Нежилое помещение › Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания

Приобретение собственной недвижимости для реализации продукции связано со значительными финансовыми вложениями. Большинству начинающих предпринимателей не под силу нести эти затраты на первых порах.

Наиболее доступным способом продажи товаров является аренда торговых помещений. Поэтому важно знать не только как выглядит договор аренды магазина, но также требования к заполнению и условия заключения.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

Скачать бланк договора аренды магазина

Организация продажи продукции связана с необходимостью заключить договор аренды помещения для магазина. Бланк можно скачать на сайте бесплатно. Для этого необходимо пройти по ссылке и распечатать типовой образец.

Важно знать: нежилое помещение под магазин могут арендовать как ИП у физического лица, так и юридические лица (организации, ООО, ЗАО и т.д.) друг у друга.

Ниже мы разместим две разновидности договора. Можно выбрать подходящий шаблон, и ознакомиться с примером его заполнения.

Скачать договор аренды магазина между физическим лицом и ИП
Скачать бланк аренды нежилого помещения под магазин для юридических лиц

Сразу после скачивания можно распечатать и приступить к заполнению шаблона, предварительно изучив наглядный образец. Форма договора представлена в формате doc (Ворд).

При наличии дополнительных пожеланий арендатор, либо арендодатель могут дополнить его необходимыми пунктами.

Данные экземпляры составлены довольно грамотно с юридической точки зрения, и подойдут большинству предпринимателей, оберегая от возможных споров и даря определенные гарантии

Образец заполнения бланка

«Шапка» заполняется стандартно: физлица указывают ФИО и паспортные данные, ИП вписывают информацию о свидетельстве, а ООО указывают название организации, генерального директора и устав.

Основные положения договора для магазина включают следующие разделы:

1. Предмет. В данной главе указываем общую площадь, кадастровый номер и адрес. Важными деталями является отсутствие обременений, и возможность сдавать помещение в субаренду без согласования. Отнеситесь с ответственностью к сроку аренды магазина: договор заключенный на срок более года необходимо регистрировать в Росреестре. 
2. Права и обязанности арендодателя: передать помещение по акту приема передачи, обеспечить ресурсами и свободный доступ, также ему запрещена сдача в аренду другим лицам. Он не препятствует размещению рекламных вывесок на фасаде здания. При преждевременном расторжении без причин собственник должен компенсировать затраты арендатору. 
3. Арендатор, в свою очередь обязан принять магазин по акту, проводить ремонт, вовремя оплачивать аренду, соблюдать нормы пожарной безопасности, СЭС и другие требования, охранять имущество самостоятельно. 
4. Арендная плата по договору включает постоянную часть (за площадь) и переменную часть (за коммунальные услуги по электроснабжению, обеспечению теплом, водой и другие). Изменение размеров платежей возможно по согласованию сторон и в сроки, которые вы укажете при подписании. Счета на оплату выставляются до 10 числа следующего месяца. В качестве обеспечительного платежа (залога) оплачивается последний месяц аренды магазина. 
5. Ответственность. При нарушении графика оплаты предусмотрена неустойка. При невозможности использования помещения под магазин по вине Арендодателя для него предусмотрен штраф. В данном бланке предусмотрено большинство спорных ситуаций, за которые придется расплачиваться рублем. 
6. Действие договора по аренде магазина начинается с момента регистрации, а прекращает действие после окончания срока или по согласованию. При нарушении условий (просрочка платежа и других) Арендодатель может требовать расторжения. Арендатор, желающий преждевременно расторгнуть соглашение, должен письменно уведомить об арендатора в четко очерченный временной промежуток. Пролонгация договора происходит автоматически при взаимном согласии сторон. 
7. Заключительная часть описывает стандартные положения, которые выстроят юридическую защиту каждой стороны. К основным из них относятся: количество экземпляров договора, а также затрагивает финансовую сторону по оплате услуг за регистрацию, если срок составляет более 1 года. Также затронут вопрос о судебных разбирательствах. 

Последним разделом будет проставление подписей и заполнение реквизитов. Когда заполнение образца будет закончено, магазин считается сданным в аренду. Все права по содержанию переходят ИП или организацию. Но не забывайте про передаточный акт, особенно если магазин с оборудованием

Общие требования к арендному договору

Сдача в аренду недвижимости происходит стандартно, все положения прописаны гражданским кодексом. Для договора торгового помещения, как и для всего имущества есть свои нюансы.

• Обязательно наличие названия, даты заключения и города.
• Срок сдачи: до 11 месяцев нет необходимости регистрировать. Если договор оформлен больше чем на 12 месяцев требуется регистрация в Росреестре
• Может быть заключен как с физическим лицом, так и с ИП. Не исключением являются и юридические лица. Данный набор сторон можно тасовать на свое усмотрение.
• Аренда магазина может быть заключена на неопределенный срок. Для расторжения необходимо предупредить оппонента за 3 месяца до разрыва отношений.
• Если в договоре нет условия продления, необходимо заключить дополнительное соглашение.
• С доходов от сдачи физические лица уплачивают подоходный налог в размере 13 %, юридические лица – в соответствии с системой налогообложения.
• Важным пунктом является обязательство о передаче имущества. Иначе может возникнуть обязанность уплаты платежей за помещение, которое не передано из-за отсутствия такой обязанности.
• Передающая сторона — собственник, принимающая — дееспособное и правоспособное лицо.
• Размер оплаты может меняться раз в год или согласованию, если иное не указано в бланке.
• Имущество должно использоваться для торговли.

Возможна передача магазина с оборудованием (стационарным и нестационарным). Для грамотного оформления потребуется акт с описью имущества и оборудования, находящегося в торговом помещении.

Форма договора аренды торговых площадей

Когда ООО или ИП хочет снять помещение в торговом центре или арендовать часть торговой площади в действующем магазине, ему потребуется несколько иной договор для аренды торгового помещения.

При этом от него требуется соблюдения всех требований по пожарного надзора, соблюдения правил торговли, также в бланке договора жестко прописаны условия оплаты и расторжения в одностороннем порядке. Данный бланк подойдет большинству ИП, его можно заключить как с физическим лицом, так и с юридическим. Его также можно бесплатно скачать на сайте.

Скачать договор аренды торгового помещения

Основные положения включают разделы:

1. Предмет. Площадь, номер и адрес, его срок действия, основание принадлежности и другие.
2. Обязанности сторон. Арендодатель обязан передать помещение и оговорить все недостатки. Арендатор – своевременно вносить платежи за аренду, производить ремонт, соблюдать технику безопасности, санитарные требования, правила торговли и нести ответственность за их нарушение, компенсировать ущерб, не сдавать без согласования в субаренду и другие.
3. Порядок расчетов и платежи. Размер оплаты исчисляется за площадь, вносится в оговоренные даты, изменяется по согласованию. Обеспечительный платеж служит залогом. Снабжение теплом, светом, водой и другие услуги входит в оплату.
4. Ответственность сторон. При нарушении санитарных, пожарных и других требований торговли, а также графиков платежей возможна приостановка торговли. При нарушении Арендатором условий, договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя.
5. Расторжение и пролонгация. Возможно расторжение по согласованию за оговоренное количество дней или одностороннее. Предусмотрена автоматическая пролонгация при отсутствии заблаговременно поданного заявления о расторжении.
6. Остальные вопросы по аренде торгового помещения регулируются ГК РФ или в суде;

Данные образцы договоров аренды будут полезны предпринимателям, ведь арендовать торговое помещение или целый магазин — это всегда риск. Следует отнестись к этому шагу со всей ответственностью. Передачу площадей необходимо производить по соответствующему акту, особенно если они сдаются с торговым оборудованием.

Договор аренды помещения под магазин и торговой площади: образцы заполнения и бланки для скачивания Ссылка на основную публикацию

Договор аренды части нежилого помещения в 2023 году | Смарт Вэй

Договор аренды части нежилого помещения в здании или сооружении можно заключить без возведения капитальных конструкций, либо с установкой временных ограничений и перегородок.

На период аренды такая часть помещения может ставиться на временный кадастровый учет. Для этого в договоре между сторонами описываются границы и площадь части помещения, после чего они закрепляются в техническом плане кадастрового инженера.

При заключении договора на срок от одного года, его нужно регистрировать в Росреестре.

Читайте в материале, в чем заключаются особенности договора аренды на часть помещения, какие пункты и положения необходимо указать в документе, когда проходит кадастровый учет и регистрация сделки.

Что такое договор аренды на часть нежилого помещения

Договоры аренды нежилого помещения или их частей можно заключать между юр. лицами, ИП, физ. лицами.

Аренда – это гражданская сделка, по которой объект или его часть передаются во временное пользование другому лицу за плату.

С принятием Закона № 218-ФЗ была официально подтверждена возможность ставить на временный учет часть помещений, зданий или сооружений, тогда как ранее эта практика была неоднозначной.

Вот самые важные моменты, которые нужно учитывать для заключения договора аренды:

• чаще всего в аренду сдаются части помещений в торговом центре, объектах коммерческой недвижимости;
• чтобы заключить договор на часть помещения, не обязательно ограждать ее конструкциями или стенами (например, для передачи части для офиса или под торговую точку можно установить временную перегородку, прилавок);
• границы и площадь части помещения нужно описать в договоре между физическими или юридическими лицами, ИП;
• часть помещения сохраняет то же целевое назначение, что и основной объект (например, на этаже в большом торгом центре можно выделить несколько мест под прилавки, вендинговые аппараты, банкоматы);
• все условия договора определяются сторонами (ответственность, состояние помещения, размер платы и т.д.).

Договор аренды нежилого помещения заключается между собственником и арендатором, регистрируется через Росреестр при сроке действия от 1 года.

Целью аренды части объекта обычно является ведение коммерческой деятельности. Назначение, по которому можно использовать арендуемую часть, описывается в договоре.

Размер арендной платы и меры ответственности определяется по согласованию между сторонами.

Комментарий эксперта. Арендовать часть помещения под коммерческие цели может предприятие или ИП. Для заключения договора нужно определить размер площади и границы части.

В законе нет ограничений по размеру арендуемых частей здания и помещений. Но всю площадь большого помещения разделить на части под аренду нельзя, так как нужно обеспечить проход персонала и посетителей, оставить места общего пользования.

Подробнее об этих нюансах вы можете узнать у специалистов компании Смарт Вэй.

План помещение после перепланировки

Нормативные акты в 2023 году

Нюансы заключения договоров аренды на части объектов указаны в следующих нормативных актах:

• Гражданский кодекс РФ (скачать) – описывает порядок заключения договоров между юр. лицами, ИП и гражданами;
• Закон № 218-ФЗ (скачать) – содержит правила кадастрового учета объектов и их частей, регистрации договоров;
• Закон № 384-ФЗ (скачать) – содержит нормы строительной безопасности, если при аренде проводятся работы;
• Приказ Минэкономразвития № 953 (скачать) – содержит положения о подготовке технического плана на часть помещения.

Часть помещения нельзя указывать в качества адреса при регистрации юр. лица или ИП. Для постановки предприятия или предпринимателя на учет в ИФНС указывается адрес офиса, отдельного помещения или здания.

Для сдачи в аренду государственного или муниципального имущества могут приниматься отдельные положения и нормативные акты. Например, в столице такие положения принимает Правительство Москвы, ДГИ. Арендная плата для муниципального недвижимого имущества также определяется местными нормативными актами. Уточнять эти нюансы нужно на официальных сайте органов власти.

Если ли единая методика раздела помещения на отдельные части для сдачи в аренду? Четких правил для раздела помещения на части нет. Собственник и арендатор сами определяют площади и местоположение части, иные условия договора. Здравствуйте! Если в пределах срока договора аренды мы договорились об увеличении площади части, что нужно сделать? Достаточно доп. соглашения? Если часть помещения была поставлена на временный кадастровый учет, изменения ее площади по доп. соглашению также нужно отразить в ЕГРН. Для его необходимо заказать технический план на увеличенную площадь. Если арендатор не хочет платить за кадастровый учет и регистрацию договора, что делать? Будет ли штраф за отсутствие регистрации? Штраф за непрохождение кадастрового учета или регистрации не предусмотрен. Однако при возникновении спора проблемы возникнут о обеих сторон. Незарегистрированный договор долгосрочной аренды нельзя использовать как доказательство. Я правильно понимают, что с 2017 года на часть помещения обязательно нужен технический план. Раньше мы сами оформляли схему к договору. Да, с принятием Закона № 218-ФЗ кадастровый учет на части объектов ведется только по техническому плану. Если не представить этот документ, Росреестр вынесет приостановление или отказ. Досрочно расторгаем договора на части торгового помещения. Что делать с ЕГРН, как снять с учета? Для этого собственник обращается в Росреестр, представляет соглашение о досрочном расторжении аренды. В ЕГРН будет снято обременение с объекта.

Когда договор аренды на часть помещения нужно регистрировать

Если предметом договора аренды является объект недвижимого имущества, а срок действия составляет не менее одного года, сделку нужно регистрировать в Росреестре.

Если не пройти регистрацию такого договора, его условия не повлекут юридических последствий для третьих лиц. Регистрация осуществляется путем представления документов в Росреестр, внесения сведений в ЕГРН.

Несмотря на указанную норму ГК РФ, есть возможность обойтись без регистрации:

• можно заключать договор аренды на часть помещения на срок до года, после чего продлевать его дополнительным соглашением;
• можно указать в договоре пункт о неопределенном сроке (в этом случае также нет обязанности проходить регистрацию).

Указанные варианты можно использовать только для аренды частной (коммерческой) недвижимости. Для государственных и муниципальных учреждений правила о сроках заключения договоров утверждаются собственниками недвижимого имущества, поэтому обойти их нельзя.

Комментарий эксперта. Если вам нужна часть помещения для торговли, под офис или с другими целями, нужно обращаться к собственнику объекта. Типовой образец и заполненный договор можно скачать на нашем сайте. При необходимости, помощь в заполнении договора окажут юристы компании Смарт Вэй.

При выделении в аренду части помещения не обязательно возводить перегородки и стены. Выделяемую часть необходимо описать в договоре, зафиксировать в техническом плане.

Как в 2023 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована и не поставлена на кадастровый учет в ЕГРН. Это значит, что она не рассматривается как единица недвижимого имущества. Чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. Для этого и нужен временный кадастровый учет.

В 2023 году регистрация договора аренды на часть нежилого помещения осуществляется только одновременно с ее учетом в ЕГРН. Для этого при подаче на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план. Вот основные особенности оформления этого документа:

• типовой образец технического плана утвержден Приказом МЭР № 953;
• техплан может составляться на помещения зданий, сооружений, многоквартирного дома, либо на части этих объектов под аренду;
• составить технический план может только кадастровый инженер, который отметит местоположение и границы части помещения на схеме, опишет эти данные в текстовом виде.

При представлении технического плана в Росреестр нужно подтвердить. что эта площадь ранее не сдана в аренду другому физическому или юридическому лицу, ИП. При регистрации аренды в ЕГРН фиксируется временное обременение объекта. На продажу недвижимости оно не влияет, однако учитываться при регистрации арендных правоотношений.

Мнение эксперта. Кадастровые инженеры компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды на объекты и их части. Преимущество работы с нами – изготовление технического плана за один рабочий день, т.е. максимально быстро. Мы работаем с физ. лицами, предприятиями и предпринимателями.

Как определить характеристики части помещения без стен в 2023 году

После заключения арендного договора на срок, превышающий один год, контрагентам нужно обратиться на регистрацию к Росреестр. Для этого необходимо оформить техплан с отражением всех характеристик части помещения. Изготовление технического плана входит в компетенцию кадастровых инженеров, которые выполняют следующие действия:

• для оформления технического плана с инженером подписывается подрядный договор;
• заказчик передает инженеру правоустанавливающие документы на объект недвижимости, арендный договор и передаточный акт;
• запрашиваются актуальные сведения ЕГРН об объекте недвижимости, часть которого передается в аренду – это сделает сам инженер путем оформления запроса в электронной форме;
• проводится фактическое обследование площадей, передаваемых в аренду;
• полученные сведения отражаются в техплане текстовом и графическом формате;
• заказчик получает план в электронной форме, а в письменном виде документ можно получить, если заранее указать такой пункт в договоре.

Технический план необходим только для постановки на временный учет и регистрации договоров. После обращения в Росреестр и внесения сведений в ЕГРН техплан утратит юридическую силу, а при любых последующих изменениях в параметрах объекта потребуется повторное проведение кадастровых работ.

Комментарий специалиста. Регистрация договоров не требуется, если срок аренды не превышает одного года. В этом случае достаточно оформить договор и передаточный акт между сторонами. При любых вариантах оформления договоров с недвижимостью, специалисты компании «Смарт Вэй» окажут консультационную поддержку и составят все необходимые документы.

Неизолированная часть помещения

Что такое обособленность в 2023 году

Договор аренды нежилых помещений для юридических лиц, ИП и ООО в 2023 году: все, что нужно знать

Каждый год, включается все больше и больше лиц, которые вступают в сделку по аренде нежилого помещения. Между юридическими лицами, ИП и ООО в 2023 году, договор аренды нежилых помещений становится все более популярным. Чтобы оформить такой договор грамотно, важно знать общие правила оформления и какие пункты следует включать в типовой образец.

Для оформления договора аренды необходимы правильно заполненный бланк договора и лист соглашения. Кроме того, в договоре должны быть оговорены все важные пункты, такие как условия простой оплаты, правила использования помещения и ответственности лиц, заключивших сделку.

Важно помнить, что договор считается заключенным только после подписания обеими сторонами и получения оплаты согласно условиям, указанным в договоре. Изучив общие правила оформления и представив все пункты договора в соответствующем виде, вы готовы к заключению успешной сделки по аренде нежилого помещения.

Таким образом, чтобы заключить договор аренды нежилых помещений для юридических лиц, ИП и ООО в 2023 году, нужно научиться грамотно оформлять договор, включая все необходимые пункты и помня об общих правилах и правилах оплаты. Во избежание юридических неприятностей, помните, что каждый договор должен быть оформлен в соответствии с правилами и условиями между сторонами сделки.

Договор аренды нежилых помещений: основные моменты

Для заключения грамотно составленного договора аренды нежилого помещения необходимо учесть ряд основных моментов. В договоре должны быть указаны общие пункты, такие как дата и место заключения сделки, ее стороны (арендодатель и арендатор) и прочие необходимые детали.

Из типового бланка договора аренды помещения следует указывать каждый лист, а также включается образец оформления соглашения, в котором содержатся все необходимые пункты для каждого из арендующих лиц.

В договоре должно быть указано на какой срок заключается договор аренды нежилого помещения, на какой период оплачивается аренда, размер ежемесячной оплаты, порядок оплаты, а также размер залога (если он предусмотрен).

Помимо этого, в договоре следует указать процедуру оформления права аренды, порядок расчетов между сторонами, ответственность сторон за неисполнение условий договора, условия расторжения договора и прочие важные моменты.

Для упрощения процесса оформления договора аренды нежилых помещений для юридических лиц, ИП и ООО в 2023 году можно использовать простой и понятный образец типового договора, в котором содержатся все необходимые пункты для заключения соглашения между сторонами.

Кто может арендовать нежилое помещение

Нежилые помещения могут быть арендованы юридическими лицами, ООО и ИП для различных целей. Среди типовых причин аренды нежилого помещения можно выделить: создание офиса, открытие магазина, склада, производственной базы или под организацию и проведение мероприятий.

Для заключения простой и грамотной сделки важно знать, что в лист договора включается такие пункты, как правила использования помещения, срок аренды, условия оплаты аренды, ответственность за сохранность имущества, порядок расторжения договора и другие.

Для оформления договора аренды необходимо заполнить все пункты в образце или на бланке, какой используется у сторон договора. На каждый договор аренды между сторонами составляется отдельный договор, в котором оговариваются общие правила и условия.

• Важно иметь общее понимание между сторонами о целях использования помещения.
• Стоит изучить общие правила, на который можно ссылаться при возникновении споров.
• Необходимо заранее обсудить условия оплаты аренды, чтобы избежать недопониманий.

Заключение договора аренды нежилого помещения — ответственный и важный шаг. Соблюдение правил оформления и общих условий сделки способствуют снижению рисков и создают благоприятные условия для долгосрочной аренды.

Стоимость аренды: расчет и условия

Каждый договор аренды нежилого помещения для юридических лиц, ИП и ООО содержит правила расчета стоимости аренды. Обычно включается стоимость аренды за каждый лист, площадь помещения и условия его использования.

В типовой бланк договора между арендодателем и арендатором указываются общие пункты о Лицах, о которых идет речь, оформлении сделки и правила между ними. В таком договоре должны быть четко описаны условия аренды помещения и типовые права и обязанности сторон.

Грамотно оформить соглашение будет несложно, если знать, какие пункты обязательны для включения в договор аренды нежилых помещений и как их оформить в простой форме. В стандартном образце договора аренды помещения воля должны указываться все существенные условия сделки.

Также следует учесть, что стоимость аренды может зависеть от многих факторов, таких, как местоположение и тип помещения. Например, аренда нежилого помещения в центре города будет дороже, чем за городом. Поэтому перед оформлением договора аренды необходимо тщательно рассчитать и обсудить со стороной-арендодателем все условия аренды.

• Итак, основные пункты, включающие расчет стоимости аренды:
1. Лист и площадь помещения;
2. Условия эксплуатации помещения;
3. Дополнительные расходы (коммунальные услуги, налоги и т.д.)

Срок аренды нежилых помещений

Срок аренды нежилого помещения — один из важных пунктов договора аренды. Каждый договор аренды должен содержать четкие правила включения этого пункта, чтобы сделка была грамотно оформлена.

Срок аренды может быть простым или сложным и должен быть указан ясно и понятно в договоре. Обычно, срок аренды составляет 1 год, но он может быть как увеличен, так и уменьшен по договоренности между арендодателем и арендатором.

Для оформления договора аренды нежилого помещения необходимо использовать типовой бланк соглашения. Он должен содержать общие пункты, которые предусмотрены для каждого договора аренды.

Один из таких пунктов — срок аренды. Заключая договор аренды нежилых помещений, юридические лица, ИП и ООО обязаны изучить все пункты договора и образец соглашения.

• В договоре аренды должно быть указано, какой срок действия договора и какова его конечная дата.
• Также в договоре аренды нежилых помещений нужно прописать порядок продления договора, если он необходим.
• Между юридическими лицами и ООО должно быть указано, какие случаи начала действия договора аренды нежилого помещения.

Таким образом, чтобы оформить договор аренды нежилых помещений, нужно внимательно изучить образец соглашения и все правила, которые включаются в договор. Необходимо грамотно составить договор и указать все пункты, включая срок аренды, чтобы установить четкие правила взаимодействия между арендодателем и арендатором.

Особенности аренды нежилых помещений для юридических лиц, ИП и ООО

Аренда нежилых помещений для юридических лиц, ИП и ООО имеет свои особенности. Сделка должна быть оформлена грамотно, и каждый пункт договора должен быть проработан до мелочей.

В договорах обычно включаются общие правила о том, что включается в стоимость аренды и как осуществляется ее оплата. Также указывается время действия договора.

Оформление договора аренды может быть простым, если использовать типовой бланк или образец, но иногда нужно правильно сформулировать некоторые пункты в зависимости от характера помещения или сложности сделки.

Одним из главных пунктов договора является перечень помещений, которые включаются в аренду. Каждый лист договора должен быть подписан сторонами, а в приложении к договору должны быть указаны точные размеры помещений.

Также в договоре важно указать правила использования помещений и сроки их ремонта. В некоторых случаях, например, при аренде складских помещений, в договоре могут быть прописаны особые условия использования.

Оформление аренды нежилого помещения является важным юридическим действием, и в этом процессе следует учитывать все необходимые правила и детали сделки.

Как заключить договор аренды нежилых помещений в 2023 году

В 2023 году правила оформления договоров аренды нежилых помещений для юридических лиц, ИП и ООО останутся общими. Чтобы грамотно оформить сделку, каждый должен знать, на что включается пункты типового договора аренды и что должно быть оформлено на бумаге.

Для оформления договора аренды необходим бланк или образец, который можно найти в интернете или получить у арендодателя. Все пункты должны быть четко прописаны, включая общие и специальные условия, как на стороне арендодателя, так и арендатора.

Главными пунктами договора аренды являются: описание помещения, срок аренды, размер арендной платы, порядок оплаты, ответственность за сохранность помещения и имущества, порядок расторжения договора и другие.

Чтобы правильно заключить договор аренды нежилого помещения, необходимо знать, как оформляется соглашение между юридическими лицами и ИП, а также как оформляется договор аренды между арендодателем и арендатором.

Для юридических лиц и ИП важно оформить соглашение о подписании договора аренды. Это позволяет обезопасить сделку и устанавливает ответственность сторон. Для этого необходимо оформить 1 лист на каждую сторону соглашения, в котором указываются фамилия, имя и отчество руководителя, паспортные данные, инн и другая информация об обоих сторонах.

По завершению оформления договора аренды и соглашения на его подписание, необходимо подписать все документы, причем на каждом листе должны стоять подписи обоих сторон и печати юридических лиц или ИП. Все оформление документов должно быть простым и понятным.

Аренда в торговом центре

Предприниматель решает снять площадь в торговом центре. Заполняет заявку на аренду и связывается с менеджером. В ответ получает проект договора с кипой приложений — с бесконечными ссылками между пунктами и непонятными формулировками. Подписывает бумаги не глядя — и создаёт себе проблемы.

Арендодатель внезапно поднимает арендную плату, выписывает штрафы, отказывается от компенсации за ремонт. Спорить с ним бесполезно: предприниматель сам согласился с условиями договора.

Даже если место в торговом центре привлекательное, советуем изучить договор, найти невыгодные пункты и поговорить о них с арендодателям. В статье расскажем, какими правами вы обладаете и на что обратить внимание в договоре.

Как защитить права

Главная проблема договоров аренды — они типовые. Юристы позаботились о торговом центре и прописали минимальную ответственность и максимальные права. Арендодатели пользуются шаблоном и не желают его менять. Договориться об изменении условий в свою пользу непросто, но попробовать стоит.

Каждый предприниматель вправе предлагать свои условия договора — ч. 4 ст. 421 ГК РФ. Найдите неудобные для вас пункты и обсудите с представителями арендодателя, возможно ли их изменить. Не «качайте права», чтобы не создавать о себе плохое впечатление. Действуйте вежливо и спрашивайте только о критичных условиях.

Если уже подписали договор, обсудите его условия при перезаключении на новый срок.

Что проверить в договоре

Описание помещения

В договоре аренды записывают сведения о помещении: адрес, этаж, площадь, номер. Островок в зале конкретизируют в экспликации — копии плана этажа с очерченными границами места. Если нет описания помещения, считается, что стороны не договорились — ч. 3 ст. 607 ГК РФ. Поэтому вас в любой момент попросят съехать, и у вас не будет права оставаться в помещении.

Проверьте, что в договоре прописаны сведения именно о том помещении, в которое вы хотите въехать. Маловероятно, что арендодатель решил подсунуть вам менее привлекательное помещение — но бывает и такое. Или сотрудник ошибся и скопировал неподходящую информацию.

Размер арендной платы

• Предпринимателю важно знать, сколько он заплатит в итоге. Проверьте, входят ли в арендную плату:
• — коммунальные платежи
• — плата за уборку,
• — охрану,
• — рекламу на фасаде.

Частота повышения арендной платы

Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще раза в год — ч. 3 ст. 614 ГК РФ. Если условия в договоре хуже, они незаконны. Предложите арендодателю избавиться от этого пункта.

Время первой арендной платы

Предприниматели тратят первые 1-3 месяца на ремонт помещения. Доходов они пока что не получают и тратят свои сбережения или работают в кредит. Некоторые торговые центры идут на встречу и снижают арендную плату до начала реальной работы — порой даже до нуля. Узнайте, есть ли у вас поблажки.

Если собственники торгового центра берут плату сразу, убедитесь, что первый платёж будет только после подписания акта.

Срок аренды

Договор аренды заключают на срок меньше года, больше года или бессрочно.

Договор аренды на срок больше года регистрируют в Росреестре — ст. 651 ГК РФ. Чтобы не тратить деньги на госпошлину, обычно выбирают срок в 11 месяцев и меньше.

Опасность: каждый год вы будете оформлять новый договор. В нём арендатор может законно увеличить стоимость аренды. Будьте готовы к увеличению расходов или переезду в новое помещение.

Преимущественное право аренды на новый срок

Преимущественное право аренды работает так. Предприниматель заключил договор на 11 месяцев — и они прошли. Арендодатель решает, кому сдать помещение. Сначала предлагает предпринимателю, если тот ничего не нарушал. Новых арендаторов он ищет только в случае отказа.

Посмотрите последние разделы договора. Если о преимущественном праве ничего не сказано, значит, вы им обладаете по ст. 621 ГК РФ. Если право исключили, вы можете остаться без помещения, когда срок аренды закончится.

Основания для выселения

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если арендатор ухудшает помещение или более двух раз подряд просрочил арендную плату. Эта норма прописана ст. 619 ГК РФ. В договор включают дополнительные основания для выселения, например, неоднократное нарушение Правил внутреннего распорядка торгового центра.

Обычно в договор включают условие, что арендодатель вправе выгнать арендатора в одностороннем порядке. Попробуйте исключить этот пункт, чтобы собственникам торгового центра пришлось идти в суд. По крайней мере, пропишите, сколько у вас будет дней после уведомления, чтобы найти новое место.

Ответственность за ремонт

Выясните, кто по договору обязан проводить капитальный и мелкий ремонт помещения. По умолчанию капитальный возложен на арендодателя, мелкий — на арендатора — ст. 616 ГК РФ. Крупные торговые центры часто берут на себя и мелкий ремонт тоже. Если в договоре об этом ничего не сказано, чините люстры, окна и дверные замки за свой счёт.

Компенсация за ремонт

Всё, что при вас появилось в помещении, называется улучшениями. Отделимые улучшения, например, рулонная штора на окне, принадлежат арендатору. Неотделимые, например, обои и ламинат — арендодателю. Узнайте, компенсируют ли вам расходы на ремонт. Если да, сохраняйте все чеки об оплате и договоры с подрячиками.

Бывает, что ремонт помещения арендодатель засчитывает в счёт оплаты первых месяцев. Если это ваш случай, проверьте, что соответствующий пункт есть в договоре.

Возврат депозита

Депозит гарантирует арендодателю, что он получит оплату за аренду и штрафы. Включите в договор условие: если досрочно съедете по вашей инициативе, вам вернут депозит. Пропишите конкретный срок возврата — в этом случае будет проще отсудить сумму с процентами за задержку.

Согласование рекламы

Крупные торговые центры вырабатывают собственную рекламную стратегию. Арендаторов заставляют участвовать в акциях и предоставлять скидки покупателям за свой счёт. Также администрация просит согласовывать все активности в офлайне, чтобы они вписывались в общую концепцию.

Запрет на смену деятельности

Собственники торговых центров заботятся о покупательских потоках. Для них бывает важно, в каком месте и какой магазин расположен. Покупателям будет неудобно, если посреди ювелирных бутиков откроется лавка с товарами с Алиэкспресса. Возможно, за вращением спиннера они забудут, что пришли купить кольцо за 50 000 ₽.

Порой договор запрещает арендаторам менять направление деятельности или товарный профиль. К запрету прилагают условие о досрочном расторжении договора в связи с нарушением. Узнайте о нём заранее, чтобы не пришлось внезапно переезжать. А если экспериментируете с разными видами деятельности, выберите другой торговый центр.

Штрафы

Арендодатели просят арендаторов обеспечивать комфорт для покупателей: вовремя открывать магазин, принимать безналичную оплату, применять кассу и т.д. За нарушения штрафуют: обычно за каждое прописывают определённую сумму.

Правила внутреннего распорядка

Все приложения к договору обязательны для вас и вашего персонала. Обычно большой список требований собран в Правилах внутреннего распорядка торгового центра. Он описывает, как торговать, где разгружать товар, как оформить витрину.  

Как принять помещение

Помещение передают по акту. Попробуйте найти недостатки и только потом подписывайте документ. Проверьте:

• в том ли состоянии помещение, как обещал менеджер;
• работают ли розетки, окна, лампы;
• убрал ли предыдущий арендатор стенды и вывески.

Если нашли недостатки, укажите в акте, что арендодатель должен устранить и в какой срок. Арендатор обязан это сделать по ч. 1 ст. 612 ГК РФ. Если просто подпишите акт, чинить и демонтировать будете на свои деньги.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как исполнять договор, чтобы не было проблем

Знайте договор и исполняйте его условия, чтобы вас не оштрафовали и не выселили.

Соблюдайте все формальности. Если нужно предупредить администрацию о времени закрытия торговой точки для учёта, предупредите. Если обязаны подать письменную заявку на ввоз торгового оборудования в ночное время, подайте.

Сотрудники тоже должны соблюдать договор. Введите в должностные инструкции продавцов, грузчиков и мастеров пункт о соблюдении Правил внутреннего распорядка торгового центра — и ознакомьте с ними под подпись.

Статья актуальна на  25.05.2022