Инструкции

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 8 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен. Принимаем вопросы в любой день недели.

Классификатор видов разрешенного использования (ВРИ) был изменен в 2015 году. С этих пор перечень дополнился новым видом – земли сельхозназначения для дачного строительства.

Собственники получили право не только использовать свои наделы для отдыха и возделывания разных культур, но возводить на территории жилые строения. Подробно рассмотрим, что разрешено строить на землях сельскохозяйственного назначения, в чем отличия садовых, дачных и огороднических наделов, а также есть ли риски при строительстве на сельскохозяйственных угодьях.

Что можно строить на земле СХН

Правовой режим земли определяется его видом разрешенного использования. При этом учитывается зонирование территории, где расположен участок. Для упорядочения всех возможных вариантов ВРИ и возможности быстро определить нужный, разработан соответствующий классификатор. Он введен в действие приказом Минэкономразвития РФ за № 540 от 01 сентября 2014 года.

Согласно этому документу, земельные наделы, используемые для ведения дачного хозяйства, наделены кодом 13.3.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Собственники наделов, попадающие под классификацию с данным кодом, имеют законное право:

  • Строить на территории участка дачные дома, которые будут использоваться исключительно для отдыха и временного проживания в летний сезон. При этом учитываются соответствующие нормы возведения строений. Их этажность не должна превышать трех, если считать от уровня земли. Такие дома нельзя делить на квартиры.
  • Размещать на территории сооружения, постройки, гаражные строения для хранения и переработки хозяйственной продукции. При этом выращивать плодовые, бахчевые, ягодные и прочие культурные растения разрешено в неограниченном количестве.

Подробно о том, что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения, читайте в статье.

Главный документ, который регулирует оборот земель, используемых под дачное хозяйство, – Федеральный Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Статья 81 Земельного кодекса РФ устанавливает права собственника.

На землях с ВРИ под дачное строительство можно возводить какие угодно постройки после 2019 года, когда были внесены существенные изменения в 217 ФЗ. Поправки коснулись не только дачные участки, но и садоводческие и огороднические наделы. Теперь эти категории земель приближены друг к другу и имеют схожие правовые статусы.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Возможно ли дачное строительство на земле сельскохозяйственного назначения

Земли крестьянско-фермерского хозяйства можно использовать под строительство, если недвижимое имущество нужно для полноценного ведения бизнеса на земле. На практике такое возможно при получении разрешения на строительства. А его можно взять у местной администрации в случае предоставления нужной документации. Регистрация по месту жительства на такой территории маловероятна.

На территориях под садоводческие товарищества и с видом разрешенного использования «для дачного строительства» возводить жилые сооружения разрешается. Построенный коттедж при этом должен соответствовать СНиПу, который регулирует застройку в садоводствах.

Есть существенный плюс использования дачных земель, так как на них распространяется «дачная амнистия». Упрощенная процедура регистрации прав на недвижимость позволяет обойти множество нюансов оформления.

Например, не нужно разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию готового объекта. Но прописаться на сельхоз землях сложнее было до 2019 года.

Сейчас автоматически можно прописаться в них по месту жительства, согласно новому дополнению к закону № 217.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Дачные, садовые и огороднические земли имеют ряд схожих моментов:

  • На всех категориях можно возводить постройки хозяйственного назначения. Там разрешено хранить урожай и специальную технику для обработки земли.
  • Можно возделывать сельхоз растения.
  • Можно построить жилые дома и сооружения, но запрещено делить их на квартиры.

На огородных земельных участках возводить капитальные строения нельзя. Временные постройки разрешены. И не имеет значение, расположен огороднический надел за пределами населенного пункта или в его черте.

Права и обязанности собственников дачных наделов регулирует ФЗ № 66, в котором сказаны все основные моменты в сфере строительства на земле. Там оговорен тот пункт, что при строительстве построек получать разрешение не требуется, как, например, при возведении на территориях под индивидуальное жилищное строительство или ИЖС. Размеры построек при этом законодательно не ограничены.

Подробно о том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, читайте у нас.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Сегодня дачные, огородные и садоводческие товарищества являются более схожими по своим характеристикам и правам владельцев на них. Законодательство старается сблизить ВРИ и категории, сделать доступными земли разных видов разрешенного использования, чтобы строительство недвижимых объектов на них стало более доступным для граждан.

Теперь не важно, на каком участке по классификатору находится владение. Права можно инициировать через несложную процедуру обращения в соответствующие органы.

Все собственники дачных садово-огородных наделов наделены одинаковыми правами, вне зависимости от статуса земель. Переходный период сыграл значимую роль в разности оформления.

Тем, у кого земля числилась со старым видом разрешенного использования, необходимо пройти процедуру переоформления или дождаться официального равного статуса объектов.

Лучше всего подать соответствующее заявление, чтобы привести в соответствие ВРИ и категорию согласно перечню земель и новому классификатору, который предназначен по статусу. Например, СНТ в дачное строительство.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Устаревший ВРИ земельного участка

Обновленная классификация видов разрешенного использования не повлияла на правовой статус участков старого образца. РВИ действует и считается правомерным даже в том случае, если оно не совпадает с существующей классификацией. Если у собственника возникнет желание, то ему можно принести в администрацию заявление о смене старого ВРИ на новый, согласно обновленному перечню.

Подробнее о том, какие ВРИ у сельхозземель, читайте в нашей статье.

Заявление будет рассмотрено в течение 30 дней. После выдается письменное разрешение о возведении дома. Полученный документ дает право собственнику инициировать внесение изменений в кадастр недвижимости.

В данном случае собственник должен изучить действующие нормы и выбрать вид разрешенного использования по вспомогательным или условно-разрешенным видам деятельности.

Если соответствующий показатель отсутствует, то потребуется проведение публичных слушаний, чтобы перевести ВРИ в нужный. По их итогу органы местной власти смогут подготовить нужное постановление об изменении ВРИ.

При этом понесенные издержки за проведение данного мероприятия оплачиваются из кармана владельца, который инициирует изменения.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Новый закон для садоводов № 217-ФЗ

Дачный закон под №217 от 2019 года претерпел ряд серьезных изменений в правилах строительства. Теперь все участки с видом разрешенного использования дачного назначения автоматически становятся садовыми. Поселки дачного типа постепенно формируются в садовые товарищества. При этом на садовых наделах разрешено строить капитальные сооружения и регистрироваться в них.

Это означает, что с начала года прописываться в таких домах через суд уже не придется. Правило подобного рода закрепляется изначально при покупке соответствующего участка.

При этом государство берет на себя ответственность за организацию поддержки садовых товариществ. Это будет происходить путем вливания соответствующих инвестиций для проведения коммуникаций и оптимизацию кадастровых работ.

Но есть и существенный минус подобных преобразований. Владельцы земельных участков должны будут оплачивать проживание в коттеджах и домах.

Это касается и пользования коммуникациями, даже если собственники не принадлежат товариществу.

Новый закон также дополнился следующим рядом изменений по части дачного строительства:

  • Местоположение границ территории определяется проектом межевания участка сельхозназначения. Планировка не требуется, но ее разработка может быть инициирована решением общего собрания членов товарищества. При этом проекты обязательно проходят одобрение общего собрания членов товарищества.
  • Наделы с дачным ВРИ теперь наделены преимуществом ведения и сельского хозяйства, и официального строительства жилого строения.
  • При соблюдении действующих норм и законов у собственников появляется возможность зарегистрироваться на земле. Для этого нужно пройти ряд несложных процедур, которые включают составление заявление, сбор документации и подачу бумаг в исполнительный орган.
  • Теперь доступна упрощенная схема регистрации. Разрешение на строительство отныне не требуется для вновь возведенных объектов недвижимости. Есть ряд вопросов к старым сооружениям, но и они решаются в частном порядке при обращении в администрацию.
  • Неактуальные виды разрешенного использования земель рано или поздно нужно исправлять. Для этого необходимо владельцу дачного надела инициировать приведение Ври в соответствие с новым перечнем классификатора. Кадастровые изменения будут внесены в базу данных ЕГРН, получен соответствующий документ с подтверждением смены ВРИ, и будет выдано соответствующее разрешение.
Читайте также:  Статья 95. Сроки погашения судимости 2023

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Как прописаться на даче, построенной на сельхозземле

Земли сельхозназначения под дачное строительство имеют существенный минус. Дело в том, что, если земля расположена не в границах населенного пункта, то прописаться чаще всего можно только после вступления в силу постановления суда.

Этапы согласования включают подачу ходатайства о проведении экспертизы строительства, осмотр дачи и внесение соответствующего решения, которое может быть, как положительным, так и отрицательным.

Только положительный исход дела дает право проверять все бумаги судом и давать разрешение на прописку. При этом важно оценить особенности существующего фундамента и стен. Выполняется процедура опытным специалистом, который также оценивает соответствие нормам систем коммуникаций.

Отопление, вентиляция и канализация должны исправно работать на протяжении всех сезонов.

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Риски при строительстве на земле сельхозназначения

На землях сельскохозяйственного назначения построить жилое строение можно, но при этом нужно учитывать определенные риски. Самым главным является то, что у собственника могут возникнуть проблемы с почтовым адресом. При расположении дома за границей поселка или города ему невозможно присвоить конкретный адрес.

Придется решать вопрос не на уровне администрации, а связываться с региональными представителями власти.

Также важно обратить внимание на тот момент, что если строение было возведено не на дачном участке, а на пашне, огородной части надела или землях с похожим ВРИ, но суть которого не разрешает строить капитальные постройки, то государство вполне может применить санкции.

Самым безобидным наказанием служит внушительный штраф за незаконную постройку в пределах дачного хозяйства. Это в том случае, если перевод ВРИ на новый не был совершено. Наиболее значительным и дорогостоящим мероприятием может стать снос возведенного сооружения, согласно предписанию или постановлению.

При этом есть возможность оспорить решение государства в судебном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=d3IcKuxqoeA\u0026pp=ygVZ0KDQtdCz0LjRgdGC0YDQsNGG0LjRjyDQtNC-0LzQsCDQvdCwINC30LXQvNC70Y_RhSDRgdC10LvRjNGF0L7Qt9C90LDQt9C90LDRh9C10L3QuNGPIDIwMjM%3D

Обновление статьи: 25.06.2023

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения – назначение с/х-земель, виды построек, ответственность

Большая часть освоенной территории нашей страны попадает в категорию с/х-площадей. Однако это не означает, что употребляться они могут исключительно под сельскохозяйственные нужды.

Разберем, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, что вообще означает данный статус земельного участка, каково его назначение, какие постройки и на каких территориях допускается возводить, а также что будет, если использовать их не по назначению.

Дом в с/х-угодьях можно построить при соблюдении ряда условий Источник zemvopros.ru

Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

  1. Организация подсобного личного хозяйства.
  2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
  3. Обустройство животноводческой фермы.
  4. Садоводство.
  5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:

  • Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.

Полноценный жилой дом в сельской местности Источник tildacdn.com

  • Жилое строение. Термин содержится в законе о садово-огородных дачных объединениях. Согласно определению, получить прописку в таком месте нельзя.
  • Земли с/х-назначения. В первую очередь это территории, на которых непосредственно выращиваются аграрные культуры. Поэтому они представляют особую ценность, имеют специальный правовой статус и охраняются государством.

По закону с/х-территории не предназначены для решения бытовых нужд, связанных с постоянным проживанием. Так, Земельный кодекс допускает только постройку технических объектов для переработки и хранения с/х-изделий.

На заметку! В законе нет четкого определения взаимоотношения между правилами пользования земель сельхозназначения и тем, что можно на них строить. Это дает повод многим владельцам домов в спорной ситуации доказывать свои права через суд. Более того, по ФЗ под № 101 территории 2-ой категории не попадают под прямой запрет на застройку.

Современное законодательство не запрещает напрямую строительство домов Источник zaryakubani.net

Строительство дома – виды участков земли, требования

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

  1. Приусадебное хозяйство.
  2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
  3. Пашни.
  4. Садоводческие и огороднические товарищества.
  5. С/х-производство.
  6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

  • Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
  • Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

С 1 марта фермеры могут построить себе полноценное жилище Источник zemvopros.ru

При этом сама застройка должна подчиняться следующему ряду требований:

  1. Обязательная законная регистрация в Росреестре.
  2. Допускается возведение только одного жилого дома.
  3. Площадь не более 500 м².
  4. Доля занимаемой территории – не более 0,25% от всего участка.
  5. Высота – до 20 м.
  6. Количество надземных этажей – не более 3.

Также требуется, чтобы фермерский дом соответствовал – строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам, регламентируемым возведение жилого объекта ИЖС.

Обратите внимание! Прежде чем покупать участок сельхозназначения, нужно заранее узнать, как он зарегистрирован в реестре и можно ли на нем построить дом. При этом решать вопросы по переводу территории в доступную под застройку категорию нужно в местной администрации. Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Использование участка не по назначению, виды ответственности

Земельный свод правил предопределяет, что использовать территорию можно только в соответствии с ее назначением и категорией в реестре. Более того, закон об обороте с/х-земель устанавливает возможность изъятия и прекращение прав на участок, если он эксплуатируется не по назначению.

Дом, построенный без разрешения, будет снесен Источник newvz.ru

При этом контролируют ситуацию такие структуры, как Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор.

Если обнаружится, что жилой дом находится на месте, не предназначенном для его возведения, хозяину грозит штраф. Размер взыскания зависит от степени тяжести нарушений и юридического статуса владельца.

Кроме того, может быть вынесен вердикт о сносе сооружения. Основания для этого могут быть следующие:

  • Установленный вред окружающей среде.
  • Ущемление прав 3-их лиц.
  • Разрушение имущества и т. д.

Справка! Широкая судебная практика показала, что даже если на землях сельхозназначения не было разрешено строительство, возведенные ранее жилые постройки зачастую остаются не замеченными контролирующими органами. Однако риск привлечения к ответственности будет сохраняться всегда, пока существует соответствующая статья закона.

Чтобы построить дом на законных основаниях, нужно поменять статус участка Источник rbk.ru

Возможность изменения статуса

Изменения типа использования территории производится по следующему алгоритму:

  1. Владельцем подается прошение в административное управление местности, где расположен участок.
  2. К заявлению прилагаются документы на права пользования территории и сведения о владельце.
  3. Далее формируется специальная комиссия, которая проводит общественное слушание по проблеме.
  4. Выносится постановление о возможности разрешения задачи.
  5. В завершении глава округа, ссылаясь на заключение комиссии, в течение 3-х дней дает ответ.

Видео о том, где можно построить дом:

Как правило, такой способ сопряжен с большими финансовыми тратами. Так как все расходы по работе комиссии возлагаются на просителя. В большинстве случаев подобные запросы организуются при необходимости массовой застройки, например, коттеджного поселка. При этом местные органы власти идут на встречу.

Читайте также:  Арест денежных средств 2023

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Строительство в КФХ

На землях сельхозназначения, зарегистрированных в собственность крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) можно построить жилой объект без смены статуса их использования. Но при этом существуют некоторые нюансы:

  • Участок должен эксплуатироваться строго по назначению.
  • При отсутствии работ по целевому направлению в течение более чем 3-х лет, земля изымается.
  • КФХ – официальная коммерческая структура, требующая обязательной регистрации и регулярной отчетности.

Важно! В случае неудачного ведения или разорения хозяйства, участок будет изъят, независимо от того, есть ли на нем жилой эксплуатируемый дом или нет.

Видео о том, что такое земли с/х-назначения и как их можно использовать:

Коротко о главном

Территория с/х-назначения находится за пределами населенных пунктов и предназначается для ведения различной хозяйственной деятельности – садоводства, животноводства, пашни, фермерства, с/х-производства. В состав земель входят:

  • Поля, пашни, сенокосы.
  • Лесополосы.
  • Дороги.
  • Водоемы.
  • Дворы, технические сооружения.

Земли, непосредственно применяемые для сельхозназначения, защищаются законом, и строить на них капитальные дома нельзя. Исключением являются участки, выделенные под садоводства и ИЖС. С 1 марта 2022 г. жилое сооружение допускается также возводить в фермерских хозяйствах.

Если построить дом без разрешения, существует риск владельцу получить штраф, а самому сооружению – попасть под снос. Чтобы строительство соответствовало нормам закона, можно изменить статус участка через местную администрацию. Также при соблюдении некоторых условий жилище можно построить в КФХ.

Что можно строить на землях сельскохозяйственного назначения?

Регистрация дома на землях сельхозназначения 2023

Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) разъясняет о том, что не во всех землях сельскохозяйственного назначения можно строить объекты капитального строительства.

На основании ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — ГрК РФ) определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (п. 6 ст. 1, п. 3 ч. 2 и ч. 6 ст. 30, чч. 1, 6 ст. 36, ч. 5 ст. 37 ГрК РФ).

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

 Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства, а также применение порядка принятия решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренного п. 3 ч. 1 ст.

4 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». 

Таким образом, какое-либо строительство на сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения запрещено.

Пункт 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений.

В целом, если говорить о землях сельскохозяйственного назначения, а не о сельскохозяйственных угодьях, то можно прийти к выводу о том, что строить можно все, кроме больших промышленных предприятий.

Возможно возведение строений, предназначенных, например, для переработки молочной продукции, консервирования плодо — овощной продукции малой мощности, в небольших масштабах и только на землях с соответствующим разрешенным использованием. На садовом участке можно построить как жилой дом, так и сезонный.

Гараж, баня, построенные на фундаменте, станут объектами капитального строительства и подлежат обязательной государственной регистрации, а также любой вид хозяйственного объекта. Хозяйственные постройки являются объектами некапитального строительства, не являются объектами недвижимости, не облагаются налогами и не подлежат обязательной государственной регистрации.

На землях сельскохозяйственного назначения под огородничество нельзя строить здания, строения и сооружения на фундаменте, то есть дом для постоянного проживания, баню или гараж на фундаменте возводить категорически запрещено. Можно возвести некапитальную баню, сарай, теплицу, навес. На земельном участке под личное подсобное хозяйство за пределами населенных пунктов (полевой участок) строить объекты капитального строения запрещено.

С 1 марта 2022 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.07.2021 № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на землях сельскохозяйственного назначения разрешено строительство индивидуальных жилых домов, если это необходимо для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения нужно будет соблюдать ряд условий. Так, дома не должны превышать по размеру 500 кв. м, а площадь застройки должна занимать не более 0,25% от территории. Помимо этого, жилой дом разрешается строить не выше трёх этажей. Регистрация таких строений будет проходить по правилам «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

В свою очередь субъектами Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на которых не будет допускаться строительство и эксплуатация жилых домов на сельскохозяйственных землях, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами (далее- КФХ), для осуществления своей деятельности. В отношении участков земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены фермерские дома, сохраняется действие Федерального закона № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

«Данный закон имеет высокую социальную значимость для села – он позволит нашим фермерам построить жилые дома для своих семей на земельных участках, расположенных за пределами населённых пунктов и используемых в сельскохозяйственных целях.

Ранее такая деятельность была запрещена, и фермеры не могли проживать в непосредственной близости к своим хозяйствам, на которых занимались сельскохозяйственным производством» — прокомментировала руководитель Управления Росреестра по Республике Саха (Якутия) Ольга Егорова.

С 1 марта 2022 года в россии разрешат строить индивидуальные жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения

С 1 марта 2022 года вступил в силу ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

«Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали более двух лет. Однако теперь фермеры смогут строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения.

Ранее такие земельные участки можно было использовать только для возведения строений, предназначенных для хранения и переработки сельхозпродукции.

Законом также предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки», — сообщила заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю Елена Семченко,

По ее словам, региональные власти должны будут сами определить территории, где строительство жилых домов запрещено. Построить можно будет только один жилой дом, который не должен превышать трех этажей, общей площадью не более 500 квадратных метров.

Участок под домом должен занимать не более 0,25% площади всего земельного участка. Нельзя строить дом, если земельный участок относится к особо ценным, продуктивным сельскохозяйственным территориям.

Читайте также:  Важные нюансы, как включить в наследство неоформленный земельный участок 2023

Дом, построенный фермером, остается в составе имущества крестьянско-фермерского хозяйства. 

«Закон коснётся только официально зарегистрированных видов предпринимательства, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения.

Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств.

 Обычных дачников и физических лиц этот закон не коснётся», — прокомментировала заместитель начальника отдела обеспечения учетно-регистрационных действий № 1 кадастровой палаты по Хабаровскому краю Надежда Свиргунова.

Государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав на фермерский жилой дом будет проходить по правилам «дачной амнистии». Для регистрации прав потребуется технический план строения, правоустанавливающий документ на земельный участок и технический план (в случае если право на земельный участок, на котором расположен жилой дом, не зарегистрирован в ЕГРН).

Во избежание возможных правовых последствий, связанных с признанием фермерского дома самовольной постройкой, Росреестр рекомендует заблаговременно ознакомиться с правилами землепользования и застройки муниципального образования, в границах которого расположен земельный участок, на котором планируется осуществить строительство.

О малоизвестном способе возвести жилой дом на сельскохозяйственном земельном участке

По общему правилу застройка участков, предназначенных для сельского хозяйства, может быть связана лишь с размещением объектов для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.

https://www.youtube.com/watch?v=d3IcKuxqoeA\u0026pp=YAHIAQE%3D

Тем не менее, в ряде случаев законодатель делает исключение, позволяя строительство и иных объектов.

Чаще всего такие исключения связаны со строительством жилого дома на земельных участках, отведенных под сельское хозяйство, что по большому счету, позволяет использовать участки в соответствии с иным целевым назначением – для коттеджного строительства. И, как показывает практика Правового центра «Два М», именно приобретение права на строительство индивидуальных домов чаще всего интересует собственников сельхозземель.

Понятия «жилой дом», «объект жилищного строительства», и «индивидуальный жилой дом» в российском законодательстве применяются в одном значении.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса жилым домом признается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 метров, которое предназначено для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

В жилом доме в отличие, например, от садового предполагается постоянное проживание, а также допускается регистрация в нем в качестве места жительства.

К известным исключениям в виде права осуществлять строительство жилого дома на участках, предназначенных для сельского хозяйства, относятся:

  • Наличие у земельного участка вида разрешенного использования «для ведения садоводства» (код 13.2);
  • Земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения используются крестьянским (фермерским) хозяйством.

Разберемся с ними подробнее:

  1. В силу ст. 3 Закона о ведении садоводства и огородничества для собственных нужд[1] жилой дом можно строить на садовых земельных участках, то есть участках, имеющих ВРИ «для ведения садоводства» (код 13.2).

Особенность садового земельного участка заключается в том, что строительство ИЖС на нем возможно, как в случае нахождения участка в границах населенных пунктов, так и в случае, если он относится к категории земель сельскохозяйственного назначения (ч. 11 ст. 23 названного закона).

Как правило, наличие основного ВРИ «для ведения садоводства» (код 13.2) предусмотрено ПЗЗ для территориальных зон, предназначенных для ведения садоводства (СХ-2).

Однако такой способ актуален в первую очередь для тех землепользователей, чьи земельные участки уже находятся в терзоне СХ-2, поскольку перевод участка в указанную зону из другой зоны сельскохозяйственного назначения СХ-1 или СХ-3 весьма затруднителен.

2) Еще одним известным исключением является право возведения жилого дома на земельных участках, отнесенных к категории сельскохозяйственного назначения, включая земли сельскохозяйственных угодий, для крестьянских (фермерских) хозяйств (КФХ).

Это право закреплено в п. 4 ст. 11 Закона о КФХ[2].

Однако строительство жилого дома возможно с рядом существенных ограничений, к числу которых относятся:

  • общая площадь жилого дома не более 500 кв. м.;
  • площадь застройки не более 0.25% от площади земельного участка. Соответственно для строительства жилого дома площадью 200 кв. м крестьянскому (фермерскому) хозяйству необходимо иметь земельный участок площадью не менее 2.7 га.

Более того, п. 5 указанной статьи дает право субъектам России определять муниципальные образования, на которых не допускается строительство жилых домов для КФХ.

  • К таким субъектам отнесены Московская область, полностью запретившая строительство жилых домов для КФХ во всех муниципальных образованиях[3], а также Краснодарский край, Владимирская область и иные субъекты.
  • Таким образом, вышеперечисленные способы являются хоть и общеизвестными, но их практическая полезность недостаточно высокая.
  • Однако основания писать статью не возникли, если бы не еще одно исключение, которое является далеко не таким очевидным как ранее описанные.
  • Тем не менее, указанное исключение представляет собой большую практическую полезность, поскольку позволяет строить жилой дом в территориальной зоне СХ-3, изначально для таких целей не предназначенной.
  • Так, возведение жилой застройки на участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства возможно, если участок включен в границы населенных пунктов.

Границы населенных пунктов определяются генеральным планом муниципального образования (ч. 5 ст. 18 Градостроительного кодекса) и отражаются в государственном кадастре недвижимости (п. 3 ч. 5 ст. 8 Закона о государственной регистрации недвижимости).

В случае, если целевое использование земельного участка определяется для ведения личного подсобного хозяйства, принципиальное значение имеет категория земель, к которой отнесен такой участок.

Статья 4 Закона о личном подсобном хозяйстве[4] разграничивает земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства на те, которые находятся в границах населенного пункта – приусадебный земельный участок, и на те, которые в состав населенного пункта не входят – полевой земельный участок.

На приусадебных земельных участках (код ВРИ 2.2.) разрешено строительство жилого дома и иных бытовых объектов, что принципиально отличает его от земельного участка полевого (код ВРИ 1.16), на котором строительство запрещено вовсе.

  1. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) приусадебные земельные участки обычно относят к территориальным зонам застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами (Ж-2), а полевые земельные участки к зонам сельскохозяйственного производства (СХ-3).
  2. Тем самым в зоне СХ-3 строительство жилого дома запрещено.
  3. Такой запрет отвечает нормам действующего законодательства, поскольку строительство ИЖС на земельных участках, предназначенных для сельского хозяйства, возможно лишь в вышеописанных случаях.
  4. Но есть одно НО!
  5. В территориальную зону СХ-3 зачастую включены земельные участки, отнесенные генеральным планом к населенным пунктам, что обычно никогда не учитывается муниципалитетом при утверждении правил землепользования и застройки.
  6. Такая практика актуальна для Московской области, поэтому разберемся на ее примере.

В муниципальных образованиях Московской области правила землепользования и застройки утверждены «под копирку». И ни в одном из них зона сельскохозяйственного использования СХ-3 не предполагает возможность установления вида разрешенного использования «Ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» (код 2.2) для земельных участков, отнесенных к населенным пунктам.

  • Соответственно, если участок отнесен ПЗЗ к зоне сельскохозяйственного использования (СХ-3), строительство ИЖС на нем запрещено.
  • Такой запрет напрямую противоречит упомянутой статье 4 Закона о ЛПХ и является основанием для оспаривания ПЗЗ в указанной части, что подтверждается судебной практикой.
  • Судебная практика по вопросу
  1. Наиболее значимой является позиция Судебной коллегии по административным делам Верховного суда. В апелляционном определении коллегия признала не действующими Правила землепользования и застройки города-курорта Анапы в той мере, в какой в градостроительном регламенте территориальной зоны сельскохозяйственного использования установлен основной вид и параметры разрешенного строительства: ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства – для земельных участков, расположенных в границах населенного пункта[5].

Обоснованием для признания недействующим ПЗЗ в деле стала ст. 4 Закона о ЛПХ, устанавливающая, что в границах населенного пункта на земельных участках под ЛПХ строительство жилого дома не запрещено.

  1. На территории Московской области по тем же основаниям признаны недействующими Правила землепользования и застройки двух городских округов: