Советы юриста

Если продавец квартиры объявит себя банкротом

Отменять сделку и включать проданное жилье в конкурсную массу прежнего владельца нельзя, если новый собственник является добросовестным приобретателем

Kaspars Grinvaldsshutterstock

Вторичное жилье нельзя отнимать у добросовестного покупателя в случае банкротства продавца недвижимости и включать в конкурсную массу, даже если этого требует арбитражный управляющий. Соответствующие разъяснение дал Верховный суд (ВС), сообщает «Российская газета».

Разъяснения суда высшей инстанции были даны по делу о сделке с недвижимостью, которую отобрали у добросовестной приобретательницы спустя два года после покупки. Одна гражданка продала другой однокомнатную квартиру за 9,3 млн руб.

, переход права собственности был зарегистрирован в реестре недвижимости. Через два года бывшая владелица жилья обанкротилась, и суд начал процедуру реализации ее имущества.

Арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи однушки, суд удовлетворил заявление и квартиру продали с торгов за 6,8 млн руб.

Предыдущая владелица некоторое время не была в курсе новой сделки. Узнав, что лишилась квартиры, она обратилась в суд, который признал торги недействительными. Но апелляционная инстанция отменила это решение, сославшись на то, что на момент торгов спорная квартира была включена в конкурсную массу должника. После этого женщина обратилась в Верховный суд.

ВС постановил, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, и указал на то, что истица стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру ВС признал недостоверными.

В решении высшей инстанции также указывается, что гражданина, который купил квартиру на торгах, нельзя считать добросовестным приобретателем — он должен был осмотреть недвижимость перед покупкой.

ВС отменил постановления судов апелляционной инстанции и округа, а требование о признании права собственности женщины направил на новое рассмотрение.

Верховный суд ранее дал разъяснения по правилам наследования жилья и земельных участков. Если прежний владелец не оформил при жизни право собственности на недвижимость, при некоторых условиях ее все равно можно получить в наследство.

Как не потерять новую квартиру из-за оспаривания сделки?

Бывает так: человек купил квартиру, а потом оказалось, что продавец – банкрот. Суд проверит сделку и может признать ее недействительной, если решит, что сделка подозрительная и были ущемлены интересы кредиторов продавца. Чтобы квартиру не забрали, к возможному оспариванию сделки нужно подготовиться еще до покупки жилья

Сделки, совершенные в течение трех лет до даты принятия судом заявления о признании должника банкротом, могут оспорить в случаях, когда продавец:

  • получил за квартиру значительно меньше, чем она стоит (например, квартиру продали с большой скидкой);
  • ничего не получил (например, продавец формально перерегистрировал свою квартиру на родственника или знакомого, чтобы сохранить жилье при банкротстве);
  • сделка была нацелена на причинение вреда кредиторам, и вред им был причинен, причем покупатель об этом знал (например, квартира была передана как отступное в счет погашения несуществовавшего долга).

Если эти обстоятельства не будут опровергнуты в суде, сделку признают недействительной.

(Почему еще сделки признают недействительными и чем это грозит – читайте в статье «Ваша сделка окажется недействительной…».)

Заключите договор с риелтором

Если ищете квартиру с помощью риелтора, заключите с ним договор – это подтвердит отсутствие взаимозависимости между вами и должником (юристы называют такую взаимозависимость аффилированностью).

Не советую оплачивать наличными услуги риелтора – судьи настороженно относятся к распискам. Используйте безналичный способ оплаты.

Распечатывайте и сохраняйте объявления

Если ищете квартиру через «Авито», «Циан» или другие сайты, обязательно распечатайте и сохраните в электронном виде объявления о продаже всех или хотя бы большинства просмотренных вами объектов недвижимости. Это опять же подтвердит отсутствие аффилированности между вами и должником и поможет доказать, что вы действительно искали жилье.

Запросите документы у продавца – собственника недвижимости

Вам понадобятся договоры с предыдущими собственниками недвижимости, документы об оплате покупки, выписки из ЕГРН и домовой книги, поквартирная карточка и другие документы, которые касаются объекта недвижимости и перехода прав на него.

Снимите копии с документов и по возможности заверьте их нотариально. Это подтвердит вашу разумность и добросовестность при покупке жилья. То есть документы помогут доказать, что вы приняли необходимые меры для проверки объекта недвижимости.

Посмотрите в паспорте продавца, есть ли у него супруга. Если да – спросите, не заключили ли они брачный договор (почему это важно – читайте в статье «Брачный договор: чего в нем быть не должно?»). Если собственник разведен, но квартира приобретена в браке, потребуйте нотариального согласия бывшей супруги на продажу жилья.

Проверьте, не менял ли регистрацию собственник незадолго до сделки. Если менял, это повод обеспокоиться. Как и безвозмездная сделка между предыдущими правообладателями и продажа квартиры по доверенности.

  • Закажите выписку из ЕГРН
  • Получение на свое имя такой выписки перед сделкой подтвердит вашу добросовестность.
  • Закажите оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и получите заключение оценщика

Рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть равна или может немного отличаться от цены приобретения, указанной в договоре. Значительная скидка, исчисляемая в десятках процентов, должна вызвать у вас сомнения.

У суда точно возникнут вопросы, ведь такая скидка свидетельствует о неравноценности предоставления. Суд может решить так: при покупке недвижимости по низкой цене покупатель не мог не понимать, что причиняет вред кредиторам, либо он вместе с должником выводил активы.

Поэтому будьте бдительны. Большая скидка на квартиру – не причина порадоваться, а повод провести тщательную проверку. При наличии малейших сомнений в добросовестности продавца стоит отказаться от сделки.

Проверьте продавца, его супругу и предыдущих собственников по общедоступным базам

Прежде всего нужно выяснить, не являются ли они участниками судебного процесса, нет ли у них долгов и не возбуждено ли дело о банкротстве. Для этого изучите картотеку арбитражных дел, сайты судов общей юрисдикции, базу исполнительных производств, «Федресурс», ЕГРИП и ЕГРЮЛ.

Результаты проверки лучше распечатать и сохранить в электронном виде – это поможет подтвердить вашу добросовестность в случае оспаривания сделки. Например, может оказаться, что собственник недвижимости руководит проблемным юрлицом и после продажи квартиры ему предъявят требования в рамках дела о банкротстве этого юрлица.

  1. (Подробнее о проверке продавца читайте в материалах «Риски продавца и покупателя недвижимости» и «Продажа и покупка квартиры: о чем не рассказал Росреестр».)
  2. Все расчеты проводите через банк
  3. Так вы сможете подтвердить действительность перевода денежных средств должнику.
  4. Включите в договор раздел о заверениях и гарантиях
  5. Такой раздел может содержать положения о том, что:
  • сделка совершается не для вида и не для прикрытия другой сделки;
  • продавец заключает договор не на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для него кабальной сделкой;
  • продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств;
  • продавец обладает полной дееспособностью, ограниченно или полностью недееспособным не признан;
  • продавец на момент заключения договора психическими или иными физиологическими нарушениями и заболеваниями не страдает. Не принимает лекарственные (нелекарственные) средства или иные препараты, влияющие на его волю (психику). Находится в здравом уме и понимает значение происходящего события;
  • у продавца нет долгов и иных обязательств, в том числе нажитых в браке, которые могут повлечь его банкротство или банкротство его супруги; ему не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с заявлением о признании его или супруги банкротами; в отношении него и супруги не начата процедура банкротства; они не планируют обращаться в суд с заявлениями о признании себя банкротами; они не привлечены к субсидиарной ответственности по долгам контролируемых ими лиц;
  • ни продавец, ни его супруга не являются ответчиками в суде, в отношении них не возбуждено исполнительное производство и не ведется уголовное преследование, вследствие чего может быть наложен арест на квартиру или запрет на совершение регистрационных действий, обращено взыскание либо возможны конфискация, виндикация, возврат в порядке реституции в пользу государства или третьих лиц. Квартира не внесена в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридического лица, в том числе в отношении которого начата процедура банкротства, реорганизации или ликвидации.

Эти формулировки помогут избежать возможного признания сделки недействительной.

Будьте готовы подтвердить наличие финансовой возможности приобрести недвижимость

В случае оспаривания сделки важно подтвердить, что у вас были деньги на покупку жилья и что они получены не от должника или аффилированных с ним лиц для создания видимости оплаты. Для этих целей подойдут справки 2-НДФЛ и документы, доказывающие наличие у вас вклада, доходов от продажи имущества и т.д.

***

При покупке недвижимости риски остаются, даже если продавец уже когда-то банкротился. То, что процедура банкротства была завершена, не значит, что дело о банкротстве не может быть возбуждено вновь со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания сделок и т.д.

Читайте также:  Товар оплачен, но не пришел: что делать?

Указанный выше перечень действий неисчерпывающий. Может выясниться, что в вашей ситуации нужно проверить что-то еще. Поэтому для надежности перед покупкой квартиры лучше проконсультироваться с юристом.

фотобанк Freepik/@freepik

Конституционный суд: как защитить покупателя квартиры в случае банкротства продавца – Новости на СПРОСИ.ДОМ.РФ

Если продавец в течение года после сделки объявит себя банкротом, суд может признать ее недействительной. Недвижимость реализуют вместе с другим имуществом должника, чтобы покрыть его обязательства. В такой ситуации страдает покупатель, которой может остаться и без квартиры, и без денег. Конституционный суд постановил, что интересы покупателей надо защитить.

Что случилось

Сергей купил квартиру за 10 млн руб., затем вложил крупную сумму в ее ремонт. Продавцом выступил банк «Советский». Спустя год банк обратился в суд и потребовал признать сделку недействительной, объяснив это тем, что она была совершена за два месяца до санации, а цена квартиры в договоре занижена.

Справочно

Санация – это «финансовое оздоровление» банка, который стал неплатежеспособен. Санацию проводят для предупреждения банкротства. 

Суд провел экспертизу стоимости недвижимости и выяснил, что ее рыночная цена – 35 млн рублей. Поэтому он постановил, что сделка недействительна. Сергей должен вернуть квартиру продавцу и получить обратно свои 10 млн.

https://www.youtube.com/watch?v=bHg7OjD-NBE\u0026pp=ygVV0JXRgdC70Lgg0L_RgNC-0LTQsNCy0LXRhiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC-0LHRitGP0LLQuNGCINGB0LXQsdGPINCx0LDQvdC60YDQvtGC0L7QvA%3D%3D

Сергей объяснил, что не знал о планируемой санации банка. А теперь его лишают единственного жилья, и неизвестно, сможет ли он получить деньги обратно. За решением вопроса Сергей обратился в Конституционный суд.

Что решил Конституционный суд

Конституционный суд пояснил, что при признании сделки недействительной продавец получает обратно недвижимость, а покупателю возвращают деньги. Так он сможет купить другое, аналогичное жилье. Но в делах о банкротстве такая практика может привести к ущемлению прав покупателя.

Изъятая недвижимость поступает в общую конкурсную массу, а после ее реализации требования кредиторов удовлетворяют в порядке очереди. Для покупателя квартиры вероятность получить деньги обратно ничтожна мала, да еще и отсрочена во времени. Это нарушает баланс интересов лиц, участвующих в банкротстве.

– В силу различных, зачастую диаметрально противоположных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, законодатель должен гарантировать баланс их прав и законных интересов, что, собственно, и служит публично-правовой целью института банкротства.

Из постановления Конституционного Суда

Конституционный суд постановил, что законодатель должен внести изменения в соответствующие акты. В аналогичных ситуациях руководствоваться нужно следующими правилами:

  • Если в процессе банкротства реализовано с торгов жилое помещение, деньги не поступают в общую конкурсную массу, а сразу передаются гражданину;
  • После получения денег гражданин может продолжать пользоваться жилым помещением в течение срока, который назначит суд.

Если продавец объявит себя банкротом и сделку признают недействительной, покупатель точно получит деньги обратно. При этом суд разрешит жить в помещении в течение разумного времени, пока человек не купит себе другое жилье.

Продавец квартиры подал на банкротство — что будет

Вы приобрели недвижимость, проживаете там и вскоре узнаете о том, что продавец квартиры объявил себя банкротом. Отберут ли квартиру? Как обезопасить себя от негативных последствий? В статье рассмотрим случаи признания сделок недействительными, разберемся с их последствиями и узнаем как готовиться к такому положению дел.

Что такое банкротство гражданина?

Банкротство физического лица — признание неспособности гражданина исполнять свои финансовые обязательства и вносить обязательные платежи.

На сегодняшний день, процедура банкротства является единственным законным способом списания долгов. Осуществляет процедуру Арбитражный суд.

Ведущие нормативно-правовые акты по таким вопросам —  Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»  и АПК РФ.

Гражданин может заявить в суд о своем банкротстве имея сумму долга 300 тысяч рублей и более. Если задолженность превышает полмиллиона рублей у физического лица возникает обязанность обратиться в арбитражный суд с заявлением о начале такой процедуры ( п. 2 ст. 213.3 Закона № 127-ФЗ ). 

С начала судебного разбирательства недобросовестные должники начинают выискивать “черные” схемы сохранения своей собственности. Они фиктивно продают свои ценности, таким образом скрывая их.  Поэтому суд совместно с финансовым управляющим рассматривают все сделки банкрота. 

Процесс оспаривание сделок — самая болезненная часть процедуры несостоятельности. Суть оспаривания сделок состоит в увеличении конкурсной массы для максимального обеспечения требований кредиторов.

Признавая сделки недействительными, суд возвращает имущество должника для дальнейшей его реализации на торгах. Наибольшее внимание власти обращают на сделки с оказанием предпочтения определенным кредиторам.

Доказать правомерность своих сделок в ходе банкротства не имея юридических знаний и правовой поддержки крайне непросто. 

Какую сделку суд может аннулировать?

Оспаривание сделок всегда присутствует в процессе банкротства. Чаще всего оспариваются договоры мены, дарения и купли-продажи. Закон предусмотрел способы защиты кредиторов от должников действующих недобросовестно в ходе судебного процесса. Нормы федерального законодательства описывают три вида подобных незаконных сделок должника. 

Подозрительные

Суд будет считать подозрительной ту сделку, что была совершена на явно невыгодных для должника условиях. Такой договор обязательно должен быть заключен  в течение года до того как суду стало известно о банкротстве гражданина. Здесь датой будет являться день регистрации в Росреестре. Однако, эти же записи в реестре суд часто признает недостоверными.

Каждое юридическое действие должника подлежит анализу. Финансовый управляющий уполномочен, выяснить рыночную цену, привычные условия по таким сделкам и обозначить разницу со сведениями в договоре. 

Такие факторы как заинтересованность партнера по сделке и его тесная связь с должником не рассматриваются. Предмет анализа — коммерческие условия и рыночные цены.

Арбитражный управляющий обладает большим объемом ответственности на всех этапах банкротства. Поэтому «намека» на подозрительность сделки достаточно для того, чтобы оспорить ее и признать недействительной. 

Совершенные с целью причинения имущественного вреда кредиторам.

Таковыми  признаются сделки, характеризующиеся следующим образом:  

  1. Безвозмездные условия осуществления, предусмотренные в связи с неплатежеспособностью гражданина.
  2. Сторона “напротив” имела личный интерес.
  3. По итогу сделки из имущества должника были выделены доли.
  4. По сделке было передано более двадцати процентов всех имеющихся у должника имущественных благ.
  5. Должник скрылся от кредиторов, сменив место своего нахождения.
  6. Должник скрывает документацию или она находится в искаженном состоянии.
  7. Должник все еще пользуется проданным имуществом, проживает в этой квартире.  

Сделки со злоупотреблением правом, предусматривают осведомленность партнера о злонамеренном причинении вреда требующим кредиторам. То есть это могут быть родственники или аффилированные лица, а также другие граждане имеющие сведения о незаконных действиях должника.

Суд всегда признает недействительными сделки с родственниками и аффилированными лицами. 

Влекущие за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Нормы регулирующие такой вид сделок рассмотрены в статье 61.3 Закона № 127-ФЗ. Пункт первый данной статьи устанавливает требования по которым можно распознать такую категорию сделок.

Цель такого договора — дестабилизировать очередь, срок и объем удовлетворения требований кредиторов.

Таковыми признаются действия, которые могут привести  к появлению у одного из кредиторов явного преимущества перед остальными. 

Сделка такой категории может быть признана недействительной, если она совершена за один месяц до подачи заявления о банкротстве или за пол года, если заинтересованным лицом выступает кредитор, заранее извещенный о неплатежеспособности гражданина.

Все описанные ранее виды сделок признаются недействительными. Закон установил — в случае признания арбитражным судом сделки недействительной, все имущество переданное должником подлежит возврату в состав конкурсной массы.

Статья 302 ГК РФ — “никто не вправе истребовать, приобретенное по сделке имущество у добросовестного приобретателя”. То есть, если сделка была совершена по привычным условиями и ценам для рынка, у покупателя ничего не отберут.

Родственникам доказать отсутствие своего интереса практически невозможно, в связи с этим они будут обязаны возместить стоимость сделки и вернуть ее в конкурсную массу.

Получить бесплатную консультацию юристов

Какие риски у покупателя?

Все сделки на вторичном рынке считаются крайне рискованными. С банкротством аналогично. Предугадать то, что продавец квартиры через несколько месяцев решит банкротиться — невозможно.

Риск № 1

Вы совершаете сделку по договору на условиях и по ценам не соответствующих нынешнему рынку. Так, занижение цены на 30-40% в сравнении с рыночной, будет считаться значительным.

Нередко в договоре продавцы указывают очень низкую цену для того, чтобы сократить сумму налога с продажи.

Суд запросто решит, что сделка незаконна. Объясняется это не равноценным встречным исполнением. Аннулируют ту сделку, которая была осуществлена за год до принятия заявления. 

Риск № 2

Вы совершаете сделку на безвозмездной основе. То есть после покупки вы получили недвижимость, однако плату так и не внесли или же квартира была получена в форме дара. Помимо этого, суд могут смутить нестандартные формы расчета.

Все эти сделки будут оспариваться в обязательном порядке.

Риск № 3

Вы участвуете в сделках «для вида» (мнимой или притворной сделке). В ходе таких операций, должники нередко пытаются создать иллюзию передачи денег по договору. На самом деле за их действиями скрывается безвозмездный вывод имущества.

Читайте также:  Возврат страховки в Промсвязьбанк, как вернуть страховой полис при погашении кредита или ипотеки?

На такой «маскарад» суд сразу же обратит внимание.

Защитить себя от такого рода рисков, поможет продавцу лишь внимательность. Всегда нужно проверять финансовое состояние стороны сделки, рассматривать рыночные цены и сопоставлять с условиями по договору. Обязательно сохранять все документы и чеки по соглашению. Удачным решением будет получение расписки о передаче денег.

Все эти документы будут служить страховкой на случай оспаривания сделки в банкротстве. 

Возврат денег покупателю

Вернуть деньги уплаченные за квартиру можно только на законных основаниях. Ситуация крайне противоречива, так как по сути банкрот лицо неплатежеспособное.

Истребовать деньги за квартиру можно доказав в суде фиктивность банкротства гражданина, если для этого имеются законные доводы.

К сожалению сначала квартиру изымут в счет погашения задолженностей. Только после этого в рамках закона можно будет заявиться с иском о возврате средств.

По сути, когда суд признает сделку по купле-продаже квартиры недействительной, все становиться как прежде. Имущество — должнику, деньги — покупателю. Существующая практика показывает обратное.

По ходу банкротства выясняется недобросовестность как продавца, так и покупателя. Зачастую покупатели в курсе и приветствуют приобретение на условиях, противоречащих рыночным. Требования о возврате средств частично, а то и полностью отклоняются.

Изъятие квартиры при банкротстве продавца

Самый популярный вопрос у обеспокоенных сделкой с банкротом граждан — могут ли отнять квартиру?

ВС РФ выпустил разъяснение, где обозначил запрет на изъятие квартиры у добросовестных покупателей. В случае если соглашение является действительным, отнимать жилье у его законного собственника нельзя. 

Если вы покупаете квартиру у гражданина, который уже прошел банкротство и на данный момент не является участником судебного процесса, проблем не будет. В таком случае заключение договора купли-продажи будет  легальным на 100%. 

Иммунитет на отчуждение также имеет квартира являющаяся единственным жильем должника, где он продолжает проживать и после продажи (ПП ВС РФ от 25.12.2018 № 48).

В ряде остальных случаев, квартиру заберут. Как только суд обозначит недействительность сделки, покупатель будет обязан вернуть объект недвижимости.

Здесь покупатель вправе стать кредитором, а именно расположиться в очереди по удовлетворению требований и взыскать средства за квартиру.

Осуществить это следует путем подачи заявления, с приложением всех важных бумаг и существенных доказательств.

Если покупатель никак не может вернуть квартиру, то у него возникает обязанность возместить стоимость помещения.

Как защитить себя от несостоятельного продавца?

Рассмотрев проблемы с которыми можно столкнуться на вторичном рынке купли-продажи квартир, следует с наибольшей ответственностью и внимательностью относиться к совершению сделок.

Помните, если вы являетесь добросовестным покупателем, закон будет на вашей стороны. Большинство судов выдвигают следующие критерии добросовестности:

  • проведение анализа сведений и документации продавца;
  • проверка финансового положения продавца;
  • удостоверение в отсутствии споров в адрес имущества покупателя;
  • рассмотрение всех правоустанавливающих документов;
  • запрос и получение выписок из ЕГРН и других реестров;
  • осмотр квартиры перед покупкой.

Самостоятельно изучить жизненный цикл продавца и его финансовое благосостояние можно онлайн.

  1. Так в Интернете доступна база данных Арбитражных судов Российской Федерации. Сайт содержит базу, где будет указано открыты ли на продавца дела о банкротстве.
  2. Удостовериться в отсутствии исковых производств следует на Портале ГАС «Правосудие» .
  3. ЕФРСБ подобным образом удаленно публикует данные о прохождении гражданами банкротства. 
  4. Официальный веб-сайте ФССП открыт для желающих узнать информацию об исполнительных производствах. Необходимо ввести ФИО и ИНН гражданина-продавца.
  5. Помимо этого, у продавца можно запросить кредитную историю. Получить ее можно на официальном портале государственных услуг.

Убедительно рекомендуем ознакомиться с мотивом продажи недвижимости у продавца. Нередко граждане судорожно и за копейки распродают все свое имущество, дабы закрыть часть своих задолженностей. Наличие долгов по ЖКХ также следует относить к “красным флажкам” банкрота. Проявите осторожность для того, чтобы не оказаться в ситуации без денег и жилья. 

В случае, если ваш продавец квартиры на момент сделки проходит процедуру банкротства — это незаконно!

Без согласия финансового управляющего, физическое лицо в процедуре несостоятельности не имеет права осуществлять никакие сделки. Такая купля-продажа однозначно будет оспорена.

Если в ходе анализа состояния должника вы заметили что-то неладное, рекомендуем отказаться от сделки. Покупка квартиры у лица признанного банкротом — крайне рискованное мероприятие. 

Обращайтесь за консультацией к юристам и риэлторам. Опытный специалист спрогнозирует юридическую судьбу такой сделки.  

Оставить заявку на бесплатную консультацию

Покупателей недвижимости защитили от потери жилья при банкротстве продавца

Здравствуйте! Меня зовут Людмила Решетникова, моя юридическая практика– более 18 лет. Только за 2020-2022 годы сумма выигранных мною судебных дел превысила 1, 2 млрд руб. Занимаюсь частной практикой в партнерстве с консалтинговой компанией.

В своей практике я часто сталкиваюсь с банкротством и очень хорошо понимаю последствия введения процедуры и, к сожалению, иной раз эти последствия плачевны и для должника и для его кредиторов.

В статье об изменениях/ поправках в закон, которые позволят сохранить или вернуть единственное жилье, в случае, если продавец квартиры признан банкротом.

https://www.youtube.com/watch?v=bHg7OjD-NBE\u0026pp=YAHIAQE%3D

Поправки разработаны и внесены во исполнение постановления Конституционного суда. КС РФ указал, что признание договора купли-продажи жилья в процедуре банкротства продавца недействительным требует соблюдения баланса интересов обеих сторон. Здесь нужно учитывать не только обстоятельства банкротства или санации, но и потребность человека в жилье.

В этой связи, Правительство внесло изменения в закон «О несостоятельности (банкротстве)» для решения одной из ключевых проблем рынка недвижимости: покупатель терял и жилье, и деньги, если выяснялось, что продавца признали банкротом.

Внесенные изменения предусматривают, что у покупателя недвижимости по оспоренной сделке будет два варианта, чтобы сохранить единственное жилье.

  1. доплатить до цены, признанной судом справедливой для конкретного варианта недвижимости.

  2. покупатель вправе участвовать в торгах по продаже жилья по общим правилам. Еще приобретатель сможет получить деньги по оспоренной сделке сразу, без включения его требования в реестр кредиторов банкрота.

Таким образом, если продавец недвижимости признан банкротом, оспаривать сделки, по — прежнему можно, но отобрать все у нового собственника квартиры стало сложнее.

Главное, в такой ситуации не рисковать, а своевременно обратиться за профессиональной юридической помощью, чтобы избежать негативных последствий (остаться и без денег и без квартиры).

Но, все по-порядку.

Основания признания должника банкротом

  • Долгов больше 500 000 ₽.
  • Просрочка по ним больше трех месяцев.
  • Должник не может платить по долгам.

При этом, в силу закона Должник обязан заявить о банкротстве. Помимо того, инициировать процедуру могут и кредиторы.

Порядок и последствия введения процедуры банкротства

Решение о признании банкротом, открывает конкурсное производство и назначает конкурсного управляющего исключительно суд.

В ходе процедуры Управляющий проверяет, какое имущество есть у должника и можно ли за счет него погасить долги. Если да, — имущество продают с торгов.

Кроме того, Управляющий вправе оспорить сделки, совершенные в «период подозрительности» (прим. сделки совершенные после подачи заявления о банкротстве и за три года до этого). Однако, придется доказывать, что сделка недействительна.

В некоторых случаях это и не нужно, например если цена значительно ниже рыночной (занижена) и сделка/ сделки совершены после того, как суд принял заявление о банкротстве и за год до этого. Останется лишь сравнить рыночную стоимость квартиры и договорную стоимость и в условиях занижения, сделка будет признана недействительной.

Последствия такого признания — это возврат квартиры в конкурсную массу должника.

Тут нужно понимать, что покупатель (прим. берем на веру, что покупатель- добросовестное лицо, в сговоре с должником не состоит и эта сделка- это не попытка должника вывести имущество из конкурсной массы перед банкротством) УЖЕ заплатил за нее деньги, при покупке. Т.е. покупатель теряет и деньги и квартиру.

По закону он может потребовать деньги назад только с банкрота, но есть нюанс. Придется встать в очередь кредиторов, и не факт, что получится занять там первое место. Например, долги по алиментам вернут ранее всех остальных, так что деньги от продажи той самой квартиры на торгах могут пойти сначала на алименты.

Что изменилось теперь

По новым правилам, если человек купит жилье, а потом суд признает сделку недействительной из⁠-⁠за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Но при условии, что это жилье для него и его семьи единственное.

Процедура возврата сложная:

  1. Арбитражный управляющий открывает в банке отдельный счет должника. Этот счет нужен только для расчетов по недействительной сделке.

  2. Квартиру продают с торгов.

  3. Деньги в той сумме, что указана в договоре купли⁠-⁠продажи, поступают на специальный счет должника. Если что⁠-⁠то осталось, излишками погашают другие долги банкрота.

  4. Покупатель передает арбитражному управляющему реквизиты своего обычного банковского счета, и тот переводит деньги в течение 14 дней. Если покупатель уклоняется, управляющий вносит деньги на депозит нотариуса по месту нахождения должника и сообщает об этом покупателю заказным письмом с уведомлением. На отправку письма есть пять дней с даты внесения денег на депозит.

Читайте также:  Как оспорить увольнение за прогул, если причина уважительная?

Запутано, но дает хоть какие⁠-⁠то гарантии.

https://www.youtube.com/watch?v=rxgUWqILHXs\u0026pp=ygVV0JXRgdC70Lgg0L_RgNC-0LTQsNCy0LXRhiDQutCy0LDRgNGC0LjRgNGLINC-0LHRitGP0LLQuNGCINGB0LXQsdGPINCx0LDQvdC60YDQvtGC0L7QvA%3D%3D

Главная опасность — занижение цены. Если в договоре указана не реальная, а заниженная стоимость, доказать потом ничего не получится, и управляющий вернет столько, сколько прописано в договоре.

Когда нужно выезжать из квартиры

Покупатель может жить в квартире, пока не получит деньги. Он и члены его семьи сохраняют право пользования жильем — до того, как деньги поступят на банковский счет либо на депозит нотариуса. По ходатайству суд может продлить срок выезда из квартиры до полугода со дня, когда на счет покупателя поступят деньги.

Если все сроки вышли, а покупатель так и не съехал, выселяют принудительно — через суд и приставов.

Можно ли вернуть права на квартиру

Покупатель, который потерял право собственности из⁠-⁠за отмены сделки, может заново купить свою квартиру — это законно. Есть три варианта.

До торгов. Поправки в законе разрешают покупателю по недействительной сделке купить эту же недвижимость по рыночной цене еще до того, как она попадет на торги. Фактически доплатить до цены, признанной судом справедливой для конкретной квартиры. Такая цена будет указана в решении, об отмене первоначальной сделки.

Внесенные изменения предусматривают, что у покупателя недвижимости по оспоренной сделке будет два варианта, чтобы сохранить единственное жилье.

Покупатель вправе участвовать в торгах по продаже жилья по общим правилам. Еще приобретатель сможет получить деньги по оспоренной сделке сразу, без включения его требования в реестр кредиторов банкрота.

Арбитражный управляющий должен сообщить покупателю за 10 рабочих дней, что выставил жилье на торги. И только после этого он может разместить информацию об этом в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Покупатель должен сообщить арбитражному управляющему, что готов выкупить жилье, не позднее чем за пять рабочих дней до публикации сообщения.

Договор купли-продажи нужно заключить в течение 30 дней со дня, когда управляющий получил предложение от покупателя.

Сумма по недействительной сделке (отмененной судом сделке) учитывается в счет повторной покупки квартиры. Если возникла разница, придется доплатить.

На торгах. Либо участвовать в торгах, процедура следующая:

  1. Квартиру выставляют по цене из судебного акта, которым отменен договор купли⁠-⁠продажи либо по рыночной цене (если проводилась оценка имущества). Если рыночная цена в отчете оценщика будет ниже стоимости, указанной в судебном акте об отмене договора, жилье выставят на торги по более высокой цене. Продолжительность торгов- месяц.

  2. Не выкупили — повторные торги. Снижение минимум на 10%.

  3. Если сделка не состоялась и по сниженной цене, то объявляются публичные торги. В таком случае цена снова первоначальная, потом начинается снижение. Выигрывает участник, который первым подаст заявку на текущую стоимость. Минимальная цена продажи жилья через публичное предложение не может быть меньше цены отмененного договора купли⁠-⁠продажи плюс 5% и расходы на проведение торгов.

Покупатель, потерявший право собственности, может выкупить квартиру на любом этапе.

Расчеты вновь происходят через зачет: к уже выплаченной сумме надо будет доплатить разницу.

После торгов. Покупатель проблемной квартиры может и не участвовать в торгах, но все равно выкупить жилье, если его не купил никто другой.

Цена будет равна стоимости лота на завершившемся этапе торгов. Главное условие — чтобы покупатель не участвовал ни в одном из этапов. Проще говоря, можно на свой страх и риск дождаться окончания торгов и, если нет других покупателей, выкупить жилье по минимальной цене.

Расчеты — опять через зачет с доплатой разницы стоимости.

Если жилье не смогли продать и по минимальной цене, считается, что рыночная стоимость существенно не отличалась от цены оспоренной сделки. Тогда арбитражный управляющий обязан подать заявление о пересмотре решения о признании сделки недействительной по вновь открывшимся обстоятельствам.

Предполагается, что суд вернет все на исходные позиции: отменит предыдущее решение, тем самым вернет покупателю право собственности.

Буду благодарна за положительную оценку материала! )

Еще об одном риске потерять купленную недвижимость. Почему нужно бояться банкротства продавца

Какие бы усилия люди ни прикладывали, проверяя недвижимость перед покупкой, все равно остается большая вероятность ее потерять. В первую очередь это относится к ситуациям с банкротством продавцов. Рядовому покупателю, не обладающему достаточным опытом работы на рынке недвижимости, увидеть признаки потенциальной опасности не под силу. Попробуем разобраться вместе.

 Банкротом в один миг не становятся. bankrotbook.ru

Не мы такие, жизнь такая

Единственное, что приходит в голову обычному человеку перед покупкой недвижимости в связи с несостоятельностью продавца, – это проверить его по Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Не найдя там никаких записей о собственнике, покупатель обычно успокаивается. И бывают такие случаи, когда через некоторое время он все-таки теряет купленное жилье.

А все потому, что Федеральным законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрена возможность признания сделки незаконной задолго до признания должника банкротом. И срок в таких случаях исчисляется годами, предшествующими сделке.

Например, суд может признать недействительной продажу недвижимости за год до подачи должником заявления о признании его банкротом, если посчитает, что стоимость объекта была ниже рыночной. Получается, купили вы квартиру подешевке. А продавец быстро прокутил все деньги. Потом влез в долги и меньше чем через год после сделки объявил себя банкротом. И поэтому квартиру у вас отберут.

Еще более «веселая» ситуация складывается, если суд решит, что покупатель знал или мог догадываться о коварных намерениях будущего должника. В этом случае будут признаны недействительными сделки, совершенные за три (!) года до подачи продавцом заявления о банкротстве.

Причем вы можете купить недвижимость у порядочного гражданина. Который, в свою очередь, купил ее у потенциального банкрота. Или такая цепочка может быть еще больше. Но все эти сделки будут признаны судом недействительными, а недвижимость подлежит изъятию в пользу кредиторов. И тогда вам придется изрядно попотеть, доказывая свою добросовестность.

Ищем признаки банкротства

Что можно сделать, чтобы избежать подобного развития событий?

Во-первых, никогда – запомните,никогда! – не занижайте стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. Широко распространенная практика встречных расписок в случае возможного банкротства продавца не поможет вам вернуть незафиксированную договором разницу.

С решением суда не поспоришь. userapi.com

Тут и основную то сумму получить обратно будет проблематично, когда человек банкрот. Но, по крайней мере, сделка не будет выглядеть для суда подозрительной. И у него не будет повода применять нормы Закона о банкротстве.

Во-вторых, всегда проверяйте историю продажи приобретаемой недвижимости. Если прежние владельцы избавлялись от нее, едва купив, хорошего не жди. Это явный признак каких-то проблем, которые неизбежно проявятся.

Особенно стоит остерегаться недвижимости, которая была за последние год-два оформлена на родственников или друзей продавца. Тем более, если он продолжает в ней жить. Это почти всегда означает, что он знает о надвигающемся банкротстве и пытается вывести свои активы из-под удара.

В-третьих, тщательно проверяйте продавца на наличие исполнительных производств и участию в судебных делах. Обычно банкротом за один день не становятся. Этому предшествуют годы беспорядочной финансовой деятельности, которая всегда на виду.

Даже если все имеющиеся исполнительные и судебные дела погашены, то их количество, периодичность появления и суммы долга расскажут о многом. Кроме того, в последнее время из-за пандемии информация на сайтах приставов и судов обновляется с опозданием. Неприятные сюрпризы могут появиться уже после сделки.

Будет нелишним запросить кредитную историю продавца (ее дадут вам в банке с его согласия). И если в последнее время он задерживает платежи по кредитам, а также недавно сменил свое место жительства, стоит отказаться от покупки немедленно. Это как раз те условия, которые позволят суду впоследствии признать сделку недействительной.

К сожалению, не существует никаких законных методов, позволяющих избежать потенциального риска потери недвижимости в случае банкротства бывшего собственника. Даже титульное страхование не спасет. И покупка через ипотеку тоже. На квартиру, находящуюся в залоге у банка, тоже можно наложить арест.

  • В каких случаях вас могут выселить из единственного жилья, а в каких нет?
  • Развелся, да недоразвелся. Отобрали квартиру, потому что муж не отнес бумажку в ЗАГС
  • Квартира «со скидкой». Купила квартиру у «наследника» и осталась на улице
  • Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости