Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

• Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
• Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
• Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

• Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
• Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
• Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

• Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
• Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

• Притворная или мнимая сделка.Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
• • Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.
  • Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.
  • Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;

• Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

  Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

• Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
• Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

• Не передаются основные документы по недвижимости;
• Прописка граждан, которых невозможно выписать;
• Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
• Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

• За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
• Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
• Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
• Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
• Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
• Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Расторжение договора купли продажи квартиры: по соглашению сторон, в судебном порядке – основания, порядок действий

Заключив сделку по приобретению недвижимости стороны могут столкнуться с обстоятельствами, влекущими расторжение договора купли-продажи квартиры. Есть ли возможность расторгнуть уже заключенный и зарегистрированный договор, обязательно решать вопрос в судебном порядке или стороны могут договориться? В данной статье мы рассмотрим обстоятельства, при которых договор может быть расторгнут и в каких случаях для сторон будут более благоприятные последствия расторжения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Не всегда при совершении сделки купли-продажи квартиры можно учесть все обстоятельства. Претензии у сторон могут возникнуть на любом этапе сделки. Причиной может стать нарушение ранее достигнутых договоренностей, выявление новых факторов, о которых никто не предполагал.

Чем раньше такие обстоятельства станут известными, тем проще вернуть все в первоначальное состояние. Наилучшим вариантом развития событий будет достижение взаимного соглашения между сторонами. Однако чаще одной из сторон приходится отстаивать свои интересы в суде.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Расторжение предварительного договора купли-продажи

• Настоять на расторжении предварительного договора может как продавец, так и покупатель.
• Если в договоре отдельным пунктом не прописаны причины, при которых его можно аннулировать, то применяются общие положения для данной процедуры (глава 29 ГК РФ).
• Договор, который не содержит финансовых обязательств для участников сделки, как правило, расторгается по обоюдной договоренности.
• Внесенные по предварительному договору платежи влекут определённые правовые последствия:

• внесенный покупателем аванс должен быть возвращен, в том числе неустойка (если это отражено в договоре);
• если договор не исполнен по вине покупателя, задаток остается у продавца (ст. 381 ГК РФ);
• при неисполнении обязательств продавцом он обязан выплатить двойную сумму задатка.

Отказ вернуть внесенную покупателем сумму в качестве аванса или задатка может послужить основанием для судебного разбирательства.

Расторжение договора купли-продажи до его регистрации

Проще всего расторгнуть договоренности, когда право собственности еще официально не зарегистрировано в Росреестре. Если документы уже переданы на регистрацию, то нужно направить просьбу об отмене процедуры. Регистрационные действия будут прекращены, а участники уведомлены о дате и причинах ее прекращения (п. 2, 3 ст. 31 ФЗ № 218).

В этом случае половина уплаченной государственной пошлины будет возвращена покупателю (п. 4 ст. 333.40 НК РФ).

По соглашению сторон

Если устно участники сделки договорились о расторжении договора, то нужно соблюсти следующий порядок действий:

• уведомить письмом вторую сторону о намерении расторгнуть договор (с указанием причин);
• в письменном виде оформить соглашение о расторжении договора;
• нотариально заверить документ (в случае если договор подлежал заверению нотариусом (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В соглашении следует отразить то, что договор аннулируется по обоюдному решению и что получает каждая сторона после совершения этих действий.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры:

В одностороннем порядке

Желание только одного участника прекратить действие договора предполагает судебный порядок разрешения ситуации. При этом условия договора должны быть существенно нарушены, чтобы суд счел это основание веской причиной для расторжения.

Однако перед обращением в суд сторонами должен быть соблюден досудебный порядок:

• сторона-инициатор направляет второй стороне по почте (заказным письмом с уведомлением) претензию о расторжении договора;
• в течение 30 дней другая сторона может согласиться на обсуждение условий расторжения, ответить отказом на предложение либо проигнорировать претензию (п. 2, ст. 452 ГК РФ);
• при получении отказа или неполучении ответа на претензию инициатор расторжения вправе обратится в суд.

Если условиями оговорена передача денег продавцу и фактическая передача имущества покупателю только после регистрации перехода прав, отменить действие договора будет гораздо проще.

Образец претензии о расторжении договора купли-продажи квартиры:

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Расторжение договора купли-продажи после регистрации

В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделка может быть отменена пока договор действует. Когда переход прав к другому лицу уже зарегистрирован, то договор считается исполненным и уже не действует.

В досудебном порядке

Если участники сделки не против все отменить даже после смены владельца квартиры, то по сути они должны заключить новый договор покупки жилья, но уже стороны поменяются местами.

В договоре нужно будет прописать условия, при которых каждой стороне будут возмещены понесенные расходы в полном объеме. Договор вновь регистрируется в Росреестре и прежний собственник вступает в права.

В судебном порядке

В случае, когда сторонам не удалось достигнуть договоренности, отстаивать свои интересы придется только в суде.

При составлении иска необходимо учесть, что он должен содержать основные требования:

• о расторжении договора (с обязательным указанием оснований требования);
• о возмещении понесенных убытков, морального вреда;
• о возврате имущества (квартиры или денежных средств).

Если условие о возврате имущества не будет отражено в исковом заявлении, то суд примет решение лишь о расторжении договора. Истцу нужно будет повторно подавать иск о возврате имущества.

Содержание и образец искового заявления

В остальном исковое заявление должно отвечать требованиям статьи 131 ГПК РФ и содержать следующее:

• наименование суда, в который обращается истец (по месту нахождения имущества);
• данные истца и ответчика (ФИО, адреса);
• мотивированные требования истца по отношению к ответчику;
• доказательства предъявляемых истцом претензий;
• информация о попытке решить вопрос в досудебном порядке;
• информация о цене иска;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• прилагаемые к иску документы.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры:

Государственная пошлина

Государственная пошлина должна быть оплачена истцом до направления заявления в суд. Расчет госпошлины производится следующим образом (пп.1, п. 1, ст. 333.19 НК РФ):

• от 200 тыс. руб. до 1 млн. руб. (цена иска в соответствии с договором) – 5200 руб. + 1 % от суммы свыше 200 тыс. руб.;
• свыше 1 млн. руб. – 13200 руб. + 0,5 % от суммы свыше 1 млн. руб. (но не более 60 тыс. руб.).

Законодательством установлен срок общий исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ). Судебные споры по сделкам купли-продажи квартир рассматриваются, как правило, с применением данного срока.

Расторжение договора с ипотекой или материнским капиталом

Использование при покупке квартиры заемных средств влечет участие банка в процессе отмены договора. Но при этом покупатель не освобождается от обязанности погасить задолженность перед банком, так как квартира все еще остается в залоге у банка.

Для продавца велики риски получить назад квартиру с обременением по ипотеке. Поэтому он заинтересован в том, чтобы долг перед банком был погашен как можно быстрее. В противном случае банк может забрать квартиру и продать ее в счет погашения долга.

При расторжении договора с материнским капиталом суд может привлечь для рассмотрения дела органы опеки и попечительства и пенсионный фонд.

Если часть средств по договору уже оплачена средствами материнского капитала, а доли несовершеннолетним уже выделены, то для отмены прав несовершеннолетних в суде потребуется согласие органов опеки.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Основания для расторжения договора купли-продажи

Чтобы суд принят доводы истца основания для отмены сделки должны быть весомыми (ст. 450 ГК РФ). Расторгнуть уже подписанный, а тем более зарегистрированный договор в связи с тем, что квартира не понравилась покупателю, не получится.

Неисполнение обязательств одной из сторон

Факт существенного нарушения достигнутых договоренностей должна подтвердить обманутая сторона.

Со стороны покупателя нарушения могут быть следующие:

• сумма расчета по договору внесена не полностью или нарушены установленные сроки;
• отказ покупателя принять квартиру (при условии, что она соответствует всем заявленным характеристикам).

Продавец может нарушить условия договора следующим образом:

• отказ передать квартиру продавцу;
• отказ освободить жилое помещение;
• намеренное сокрытие существенных обстоятельств (например, обременение, права на недвижимость третьих лиц);
• передача не соответствующего заявленным характеристикам жилого помещения.

Недостатки жилого помещения, порядок оплаты наличие обременений выясняются и обговариваются сторонами заранее и отражаются в тексте договора купли-продажи. Большая часть указанных выше обстоятельств должна быть исключена еще до регистрации сделки.

Будут ли такие обстоятельства достаточными для аннулирования договора решит только суд.

Недействительность сделки

При признании сделки недействительной виновная сторона должна вернуть полученное имущество, а также возместить причиненный ущерб (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается недействительной при наличии оснований:

• заключение сделки под давлением;
• нарушение имущественных прав несовершеннолетних (отсутствие разрешения органов опеки и попечительства);
• несоблюдение требований к форме договора (например, простая письменная, вместо предусмотренной нотариальной);
• подписывающая договор сторона не осознавала значения своих действий в момент совершения сделки (например, наркотическое или алкогольное опьянение);
• договор подписан неправомочным лицом (недееспособным, ограниченно дееспособным, несовершеннолетним, представителем без достаточных полномочий);
• при составлении договора нарушены нормы действующего законодательства;
• заявлено требование третьих лиц, которые не давали согласия на сделку (например, отсутствие согласия супруга на продажу совместного имущества).

Чтобы суд признал сделку недействительной истцу необходимо предоставить доказательства нарушений. Суд может не удовлетворить исковые требования, если продавец не мог знать об ущемлении прав третьих лиц.

Существенное изменение обстоятельств сделки

Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, при которых он заключался, существенно изменились и несут теперь негативные последствия для сторон (ст. 451 ГК РФ).

Непредвиденные изменения обстоятельств могут повлечь для одной из сторон значительный материальный ущерб. При этом стороны не могли повлиять на изменение обстоятельств либо предугадать их.

Если сделка расторгается по такому основанию, то суд может распределить понесенные расходы между сторонами, так как вины или умысла ни одна из сторон не имела.

Последствия расторжения договора купли-продажи

Благополучное расторжение договора предполагает, что отношения между его участниками прекращаются и все возвращается в исходное состояние. Квартира — продавцу, внесенные денежные средства – покупателю. Если договором предусмотрены особые условия расторжения договора, то результат будет соответствовать этим условиям.

Чтобы избежать негативных последствий при отмене договора, необходимо тщательно продумывать условия на стадии его заключения.

В договоре купли-продажи нужно отразить пункты, регулирующие следующее:

• при расторжении договора стороны должны вернуть имущество;
• конкретизировать сроки возвращения имущества друг другу;
• учесть возможность выплаты неустойки при несоблюдении данного условия и определить ее размер;
• четко определить сроки исполнения действий (снятие с регистрационного учёта, расчет, передача квартиры) и ответственность за их нарушение.

Чем подробнее будут прописаны основания и условия расторжения, тем проще, быстрее и с минимальными потерями вы сможете расторгнуть договор.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон либо в одностороннем порядке через суд.
2. Договор может быть расторгнут только при наличии веских оснований.
3. Последствия расторжения договора до его государственной регистрации минимальны.
4. Требования истца о расторжении сделки в суде должны быть доказаны.

Расторжение договора купли-продажи сложный процесс и требует терпения, времени и знания законодательства. Каждый способ расторжения договора имеет свои особенности. Обратиться за советом в сложной ситуации, получить ответы на интересующие вопросы вы всегда можете, обратившись к юристам нашего сайта.

Ответы юриста на частые вопросы

Можно ли расторгнуть сделку если часть средств должна быть оплачена по сертификату «Молодая семья» но средства в оговоренный договором срок так и не поступили? Сумма платежа по сертификату составляет значительную часть стоимости квартиры. Права собственности на покупателя уже зарегистрировано.

Можно обратиться в суд для расторжения договора, однако гарантировать что суд удовлетворит ваши требования невозможно.

В случаях, когда сделка расторгается по причине не полной ее оплаты, продавцу суд предлагает взыскивать с покупателя недоплаченные денежные средства.

Так же если договором не было установлено условие, по которому в случае расторжения сделки стороны возвращают назад полученное имущество, то расторгать такой договор для вас будет не выгодно.

Могут ли покупатели расторгнуть уже заключенный договор купли продажи по той причине, что они нашли более подходящий дешевый вариант? Факт передачи квартиры состоялся, и покупатели заселились.

По желанию одной стороны сделки договор может быть расторгнуть только через суд. При этом договор может быть расторгнут только при существенных нарушениях условий договора. В вашем случае ни одной из сторон условия договора нарушены не были, поэтому суд не удовлетворит требования покупателя.

Можно ли расторгнуть договор купли продажи если покупатель нарушил сроки оплаты задержав ее более чем на месяц? Продавец на этом основании отказывается принять деньги у покупателя и написать расписку о их получении.

Если договором сроки оплаты отнесены к существенным условиям, то теоретически расторгнуть такой договор можно. Однако стоит убедиться, будет ли это выгодно для сторон. При отсутствии в договоре пункта, определяющего, что при расторжении договора стороны получают назад переданное имущество продавец может лишиться и квартиры, и денег.

Может ли суд признать сделку купли продажи квартиры недействительной, если продавец, выступая поручителем по кредиту, перед продажей квартиры узнал о том, что заемщик не вернул банку заемные средства?

В случае если в суде будет доказано, что собственник продал квартиру с целью уклонения от обязательств по кредитному договору, такая сделка может быть признана мнимой. В суде необходимо доказать взаимосвязь продажи квартиры с наступившей у собственника ответственностью по кредиту.

Посоветуйте, как разрешить ситуацию. Поверили продавцу и купили квартиру с прописанным и проживающим в ней человеком. По условиям договора продавец должен был его выписать, но ни каких мер не предпринял. Мы пытались это сделать сами, но суд нам отказал. Можем ли мы в связи с этим расторгнуть сделку и вернуть свои деньги?

Несоблюдение продавцом условий договора является основанием для его расторжения. Но, чтобы понимать ваши шансы, нужно изучить условия договора. Если условия позволяют вернуть все в первоначальное состояние, то вам придется вернуть квартиру продавцу.

А вот как скоро вы получите назад свои деньги, это большой вопрос. Если у бывшего собственника есть средства на счетах или имущество, то на них может быть обращено взыскание, но это длительный процесс.

Если продавец уже потратил деньги и не имеет свободных средств, то выплата вам денег может растянуться на годы.

Вы можете требовать от продавца исполнения условий договора, либо денежной компенсации. Но нет гарантии что продавец сможет фактически исполнить эти условия. Прописанное лицо может только добровольно освободить жилое помещение и выписаться.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: основания, порядок

Главная › ИМУЩЕСТВО

11.03.2019 ???? 1 192

Практически при любой сделке приобретения имущественных активов происходит подписание договора о покупке или продаже жилья, за исключением дарения или завещания. Нормами ст. 450 ГК РФ допускается оформить расторжение договора купли-продажи квартиры при наличии согласия всех участников сделки, в исключительных ситуациях прекращение происходит по предложению второй стороны через суд.

Основные понятия

В результате подписанного договора, стороны обязаны передать имущественные акты за оговоренную стоимость с соблюдением условий, установленных соглашением.

Непредвиденные обстоятельства вынуждают партнеров расторгать подобные сделки. Для аннулирования соглашения недостаточно волеизъявления лишь одной из сторон, оба участника должны прийти к единогласному мнению о прекращении подписанного соглашения. Если договориться не удается, согласие получают через суд.

Соглашение о расторжении договорных отношений оформляется в письменном виде, скрепляется подписями участников. После оформления документа никто не может требовать исполнения ранее оговоренных обязательств.

Для оформления собственности на объект недвижимости необходимо зарегистрировать сделку в государственных структурах. Соглашение о продаже считается юридически законным только после регистрации в органах Росреестра. Поэтому отозвать продажу объекта до регистрации в уполномоченных органах будет намного проще.

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон

По договоренности сторон аннулировать сделку можно в любое удобное время. С этой целью составляется соглашение о расторжении, его необходимо зарегистрировать в органе, где проходила первичная регистрация сделки.

Если регистрацию не успели оформить, то документ о прекращении договора не подлежит фиксации в Росреестре.

Лучше всего процедуру оформления доверить опытному юристу, подписанное соглашение следует зарегистрировать в нотариальной конторе. При регистрации документа потребуется предоставить определенный перечень документов, как и при регистрации сделки купли-продажи.

При составлении соглашения нужно оговорить определенные пункты:

• правила и срок для возврата денег, если была внесена предоплата или оплата произведена в полном объеме;
• обязательства по возмещению убытков и размер компенсации;
• иные существенные условия.

Важно! Необходимо сохранить все документы, подтверждающие подписание и отмену сделки. Они пригодятся, если один из участников договоренности решит пересмотреть вопрос через суд.Скачать образец расторжения договора купли-продажи квартиры

Расторжение договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке

Первоначально потребуется урегулировать вопрос мирным путем.

Для этого нужно выполнить последовательность действий:

Шаги	Описание
1-й	Направить в адрес второй стороны письменное уведомление с предложением об отмене сделки, установить срок для ответа.
2-й	Если в течение 30 дней согласие от второго участника договора не поступило, то следующий шаг – обращение в суд.

Претензию лучше всего отправить заказным отправлением с уведомлением, чтобы имелось доказательство соблюдения претензионного порядка.В ГК РФ регламентированы все основания, когда одна из сторон может заявить об аннулировании соглашения.

По инициативе покупателя отмена возможна если продавец:

• не передал объект недвижимости новому собственнику;
• в указанный срок не передает документы, имеющие отношение к предмету договора;
• передает объект с существенными недостатками, о которых ране не было заявлено;
• вручает предмет договора не в полном комплекте;
• отказывается оплатить страховку, хотя договором обязанность возложена на сторону продавца;
• не соблюдает сроки передачи недвижимости, оговоренные в соглашении.

Кроме того, если родственники продавца отказываются съезжать или выписываться из жилого помещения, то это также является причиной для обращения в суд.

По инициативе продавца сделку можно расторгнуть, если покупатель:

• не принимает жилое помещение;
• не передает деньги за приобретенную недвижимость;
• не желает страховать квартиру, когда это правило оговорено в документе;
• нарушает срок исполнения договорных обязательств.

  Как оформить покупку доли в квартире?

Если одна из сторон считает, что нарушены его права при исполнении договорных обязательств, то выход один – обратиться в суд с просьбой об аннулировании соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой

Все денежные операции необходимо подтверждать документально.

Возможно несколько вариантов внесения оплаты за недвижимость:

Способ	Действия
Наличный расчет	Передачу денег следует оформить распиской, желательно скрепить подписями свидетелей
Безналичный перевод	Перечислить сумму на банковский счет продавца, операция подтверждается выпиской из финансового учреждения

Продавец может направить в суд заявление о нарушении условий соглашения, если деньги не поступили в указанный срок, и потребовать его расторгнуть.

В случае, когда недвижимость была передано покупателю, а деньги к продавцу так и не поступили, судья принимает одно из следующих решений:

• отменяет сделку, объект продажи возвращается продающей стороне;
• договор признан действительным, суд обяжет покупателя выплатить полную сумму покупки, а также неустойку за нарушение сроков оплаты.

Пишем исковое заявление в суд

После соблюдения претензионного порядка в суд направляется заявление с прошением об отмене сделки.

Примерное содержание иска:

• наименование судебного органа;
• сведения о заявителе;
• подробно описать возникшую проблему (когда и с кем заключен договор, реквизиты документа);
• описываются характеристики квартиры (дом, количество комнат, этаж, метраж);
• выдвигаются требования к ответчику по делу;
• делается ссылка на статьи закона, подтверждающие основание для обращения;
• перечислить все приложенные документы;
• указать дату составления и поставить личную подпись истца.

Если заявление не содержит ошибок, то его примут к рассмотрению и назначат дату заседания. По итогам судебного процесса судья примет соответствующее решение. Чтобы судья оказался на стороне заявителя, необходимо позаботиться о доказательной базе.

Внимание! Оспорить сделки по договорам купли-продажи объектов недвижимости можно в течение 3-х лет после регистрации собственности.

Судебная практика

В судебных заседаниях сталкиваются с различными обстоятельствами, происходящими в реальной жизни.

Случай	Пример
За одним из прежних хозяев сохранилось право пользования жилым помещением	Одного из проживающих, не являвшегося собственником посадили в тюрьму, он отсутствовал длительное время.Квартира продана, освободившийся гражданин возвращается домой.Если не прошло 3 года с момента покупки, то можно отменить сделку через суд.
Недействительные сделки	При покупке недвижимости необходимо, прежде всего, убедиться в дееспособности гражданина.Если квартира оформлена на несовершеннолетнего требуется согласие органов опеки на сделку.Человека заставили подписать договор с применением силы и угроз или обманным путем.В перечисленных случаях сделка признается ничтожной и отменяется. У каждой из сторон остается имущество, которое было их собственностью первоначально.

Покупка жилья всегда связана с риском, как для продавца, так и для покупателя. Если по непредвиденным обстоятельствам возникла необходимость в отмене сделки, первоначально нужно попытаться уладить вопрос путем переговоров со второй стороной. При получении отказа на поступившее предложение следует обратиться в суд.

Как оформить расторжение договора купли-продажи квартиры в 2020 году: соглашение, отмена сделки, односторонний отказ, сроки, причины

• Договор купли продажи – возможно, один из самых популярных видов сделок в нашем обществе, который заключается как между юридическими лицами – различными предприятиями учреждениями, так и между, так называемыми физическими лицами – людьми.
• Оснований для совершения такого юридического действия в нашей жизни очень много, начиная от покупки предметов ежедневного потребления и заканчивая приобретением значимых объектов, таких как дома, квартиры и других видов недвижимости.
• Законодательное отображение и регулирования этого вида гражданского обязательство осуществлено в 30 главе Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Договор купли-продажи

Принимая решение о совершении такой сделки, люди не очень часто задумываются о таком явлении, как расторжение договора купли продажи. В результате, при наступлении определенных условий, стороны оказываются не готовы к правильному проведению мероприятий, направленных на устранение сложностей.

ВНИМАНИЕ! Договором купли продажи, соответственно норм действующего законодательства РФ, является консенсуальное соглашении двух и более лиц, которое предусматривает для  его сторон наличие взаимных как прав, так и обязанностей.

Законодатель указал, что продавец обязан передать предмет договора покупателю и получить за него денежное вознаграждение. В свою очередь, покупатель имеет право получить нужный объект, надлежащего качества, без скрытых недостатков и обязан оплатить его в оговоренные сроки.

Для некоторых покупок, к которым относится отчуждение недвижимости, обязательна  не просто письменная форма договора, но и обязательно также его нотариальное оформление. В таких случая, договор купли-продажи подлежит обязательной регистрации в определенных государственных реестрах.

Расторжение

Расторжением договора купли продажи является его полное прекращение для обеих сторон  и, если это предусмотрено условиями подписанного соглашения, возврат в первоначальное состояние. На данный договор, как один из видов гражданских сделок, распространяются общие правила их расторжения.

В случае совершения письменного договора, его расторжение также обязательно следует проводить в письменном виде. К основаниям для  расторжения гражданских договоров законодатель относит следующие:

• соглашение всех участвующих сторон;
• вынесенное в результате рассмотрения соответствующих требований одной из сторон договора решение суда;
• односторонний отказ от полного и (или) частичного исполнения договора.

Непосредственно договором могут быть предусмотрены причины и порядок досрочного его прекращения и расторжения. Совершение такого юридического акта по обоюдному согласию сторон оформляется в удобном для них соглашении о расторжении договора.

Если договор расторгается после регистрации, заверенная надлежаще копия этого соглашения передается в орган, уполномоченный осуществлять ведение соответствующего реестра. Документ должен быть согласован и подписан всеми сторонами первоначального договора и включать  в себя некоторые пункты:

1. дата, время и место оформления документа;
2. полные реквизиты участников сделки, и физических, и юридических лиц;
3. условия окончания договорных отношений для всех сторон;
4. конкретная дата или совершение действие, когда основной договор будет считаться расторгнутым;
5. подписи сторон либо их представителей.

На практике часто возникают проблемы расторжения зарегистрированного договора. В таком случае, сторонам, при наличии конценсуса по всем условиям, возможно аннулировать предыдущий договор.

В случае принятия одностороннего решения о прекращении обязательства,  инициатор такого преждевременного разрыва договорных отношений, должен соблюдать порядок, прописанный  главой 29 ГК РФ.

Подобный односторонний волевой акт может быть совершен как следствие неисполнения первоначального соглашения полного либо частичного. При возникновении спора между участниками по поводу правомерности его прекращения, он решается в судебном порядке.

ВНИМАНИЕ! Исковое заявление в суд может быть направлено только после попытки досудебного урегулирования спора между сторонами.

В судебном порядке

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что иск о расторжении сделки может быть заявлен в суд только исключительно после отказа другой стороны прекратить соглашение. Также возможно обращение в судебные органы при неполучении ответа на заявленную претензию.

Срок рассмотрения выставленной претензии прописывается в самом предложении, определяется договором либо законом. В последнем варианте он составляет тридцать дней.

Процедура судебного рассмотрения строго предусмотрена актуальными в РФ гражданскими и арбитражными процессуальными нормами. Исковое заявление по указанному выше вопросу подается в соответствующий суд, согласно правилам подсудности. Форма и элементы иска установлены законом. Такой процессуальный документ должен содержать:

• наименование суда, в который подается;
• данные об истце и ответчике, их реквизиты и прочая известная заявителю информация;
• сведения об оспариваемом договоре, о его существенных условиях ;
• суть претензий истца, описание виновных действий либо бездействия, которые послужили поводом нарушения оговоренных условий сделки;
• доказательства, подтверждающие соблюдение процедуры досудебного разрешения конфликта.

Основания

1. Веские причины, которые позволяют расторгнуть подписанный договор купли-продажи без согласия корреспондирующей стороны могут возникать как у продавца, так и у покупателя.
2. По инициативе покупателя сделка расторгается при наличии нарушения его прав, гарантированных законом и договором.

3. К таким нарушениям можно отнести: не передача продавцом предмета соглашения либо его необходимой сопроводительной документации,  неполный ассортимент либо комплектация покупки, её некачественность, несоблюдение сроков передачи покупки; отсутствие должно оформленного договора страхования приобретаемого имущества.

В свою очередь, продавец также защищен в своих правах и имеет законное право требования прекращения сделки в определенных случаях.

Так, например, когда покупатель беспричинно отказывается от принятия покупки либо не оплачивает её, согласно требованиям договора, не получает предмет по месту нахождения продавца, не оформляет договор страхования товара, при возложении такой обязанности на него.

При возникновении проблем исполнения заключенного и надлежаще оформленного договора, в первую очередь возникает вопрос можно ли расторгнуть договор. При этом не всегда инициаторы этой процедуры осознают последствия своих действий, которые описаны в ст. 453 ГК РФ.

Принимая решение о прекращении договора, нужно учитывать то, что расторжение сделки повлечет полную остановку взаимных обязанностей сторон по договору после вступления в силу обоюдного дополнительного соглашения или решения суда. В случае когда, обязанности одной из сторон к этой дате не выполнены, возможно, применение правила о безосновательном обогащении.

В случаях, когда договор расторгается из-за нарушения его существенных условий и при доказанности вины определенной стороны,  пострадавшая имеет право требовать материального возмещения, как убытков, так и  упущенной выгоды.

ВАЖНО! Особого внимания заслуживает и обстоятельства, при которых договор купли-продажи может быть объявлен недействительным, что станет причиной для отмены сделки.

• Зачастую, сделка признается недействительной и подлежит аннуляции вследствие несоблюдения существенных условий, которые определены действующим законодательством.
• К ним относятся: дата и место  заключения сделки,  информация об участниках, которая позволяют их идентифицировать, а также дополнительные данные,  предмет договора – товар с его подробными характеристиками и описанием,  цена договора, порядок и срок внесения оплаты за товар по сделке, права и обязанности участников, ответственность сторон за уклонение от выполнения обязательства, факультативные условия.
• В судебном порядке договор определяется недействительным при наличии одного из условий, перечисленных в ГК РФ:

• если договор заключен с нарушением закона;
• с участием недееспособных, а также лиц, ограниченных в своей дееспособности;
• при  участии в сделке несовершеннолетнего без его законного представителя;
• подписание договора без внутреннего убеждения, под психическим либо физическим давлением;
• создание фиктивной сделки для получения выгоды или сокрытия других правоотношений.

Правовые последствия признания сделки недействительной отличаются от тех, что наступают при её расторжении. Если во второй представленной ситуации, обязательства сторон оканчиваются с вступлением в силу решения о расторжении договора, то в случае признания его недействительным, все объекты должны быть возвращены в первоначальное состояние предыдущим собственникам.