Разбираемся, в каких случаях у собственников действительно могут изъять жилье, а какие являются ложным поводом для беспокойства

Андрей Пронин/ТАСС

В российском законодательстве существует ряд причин для изъятия жилья у собственника. Среди них долги по ипотеке и потребительским кредитам, неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, банкротство, незаконная перепланировка, ненадлежащее содержание имущества и шум, который может мешать соседям.

Но нужно понимать, что наличие даже одного из перечисленных нарушений далеко не всегда может стать поводом для конфискации квартиры или дома. Рассказываем о семи популярных мифах об изъятии жилья. Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, при каких условиях собственников могут лишить жилплощади, а в каких случаях беспокоиться не нужно.

Нередко ипотечные заемщики уверены в том, что, за несвоевременное внесение платежей по ипотечному кредиту банк может отобрать квартиру, которая находится под залогом.

Но стоит учитывать, что не каждая просрочка влечет за собой досрочное обращение взыскания на залоговое жилье.

Согласно закону «Об ипотеке», обращение взыскания не допускается, если нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Закон устанавливает презумпцию незначительности ипотечного долга. Это значит, что если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Однако при этом есть ряд условий, в которых такая презумпция имеет силу: 1) сумма неисполненного обязательства составляет меньше 5% от размера стоимости заложенного имущества; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Во время выселения по решению суда должника по коммунальным платежам из отдельной двухкомнатной квартиры в жилплощадь меньшего метража ( Андрей Пронин/ТАСС)

Каждый должник знает, что на единственное жилье (которое не находится в ипотеке) не может быть обращено взыскание, так как речь идет об исполнительном иммунитете в силу закона. Поэтому даже если гражданин признан банкротом, его единственная квартира не может быть включена в состав конкурсной массы и продана с торгов.

Однако здесь есть исключения. Взыскания не предусмотрено в отношении жилья, которого достаточно и необходимо гражданину-должнику и членам его семьи для удовлетворения своих потребностей в жилом помещении с учетом индивидуальных особенностей.

К ним относятся возраст, состав семьи и род деятельности. В случае признания должника банкротом с учетом интересов кредиторов должника необходимо проверить, является ли это жилье роскошным. Если кредиторы сочтут жилье роскошным, то квартиру включат в конкурсную массу и реализуют на торгах.

При этом должника и членов его семьи обеспечат другим жильем.

Андрей Пронин/ТАСС

Отказ от доли в пользу ребенка при разводе

Многие считают, что при разводе родитель, который уходит из семьи, должен отказаться от своей доли в квартире или доме в пользу ребенка. Однако это не так: если дети не были наделены долями в жилплощади, то родители им ничего не должны.

Согласно Семейному кодексу, родители не могут претендовать на собственность детей, точно так же, как и дети на имущество родителей.

В случае, когда в квартире прописан несовершеннолетний, но он не является одним из собственников жилья, за ним сохраняется право пользования недвижимостью после развода родителей.

Кстати, с февраля 2020 года в России действует закон, по которому родителя, живущего после развода отдельно от ребенка, привлекут к оплате дополнительных расходов, касающихся жилья для несовершеннолетнего.

Новая норма будет работать в случае, если у несовершеннолетнего ребенка и родителя, с которым он проживает, нет постоянного жилья. Также закон распространяется на родителей, которым приходится арендовать квартиру или дом.

Кроме того, норма учитывает случаи, когда жилая недвижимость требует ремонта или обременена ипотечным кредитом.

Часто встречаются случаи, когда получивший жилплощадь в дар подвергается давлению. В качестве примера: даритель угрожает отобрать квартиру, если новый владелец откажется, например, помогать ему с бытовыми делами.

Но забрать подаренное имущество невозможно. Исключением становятся случаи, когда стороны указывают в договоре конкретный пункт, который касается жизни и здоровья дарителя.

Например, одним из случаев является гибель или нанесение серьезного вреда здоровью дарителя со стороны одаряемого.

Важная деталь: с 2020 года в России вступил в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования.

Андрей Пронин/ТАСС

Прописка в проданной квартире

Встречаются случаи, когда владельцы квартиры после ее продажи стараются как можно дольше задержаться в уже реализованной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета, рассчитывая, что это поможет сохранить жилье. Обычно это бывает, когда у бывших собственников нет возможности или средств для переезда в новую квартиру.

Вернуть проданное жилье не получится, а если дело дойдет до судебного разбирательства, этих людей, скорее всего, выселят из жилплощади. Но слушание дела может затянуться, особенно если в квартире прописаны граждане, относящиеся к незащищенным слоям населения: несовершеннолетние, пожилые люди и инвалиды.

Андрей Пронин/ТАСС

Незаконная перепланировка

Как правило, собственники квартир не спешат документально оформлять результаты перепланировки жилья. Обычно к этому вопросу возвращаются, когда возникает необходимость в продаже жилья или после жалобы соседей, когда нагрянут проверяющие органы.

Мосжилинспекция довольно часто выносит постановления о наказании владельцев недвижимости с незаконной планировкой. Но до изъятия квартиры дело обычно не доходит. Статья 7.

21 КоАП РФ предусматривает штраф за самовольную перепланировку в размере от 2 тыс. руб. для физических лиц. А ст. 29 ЖК РФ обязывает собственников привести жилье в прежнее состояние.

Если владелец квартиры уклоняется от предписаний инспекторов, тогда суд вправе вынести решение о продаже с публичных торгов жилплощади.

Согласно законодательству, жилые помещения запрещено использовать для размещения промышленных производств, гостиниц, а также для осуществления миссионерской деятельности. Кроме того, собственник должен соблюдать пожарные, санитарно-гигиенические, экологические и другие нормативы.

В случае нарушения владельцем квартиры требований законодательства и создания угрозы жизни, здоровью и имуществу окружающих уполномоченный орган обяжет его устранить нарушения в течение определенного срока.

Если выявленные нарушения не будут своевременно устранены, только тогда собственник будет лишен жилья в судебном порядке.

Жилье выставят на торги, а полученные средства вернут нарушителю за вычетом расходов на устранение последствий его противоправных действий.

Андрей Пронин/ТАСС

Подготовлено на основе оригинальной статьи «Ипотека, развод, перепланировка: 7 мифов об изъятии жилья».

Выселение из муниципальной квартиры

Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

Из муниципального жилья можно выселить человека, если он совершает неправомерные действия, указанные в УК РФ и ЖК РФ. В некоторых случаях можно выдворить законным путем бывшего супруга и прописанного человека со своих квадратных метров.

Лица, проживающие в муниципальном жилье, заключают договор социального найма с собственником помещений. Это главный документ, подтверждающий правомочность обитания на данном объекте.

Если на то есть веские причины, возможно выселить граждан из муниципального помещения. При этом собственник расторгает заключенный с ними договор.

Обратите внимание!

Муниципальная жилплощадь собственность муниципалитетов местного самоуправления. Эти органы власти обязаны содержать жилищный фонд, проводить капремонт коммуникаций и зданий.

Если проживающие во вверенном им помещении лица систематически нарушают правила общежития, портят муниципальное имущество, тогда на них может быть подан иск в суд:

• районный;
• городской;
• общей юрисдикции.

Если эта инстанция примет решение выселить из муниципальной квартиры, тогда от жильцов потребуется добровольно покинуть ее. Если они откажутся, может быть открыто исполнительное производство, тогда выселение будет принудительным.

Подать в суд на недобросовестных нанимателей могут:

• жильцы дома;
• представители органов местного самоуправления.

Выселение должно осуществляться в соответствии с законом. В ст. 84 ЖК РФ зафиксировано, что может быть причиной расторжения договора соц. найма.

Выселить из муниципального жилья можно только по решению суда.

Если суд нашел основания для выдворения, бывшему нанимателю не предоставят другое жилье. Но обычно таким гражданам дают жилплощадь с меньшим количеством квадратных метров и в отдаленных районах.

Вот что может стать причиной выселения:

• задолженность по коммунальным услугам. Если за жилье не платят в течение полугода и более;
• наниматель или члены его семьи периодически нарушают права соседей. Чтобы доказать это, нужно неоднократно вызывать полицейских, которые будут фиксировать факты нарушения тишины в ночное время, хулиганство;
• проживающие в муниципальной квартире нанесли ей обширные повреждения. Например, находясь в нетрезвом виде, спровоцировали пожар, подтопление;
• муниципальная площадь используется не по назначению. Например, наниматель решил открыть в своей квартире производство или сдает ее для таких целей;
• объект недвижимости признан непригодным для жилья, к примеру, дом стал аварийным;
• дом переводится в нежилой фонд. Об этом жильцов должны проинформировать заранеев установленные законом сроки.

Выселение из муниципальной квартиры бывшего супруга

Если бывший супруг не прописан на жилплощади жены, а она (или кто-то из ее родственников) является нанимателем, тогда после развода муж не имеет право претендовать даже на часть этой квартиры. Если супруга, находясь в браке, прописала его, тогда выселить мужчину без веских оснований будет проблематично.

Чтобы найти их, лучше обратиться в адвокатскую контору. Специалисты расскажут, что существует несколько способов выселения бывшего мужа. Нужно заключить с ним соглашение о том, как будет использоваться квартира, определить, какую долю коммуналки он станет вносить.

Если экс-супруг не появлялся в данной муниципальной квартире более полугода, не оплачивает коммунальные платежи ни в каком размере, тогда можно подавать иск в суд. В заявлении следует указать просьбу принять решение о выселении бывшего мужа. Нужно хорошо подготовиться к процессу.

Необходимо принести в суд квитанции, в которых будет зафиксировано, кто именно вносил деньги за услуги ЖКХ.

Потребуются свидетели. Они расскажут о том, что бывший муж не проживал в муниципальной квартире более полугода.

Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека

Если гражданин нарушает права соседей, не гасит долги ЖКХ более шести месяцев, использует помещение не по назначению, можно обратиться в суд с иском о выселении.

Если бывшая супруга или супруг не нарушают закон, выселить их проблематично. В этом случае поможет размен квартиры.

Правосудие стоит на стороне детей. Если несовершеннолетние граждане прописаны на данной жилплощади, без предоставления другой квартиры их будет нельзя выселить.

Обратите внимание!

Если вы проживаете в муниципальной квартире, не приватизировали ее, следует много раз подумать перед тем как прописать жену или мужа на своих квадратных метрах.

Как показывает практика, бывшие влюбленные со временем могут превратиться в чужих людей, а спор из-за жилплощади способен сделать из них непримиримых врагов.

Решить проблему поможет юрист. Он расскажет, что есть выход из положения, если встать в очередь на улучшение жилищных условий.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Конституционный суд разъяснил, когда у должника можно забрать жилье

Росреестр начнет доставлять документы курьерами

Ажиотаж подогревают громкие заголовки многочисленных публикаций о том, что главный суд страны разрешил отнимать у должника его единственное жилье, превращая гражданина фактически в бомжа.

Хлесткие комментарии подогревают возмущение тех, кто не видел и не читал этого документа. Безапелляционно утверждается, что Конституционный суд посягнул на самое святое — существующий запрет выбрасывать людей на улицу из единственного жилья, если у них есть долги.

Такие выводы, не соответствующие действительности, делаются либо от правовой безграмотности, так как ничего подобного в этом решении не сказано, либо подобные комментарии — просто сознательная спекуляция.

Итак, 26 апреля было обнародовано решение КС по делу «О проверке конституционности положений абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

О такой проверке главный суд страны попросил житель Калужской области Иван Ревков. И вот почему он это сделал.

Еще в 1999 году он дал деньги взаймы знакомой. Та долг не вернула. Тогда Ревков пошел в суд. Но у него ничего не вышло. Дело о попытке вернуть долг превратилось в долгоиграющее. За годы ожидания сумма долга им была проиндексирована и возросла до 4 миллионов рублей.

Правовые тонкости операций с жильем эксперты «РГ» разбираютв рубрике «Юрконсультация»

Но долг беспокоил лишь кредитора. Сама должница за прошедшие годы купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом.

Иван Ревков настаивал на продаже этой недвижимости, купленной, к слову, уже после возбуждения против должницы исполнительного производства. Но в судах ему отказали, сославшись на статью 446 ГПК РФ. Эта статья запрещает обращать взыскание на единственное жилье должника и членов его семьи. Ревков подал жалобу в Конституционный суд.

Должница вместо возврата денег купила квартиру площадью более 110 кв. м и после удачной покупки оперативно признала себя банкротом

КС напомнил, что уже рассматривал подобную ситуацию еще в 2012 году (N 11-П). Тогда суд посчитал, что исполнительский иммунитет в отношении единственного жилья должника-гражданина хотя и оправдан, но не может быть безусловным и требует законодательных корректив.

И сейчас, оставаясь на той же позиции, КС решил, что норма закона, которую обжалует Иван Ревков, отныне не будет основанием полного запрета обращать взыскание на жилье должников.

Но это в том случае, если суд посчитает необоснованным применять этот исполнительский иммунитет, в том числе по делам о банкротстве граждан.

Оформить права на недвижимость теперь можно из другого региона

• Определить изъятия должна по-прежнему законодательная власть, но пока эти решения не приняты, отказ в применении исполнительского иммунитета возможен при соблюдении некоторых условий.
• В частности, должника нельзя оставить без жилища, причем площадью не меньше, чем предоставляется по соцнайму, или выселить в другое помещение, если он сам на это не согласен.
• Принимая такие решения, суды вправе учесть время присуждения долга, возбуждения исполнительного производства, а также извещения должника об этих событиях.

И, с другой стороны, имеет значение время, условия и суммы сделок и других операций должника. Включая доказанные злоупотребления в приобретении жилья, когда при неисполненном решении суда должник переводит свое имущество под защиту исполнительского иммунитета, чтобы укрыть его там от взыскания по долгам.

На вопрос корреспондента «РГ», повлечет ли подобное решение массовое изъятие жилья у должников, пресс-служба Конституционного суда заявила вот что:

— Не надо опасаться массового изъятия жилья у должников. Речь идет не об абсолютной отмене исполнительского иммунитета на их единственное жилье. Он как раз подтверждается и сохраняется. Но у суда появляется возможность обращения взыскания на единственные жилые помещения в случаях, когда применение иммунитета было бы неправильным и нет иного имущества, на которое можно обратить взыскание.

Фактически суды получили право преодоления явно несправедливой ситуации, когда кредиторы, а часто это обычные граждане, не могут обратить взыскание на формально единственное, но при этом сколь угодно роскошное жилье должника.

Гражданин с семьей, подчеркивают в КС, не должны остаться без пригодного для жизни жилья

То есть по объективным параметрам оно не стандартное, а значительно превышающее разумно достаточное. Стоимости такого жилья должно хватить и на погашение существенной части долга перед кредитором, и на удовлетворение жилищных потребностей должника и его семьи.

Президент утвердил запрет изымать питомцев за долги

Гражданин и его семья, подчеркивают в КС, ни в коем случае не должны остаться без пригодного для проживания жилья площадью по крайней мере не меньшей, чем по нормам предоставления на условиях социального найма, и в пределах того же поселения, где эти лица проживают.

А у федерального законодателя сохраняются все возможности как можно быстрее урегулировать этот вопрос. В суде подчеркивают — нужны общие нормативные ориентиры в определении достаточного уровня обеспеченности жильем должника-гражданина и членов его семьи.

Поэтому такое регулирование — не просто право, а обязанность законодателя прежде всего в интересах граждан. Законодатель также может установить дополнительные гарантии прав должника в случаях, когда ему противостоит экономически более сильный субъект.

Например, банк.

В этом понимании оспариваемые нормы в их взаимосвязи соответствуют Конституции РФ.

КС решил, что дело Ивана Ревкова будет пересмотрено.

Раздел квартиры по военной ипотеке при разводе

По закону жилье, приобретенное в ипотеку супругами, становится их общей собственностью (согласно ст. 256 Гражданского кодекса и ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ). Это правило распространяется не только на квартиру или дом, но и на все имущество — за исключением предметов индивидуального пользования.

Касается законодательная норма и недвижимости, приобретенной в рамках жилищного кредита. В случае развода совместно нажитая собственность делится поровну между бывшими супругами.

Но что делать, если расторжение брака происходит в тот период, когда ипотечная недвижимость еще находится в обременении у банка? Рассмотрим, делится ли военная ипотека при разводе, в каких случаях бывшая супруга может претендовать на компенсацию, если она участвовала в погашении жилищного кредита.

Особенности военной ипотеки

Обратите внимание! Т. к. в большинстве случаев военнослужащими являются мужья, поэтому в статье мы будем рассматривать ситуацию именно с таким примером. Если в семье обратная ситуация и в ВС РФ служит жена, то ситуация будет выстраиваться аналогичным (зеркальным) образом.

Согласно второй части ст. 34 Семейного кодекса, не подходят под определение совместно нажитого имущества средства, полученные в рамках выплат специального назначения. В связи с этим военная ипотека при разводе имеет ряд особенностей.

Недвижимое имущество, приобретенное только на средства по программе НИС, не относится к совместно нажитому — следовательно, его нельзя разделить. После расторжения брака недвижимость остается у того гражданина, который приобрел ее на деньги, полученные от Минобороны.

В связи с этим общие правила раздела имущества не действуют в ситуации развода.

Но по-другому решается вопрос, если жилье приобретается не только за счет дотации от Министерства обороны, но и на средства супругов. Соответственно, учитывается доля участия как военного, так и его супруги. В этом случае ситуация может быть решена двумя способами:

• супруги договариваются о разделе имущества самостоятельно;
• муж и жена обращаются в суд.

Во втором случае супруги будут обязаны подтвердить, что при погашении ипотеки использовались совместные средства.

Для справки. В большинстве случаев средств по программе НИС бывает недостаточно для погашения кредита, поэтому семьи используют собственные сбережения.

Рассмотрим, как делится военная ипотека при разводе. В рамках этой процедуры действуют следующие законодательные нормы:

• До тех пор, пока жилищный заем не погашен, квартира находится в собственности банка-кредитора.
• Переоформление договора в рамках военной ипотеки не предусмотрено.
• Выплачивать жилищный кредит обязан военнослужащий, т. к. на него был оформлен договор и он выступает в качестве основного заемщика.
• Второй супруг имеет право отказаться от погашения долга. Таким образом, от жены военного нельзя требовать участия в выплате ипотеки. При этом основной заемщик обязан погашать кредит даже в том случае, если он вышел в отставку.
• Недвижимость, приобретенная только на те средства, которые были выделены по программе НИС, не подлежит разделу при разводе. Остальное имущество, нажитое в браке, распределяется между бывшими супругами поровну.
• Военнослужащий имеет право получить государственную дотацию на выплату ипотеки вне зависимости от того, состоит ли он в браке.
• Для получения военной ипотеки не требуется согласия второго супруга.

Обратите внимание! Зачастую дополнительным плюсом для одобрения заявки на ипотеку становится брачный контракт, который заключается между супругами-созаемщиками. В договоре при этом должны быть указаны права на приобретаемое в рамках жилищного кредита имущество.

Что делать с ипотекой при разводе

Если жилищный кредит не погашен на момент развода, военнослужащий должен будет выплатить оставшийся перед банком долг.

Обратите внимание! По завершении бракоразводного процесса ипотечную квартиру нельзя разделить, пока на объект недвижимости наложено обременение (вплоть до закрытия жилищного займа).

При этом в законе нет четких правил относительно того, должна ли супруга военного продолжать участвовать в погашении ипотеки, а значит, в том случае если это происходит, после развода и выплаты жилищного кредита она имеет право претендовать на часть жилья или денежной суммы, равной ее стоимости.

При этом формально после расторжения брака квартира остается в собственности того супруга, на которого был оформлен договор ипотеки.

Может ли жилье достаться второму супругу

После развода бывшая жена заемщика может претендовать на часть жилплощади в следующих ситуациях:

• супруга военного вносила собственные сбережения для выплаты ипотеки;
• при погашении жилищного кредита использовался семейный капитал.

Важно! По закону недвижимость, доставшаяся военнослужащему, может перейти супруге и детям только по наследству. Основанием может стать смерть собственника (другой вариант — если он будет признан пропавшим без вести).

Отдельно следует рассматривать развод супругов, у которых есть несовершеннолетние дети. В этом случае ситуация складывается следующим образом:

• Если у жены есть своя недвижимость, но дети в ней не прописаны, они имеют право жить в ипотечной квартире. По закону выселить их заемщик не имеет права.
• Мать несовершеннолетних детей также имеет право проживать с ними на одной жилплощади.

Т. к. до выплаты кредита на недвижимость разделить ее не получится, вся семья может постоянно находиться в одной квартире.

Зачастую в досудебном порядке решить вопрос не удается. В этом случае следует решать вопрос по закону.

Судебная практика

Практика судебных слушаний показывает, что раздел квартиры по военной ипотеке при разводе происходит различным образом. Многое зависит от того, каким образом происходило погашение жилищного займа.

Несмотря на Семейный кодекс, согласно которому раздел совместно приобретенного имущества предполагает его распределение между бывшими супругами равными долями, в том случае если один или оба супруга — служащие ВС РФ, возможны определенные нюансы.

Если супруга военнослужащего вносила собственные средства для погашения жилищного кредита, она имеет право претендовать на часть недвижимости.

Легче всего решается этот вопрос в том случае, если был составлен брачный контракт и в нем зафиксирован такой пункт, как ипотека.

Тогда доля участия каждого супруга будет четко определена и при разделе имущества не должно возникнуть проблем. При этом все расходы должны быть подтверждены соответствующими документами.

Если квартира будет продана, часть средств (пропорционально взносу), поступит супруге военнослужащего.

Обратите внимание! Суд может разрешить экс-супруге военного пользоваться недвижимостью в том случае, если это ее единственное жилье. В остальных случаях недвижимость переходит в собственность заемщика.

Квартира, приобретенная в рамках военной ипотеки, по решению суда не будет передана в пользование супруги. Она имеет право получить денежную компенсацию соразмерно своим вложениям.

При этом бывшая супруга должна будет доказать свое участие в погашении кредита. Потребуется предоставить следующие документы:

• кредитный договор, в котором обозначена цель — получение заемных средств на покупку недвижимости;
• бумаги, доказывающие, что гражданин, подавший иск, принимал участие в погашении военной ипотеки;
• заверенные нотариусом расписки о получении денег от частных лиц (супруги или других созаемщиков).

Если будет доказано, что бывшая супруга военного участвовала в выплате жилищного кредита, она может претендовать на компенсацию своих затрат, размер которой определит судебный орган.

Обратите внимание! Каким бы ни был исход судебного разбирательства, если на момент подачи иска ипотека еще не погашена, остальная часть платежей становится обязанностью заемщика.

Другие члены семьи автоматически избавляются от ответственности исполнять обязанности кредитного договора.

Суд также учитывает наличие или отсутствие другой недвижимости у бывшей супруги военнослужащего.

Если оно есть, получить компенсацию будет почти невозможно.

Как показывает практика, решение суда во многом зависит от квалификации адвоката, нанятого истцом. В связи с тем, что в разбирательствах нередко участвует представитель Минобороны, квартира по военной ипотеке при разводе переходит в пользование заемщика. При этом доказать право собственности на часть недвижимости должна именно супруга.

Значительно легче обстоит дело, если был подписан брачный контракт.

Заключение

Итак, раздел военной ипотеки в случае расторжения брака возможен при наличии следующих обстоятельств:

• супруга участвовала в погашении жилищного займа;
• у жены военного нет в собственности другой недвижимости;
• в семье есть несовершеннолетние дети, которые не прописаны в другой квартире.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий недвижимость переходит в полную собственность заемщика.

Если не удается прийти к согласию самостоятельно, следует обратиться в суд поместу официальной регистрации. Значительно легче определить долю участия бывшей жены военнослужащего в выплате жилищного кредита и разделе имущества в целом, если между супругами был заключен брачный контракт.

Обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилье при банкротстве гражданина

1. Законодательное регулирование имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье

Право на жилище является одним из важнейших прав человека и гражданина. Названное право и недопустимость его произвольного лишения закреплены в ст. 40 Конституции Российской Федерации[1].

Гарантией данного права является такой правовой механизм как исполнительский иммунитет, предусмотренный ч. 1 ст. 446 ГПК РФ[2].

Так, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также на земельные участки, на которых расположены такие объекты. Исключение в данном случае составляют объекты, которые являются предметом ипотеки и могут быть предметом взыскания в соответствии с законодательством об ипотеке.

Данный механизм широко используется в рамках процедуры банкротства граждан: такое имущество исключается из конкурсной массы[3].

Целью применения исполнительного иммунитета в банкротстве является обеспечение баланса интересов гражданина-должника, включая членов его семьи (в частности, несовершеннолетних детей и других находящихся у него на иждивении лиц), и интересами его кредиторов, добросовестно заинтересованных в наиболее полном удовлетворении своих требований в рамках дела о банкротстве.

1. Проблема отсутствия критериев для определения жилья должника как единственно пригодного для жизни

• В законе отсутствуют критерии, на основании которых жилье должника определялось бы как единственное пригодное для проживания и подлежало бы исключению из конкурсной массы.
• Поэтому вопрос о критериях, которыми должны руководствоваться суды при определении единственного жилья, оставляемого за должником, при наличии у него нескольких объектов жилого назначения, остается дискуссионным и отличается разнообразием позиций.
• Законодатель фактически устанавливает только два условия применения исполнительского иммунитета в отношении жилого помещения: оно должно принадлежать гражданину на праве собственности и быть единственным пригодным для проживания должника и членов его семьи
• Конституционный суд в 2012 году отметил, что исполнительский иммунитет должен распространяться «на жилое помещение, которое по своим объективным характеристикам (параметрам) является разумно достаточным для удовлетворения конституционно значимых потребностей в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения»[4].
• Однако на текущий момент в законодательстве не содержится каких-либо критериев для определения уровня обеспеченности жильем как разумно достаточного, что не проясняет сложившуюся ситуацию.

Верховный Суд РФ в постановлении от 25.12.

2018 № 48 высказался на этот счет следующим образом: «При наличии у должника нескольких жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, помещение, в отношении которого предоставляется исполнительский иммунитет, определяется судом, рассматривающим дело о банкротстве, исходя из необходимости как удовлетворения требований кредиторов, так и защиты конституционного права на жилище самого гражданина-должника и членов его семьи, в том числе находящихся на его иждивении несовершеннолетних, престарелых, инвалидов, обеспечения указанным лицам нормальных условий существования и гарантий их социально-экономических прав».

Однако и в данном случае ситуация мало прояснилась, так как остается непонятным, какие условия существования являются нормальными.

1. Случаи обращения взыскания на единственное жилье должника

1. Вышестоящие суды Российской Федерации в вышеназванных постановлениях признали возможность отступления от законодательно установленной недопустимости обращения взыскания на единственное жильё.
2. Такой подход судов соответствует существу процедуры реализации имущества гражданина, позволяет учитывать обстоятельства конкретного дела о банкротстве и устанавливать баланс законных интересов должника и его кредиторов с учётом добросовестности (недобросовестности) поведения гражданина, индивидуальных характеристик принадлежащего должнику жилого помещения.
3. Проблемным является отсутствие каких-либо законодательных положений, разъяснений вышестоящих судов, дающих возможность определить и разграничить случаи, когда возможно обращение взыскания на единственное жилище должника и когда такое взыскание недопустимо.

Тем не менее, на практике постепенно вырабатываются критерии для определения ситуаций, когда возможно включение в конкурсную массу единственного жилища должника. Рассмотрим некоторые из них.

1. Имущество приобретено на доходы, полученные преступным путем.

Суд в рамках дела о банкротстве № А40-130403/2016 пришел к выводу о том, что в удовлетворении заявления должника об исключении единственного жилья из конкурсной массы следует отказать, так как спорное имущество было куплено на денежные средства, добытые преступным путем.

1. Недобросовестное поведение должника, злоупотребление правом

Так, по делу № А53-15496/2017 суд включил единственное жилье должника в конкурсную массу в связи со следующим. Должник решил подарить дом площадью почти 360 кв. м и два участка. Данную сомнительную сделку суд первой инстанции отменил, а после позицию поддержал и Верховный суд, указав, что собственник злоупотребил правом.

Аналогичный подход прослеживается в деле № А60-13377/2017.

В ряде других случаев, к примеру, в делах №А76-11986/2016, № А40-127370/2017, суды допускают преодоление исполнительского иммунитета, если должник в преддверии банкротства меняет место прописки и потом ссылается на недопустимость обращения взыскания на единственное жилище.

1. Недвижимость не имеет признаков жилого помещения, пригодного для проживания

В рамках дела № А53-7924/2017 должник обратилась с заявлением об исключении из конкурсной массы нежилого здания, используемого для проживания, площадью 74,8 кв.м. Судом первой инстанции в удовлетворении данного заявления отказано.

Суд апелляционной инстанции также отказал, пояснив, что заявленное помещение значится как «нежилое здание».

Переоборудование помещения под жилое было проведено еще в 2014 году, однако, в связи с отсутствием надобности разрешительная документация не оформлялась.

Доказательств того, что спорное помещение общей площадью 74,8 кв.м. является единственным жилым помещением, пригодным для проживания не представлено.

1. Должник не проживает постоянно в жилом помещение

Так, суд по делу № А55-3404/2017 сделал вывод о том, что дом должника в Самарской области не обладал статусом «единственного», так как должник постоянно проживал в Германии, и включил недвижимость в конкурсную массу.

1. Характеристики единственного пригодного жилища превышают разумные потребности в жилье

По делу N А56-71357/2015 суд пришел к выводу, что выбранный должником для проживания объект недвижимости (квартира стоимостью 20,8 млн руб., ему также принадлежал жилой дом стоимостью 1 млн руб.) по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.

1. Проблема замены единственного жилья должника кредиторами на другое в свете Постановления Верховного суда от 29.10.2020

Особого интереса заслуживает использование механизма замены роскошного жилья должника на более дешевое, выработанного на практике.

Так, например, в рамках дела № А60-56649/2017 предусматривалась продажа роскошного жилья и приобретение одним из кредиторов для должника квартиры с минимально необходимыми характеристиками, с последующим возмещением части его расходов на приобретение замещающей квартиры соразмерно его доле в реестре требований кредиторов.

Однако в недавнем определении Верховного Суда РФ от 29.10.2020 N 309-ЭС20-10004 по делу Стружкина Д.Г. обнаружился совсем иной подход к решению данный проблемы.

В 2018 году Дмитрия Стружкина признали несостоятельным, из конкурсной массы суд вывел его единственное жилье – квартиру в самом центре Ижевска размером 40 кв. м. Но кредиторы посчитали, что для должника данное жилье является избыточным, роскошным, сам он в квартире не живет, а раньше сдавал ее под офисные помещения.

Собрание кредиторов приняло решение о приобретении должнику иного жилого помещения меньшей площадью и стоимостью, дальше от центра взамен имеющейся у него квартиры.

На что Верховный Суд РФ указал, что кредиторы «фактически произвольно в отсутствие законодательного регулирования определили разумно достаточный уровень обеспеченности должника жильем, что не согласуется с позицией Конституционного Суда РФ. При этом также очевидно, что имеющуюся у должника квартиру площадью 40 кв.

м нельзя признать для него роскошным жильем, превышающим разумную потребность в жилище». «Санкционировав принятые собранием кредиторов решения, суды апелляционной инстанции и округа в нарушение положений ст. 35 Конституции РФ фактически лишили гражданина частной собственности, на которую не может быть обращено взыскание, против его воли.

Одновременно должнику было навязано право собственности на иное имущество, в приобретении которого он заинтересованность не выражал».

• С одной стороны, можно предположить, что данное определение Верховного Суда поставит крест на применении механизма замены роскошного жилья должника на более дешевое.
• Однако, такое суждение было бы опрометчивым и поспешным, так как в данном конкретном деле, речь шла о квартире, размер которой сам по себе навряд ли дает возможность признания ее роскошным, избыточным имуществом должника.
• Поэтому на данный момент сложно дать точный ответ на вопрос о том, как повлияет данное определение на дальнейшее формирование судебной практики.
• Механизм исполнительского иммунитета является безусловно значимым, важным для института банкротства в частности и для гражданского законодательства в целом.
• Исключения из правила о недопустимости обращения взыскания на единственное пригодное жилье должника, на котором базируется исполнительский иммунитет, необходимы для наиболее эффективного обеспечения баланса интересов должника-гражданина и кредиторов.
• Однако некоторые юристы полагают, что возможность обращения взыскания на единственное жилье будет ущемлять права наиболее незащищенных категорий граждан, которые в итоге останутся без жилья.
• Поэтому представляется необходимым выработка и закрепление законодателем четких критериев, на основании которых можно бы было определить единственное пригодное для проживания жилище должника, что позволило бы сформировать перечень исключений из правила об исполнительском иммунитете и, как следствие, обеспечить защиту имущественных интересов и должника, и его кредиторов.

 

[1] Конституция Российской Федерации // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.

[2] Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138- ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.