Строительством недвижимости занимается казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП «УГС»). Для этого создан проект «Жилые комплексы Москвы «Мой адрес», а уполномоченным агентом по реализации является АО «Мосреалстрой».

Подробная информация представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф,  инвестиционном портале города Москвы www.investmoscow.ru, официальном сайте Департамента столицы по конкурентной политике www.mos.ru/tender, электронной торговой площадке www.roseltorg.ru, на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

К примеру, на портале www.investmoscow.ru нужно зайти в раздел «Торги. Имущество» и воспользоваться фильтром «Продажа квартир». Здесь можно выбрать квартиру по вкусу. Для этого необходимо использовать ссылку «Больше фильтров» и выбрать интересующие параметры по расположению, площади, типу торгов и назначению помещений.

По состоянию на 17 января 2019 года на Инвестиционном портале Москвы в разделе «Торги. Имущество»/«Продажа квартир» размещена информация о 350 квартирах, торги по которым находятся в статусе «Объявленные».

Зачем город строит жилье на продажу? В чем его выгода?

Строительство жилых и нежилых помещений ведется в соответствии с Адресной инвестиционной программой города Москвы. Основная цель возведения городом жилья – обеспечение квартирами льготных категорий граждан. Остаточные площади продаются на аукционах.

Еще одна задача – решение общегородских задач и софинансирование строительства нежилых и социально-культурных объектов. Объем продаж ежегодно варьируется и зависит от городских потребностей.

Почему выгоднее покупать квартиру у города? Возможно ли использование ипотеки?

Продаваемые городом квартиры – это качественное и современное жилье, доступное для любой категории граждан. Для него действуют специальные условия ипотеки от ведущих банков-партнеров. Актуальные предложения по ипотечным программам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «ипотека» (www.мой-адрес.рф/ipoteka).

Основные преимущества приобретения квартиры у города – безопасное проведение сделок купли-продажи недвижимости и отсутствие финансовых рисков. Жилье реализуется в готовых к заселению панельных и монолитных жилых комплексах на территории столицы. Квартиры представлены как с отделкой «под ключ», так и без нее.

Цитата

«Дома новых серий отличаются разнообразием фасадов, особым удобством планировок, разделением на личные и общественные зоны», –

Жилые комплексы расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. На территории ЖК или в шаговой доступности находятся муниципальные детские сады, школы и поликлиники.

Как проходит аукцион? На сколько в среднем увеличивается начальная цена по отношению к той, за которую квартиру в итоге покупают? Сколько стоит квадратный метр?

Аукцион проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП) www.roseltorg.ru в указанный день и время. В течение одного часа после начала торгов участники подают свои предложения о цене («шаг» аукциона установлен в размере не менее 0,2% от начальной цены, но не менее 10 тыс. рублей).

Если в течение этого времени поступило предложение о новой цене, время для подачи следующих предложений продлевается на один час с момента представления каждого предложения. Победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

По статистике 2018 года в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры увеличивается на 15%.

Стоимость квадратного метра квартиры зависит от класса и места расположения жилого комплекса. К примеру, средняя первоначальная (до аукциона) стоимость квадратного метра на севере Москвы в 2018 году составляла 98 тыс. рублей, а в центре столицы – 163 тыс. рублей.

Какие ЖК строит город? В чем их особенности, какая этажность и сколько комнат в квартирах?

Среди реализуемых объектов есть как монолитные, так и панельные дома переменной этажности. В них представлены 1-,2-,3-,4-,5-комнатные квартиры с планировкой повышенной комфортности. Все актуальные предложения по жилым комплексам представлены на сайте www.мой-адрес.рф в разделе «объекты» – www.мой-адрес.рф/obekty/zhilye-kompleksy.

Цитата

«Планировка квартир полностью отвечает запросам жителей современного мегаполиса. Есть просторные холлы и кухни, застекленные лоджии. На окнах установлены металлопластиковыми энергосберегающие стеклопакеты», –

Покупка квартиры у города: пошаговая инструкция 

• Подобрать подходящую квартиру на сайтах: www.мой-адрес.рф, www.investmoscow.ru, www.mos.ru/tender, www.roseltorg.ru, www.torgi.gov.ru; 
• Приобрести и оформить электронно-цифровую подпись на Единой электронной торговой площадке www.roseltorg.ru (ЕЭТП) для участия в электронном аукционе; 
• Пройти регистрацию (аккредитацию) на ЕЭТП; 
• Внести обеспечительный взнос в личном кабинете на ЕЭТП. Эта сумма составляет 2% от начальной стоимости объекта при покупке жилой недвижимости и 20% при покупке нежилой недвижимости; 
• Подать заявку на участие в аукционе через личный кабинет на ЕЭТП; 
• Принять участие в аукционе в сроки, установленные извещением о проведении аукциона, размещенном на ЕЭТП; 
• Получить уведомление о праве заключения договора купли-продажи; 
• Оплатить полную стоимость договора купли-продажи за счет собственных или кредитных средств; 
• Подписать договор-купли продажи и акт приема-передачи квартиры в установленные сроки; 
• Получить ключи от приобретенного объекта и договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности, выпиской из ЕГРН; 
• Подать заявку на возврат обеспечительного взноса на ЕЭТП. 

Подробная информация о способе приобретения объектов недвижимости представлена на официальном сайте www.мой-адрес.рф в разделе «Как купить» и на Инвестиционном портале города Москвы в разделе «Путеводитель инвестора»/«Возможности для инвестиций»/«Процедура участия в торгах» (https://investmoscow.ru/investor-guide/opportunities-for-investment/property-auctions/). Если у вас остались вопросы или процедура торгов кажется слишком сложной, вы можете в любой день, без выходных, получить консультацию в городской компании АО «Мосреалстрой» — уполномоченного агента по реализации квартир в проекте «Мой адрес».

Строительство жилья в Москве

Мифы аукционных продаж: когда стратегия продажи с помощью аукциона приводит к эффективной сделке

Аукционные продажи — один из эффективных, но не самых популярных методов реализации недвижимости. Все дело в том, что он требует со стороны агента большого опыта, физических сил и профессиональной интуиции. Однако в определенных случаях этот способ показывает максимальную эффективность как для риелтора, так и для его клиента. 

Вокруг аукционных продаж, как и вокруг любого метода со сложной механикой, существует много мифов. Олег Свиридов, эксперт по недвижимости федерального уровня и бизнес-тренер, давно практикует аукционы, и рассказывает, как этот способ продажи работают на самом деле.

Миф №1. Аукцион подходит для продажи любых видов недвижимости

Аукционный метод — не панацея и годится не для всех видов сделок. Он наиболее эффективен, когда собственник мотивирован на продажу «здесь и сейчас».

• Миф №2. Это хорошо работает только при продаже недвижимости по цене ниже рынка
• На самом деле аукцион показывает самую высокую эффективность при продаже премиум-недвижимости и эксклюзивных квартир.
• Миф №3. Продвижением в аукционных продажах можно заниматься самому

Чтобы качественно продвигаться на высококонкурентном рынке, нужно уметь делегировать эту работу профи. Аукционный метод предполагает быструю реализацию объекта, а значит нужна профессиональная работа с визуалом, текстами и ставками за рекламу. Это сэкономит время и позволит более качественно работать на других этапах воронки продаж. 

Миф №4. При продаже квартиры через аукцион должна быть заложена резервная цена

Единственная цена, по которой в итоге может продаваться недвижимость — это максимальная.

Но сбор заинтересованных покупателей всегда начинается со стартовой цены, которая устанавливается чуть ниже рынка.

Если у собственника есть свои ожидания по стоимости, то намного лучше сразу протестировать их с помощью классифайдов и узнать, насколько они соответствуют ожиданиям потенциальных покупателей.

Миф №5. Аукцион выгоден или только покупателю, или только продавцу 

Аукционный метод помогает за короткий срок создать идеальную пару «покупатель + продавец» и найти между ними взаимовыгодный баланс. Для этого все участники аукциона должны быть максимально информированы об особенностях сделки: сроках, способах продажи и других нюансах.

Миф №6. Цена при продаже с помощью аукциона не поднимется от стартового уровня 

Главное преимущество стартовой цены при продаже с помощью аукциона — это учет не только потенциальных покупателей, готовых заплатить больше, но и тех, кто также мотивирован на покупку, но первоначально рассматривает недвижимость дешевле. Таким образом расширяется воронка продаж и на этапе аукциона выявляется покупатель, чья мотивация окажется самой сильной. 

Миф №7. Сделки с помощью аукциона непрозрачны, на них искусственно завышается цена

На аукционе все покупатели должны быть в равных условиях. Подводить его итоги лучше на самом объекте недвижимости, с прозвоном отсутствующих на месте участников и оглашением результатов. Любой из участников аукциона может лично присутствовать на подведении итогов, чтобы скорректировать свою ставку и убедиться в прозрачности переговоров.

Миф №8. Самые мотивированные покупатели 1 люди с наибольшим количеством денег

Самыми мотивированными часто оказываются жители дома или района, в котором продается недвижимость. Они лучше других осведомлены об объекте и часто имеют более резонные причины для покупки. 

Несмотря на кажущуюся сложность метода, продажа с помощью аукциона, как и классический вид продаж, длится меньше месяца. 

Процесс состоит из 4 основных этапов: 

• подготовительный: квартира выставляется в классифайдах, и начинается сбор базы потенциальных покупателей. С помощью объявлений определяется стартовая цена, которая привлекает наибольшее количество заинтересованных клиентов (продолжительность: 3–7 дней); 
• рекламная кампания: риелтор продвигает квартиру в различных рекламных каналах: в интернете и «на территории» (продолжительность: 10–14 дней);
• групповые показы объекта и переговоры/торги по повышению цены: выявляется узкий круг самых заинтересованных в данной квартире покупателей (продолжительность: 2–3 дня);
• подведение итогов и фиксация покупки: по итогам аукциона право на покупку квартиры предоставляется клиенту, который назначит самую высокую цену за этот объект (продолжительность: 1–2 дня).

Хотя с виду длительность процесса продажи стандартна, а этапы работы понятны, «дьявол» этого метода скрывается в деталях:

• нужно искать нетривиальные способы продвижения;
• следует быть физически и психологически устойчивым для организации групповых показов и аукционов;
• обе стороны должны быть максимально заинтересованы в конечном результате — сделке. 

В среднем на рынке недвижимости с помощью аукционов реализуется всего 10% объектов. 

Подробнее обо всех нюансах аукционного метода, а также о том, в каких случаях он может привести к эффективной сделке, вы можете узнать из видео мастер-класса Олега Свиридова на Циан.Студии. 

С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов

AndrewLozovyi/Depositphotos

Недвижимость становится залоговой в двух случаях:

1. Вы берете кредит в банке на покупку квартиры. В соответствие со ст. 334 ГК РФ и ст. 2 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.№102-ФЗ (ФЗ-102), на купленное вами жилье накладывается обременение – в данном случае это ипотека. Получается, квартира находится в вашей собственности, вы можете в ней проживать, пользоваться, но совершать с ней какие-либо сделки без согласия банка до полной выплаты кредита вы не имеете права;
2. Вы берете в долг или получаете кредит под залог уже имеющейся у вас квартиры (ипотека в силу договора).

И в первой, и во второй ситуации вы становитесь залогодателем – лицом, передающим в залог банку жилье, а банк – залогодержателем. Таким образом недвижимое имущество является гарантом того, что вы своевременно выплатите кредитной организации свой долг.

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Как правильно продать квартиру за долги?

Как недвижимость попадает на торги

В связи с ухудшением экономической ситуации в нашей стране все чаще граждане, взявшие подобные кредиты, не могут справиться с выплатами по ним. В этом случае банк может подать на такого должника в суд с требованием о погашении долга путем обращения взыскания на залоговую квартиру.

Суд в свою очередь выносит решение об удовлетворении требований банка (долг нужно выплачивать) и об обращении взыскания на квартиру путем ее продажи с торгов.

Кроме того, устанавливается первоначальная цена продажи, которая определяется на основании независимой оценки стоимости этого имущества на момент рассмотрения дела в суде.

После получения вступившего в законную силу решения суда банк получает исполнительный лист и передает его в отдел ФСПП по месту жительства должника на принудительное исполнение.

Судебный пристав возбуждает исполнительное производство, направляет должнику Постановление о возбуждении исполнительного производства, в котором предлагает адресату в пятидневный срок добровольно исполнить решение суда, перечислив денежные средства в указанном в судебном решении размере на счет ФСПП.

Если должник не делает этого, судебный пристав выносит Постановление об изъятии имущества путем передачи его на торги через уполномоченную компанию. Данные организации проходят тендер, победитель которого получает право на реализацию заложенного имущества.

• Далее выигравшая тендер компания размещает всю информацию о проведении таких торгов на специально установленных Правительством РФ электронных площадках.
• Банкрот: когда и зачем им нужно себя объявлять
• Могу ли я объявить себя банкротом?

Единственное жилье

А как быть с единственной квартирой? И/или той, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети? Вынужден вас расстроить – даже единственное жилье, заложенное по ипотеке, подлежит продаже, а все проживающие в нем, в том числе и несовершеннолетние дети, – выселению без предоставления другого жилья. Прочитать об этом можно в ч. 1 ст. 78 ФЗ-102.

Как принять участие в торгах

Лицо, желающее участвовать в торгах, подает электронную заявку, подписанную усиленной квалифицированной электронно-цифровой подписью, вносит аванс на расчетный счет (обычно это 10% от стоимости недвижимости) и участвует в аукционе. Победителем аукциона становится тот, кто предложит большую цену. Именно с ним и заключается договор купли-продажи такого недвижимого имущества.

Риски

Есть ли риски в такой схеме? Вроде бы имеется судебное решение, возбуждено исполнительное производство, причем государственным органом, все проверено. Но свои подводные камни есть везде.

Самый распространенный риск – в залоге в силу договора оказалась первично приватизированная квартира, где есть лица, имевшие право, но отказавшиеся от участия в приватизации. На основании ст. 19 Федерального Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», у таких лиц сохраняется право пожизненного проживания в данной квартире, даже при перемене собственника.

Узнать о них можно, внимательно изучив выписку из домовой книги и документы о первичной приватизации квартиры. В заявлении о приватизации должно быть указано, кто отказался от участия в ней.

Этих людей вы не выселите из квартиры никогда и никаким способом. При этом при оформлении ипотеки банк не получает от них никаких согласий на предоставление кредита, поскольку собственниками они не являются, и законом это не предусмотрено.

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Как купить квартиру на аукционе?

Следующий нюанс – большие задолженности по оплате в Фонд капитального ремонта. Устроители аукциона не проверяют эти данные, а сами вы получить их не можете.

Тут важно помнить, что долг в Фонд капремонта, в отличие от долга по коммунальным платежам, остающимся за предыдущим владельцем, переходит на нового собственника.

Хотя в последние месяцы жилищно-коммунальное лобби стало активно говорить о том, что и задолженность по квартплате и ЖКУ надо переводить на нового хозяина жилья.

Следующим неприятным сюрпризом будет то, что должники добровольно не хотят выселяться из квартиры, и вам придется потратить много времени на судебный процесс, связанный с решением этого вопроса.

Так, в практике нашей компании был случай, когда для выселения предыдущего собственника и членов его семьи из квартиры, приобретенной на аукционе, потребовался год.

Судья под любым предлогом откладывала рассмотрение дела, поскольку у собственника этого жилья были зарегистрированы там несовершеннолетние дети, причем один родился, когда иск о выселении уже был подан в суд.

Не через торги

Еще существует вариант приобретения залоговой недвижимости непосредственно у залогодателя.

В данном случае гражданин, имеющий ипотечный кредит, но понимающий, что он не в состоянии его выплачивать, обращается в банк с заявлением о разрешении продажи такой недвижимости и погашении ипотеки.

Обычно банк идет навстречу и дает такое разрешение с условием, что кредит будет погашен до перевода права собственности на нового собственника.

В этом случае квартира продается практически по рыночной цене. Вышеуказанные риски также имеются.

Наиболее же безопасно покупать квартиру напрямую у банка, когда она перешла в его собственность. Банк сам следит за снятием обременений, самостоятельно ищет покупателей. В такой ситуации при единовременной оплате можно рассчитывать на скидку до 15% от стоимости жилья или получить ипотечный кредит на выгодных условиях.

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Долги «за квартиру»: какие не продают коллекторам
4. Во время банкротства будет ли моя квартира считаться единственным жильём?
5. Как обменять квартиру, которая находится под арестом?
6. Как купить комнату с 300 тысячами долга по коммуналке?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Вопрос-ответ: как купить квартиру на аукционе?

На аукционы попадают три типа недвижимости — муниципальная собственность (например, жилье, которое принадлежит городу, но власти не знают, как его использовать), имущество разорившихся компаний и залоговые квартиры банков.

Стартовые цены на торгах почти всегда ниже, чем рыночные, так как недвижимость важно быстро продать. В Москве можно найти лоты от 3,8 млн рублей за квартиру и от 514 тысяч за комнату.

Рефинансирование ипотеки от 19.70%

Надоело переплачивать? Рефинансируйте!

дополнительная суммана личные нужды

До 80% от стоимостизалоговой недвижимости

Степан Марков, менеджер по маркетингу, г. Москва: «У меня остро встал жилищный вопрос, я начал смотреть различных застройщиков, объекты в Москве и Московской области.

В большинстве случаев квартира продавалась без отделки, просто коробка.

Мне этот вариант не подходил и я решил искать что-то с отделкой, но не совсем убогой, как любят некоторые застройщики — когда стены разваливаются, и горит проводка. 

Хотелось купить квартиру на первичном рынке.

Бывшая коллега рассказывала, что они купили квартиру через торги. Продавцом выступает город Москва в лице Управления Гражданского строительства и компания Мосреалстрой. Именно по этой причине и идет продажа через торги, с баланса города имущество списывается только таким образом.

Я оформил электронный ключ, приехал в один из удостоверяющих центров со стандартным пакетом документов, зарегистрировался и прошел аккредитацию на сайте (для этого нужно предоставить сканы документов). Подал заявку на объект, внес депозит в 100 000 рублей и стал ждать торги.

Всего в аукционе участвовало шесть человек, включая меня, активных игроков было трое. Кто-то повышает цену и у других есть час, чтобы ее перебить.

Многие играют тактикой измора — перебивают цену за несколько секунд до истечения часа, иногда торги длятся по 96 часов.

Мой аукцион шел 23 часа, я купил квартиру с первого раза, но был близок к своему лимиту; вместе с оформлением, которое заняло три недели, вышло на 500 тысяч-1 миллион рублей ниже рынка».

Как поучаствовать в аукционе?

В аукционе может участвовать любой россиянин, у которого есть ИНН, СНИЛС и паспорт.

Для этого нужно получить и оформить цифровую подпись, которая действует год, пройти регистрацию на площадке, где будет проходить аукцион, внести задаток (около 100-200 тысяч рублей; если вы выиграете — они пойдут в счет оплаты собственности, проиграете — вернутся вам). Тот, кто предложит более высокую цену в заданный срок — выигрывает аукцион.

Как он работает?

В большинстве случаев торг на «вторичном» рынке проходит в три этапа. Сначала это аукцион с повышением цены в 5-10% от стартовой стоимости объекта.

Если покупатель не находится, цена лота снижается примерно на 10% и начинаются новые торги, в некоторых случаях покупатель появляется; если нет — цена снова снижается и начинается новый раунд торгов — например, с шагом повышения в 10 тысяч рублей. 

Электронные торги на «первичке» похожи, но застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в быстроте продажи, и на серьезную скидку рассчитывать не стоит. Эксперты говорят, что застройщики проводят торги редко, им проще продавать жилье по типовому договору купли-продажи.

Как часто проходят такие торги?

О периодичности в законе о публичных торгах ничего не сказано, они объявляются по мере необходимости.

Тогда где о них узнавать?

В официальные источниках — газете «Коммерсантъ», Федеральном реестре сведений о банкротстве; про залоговые аукционы информацию собирают и агрегаторы. 

Просматривайте площадки, на которых организуют торги. Обратите внимание, что прием заявок обычно заканчивается за пять дней до начала аукциона.

Как найти эти площадки?

Самые распространенные — это Российский аукционный дом, Единая торговая электронная площадка, МосТендерГрупп, Система электронных торгов имуществом, Межрегиональная электронная торговая система, Utender.ruUtender.ru, B2B-центр, «Аукционы Сибири», Аукционный тендерный центр, RUSSIA Online.

Какие есть подводные камни?

Нецелевой ипотечный кредит

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

• Ставкаот 22%
• На срокдо 20 лет
• До 65% от стоимостиимеющейся недвижимости

Есть несколько неприятных факторов. До начала аукциона невозможно понять выгодная ли это будет сделка — все зависит от количества участников и их заинтересованности в объекте, поэтому заранее стоит выбрать лимит, до которого вы будете бороться за жилье.

Еще одна распространенная  проблема — если документы оформлены неправильно, торг признают недействительным. Кроме того, важна скорость: на этапе снижения цены важно успеть подать заявку первым, иногда для этого нанимают специальных людей.

То есть не все делают это самостоятельно?

Нет, есть профессиональные скупщики, причем иногда с автоматизированными программами — аукционными роботами, где пользователю только нужно решить, какая цена его устроит.

Что у меня может пойти не так — есть какой-то реальный пример?

Кирилл Севрюгин, программист: «Я переехал в Москву два года назад, сразу решил покупать свое жилье. Я слышал, что его теперь можно купить на аукционе, но в подробности не вдавался.

Эти подробности оказались довольно простыми — я выбрал однокомнатную квартиру в районе Измайлово, она была выведена из жилого фонда. Бегло поискал информацию — ее сдавали в аренду, но теперь там не было ничего, видимо, офис или магазин открывать было невыгодно.

Перед торгами мне показали саму квартиру, документы можно было просмотреть перед торгами.

Квартира стоила 2,03 млн руб. Я подсчитал, что могу продолжать участвовать в торгах, пока цена не перешагнет 3 млн — это все равно было бы дешевле рынка. Но в аукционе принимали участие человек девять, шаг был довольно большим — 112 тыс. руб, до 3 млн мы добрались быстро. В итоге ее продали за 4,5 млн рублей.

Насколько я понимаю, если изначальная стоимость недвижимости низкая — то это привлечение внимания, она все равно вырастет до рыночной. Правда, многое зависит от везения, вдруг претендентов на нее будет мало».

На такое жилье есть ипотека?

Да, но банк должен одобрить не только кредит (одобрение кредита действует разный срок в разных банков, например, в «Росбанк Дом» — около 3 месяцев), но и саму квартиру. 

Если жилье типовое, оценку делают быстро.

Лучше получить предодобрение банка по кредиту до начала торгов, на сумму «с запасом», потому что стартовая цена на квартиру всегда ниже рынка.

Например, если стартовая цена — 5 млн, то стоит допустить, что на торгах она может вырасти на 20% и будет стоить 6 млн.

То есть для первоначального взноса нужно иметь на руках минимум 20% или 1,2 млн, а ипотека должна быть оформлена минимум на 4,8 млн рублей.

«Семейная ипотека» стала доступнее.Теперь и с одним ребенком!

1. Ставкаот 3.50%
2. На срокдо 25 лет
3. Первоначальный взносот 20%

Михаил Костромской, сотрудник «К-Недвижимость»: «Кажется, что механизм аукциона устроен так, что за лот можно накрутить большую сумму. Но даже в таком случае на торгах можно купить жилье дешевле рынка и дело не в низкой начальной цене, а в мотивации продать быстро.

Все остальное зависит от того, что происходит на самих торгах. По моему опыту среди обычных покупателей ажиотажа там нет, скорее активизируются профессиональные скупщики.

Публичные торги зачастую проходят вяло, информация об их проведении иногда не попадает в руки потенциальных покупателей. Иногда информация о них есть только в малотиражных изданиях.

С другой стороны, потенциальные покупатели считают, что те, кто выиграют аукцион — известны заранее, но про заговоры мне говорить не хочется».

Безопасно ли покупать недвижимость на аукционе?

Отвечает ведущий юрист Европейской Юридической Службы Евгений Лучин.

Имущество (в первую очередь недвижимое), продаваемое с торгов, изначально вызывает интерес у желающих как сэкономить свои деньги, так и у желающих эти деньги вложить.

Основные «поставщики» недвижимости для торгов — банкротные процессы и банки, реализующие залоговое имущество. Рассмотрим особенности того и другого порядка.

Оба способа схожи в том, что продажа осуществляется на основании судебных решений, но в разных процессах: заложенное имущество реализуется в порядке исполнительного производства, а имущество банкрота — в порядке конкурсного производства, регламентированного законом о несостоятельности. Заложенное имущество, принадлежащее банкроту, будет также продано в ходе конкурсного производства.

Чем характерен процесс исполнения решения по реализации заложенного недвижимого имущества? Процедура продажи определена законом об ипотеке, который установил ряд существенных моментов в продаже.

Прежде всего, цена продажи имущества устанавливается судом, и более никем. Те торги, которые проводились с изначальной ценой, определённой приставом-исполнителем, признаются впоследствии недействительными.

Закон также содержит ряд норм, обеспечивающих права должника, в частности, то, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо её размещения в интернете в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Публичные торги по продаже заложенного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства проводятся по месту нахождения этого имущества. Если какая-то из этих норм нарушена, то имеются все основания для дальнейшего оспаривания результатов торгов.

Вся информация о торгах отражается на сайте. Законодательство не содержит нормы, обязывающей проводить торги исключительно в электронном виде, поэтому можно найти продаваемую квартиру как на электронном аукционе, так и на обычном. Минэкономики в настоящее время рассматривает вопрос перевода торгов по заложенному имуществу в электронную форму.

Первоначальная цена, которая определяется судом, основывается на отчёте оценщика. Часто бывает, что недвижимость не продаётся на первых торгах, и тогда торги объявляются несостоявшимися.

В таком случае залогодержатель (как правило, это банк) имеет право забрать имущество по начальной цене и зачесть долг (или его часть).

Если имущество банк не интересует, то оно повторно выставляется на торги с 15%-но скидкой, а в случае признания несостоявшимися и их залогодатель забирает предмет залога с 25%-ной скидкой от первоначальной цены. В дальнейшем такие объекты продаются залогодержателем самостоятельно.

Процедура продажи имущества банкротов имеет отличия от продажи имущества в залоге. Прежде всего, судебные приставы в этом процессе не участвуют, и все действия осуществляются арбитражным управляющим или, как он именуется на этой стадии, конкурсным управляющим.

Конкурсный управляющий готовит весь процесс продажи, в частности, именно он предлагает для утверждения кредиторами средства массовой информации, в которых будет публиковаться объявление о продаже, специализированную организацию (площадку) и иные сведения о продаже.

Немаловажно, что продажа имущества банкротов осуществляется исключительно в электронном виде, что существенно упрощает участие в таких торгах и позволяет делать это дистанционно.

Принципиально отличается и сама процедура продаж. На первом этапе проводится аукцион, то есть привычная форма продажи, при которой выигрывает тот, кто предлагает большую, чем конкурент, цену.

Закон о несостоятельности достаточно подробно определяет порядок публикаций о продаже и проведения самой процедуры, что минимизирует уровень злоупотреблений.

Важно понимать, что конкурсный управляющий не является организатором торгов, в этой роли выступает специализированная площадка.

Если на торги заявляется один участник, то торги признаются несостоявшимися, но договор купли-продажи тем не менее заключается, именно с этим единственным участником. В случае если желающих не нашлось, повторные торги проводятся с 10%-ным дисконтом.

В случае если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключён с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Что такое публичное предложение? Это своего рода аукцион с постепенным падением цены: если в какой-то временной промежуток имущество не продаётся, то по окончании этого временного промежутка цена снижается, и тот, кто первый успел заявить о согласии купить по этой цене, является победителем. Именно с таким покупателем и заключается договор.

Общий смысл этой процедуры в том, что в отличие от процедуры продажи заложенного имущества банкротные торги направлены на продажу имущества во что бы то ни стало, так как банк может держать заложенное имущество за собой и обслуживать его, а процедура банкротства ограничена во времени и деньгах.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

Умный потребитель

/ 14 сентября 2021 12:10

На аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Но сначала рекомендуем узнать основные нюансы. Собственникам единственной квартиры лучше не пробовать этот вариант покупки.

Покупка залоговой квартиры может стать выгодным решением

Если жильцы не справляются с выплатами по ипотеке, то банк может конфисковать квартиру и продать ее на аукционе другим собственникам. Но занимается этим не сама финансовая организация. Прежде чем жилье попадает на электронные торги, квартира проходит несколько этапов.

В статье расскажем, насколько целесообразно приобретать недвижимость, которая была в залоге у банка, и можно ли верить слухам о выгоде такой покупки.

Выгодно ли покупать залоговую недвижимость

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находилась в залоге по потребительскому кредиту.

В списки залогового имущества банков, на площадки публичных торгов, электронных аукционов поступают разные варианты недвижимости:

• загородные коттеджи,
• квартиры со вторичного и первичного рынка,
• таунхаусы,
• апартаменты,
• дачи.

Ипотечное жилье могут забрать за долги

Допустим, жилье было взято на кредитные средства у банка. По Гражданскому кодексу ст. 348, если выплаты поступают несвоевременно, то квартиру могут изъять у кредитополучателя.

Финансовая организация, выступающая кредитором, заинтересована в продаже имущества. Но процесс может занять длительное время – бывает так, что квартира простаивает больше года. Поэтому банк снижает цену на квадратный метр в залоговом имуществе.

В среднем квартира в залоге будет стоить на 5-6% дешевле, чем в целом на рынке недвижимости. Все-таки ни бывший владелец, ни банк не заинтересованы в большой скидке. Квартиру в хорошем состоянии, скорее всего, получится купить за рыночную стоимость.

Сменить съемную квартиру на собственное уютное жилье легко с ипотекой Совкомбанка от 5,9% годовых! Не тратьте время на оформление справки о доходах – вам понадобятся только паспорт и один дополнительный документ. Узнать подробности и подать заявку на ипотеку по двум документам можно прямо сейчас.

Это похоже на обыкновенную сделку по ипотеке, только кредитная организация предлагает выбрать залоговую квартиру из специальных предложений, которые не смогли оплатить первые владельцы. Это привлекательные квартиры, а с их приобретением новый хозяин также становится заемщиком.

Стимулом для совершения покупки становится сниженная на 1-2 пункта процентная ставка. Новый хозяин квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но по более выгодной ставке ипотечного кредита.

Если бы он не согласился на покупку недвижимости из банковского списка, то ипотечный заем специалист предоставил бы на общих условиях и без сниженной ставки.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Этот вариант предполагал переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру. Андрей согласился с таким вариантом. К тому же предлагаемое жилье было рядом с работой.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

Аукцион банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Виктория жила в пригороде Москвы, поэтому целых два часа у нее уходило на дорогу. Через два года она решила купить двухкомнатную квартиру в столице. Поиски жилья девушка начала через онлайн-аукционы банков.

Для участия в торгах можно было поставить на несколько лотов. Прежде чем подать заявку, Виктория выбрала квартиру. В облюбованном ею жилом комплексе на торги было выставлено 4 квартиры.

После осмотра всех вариантов Виктория выбрала двухкомнатную квартиру без видимых проблем, на четвертом этаже, с хорошим ремонтом. Торги проводила Единая торговая площадка. Для участия девушка оформила цифровую подпись и внесла обеспечительный платеж.

Схема аукциона:

• стоимость лота устанавливает независимая оценочная компания;
• участники аукциона вносят 5% от начальной цены;
• квартира достается человеку, который называет максимальную стоимость.

Остальные участники аукциона получают назад задаток в 5%. Сумма победителя вносится на счет приобретения.

В случаи Виктории аванс составлял 2% от первоначальной стоимости лота. Когда сумма oтoбpaзилacь в личном кабинете Виктории на торговой площадке, она подала заявку на участие.

Аукцион шел 2,5 часа. 3a это время цeнa квapтиpы выpocлa нa 18%. По итогу недвижимость стала стоить около 10 млн рублей вместо 8,5 млн. Однако это было ниже ее рыночной цены.

Важно: во время торгов необходимо отслеживать рыночную стоимость квартиры в рассматриваемом районе. Если увлечься аукционом, то лот может оказаться выше среднерыночной стоимости жилья.

Победа на аукционе – половина дела. Теперь необходимо закрыть сделку. Через несколько дней компания, проводившая аукцион, присылает уведомление с точным адресом, стоимостью и сроками подписания договора кyпли-пpoдaжи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать квартиру.

Аукцион после суда

На публичные торги квартиры попадают после судебных разбирательств. И владельцы такого жилья, как правило, выступают против его продажи.

Сергей, Виктор и Анатолий решили купить квартиру на публичном аукционе в складчину. Друзья несколько месяцев отслеживали объявления о торгах и копили деньги. Их целью стала однокомнатная квартира в пригороде.

Первые хозяева не справились с кредитом, и банк обратился в суд, чтобы выселить должников. Дело перешло к судебным приставам, которые выселили владельцев, опечатали квартиру и направили дело в Росимущество.

Именно недвижимое имущество на публичные торги попадает через несколько месяцев, а иногда спустя пару лет после выселения должников. Квартира стоит закрытой, пока дело проходит через сложные бюрократические процедуры. В скорейшей продаже такой недвижимости и закрытии кредита банк заинтересован больше всего.

Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество

Раз в год одна территориальная структура Росимущество объявляет тендер на продажу залоговых квартир. Субподрядчик, выигравший конкурс, получает право на проведение аукциона.

На электронных площадках публикуют данные квартиры, причины выставления на торги. У участников есть месяц, чтобы познакомиться с материалами по недвижимости, узнать, кто в ней прописан, есть ли долги по ЖКХ и проч.

Важно: публичные торги проходят по такой же схеме, как банковские аукционы. Квартиру получает участник, предложивший большую цену.

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры, за которую боролись Сергей, Виктор и Анатолий, составляла 1,4 млн рублей. На торги она была выставлена за 800 тысяч рублей. Ребятам удалось ее приобрести за 900 тысяч. Таким образом, они переплатили лишь 100 тысяч рублей от первоначальной стоимости лота. 

Из стоимости, проданной на аукционе квартиры, свой процент забирает организатор торгов. Затем судебные приставы переводят сумму Росреестру, который отправляет деньги в банк в счет погашения кредита.

Где объявляют об аукционах о продаже квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на других площадках с массовой посещаемостью. Сведения об арестованной недвижимости можно обнаружить:

Например, арестованное имущество Татарстана и Ульяновской области попадает на сайт Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области https://tu16.rosim.ru.

• на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

На странице Росимущества и ФССП публикуются объявления не только о продаже квартир, домов, но и автомобилей, котельных, тепловых сетей и другого имущества.

Онлайн-витрины банка

Квартиры, которые не удалось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по среднерыночной цене, поскольку банк заинтересован скорее закрыть долг.

Совет от банка

Победитель аукциона гарантировано получает юридически чистую недвижимость и заключает прозрачную сделку.

Банку нечего делать с квартирой, которая была возвращена должником. Она лишь служит дополнительным источником расходов, поскольку на ее содержание организация тратит деньги.

Иногда скидка на такую недвижимость может достигать половины суммы от первоначальной цены. Купить такую квартиру можно также с помощью ипотеки.

Риски покупки квартир на аукционе

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

В квартире могут быть зарегистрированы бывшие жильцы

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Также объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Долг за капремонт. Участники аукциона не могут проверить это сами, а организаторы торгов этого не делают. Между тем, долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев.

Бывший владелец. Сюрприз может преподнести и прежний хозяин квартиры. В течение трех лет у него есть право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация вернет ему деньги. Правда, обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.

Екатерина Харитонова

Расскажу о деньгах понятным языком: как заработать, сохранить и приумножить личный капитал. Знаю — управлять финансами просто!