Правовые нормы

Земля под трансформаторными подстанциями

Охранная зона ТП – показатель, определяемый, согласно Постановлению Правительства РФ № 160 от 2009 года, которое разработано по нормам ПУЭ.

Принятие постановления было продиктовано необходимостью привести в надлежащий вид все термины и определения, которыми оперируют в рабочих процессах. Охранная зона трансформаторной подстанции – особым образом сформированная территория.

Защитная зона трансформаторной будки (ТП) не может использоваться в иных целях, кроме ограничения объекта и предотвращения на нем повреждений, вызванных наружными воздействиями.

Земля под трансформаторными подстанциями

Цели ограничения и основные нормативные документы

Внимательное изучение Постановления № 160 показывает, что необходимость разграничения его разработки и последующего утверждения была продиктована рядом насущных требований. Они возникли при эксплуатации электросетевых хозяйств и землевладений, на которых осуществляется их продуктивная деятельность.

Земля под трансформаторными подстанциями

В населенном пункте и в безлюдной местности охранная зона ПС создается с двойными целями. Требуется обезопасить население от воздействия электромагнитного поля и предпринять необходимые меры для защиты сооружений, которыми снабжена электроподстанция (ТП).

Определение границы, решение, сколько метров в каждую сторону от линии электропередачи, зависит от многих параметров. В том числе от дислокации объекта, способа транспортировки, напряжения и количества проводов и изоляторов в гирлянде.

При этом непременно учитывается, что у других объектов доставки потребителю, которые располагаются в непосредственной близости, могут быть свои охранные зоны. Особенно если речь идет о положении в населенном пункте.

Земля под трансформаторными подстанциямиСхема с размерами охранной территории ЛЭП

Это касается тепловой станции, а также установки для подачи локального или центрального отопления, водопровода и газопровода.

В Москве, например, задача определения, сколько метров нужно отступать в каждую сторону при постройке ТП (трансформаторной подстанции), упрощается существованием МОЭК.

Это объединенная компания, которая занимается централизованным отоплением и горячей водой жилых домов. С ней проводится согласование взаимной дислокации теплопроводных сетей, СЗЗ подстанций и кабельных сетей.

Земля под трансформаторными подстанциямиТрансформаторная подстанция 10 кВ рядом с жилым домом

Величина расстояния определяется и другими документами:

  • санитарно-защитная зона трансформаторной подстанции определяет, сколько метров необходимо выдерживать согласно требованиям СанПиН 2971-84;
  • противопожарные расстояния, как и в случае с ЛЭП, можно посмотреть в СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность»;
  • непременно требует учета и ПТЭЭП – загадочная для неспециалиста аббревиатура расшифровывается как «Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей».

ПУЭ, или правила устройства электроустановок, неоднократно обновленные и трансформированные по мере появления разных типов оборудования. На сегодняшний день они регламентируют все нюансы, в том числе, наряду с СанПиН, и санитарно-защитный барьер. Охранные территории трансформаторных подстанций многие годы регламентировались именно ими.

Земля под трансформаторными подстанциямиСхема распределения электричества в населенных пунктах

В 2019 году все они по-прежнему актуальны, включая запреты на действия, способные нарушать нормальное функционирование зданий, которые включены в собирательное понятие «охранная зона электроподстанции». В первую очередь учитывают их принадлежность и целевую предназначенность.

Виды охранных территорий ТП

Постановление Правительства РФ № 160 определяет следующие типы охранных зон вокруг трансформаторных подстанций (ТП). Это земельный надел и воздушное пространство, расстояние до ближайших объектов, противопожарные мероприятия, противошумовая защита.

Земля под трансформаторными подстанциямиЧертеж типовой подстанции

Соблюдение защитных предосторожностей предусматривает вариативность в зависимости от типа подстанции (ТП). Кроме этого постановления, при проектировании и строительстве непременно соблюдаются СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий».

Таблица, представленная ниже, наглядно демонстрирует нормы расстояния в зависимости от проектного класса входного напряжения ТП в кВ. Согласно Постановлению Правительства они равны размерам защитной зоны ВЛ.

Класс напряжения Расстояние, в м Чем определяется
До 1 кВ Не менее 2 м ПУЭ
1 кВ, 10 кВ, 20 кВ 10 м – для любых объектов, 5 м – до линий СИП в пределах населенных пунктов Нормы ПУЭ
35 кВ Не менее 15 м ПУЭ
110 кВ От 20 метров Нормы ПУЭ
150–220 кВ От 25 метров Нормативы ПУЭ
От 300 до 500 кВ Не менее 30 м Нормы ПУЭ
750 кВ 40 метров ПУЭ
1150 кВ 55 м Нормативы ПУЭ

Нюансы размещения трансформаторных подстанций

Охранная зона подстанции определяется видом и типом электротехнической установки. Эти установки проектируются и сооружаются для снабжения электроэнергией населенных пунктов различного масштаба, промышленных и сельскохозяйственных объектов различной величины и дислокации.

Земля под трансформаторными подстанциямиОбозначение защитной зоны ТП на чертеже

Практически каждая из них представляет собой КТП – комплектную трансформаторную подстанцию.

В нее входит определенный набор оборудования, обусловленный функциями, для которых она спроектирована.

В комплект подстанции (ПС) включены:

  • силовой трансформатор (один или несколько) для преобразования получаемого переменного тока в его более безопасный вид;
  • распределительное устройство, в функции которого входит дифференциация энергии в ТП на потоки для снабжения различных цепей;
  • автоматы, необходимые для поддержки частоты электротока в ТП на требуемом уровне;
  • специальные конструкции, разработанные для обеспечения беспроблемной работы трансформаторов и всей электроподстанции по выполнению требуемых функций;
  • разнообразные вспомогательные сооружения, которые проектировщик считает необходимым для полноценной и безопасной работы трансформаторов и ТП.

Земля под трансформаторными подстанциями

Охранная зона КТП определяется по охвату территории данным типом трансформаторной подстанции. Например, локальной, для обеспечения объектов, расположенной в непосредственной близости.

Либо местной, для микрорайона или более крупной группы объектов. А также районные (ЦТП), которые преобразовывают и распределяют энергию для определенного населенного пункта.

Санитарная зона от ТП определяется типом сооружения. В частности, столбовым или мачтовым, киосковым, относительно редким открытым или установленным внутри (закрытым).

Земля под трансформаторными подстанциями

Дополнительные факторы создания охранной территории ТП

В 2018 г. в СНиП 2.07.01-89 были внесены изменения, продиктованные современными реалиями. Распределительные ПС от 6 кВ и до 20 кВ, при условии противошумовой защиты и других необходимых мероприятий, могут быть на удаленности не менее 10 метров.

Земля под трансформаторными подстанциямиПринцип подачи электроэнергии в города и поселки

При размещении от АЗС, ГРЗ, детских образовательных учреждений и площадок охранная зона по-прежнему регламентируется ПУЭ, а санитарная – СанПиН. Скорректировать санитарную зону подстанции до 5 м можно, установив модель ТП 10/0.4 кВ, если она оборудована самонесущими изолированными проводами (СИП).

В остальных случаях территория воздушного пространства и земельный участок с каждой из сторон ограничиваются стандартными 10 метрами охранной зоны. Тем не менее сближение с территорией жилой застройки возможно только при соблюдении на объекте требований противопожарной безопасности, противошумовой изоляции, грозозащитных мероприятий, нормативов ПУЭ.

Тонкости проектирования трансформаторных станций

Расчет при проектировке и размещении ТП подразумевает и тип использованного в трансформаторной станции оборудования. Сколько может составлять расстояние от парковки или дома, зависит от габаритов сближения, заземления и прочих условий. Например:

  1. Трансформаторная подстанция (ТП) 10/0.4 кВ располагается в 10 метрах от зданий. Данную дистанцию выдерживают при любых вариантах прохождения, если оно выполнено неизолированными проводниками.
  2. ТП-10/0.4 кВ, назначение которых – преобразование напряжения на 0,4 кВ. Они могут быть с разным количеством трансформаторов, что и служит критерием надежности устройства. Ее можно подключать к разным видам сети – локальной, магистральной и кольцевой. И это определяет нормы ее размещения на производстве.
  3. Вокруг внутренних ТП (трансформаторных станций) обустраивается сетчатый забор. Для ТП 10/0.4 предусмотрены разные типы силовых трансформаторов – сухие, масляные, негорючие. Все это может повлиять на размещение и СЗЗ.
  4. Охранная зона подстанции 35 кВ регламентирована ДБН 360-92. Здесь противопожарные разрывы межу жилыми и промышленными зданиями могут варьироваться по степени огнестойкости и составлять от 9 до 27 метров. Тем не менее минимальное расстояние от ПС 35/10 кВ подразумевает защитную зону в 15 метров согласно ПУЭ, СанПиН и нормам СНиП (СП).
  5. Охранная зона подстанции 110 кВ определяется уровнем производимого шума. Этот показатель можно посмотреть в инструкции изготовителя трансформаторов. Пункт 7.7 ВСН 97-83 относится не только к ПС 35/10 кВ. Он может использоваться и при вводе других, более мощных ТП (трансформаторных подстанций). Это обозначено и в СП 256.1325800.2016 «Электроустановки жилых и общественных зданий».

Цеховые подстанции 6/0.4 кВ обладают надежной релейной защитой.

Однако на контейнерных площадках, крупных электростанциях с высокой потребляемой мощностью в кВт для сокращения расстояния применяются установки 6/0.4 кВ с повышенным уровнем надежности.

Охранная зона трансформаторной станции – необходимое разграничение, обеспечивающее сохранность и безопасность населения и самого сооружения. Расчет необходимой удаленности от ТП (трансформаторной будки) производится с учетом многих параметров и основан на нормативно-правовых документах.

Правила размещения трансформаторных подстанций, регламентирующие документы

Трансформаторные подстанции принимают высоковольтное напряжение от электростанций, вырабатывающих электроэнергию, и преобразуют его в более низкое. Это может быть 380-400 V и три фазы для промышленных потребителей или 110-230 В и одна фаза для бытовых потребителей, офисных центров, небольших магазинов и пр.

Поскольку трансформаторная будка или трансформаторная подстанция представляет собой источник повышенной опасности, разработаны четкие нормы и правила по ее размещению, в зависимости от входящей мощности и места расположения.

Игнорирование нормативных документов влечет штрафы и дорогостоящие работы по переносу ТП в другое место.

Опасное воздействие ТП

КТП и ТП состоят из больших трансформаторов с первичной и вторичной обмоткой, между которыми возникает электромагнитное поле. За счет этого происходит понижение напряжения. Для охлаждения обмотки используется система с циркулирующим маслом. Из негативных факторов выделяют:

  • электромагнитное излучение;
  • повышенный шум и вибрацию;
  • риск воспламенения ТП и переход пламени на соседние здания;
  • повышенную температуру.

В книге «Радиационная биофизика: радиочастотные и микроволновые электромагнитные излучения» Кудряшова Ю.Б. сказано, что на основании многочисленных исследований частое и близкое нахождение человека в зоне действия электромагнитного поля влечет серьезный ущерб здоровью. Среди прочего это вызывает:

  • гормональные сбои;
  • расстройства нервной системы;
  • снижение иммунитета;
  • рак крови;
  • сердечно-сосудистые заболевания.
Читайте также:  Аварийное отключение электроэнергии

Воздействие ЭМП накапливается в организме, что проявляется в быстрой утомляемости, раздражительности, нарушении сна, снижении памяти. Некоторые жалуются на ухудшение концентрации внимания и половые расстройства.

Повышенный гул и вибрация от трансформаторных подстанций утомляют окружающих и могут даже разрушать основание и несущие стены близкостоящих легких строений. Повышенная температура и риск взрыва масла представляют серьезную угрозу для жилых и промышленных зданий.

Регламентирующие документы

Регламентирующими документами, определяющими правила размещения трансформаторных подстанций выступают нормы ПУЭ и СНиП. В нормах ПУЭ указания по установке содержатся в Разделах 1.7, 4.1-4.3 и 7.1-7.4. В них описываются правила размещения распределительных устройств с напряжением до 1 кВ и свыше 1 кВ, общие меры защиты окружающих и обслуживающего персонала.

В 7 разделе подробно расписаны правила размещения трансформаторных подстанций в жилых и административных помещениях, предприятиях, спортивных сооружениях. Главы 3 и 4 7-го раздела отдельно посвящены установке ТП во взрывоопасных и пожароопасных зонах.

Дополнительно к правилам размещения КТП относится СНиП 2.7.01-89 по градостроительству и застройке, где учитываются как нормы безопасности, так и эстетические факторы.

Земля под трансформаторными подстанциями

Правила размещения ТП в городе

Согласно действующим нормам, размещать трансформаторные подстанции в непосредственной близости к зданиям, где постоянно пребывают люди можно строго на определенном расстоянии. Во многом это зависит от мощности КТП, от чего формируется сила электромагнитного излучения.

Если подстанция имеет мощность трансформаторов 40 мВА, действуют такие правила по расстоянию:

  • до поликлиник, детских садов и спальных корпусов ― минимум 300 м;
  • до школ, кинотеатров, студенческих общежитий, гостиниц, институтов и лицеев ― минимум 250 м;
  • до общественных площадок отдыха, парков, скверов, спортивных площадок ― минимум 150 м;
  • до коммунальных предприятий, магазинов, ресторанов и пр. ― минимум 50 м.

Если мощность распределительной понижающей трансформаторной будки невысокая (6-20 кВ), допустимо расстояние 10-12 м до стен жилого дома.

Правила размещения ТП в промышленной зоне

На предприятиях место установки ТП определяется уровнем опасности соседних зданий и их защищенность. Поскольку на заводах могут использоваться как открытые, так и закрытые трансформаторные подстанции, существует два стандарта, приведенные в таблице.

Тип помещения Расстояние до закрытой ТП, м Расстояние до открытой ТП, м
Резервуары и газгольдеры, наливные эстакады для перекачки с закрытым типом налива/слива 80 100
Помещения с тяжелыми и сжиженными горючими газами, где со стороны ТП нет проемов и вентиляционных решеток 10 15
Помещения с тяжелыми и сжиженными горючими газами, где со стороны ТП есть проемы (двери, окна) 40 60
Помещения с легковоспламеняющимися жидкостями, волокнами, пылью, где со стороны ТП нет проемов Не нормируется 0,8
Помещения с легковоспламеняющимися жидкостями, волокнами, пылью, где со стороны ТП есть проемы 6 15

Расстояния от ТП до объекта рассчитываются от стен помещения. Если резервуары со взрывоопасными веществами размещены под землей, допускается сокращение дистанции на 50%. Когда питающие кабеля подводятся к трансформаторной подстанции не по воздуху, а под землей, глубина залегания при мощности до 35 кВ должна быть 7 м.

Управление Росреестра об особенностях регистрации линейных объектов недвижимости

«В виду специфического характера линейных объектов вопросы правового регулирования осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на линейные объекты недвижимости являются одними из наиболее сложных, юридические аспекты иногда требуют дополнительных пояснений. Управление Росреестра оказывает такую правовую помощь, выходит с разъяснениями, проводит встречи с предпринимателями», — комментирует начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Челябинской области Юлия Коваленко.

Понятие линейных объектов содержится в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Так к линейным объектам относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Государственный кадастровый учет (ГКУ) и государственная регистрация прав (ГРП) на линейные объекты недвижимости осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

  • В частности, ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ устанавливает общие правила проведения регистрации на вновь созданные объекты недвижимости:
  • В отношении объектов недвижимости, для строительства которых требовалось получение разрешения на строительство, ГКУ и ГРП осуществляются на основании:
  • 1) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • 2) правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута
  • В отношении объектов недвижимости, для строительства которых не требовалось получение разрешения на строительство:
  • 1) технический план объектов недвижимости
  • 2) правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
  • При проведении правовой экспертизы документов, представленных для ГКУ и ГРП на линейные объекты, государственным регистратором проверяется наличие признаков отнесения таких объектов к объектам недвижимого имущества.
  • При решении вопроса отнесения линейного объекта к объектам недвижимости учитываются:
  • — соответствие объекта понятию недвижимого имущества, содержащемуся в ст. 130 ГК РФ;
  • — наличие нормативно-правовых актов, устанавливающих правовой режим линейных объектов (ФЗ «О связи»; ФЗ «Об автомобильных дорогах»)
  • — судебная практика, заключающаяся в том, что вопрос об отнесении конкретного имущества к недвижимому разрешается на стадии его создания (в соответствии с положениями ГрК РФ, применяемыми в отношении объектов капитального строительства), то есть на стадии подготовки проектной документации;

— факт того, что в ходе кадастровой деятельности согласно пункту 2 части 2 статьи 29.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г.

N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом N 218-ФЗ, а за внесение кадастровым инженером заведомо ложных сведений в технический план кадастровый инженер несет предусмотренную законом ответственность.

Как отмечает, Департамент недвижимости Минэкономразвития России (письмо от 29.07.2019 N Д23и-25714) сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капитального строительства, с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Еще одним важным вопросом, устанавливаемым при проведении правовой экспертизы, является определение необходимости получения разрешительной документации для строительства линейных объектов.

Объекты для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство, перечислены в п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.

В отношении линейных объектов – это объекты, предназначенные для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно, а также иные объекты в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности.

В настоящее время таким нормативно-правовым актом Правительства РФ является постановление Правительства РФ от 12.11.

2020 N 1816 «Об утверждении перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории, перечня случаев, при которых для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство, внесении изменений в перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации».

  1. В указанном документе перечислены виды линейных объектов, для строительства которых не требуется получение разрешений на строительство. Это:
  2. — линии связи и сооружения связи, не являющиеся особо опасными, технически сложными объектами связи;
  3. — линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ включительно, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты;
  4. — тепловые сети, транспортирующие водяной пар с рабочим давлением до 1,6 мегапаскаля включительно или горячую воду с температурой до 150 °C включительно;
  5. — водопроводы и водоводы всех видов диаметром до 500 мм;
  6. — линейные сооружения водоотведения диаметром до 1000 мм;
  7. — линейные объекты, размещаемые пользователем недр в целях проведения работ по геологическому изучению недр и (или) разведки и добычи полезных ископаемых в границах участков недр, при условии, что такие объекты не являются особо опасными, технически сложными и уникальными объектами и одновременно строительство, реконструкция таких объектов осуществляются за пределами границ населенных пунктов;
  8. — автомобильные дороги IV и V категории;
  9. — объекты, предназначенные для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно
  10. При проведении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав для установления факта необходимости получения разрешения на строительство либо возможности строительства объектов без получения такого разрешения государственными регистраторами учитываются сведения о линейном объекте, содержащиеся в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером.
  11. В свою очередь, кадастровые инженеры при подготовке технических планов должны использовать проектную документацию линейного объекта.
  12. Информация о технико-экономических характеристиках проектируемого линейного объекта (категория, протяженность, проектная мощность, пропускная способность, грузонапряженность, интенсивность движения, сведения об основных технологических операциях линейного объекта в зависимости от его назначения, основные параметры продольного профиля) указывается в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана.
  13. Учитывая, что в настоящее время исключена необходимость представления для осуществления учетно-регистрационных действий проектной документации, ответственность за внесение в технический план сведений, позволяющих определить отсутствие необходимости получения разрешительной документации для строительства линейного объекта, полностью несет кадастровый инженер, подготовивший такой технический план.
  14. Представление на ГКУ и ГРП документов на земельные участки, на которых возведены линейные объекты.
  15. По общему правилу для регистрации права собственности на линейный объект необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута или документ, подтверждающий в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута.
Читайте также:  Ккт между юридическими лицами

Решение об установлении публичного сервитута может быть принято в целях (ст. 39.37 ЗК РФ):

— строительства объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения;

— размещение автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях;

Перечень объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300. В частности, к таким объектам относятся:

  • — подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;
  • — водопроводы и водоводы всех видов, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;
  • — линейные сооружения канализации (в том числе ливневой) и водоотведения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;
  • — линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;
  • — нефтепроводы и нефтепродуктопроводы диаметром DN 300 и менее, газопроводы и иные трубопроводы давлением до 1,2 Мпа, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;
  • — тепловые сети всех видов, включая сети горячего водоснабжения, для размещения которых не требуется разрешения на строительство.
  • В качестве документа, подтверждающего возможность размещения таких созданных сооружений, без предоставления земельного участка или установления сервитута, представляется разрешение уполномоченного органа.

На территории Челябинской области порядок и условия размещения объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утверждены приказом Министерства имущества Челябинской области от 30.06.2015 № 178-П.

Кому принадлежат внешние инженерные сети, построенные на деньги дольщиков?

Федеральный закон от 30.12.

2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разрешает Застройщику за счет денежных средств дольщиков возводить внешние инженерные сети в границах земельного участка, выделенного под строительство. При этом закон ничего не говорит о том, кому эти инженерные сети принадлежат после ввода здания в эксплуатацию.

  • Проблемная недвижимость
  • После окончания строительства застройщики часто сталкиваются с вопросом, что делать с построенными коммуникациями, расположенными в границах земельного участка, выделенного под строительство.
  • ·         Может ли Застройщик передать инженерные сети в управление управляющей компании?
  • ·         Вправе ли Застройщик передать инженерные сети в аренду или собственность ресурсоснабжающей организации?
  • ·         Должны ли начисляться налоги при передаче инженерных сетей в собственность ресурсоснабжающих организаций?

Это только часть вопросов, на которые должен ответить застройщик, решая судьбу оставшихся у него на балансе инженерных сетей. Ответ зависит от того, кто является собственником построенных сетей. А с этим ясности как раз и нет.

Когда общие сети не являются общедомовым имуществом

Как правило, дольщики становятся собственниками инженерных сетей в силу закона. Статья 36 Жилищного Кодекса РФ, Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 N 491 устанавливают перечень имущества, которое в сиу закона является общим имуществом всех собственников дома.

В частности, к такому имуществу относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты и наружные сети, которые обслуживают более одного помещения в одном доме.

https://www.youtube.com/watch?v=R6icjYXTYpw\u0026pp=ygVN0JfQtdC80LvRjyDQv9C-0LQg0YLRgNCw0L3RgdGE0L7RgNC80LDRgtC-0YDQvdGL0LzQuCDQv9C-0LTRgdGC0LDQvdGG0LjRj9C80Lg%3D

Сложности с трактовкой этих норм возникают, когда к трансформаторным подстанциям, тепловым пунктам, ливневой канализации и другим объектам подключены сразу несколько домов. Будут ли такие объекты обладать статусом общего имущества в силу закона?

Из судебной практики следует однозначный вывод: нет, не будут.

Показательным в этом отношении является Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 14801/08 по делу N А72-5489/06-22/219. В этом деле суд столкнулся с ситуацией, когда через подвал одного дома к другому дому проходила транзитная труба отопления.

Собственники первого дома утверждали, что они являются и собственниками транзитной трубы, поскольку она расположена в их подвале и отапливает, в том числе, их дом.

Собственники второго здания возражали, что не имеет значения чей подвал, на статус трубы это не влияет.

Высший Арбитражный суд РФ рассмотрел дело и ответил, что правы собственники второго здания.

По смыслу пунктов 5, 6 Правил содержания имущества тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме.

Часть подвальных тепловых сетей, которая осуществляет теплоснабжение, как жилого дома, так и отдельного здания за пределами дома, не может быть отнесена к общему имуществу.

Отсюда следует интересный вывод: инженерные сети, построенные на деньги дольщиков, но обслуживающие больше одного дома, не являются общим имуществом.

Бесхозное имущество в нагрузку муниципалитету

У застройщиков часто возникает желание передать построенные инженерные сети муниципалитету. В некоторых случаях это допустимо и даже является обязанностью застройщика. Инженерные сети должны быть переданы органам местного самоуправления в следующих случаях:

·         По договору о развитии застроенной территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 4 статьи 46.2. Градостроительного Кодекса РФ);

·         По договору о комплексном освоении территории, если это предусмотрено договором (пункт 2 часть 6 статьи 46.4 Градостроительного Кодекса РФ);

·         В соответствии с постановлением правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы»;

·         В Пункте 7 Постановления Правительства РФ от 13.02.

2006 N 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», правительство рекомендовало органам местного самоуправления принимать созданные за счет правообладателя земельного участка за пределами границ земельного участка сети инженерно-технического обеспечения в муниципальную (государственную) собственность. Однако это право, а не обязанность муниципалитета, которое ко всему прочему не касается инженерных сетей, созданных внутри земельного участка.

Как видно перечень является достаточно ограниченным. Это заставляет заинтересованных лиц ухищряется, и пытаться передать наружные сети муниципалитету, как бесхозное имущество на основании статьи 225 ГК РФ.

Интересна позиция, изложенная в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. по делу № А73-11133/2014.

В этом деле суд пришел к выводу, что наружные инженерные сети, не являющиеся общим имуществом, пусть даже и созданные при строительстве здания, не являются имуществом дольщиков.

Суд фактически признал такие сети бесхозные, но указал, что у Мэрии отсутствует обязанность принять такие сети себе на учет.

Сославшись на нормы пунктов 5, 6 статьи 8 Федерального закона от 07.12.

2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» суд отметил, что ресурсоснабжающии организации вправе эксплуатировать бесхозяйные объекты централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, а также определяют порядок учета понесенных в этой связи расходов. Поэтому урегулировать статус наружных сетей должны между собой ресурсоснабжающия организация и муниципалитет. Собственников дома эти отношения волновать не должны.

https://www.youtube.com/watch?v=R6icjYXTYpw\u0026pp=YAHIAQE%3D

Такая позиция напоминает страуса, прячущего голову в песок. Она позволяет решить проблему с практической точки зрения, но с правовой не выдерживает критики. Если инженерные сети кто-то построил, значит, у них есть собственник. И суд должен был решить, кто им является.

Бремя застройщика

В соответствии со статьей 218 Гражданского Кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Застройщик заинтересован в строительстве наружных инженерных сетей и обладает правом аренды или собственности на участок, предоставленный под строительство. Исходя из этих позиций, застройщик может быть признан собственником инженерных сетей.

Это дает определенные преимущества для дальнейшего оборота инженерных сетей, у которых появляется единый собственник, который следит за их состоянием; при необходимости дает разрешение на подключение к ним; не возлагает на собственников помещений в многоквартирных домах дополнительных расходов на содержание.

Интересным является вывод, изложенный в Постановлении Президиума Красноярского краевого суда от 26.06.2018 по делу N 44Г-71/2018, 44Г-72/2018. Суд стал дословно толковать договор долевого участия, согласно которому предметом договора, являлась квартира в доме, но не трансформаторная подстанция.

Читайте также:  Отключение электроэнергии должникам

Суд учел, что трансформаторная подстанция входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона по кольцевой сети, т.е. не является общим имуществом.

На основании этого суд признал, что у дольщиков отсутствуют права на трансформаторную подстанцию, собственников которой является застройщик.

Против такого подхода есть ряд возражений:

1.                             Земельный участок после завершения строительства отходит дольщикам. Из этого правила есть исключения, когда земельный участок, например, выделяется именно под строительство трансформаторной подстанции; 

2.                             Инженерные сети могут строиться за счет дольщиков. Передача таких инженерных сетей застройщику можно рассматривать как своеобразное дарение денежных средств;

3.                             Застройщик строит инженерные сети не для их дальнейшей эксплуатации. В некоторых случаях застройщики создают дочерние компании, которые в дальнейшем обслуживают дома, возведенные застройщиком.

Если застройщик не собирается обслуживать дома ни сам, ни через подконтрольную управляющую компанию, то насколько оправдано возлагать на него бремя содержания инженерных коммуникаций, которые нужны собственникам помещений в доме.

Для многих застройщиков инженерные коммуникации являются бременем, которое они не хотят возлагать на себя.

Общее имущество собственников нескольких домов

Мы вернулись к тому, с чего начали – могут ли собственниками общих инженерных сетей являться дольщики всех домов, которые к этим инженерным сетям подключены? Если дома два, то дольщики двух домов владеют и принадлежат этими инженерными сетями. Если дома три, то дольщики трех домов владеют сетями. А если у вас ливневая канализация обслуживает десять домов, то значит все десять тысяч жителей и являются собственниками этой ливневой канализации.

Такой вывод плавно вытекает из статьи 18.1 закона о долевом участии. Согласно указанной норме объекты социальной структуры, обслуживающие несколько домов, могут по соглашению быть переданы в долевую собственность всем собственникам.

Конечно, в первую очередь закон под объектами социальной инфраструктуры понимает школы, детские сады, поликлиники, хотя вопрос о возможности передачи таких объектов дольщикам вызывает еще больше вопросов.

Но, представляется, что к ним могут быть отнесены и трансформаторные подстанции, и другие инженерные сети, и даже дороги.

Для применения статьи 18.1. существует ряд условий. Как минимум должно быть заключено соответствующее соглашение с дольщиком. О фактах подписания таких соглашений мне неизвестно.

Можно настаивать на том, что несоблюдение застройщиком обязанности заключить соответствующие договоры с дольщиком, не лишает последних права собственности на инженерные сети, созданные на их земельном участке, за их счет и для их нужд.

На моей практики был случай, когда застройщик принял решение передать на баланс управляющей компании трансформаторную подстанцию, как общее имущество всех дольщиков, руководствуясь именно тем, что построена она была за счет средств дольщиков нескольких домов. Особенность гражданского оборота инженерных сетей и линейных объектов позволили это сделать без государственной регистрации права собственности.

Вот только нужна ли такая «радость» в виде регистрации права собственности самим дольщикам? После регистрации дольщики становятся собственником самостоятельного объекта недвижимости. Это не общее имущество, которое следует судьбе основной вещи.

Если собственник продал квартиру, то он должен продать одну тысячную доли в праве собственности на трансформаторную подстанцию с соблюдением преимущественное право покупки другими дольщиками. Процедуру можно обойти, подарив долю новому собственнику.

Оплатить дополнительную государственную пошлину и уговорить нового собственника принять «подарок» придется в любом случае. Обороноспособность квартиры усложняется. 

Дальше возникает еще больше вопросов. Вы дольщик, и хотите, чтобы трансформаторную подстанцию обслуживала управляющая компания? Соберите общее собрание собственников всех домов. Хорошо, если будет одна управляющая компания на несколько домов.

Можно собрать подписи о передачи объектов инфраструктуры в аренду ресурсоснабжающих организаций, если они не против, но вот кто будет подписывать такой договор от имени собственников? Еще хуже, если,  вам надо будет присоединиться к ливневой канализации, у которой десять тысяч собственников.

Для этого надо будет собрать подписи не менее, чем у двух третей из них.

Тут уж уместно создавать отдельную администрацию, которая будет обслуживать отдельные инженерные сети. Департамент по обслуживанию трансформаторной подстанции. Департамент по обслуживанию велосипедных дорожек.

Народные органы местного самоуправления, которые начнут дублировать функции органов местного самоуправления с местечковым размахом. Над этим можно было бы смеяться, если бы за этой иронией не было реальной проблемы.

Неутешительные выводы

Сегодня существует целый пласт отношений в сфере градостроительства и коммунального обслуживания, находящийся в поле правовой неопределенности. Огромные количества инженерных сетей с неясным статусом, которые могут выходить из строя, требуют ремонта, нуждаются в использовании для подключения к ним новых домов и зданий.

И такая же неопределенная судебная практика, которая не знает, что с этими инженерными сетями делать, предлагая каждый раз новые варианты. Стабильность и определенность гражданского оборота требует окончательного решения этого вопроса, которые будет учитывать интересы всех сторон и не создавать неоправданных трудностей в распоряжении и пользовании инженерными сетями.

Если есть имущество, должен быть и собственник.

Почему считается, что жить рядом с ЛЭП опасно?

Мы с мужем хотим купить квартиру. Приглянулся один ЖК, но прямо на его территории, в 200—300 метрах от дома трансформаторная подстанция.

В интернете пишут, что жить рядом с ЛЭП вредно: есть риск развития онкологии и других заболеваний, связанных с сердцем, сосудами, нервной системой. Но где мифы, а где правда, непонятно.

Поэтому вопросы экспертам. Вредно ли жить в такой близости от ЛЭП? Как это скажется на здоровье?

Электросети генерируют низкочастотное электромагнитное поле. Под ЛЭП и внутри трансформаторных подстанций напряжение магнитного поля может быть больше безопасного норматива, но по мере удаления от них оно резко падает.

Поэтому в домах, расположенных в 200—300 метрах от ЛЭП и подстанций, напряжение магнитного поля точно такое же, как в любой другой городской квартире. А значит, жить там безопасно.

Как лечиться эффективно и недорогоЛучшие материалы о том, как проверять назначение, выбирать качественное лекарство из дюжины аналогов и возвращать деньги за лечение, — в вашей почте дважды в месяц по четвергам. Бесплатно

Электрические сети устроены сложно. Если немного упростить, логика передачи электроэнергии на большие расстояния выглядит так.

В Европе и России электричество чаще всего передается на большие расстояния в виде переменного тока с частотой 50 Гц. А в США и некоторых других странах — с частотой 60 Гц.

Но когда ток течет по проводам, часть электроэнергии рассеивается в виде тепла. Чтобы избежать энергопотерь, ток с электростанции отводят на повышающую трансформаторную подстанцию, которая увеличивает его напряжение, иногда — в десятки раз.

Чем выше напряжение, тем на большее расстояние можно передать электроэнергию без потерь. Поэтому ЛЭП разбивают на участки с разными классами напряжения. От электростанций до российских городов электричество обычно доставляют ЛЭП с напряжением от 110 до 750 кВ: чем дальше нужно его доставить, тем напряжение выше.

Но электроэнергия с таким высоким напряжением не подходит для домашних электроприборов. Поэтому перед подачей в дома электричество несколько раз подают на понижающие трансформаторные подстанции, которые в конце концов уменьшают его напряжение до 220 В.

Сила тока, который возникает в теле человека, зависит от напряжения электромагнитного поля, а рядом с ЛЭП и подстанциями напряжение может быть очень высоким.

Поэтому ученые долгое время опасались, что ток, возникающий в теле живущих поблизости людей, будет мешать нормальной работе клеток организма.

Например, повредит нервную систему, ведь нервные клетки передают информацию от тела к мозгу и обратно при помощи электричества.

То, как электромагнитные поля очень низкой частоты влияют на здоровье, изучают две международные организации: Международная комиссия по защите от неионизирующего излучения, или ICNIRP, и Институт инженеров электротехники и электроники — IEEE.

Сотрудники этих организаций обнаружили, что ток, воздействие которого человек может ощутить, возникает только при напряжении электромагнитного поля 120—159 мВ/м.

Люди, которые находятся в таком поле, описывают слабое мерцание на периферии полей зрения — магнитные фосфены, которые возникают из-за стимуляции током зрительного нерва, — и иногда отмечают легкое покалывание в коже и мышцах, которое тоже вызывает индуцированный ток. Как только человек выходит из зоны магнитного поля, покалывание прекращается и зрение приходит в норму.

Если напряжение электромагнитного поля ниже 120—159 мВ/м, возникающий в теле ток на работу нервной системы и мышц не влияет. Если выше — есть риск остановки сердца и ожога тканей.

  • Замеры показывают, что на земле под высоковольтными ЛЭП и внутри некоторых трансформаторных подстанций напряжение электрического поля обычно не превышает 5 мВ/м, но может достигать 10 мВ/м — больше норматива для населения.
  • Однако уже на расстоянии 50—100 метров от ЛЭП и всего 3—8 метров от трансформаторной подстанции напряжение электромагнитного поля падает так резко, что уровень его воздействия не отличается от уровня воздействия в окружающей среде.
  • Судя по тем данным, что у нас есть, даже если дом расположен в пределах 55 метров от ЛЭП, его жителям все равно ничего не угрожает.

Некоторые виды электромагнитного излучения действительно могут вызывать рак. Но чтобы это произошло, излучение должно нести много энергии.

Высокочастотное излучение с большим количеством энергии называется ионизирующим. К нему относится, например, рентгеновское излучение с частотой от 31 016 до 31 019 Гц.

Под воздействием ионизирующего излучения в клетках человеческого тела начинаются фотохимические реакции, способные разрушить некоторые органические молекулы.

Например, ДНК, из которой состоит наш генетический материал.

Если человек получил большую дозу или постоянно подвергался воздействию ионизирующего излучения, оно могло ощутимо повредить генетический материал его клеток. Так что со временем они могут превратиться в раковые.

При этом существует несколько исследований, авторы которых связывали электромагнитное излучение от ЛЭП и рак. Например, в 2016 году появилось британское исследование, авторы которого проанализировали медицинские данные с 1960 по 2000 годы и пришли к выводу, что у детей, которые жили в 600 метрах от ЛЭП, чаще возникала лейкемия.

Но это исследование вызывает у специалистов серьезные сомнения, потому что:

  • излучение от проводов неионизирующее;
  • эффект от его воздействия невозможно обнаружить уже в 100 метрах от источника.

Поэтому неудивительно, что результаты этого и других похожих исследований так и не удалось подтвердить.

По имеющимся данным, жизнь на расстоянии 50 метров от ЛЭП и 10 метров от трансформаторной подстанции на здоровье никак не сказывается. Обычно подстанции располагают подальше от домов только из-за пожароопасности и шума, который они издают.