Правила

Строительство дома в зоне затопления

В каких случаях «ГЕОИЗОЛ Проект» вам поможет решить проблему строительства в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Уютный дом на берегу реки или тихого озера – сейчас эту мечту стало значительно сложнее воплотить в жизнь. Водный кодекс РФ запрещает строительство на территориях, подверженных негативному влиянию вод: затоплению и (или) подтоплению. Единственная возможность обойти ограничение – выполнить мероприятия инженерной защиты территории.

Строительство дома в зоне затопления

Рискам затопления и подтопления подвержены территории на берегах рек и озер

«ГЕОИЗОЛ Проект» специализируется на инженерной защите, в том числе от негативного влияния вод.

В 2022 году мы получили десятки запросов на разработку таких проектов, а тематическая страница сайта оказалась в топе по числу просмотров. Однако подавляющее большинство заявок не пошли в работу: стоимость проектирования, а тем более выполнения защитных мероприятий была неприемлемо высока для граждан, которые планировали построить частные дома.

Сложностей для физических лиц добавляют формулировки статьи 67.1 Водного кодекса. Поправки, принятые летом 2022 года, объясняют понятие «инженерной защиты» и даже приводят основные мероприятия. Однако неизменным осталось требование обеспечить защиту всей территории, а не только расположенных на ней объектов.

Строительство дома в зоне затопления

Затопление – это покрытие территории водой в результате повышения ее уровня в водоеме

Например, «свайные фундаменты» предусмотрены Водным кодексом как метод инженерной защиты. Но разрабатывать проект дома на высоком свайном ростверке, который позволяет разместить постройку на безопасном уровне над водой, не имеет смысла. Органы местного самоуправления не выдадут разрешение на его строительство без проекта защиты всей территории.

Для выбора оптимального технического решения для крупных проектов выполняется технико-экономическое обоснование на предпроектном этапе. Такую работу «ГЕОИЗОЛ Проект» выполнил в рамках комплексного развития территории в районе озера Черное в городе Курган.

Что делать в этой ситуации частному заказчику? Прежде всего – оглядеться!

Нередки случаи, когда в границах ЗОУИТ оказывается сразу несколько участков. Чтобы получить возможность построить индивидуальное жилье на этой территории целесообразно объединить усилия с соседями и заказать коллективный проект защиты всей осваиваемой территории. Это позволит распределить финансовую нагрузку между заинтересованными лицами.

Строительство дома в зоне затопления

Поясним на абстрактном примере. Допустим, на берегу реки есть 20 участков, попадающих в зону затопления. Гораздо эффективнее (и с технической точки зрения, и по временным, и по финансовым затратам) разработать один проект, защитив все участки одновременно, чем в разнобой создавать 20 проектов, не связанных друг с другом.

Согласно пункту 4.1.4 Свода правил «Инженерная защита территории от затопления и подтопления» (СП 104.13330.2016) проекты инженерной защиты должны быть взаимоувязаны с документами территориального планирования и документацией по планировке территорий.

Строительство дома в зоне затопления

Для выполнения инженерной защиты территории от затопления, подтопления для дальнейшего индивидуального жилищного строительства целесообразно объединить усилия всех заинтересованных лиц

Если мероприятия инженерной защиты имеют не локальный, а масштабный характер, целесообразно обратиться в органы местного управления для оказания содействия. Это позволит переложить часть работы на местную администрацию и снизить затраты на проектирование защитных мероприятий.

Добавим, что на youtube-канале «ГЕОИЗОЛ Проекта» опубликован видеоролик, в котором мы объясняем, как определить границы ЗОУИТ и попадает ли в них ваш участок.

Зоны подтопления и закладка фундамента на винтовых сваях

Подтопление зданий – вполне распространенный случай на территории нашей страны. Как бороться с ним, как учитывать вероятное и явное подтопление зданий при строительстве. Одним из вариантов будет установление для таких зданий фундаментов на винтовых сваях.

1. Возникновение зон подтопления

Как бы тщательно не выбирался участок под застройку, возможны случаи, когда он окажется в зоне подтопления, и причиной это могут служить самые разные, независимые от застройщика обстоятельства. Различают два вида подтопления:

  • От расположенных рядом внешних источников воды – расположенного рядом озера, реки, водоводов
  • Подтопление грунтовыми водами

Подтопление может быть вызвано различными авариями и вмешательством человека в ландшафт и систему естественного дренажа:

  1. Сооружение различных дамб, когда вода начинает обходить искусственные препятствия
  2. Некачественная система стоков, ливневой канализации
  3. Нарушение дренажных систем при застройке больших территорий

Излишкам скапливающейся влаги может быть и асфальтирование поселков – вода из почвы теряет возможность испаряться с поверхности естественным образом.

Так что блага цивилизации иногда приводят к отрицательным последствиям – появлению оползней, подъему грунтовых вод выше глубины промерзания.

Подъем грунтовых вод оказывает пагубное действие на железобетонный фундамент. Все это может привести к деформации уже построенных зданий.

Что касается наличия водных источников рядом с поселками, то особенно опасным периодом с точки зрения подтопления является сезон таяния льда и паводка. От них страдают практически все строения, расположенные в низинах, и это надо учитывать уже на стадии освоения территории под застройку.

Свой весомый вклад вносят и непредсказуемые аварии на тех же дамбах и плотинах, а также разгул стихии.

Существует также вероятность, что к подтоплению приведут и ошибки в строительстве расположенных рядом зданий:

  • Нарушение правил эксплуатации
  • Ошибки проектирования
  • Неправильная гидроизоляция
  • Неорганизованные водоотводы на соседних участках
  • Ошибки в строительстве самого здания – неправильный слив, нарушение вертикальности стен и проч.

Таким образом, можно говорить о том, что даже участок, выбранный в сухом месте и, казалось бы, вдалеке от водяных коммуникаций, может оказаться в зоне подтопления.

Строительство дома в зоне затопленияТипичный случай подтопления садового товарищества

2. Особенности грунтов и их подверженность подтоплению

Следует отметить, что уже сам грунт, на котором проводится застройка, имеет зачастую предрасположенность к подтоплениям в силу своей структуры. Это особенно касается песчаных и намывных грунтов. Частицы в таких грунтах не связаны друг с другом в отличие от глинистых мелкодисперсных грунтов, задерживающих воду.

Существенный вклад в устойчивость грунта вносит его подверженность морозному пучению. Пучинистость грунтов необходимо учитывать при закладке фундаментов – ведь промерзание почвы вызывает ее деформацию из-за увеличения объема замерзшей воды. При подтоплении грунта естественным образом уровень морозного пучения может значительно измениться относительно среднего.

Строительство дома в зоне затопленияРазрушение фундамента, размытого грунтовыми водами

3. Меры по укреплению железобетонных фундаментов в зоне подтопления

Строительство в зонах подтопления, а, тем более, его учет возможности подтопления при эксплуатации здания в течение долгих лет, накладывают необходимость существенных затрат при строительстве.

В первую очередь нужно создавать надежные дренажные системы, которые бы обеспечивали сток излишних вод. Само строительство таких систем на участке достаточно затратно – кроме того, нужно постоянно следить за их исправностью.

К тому же, система дренажа на вашем участке может повредить соседним территориям, и проблема только расширится.

Фундаменты в зоне подтопления требуют дополнительной гидроизоляции, что также дорогостоящее мероприятие.

4. Преимущества винтовых свай в зоне подтопления

Недостатки возведения традиционных железобетонных фундаментов успешно нивелируются с использованием винтовых свай. О преимуществах свайно-винтовых фундаментов сказано очень много, остановимся только на затронутом аспекте подтопления зданий:

  1. Винтовые сваи успешно используются для установки фундаментов на заболоченных почвах, на водоемах. Первоначальное использование винтовых свай вообще началось в прибрежных зонах – для строительства маяков.
  2. Винтовые сваи менее подвержены морозному пучению по сравнению с железобетонными конструкциями
  3. Винтовые опираются лопастями на плотные слои грунта, независимо от его типа

Можно в целом сказать, что установка свайно-винтового фундамента является оптимальной как в зоне заведомых подтоплений (возле рек, озер и т.д.), так и обеспечит надежную эксплуатацию зданий при возникновении спонтанного подтопления.

Мало того, что возведение фундамента на винтовых сваях существенно дешевле монолитных железобетонных, — оно позволит застройщику сэкономить и на ряде мероприятий, связанных с защитой фундамента от подтоплений, о которых было упомянуто выше.

Строительство дома в зоне затопленияДом на винтовых сваях в зоне подтопления

5. Особенности монтажа винтовых свай в зонах подтопления

В целом, закладка свайно-винтового фундамента в зоне подтопления ведется стандартным способом. Можно только учесть наличие высокого подъема грунтовых вод. Наряду с изучением грунта нужно тщательно следить за глубиной вкручивания сваи – она должна обязательно достигать своей лопастью плотных, устойчивых слоев грунта.

Если участок изначально заболочен, применяются способы установки винтовых свай в болотистых местностях и на водоемах. Хорошим вариантом будет установка винтовых свай зимой, когда вода замерзнет и превратится в лед – достаточно прочную основу для тяжелой техники.

Строительство дома в зоне затопленияПодо льдом грунт поддается ручному заворачиванию

6 Выводы

  • Фундамент на винтовых сваях будет оптимальным вариантом для строиельства индивидуальных зданий, сбенно в зонах возможного подтопления.
  • Специалисты фирмы «К-ДОМ» окажут вам помощь в оценке вашего участка с этой точки зрения, а также проведет все работы по установке фундамента на винтовых сваях.
Читайте также:  Архивное делопроизводство в суде

Участок попал в зону затопления. Что делать?

В 2021 году Министерство природных ресурсов и экологии Калужской области завершило большую работу, которая была инициирована постановлением Правительства РФ еще в 2014 году — необходимо было внести в государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения о зонах затопления и подтопления всех водоемов области. До этого водоохранная зона определялась без учета особенностей местности, просто по фактическому расстоянию от береговой линии водного объекта. Для Яченки, например, ширина водоохранной зоны равнялась пятидесяти метрам. Очевидно, что низины могли при разливе реки затапливаться, а на высоких берегах это невозможно. Подтопление — это вообще отдельный случай, когда участок заливает не водоем, а грунтовые воды. Поэтому зона затопления и подтопления имеет более сложную форму, и этот факт привел к неприятным последствиям на рынке участков для строительства.

Что случилось?

Дело в том, что зона затопления и подтопления, попав в реестр, автоматически стала зоной с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Строительство в такой зоне возможно только при выполнении определенных условий. Кроме того, построенный дом не так просто ввести в эксплуатацию по «дачной амнистии» — а сейчас это основной способ регистрации частных домов.

Таким образом, у владельцев участков, формально попавших в зону подтопления, появляется еще один руководящий документ — Водный Кодекс. Он запрещает строительство капитальных объектов, если не обеспечена инженерная защита от затопления и подтопления. Зарегистрировать без этой защиты можно лишь объект, построенный до внесения сведений о зоне в ЕГРН.

  • Строительство дома в зоне затопления

В Калуге зоны затопления принесли две больших проблемы. Во-первых, городу придется строить защитные сооружения, чтобы осваивать желанную территорию вдоль Оки — а это значительная часть, граничащая с историческим центром, почти половина улицы Салтыкова-Щедрина.

Во-вторых, весьма внушительно выглядит зона затопления Яченки, накрывающая район Черносвитино. Как назло, именно там в последние годы продавались частным лицам участки, выделенные из земель сельхозназначения.

Теперь их покупатели столкнулись с невозможностью упрощенного оформления построенных на таких участках домов.

  • Строительство дома в зоне затопления

Проблема актуальна не только для Калуги.

В Госдуму даже был внесен законопроект, который позволяет на местном уровне изменять границы зоны после строительства защитных сооружений — к ним предлагается отнести дамбы, насыпи, локальные поднятия уровня земли и свайные фундаменты. Это все равно осложняет жизнь частных застройщиков, но по крайней мере дает им понятный рецепт. Законодатели надеются на вступления законопроекта в силу к весне 2022 года.

Пока же муниципалитеты просто отказывают людям в выдаче разрешения на строительство. В Росреестре каждый случай рассматривают индивидуально, говорит руководитель Калужского управления Мария Демьяненко. Вполне может быть, что необходимые защитные сооружения на участке уже присутсвуют — например, дом строится на привозном грунте.

Что делать, если участок целиком попал в зону затопления/подтопления?

Прежде всего, необходимо уточнить точный срок установления ЗОУИТ, которая «накрыла» ваш участок. Если ваш дом был построен до этого момента, отказать вам в регистрации Росреестр не вправе. Этот факт должен удостоверить специалист — кадастровый инженер, на основании сведений, которые вы ему сообщите. 

Если вы только планируете начать строительство, нужно предусмотреть в проекте защитные инженерные сооружения. Звучит страшно, но во многих случаях можно будет обойтись насыпью, защитным валом или локальным повышением уровня участка. Чтобы не ошибиться, лучше заказать геодезическое исследование.

Инженерные сооружения нужно обязательно отразить на кадастровом плане вашего участка. Это также делает кадастровый инженер. До начала работ, конечно, лучше проконсультироваться с кадастровым бюро, какие именно параметры сооружения нужно выдержать в вашем конкретном случае.

Как архитектура может бороться с наводнением? 9 практических решений

Как архитектура может бороться с наводнением? 9 практических решений

Строительство дома в зоне затопления

Наводнение — серьезная проблема для зданий по всему миру, включая архитектурные сокровища, такие как Дом Фарнсворт, которые снова и снова страдают от этой проблемы. В частности, этой весной риску затопления подвержена треть всей континентальной части США, особенно Северные равнины, Верхний Средний Запад и Глубокий Юг.

В апреле 2019 года смертоносные наводнения обрушились на части Мозамбика, Малави, Зимбабве и Ирана, что привело к низкой оценке 1000 смертей, а еще десятки тысяч были перемещены.

Хотя архитектура не может решить или даже полностью защитить от самых смертоносных наводнений, можно — и необходимо — принять несколько защитных мер, которые могли бы уменьшить ущерб и, следовательно, спасти жизни.

Первым шагом в этом направлении является определение того, находится ли проектируемый дом или здание в зоне риска затопления.

Это можно сделать, проверив карты наводнений, широко доступные в Интернете, в том числе на этом сайте Федерального агентства по чрезвычайным ситуациям США.

Если это так, архитектор и заказчик могут решить, хотят ли они переехать или они хотят остаться, и принять необходимые меры защиты. Для тех, кто выбирает последнее, мы выделили девять таких мер ниже.

Поднимитесь выше уровня наводнения

Для начала архитекторы должны построить конструкцию выше уровня наводнения, чтобы минимизировать ущерб в случае наводнения.

Отметку уровня затопления для определенных областей можно найти в Интернете с помощью таких программ, как «Средство просмотра расчетной базовой высоты затопления», запускаемое FEMA.

Обладая этой информацией, архитекторы могут определить, на какую высоту поднять здание и каким способом они должны это сделать. Один из распространенных способов подъема — возведение конструкции на колоннах или сваях. В остальных случаях прочный фундамент можно просто поднять повыше.

Для получения более конкретной информации о том, что делать, архитекторам следует оценить климат и историю наводнений в своей области и обратиться к информации, доступной в Интернете, такой как, в частности, это руководство по прибрежному строительству.

Строить из устойчивых к наводнениям материалов

Устойчивые к наводнениям материалы — это материалы, которые могут прослужить в контакте с паводковыми водами не менее 72 часов без значительного ущерба.

Паводковая вода может быть как гидростатической (стоячая вода), так и гидродинамической (текущая вода), и в большинстве случаев приводит к смещению фундаментных стен, обрушению конструкций, плавучим топливным бакам, размыву и многому другому.

«Значительное повреждение» предполагает любое повреждение, требующее больше работы, чем чистка или недорогой косметический ремонт, например покраска. Чтобы предотвратить эти повреждения, материалы, устойчивые к наводнениям, должны быть прочными и устойчивыми к чрезмерной влажности.

Примеры включают бетон, глазурованный кирпич, изоляцию с закрытыми порами и пенопласт, стальную фурнитуру, обработанную давлением и морскую фанеру, керамическую плитку, водостойкий клей, полиэфирную эпоксидную краску и многое другое.

Нанесите покрытия, герметики и водостойкую облицовку

Существует два разных типа защиты от наводнений: сухая и влажная. Сухая защита от наводнений предотвращает попадание паводковых вод, в то время как влажная защита от наводнений позволяет наводнениям проникать в дом.

К первым относятся покрытия, герметики и водостойкий шпон, поскольку они препятствуют проникновению воды внутрь помещения. Водостойкий шпон может состоять из слоя кирпича, подкрепленного водонепроницаемой мембраной, защищающей внешние стены от проникновения воды.

Во внутренних стенах архитекторам следует использовать моющийся пенопласт с закрытыми порами в местах ниже уровня затопления.

Точно так же покрытия и герметики могут быть нанесены на фундамент, стены, окна и дверные проемы, чтобы предотвратить попадание паводковой воды в дом через трещины, поскольку эти отверстия редко проектируются так, чтобы быть водонепроницаемыми или выдерживать нагрузки наводнения.

Подъемное или защищенное от наводнения оборудование HVAC и компоненты механических, сантехнических и электрических систем

Размещение сервисного оборудования выше уровня защиты от наводнений, как правило, лучший способ его защитить.

Такое оборудование включает в себя отопление, вентиляцию, кондиционирование воздуха, сантехнические приборы, сантехническую арматуру, системы воздуховодов и электрическое оборудование, включая сервисные панели, счетчики, переключатели и розетки.

Если эти компоненты затоплены паводковыми водами даже на короткий период времени, они могут быть серьезно повреждены и их необходимо будет заменить. В частности, электрическое оборудование может вызвать возгорание при коротком замыкании.

Лучше всего, чтобы эти компоненты были подняты выше уровня затопления, но при необходимости они могут быть спроектированы так, чтобы предотвратить повреждение от затопления, будь то через водонепроницаемые корпуса, барьеры, защитные покрытия или другие методы защиты уязвимых компонентов. Для точных требований архитекторам следует обращаться к муниципальным кодексам.

Якорные топливные баки

Незакрепленные топливные баки легко перемещаются паводковыми водами, которые могут врезаться в стены, повредить другое имущество и вызвать загрязнение, если линия подачи разорвется и заполнит воду маслом.

Даже закопанные цистерны могут быть вытолкнуты на поверхность благодаря плавучести.

Читайте также:  Проспект ценных бумаг

Таким образом, крайне важно, чтобы топливные баки были закреплены на якоре, либо прикрепив их к бетонным плитам, которые достаточно тяжелы, чтобы противостоять силам наводнения, либо натянув на них ремни и прикрепив их к грунтовым анкерам.

Установите вентиляционные отверстия в фундаменте или водоотливной насос

Примером влажной защиты от наводнений является установка вентиляционных отверстий в фундаменте, которые позволяют воде протекать через дом, а не через бассейн вокруг него.

Хотя это решение может показаться нелогичным из-за ущерба, который оно может нанести внутренней части дома, на самом деле оно обеспечивает выход паводковой воды и снимает разрушительное давление, которое паводковая вода оказывает на окна и стены.

Если внутренняя часть — обычно подвал земляного полотна — подготовлена ​​с использованием материалов, устойчивых к наводнениям, гидростатических отверстий и защищенного ключевого оборудования, ущерб может быть ограничен, хотя потребуется очистка после наводнения.

Точно так же отстойник — это тип оборудования, которое перекачивает воду из подвалов, где регулярно случаются наводнения. Настоятельно рекомендуется отстойник с резервным аккумулятором, чтобы он продолжал работать при отключении электроэнергии.

Постройте постоянные барьеры

Размещение постоянного барьера вокруг рассматриваемой конструкции может предотвратить попадание на нее паводковых вод.

Такие барьеры должны быть построены с использованием перекрытия из бетона или кирпичной кладки или с помощью дамбы из уплотненных слоев почвы с непроницаемым стержнем.

Хотя это решение может показаться самым простым или наиболее очевидным, и водозаборные стены, и дамбы требуют серьезного обслуживания, а дамбы требуют значительного количества земли и пригодных для использования грунтовых материалов для строительства.

Установка обратных клапанов канализации

Обратные клапаны канализации предотвращают обратное попадание затопленных канализационных систем в дом.

В некоторых районах, подверженных наводнениям, эта проблема является обычным явлением и может привести к повреждению, которое трудно устранить и которое опасно для здоровья людей.

Как правило, задвижки предпочтительнее откидных, поскольку они обеспечивают лучшее уплотнение от давления затопления.

Оцените лужайку подальше от дома

Последний метод, который архитекторы могут использовать для уменьшения ущерба от наводнения, — это отодвинуть лужайку от дома. Если газон наклонен к дому, дождевая вода будет стекать по дому.

И наоборот, при наклоне наружу дождевая вода отводится прочь.

С этой целью на газоне следует использовать тяжелую почву, содержащую глину и песок, позволяющую поверхностным стокам стекать в более подходящее место, например, в уличный желоб.

  • Дополнительные ресурсы
  • Примечание редактора: эта статья изначально была опубликована 27 мая 2020 г.
  • .

Можно ли строить дом в зоне подтопления

  • найдите участок по кадастровому номеру в Публичной Кадастровой Карте;
  • нажмите в выпадающем меню «Слои»;
  • и найдите вкладку «Зоны с особыми условиями использования территорий»;
  • информацию можно также посмотреть в выписке из ЕГРН на Ваш участок.

Карты ЗОУИТ также содержат указание всех охраняемых культурных, санитарных, природных зон, в пределах которых ограничено или запрещено строительство.

Зоны подтопления и затопления вносятся в карты ЗОУИТ, генеральный план и проекты планировки / межевания территории для того, чтобы установить определенный режим пользования землями в данных районах и ограничить негативное влияние частного строительства на землю.

В районах может устанавливаться процент затопления, в рамках которого запрещено строительство, если здания не защищены специальными сооружениями от паводковых и грунтовых вод. Например, в г. Улан-Удэ процент затопления равен 1%.

Бывают ситуации, когда в документах отображены неточные или устаревшие данные. В таком случае, необходимо обратиться к специалистам за определением зон.

С помощью определенных методик подсчета, ГОСТов и СНиПов, специалист сможет определить более точный прогноз по затоплению участка.

Какие участки находятся в зоне риска?

Определение зон затопления, подтопления нужно:

  • в районах устьевых участков водных потоков, затапливаемых при нагонных явлениях;
  • в области естественных водоемов, которые затапливаются при уровне воды с обеспеченностью в 1%;
  • в районах незарегулированных водотоков, затапливаемых при половодьях и др.

На облагораживание таких территорий местные и федеральные власти открывают государственные контракты для геодезических компаний.

В границах указанных зон нельзя размещать отходы производства различных ядовитых, токсичных веществ, строить кладбища. Застройщики обязаны за свой или муниципальный счет проводить противопаводковое обследование земель, противодействовать заболачиванию земли и способствовать увеличению пропускной способности рек.

Если Вы хотите обезопасить свой участок от наводнений и паводков, то необходимо проводить такие профилактические мероприятия на участке, как определение глубины грунтовых вод с помощью геодезических инструментов, подсчет вероятности сильных паводков.

Городские службы должны постоянно отслеживать состояние подземных коммуникаций, копку и строительство на соседних участках. Перед строительством дома на участке могут также понадобиться дренажные работы по осушению подтапливаемой земли.

Дом у воды: почему нельзя строиться в зоне подтопления | Новости Калуги и Калужской области Знамя.Калуга

Владельцы участков в деревне Черносвитино неожиданно узнали о том, что их земли включили в зоны подтопления.

Это значит, что строить и регистрировать уже возведенные на них дома можно только при наличии специальной инженерной защиты. Как и почему это произошло и что в данной ситуации можно сделать, редакция попыталась выяснить.

«Весной я приобрел участок под ИЖС, — рассказывает нам один из владельцев земли в районе Черносвитина Антон Евсиков. — Бери и стройся.

Сейчас, когда дело дошло до возведения, узнал, что мой участок включили в зону затопления/подтопления. И строить там нельзя без организации инженерной защиты. Что это именно за защита — никто сказать не может.

Поэтому просто всем отказывают. Я, к своему счастью, не успел начать стройку».

По словам Антона, сейчас эти участки сильно подешевели, так как теперь там нельзя просто взять и возвести дом, а в документах и на кадастровой карте появилась отметка. Его стройка отложилась на неопределенный срок. С учетом инфляции и удорожания стройматериалов это само по себе очень сильно увеличивает стоимость. Тем более будет дороже, если обяжут делать инженерную защиту, опасается он.

Его многодетная семья уже сильно вложилась в этот проект, так как пришлось продать квартиру. Это был шанс улучшить свои жилищные условия, но — увы.

Зоны ОУИТ – зоны с особыми условиями использования территории, или защитные, которые устанавливают в местах расположения в том числе водных объектов.

Именно в такую зону включили участки в Черносвитине, сведения об этом попали в Единый государственный реестр недвижимости в 2021 году.

Постановление Правительства РФ о зонах затопления, подтопления появилось еще в 2014-м, но внесение сведений о них до первого января 2022 года не являлось обязательным.

Сейчас Антон, как и многие, пытается оспорить запрет на строительство без инженерной защиты, потому что изначально не знал и не мог знать о защитной зоне. Да, закон изменился, но ведь он, как говорят юристы, обратной силы не имеет.

Мы попросили прокомментировать эту ситуацию представителей регионального министерства природных ресурсов. В ответе указано, цитирую, что строительство в границах этих зон не запрещено, но есть ограничения. Ими и является требование инженерной защиты территорий и объектов от разрушения берегов, заболачивания и другого негативного воздействия вод.

Основными средствами для этого являются укрепление берегов сооружениями, дамбами, искусственное повышение поверхности территории, отвод поверхностного стока, систематические дренажные системы, локальные дренажи, расчистка русел и стариц, агролесотехнические мероприятия и еще многое другое.

Большинство из этих средств вряд ли по силам отдельным владельцам участков, так как включает комплексные меры и профессиональную оценку ситуации. Поэтому прежде чем делать такую защиту, нужно провести экспертизу с составлением соответствующего заключения.

Однако что за водный объект вызвал такую насущную необходимость в установлении защитных зон, которые нужно укреплять, беречь от подтопления и прочего разрушения?

Наши корреспонденты побывали на месте, в районе улиц Речной, Родниковой и СНТ «Ока» возле села Черносвитино. Оказывается, участки находятся на берегу крошечного ручья, который на данный момент пересох.

Мы, конечно, не специалисты, но все равно трудно предположить, что он способен по весне разливаться подобно горной реке и подтапливать соседние с ним земли. Правда, метрах в трехстах, ближе к впадению в реку Яченку, злополучный ручей обнаруживает признаки воды и больше напоминает небольшую канаву.

Но это уже территория садового некоммерческого товарищества, где давно построены дома. А еще чуть далее, впритык к речным берегам, стоят коттеджи, тоже, судя по всему, возведенные достаточно давно.

Возникает вопрос: положение о необходимости инженерной защиты от подтопления и затопления распространяется только на будущее строительство, а те здания, что уже были здесь до нового закона, ее не обязаны иметь?.. То есть кто успел – тот молодец.

Читайте также:  Выпуск ценных бумаг ооо

Кстати, в Земельном кодексе РФ, на него в том числе ссылаются чиновники от городской управы (которые отказывают в разрешении на строительство или регистрации дома в зонах ОУИТ), есть интересное положение.

Оно говорит: убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав собственников земельных участков в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий, подлежат возмещению в полном объеме. Причем тем органом, который принял решение об установлении или изменении вышеуказанных зон. Однако об этом в ответах на запросы редакции и от минприроды, и от муниципалитета – ни слова.

К сожалению, помимо разного рода убытков, которые сейчас несут владельцы участков, попавших в зоны подтопления, есть еще один очень неприятный момент. Его мы видим в зыбкости правовой защиты и неуверенности в завтрашнем дне. Кто теперь поручится, что подобное не случится с любым другим участком, приобретенным за свои кровные? Вдруг и на него установят какие-то ограничения?..

Что касается новых защитных зон в Калужской области, то, быть может, слабой гарантией для кого-то послужит ответ от регионального министерства природных ресурсов о том, что в следующем году устанавливать их не планируется.

Елена ГУСЕВА.

Фото Анны ЗОЛОТИНОЙ.

Путин поручил правительству разобраться с законами природы

В последнее время у нас постоянно где-то кого-то затапливает. Туда устремляются сотрудники МЧС и начинают всех энергично спасать. Рядом отважные корреспондентки федеральных каналов рассказывают, как все организовано: местные жители в одну сторону, паводковая вода в другую. На следующем этапе пострадавшим выдаются щедрой рукой средства на восстановление из федерального бюджета.

Рука дающего не оскудевала несколько лет, но должна же и голова быть на месте. Посовещавшись, решили с этим что-то делать. Президент России Владимир Путин поручил правительству и регионам подготовить изменения в законодательство, ограничивающие строительство жилья в зонах «регулярных чрезвычайных ситуаций». Можно подумать, что у нас не вся страна такая.

Правительству и органам исполнительной власти регионов до середины осени поручено представить предложения по ограничению строительства новых жилых домов и капитального ремонта старых, если они находятся в зонах постоянного затопления и подтопления.

А если кто захочет сам построить себе дом в такой рискованной зоне, то пусть в обязательном порядке страхует имущество, как автомобиль по ОСАГО. Речь идет о территориях регионов с «низким уровнем бюджетной обеспеченности».

Раньше мы знали про «женщин с низким уровнем социальной ответственности», а теперь узнали что-то новое про наши регионы.

Доктор экономических наук, профессор специалист в области экономики природопользования Валентин Катасонов считает, что земли за Уралом можно освоить только с помощью бюджетных субсидий:

— Всегда были регионы, требовавшие субсидирования. Теперь они приносят прибыль в виде природного газа, нефти и других полезных ископаемых. Но сохранять территории, облагая их дополнительными налогами и сборами, — это, с моей точки зрения, значит разрушить целостность государства. Это поручение просто абсурдное, оно меня пугает.

«СП»: — Но скорее всего, люди останутся жить там, где привыкли. У нас часто издают строгие законы, не всегда следя за точностью их исполнения…

— Это иногда спасает Россию. Во времена Наполеона плохие дороги спасли нашу страну от иноплеменного нашествия. Неисполнение законов тоже иногда бывает для нас спасением…

Вот только законы природы нельзя нарушать. Однако и они в последнее время, словно бы меняются. Например, Крым считался зоной сейсмической опасности и местом крайне засушливым. И вот там землетрясений давно не было, но случилось наводнение.

Научный руководитель Института водных проблем РАН Виктор Данилов-Данильян признался:

— Мы давно уже говорили, что нужно устроить зонирование территории Российской Федерации, аналогичное тому, что имеет место у сейсмологов по землетрясениям, и соответственно установить специальные строительные нормы и другие ограничения именно для этих зон. Причем в зависимости от того, какой уровень опасности, ограничения и нормы должны быть разные.

Пока у нас, к великому сожалению, никакого нормирования и особого экономического поведения в зонах, опасных с точки зрения наводнений нет.

На самом деле довольно много разных форм, которые уж во всяком случае если не предотвращают, то снижают риск угрозы человеческой жизни и экономических потерь.

Довольно много наработок по нормированию есть за границей, но у нас ничего из этого не применяется. Разве что оповещение, да и то, как я понимаю, оно не очень строго нормируется, а это было бы необходимо.

В принципе можно установить правило об обязательных защитных дамбах. Где-то можно обходиться насыпными, грунтовыми, где-то необходимы бетонные сваи, а где-то и вовсе бетонный массив.

Нужно как-то регламентировать строительство водохранилищ, которые используются в частности — я подчеркиваю, «в частности» — для перехвата воды в случае паводка и высоких половодий. Водохранилища уж больно дороги, только для одного перехвата их вряд ли нужно строить.

Если можно построить водохранилище комплексного назначения, в том числе и для перехвата, то конечно их нужно возводить.

По-разному можно строить и жилые дома, и прочие хозяйственные объекты. Кошмарные разрушения в Спитаке в 1988 году произошли потому, что все мыслимые нормы для бетона были нарушены. Строили чуть ли не из песка, почти без цемента, и это называлось бетоном.

Можно строить на сваях, категорически запретить возведение и использование подвалов и т. д. и т. п. Уж во всяком случае ничего нельзя строить в поймах рек, это давно пора понять. А у нас строительство в поймах продолжается на всю катушку.

В том числе в пойме Москва-реки и ее основных притоков.

«СП»: — Не будет ли удорожать строительство использование новых технологий?

— Не будет. Во-первых, это не будет слишком удорожать строительство. Во-вторых, такого рода затраты всегда себя оправдывают.

Нужно иметь в виду, что то, о чем мы говорим, рассчитано на нынешний уровень опасности из-за наводнений, паводков и половодий. А на самом деле эта опасность будет расти. Весь ХХI век совершенно точно.

Они будут учащаться, становится все более мощными, будут происходить там, где их никогда раньше не было.

Такие затраты окупятся обязательно. У меня есть пример: только что было выполнено большое исследование, касающееся деградации вечной мерзлоты и тех угроз, которые этот процесс несет.

До того, как исследование выполнили, существовало мнение, что это страшно дорого. Посчитали, какие будут потери и что нужно сделать, чтобы их предотвратить.

Оказалось, что потери заранее предотвратить обойдется в несколько раз дешевле …

Увы, мы не одиноки в борьбе со стихией. Пару лет назад сравнивали с Венецией затопленные поселки в Иркутской и Амурской областях. Теперь то же самое творится в Краснодарском крае, в Турции и в Германии.

Секретарь комитета по природопользованию и экологии Торгово-промышленной палаты РФ Лариса Ветошкина считает, что у нас много законов, регламентирующих как строительство, так и выделение земель под застройку:

— Нужно просто соблюдать имеющиеся законы. Но земли под жилищную застройку, как правило, выделяются не на федеральном уровне, а на муниципальном. Никому сейчас не придет в голову просить о выделении земли на особо охраняемых территориях, все жестко регулируется.

Затапливаемые земли тоже раньше никогда не выделяли под застройку. Потом в 90-е стали выдавать все, что угодно, в том числе земли водоохраной зоны. Типичная ситуация: какой-то неизвестный муниципальный деятель раздал земли и исчез.

Даже не спросишь: почему, на каком основании выдавал.

«СП»: — По поручению президента вводится не только ограничение строительства нового жилья и проведения капитального ремонта жилых домов, которые находятся в зонах постоянного затопления и подтопления, но и вводится обязательное страхование имущества граждан, проживающих в подобных зонах.

— Поручение поручением, но давайте дождемся подзаконных актов, которые более конкретно все распишут. В пойменных лугах строить нельзя. Когда-то «бросили кость» пенсионерам, разрешили там строить дачи. Теперь их наследники страдают. А ведь на берегу реки ничего кроме скамейки для любования видом строить нельзя.

«СП»: — Однако сейчас бесплатно выделяют дальневосточные гектары. Там тоже могут оказаться реки.

— Прежде чем строить, нужно изучить гидрологическую карту местности, куда вода доходит во время весеннего разлива — в принципе все это легко можно узнать, а не строить где попало…

Но легко сказать «изучить». Обычно мы ориентируемся на собственный опыт. А нынешние наводнения сопоставимы с каким-то «всемирным потопом».

Как же иначе назвать подъем воды на 14 метров в Иркутской области в 2019 году! И взрослые люди не помнят ничего подобного.

Вряд ли такие нечастые, но очень масштабные потопы можно отнести к «регулярным чрезвычайным ситуациям». Тогда и ледниковые периоды можно назвать регулярными.

Архитектор Дмитрий Медведев убежден, что если нужно, то сейчас можно построить здание на любом грунте:

— Самое дешевое это строить на гранитной скале, самое дороге — строить в болоте. Но в любых самых сложных условиях построить все равно можно. Я строил на очень обводненных грунтах, в Подмосковье это сплошь и рядом.

Хотя здесь есть и хорошая глина — тугопластичный суглинок. А на Дальнем Востоке действительно много болот, но там мало кто строит, находят место посуше, повыше. Но когда река разливается, она может разлиться не на сто метров, а на километр и больше.

К тому же вечная мерзлота, как мы все слышали, начала таять.

Есть новые строительные технологии, которые позволяют замораживать грунт вокруг газо- и нефтедобывающих скважин. Наши придумали новую крутую технологию без затрат энергии.

Все это очень здорово и перспективно, но с природой не поспоришь.

Если глобальное потепление развернется во всю мощь, до какого-то периода мы можем, наверное, ему противостоять, но потом если не смоет, то сожжет в пожарах.

А пока мы можем построить любые здания и сооружения где угодно, но проблема не в этом, а в том — кто поедет в Сибирь? Что там делать, где работать? Я лично не против поехать куда угодно, но понятно же, что если уехать в глубинку, то жить там будет тяжелее.