Право

Жилищное законодательство. Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Жилищное законодательство – совокупность нормативно-правовых актов различного уровня, внешняя форма выражения норм права. (ст.ст. 5-9 ЖК РФ)

Нормы жилищного права содержаться как в гражданском, так и в жилищном законодательстве. В соответствии со ст. 72 Конституции жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, согласно ст. 71 Конституции гражданское законодательство находится в ведении РФ. В этой связи понятие «источники жилищного права» значительно шире понятия «жилищное законодательство».

Система жилищного законодательства закреплена в ст. 5 ЖК РФ, оно включает ФЗ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты ОМСУ.      

Следует отметить, что понятие гражданское законодательство включает в себя только законы, оставляя за рамками подзаконные нормативны акты. Жилищное законодательство определено гораздо шире, что нельзя приветствовать. Терминология должна использоваться единообразно, тем более, что большая часть норм жилищного права является гражданско-правовыми.

Нормативные акты субъектов РФ в области жилищного законодательства принимаются по тем или иным вопросам компетенции, обозначенной в ст.

13 ЖК РФ, например законы, посвященные порядку признания граждан малоимущими, порядку учета таких граждан  и предоставления жилых помещений по договору социального найма.

Анализ регионального законодательства позволяет сказать,  что субъекты реализовали свои полномочия по следующим вопросам

  •  – обеспечение отдельных категорий граждан жилыми помещениями
  • — по вопросам оплаты жилья и коммунальных услуг
  • — содержание и ремонта жилищного фонда
  • — определение статуса и полномочий органов управления и надзора в жилищно-коммунальном хозяйстве
  • К числу основных источников ЖП можно отнести следующие:
  1. Международно-правовые акты:
  • Всеобщая декларация прав человека 1948г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст.25)
  • Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах граждан 1966г. «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» ст.11
  1. внутригосударственные нормативно-правовые акты:
  • законы и нормативно-правовые акты РФ

Конституция РФ 12.06.1993  (ст.25, 27, 35, 40, 71, 72)

Проблемы соотношения гражданского и жилищного законодательства РФ: необходимость выработки подходов правоприменения в сфере имущественных отношений, связанных с жильем

В последние годы активно идет процесс совершенствования правого регулирования и правоприменения, о чем свидетельствует разработка Концепции развития гражданского законодательства, Проекта изменений ГК РФ, появление актуальных руководящих разъяснений ВАС РФ, ВС РФ, самостоятельных и совместных. Однако усложнение, многоуровневость   общественных отношений, появление  комплексных отношений, изменение соотношения частных и публичных правовых институтов в направлении их взаимодействия, сочетания, взаимопроникновения видоизменяет систему права, требуя ее модернизации по пути наиболее системного правового регулирования, выработки новых подходов системного взаимодействия отраслей права и законодательства, ухода от параллелизации внутри законодательства, параллелизации законодательства и правоприменения (судебного, прежде всего).

Одним из важных инструментов обеспечения системности правового регулирования и правоприменения становится мониторинг правоприменения, созданный Указом Президента, и реализуемый через механизм взаимодействия различных государственных и негосударственных институтов с целью выявления несовершенства законодательства и практики его применения.   

Но сами подходы, с помощью которых должно достигаться системное совершенствование, как представляется, состоят не в борьбе приоритетов между отраслями права и законодательства, а в установлении критериев  не только соотношения общих и специальных положений с учетом требуемой специфики, но и соотношения (а не конкуренции) между специальными положениями законов, регулирующих смежные, комплексные отношения. 

Можно выделить несколько проблем правоприменения, требующих системного совершенствования гражданского и жилищного законодательства, а также законодательства земельного и градостроительного в направлении учета особенностей таких объектов, как жилые помещения. В настоящее время гражданское и жилищное законодательство развиваются параллельно, что приводит к разнобоям в судебной практике, к обходу законодательства самими участниками отношений, дестабилизирует оборот, разрушает правовую определенность.

Вот лишь некоторые проблемы в рамках обозначенной темы:

1.1. Несогласованность режимов общей собственности: долевой (классической модели, закрепленной в ГК РФ) и долевой (неделимой модели, закрепленной в ЖК РФ и возникающей в многоквартирных домах).

Таким образом, параллельно возникают разные модели отношений: раздел индивидуального жилого дома по долям на самостоятельные объекты, включая земельный участок по нормам гражданского законодательства РФ, в то время как такой объект при разделе попадает под определение многоквартирного дома  с иным режимом собственности по жилищному законодательству — здесь нет надлежащих подходов правоприменения. В каждом конкретном случае вопрос решается индивидуально. Это, в свою очередь, приводит к спорам между сособственниками в отношении имущества, которое должно признаваться общим, так как призвано  обслуживать более одного помещения в доме. Так, практика разрешения споров на жилой дом, находящийся в общей собственности граждан, относится к периоду еще РСФСР, в то время как это  не отвечает новым подходам жилищного законодательства РФ.

  1.2. Строительство под видом индивидуальных домов многоквартирных домов с обходом градостроительного и земельного законодательства и последующим формированием в судебном порядке многоквартирного дома с использованием норм ГК РФ о разделе общей долевой собственности.

Здесь нарушаются права на общее неделимое имущество (подвалы, земельные участки и т. п.

) ввиду несогласованности норм ГК РФ, ЖК РФ, ГрК РФ, ЗК РФ, нарушаются права и гарантии граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилых помещений, нарушаются права собственников соседних земельных участков ввиду обхода при строительстве правил земплепользования и застройки.

На местном уровне органы муниципальной власти пытаются бороться с указанной проблемой посредством разработки методики отслеживания объектов индивидуально-многоквартирной застройки и квалификации их как самовольных построек, предлагают на уровне органов кадастрового учета разработать методику квалификации объекта как многоквартирного или индивидуального дома.

Однако, представляется, что без внесения изменений в законодательство на федеральном уровне подобные попытки будут оставаться безуспешными. Ведь на стадии строительства дома, как индивидуального (при нерешенности проблемы, обозначенной в п. 1.1.), объект очень сложно квалифицировать как самовольную постройку (даже невозможно).

И в дальнейшем вопрос о легализации такого объекта как многоквартирного дома может быть решен на основании разъяснений Постановления Пленумов ВС РФ № 10/22 лишь в порядке аналогии (с использование критерия – отсутствие серьезных нарушений градостроительных требований).

Зачастую же такой объект вводится в эксплуатацию как индивидуальный жилой дом и становится многоквартирным только в судебном порядке при разделе общей долевой собственности между собственниками.

1.3. Различные подходы гражданского и жилищного законодательства к делимости/неделимости такого объекта, как жилое помещение. Это приводит к параллельному существованию режима общей долевой собственности на неделимое жилое помещение (ГК РФ) и режима коммунальной квартиры (ЖК РФ).

При этом нормы гражданского законодательства об общей долевой собственности на жилое помещение не адаптированы к требованиям жилищного законодательства к жилому помещению, что позволяет владельцам карликовых долей злоупотреблять своими правами и ставить в зависимость от себя других сособственников без возможности прекратить право собственности на карликовую долю (ст. 252 ГК РФ в судебной практике не рассматривается в системе с нормами ЖК РФ о требовании к площади жилого помещения, позволяющей обеспечивать объективную возможность пользования жилым помещениям, и как следствие удовлетворять субъективный интерес собственника в таком использовании объекта). Подобная правоприменительная практика приводит к неразрешимому конфликту между долевыми собственниками на жилое помещение.

Суды, рассматривая дела о прекращении права собственности на малозначительную долю в квартире без согласия собственника этой доли, связывают существенный интерес собственника в пользовании (как необходимое условие для решения вопроса о сохранении права собственности на долю) только с субъективной стороной – отсутствие у лица  иного жилого помещения, не принимая во внимание объективную сторону – невозможность пользования частью квартиры, приходящейся на малозначительную долю собственника, а, соответственно, невозможность иметь интерес в пользовании тем, чем пользоваться объективно невозможно. При этом долевые собственники неделимого жилого помещения находятся в положении худшем, чем собственники помещений в коммунальной квартире (делимом жилом помещении). Баланс прав и интересов собственников не обеспечивается должным образом.

О конкуренции гражданского и жилищного кодексов

В правоприменительной практике немало сложностей вызывают вопросы, связанные с разрешением коллизий между Гражданским кодексом РФ (далее — ГК) и принятыми после его введения в действие другими федеральными законами, содержащими нормы, регулирующие гражданско-правовые либо сходные с ними отношения. Одним из таких федеральных законов является Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК).

Пунктом 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) установлено, что впредь до приведения в соответствие с ЖК законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, они применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК и Вводному закону.

Оба кодекса, ГК и ЖК, являются федеральными законами, то есть актами равной юридической силы. Согласно общепризнанному принципу преимущества более позднего нормативного акта, а также в силу прямого указания п. 1 ст.

4 Вводного закона в случае противоречия между правилами ЖК и ГК приоритет должен иметь ЖК. С другой стороны, п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК устанавливает, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК.

Какому же из вышеназванных кодексов, в случае коллизии между ними, должно быть отдано предпочтение?

Читайте также:  Мне нужен образец заявления об отказе (утилизации) вещественного доказательства!

Сначала представляется целесообразным обратить внимание на то, что регулируемые ЖК отношения (жилищные отношения) имеют неоднородный характер.

Часть их является разновидностью отношений административно-правового характера, например, отношения по учету жилищного фонда, отнесению помещений к числу жилых, получению разрешения на их переустройство и перепланировку, и др.

Другие отношения по своему существу имеют гражданско-правовой характер, например, отношения между собственниками жилых помещений по поводу пользования общим имуществом и управления многоквартирными домами.

Общая характеристика гражданско-правовых отношений дается в п. 1 ст. 2 ГК — это имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников. Отношения собственников жилых помещений многоквартирного дома по поводу пользования и распоряжения общим имуществом обладают всеми перечисленными признаками.

В силу гражданско-правового характера этих отношений к ним применимы, в частности, нормы главы 16 ГК об общей собственности, а также ст. 290 ГК, в которой определен состав общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Итак, некоторые жилищные отношения оказываются одновременно и гражданско-правовыми отношениями, и в этом случае возникает вопрос о том, нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — должны применяться для регулирования таких отношений.

В силу принципа приоритета более позднего нормативного акта, а также правила п. 1 ст. 7 ЖК, предусматривающего применение к жилищным отношениям в первую очередь именно жилищного законодательства, и упомянутого выше п. 1 ст.

4 Вводного закона возможные коллизии между нормами ГК и ЖК следовало бы разрешать в пользу последнего.

Однако в п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК установлено правило (аналогичного которому в ЖК нет), согласно которому нормы гражданского права, содержащиеся в других законах (следовательно, и в ЖК), должны соответствовать ГК. Возможности отступления от этого правила в каких-либо случаях нормы ГК не предусматривают.

Таким образом, в силу правила п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК коллизии между нормами ГК и ЖК в случаях, когда речь идет о нормах, регулирующих отношения гражданско-правового характера, должны были бы решаться в пользу ГК.

Но такой вывод имеет право на существование лишь в том случае, если считать это правило установленным для правоприменителя способом разрешения коллизий между ГК и другими законами. Поскольку вопрос об адресате правила п. 2 ч. 2 ст.

3 ГК имеет самостоятельное и весьма важное значение, остановимся на нем более подробно, начав с небольшого исторического экскурса.

Как известно, период разработки ГК пришелся на начало 1990-х годов.

Это было время многочисленных наивных ожиданий позитивных перемен, связанных с такими радикальными преобразованиями в политической и экономической сфере как изменение общественного строя в СССР и упразднение этого союзного государства, приобретением Российской Федерацией независимости, и т.д. Такие перемены ожидались во всех областях жизни российского общества, и сфера гражданского права в этом отношении не являлась исключением.

Гражданское законодательство советского периода считалось чрезмерно усложненным и противоречивым. В определенной мере это соответствовало действительности, хотя, справедливости ради необходимо отметить, что по сложности и противоречивости законодательство периода СССР значительно уступает современному российскому законодательству.

Исправить эту неблагоприятную ситуацию в сфере гражданско-правового регулирования должен был новый Гражданский кодекс, который, как часто говорили в своих многочисленных выступлениях в средствах массовой информации причастные к его разработке лица, станет своего рода «экономической конституцией» российского общества. Однако нормативным порождением этой «горы» деклараций оказалась «мышь» в виде п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК.

Уже вскоре после вступления в силу первой части ГК, то есть после 1 января 1995 г., в юридической литературе стал проскальзывать вопрос — кому же адресовано правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК — законодателю или правоприменителю?

Судя по упоминавшимся выше декларациям, по замыслу законодателя оно должно было стать адресованным именно правоприменителю, иначе ГК не мог бы стать «экономической конституцией», но таковым, с позиций буквального и логического толкования закона, не оказалось.

Фраза «Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу» выглядит то ли повелением, то ли пожеланием, адресованным законодателем самому себе.

Но, может быть, законодатель просто неудачно или неумело сформулировал свою мысль, а процитированное правило он все же адресовал правоприменителю?

Однако последующее содержание самой ст. 3 ГК сразу же показывает, что такого упрека законодатель не заслужил — он хорошо умеет формулировать правила разрешения коллизий между нормативными актами.

Для этого достаточно прочесть п. 5 ст.

3 ГК: «В случае противоречия указа Президента Российской Федерации или постановления Правительства Российской Федерации настоящему Кодексу или иному закону применяется настоящий Кодекс или соответствующий закон».

Такое правило законодатель устанавливает непосредственно вслед за положениями п. п. 3 и 4 ст. 3 ГК, согласно которым указы Президента РФ, регулирующие гражданско-правовые отношения, не должны противоречить ГК и иным законам, а содержащие нормы гражданского права постановления Правительства РФ могут приниматься лишь на основании и во исполнение ГК, иных законов и указов Президента РФ.

Если обратиться к другим федеральным законам, которые законодатель именует кодексами и при этом придает им значение своего рода «конституции» в определенной области общественных отношений, то в качестве примера можно указать на Бюджетный кодекс РФ от 31 июля 1998 г.

(далее — БК), в первоначальной редакции ч. 2 ст. 2 которого устанавливалось, что нормативные правовые акты, предусмотренные ч. 1 ст.

2 БК (то есть, в частности, федеральные бюджетные законы) не могут противоречить БК, а в случае противоречия между БК и нормативными правовыми актами, предусмотренными ч. 1 ст. 2 БК, применяется БК. Федеральным законом от 26.04.2007 второе предложение ч. 2 ст.

2 БК, адресованное правоприменителю в качестве принципа разрешения коллизий между БК и иным бюджетным законодательством, было исключено из этой нормы, что лишило БК значения «бюджетной конституции».

Таким образом, правило п. 2 ч. 2 ст. 3 ГК изначально не было адресовано правоприменителю. Следовательно, оно было адресовано законодателем самому себе. В качестве чего — предписания или пожелания?

Законодатель не может сам лишить себя конституционного права принимать законы, а также изменять или отменять их (полностью или частично). Поэтому если рассматривать правило п. 2 ч. 2 ст.

3 ГК в качестве адресованного законодателем самому себе запрета принимать законы, противоречащие ГК, то принятием каждого такого закона законодатель частично (то есть применительно к конкретному принимаемому закону) отменяет свой первоначальный запрет. Поэтому юридическая сила п. 2 ч.

2 ст. 3 ГК, по существу, равна юридической силе ни к чему не обязывающего законодателя пожелания.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд РФ (например, Определение 22-О от 3 февраля 2000 г.), противоречия между ГК и другими федеральными законами, регулирующими гражданско-правовые отношения, должны устраняться в процессе правоприменения, так как Конституцией РФ не определяется (и не может определяться) иерархия актов внутри одного их вида, в данном случае — федеральных законов.

Ни один федеральный закон в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. Правильный выбор и истолкование норм, подлежащих применению в конкретном деле, относится к ведению судов общей юрисдикции и арбитражных судов, поэтому обратимся к судебному подходу к вопросам взаимодействия ГК и ЖК.

Как указывается в п.

4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Постановление N 14), разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ) и включает в себя ЖК, принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также изданные в соответствии с ними указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, нормативные правовые акты органов местного самоуправления (ч. 2 ст. 5 ЖК). При этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК должны применяться нормы ЖК (ч. 8 ст. 5 ЖК).

Далее в п. 4 Постановления N 14 обращается внимание на то, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений.

В связи с отмеченным судам предлагается исходить из того, что гражданское законодательство, в отличие от жилищного, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота, например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений (выделено мной — А.Э.). Предложенный Верховным Судом РФ подход представляется вполне обоснованным.

В заключение остановимся на одном весьма значимом противоречии между ГК и ЖК. Начнем с того, что в числе отношений, регулируемых жилищным законодательством, в п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК названы отношения собственников помещений по поводу пользования общим имуществом. Отношения по поводу распоряжения таким имуществом законодатель в ст. 4 ЖК не упоминает.

Следовательно, поскольку этим отношениям присущи все признаки отношений, регулируемых гражданским законодательством, приоритет в регулировании отношений собственников помещений по поводу пользования общим имуществом в случае коллизии между нормами ЖК и ГК должен быть отдан ГК как специальному закону.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Каких-либо изъятий из этого правила, в том числе в отношении распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, ГК не предусматривает.

Читайте также:  По каким причинам судебное заседание по уголовному делу может быть отложено?

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, согласно п. 1 ст. 246 ГК для распоряжения общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе для распоряжения общими помещениями такого дома, необходимо согласие всех собственников жилых помещений. Как отмечается в п.

7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г.

N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее — Постановление N 64), передача отдельных частей здания в пользование допускается по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании), а стороной соответствующего договора о передаче имущества в пользование признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

В то же время в п. 4 ст. 36 ЖК устанавливается, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников.

0002. Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Жилищное
законодательство в основной его части
до 1980-х гг. включалось в состав гражданского
законодательства, пока не было признано
целесообразным подготовить и принять
в качестве самостоятельных основополагающие
жилищные законы — Основы жилищного
законодательства и жилищные кодексы.

  • Во вступившей в
    силу с 1 января 1995 г. первой части
    Гражданского кодекса содержатся наиболее
    важные нормы, связанные с осуществлением
    прав на жилое помещение:
  • — собственник
    владеет, пользуется и распоряжается
    принадлежащим ему жилым помещением в
    соответствии с его назначением.
  • — глава Наем жилого
    помещения
  • — перевод помещений
    из жилых в

т.е. что гражданское
законодательство регулирует отношения,
связанные с владением, пользованием и
распоряжением жилыми помещениями
(отношения собственности, вещные
отношения в жилищной сфере)

то же самое о з-не
«О товариществах собственников
жилья», и многих др.законам и подзаконным
нормативным актам, рассчитанным как на
собственно гражданские, так и на жилищные
отношения. Четкую разграничительную
линию между ними едва ли можно провести.

Одни авторы считают,
что жилищное право — это институт или
даже подотрасль гражданского права,
другие — что жилищное право представляет
собой комплексную отрасль права.

Жилищное право
заимствует методы правового регулирования,
используемые в других, основных отраслях
права.

Например, для отношений пользования
жилыми помещениями характерен
гражданско-правовой метод (с использованием
административно-правовых средств); для
отношений распределения (предоставление)
жилья, управления жилищным фондом,
других отношений организационного,
управленческого характера — метод
административного права (метод
власти-подчинения). Вместе с тем жилищное
право — это не механическая совокупность
разнообразных правовых норм. В процессе
кодификации жилищно-правовой материал
был не просто систематизировано изложен
в законах и Жилищном кодексе, а переработан
и обогатил содержание правовых норм,
восполнил пробелы в праве, ввел в
юридическую ткань новые, особые системные
нормативные правовые обобщения (в том
числе понятие «жилищные отношения»),
что позволило создать относительно
самостоятельное комплексное правовое
образование.

0003. Принцип неприкосновенности жилища и его гарантии в жилищном законодательстве

Принцип
неприкосновенности жилища (ст. 25
Конституции) предопределяет гарантии
охраны права граждан на жилище и направлен
на обеспечение стабильного осуществления
собственником (нанимателем, арендатором)
жилого помещения права пользоваться
им без нарушения или ущемления этого
права.

В Конституции определено, что
никто не вправе проникать в жилище
против воли проживающих в нем лиц иначе
как в случаях, установленных федеральным
законом, или на основании судебного
решения. Запрещение проникновения в
жилище означает не только вхождение в
него вопреки воле проживающих в нем
граждан, что образует состав преступления
(ст.

139 УК РФ)*(11), но и иные формы получения
сведений о том, что происходит в жилище.

Этот принцип
был подтвержден в постановлении
Конституционного Суда России от 23 июня
1995 г.

по делу о проверке конституционности
частей 1 и 2 пункта 8 статьи 60 ЖК РСФСР,
который признал неконституционными
положения указанной нормы, устанавливающие
ограничения конституционного права
граждан на жилище в связи с их временным
отсутствием в жилом помещении, когда
оно не связано со злоупотреблением ими
своими жилищными правами или с
невыполнением возложенных на них
жилищных обязанностей*(12).

Жилищное законодательства: система и структура (компетенция, соотношение действия, возможность применения). Соотношение жилищного и гражданского законодательства

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком.

В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

Провозглашение в Конституции России (ст. 40) права на жилище обусловило выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов — в самостоятельную комплексную отрасль — жилищное законодательство.

Общественные отношения, которые по принятой Жилищным кодексом терминологии называются жилищными, имеют характерную особенность — они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство отличается от других отраслей законодательства и права.

В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам — нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др. Жилищными законами регулируются и некоторые другие отношения (которые в Жилищном кодексе отнесены к жилищным), складывающиеся в жилищной сфере по поводу жилища: жилищно-земельные, кредитные и др. Жилищные отношения неоднородны. Большинство из них — имущественные; они складываются по поводу объектов, имеющих экономическую ценность: квартир, жилых домов, жилищных фондов и др.

Соотношение различных нормативных актов составляют систему жилищного законодательства.

Конституция РФ определяет жилищное законодательство как самостоятельную отрасль: гражданское законодательство упоминается в ст. 71 Конституции РФ, жилищное — в ст. 72. Хотелось бы обратить внимание, что гражданское законодательство отнесено к компетенции РФ, жилищное — в совместное ведение РФ и субъектов РФ (ст. 72 Конституции РФ).

Ряд положений ГК РФ подлежит обязательному применению в отношении договора социального найма (см. ст. 672 ГК РФ).

Вместе с тем и реализация норм ГК РФ требует в ряде случаев применения положений жилищного законодательства.

Статьей 288 ГК РФ предусматривается, что перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством, согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться этим жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Статьями 673 и 682 ГК РФ установлено, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, а внесение нанимателем платы за жилое помещение должно производиться в сроки, установленные жилищным законодательством, в случае, если договором найма такой срок не установлен. Статьей 687 ГК РФ предусматривается, что иные случаи расторжения договора найма по требованию любой из сторон договора, кроме упомянутых в этой статье, устанавливаются жилищным законодательством.

В ГК РФ содержится глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на жилое помещение (гл. 18). Снят целый ряд ограничений на приобретение жилых помещений в собственность, на пользование и распоряжение таким жильем.

Ранее возможность владения и пользования жилыми домами или квартирами, принадлежащими на праве собственности, у совместно проживающих супругов и детей ограничивалось одним домом, квартирой под угрозой принудительной продажи жилья «сверх одного» (ст.ст.

106, 107 ГК РСФСР), в настоящее время не содержится ограничений по количеству приобретаемого жилья в собственность и его размеру.

Собственники жилых помещений приобрели право сдавать жилье по договору найма за плату, определяемую соглашением сторон, без каких-либо ограничений «предельными ставками».

Ранее сдача внаем жилого помещения с оплатой, превышающей установленные пределы размера оплаты, квалифицировалась как использование собственником жилья для извлечения нетрудовых доходов, следствием чего могло явиться безвозмездное изъятие жилого помещения (ст. 131 ЖК РСФСР).

Согласно ст. 685 ГК РФ договор поднайма жилого помещения является возмездным (пункты 1-3 данной статьи применяются к социальному найму, см. ст. 672 ГК РФ).

Каких-либо ограничений в оплате за пользование жилым помещением по договору поднайма законодатель не предусматривает.

Тогда как ранее размер платы за жилье, занимаемое по договору поднайма, не мог превышать размера платы за жилье, вносимой нанимателем.

Выселение граждан из жилых помещений, лишение пользования жильем вопреки желанию нанимателя допустимы лишь как крайняя мера и только в случаях и порядке, предусмотренных законом.

Читайте также:  Оформили кредит без моего ведома: что делать, куда обращаться в россии, советы юриста

ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора найма по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке (ст. 687).

Жилищная политика государства претерпела значительные изменения. За прошедшее десятилетие сделаны определенные шаги по формированию нормативной базы, способствующей осуществлению преобразований в жилищной сфере. Принято большое количество законодательных и иных нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище.

§ 2 Жилищное право и жилищное законодательство

  • § 2
  • Жилищное право и жилищное законодательство
  • Жилищное право — это совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

К принципам жилищного права или, как указывается в п. 1 ст.

 1 ЖК РФ, к основным началам жилищного законодательства[18] относятся: обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения жилища, необходимость беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав (далее — жилищные права), а также признание равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений (далее — жилищные отношения) по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, необходимость обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

  1. КонсультантПлюс: примечание[19].
  2. Жилищное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных актов, регулирующих отношения (жилищные отношения) с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу:
  3. во-первых, возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
  4. во-вторых, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; пользования общим имуществом собственников помещений;

в-третьих, отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда; учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; управления многоквартирными домами; предоставления коммунальных услуг; внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам (ст. 4 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что правовая природа рассматриваемых отношений весьма различна.

Первая группа отношений относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т. д.) и соответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.

Вторая группа также частично относится к гражданско-правовым отношениям (срок, целевое назначение), частично — к административным правоотношениям.

Третья группа отношений — организационные и управленческие, они во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам[20].

Трудно не согласиться с мнением О. А. Красавчикова о том, что ядро жилищных отношений, главный компонент их содержания — это пользование жилищем, проживание в нем[21].

В литературе, посвященной анализу жилищного законодательства, можно встретить суждения о том, что жилищное законодательство — это либо подотрасль гражданского законодательства, либо самостоятельная отрасль отечественного законодательства, либо комплексная отрасль, объединяющая нормы нескольких отраслей законодательства. Из приведенных выше определений жилищных отношений вытекает, что последнее является наиболее точным, так как при регламентации жилищных отношений используются различные методы правового регулирования[22].

Следует остановиться на разграничении сходных на первый взгляд понятий — «право на жилище» и «жилищное право». В данном случае не следует пользоваться математическими формулировками типа «от перемены мест слагаемых сумма не изменяется».

Здесь разница правовая и весьма значительная. Дело в том, что право на жилище — это субъективное право гражданина на приобретение жилого помещения и пользование им[23], а жилищное право — это объективное право, т. е.

, как указывалось выше, совокупность правовых норм, регламентирующих жилищные отношения.

В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст.

 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. При этом согласно ч. 5 ст.

 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам.

Для практического использования правовых норм, регулирующих отношения, где в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо разграничивать жилищное и гражданское законодательство.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, и целый ряд других вопросов, о которых говорилось выше, регулируются жилищным законодательством.

Кроме того, Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное законодательство — с другой.

Гражданское законодательство, согласно ст. 71 Конституции РФ, относится к исключительному ведению Российской Федерации, а жилищное законодательство, согласно ст.

 72 Основного Закона, входит в совместную компетенцию России и ее субъектов.

Поэтому отношения по предоставлению жилых помещений и пользованию ими, о которых говорилось выше, могут регулироваться как Российской Федерацией, так и ее субъектами.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Понятие ЖП. Соотношение ЖП с гражданским и административным | Жилищное право | Шпоры для каждого!

Жилищное право — это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие «жилищное право» употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком.

В узком смысле жилищное право — это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле — это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения».

Жилищное право в широком смысле — это комплексная отрасль права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.

Комплексный характер жилищного права заключается в том, что оно соединяет в себе не только нормы гражданско-правового характера (которые составляют большинство в общей массе жилищных норм), но и нормы других отраслей права, которые посвящены либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, так или иначе связанным с жильем. К последним относятся административное, земельное, экологическое, финансовое право. Вместе с тем жилищное право — это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации произошло не просто систематизированное изложение жилищно-правового материала в жилищных законах и Жилищном кодексе России, а переработка и обогащение содержания правовых норм, восполнение пробелов в праве, введение в юридическую ткань новых особых системных нормативных правовых обобщений, что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.

В круг общественных отношений, которые составляют предмет жилищного законодательства (жилищного права), входят отношения, складывающиеся по поводу управления жилищным фондом, учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий; владения и ограниченного распоряжения жилыми помещениями, предоставленными гражданам — нанимателям и членам их семей для проживания; отношения по поводу эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилых домов и жилых помещений и др.

Жилищное законодательство в основной его части до 1980-х гг. включалось в состав гражданского законодательства, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы — Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

  • Во вступившей в силу с 1 января 1995 г. первой части Гражданского кодекса содержатся наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение:
  • — собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
  • — глава Наем жилого помещения
  • — перевод помещений из жилых в

т.е. что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере)

то же самое о з-не «О товариществах собственников жилья», и многих др.законам и подзаконным нормативным актам, рассчитанным как на собственно гражданские, так и на жилищные отношения. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести.

Одни авторы считают, что жилищное право — это институт или даже подотрасль гражданского права, другие — что жилищное право представляет собой комплексную отрасль права.

КоАП РФ содержит нормы об ответственности за административные правонарушения в области охраны собственности, в частности, за нарушение правил пользования этими помещениями, содержания и ремонта жилых домов или помещений, нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.21-7.23 КоАП РФ).

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права.

Например, для отношений пользования жилыми помещениями характерен гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставление) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера — метод административного права (метод власти-подчинения). Вместе с тем жилищное право — это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе кодификации жилищно-правовой материал был не просто систематизировано изложен в законах и Жилищном кодексе, а переработан и обогатил содержание правовых норм, восполнил пробелы в праве, ввел в юридическую ткань новые, особые системные нормативные правовые обобщения (в том числе понятие «жилищные отношения»), что позволило создать относительно самостоятельное комплексное правовое образование.