РУБРИКА РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строительство объекта недвижимости может быть остановлено на любом этапе и по разным причинам.

Для того, чтобы ввести в гражданско-правовой оборот объект незавершенного строительства, потребуется поставить его на государственный кадастровый учет и зарегистрировать права.

О порядке этой процедуры и требуемых для нее документах расскажем в нашем интервью с начальником отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю Еленой КАЦ.

— Елена Александровна, прежде чем говорить об учетно-регистрационных процедурах, поясните, какие объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости?

— К сожалению, в нормах Гражданского кодекса РФ ответ на этот вопрос мы не найдем. По сложившейся практике, в настоящее время следует руководствоваться п. 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

И при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

— А какие документы необходимы для того, чтобы можно было совершать сделки с объектом незавершенного строительства (далее — ОНС)?

— Прежде всего, его необходимо поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права. Эти действия осуществляются на основании разрешения на строительство и правоустанавливающего документа на земельный участок.

В случае если для строительства объекта не требуется разрешение на строительство (например, объекты индивидуального жилищного строительства, гаражи и др.

), то учет и регистрация прав проводятся на основании технического плана и документа на земельный участок.

— Правильно ли мы понимаем, что документ на землю требуется всегда?

— Нет, он необходим, если право на земельный участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). При этом одновременно с учетом и (или) регистрацией права заявителя на ОНС будут проведены учет и регистрация на земельный участок.

— Скажите, а как быть, если истек срок действия разрешения на строительство на момент обращения в орган регистрации прав?

— В настоящее время в Законе такая ситуация не урегулирована, но на территории Красноярского края сложилась судебная практика, позволяющая сделать вывод, что истечение срока действия разрешения на строительство на момент обращения с заявлением не является основанием для отказа в регистрации права.

— Одним из документов, подтверждающих право на земельный участок, является договор аренды данного участка. Могут ли быть осуществлены учетно-регистрационные действия в отношении ОНС после истечения срока договора аренды?

— Сам по себе факт истечения срока аренды без документального подтверждения его расторжения и возврата земельного участка арендодателю, а также внесения соответствующих записей о расторжении в ЕГРН не свидетельствует о прекращении арендных отношений.

Так, по законодательству, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Поэтому факт истечения срока аренды не препятствует проведению регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды ОНС, если нет документального подтверждения его расторжения.

— Поскольку технический план является обязательным документом, скажите, на основании каких документов он подготавливается?

Регистрация объекта незавершенного строительства в [year] году: сроки, документы

Содержание:

Главная » Недвижимость » Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства рассматривается в виде недвижимого имущества наряду со зданиями и строениями.

С ним производятся любые операции, касающиеся установления и признания права собственности, его изменения или завершения (ст. 130 ГК РФ).

Процедура и правила регистрации объекта незавершенного строительства, осуществление его кадастрового учета регламентируются ст. 40 ФЗ № 218 от 13. 07. 2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Почему необходима регистрация незавершенного объекта

Согласно ст. 22 ФЗ № 218 допускается регистрация объектов незавершенного строительства, но этот процесс имеет свои трудности, вызванные тем, что строительство не закончено. Регистрация возможна на всех этапах строительства, начиная со стадии готового фундамента.

Объектом незавершенного строительства не считается самовольная постройка, то есть построенная:

• на участке, если он не предназначен для этих целей;
• без получения разрешительной документации;
• без соблюдения норм и правил.

Исходя из действующего Гражданского законодательства (ч. 1 ст. 130 ГК РФ) объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, так как отличается главным свойством, присущим объекту недвижимости: нельзя переместить такое сооружение без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Для получения права на имущество требуется внесение в Единый Госреестр сведений о том, что указанный объект принадлежит определенному лицу. Регистрация незавершенного строительства также закрепляет за какими-либо лицами право собственности в ситуациях долевого участия в постройке многоквартирных домов или дает возможность компенсировать издержки на достройку путем ее продажи.

Необходимость зарегистрировать постройку до окончания строительства обычно возникает, если требуется заключить какую-либо сделку или, согласно закона «Об участии в долевом строительстве» (п. 5 ст. 13), требуется взыскать предмет залога в процессе строительства. Обычно в роли истцов, требующих признания прав на квартиры в недостроенном здании через суд, выступают:

• дольщики, осуществившие взносы в долевое строительство, когда застройщик уклоняется от введения готового дома в эксплуатацию или отказывается оформить долевое участия договором;
• граждане, выплатившие все указанные суммы и фактически получившие квартиру, даже без ввода дома в эксплуатацию.

Регистрация становится возможной только после вступления в силу судебного решения.

Какие документы потребуются

Процедура регистрации производится согласно стандартных правил, но с учетом специфичных условий, касающихся объектов такого типа.

Незавершенное сооружение неотделимо от участка, где его возводят, поэтому вначале необходимо установить точный статус данной земли.

Это обычно делается с применением документов о праве владения участком, арендного договора или разрешительных документов на строительство.

При посещении МФЦ или Госреестра пишется соответствующее заявление на особом бланке, к которому требуется пакет документов, состоящий из:

• паспорта заявителя или лица, уполномоченного руководителем (по необходимости предоставляются заверенная нотариусом доверенность на проведение процедуры);
• документов о праве собственности на участок или выписки из ЕГРН;
• кадастрового паспорта или декларации на недвижимость;
• технического плана сооружения и участка;
• разрешения на строительство;
• квитанции о выплате госпошлины в размере 2 000 руб. Если заявителей несколько, то 2000 умножается на размер доли каждого. Госпошлина для юрлиц составляет 22 000 руб.

Кадастровый паспорт необходим, если объект располагается на землях населенных пунктов или предназначен для ИЖС. При отсутствии кадастрового паспорта можно предоставить декларацию. Она заполняется владельцем недвижимости, не требует утверждения госорганом. Бланк можно взять в Интернете, заполнить и поставить подпись.

Если законом допускается возведение объекта без получения земельного участка, то можно провести процедуру без документации на землю.

Если нет оформленных документов о праве собственности, производится их замена:

• актом местного органа власти о выделении земли;
• свидетельством о праве собственности на участок;
• выпиской из похозяйственной книги.

Если в строительстве участвуют подрядчик или инвестор, потребуется предоставить подрядный договор, контракт заказчика с инвестором.

Получить выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности возможно в указанный сотрудником Росреестра день. Законом установлен срок 10 дней для проведения процедуры госорганами. Сам документ собственнику не выдается, он существует в электронном виде.

Регистрация по упрощенной схеме

Некоторые объекты могут быть зарегистрированы по упрощенной схеме в более сжатые сроки. Это относится к зданиям, построенным на:

• участках, выделенных под ведение дачного и садоводческого хозяйства;
• землях под ИЖС;
• землях для ведения личного подсобного хозяйства и расположенных в пределах поселений.

При желании оформить такой незавершенный дом следует обратиться в МФЦ или Росреестр. При обращении необходимо написать заявление с использованием специального бланка. Там же оплачивается госпошлина. Останется только дождаться назначенной даты получения документов.

Дачная амнистия

Вначале регистрируется право владения земельным участком путем обращения в МФЦ или Росреестр. Потребуется один из следующих документов:

• постановление из местной администрации;
• свидетельство о праве наследования;
• договор купли-продажи или обмена.

Необходимо написать заявление, к нему приложить квитанцию о пошлине, а также:

• кадастровый паспорт строения;
• разрешение постройки;
• декларацию об объекте в двух экземплярах.

Сложный момент при этом – подтвердить начало строительства путем предоставления всей выданной ранее разрешительной документации из госорганов. После завершения процедуры объект незавершенного строительства становится собственностью заявителя и с ним допускаются любые операции: продажа, покупка, обмен, дарение, оформление аренды.

Вс запретил право собственности на недостроенную квартиру

Застройщик стал возводить дом без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров. Но на низкие цены купились сотни клиентов. Получить свои квартиры они не могут до сих пор.

Девелопер разорился, новый застройщик только заканчивает дом. Но несколько дольщиков решили «застолбить» жилье уже сейчас и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. Но Верховный суд отказал им и объяснил, в чем ошибка.

Его решение прокомментировали эксперты.

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

В одном из дел восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом в Самаре. «Инвестиционная строительная корпорация «Средневолжскстрой» стала возводить его еще в 2003 году фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли сотни клиентов, сообщало издание «Губерния».

По его данным, квартиры продавали по два-три раза. В 2008-м году строительство остановили из-за нарушений. В 2009-м компанию настигло банкротство (дело № А55-36158/2009). А строительство возобновилось в 2017-м благодаря «личному вмешательству главы региона Дмитрия Азарова», сообщали местные СМИ.

Теперь обещают, что проблемный дом закончит новый застройщик по новому проекту.

Тем временем восемь дольщиков решили не терять время и добиться признания за собой право на недостроенные квартиры. На первом круге рассмотрения суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор.

После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации.

Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они. 

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию, и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру.

Если строительство жилого дома не завершено, квартир в натуре не существует – то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова.

 Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности» — ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьмерым дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

По сути, Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, да еще и границы помещений не совпадают – нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Антон Шаматонов. Вообще это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но, во всяком случае, он оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», — заключает юрист. 

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и партнеры . Ведь новый застройщик переделал проект.

И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства – это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру.

На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер Vegas Lex Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные.

Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками.

«Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект — квартира», — недоумевает Павел Лобачев из Содружества земельных юристов .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения  № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко.

Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства.

Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко.

В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

Евгения Ефименко

Источник:  https://pravo.ru/story/214425/?desc_tv_2=

Как оформить недостроенный дом в собственность 2023

ВАЖНО . Дело в том, что регистрация недвижимого объекта позволяет гражданину не только лишиться проблем в будущем, но и даже сейчас распоряжаться на свое усмотрение, подразумевающее передачу, продажу или другие действия, которые можно проводить с недвижимыми объектами.

На сегодняшний день процесс строительства собственного жилья стал более распространенным явлением. Как и любое другое имущество, построенное жилье также должно пройти регистрационную процедуру.

Самостоятельное строительство требует значительных инвестиций. Но случается так, что денежные средства оканчиваются, а недвижимость так и остается не достроенной.

Кроме отсутствия денежных средств, причин незавершенного дома может быть много.

Порядок регистрации объекта незавершенного строительства

Процедура регистрации права собственности производится через МФЦ или Росреестр. Ее проводит гражданин, наделенный разрешением на строительство и являющийся собственником участка, где строится объект. При отсутствии официально оформленных прав на участок можно одновременно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на строящийся объект и землю, где располагается постройка.

Необходимость зарегистрировать постройку до окончания строительства обычно возникает, если требуется заключить какую-либо сделку или, согласно закона «Об участии в долевом строительстве» (п. 5 ст. 13), требуется взыскать предмет залога в процессе строительства. Обычно в роли истцов, требующих признания прав на квартиры в недостроенном здании через суд, выступают:

Как поставить на кадастровый учет и оформить право на объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства, в простонародье «недострой», согласно Гражданскому кодексу относится к недвижимым вещам, так же как и готовые объекты.

Чтобы свободно распоряжаться своим имуществом, необходимо в первую очередь стать его законным владельцем. Только в этом случае «недострой» можно будет продать, подарить, заложить и т.д.

Для оформления такого объекта недвижимости в собственность нужно совершить всего три действия:

Третье. Получаем готовые документы на объект незавершенного строительства.

В результате учетно-регистрационных действий вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

В ней будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер, а также сведения о правах. Сейчас выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом на объект недвижимости.

Как Оформить Недостроенный Дом В Собственность 2023 — Юридические Советы

Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней.

Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования.

Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.

Рекомендуем прочесть:  Где Получить Свидетельство О Рождении Если Не В Браке

Для государственной регистрации недвижимого имущества частники в обязательном порядке получают согласованные уведомления о начале и завершении строительства.

Потому что без них не удастся получить удостоверяющую право собственности выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), и в этом случае возведённые объекты признаются самостроями. А владелец узаконенной постройки может распоряжается собственностью в полной мере.

Официальное владение участком и строениями на нём, даёт право продать, подарить, оставить в залог или передавать по наследству имущество. Зарегистрированный объект не признают самовольным строением и не обяжут снести его.

Как поставить дом на кадастровый учет в 2023 году: порядок и особенности

Итак, чтобы беспрепятственно зарегистрировать объект ИЖС, нужно соблюсти требования к строительству: по высоте, этажности, отступам. Все разрешенные параметры, определенные для той или иной местности, содержатся в правилах землепользования и застройки. Несоблюдение этих норм приведет к отказу в постановке на учет.

1. Не более чем 3 надземных этажа. Мансарда входит в этажность.
2. Высота здания не должна превышать 20 м. Точные значения допустимой высоты указаны в правилах землепользования и застройки (ПЗиЗ). Этот документ содержит разрешенные градостроительные параметры для зоны, в которой находится участок. Утверждают градостроительную документацию местные органы власти. И если предельная высота, допустимая согласно ПЗиЗ, 12 м, значит, нельзя строить дом выше 12 м.
3. Расстояние до общей с соседями границы не должно быть меньше предельного размера, который установлен в ПЗиЗ. Например, минимальное разрешенное значение отступа от межи – 3 м. Тогда располагать дом на участке нужно так, чтобы до границ соседей оставалось не менее 3 м. Если площадь участка не позволяет выдержать требуемые расстояния, возможность их уменьшения следует обговаривать до строительства с представителем администрации. При определенных условиях вам могут разрешить сократить отступ, например, до 1 м. Такими условиями могут быть: согласие соседей, устройство противопожарной стены и т. д.

Чтoбы coздaть пpивлeкaтeльнoe oбъявлeниe, cфoтoгpaфиpyйтe yчacтoк и дoм c paзныx cтopoн. Пoдpoбнo oпишитe вce, чтo ecть нa нaдeлe — имeющиecя cтpoeния, фpyктoвыe дepeвья, cтaдию cтpoитeльcтвa нeдвижимocти и дpyгиe нюaнcы.

Удeляйтe внимaниe пapaмeтpaм, кoтopыe вaжны для пoкyпaтeлeй: нaпpимep, oпишитe инфpacтpyктypy нaceлeннoгo пyнктa и экoлoгию.

Oбязaтeльнo yкaжитe, cдeлaнa ли peгиcтpaция oбъeктa — этo пoмoжeт «oтceять» тex, ктo нe гoтoв нa вaши ycлoвия cдeлки.

Пpи нaзнaчeнии цeны cлeдyeт пoнимaть, чтo нeдocтpoeнныe oбъeкты вceгдa cтoят дeшeвлe, чeм зaкoнчeнныe.

Taкжe пoкyпaтeль мoжeт пpocтo нe coглacитьcя c вaшим видeниeм жилья, пoтoмy чтo вкycы мoгyт кapдинaльнo oтличaтьcя.

To ecть eмy пpидeтcя пepeдeлывaть пpoeкт или вoвce нaчинaть cтpoитeльcтвo зaнoвo, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Пoэтoмy вaжнo нe oтпyгнyть пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй выcoкoй цeнoй, нo и нe пpoдeшeвить.

И вот появился еще один закон, который тоже назвали дачной амнистией. Он изменил не только градостроительный кодекс, который устанавливает порядок оформления домов на участках, но и правила регистрации недвижимости. Чтобы вам не изучать эти сложные документы, мы во всем разобрались.

Дачной амнистией называют законы, которые каким-то способом упрощают оформление документов на жилой дом или участок. Но словосочетание одно, а работают поправки по-разному . Они могут касаться только земельных участков, отмены разрешений на строительство или узаконивания домов только по техплану.

Как оформить право собственности в недострое

Вы можете сформировать электронное обращение с помощью онлайн-сервиса Росреестра для регистрации прав на недвижимость или регистрации прав на недвижимость с одновременной постановкой на кадастровый учет. Обратите внимание: на последнем шаге формирования заявления его необходимо подписать усиленной электронной подписью.

С начала 2023 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Как оформить право собственности на землю в 2023 году

С вступлением в силу поправок в земельное законодательство применяются новые правила оформления участков, полученных до 30.10.2001 года в безвозмездном порядке. После этой даты бесплатно наделы выделяются только льготным категориям населения, для остальных получение в собственность осуществляется путем выкупа.

Также новый закон позволяет перевести некоторые садоводческие и огороднические территории в категорию земель под ИЖС. Правда при этом должен быть соблюден ряд условий, например, ширина проезда между участками, возможность проведения коммуникаций и площади для постройки социальных объектов.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Ели вы не получали разрешения на строительство, но начали строить или реконструировать дом до вступления в силу закона №340-ФЗ (то есть в срок ранее 4 августа 2023 года), для вас предусмотрена возможность до 01.03.2023 легализовать объект недвижимости во внесудебном порядке. Достаточно уведомить органы местного самоуправления о строительстве/реконструкции надлежащим образом.

Признание права собственности на недостроенную квартиру

Что говорит судебная практика на вопрос оформления в собственность квартиры в недостроенном доме?

Уже в скором времени станет возможным признание права собственности на недостроенную квартиру. Схема, конечно же, будет распространятся не на всех участников рынка, а лишь на тех покупателей, которые заявят свое право собственности на недостроенную квартиру, купленную по ДДУ. Данное решение принял Верховный суд РФ.

В соответствии с постановлением, отсутствие ввода дома в эксплуатацию не может являться основанием для отказа в оформлении прав. После того, как покупатель оплатил всю сумму, указанную в ДДУ, он получает право собственности на квартиру в недостроенном доме.

Признание права собственности на недостроенную квартиру в объекте долевого строительства оговаривается в ст.128 и ст.130 ГК РФ. Так что уже сейчас граждане РФ имеют законный инструмент, который позволит защитить свои права и интересы. Получить право собственности на недостроенную квартиру можно путем подачи иска в суд. Чтобы сделать все правильно, воспользуйтесь советами профессионалов.

• Рассмотрение исков осуществляется только по месту расположения объекта. При этом подается заявление в районный суд.
• Право собственности на квартиру в недостроенном доме удастся получить только в случае, когда строительные работы полностью завершены, но объект не введен в эксплуатацию.
• Несоблюдение сроков по сдаче дома не может являться основанием для искового заявления в суд. Практика вынесения решений в пользу истца касается объектов с готовностью 90% и более, причем обязательства подтверждения готовности строительства возлагаются на истца.
• Дольщик может заявить права только на ту часть объекта, которая указана в договоре, т.е. до окончания строительства нельзя говорить о «квартире» или «гараже», а лишь о доле от общей площади строительства. Эта оговорка важна и для тех, кто хочет продать квартиру в Москве в недостроенном доме.
• Судом рассматриваются только обращения от лиц, полностью исполнивших свои обязательства по договору долевого строительства.

Банкротство застройщика

Если застройщик признан банкротом, оформить собственность дольщик может только при условии, что он успеет обратиться в суд до момента вынесения Арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения. После признания банкротства оформить подобную сделку можно, если удастся доказать, что застройщик уже имел разрешительные документы о вводе объекта в эксплуатацию.

Верховный суд РФ запретил право собственности на недостроенную квартиру

Опубликовано 01.11.2022 06:43

Верховный суд РФ объяснил, почему граждане в недостроенных многоквартирных домах не могут оформить на себя право собственности на уже оплаченные ими квадратные метры. Такое важное для многих дольщиков разъяснение касается законодательных норм и прав самих граждан, столкнувшихся с недобросовестным застройщиком.

Будущие новоселы должны понимать, что права собственности на жилье они получат лишь тогда, когда их квартиры станут реальностью. По единодушному выводу статистиков, экспертов и юристов, главным доводом у наших граждан при покупке жилья является его низкая стоимость — они обязательно выберут квартиру дешевле, чем аналогичная у конкурентов.

Безусловно, граждане прекрасно помнят, где лежит бесплатный сыр — в мышеловке. Но напрочь забывают, что дешевый сыр располагается очень недалеко от бесплатного.

Вот почему непорядочный застройщик все еще имеет преимущества при продаже людям подозрительно дешевого жилья.

Поэтому наши суды буквально завалены исками от граждан, которым продали не квартиру, в которой можно жить, а бумажку, в которой об этом написано. В реальности же их, уже оплаченное, жилье так и не было построено.

Подобные иски несостоявшихся новоселов, как правило, тянутся годами и морально, и материально становятся очень большой проблемой для местной власти и для правоохранителей.

Но в первую очередь, конечно, для самих граждан. Поэтому решение Верховного суда РФ по одному из таких характерных дел исключительно важно, так как призвано не только защитить дольщика, но и соблюсти закон.

Из материалов этого гражданского спора, на который первым обратил внимание портал «Право.ru», становится ясно, что проблема началась, когда в Самаре застройщик стал возводить дом просто так — то есть без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров.

Но вот беда — на его низкие цены купились сотни граждан. Финал оказался закономерным — получить свои квартиры люди не могут до сих пор. Застройщик уже разорился, а новый еще не достроил проблемный дом.

Граждане, которые годами наблюдали за этим, решили не ждать, а действовать. И несколько дольщиков посчитали правильным «застолбить» жилье уже сейчас.

Они и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры.

Три местных суда пошли гражданам навстречу. Но когда спор дошел до Москвы, Верховный суд отказал истцам и объяснил, в чем ошибка.

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, посчитал Верховный суд. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты.

Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

В нашем случае восемь истцов добивались признания за ними долей в праве собственности на незавершенный дом. Этот несчастный объект застройщик начал возводить еще в начале 2000-х годов фактически без разрешительных документов, но «выгодные условия» привлекли клиентов.

Как потом выяснилось, он умудрился в этом доме еще на стадии котлована продать одну и ту же виртуальную квартиру по два-три раза.

Через восемь лет вялотекущее строительство совсем заглохло. И через год застройщика признали банкротом со всеми вытекающими последствиями. Стройка замерла. А работы на этом объекте возобновились только спустя девять лет.

Был в этом деле и еще важный момент: новый застройщик много чего поменял в плане дома. Причем так, что одни квартиры стали на бумаге «наползать» своими границами на другие.

Когда это новшество с квартирами у нового застройщика стало известно тем, кто уже заплатил бывшему за будущее жилье, люди решили судиться.

Сначала суды отказали гражданам в таком иске, но Арбитражный суд округа велел нижестоящему суду пересмотреть спор по-новому.

После этого Арбитражный суд Самарской области признал за этими гражданами права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде квартир.

Это решение позже было поддержано в апелляции и кассации. Вторая и третья судебные инстанции объяснили, что своим решением они обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Апелляция и кассация хором заявили, что право дольщиков надо защитить независимо от того, завершено строительство дома или нет.

Итак, суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Но согласны с подобным решением оказались далеко не все.

Во время рассмотрения этого гражданского спора в местных судах другие участники строительства, такие же дольщики, стали возражать.

Эти несогласные заявили, что на непостроенные квартиры предъявляют права другие дольщики. Несогласные с решениями судов граждане пытались обратить внимание местных судов на то, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга.

Но почему-то местные суды никак не отреагировали на такие важные факты. Суды просто отклонили эти аргументы. И сделали это с формулировкой — «за недоказанностью».

Вердикты местных судов были оспорены в Верховном суде. Там материалы дела внимательно изучили и сказали, что с решениями предыдущих судов согласиться никак нельзя.

• Итак, Судебная коллегия по экономическим делам Верховного суда РФ напомнила своим коллегам, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру.
• Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре попросту не существует, то и право собственности на них получить невозможно.
• А еще важно, что высокая судебная инстанция раскритиковала решение местных судов признать за гражданами право именно на «долю в общей долевой собственности».
• Верховный суд РФ подчеркнул, что ни действующий закон, ни договор граждан на строительство жилья не предусматривают, что такая доля вообще возникает.

Судьи сказали, что понимают: измученные граждане обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства. Поэтому Судебная коллегия по экономическим делам ВС констатировала, что дольщики могут обратиться к новому застройщику с требованием гарантий своих прав.

1. А вот если новый застройщик в этом засомневается — дольщики на законных основаниях могут просить суды обязать его сделать это.
2. В своем решении ВС уточнил, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор.
3. Эксперты в вопросах долевого строительства объясняют, что вопрос с правами граждан в подобных домах — это довольно частая проблема.

Совсем не редкость, когда застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом застройщик банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендуют сразу несколько человек.

Это решение Верховного суда, по мнению многих юристов, важно еще и тем, что на деле показывает главное — суд оставил всех дольщиков в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими, то есть исключил будущие конфликты.

Ведь новый застройщик переделал проект. Это встречается в аналогичных ситуациях повсеместно. И даже если бы за дольщиком было признано право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает стопроцентной гарантии, что гражданин получит свою квартиру. Ему бы потом пришлось судиться с соперником — таким же, как он, несостоявшимся собственником.

Справка «РГ»

В России с января по май 2022 года 14,9 тысячи обманутых дольщиков получили квартиры или деньги за покупку жилья в домах, признанных проблемными. Но еще 119,4 тысячи дольщиков все еще нуждаются в восстановлении прав.

Летом этого года Фонд развития территорий, который занимается этой проблемой, заявил, что планирует восстановить права почти 12 тысяч обманутых дольщиков до конца 2022 года. Еще 19 тысяч граждан получат помощь от региональных властей.

— Сейчас в работе фонда еще более трехсот объектов, по которым необходимо восстановить в правах 11,9 тысячи человек. Эту работу мы планируем завершить до конца 2022 года благодаря слаженному и оперативному взаимодействию с регионами, — заявил директор фонда Константин Тимофеев.

Кроме того, вопрос еще более 19 тысяч обманутых дольщиков по 267 долгостроям до конца года предстоит решить самостоятельными силами региональных властей, уточнила пресс-служба.

В первом квартале 2022 года с применением механизмов субъектов в правах были восстановлены 5,9 тысячи граждан.

В целом за все время работы фонда уже были приняты решения по защите 106,9 тысячи обманутых дольщиков. Тимофеев летом этого года заявил, что в зоне «высокого риска» сейчас находится 141 строящийся дом. При этом с начала года количество таких объектов сократилось на четверть.

Восстановление прав дольщиков требуется по 1,3 тысячи долгостроям в 65 регионах России.

Российская газета

Иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства 2023

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в судебном порядке, процедура достаточно сложная и требует определенных усилий направленных на сбор и подготовку необходимых доказательств.

Начиная строительство, не все могут предвидеть возможные осложнения на этом пути. Бюджет у застройщика оказывается недостаточным, или просто не успеть закончить в срок.

Так или иначе, могут возникнуть ситуации, которые потребуют признать право собственности на новый дом или квартиру.

Процедура признании права собственности на недострой

• Признание прав на незавершенку (именно такое определение дано в жизни этой проблеме), осуществляется исключительно через суд.
• Документ, инициирующая начало разбирательства – это исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
• Иск подается по месту нахождения такого строения, тем, кто непосредственно заинтересован в приобретении статуса собственника недвижимости – участником долевого строительства.
• Итак, какие действия необходимо осуществить?
• Прежде чем подать иск в суд, потенциальному собственнику необходимо собрать пакет документов и обратится в Росреестр с заявлением о регистрации объекта. После получении отказа собственник может обратится в суд с соответствующим заявлением
• Подготовка такого заявления имеет некоторые особенности.
• Однако, чтобы избежать длительного изучения нормативных документов можно проследовав по ссылке скачать образец заявления о признании права собственности на незавершенный строительством объект, внизу текста.

Какие могут быть последствия

1. Принадлежность вещи и ее определение имеет специфичные особенности, которые в данном случае обусловлены ее индивидуальными характеристиками.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства возникает в соответствии с условиями, подлежащего применению закона, но требует определенной процедуры, которая исключит нарушения на этапе его создания.

3. Судебный порядок определения права собственности на объект незавершенного строительства предоставляет возможность наиболее тщательно изучить нарушения при возведении многоэтажного дома и оценить существующую опасность данной постройки.
4. Все обязательная документация прилагается к иску и подлежит оценке судом.

5. Отсутствие проекта и иных разрешительных документов может спровоцировать обратный результат.
6. Вместо удовлетворения иска о праве собственности на незавершенный строительством объект, при наличии встречного заявления органов власти, возведенное строение имеет все шансы быть признано самовольным и как следствие подлежать сносу.

Как подтвердить права на незавершенный строительством объект

В некоторых случаях особенно тщательно следует продумывать ответ на вопрос как подтвердить права на незавершенный строительством объект. От него может во многом зависеть исход всего дела.

Среди доказательств способных подтвердить право на незавершенное строительство особое внимание необходимо уделить документам, свидетельствующим о законности ведения работ по возведению спорной недвижимости и занятию земельного участка.

В отсутствии таковых признать право будет практически невозможно.

Образец иска о признании прав на незавершенку

Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект готовится с учетом действующего законодательства. Найти необходимые аргументы и обосновать собственную позицию не всегда бывает легко.

Именно поэтому мысль найти подходящий образец или пример для скачивания является достаточно хорошей. Тем более что в данном случае долго искать не придется.

Скачать образец искового заявления о признании права собственности на незавершенное строительство, можно просто проследовав по ссылке ниже. Приведенный пример позволит сориентироваться в действующем законодательстве и не упустить важные моменты на данном направлении.

В целом обращение в суд с соответствующей просьбой, имеет значительные шансы на успех.

Образец искового заявления о признании права собственности на объект незавершенного строительства

Как признать право собственности на недостроенный объект недвижимости – квартира в строящемся доме

Многие люди очень долго ждут того момента, когда будет сдана в эксплуатацию квартира в их новом доме. Однако часто застройщик затягивает с исполнением своих обязательств.

Выбор у дольщика в этой ситуации невелик. Сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Кроме того, в ряде случаев жильцы доверяют деньги мошенникам. Как же в этом случае отстоять свои интересы?

Как признать право собственности на недостроенную квартиру

Возможно ли признать право собственности на квартиру в недостроенном доме?

Сейчас в судебном порядке оформляется право собственности на квартиру в доме, который застройщик в данный момент не может или не хочет достроить. Преимуществ в данном способе отстаивания своих прав существует несколько.

В первую очередь, можно уберечь себя от мошеннических схем. Ведь некоторые недобросовестные строительные компании могут продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям.

В этом случае у человека, который подтвердил свои права по суду, будут преимущества при оформлении квартиры в собственность.

Кроме того, на рынке встречаются и застройщики, которые до сдачи дома объявляют себя банкротами. В данной ситуации человек, который вложил свои деньги, может потребовать возврата их назад, получив статус кредитора.

Правила подачи искового заявления при долевом участии в строительстве

Как подготовить иск о признании права собственности на недостроенную квартиру?

Он подается в районный суд по месту нахождения недостроенного дома. При этом не имеет значения, по какому адресу находится сам застройщик.

За обращение в суд оплачивается госпошлина в определенном проценте от той стоимости, которая была внесена по договору долевого участия на строительство жилья.

Если же договор на квартиру заключало несколько человек, то все они будут выступать истцами. В этом случае решение выносится относительно доли каждого человека, которые оформили свои права с застройщиком на ту или иную квартиру.

А также может быть подан и коллективный иск, с которым могут обратиться в суд сразу несколько собственников квартир. Тогда можно сэкономить на судебных расходах и оплате услуг юриста.

Можно взыскать и дополнительные санкции в виде неустойки с застройщика за просрочку сдачи объекта в эксплуатацию. В этом случае указанные требования не оплачиваются госпошлиной, поскольку напрямую связаны с защитой в прав потребителей.

Что должно быть в иске

Ниже по тексту приведен примерный образец искового заявления. Его могут взять за основу все те жильцы, которые пострадали от недобросовестных действий застройщика.

Однако у каждого может быть своя ситуация, заключающаяся в условиях приобретения квартиры, особенностей осуществления оплаты и других обстоятельств.

Главный акцент необходимо сделать на том, что застройщик нарушил свои обязательства в части своевременной сдачи дома. Вместе с ним необходимо указать на то, что оплата квартиры выполнена в полном объеме. В доказательство этому стоит привести квитанции об оплате, чеки.

Следующей частью иска будет правовое обоснование требований. Оно может базироваться как на пунктах договора, так и на нормах законодательства, регулирующего порядок участия в строительстве многоквартирных домов.

После этого необходимо попросить суд признать право собственности на недостроенную квартиру, в виде доли в объекте недвижимости незавершенного строительства. При этом нужно указать и все ее характеристики, прописанные в договоре.

Завершает иск, перечень приложений, в число которых входит квитанции об оплате госпошлины, копии договора о покупке квартиры, документов о платежах за нее, а также переписки с застройщиком.

Рекомендуем!  Прекращение прав на земельный участок

Если вам необходимо узнать стоимость услуг юриста по вопросу признания права собственности на недострой, вы можете обратиться к онлайн юристу консультанту.

Пример иска

В России квартиры в новостройках приобретаются по схеме долевого участия будущих владельцев в возведении объекта. Однако есть риск столкнуться с недобросовестным застройщиком вне зависимости от региона страны.

Ущемляться права новых жильцов могут разными способами. Например, это просрочка сдачи дома. Кроме того, зачастую случается так, что объект возведен, однако строительная фирма не может или не хочет обременять себя хлопотами в связи с принятием недвижимости в эксплуатацию по предусмотренной процедуре.

Тогда выручит иск с целью признания права личной собственности на долю, выраженную конкретно обозначенной квартирой в том доме, постройка которого пока не окончена. Ниже приводится его типовой образец.

• Хамовнический районный суд Москвы
• 7-й Ростовский переулок, 21
• Истец: Никифоров Дмитрий Анатольевич

ул. Освободителей, 15, кв. 44

1. Ответчик: Компания с ограниченной ответственностью Строительный альянс «Базис»
2. Москва, переулок Столярный, 8, офис 23
3. Исковое заявление относительно признания права собственности на имеющуюся долю, выраженную в форме квартиры в незавершенном строительством многоэтажном доме
4. Цена иска 2 500 000 рублей
5. 21 декабря 2015 года между мною, Никифоровым Дмитрием Анатольевичем, и ответчиком по иску подписан договор, направленный на долевое участие в строительстве № 16235.
6. Согласно данному соглашению ООО Строительный альянс «Базис» обязуется передать в будущем в собственность истцу трехкомнатную квартиру со свободной планировкой, общей площадью 100 квадратных метров, в строящемся шестнадцатиэтажном доме, возводимом по адресу: Москва, улица Радужная, 4.

В содержании пункта 3.4 подписанной сделки обозначено, что согласованная стоимость квартиры равна 2 500 000 рублям. Эту сумму я оплатил в положенный срок, неукоснительно придерживаясь графика, что доказано квитанциями от банка, прилагаемым к этому заявлению.

В соответствии с текстом условия 6.1 отмеченного выше договора, ответчик обязуется передать собственнику квартиру после ввода дома в установленном порядке в эксплуатацию, но в любом случае не позднее 1 августа 2018 года. По состоянию на 1 октября 2018 года дом так и не приняли к эксплуатации ввиду выявленных нарушений строительных правил.

15 сентября 2018 года я обратился к ответчику с просьбой подписать передаточный акт и предоставить иные обязательные документы, необходимые для предстоящей регистрации за собой прав на оплаченное недвижимое имущество. Подготовленное письменное требование, врученное ответчику под роспись, осталось на дату моего обращения в суд без внимания.

Статья 219 ГК РФ в нынешней ее редакции говорит о том, что право собственности на возведенный новый объект появляется с момента окончания процесса государственной регистрации. Однако я ее не могу осуществить, поскольку у меня отсутствуют требуемые для этого документы.

А также отмечаю, что в ст. 218 ГК РФ указано, что собственность на конкретную вещь, созданную гражданином для себя с соблюдением предписаний законодательства, приобретается данным лицом.

Руководствуясь всем изложенным, и опираясь на содержание ст. ст. 218, 219 ГК РФ.

• Прошу суд:
• 1) Признать за Никифоровым Дмитрием Анатольевичем право собственности на долю, выступающую квартирой № 22, общей площадью 100 (сто квадратных метров, находящейся в шестнадцатиэтажном доме по адресу: Москва, улица Радужная, 4.
• 2) Обязать ООО Строительный альянс «Базис» передать истцу документы, требуемые для оформления в соответствии с законом прав на спорное недвижимое имущество.
• 3) Судебные издержки возложить на ответчика.
• Приложение:
• 1) Платежный документ по внесению госпошлины.

2) Копия договора № 16235 от 21.12.2015 г. относительно долевого участия в строительстве жилья.

3) Копии квитанций, подтверждающих внесение в полном размере оплаты за приобретенную квартиру.