Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

1. С учетом п. 1 ст. 53 ГК РФ товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы. Это означает, что в вопросах формирования и выражения воли товарищества мы имеем дело с волей и действиями его органов, выступающих от имени товарищества.

Именно органы товарищества формируют и выражают волю товарищества и именно посредством совершаемых ими действий товарищество приобретает гражданские права и принимает на себя обязанности. Действия органов товарищества рассматриваются как действия самого товарищества.

При отсутствии сформированных органов товарищество будет «мертвым» субъектом права, неспособным на осуществление какой-либо деятельности.

Органы товарищества являются обязательным элементом внутренней структуры управления товарищества, который характерен для любого юридического лица.

В частности, управленческие решения в товариществе собственников жилья принимаются по воле лиц, входящих в состав органов управления товарищества, и в итоге считаются решениями самого товарищества.

При этом органы управления товарищества собственников жилья осуществляют не только принятие решений, но и текущее ведение дел, связанных с реализацией возможностей владения, пользования и в установленных пределах распоряжения имуществом товарищества.

• В целом можно выделить следующие основные признаки, присущие органу управления товарищества собственников жилья:
• — орган управления товарищества — это организационно оформленный структурный элемент товарищества, представленный несколькими членами товарищества либо всеми членами такового;
• — орган управления товарищества образуется в соответствии с порядком, определенным ЖК РФ и уставом товарищества;
• — орган управления товарищества обладает определенными полномочиями, реализация которых осуществляется в пределах его собственной компетенции.

При этом следует обратить внимание на то, что органы товарищества собственников жилья формируются особым образом — только из членов товарищества, которые одновременно являются собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество.

Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, что управление указанным домом реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно — через органы товарищества.

1. 2. Комментируемая статья к органам управления товарищества собственников жилья относит:
2. — общее собрание членов товарищества;
3. — правление товарищества.

Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются коллегиальными органами, первый из которых состоит из всех членов товарищества, второй — из определенного, более ограниченного, числа членов товарищества .

Данные органы по отношению друг к другу функционируют согласно определенной иерархии, поскольку правление товарищества не только избирается общим собранием членов товарищества, но и в своей деятельности подотчетно ему.

Это связано с тем, что общее собрание членов товарищества является высшим органом управления товарищества, а правление товарищества — исполнительным органом управления товарищества.

———————————

Д.И. Мейер относительно коллегиальности органов управления юридического лица отмечал, что «большей частью несколько физических лиц составляют орган юридического лица».

При этом он также обращал внимание на то, что «орган юридического лица — совокупности лиц физических — может быть составлен или таким образом, что несколько физических лиц составляют орган юридического лица, или все лица, входящие в состав юридического лица, в совокупности составляют его орган» (Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. М., 1997. С. 127).

По существу задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом сводится к формированию воли товарищества по основополагающим вопросам его деятельности как юридического лица, к определению концептуальных подходов в решении наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества.

К примеру, общее собрание членов товарищества утверждает годовой план о финансовой деятельности товарищества и отчет о выполнении такого плана, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также решения по вопросам, связанным с внесением изменений в устав товарищества, избранием правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, установлением размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образованием специальных фондов товарищества, определением направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества (см. комментарий к ст. 145 ЖК).

Правление же товарищества как его исполнительный орган обеспечивает оперативное управление текущей деятельностью товарищества и непосредственно реализует волю последнего как юридического лица, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества, при ведении дел товарищества (организации управления домом, совершении сделок и т.д.), т.е.

организует выполнение таких решений. При этом правление товарищества обладает так называемой остаточной компетенцией, т.е. может решать только те вопросы руководства текущей деятельностью товарищества, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или к компетенции общего собрания членов товарищества (см.

комментарий к ст. ст. 147 и 148 ЖК).

Органы управления ТСЖ

В соответствии со ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Общее собрание членов товарищества и правление товарищества являются органами управления в товариществе.

• В соответствии со ст. 144 ЖК РФ выделено два органа управления товариществом собственников жилья:
• 1) общее собрание членов товарищества;
• 2) правление товарищества.

При этом существует некоторое противоречие, так как в ст. 149 ЖК РФ говорится еще и о председателе правления товарищества, его полномочиях, порядке избрания, правах и обязанностях, хотя в перечень органов управления данная должность не включена.

Высшим органом управления в товариществе собственников жилья является общее собрание членов товарищества (ст. 145 ЖК РФ). Порядок его созыва должен устанавливаться уставом товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. ст. 140 — 141 ЖК РФ);

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (ст. ст. 147, 150 ЖК РФ);

1. 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
2. 5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (ст. 151 ЖК РФ);
3. 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
4. 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
5. 8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
6. 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
7. 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
8. 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
9. 12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
10. 13) другие вопросы.

На рассмотрение общего собрания можно вынести любые вопросы, рассмотрение которых необходимо. Перечень их, приведенный ранее, не является исчерпывающим. С другой стороны, они отнесены только к компетенции общего собрания и не могут быть рассмотрены на другом уровне.

Вторым по уровню органом управления (после общего собрания), осуществляющим руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья, является правление товарищества (ст. 147 ЖК РФ). Правление представляет собой коллегиальный исполнительный орган, подотчетный общему собранию товарищества.

• Взаимодействие органов управления товарищества и система их взаимоподчиненности следующие:
• — общее собрание избирает из своего числа правление;
• — правление, в свою очередь, является органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.
• Правление имеет полномочия на принятие решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
• Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, при этом максимальный срок его действия в одном составе не должен превышать двух лет.

Для того чтобы признать заседание правления товарищества собственников жилья правомочным, в его проведении должно участвовать большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом (ст. 147 ЖК РФ).

1. ЖК РФ содержит не только нормы, устанавливающие права правления как коллегиального исполнительного органа юридического лица, но и предусматривает наличие у него конкретных обязанностей.
2. Обязанности правления (ст. 148 ЖК РФ):
3. — соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества — данный документ является основополагающим как для членов товарищества, так и для органов управления товариществом;
4. — осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
5. — составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
6. — управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им — данные договоры заключаются правлением от имени товарищества;
7. — наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их — так как товарищество как юридическое лицо вправе принимать на работу работников, в данном случае правление представляет интересы товарищества в отношениях с ними;
8. — заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме — так как основной целью товарищества, сформулированной в ст. 135 ЖК РФ, является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме — данная функция товарищества является основополагающей;
9. — ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности — в данном пункте заключены обязанности правления товарищества по осуществлению делопроизводства, составлению и предоставлению соответствующим уполномоченным органам необходимой отчетности;
10. — созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
11. — данный перечень не является исчерпывающим, допускается выполнение правлением иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Органы управления ТСЖ: порядок избрания, функционирования, ответственность

Общие положения об органах управления товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) закреплены в Жилищном кодексе РФ. Органами управления ТСЖ являются:

• общее собрание членов товарищества;
• правление товарищества.

Следует начать с того, что членство в товариществе собственников жилья (далее – ТСЖ) добровольное. Оно возникает на основании заявления собственника помещения о приеме в члены ТСЖ.

Общее собрание членов ТСЖ – это высший орган управления товарищества.

Его функции и полномочия достаточно объемны и включают в себя вопросы, перечисленные:

• в Жилищном кодексе РФ;
• в уставе товарищества. В уставе могут быть предусмотрены дополнительные полномочия помимо установленных Жилищным кодексом РФ;
• кроме того, общее собрание членов ТСЖ имеет право решать те вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Жилищный кодекс РФ определяет исключительную компетенцию общего собрания членов ТСЖ. Исключительная компетенция предполагает невозможность решения данных вопросов другими управляющими лицами ТСЖ.

СОЗДАНИЕ ТСЖ

В порядке исключительной компетенции общее собрание членов ТСЖ решает следующие ключевые вопросы деятельности и управления домом:

• внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава в новой редакции;
• решение вопросов, связанных с реорганизацией и ликвидацией;
• избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
• установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
• утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
• принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
• определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
• утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
• утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
• утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
• утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
• рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
• принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
• определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
• другие вопросы.

Конкретный порядок функционирования общего собрания членов ТСЖ прописывается в уставе товарищества. Общий – закреплен в Жилищном кодексе РФ.

АУДИТ ТСЖ

Согласно требованиям Жилищного кодекса РФ для проведения общего собрания членов ТСЖ формируется повестка. Общее собрание членов ТСЖ не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Общее собрание членов ТСЖ созывается путем уведомления его членов. Уведомление в письменной форме направляются лицом, по инициативе которого созывается общее собрание.

Жилищный кодекс РФ предъявляет требования к оформлению уведомления.

В уведомлении о проведении общего собрания членов ТСЖ обязательно указываются:

• сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;
• место и время проведения собрания;
• повестка дня общего собрания.

Состав органов правления ТСЖ: в чем заключается работа инициативной группы и учредителей?

Многие собственники знают, что управляет их домом конкретная организация. Но мало кто догадывается о том, как данная организация функционирует, а главное – кто входит в ее состав.

https://www.youtube.com/watch?v=5OkPoatojBM\u0026pp=ygUo0J7RgNCz0LDQvdGLINGD0L_RgNCw0LLQu9C10L3QuNGPINCi0KHQlg%3D%3D

Так или иначе, но товарищество собственников жилья – это законодательно установленная форма управления многоквартирным домом, которая наиболее популярна среди жильцов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

О том, как пожаловаться на работу ТСЖ или выйти из него совсем, вы можете узнать из наших статей.

Общая информация

• Почему же сразу после сдачи дома его владельцы отдают предпочтение товариществу, а не другим формам управляющих организаций?
• Почему же такая организационно правовая форма предпочтительнее для жильцов?
• Все дело в том, что в состав товарищества собственников жилья входят непосредственно сами жильцы.
• Это значит, что в составе управляющей структуры есть лица, напрямую заинтересованные в том, чтобы их дом имел надлежащий ремонт, а также находился в хорошем состоянии.

Но не стоит думать, что данная организация управляется хаотично его владельцами.

На самом деле эта организация имеет четкую структуру, которая функционирует на благо всех проживающих в доме.

В данной статье мы ставим целью ознакомление с принципами работы данной организации, а также подробное изучение органов, которые играют важную роль в управлении, их функционирование, способ работы и осуществления своих функций.

Узнайте на нашем сайте, как создать ТСЖ, в частности в многоквартирном доме, как зарегистрировать ТСЖ в ГИС ЖКХ, а также заключить договора с собственниками на обслуживание.

Понятие

Начнем с расшифровки, ТСЖ — это товарищество собственников жилья.

Данная организация создается на базе только что построенного и сданного в эксплуатацию многоквартирного дома или же создается из близ лежащих домов. Данная организация признается законодательством некоммерческой.

1. Но это не совсем соответствует действительности, ведь все таки эта организация имеет свое непосредственное отношение к денежным средствам, которое заключается в том, что товарищество собственников жилья в лице доверенных лиц имеет право распоряжаться денежными средствам на счетах этой организации, а также осуществлять действия связанные с теми или иными тратами на нужды дома.
2. Как вы уже успели понять, товарищество собственников жилья – это юридическое лицо, которое представлено в налоговом органе и является налогоплательщиком.
3. Эта организация имеет право нанимать граждан для осуществления трудовой функции по облагораживанию и содержанию дома, начислять им заработную плату и вознаграждение (читайте о формировании вознаграждения председателю данной организации).

Разумеется, такие массы решений не могут быть приняты хаотично, в рамках товарищества собственников жилья действуют лица, которые обязуются осуществлять контроль и принимать решения по тем или иным спорным вопросам. Данные лица и составляют собой органы его управления.

Органами правления товарищества собственников жилья являются две одинаково сильные структуры. Первая – это правление, имеющее важные функциональные особенности.

Именно данный орган принимает важнейшие решения, вносит инициативы и представляет их на рассмотрение председателю.

Второй не менее важный орган – это собрание владельцев жилья. Если в управление входит лишь инициативная группа граждан, то в собрание могут войти все проживающие в доме.

Данный орган имеет наиболее высокую юридическую силу в первую очередь ввиду того, что является абсолютным большинством и представляет интересы непременно собственников, то есть лиц, ради удовлетворении запросов которых и создано товарищество.

https://www.youtube.com/watch?v=5OkPoatojBM\u0026pp=YAHIAQE%3D

Об обязанностях управляющего ТСЖ вы можете узнать из нашей статьи.

Кто может быть членом правления?

Для многих остается актуальным вопрос о том, кто же на самом деле может войти в состав управления. Ведь получив такое место, владелец жилья имеет право вносить инициативные решения, предлагать те или иные варианты развития событий, а также в дальнейшем может быть избран в качестве председателя.

Кроме того правление собирается гораздо чаще, чем собрание собственников, а значит шанс быть услышанным будучи членом управления очень велик.

Теперь поговорим о том, кто же на самом деле может быть его членом и как им стать из числа обычных собственников жилья. Если вы всерьез решили войти в состав, то вам необходимо представить свою кандидатуру на собрании владельцев жилья.

Если вашу кандидатуру оформить вы также можете войти в состав правления и обрести все те права, которые характерны для данных лиц.

Состав

В составе ТСЖ, находятся два органа – это правление о котором мы уже говорили и собрание.

Целесообразно говорить о том, что юридическая сила последнего несколько выше, чем юридическая сила решений первого органа.

Кроме того, возглавляет два эти органа еще одно лицо, которое имеет огромное влияние на все принимаемые решения товарищества. Сейчас мы говорим о таком лице как председатель, который полностью контролирует работу каждого из органов совета ТСЖ.

О правах и обязанностях управления и учредителей товарищества перед жильцами вы можете узнать из нашей статьи. о том, как стать членом ТСЖ.

Как формируется?

Состав управления товарищества формируют сами жильцы. Делают они это посредством проведения собрания и выбора кандидатур, наиболее активных и инициативных жильцов, которые могли бы, так или иначе, выполнить необходимые действия по благоустройству дома.

• Граждане, выдвигаемые на такое место должны также ознакомить всех жильцов с аспектами в будущем проводимой политики в отношении благоустройства дома.
• Выбирается та или иная кандидатура посредством выявления большинством предпочтений собственников.
• О том, как написать заявление на вступление в ТСЖ читайте в нашей статье.

Учредители

Учредители товарищества – это те лица, которые заинтересованы в надлежащем обслуживании дома и могут являться как физическими, так и юридическими лицами. К числу учредителей в законе относят членов правления ТСЖ, а это значит, что два этих понятия равносильны.

Инициативная группа

1. Инициативная группа жильцов – это группа, сформированная из лиц не входящих в состав правления но, тем не менее, проявляющая живое участие в жизни и устройстве дома.

2. Такая группа на добровольной основе следит за деятельностью управляющей организации, а точнее деятельностью председателя и правления, обращает внимание на их нарушения и грубые недоделки и оповещает жильцов о тех или иных обстоятельствах.

3. Данная группа является еще одним контролирующим органом, который направлен на то, чтобы сделать работу товарищества максимально эффективной и полезной для собственников.

Из кого состоит? Состоит данная группа из жильцов, проживающих в многоквартирном доме.

Иногда жильцы нескольких домов, которые имеют одну общую территорию объединяются и создают свою инициативную группу.

Главное условие при формировании данного сообщества – это общая заинтересованность в судьбе многоквартирного дома.

Нет установленного количества лиц, которые могут войти в состав группы. Это может быть как один, так и пятьдесят человек. Главным аспектом ее деятельности скорее является нормальное и грамотное функционирование данной организации.

Члены группы не должны входить в состав правления, также не могут быть председателями ведь тогда получается, что в составе инициативной группы будет заинтересованное лицо.

Узнайте на нашем сайте о стандартах раскрытия информации ТСЖ перед жильцами, а также о том, как создать ревизионную комиссию.

Как осуществляется вознаграждение?

Члены правления за свою работу могут рассчитывать на вознаграждение за проведенную работу по многоквартирному дому. Как правило, такое вознаграждение может быть исчислено в денежном эквиваленте и является процентом от суммы проведенных работ.

Как правило, сумма процента устанавливается уставом организации, что может означать, что только сами собственники принимающие устав решают вопрос о вознаграждении.

О внесении изменений в Федеральный закон о ТСЖ читайте в нашей статье.

Законодательный регламент

• Статья 145 жилищного кодекса говорит о том, что вознаграждение членов правления является возможным, но только в случае, когда речь идет о действительно проведенных работах по многоквартирному дому.
• Как мы уже писали выше, процент, в котором будет вознагражден каждый его член устанавливается уставом.
• Если же в уставе нет такой информации, то принятие данного решения ложится на плечи владельцев жилья многоквартирного дома.
• О том, нужно ли заключать трудовой договор с председателем правления ТСЖ, узнайте из нашей статьи.
• Узнав все аспекты функционирования важнейших управляющих органов товарищества вам будет намного легче понять, как устроена «кухня» этой организации.
• И если вы считаете себя инициативным собственником, то вы без труда сможете выдвинуть свою кандидатуру и пройти в члены управления домом, тем самым оставляя свой вклад в вопросах управления и содержания постройки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 302-76-94

Это быстро и бесплатно!

Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)

ЖК РФ устанавливает, что управляющей организа­цией (управляющим) может быть юридическое лицо не­зависимо от организационно-правовой формы или ин­дивидуальный предприниматель.

При этом законода­тель стремится создать условия, чтобы сделать рынок управления жильем открытым.

Управление жильем в условиях конкуренции является предпосылкой для улучшения качества жилищно-коммунального обслужи­вания граждан.

Ранее в том виде, в каком он предусматривался За­коном о ТСЖ, аналогичный способ управления приме­нялся крайне редко. В соответствии с Законом о ТСЖ (ст.

21) способ управления «кондоминиумом уполномо­ченной государством или органами местного самоуправления службой заказчика на жилищно-коммуналь­ные услуги» должен был избираться на общем собра­нии домовладельцев.

Но на практике жилыми домами чаще всего управляют Службы заказчика, уполномо­ченные ОМС без проведения каких-либо собраний. Закон о ТСЖ не предписывал определять в качестве Служб заказчика именно МУПы и муниципальные учреждения.

Несмотря на это, за редким исключением, именно за ними закреплялся муниципальный жилищ­ный фонд на праве хозяйственного ведения и опера­тивного управления.

Система перечисления бюджет­ных средств (ассигнований «на разницу в тарифах», суб­сидий на оплату жилья и коммунальных услуг, компен­саций расходов на предоставление льгот) также складывалась с обязательным участием в качестве получателей муниципальных организаций[1]. Тем самым на этот рынок не допускались организации иных форм собственности и индивидуальные предприниматели. Конкуренция между потенциальными управляющими практически отсутствует.

Если по публично или кулуарно принятому решению какой-то многоквартирный дом (группа домов) выбы­вает из управления муниципальной Службы заказчи­ка, то это практически не сказывается на объемах ее работы. Поэтому муниципальные управляющие зачас­тую не стремятся повысить качество, снизить цены. Они заинтересованы не в минимизации стоимости ра­бот и услуг, а в ее увеличении.

В соответствии с положениями ЖК РФ собственни­ки помещений не должны ограничиться выбором спо­соба управления. Помимо этого они обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и бу­дет управлять многоквартирным домом, сформулиро­вать на общем собрании условия договора с ней и под­писать договор управления.

По мнению автора, хотя закон и не ограничивает виды организационно-правовых форм управляющих организаций, тем не менее такая форма, как государ­ственное или муниципальное учреждение, для роли уп­равляющего явно не подходит.

Во-первых, учреждение имеет ограниченную право­способность и может осуществлять только те виды де­ятельности, которые разрешит учредитель.

Формаль­но собственники помещений могут столкнуться с ситу­ацией, когда управляющий (учреждение) не вправе выполнять все, что ему заказывают, или теряет право осуществлять какой-либо вид деятельности, если пос­ле заключения договора учредитель вносит изменения в устав учреждения.

Во-вторых, бюджетное учреждение (а ими являют­ся все муниципальные или государственные учрежде­ния) финансируется по смете. В ГК РФ они так и назы­ваются — «финансируемые собственником учрежде­ния».

Их доходы учитываются в составе доходов соот­ветствующего бюджета (как доходы от использования соответствующего имущества).

А если в смете расхо­дов не будут заложены средства на выплату неустоек или другие необходимые или возможные затраты?

В-третьих, руководитель учреждения назначается органами власти. При смене администрации, например после очередных выборов, могут поменять и руково­дителя учреждения. Учреждения — организации неком­мерческие, а договоры управления являются возмезд­ными.

Да, учреждению можно осуществлять с разре­шения собственника приносящую доходы деятель­ность. Но такая деятельность по определению не может быть единственным или преобладающим по объему источником финансирования учреждения*.

Иначе «уч­реждение» становится просто ширмой фактически ком­мерческой организации.

В-четвертых, в соответствии с новыми требованиями Кодекса управляющая организация обязана предостав­лять собственникам помещений коммунальные услуги холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения и отопления (теплоснабжения).

Она должна продавать собственникам помещений воду, газ, электрическую и тепловую энергию, приобретаемые у производителей или продавцов данных ресурсов. При этом управляющая организация сама приобретает статус энергоснабжающей организации. Это вытекает из ст. 1 Федерального закона от 14.04.

95 № 41-ФЗ «О госу­дарственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации»: «…энергоснабжающая организация — коммерческая органи­зация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии».

Следовательно, функционирование управляющей орга­низации в форме учреждения как некоммерческой орга­низации не будет соответствовать этому Закону.

Не многим лучше вариант МУП (ГУП) с возможно­стью получения собственником предприятия части прибыли, определения целей, предмета и видов деятель­ности, порядка составления и утверждения планов финансово-хозяйственной деятельности, назначения руководителя, ликвидации по решению публичного образования и т. п.

Частные управляющие организации не могут позво­лить себе иметь раздутый управленческий аппарат, содержать специалистов и технические средства, ко­торые задействованы лишь эпизодически. Их не свя­зывает штат организации, согласованный с ОМС (по сложившейся практике ценообразования — чем больше штат, тем выше цены на содержание и ремонт жилья).

Частных управляющих, выбранных непосред­ственно собственниками помещений, сложнее заста­вить в административном порядке бесплатно выпол­нять работы, затраты на проведение которых будут ком­пенсироваться фактически за счет платежей собствен­ников.

Такие организации должны более мобильно реагировать на запросы рынка и предоставлять по от­дельным договорам имеющие спрос дополнительные услуги.

Следует отметить, что продекларированное ранее в ряде программных документов о реформировании ЖКХ разделение функций заказчика и подрядчика в соответствии с Кодексом не является обязательным.

Выбранная управляющая организация вправе как са­мостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, так и привлекать для этих целей любые иные подряд­ные организации по своему выбору.

Решение вопро­са: привлекать или не привлекать подрядчиков для вы­полнения (оказания) конкретных работ (услуг), — пре­рогатива самой управляющей организации. Ведь от­ветственность перед собственниками остается у управляющего.

Управляющие должны иметь возможность самосто­ятельно решать: какими силами и как организовать ра­боту диспетчерского пункта, иметь свое аварийное подразделение или заключить договор на аварийное обслуживание со сторонней организацией, какую вы­брать организацию по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов, иметь в своем составе управляющих на каждый дом или осуществлять управление центра­лизованно, нанимать дворников или приобрести убороч­ную технику, сколько иметь уборщиц, сантехников и электриков и т. п. При этом они должны ориентироваться на запросы своих заказчиков — собственников помещений в конкретном доме, которые будут оцени­вать результат и оплачивать цену договора управления.

• Договор управления
• Предусмотренный ЖК РФ договор управления мно­гоквартирным домом — новый вид гражданско-право­вого договора.
• В соответствии со ст. 162 Кодекса одной стороной договора управления является управляющая органи­зация, другой могут быть:

• собственники помещений в многоквартирном доме (если управляющая организация выбирается на об­щем собрании собственников помещений в много­квартирном доме);
• органы управления ТСЖ, жилищного кооператива или специализированного потребительского коопе­ратива, предусмотренного федеральным законом. Это возможно, если управляющая организация вы­бирается органами управления этих некоммерче­ских организаций. При этом факт заключения до­говора управления не означает изменения спосо­ба управления многоквартирным домом;
• ОМС в установленных ЖК РФ случаях. Кодекс до­пускает заключение договора управления много­квартирным домом в случае, если все помещения в таком доме находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципаль­ного образования (ст. 163).

Договор управления многоквартирным домом зак­лючается в простой письменной форме. При этом каж­дый собственник помещения заключает его на усло­виях, указанных в решении общего собрания.

Органы управления ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)– это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, а также для предоставления коммунальных услуг (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Органы управления ТСЖ – это общее собрание членов товарищества и  правление товарищества собственников жилья (ст. 144 ЖК РФ).

Согласно ст.145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится, в том числе избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества.

В соответствии со ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляет коллегиальный исполнительный орган управления – Правление Товарищества. Правление ТСЖ избирается из числа членов Товарищества и подотчетно общему собранию членов Товарищества (пп. 3 п. 2 ст. 145, п. 2 и 4 ст. 147 ЖК РФ).

• В силу положений ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
• 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• 7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• 9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Общее собрание членов ТСЖ ежегодно утверждает годовой отчет о деятельности Правления Товарищества (пп. 8.2 п. 2 ст.

145 ЖК РФ), а также определяет размер вознаграждения членов Правления Товарищества, в том числе Председателя Правления Товарищества (пп.11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Общее собрание членов ТСЖ имеет право не только избрать членов Правления Товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества, но и досрочно прекратить их полномочия (пп.3 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Правление ТСЖ избирает из своего состава Председателя Товарищества, если избрание Председателя Товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов Товарищества уставом Товарищества (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Основной обязанностью Председателя Правления является «обеспечение выполнения решений Правления» (п.1 ст. 149 ЖК РФ).

1. Председатель Правления ТСЖ, как один из членов Правления действует без доверенности от имени Товарищества и вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом Товарищества не требуют обязательного одобрения Правлением или общим собранием членов Товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов Товарищества:
2. – Правила внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
3. – Положение об оплате их труда, иные внутренние документы Товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом Товарищества и решениями общего собрания членов Товарищества.

Председатель Правления ТСЖ имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (п. 1 ст. 149 ЖК РФ).

• Согласно пункту 5 статьи 148 ЖК РФ в обязанности Правления ТСЖ входит, в том числе: наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их.
• Адвокат Светлана Жмурко
• Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08