БС-4-21/1327@.

Следить за новостями удобно в нашем новостном Telegram-канале. Присоединяйтесь!

Как учесть аренду имущества у государства?

Некоторые компании арендуют государственное или муниципальное имущество. Тенгиз Бурсулая, ведущий аудитор ЗАО «АКФ “МИАН”», рассказал об учете и налогообложении офисов и земельных участков, взятых во временное пользование.

Арендованный объект ОС учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды имущества (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. № 94н). По взятому во временное пользование ОС компания амортизацию не начисляет (п. 50 Методических указаний). А по окончании срока действия договора имущество списывается с забалансового счета «Арендованные основные средства».

Плата за аренду помещения под офис признается расходами по обычным видам деятельности, как траты, связанные с управлением, и принимается к бухгалтерскому учету ежемесячно в сумме, установленной в подписанном контракте (без учета НДС) (п. п.

5, 6, 7, 16, 18 ПБУ 10/99).

Расходы по арендной плате относятся на общехозяйственные траты (в дебет одноименного счета 26) или на расходы на продажу (в дебет одноименного счета 44) в корреспонденции с кредитом счета 76, субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате».

Ндс при аренде офиса

Если организация арендует государственное или муниципальное имущество у ГУПа, МУПа или учреждения, то предъявленный организации арендодателем НДС учитывается в обычном порядке (письмо Минфина от 23 июля 2012 г. № 03-07-15/87).

При аренде на территории РФ федерального имущества (собственности субъектов РФ, муниципального имущества) у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления организация-арендатор признается налоговым агентом и обязана исчислять, удерживать из доходов и уплачивать в бюджет НДС.

https://www.youtube.com/watch?v=9qALmt2L7CE\u0026pp=ygW2AdCQ0YDQtdC90LTQsCDQt9C10LzQu9C4INGDINC80YPQvdC40YbQuNC_0LDQu9C40YLQtdGC0LAg0YDQsNGB0YfQtdGCINGB0YLQvtC40LzQvtGB0YLQuCDQvtGCINC60LDQtNCw0YHRgtGA0L7QstC-0Lkg0YHRgtC-0LjQvNC-0YHRgtC4LiDQm9GM0LPQvtGC0L3Ri9C1INGD0YHQu9C-0LLQuNGPINC4INCd0JTQoSAyMDIz

Порядок исчисления и удержания НДС зависит от условий договора:

• если сумма НДС не выделена, и в контракте сказано, что арендатор уплачивает налог самостоятельно, то НДС рассчитывается как сумма арендной платы, умноженная на 18 процентов. Органу власти арендная плата перечисляется в размере, определенном в договоре;
• если НДС выделен, а в соглашении сказано, что налог включен в сумму арендной платы, то он рассчитывается как сумма арендной платы, умноженная на 18/118. Органу власти арендная плата перечисляется за вычетом НДС;
• если НДС выделен, то налог перечисляется в бюджет в этой сумме. Ведомству, сдавшему метры во временное пользование, арендная плата перечисляется за вычетом НДС.

• Примеры расчета налога приведены в Таблице 1.
• Таблица 1
• Расчет НДС. Организация арендует два помещения: одно у муниципалитета, а другое – у субъекта РФ

Договор заключен	Цена одного месяца аренды по договору	Дополнительные условия договора об НДС	Сумма НДС, подлежащая перечислению в бюджет	Сумма арендной платы за месяц, подлежащая перечислению арендодателю
с муниципалитетом	100 000 рублей	Арендатор уплачивает НДС самостоятельно	18 000 рублей (100 000 рублей × 18%)	100 000 рублей
с субъектом РФ	118 000 рублей, включая НДС	НДС включен в сумму арендной платы	18 000 рублей (118 000 рублей × 18 : 118)	100 000 рублей (118 000 рублей – 18 000 рублей)

При исчислении сумм налога налоговый агент должен составить счет-фактуру. Срок ее формирования Налоговым кодексом не установлен, однако ФНС рекомендует применять норму, устанавливающую срок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, – 5 календарных дней.

Счет-фактура в одном экземпляре составляется в соответствии с Правилами заполнения, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 года № 1137, при этом продавцом является арендодатель, указанный в договоре аренды, а подписывает счет-фактуру налоговый агент. Составленный документ указывается в книге продаж в том периоде, в котором возникла обязанность удержать НДС (письмо ФНС от 12 августа 2009 г. № ШС-22-3/634@).

НДС с арендной платы следует перечислять в бюджет (п. 1 ст. 174 НК РФ): или по 1/3 от удержанной суммы налога не позднее 25-го числа каждого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором оплачена аренда (письмо ФНС от 13 сентября 2011 г. № ЕД-4-3/14814@), или в полной сумме в том же квартале, в котором оплачена аренда.

При этом в платежном поручении должен быть указан статус плательщика 02 (налоговый агент). Это правило касается и организаций, и индивидуальных предпринимателей.

Уплаченную в бюджет в качестве налогового агента сумму НДС aрендатор имеет право принять к вычету на основании документов, подтверждающих уплату налога (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Согласно абзацу 3 пункту 3 статьи 171 Налогового кодекса применяются при условии, что товары (работы, услуги) были приобретены фирмой для осуществления облагаемых налогом на добавленную стоимость операций, и при их приобретении она удержал и уплатила НДС.

Таким образом, в квартале, когда налог был перечислен в бюджет, но не ранее последнего дня месяца, за который оплачена аренда, компания принимает НДС к вычету (письма Минфина от 26 января 2015 г. № 03-07-11/2136, ФНС от 12 августа 2009 г.

№ ШС-22-3/634@), регистрируя в книге покупок счет-фактуру, составленный при перечислении арендной платы.

Налог на прибыль при аренде офиса

Сумма ежемесячно начисляемой арендной платы учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

ПРИМЕР

Организация арендует офис, находящий в государственной собственности. Стоимость имущества составляет 1 500 000 рублей.

1. Ежемесячная сумма арендной платы – 590 000 рублей, в том числе НДС – 90 000 рублей.
2. В учете организации операцию по аренде следует отразить следующим образом:
3. На дату получения имущества в аренду:
4. ДЕБЕТ 001 – 1 500 000 рублей – стоимость арендованного имущества отражена на забалансовом счете.
5. Ежемесячно в течение срока действия договора аренды:
6. ДЕБЕТ 26 (44)   КРЕДИТ 76 – 500 000 рублей – отражена плата за аренду помещений без учета НДС
7. (590 000 – 90 000);

• ДЕБЕТ 19   КРЕДИТ 76 – 90 000 рублей – отражен НДС с суммы арендной платы;
• ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 68/НДС – 90 000 рублей – начислен к уплате в бюджет НДС, удержанный с дохода арендодателя;
• ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 51 – 500 000 рублей – перечислена арендная плата без НДС;
• ДЕБЕТ 68/НДС   КРЕДИТ 51 – 90 000 рублей – перечислен в бюджет НДС, исчисленный и удержанный с арендной платы организацией;
• ДЕБЕТ 68/НДС   КРЕДИТ 19 – 90 000 рублей – принят к вычету НДС, уплаченный в бюджет налоговым агентом;
• КРЕДИТ 001 – 1 500 000 рублей – списана стоимость возвращенного арендодателю имущества.

УСН

Фирма на УСН, даже не будучи плательщиком НДС, тем не менее должна исчислить налог, удержать его из арендной платы и перечислить в бюджет (п. 3 ст. 161 НК РФ, письмо Минфина от 24 сентября 2015 г. № 03-07-11/54577). На сумму арендной платы и удержанного с нее НДС необходимо составить счет-фактуру и зарегистрировать его в книге продаж (письмо ФНС от 12 августа 2009 г. № ШС-22-3/634@).

В квартале, когда налог был перечислен в бюджет, но не ранее последнего дня месяца, за который оплачена аренда, уплаченный в бюджет НДС учитывается организацией в расходах при УСН с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов» и указывается в книге доходов и расходов (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Книга продаж и декларация по НДС

Организация на УСН, не являющаяся налогоплательщиком НДС, но являющаяся налоговым агентом по НДС в связи с арендой госимущества, обязана вести книгу продаж и раздел 9 налоговой декларации по НДС.

Налоговый агент – организация на УСН обязана представить в ИФНС России по месту своего нахождения декларацию не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом, в котором была оплачена аренда госимущества (п. 3 ст. 161, п. 5 ст. 174 НК РФ). Декларация может быть представлена на бумажном носителе (абз. 2 п. 5 ст. 174 НК РФ, пп. 2 п.

5 Порядка заполнения налоговой декларации по НДС, письма ФНС России от 30 января 2015 г. № ОА-4-17/1350@, от 8 апреля 2015 г. № ГД-4-3/5880@).

Аренда земельных участков

Теперь поговорим об учете земельных участков. По общему правилу траты по аренде такой собственности учитываются как расходы по обычным видам деятельности (п. п.

5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н).

Аналогичная позиция представлена в письме Минфина России от 2 декабря 2011 года № 14-06-19/310-19.

Указанные расходы признаются ежемесячно исходя из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю по договору за текущий месяц, независимо от даты фактического перечисления арендной платы (п. п. 6, 6.1, 16, 18 ПБУ 10/99).

Обратите внимание

Из анализа законодательства следует, что плата за аренду муниципального земельного участка – это платеж за пользование природным ресурсом, который является неналоговым доходом местного бюджета. А платежи в бюджеты за право пользования такими ресурсами не облагаются НДС.

Плата за аренду участка, предоставляемого на период проектирования и строительства здания, включается в состав прочих работ и затрат по строительству, формирующих сметную стоимость здания (п. 1.

7 Приложения № 8 к Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1, п. п. 4.78, 4.

85 Методики).

Затраты, формирующие сметную стоимость, не являются расходами организации, а рассматриваются как долгосрочные инвестиции, которые формируют первоначальную цену здания как объекта ОС.

Следовательно, арендная плата формирует первоначальную стоимость будущего сооружения.

После окончания строительства и принятия построенного объекта в состав ОС расходы по аренде земельного участка учитываются как траты по обычным видам деятельности.

Ндс при аренде участка

По общему правилу, исходя из нормы пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса, арендаторы муниципального имущества признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю-муниципалитету, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Однако из анализа законодательства следует, что плата за аренду муниципального земельного участка – это платеж за пользование природным ресурсом, который является неналоговым доходом местного бюджета (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 3 ст. 41, ст.

 42, 62 Бюджетного кодекса РФ). Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами не облагаются НДС на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 НК РФ.

У организации не возникает обязанностей налогового агента, предусмотренных пунктом 3 статьи 161 НК РФ.

Налог на прибыль организаций при аренде участка

В общем случае платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

При этом, если арендованный земельный участок используется для строительства объекта основных средств, который будет учтен в качестве амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256, п. 1 ст.

257 НК РФ), то расходы по арендной плате за участок, осуществляемые в период подготовки и ведения строительства, должны рассматриваться как траты, непосредственно связанные со строительством ОС.

Такие расходы прямо в целях налогообложения не учитываются (п. 5 ст. 270 НК РФ), а формируют первоначальную стоимость строящегося объекта (абз. 2 п. 1 ст.

257 НК РФ), которая в дальнейшем подлежит списанию в расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, путем начисления амортизации в порядке, предусмотренном статьей 259 НК РФ (см., например, письмо Минфина России от 20 мая 2010 г. № 03-00-08/65).

Имеются судебные акты, поддерживающие данную позицию (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13 ноября 2013 г. по делу № А27-21660/2012).

ПРИМЕР

Организация арендует земельный участок. Он используется в основной производственной деятельности.

Согласно договору аренды ежемесячная плата за землю составляет 100 000 рублей, расчетные документы выставляются арендодателем ежемесячно.

Фирма применяет метод начисления учета доходов и расходов для целей налогообложения прибыли. В учете компании операции по аренде участка, находящегося в муниципальной собственности, следует отразить следующим образом:

1. Ежемесячно в течение срока действия договора аренды:
2. ДЕБЕТ 20 (44)   КРЕДИТ 76 – 100 000 рублей – отражена в составе расходов арендная плата за текущий месяц;
3. ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 41 – 100 000 рублей – перечислена арендная плата по договору аренды.

ПРИМЕР

И еще один пример. Фирма арендует земельный участок у муниципалитета. Участок, согласно сметной документации, предназначен для строительства собственными силами объекта недвижимости.

Согласно договору арендная плата уплачивается ежемесячно в размере 100 000 рублей, расчетные документы выставляются арендодателем ежемесячно. Для целей налогообложения прибыли компания для учета доходов и расходов применяет метод начисления.

В учете плату за аренду следует отразить следующим образом:

• Ежемесячно в течение срока проектирования и строительства объекта недвижимости:
• ДЕБЕТ 08-3 «Строительство объектов основных средств»   КРЕДИТ 76 – 100 000 рублей – включена в состав капитальных вложений арендная плата за текущий месяц в части земельного участка, занятого под строительство;
• ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 51 – 100 000 рублей – перечислена арендная плата.
• Ежемесячно после окончания строительства и принятия здания в состав ОС:
• ДЕБЕТ 20 (44)   КРЕДИТ 76 – 100 000 рублей – отражена в составе расходов арендная плата за текущий месяц;
• ДЕБЕТ 76   КРЕДИТ 41 – 100 000 рублей – перечислена арендная плата по договору аренды. 

Рекомендация Р-140/2022-КпР «Арендные платежи, основанные на кадастровой стоимости»

• ФОНД «НАЦИОНАЛЬНЫЙ НЕГОСУДАРСТВЕННЫЙ
• РЕГУЛЯТОР  БУХГАЛТЕРСКОГО  УЧЕТА
• «БУХГАЛТЕРСКИЙ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЙ ЦЕНТР»
• (ФОНД «НРБУ «БМЦ»)
• Комитет по рекомендациям (КпР)
• 19 мая 2022
• РЕКОМЕНДАЦИЯ Р-140/2022-КпР«АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ, ОСНОВАННЫЕ НА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ»
• ОПИСАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Договоры аренды недвижимости, в которых арендодателем выступают органы власти, часто содержат условия привязки размера арендной платы к кадастровой стоимости предмета аренды. В таких случаях часть арендной платы либо вся арендная плата рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости предмета аренды на основе установленного коэффициента. При этом кадастровая стоимость, от которой зависит величина арендной платы, может меняться. Обычно перерасчет кадастровой стоимости производится администрацией муниципального образования по месту нахождения предмета аренды. Как правило, кадастровая стоимость пересматривается раз в несколько лет.

В этой связи необходимо решить вопрос включения арендного платежа или его части, зависящей от кадастровой стоимости, в обязательство по аренде арендатором и в инвестицию в аренду арендодателем.

РЕШЕНИЕ

1. Арендные платежи, рассчитываемые на основе кадастровой стоимости, подлежат включению арендатором в признаваемое арендное обязательство, а арендодателем – в инвестицию в аренду, в той части, в которой эти платежи являются по существу неизбежными.

Как правило (при отсутствии очевидных подтверждений обратного), такие платежи являются неизбежными в части суммы, рассчитанной на основе текущих значений кадастровой стоимости и коэффициента на дату начала аренды.

При этом подтверждениями того, что неизбежная часть платежей может быть меньше указанной суммы, могут являться, например:

1. a)  опубликованные формулы (алгоритмы) расчета кадастровой стоимости, предполагающие её уменьшение в будущем;
2. b)  отложение льготы (в том числе зависящие от условий использования арендуемого земельного участка);
3. c)   специальные условия договора;
4. d)  зависимость расчета арендных платежей от деятельности арендатора в будущем;
5. e)  иные основания ожидать снижения размера арендных платежей в будущем.
6. 2. Вариативная часть арендных платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости, (в части возможных будущих изменений кадастровой стоимости и (или) коэффициента) подлежит включению арендатором в признаваемое арендное обязательство, а арендодателем – в инвестицию в аренду при одновременном соблюдении следующих условий:
7. a) соответствующие изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента зависят от прогнозируемых рыночных параметров, таких как темпы инфляции, и порядок определения кадастровой стоимости и коэффициента формализован настолько, что их можно рассматривать аналогом ценовых индексов;
8. b) соответствующие изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента не зависят от показателей деятельности арендатора;
9. c) изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента производятся на регулярной основе.

3.

 Вариативная часть арендных платежей, рассчитываемых на основе кадастровой стоимости, (в части возможных будущих изменений кадастровой стоимости и (или) коэффициента) в случаях, отличных от указанных в пункте 2 настоящей Рекомендации, не подлежит включению в арендное обязательство и в инвестицию в аренду. Указанная часть арендных платежей признается расходом арендатора и доходом арендодателя в момент наступления обязанности по уплате.

• ОСНОВА ДЛЯ ВЫВОДОВ
• В соответствии с пунктом 7 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» в состав арендных платежей включаются платежи (за вычетом подлежащих возмещению сумм налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых сумм налогов), обусловленные договором аренды, в том числе:
• а) определенные в твердой сумме платежи арендатора арендодателю, вносимые периодически или единовременно, за вычетом платежей, осуществляемых арендодателем в пользу арендатора, в том числе возмещение арендодателем расходов арендатора;
• б) переменные платежи, зависящие от ценовых индексов или процентных ставок, определенные на дату предоставления предмета аренды;
• Стандарт не содержит каких-либо поясняющих параграфов или примеров, которые бы уточняли приведенные формулировки, в частности, отнесение арендных платежей, определяемых как процент от кадастровой стоимости, к «определенным в твердой сумме платежам» или к «переменным платежам, зависящим от ценовых индексов или процентных ставок», либо ни к той, ни к другой категории.

Вместе с тем, такие пояснения имеются в международном стандарте МСФО (IFRS) 16 «Аренда», послужившем основой для разработки ФСБУ 25. Подпункты (a) и (b) параграфов 27 (для арендатора) и 70 (для арендодателя) являются аналогичными подпунктам «а» и «б» пункта 7 ФСБУ 25.

Исходя из пунктов 2 и 4 статьи 20, пункта 4 статьи 24, пункта 3 части 2 статьи 25 Федерального закона «О бухгалтерском учете», а также пункта 7.

1 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» понятие «определенные в твердой сумме платежи», используемое в ФСБУ 25, следует считать по содержанию эквивалентным понятию «фиксированные платежи», используемому в IFRS 16.

Соответственно, все приведенные в IFRS 16 параграфы, раскрывающие и поясняющие содержание понятия «фиксированные платежи», в условиях отсутствия аналогичных поясняющих положений в ФСБУ 25, следует применять при решении вопросов содержания используемого в этом стандарте понятия «определенные в твердой сумме платежи».

1. В соответствии с приложением А к МСФО (IFRS) 16 арендные платежи включают в себя следующее:
2. a) фиксированные платежи (включая по существу фиксированные платежи) за вычетом любых стимулирующих платежей по аренде;
3. b) переменные арендные платежи, которые зависят от индекса или ставки, первоначально оцениваемые с использованием индекса или ставки на дату начала аренды;

При этом фиксированные платежи – это платежи, осуществляемые арендатором в пользу арендодателя за право пользования базовым активом в течение срока аренды, за исключением переменных арендных платежей.

Переменные арендные платежи – это часть платежей, осуществляемых арендатором в пользу арендодателя за право использовать базовый актив в течение срока аренды, которая варьируется в соответствии с изменениями фактов и обстоятельств, возникших после даты начала аренды, кроме течения времени.

В соответствии с параграфом B42 IFRS 16 арендные платежи включают в себя любые по существу фиксированные арендные платежи. По существу фиксированные арендные платежи – это платежи, которые могут по своей форме предусматривать вариативность, но которые по существу являются неизбежными.

Арендные платежи, величина которых определяется на основе кадастровой стоимости предмета аренды, являются по существу неизбежными, поскольку будущая неопределенность, обусловленная возможными изменениями кадастровой стоимости, относится не ко всей величине платежа, а лишь к ее возможным колебаниям в будущем (обычно, в сторону ее увеличения).

При этом необходимость осуществления платежа, как такового, не ставится под сомнение условием о привязке величины платежа к кадастровой стоимости.

Как правило (при отсутствии свидетельствующих об обратном специфических условий договора или условий ведения организацией деятельности), сумму арендных платежей, рассчитанную исходя из текущих значений кадастровой стоимости и применяемого коэффициента, можно рассматривать как сумму «по существу фиксированных» арендных платежей.

Кроме того, в соответствии с пунктом (с) параграфа 36 МСФО 16 после даты начала аренды арендатор должен оценивать обязательство по аренде переоценивая балансовую стоимость для отражения пересмотренных по существу фиксированных арендных платежей (см. пункт B42).

Данный пункт прямо подтверждает то, что сама по себе возможность будущих изменений в суммах арендных платежей не является основанием для переквалификации фиксированных платежей в переменные платежи.

Если будущие возможные изменения величины платежа не ставят под сомнение неизбежность данного платежа, то такой платеж не является переменным с точки зрения бухгалтерского учета аренды, он считается по существу фиксированным.

По основаниям, аналогичным приведенным выше, положения IFRS 16 в отношении «переменных арендных платежей, которые зависят от индекса или ставки», следует считать применимыми также в отношении «переменных платежей, зависящих от ценовых индексов или процентных ставок», указанным в ФСБУ 25.

При этом исходя из примеров таких платежей, приведенных в параграфе 28 IFRS 16, а также основы для выводов, приведенной в параграфах BC165 – BC169, критериями для включения переменных арендных платежей в обязательство по аренде является «рыночный» характер параметров, к которым привязан платёж, и отсутствие связи его величины с показателями деятельности арендатора.

22.05.2022, 11:30 | 13375 просмотров | 2350 загрузок

Три новых вывода Верховного суда об арендной плате за муниципальное имущество

Когда орган местного самоуправления заключает договор аренды муниципального имущества не по итогам торгов, в большинстве случаев он устанавливает регулируемую плату. Ее размер ОМСУ определяют с учетом предельных размеров и ставок, установленных на федеральном уровне.

И органы местного самоуправления, и арендаторы часто не могут разобраться в правилах ценообразования и обращаются в суд. Но затруднения возникают и у судей: суды разных инстанций нередко принимают противоположные решения. Поэтому рекомендуем опираться на позиции Верховного суда.

В этой статье — ответы на три вопроса о регулируемой арендной плате, которые Верховный суд дал в своих определениях в 2019 году.

Достаточно ли установить плату за землю ниже, чем по результатам торгов

Закон обязывает ОМСУ руководствоваться семью основными принципами определения арендной платы за землю (п. 1 ст. 39.7 ЗК, определение Верховного суда от 25.05.2017 № 83-АПГ17-6).

Они указаны в постановлении Правительства от 16.07.2009 № 582. Какие это принципы и что они означают, посмотрите в таблице ниже.

Если ОМСУ нарушил хотя бы один из семи принципов, арендатор может оспорить размер платы в суде.

Прежде чем установить арендную плату, оцените экономические факторы, которые влияют на доходность земельного участка.

Принцип экономической обоснованности означает, что собственник земли должен обеспечить ее эффективное использование.

Прежде чем установить арендную плату, ОМСУ должен оценить экономические факторы, которые влияют на уровень доходности земельного участка (определение Конституционного суда от 28.02.2017 № 424-О).

Если местные власти эту обязанность не выполнили, арендатор может оспорить размер платы. Судьи не примут во внимание то, что вы установили плату ниже, чем при заключении договора аренды по результатам торгов.

ПРИМЕР 1. Компанию не устроила ставка арендной платы, которую установила городская дума. Руководство компании посчитало, что ОМСУ нарушил принцип экономической обоснованности и неправильно определил коэффициент аренды.

Суд первой инстанции с компанией согласился. ОМСУ не провел анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка.

Городская дума подала апелляционную жалобу, в которой просила отменить решение суда первой инстанции. ОМСУ ссылался на то, что арендная плата за землю была бы значительно выше, если бы с арендатором заключили договор по итогам торгов.

Верховный суд встал на сторону компании. Он указал, что при определении платы за участок ОМСУ не учел экономический фактор — вид разрешенного использования земельного участка.

То, что при заключении договора аренды по результатам торгов арендная плата была бы значительно выше, значения не имеет.

Размер арендной платы по договору без торгов определяется в другом порядке (апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 22.05.2019 № 70-АПА19-1).

7 принципов определения арендной платы за земельный участок

Принцип Что это означает

1. Принцип экономической обоснованности	Размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. Учитывайте категорию земель, к которой отнесен земельный участок, и вид его разрешенного использования
2. Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы	ОМСУ должен определить в муниципальных нормативных правовых актах порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен ее пересмотр в одностороннем порядке по требованию арендодателя
3. Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы	Арендную плату нужно определять на основании кадастровой стоимости участка
4. Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев, когда они переоформляют права на земельные участки	При переоформлении прав на земельный участок арендная плата не должна превышать сумму земельного налога более чем в два раза
5. Принцип учета социально значимых видов деятельности и интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога	Арендная плата не должна превышать сумму земельного налога
6. Принцип запрета необоснованных предпочтений	Порядок расчета размера арендной платы за муниципальные земельные участки, отнесенные к одной категории земель, одним видам деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться
7. Принцип учета ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения	Размер арендной платы за участок не должен превышать размер земельного налога, взимаемого за такой же участок, приобретенный в собственность

Какую плату установить за участок, ограниченный в обороте

Участки, отнесенные к ограниченным в обороте землям, нельзя предоставить в частную собственность (п. 2 ст. 27 ЗК).

Но такой участок может находиться в аренде у собственника здания или сооружения, расположенного на этой земле.

Если арендуемый земельный участок ограничен в обороте, плата за него не должна превышать земельный налог, который взимался бы за аналогичный участок, находящийся в собственности.

Если вы завысите размер платы, собственник здания или сооружения может обратиться в суд. Судьи заставят вас снизить арендную плату.

ПРИМЕР 2. Арендатор муниципального земельного участка передал свои права и обязанности другой компании. Та построила здание и зарегистрировала право собственности на него. Компания попыталась зарегистрировать такое же право и на участок, но получила отказ.

Причина в том, что участок входит в зону реконструкции автодороги федерального значения и ограничен в обороте. Компания попросила местную администрацию снизить ставку арендной платы до размера земельного налога.

Это предусмотрено основными принципами определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но администрация ответила отказом. Компания обратилась в суд.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они посчитали, что основные принципы распространяются только на федеральные земли. Спорный участок относится к землям, право собственности на которые не разграничено. Значит, ставку надо определять согласно региональному закону.

Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих судов.

Арендная плата за участки, ограниченные в обороте, не должна превышать земельный налог на обычные земельные участки, которые используются в таких же целях и на которых есть здания и сооружения.

Это правило действует, если размер платы не определен федеральным законом и не установлен по результатам торгов. Оно распространяется на все публичные земли, а не только на федеральные.

Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, то их применять нельзя. Верховный суд направил дело на пересмотр (определение от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Установить арендную плату не выше земельного налога за данный участок придется еще в шести случаях.

1. Арендатор имеет право на предоставление в собственность бесплатно муниципального земельного участка без проведения торгов. Участок зарезервирован для муниципальных нужд.

2. Орган местного самоуправления заключил с арендатором земельного участка договор о развитии застроенной территории. Данный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен этому лицу.

3. С арендатором участка заключили договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого или социального использования. При этом орган местного самоуправления предоставил участок для освоения данной территории.

4. Арендатор — гражданин, который имеет право на первоочередное или внеочередное приобретение земельного участка. Это право гражданину предоставлено федеральным или региональным законом.

5. Земельный участок — неделимый. Находящиеся на участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат арендатору на праве оперативного управления.

6. Арендатор — юридическое лицо, с которым орган местного самоуправления заключил договор об освоении территории или о ее комплексном освоении в целях строительства стандартного жилья. Земельный участок юрлицу предоставили по этому договору.

На заметку: Чем ограничен размер регулируемой арендной платы

Федеральным законом могут быть установлены ставки или предельные размеры арендной платы по договорам, заключаемым без торгов.

Например, в случаях, когда орган местного самоуправления передает муниципальный участок в аренду сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, он должен взимать плату по ставке, установленной на федеральном уровне. Она равна 0,3 процента кадастровой стоимости участка (п. 5.1 ст.

10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Нормы федерального закона имеют приоритет по сравнению с правилами, установленными на уровне регионов или муниципальных образований.

Должен ли ОМСУ уведомлять арендатора об изменении регулируемой платы

Муниципалитет может изменить регулируемую арендную плату за земельный участок, если изменился вид его разрешенного использования и/или категория земель, к которой он относится. Если вы изменили размер регулируемой арендной платы решением ОМСУ, но не уведомили об этом арендатора — это не нарушение. Арендатор обязан производить платежи по новой ставке.

Даже если вы не направили арендатору уведомление об изменении регулируемой платы, он все равно должен вносить платежи по новой ставке

ПРИМЕР 3. Компания решила воспользоваться преимущественным правом арендатора приобрести арендуемое имущество — нежилое здание. Такое право предусмотрено статьей 3 Федерального закона от 22.07.

2008 № 159ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности…». Но орган власти заключить договор купли-продажи отказался. У компании была задолженность по арендным платежам.

Компания на это возражала: долги появились не по ее вине. Орган власти изменил плату по договору, но арендатора об этом не уведомил.

Компания обратилась в суд с просьбой обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой оплаты. Первый суд истец проиграл, но второй выиграл.

Суд апелляционной инстанции исходил из того, что на момент, когда компания обратилась в орган власти с заявлением, она соответствовала всем требованиям статьи 2 Закона № 159-ФЗ, а задолженность появилась не по ее вине.

Орган власти дошел до Верховного суда и доказал свою правоту. Судьи указали, что уполномоченный орган утвердил новую ставку своим нормативным актом. Это не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение на условиях, которые стороны согласовали изначально.

Арендодатель не обязан уведомлять арендатора о пересмотре регулируемой арендной платы. Компания обязана вносить ее в размере, установленном уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды.

То, что орган власти не направил компании уведомление об изменении размера платы, этой обязанности не отменяет (определение Верховного суда от 20.06.2019 № 305-ЭС19-143).

На заметку: Еще три причины, по которым суд заставит пересмотреть арендную плату

1. Если вы устанавливаете арендную плату за земельные участки с одним и тем же видом разрешенного использования, не применяйте различные коэффициенты в зависимости от организационно-правовой формы юрлица. Верховный суд считает это нарушением (апелляционное определение от 22.09.2016 № 31-АПГ16-7).

2. Не выбирайте методику расчета в зависимости от даты заключения договора. В результате у вас может получиться разная плата за одинаковые участки. Истец успешно оспорит в суде методику, при применении которой плата оказалась более высокой (апелляционное определение Верховного суда от 21.12.2017 № 9-АПГ17-25).

3. Не устанавливайте арендную плату в процентном отношении от рыночной стоимости с применением ключевой ставки ЦБ. Это нарушение (апелляционное определение Верховного суда от 05.09.2018 № 16-АПГ18-12).

Выводы и рекомендации

1. При определении размера арендной платы за земельный участок проведите анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень его доходности. Если этого не сделать, суд посчитает, что вы нарушили принцип экономической обоснованности размера арендной платы, и обяжет пересмотреть его.

2. Если сдаете в аренду участок, ограниченный в обороте, установите плату не выше земельного налога, взимаемого с собственника такого же участка.

3. Если вы не направили уведомление об изменении регулируемой арендной платы, это не будет нарушением. Но чтобы избежать задолженности по арендным платежам и не тратить время на споры в суде, рекомендуем все же сообщать арендаторам о том, что вы пересмотрели арендную плату. В уведомлении укажите выходные данные нормативного акта, в котором вы закрепили это решение.