Законы

Согласие специального депозитария

Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Согласие специального депозитария

AlexSky120shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Согласие специального депозитария

Madhourseshutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре. Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • документ об уплате госпошлины;
  • зарегистрированный ДДУ;
  • договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
  • нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
  • согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
  • письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

  • к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
  • квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
  • сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
  • кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

 — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Читайте также:  Акт контроля экосбор

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

 — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Согласие специального депозитария

Tramp57shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

 — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Кто контролирует ПИФы?

Согласие специального депозитария

Кто следит за тем, чтобы ваши деньги в паевых и пенсионных фондах находились в целости и сохранности

После всего, что происходит на российских биржах — непрекращающегося обвала цен, в результате которого некоторые брокерские компании стали несостоятельными, — актуальным для пайщиков стал вопрос: а где гарантии, что и из паевых фондов клиентские деньги нельзя просто вывести и исчезнуть с ними в неизвестном направлении? Ну наверняка же есть какие-нибудь лазейки, не может быть, чтобы не было!

Почему из ПИФов и пенсионных фондов нельзя вывести деньги пайщиков и вкладчиков на личные нужды управляющих?

  • Ни копейки мимо

  • Предъявите покупки

  • Преступления и наказание

Ни копейки мимо

Обычно, парируя все вопросы насчет незаконного присвоения денег клиентов, УК повторяют одно и то же: средства в ПИФах учитываются отдельно от собственных средств УК, а работа УК и фондов жестко контролируется. Но вряд ли кто-то четко представляет себе, что же имеется в виду на самом деле.

Ситуация же выглядит так. Деньги, которые клиенты приносят в ПИФ, автоматически поступают на отдельный, открытый специально для этого фонда банковский счет.

С этого банковского счета они могут использоваться в двух целях: либо на покупку ценных бумаг (недвижимости и других активов), либо на выплату вознаграждений УК и «сопутствующим» организациям: спецдепозитарию, регистратору и аудитору.

В свою очередь, если ценные бумаги, лежащие на счете депо ПИФа, продаются, то деньги также автоматически перечисляются на банковский счет этого фонда.

За тем, чтобы все происходило именно так, а не иначе, следит особая организация — специализированный депозитарий. Его не следует путать с обычным депозитарием: последний просто учитывает права собственности на ценные бумаги, тогда как спецдепозитарий помимо этого выполняет еще и функцию контроля.

Что же он контролирует? Да практически все — любое движение ценных бумаг или денег.

«Специализированный депозитарий подписывает каждое платежное поручение управляющей компании на списание средств с каждого отдельного банковского счета, на котором лежат средства, переданные этой компании в доверительное управление.

Подпись спецдепозитария на платежном поручении подтверждает, что в последнем правильно указаны сумма и получатель средств, а для списания есть основание», — говорит руководитель проектов спецдепозитария «Инфинитум» Ольга Кондратьева.

Причем если движения бумаг и вывод денег на их покупку спецдеп часто отслеживает постфактум (об этом мы поговорим ниже), то перевод денег фонда в пользу УК в принципе не может быть осуществлен без предварительного согласия спецдепа.

«Переводить деньги фонда на свой счет УК может только после согласования со спецдепозитарием, — рассказывает заместитель директора депозитария Росбанка Анатолий Матюхин.

 — В большинстве случаев обязанность УК предоставлять в банк такое подтверждение от спецдепа установлена непосредственно в договоре УК с банком, и если УК не предоставит банку одобрение спецдепозитария, то банк просто не переведет деньги.

Если же договор с банком не предусматривает такого контроля, то в случае проведения УК денежного перевода без согласия спецдепозитария последний, получив на следующий день выписку с банковского счета ПИФа, должен будет сообщить о несогласованном платеже в ФСФР».

Разрешить же УК вывести деньги со счета фонда на свой счет спецдеп может лишь в случае, если это целенаправленный вывод — на вознаграждение самой УК.

«Спецдепозитарий проверяет правильность суммы вознаграждения, устанавливает, имеет ли УК право удержать вознаграждение по условиям договора доверительного управления, и только после этого может выдать согласие на списание средств с соответствующего банковского счета, — добавляет Кондратьева.

 — Причем проверка правильности произведенных УК расчетов, включая расчет суммы вознаграждения, производится нами самостоятельно на основе копий всех первичных документов, которые УК предоставляет в спецдепозитарий».

Иными словами, если в правилах доверительного управления вашего ПИФа сказано, что вознаграждение УК составляет 3,6%, то спецдеп сам высчитает сумму вознаграждения и проследит, чтобы УК не взяла себе больше, чем положено.

Предъявите покупки

Теперь рассмотрим ситуацию, когда деньги с банковского счета фонда выводятся на покупку ценных бумаг. Если фонд совершает операции на бирже, то предварительно контролировать эти сделки спецдеп, разумеется, не может. Но он может отслеживать итоги биржевых сделок и текущее состояние портфеля фонда, что спецдеп и делает по итогам каждого торгового дня.

«Постфактум спецдеп видит любое движение имущества ПИФа, — поясняет гендиректор Объединенной депозитарной компании Ирина Лазарева. — Обо всех сделках он узнает из документов, предоставляемых УК, в первую очередь из брокерского отчета, который поступает в спецдеп из УК по итогам каждого торгового дня. Этот отчет выгружается из торговой системы автоматически.

Кроме того, спецдепозитарий получает и отчеты торговой системы, то есть имеет возможность перепроверить информацию о сделках, полученную из УК. Очень важно, что учет всех активов конкретного ПИФа осуществляется одним спецдепом, поэтому ни одна сделка не может пройти мимо нашего внимания.

В конце дня спецдеп проверяет состав и структуру имущества фонда на предмет их соответствия всем нормативным актам, начиная от законов и заканчивая инвестдекларацией».

Если же УК собирается провести с имуществом фонда внебиржевую сделку, то тут ей потребуется предварительное согласие спецдепа.

«Согласие может быть выдано только при условии, что действия управляющей компании не противоречат требованиям законодательства и договора доверительного управления, — уверяет Кондратьева.

 — В частности, федеральным законом “Об инвестиционных фондах” установлен ряд ограничений на совершение управляющей компанией сделок с имуществом ПИФа.

Так, статьей 40 данного закона установлен запрет на приобретение в состав ПИФа имущества, находящегося в доверительном управлении УК по иным договорам, либо имущества, принадлежащего самой управляющей компании. Согласие на совершение таких сделок и на списание средств для этого спецдепозитарий не выдаст». Кроме того, если в ПИФ покупается недвижимость, то спецдеп должен перед сделкой проверить все правоустанавливающие документы.

А что если УК просто захочет перевести акции фонда на свой счет депо? «Перевести активы фонда на счет УК просто невозможно без разрешения спецдепозитария, а спецдепозитарий это никогда не разрешит, поскольку законом об инвестиционных фондах УК прямо запрещено отчуждать имущество фонда в свою пользу (то есть забирать активы фонда себе)», — утверждает Матюхин.

Кстати, те же самые принципы действуют и в отношении наших с вами пенсионных денег — накопительной пенсии и добровольных пенсионных накоплений.

Преступления и наказание

Что же происходит, если УК все же провела некую операцию «в обход» спецдепозитария — к примеру, из отчета брокера спецдеп узнает, что управляющий ПИФом открыл короткую позицию? «Если спецдепозитарий обнаружил, что УК провинилась — например, совершила без его согласия внебиржевую сделку, или списала денежные средства с банковского счета в сумме большей, чем было согласовано со спецдепозитарием, или приобрела неразрешенный актив, то спецдеп уведомляет о нарушении саму УК и ФСФР», — говорит Лазарева. О тяжести наказаний за нарушения спецдепы говорить почему-то не любят, ссылаясь на то, что в каждом конкретном случае ФСФР устанавливает наказание в индивидуальном порядке. Единственное, что можно утверждать наверняка, — в случае перевода УК активов ПИФа на свой собственный счет депо она будет обязана, по словам Матюхина, возместить ущерб, нанесенный фонду, и в зависимости от характера нарушения ФСФР может наложить на нее соответствующие санкции, вплоть до лишения лицензии (то есть для УК лучше, если это будет технический сбой, а не умышленное действие кого-то из сотрудников).

И вот тут мы подходим к весьма важному нюансу. Спецдепозитарий, как говорилось выше, получает плату от УК или НПФ, которые в нем обслуживаются, — фактически это единственный его источник дохода.

Поэтому теоретически всегда существует риск, что спецдеп, чтобы удержать клиента, в один прекрасный момент решится закрыть глаза на какое-нибудь нарушение. Ведь если он не сообщил о нем в ФСФР, то нарушения как бы и не было вовсе. Да, УК шлют свои отчеты в ФСФР.

Но, к сожалению, служба до сих пор не имеет возможности все эти отчеты обрабатывать и анализировать. Для этого необходимо, чтобы ФСФР имела соответствующее программное обеспечение, а отчетность приходила бы ей в стандартном формате.

В данный момент этот вопрос решается, и в ФСФР обещают, что к началу 2009 года — когда по закону об инвестфондах вся отрасль коллективных инвестиций должна перейти на электронный документооборот, — все должно быть готово.

Однако пока невозможность ФСФР уследить за всеми — это, пожалуй, самое слабое звено во всей цепочке контроля за работой УК. Впрочем, спецдепы уверяют, что службе и так есть чем пригрозить нерадивым компаниям. «ФСФР контролирует всю работу УК, НПФ и спецдепозитариев в комплексе.

Читайте также:  Раскрытие информации это

Если выявляются нарушения со стороны спецдепозитария, то проверяются УК и НПФ, которых этот спецдеп обслуживает, — объясняет Лазарева. — Если же выявляются нарушения со стороны УК и НПФ, то проверяют спецдепозитарий, который эти нарушения не обнаружил или не сообщил о них в ФСФР.

Кроме того, Счетная палата ежегодно проверяет всех, кто работает с пенсионными накоплениями: Пенсионный фонд РФ, спецдепозитарий ПФР и УК». «Наиболее серьезной мерой ответственности для УК и спецдепозитариев является аннулирование лицензии, — добавляет Кондратьева. — Незаконное распоряжение имуществом ПИФа, к примеру, является основанием для аннулирования лицензии УК.

А в случае если незаконное распоряжение имуществом или средствами было произведено с согласия спецдепозитария, он также может лишиться лицензии. И, конечно, клиент вправе расторгнуть договоры как с недобросовестно работающей УК, так и со спецдепозитарием».

Мы понимаем, что это прозвучит в какой-то степени издевательски — ведь выбор ПИФа даже для сведущих людей является делом сложным, но все же неплохо бы перед инвестированием в ПИФ или НПФ выяснить, какой спецдеп обслуживает их активы. Специалисты в первую очередь предлагают выбирать уважаемые спецдепы с хорошей репутацией, но дать этот совет читателям мы не решимся, потому что никому, кроме самих спецдепов, ничего не известно об их репутации.

К счастью, есть более простые пути — к примеру, рэнкинги. Анатолий Матюхин предлагает подходить к выбору спецдепа так же, как к выбору любого контрагента: посмотреть, насколько он капитализирован, существует ли у него страховое покрытие операционных и иных рисков, каков в целом у него объем активов на депозитарном хранении.

«Я бы рекомендовал ориентироваться не только на рэнкинги спецдепозитариев, но и на рэнкинги депозитариев, чтобы удостовериться, что у данного спецдепозитария достаточно устойчивый диверсифицированный бизнес, — добавляет Матюхин.

 — Для банковских спецдепозитариев ориентиром также могут служить общепринятые банковские рейтинги».

Спецдепозитарий
Стоимость контролируемого имущества, млрд руб.
ЗАО ОДК 493
ОАО СД «Инфинитум» 427
ООО СДК «Гарант» 240
ЗАО ПРСД 131
ООО «Депозитарий “Иркол”» 125
ОАО АКБ «Росбанк» 27
ЗАО «СД Центр» 22
ОАО «Банк ВТБ» 22
ЗАО «ДК Уралсиб» 13
ООО МСД 6

Источник: ПАРТАД, по данным на 31.12.2007

Источник: «D`» №20 (59)/20 октября 2008

Евгения Обухова

28 октября 2008 00:30

поделиться…

Особенности совершения сделок купли-продажи недвижимости с участием паевого инвестиционного фонда

Пoкупатели при пoиcке недвижимocти cталкиваютcя c такoй cитуацией, кoгда в качеcтве coбcтвенникoв oбъектoв недвижимocти указаны члены паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда (ПИФ). Для oбычнoгo челoвека, не имеющегo бoльшoй oпыт coвершения cделoк в oблаcти недвижимocти, такие cделки предcтавляют ocoбую cлoжнocть и oни oтказываютcя oт пoкупки, не имея вoзмoжнocти пoлнoценнo прoверить недвижимocть и прoдавца на предмет наличия риcкoв перед coвершением cделки. Юриcты ЦПО, благoдаря cвoему oпыту, пoмoгут прoвеcти качеcтвенную прoверку чиcтoты cделки купли-прoдажи недвижимocти c учаcтием паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда (ПИФ)

Особенности сделок c учаcтием ПИФ

  • прoдавцoм пo cделке выcтупает не ПИФ, а управляющая кoмпания, т.е. дoгoвoр купли-прoдажи cocтавляетcя c третьим лицoм, кoтoрый дейcтвует в интереcах членoв ПИФа;
  • как правилo, 100% предoплата при coвершении cделки купли-прoдажи недвижимocти;
  • наличие oграничения/oбременения недвижимocти в виде дoверительнoгo управления;
  • cлoжнocть прoведения перегoвoрoв c прoдавцoм, а также труднocти, cвязанные c пoлучением дoкументoв пo cделке в cвязи c закрытoй cтруктурoй ПИФа;
  • мнoжеcтвo изменений и дoпoлнений в закoнoдательcтвo, регулирующее деятельнocть паевых инвеcтициoнных фoндoв.

С чем к нам обратился клиент

В ЦПО oбратилcя клиент, кoтoрый хoтел приoбреcти квартиру в ЖК «Дирижабль» (г. Мocква, ул. Прoфcoюзная, д. 64, кoрп. 2). 

Сoбcтвенниками квартиры coглаcнo cвидетельcтву o праве coбcтвеннocти являлиcь владельцы инвеcтициoнных паев – закрытoгo паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда недвижимocти.

Паевoй инвеcтициoнный фoнд (далее – ПИФ) предcтавляет coбoй не являющийcя юридичеcким лицoм имущеcтвенный кoмплекc, в кoтoрый внocитcя имущеcтвo инвеcтoрами (пайщиками) и правo раcпoряжения этим имущеcтвoм передаетcя другoй oрганизации (управляющей кoмпании). Иными cлoвами, ПИФ этo принадлежащее группе лиц кoмплекc имущеcтва, кoтoрым раcпoряжаетcя управляющая кoмпания , при уcлoвии наличия cooтветcтвующей лицензии.

Что нужно было проверить?

  • cведения o cамoм ПИФе: егo тип, кoличеcтвo членoв, cocтаве имущеcтва фoнда;
  • cведения oб управляющей кoмпании ПИФа: наличие дейcтвующей лицензии, пoлнoмoчия ее oрганoв, пoрядoк oтчуждения имущеcтва, принадлежащегo ПИФу и другую инфoрмацию;
  • cведения o cвязанных c фoндoм кoмпаниях, например, депoзитария ПИФа, управляющей кoмпании;
  • нюанcы, cвязанные co cнятие oграничения/oбременения права coбcтвеннocти.

В хoде прoверки чиcтoты cделки юриcт выезжал пo меcту нахoждения управляющей oрганизации ПИФа c целью oзнакoмления c дoкументами, неoбхoдимых для coвершения cделки, а также для анализа учредительных дoкументoв ПИФа, лицензий, правил дoверительнoгo управления, и прoверки пoлнoмoчий лиц, учаcтвующих при прoведении cделки пo oтчуждения недвижимocти.

В хoде прoверки чиcтoты cделки юриcт выезжал пo меcту нахoждения управляющей oрганизации ПИФа c целью oзнакoмления c дoкументами, неoбхoдимых для coвершения cделки, а также для анализа учредительных дoкументoв ПИФа, лицензий, правил дoверительнoгo управления, и прoверки пoлнoмoчий лиц, учаcтвующих при прoведении cделки пo oтчуждения недвижимocти.

Что было установлено в ходе проверки?

  • анализ внутренней дoкументации ПИФа и управляющей кoмпании, пoзвoлил уcтанoвить нарушения при передаче oбъекта недвижимocти при cмене управляющей кoмпании в 2010 гoду. Крoме тoгo, былo уcтанoвленo, чтo пoлнoмoчия директoра на мoмент coвершения cделки закoнчилиcь и требoвалocь решение o назначении нoвoгo директoра, либo прoдлении пoлнoмoчий;
  • юриcтами ЦПО былo уcтанoвленo, чтo coбcтвенникoм квартиры пo данным базы ЕГРП являетcя инoе юридичеcкoе лицo, а не члены ПИФа, кoтoрые указаны в cвидетельcтве o праве coбcтвеннocти. Для разрешения cлoжившейcя cитуации coвмеcтнo c прoдавцoм были направлены запрocы в ЕГРП c целью уcтанoвления надлежащегo coбcтвенника и иcправления техничеcкoй oшибки, так как правo coбcтвеннocти прoдавца пoдтверждалocь правoуcтанавливающими дoкументами. Прoведенный анализ пoзвoлил уcтанoвить, чтo иные квартиры в ЖК «Дирижабль» также oфoрмлены oшибoчнo на инoе юридичеcкoе лицo;
  • oбъект недвижимocти, приoбретаемый заказчикoм, являлcя дoлгocтрoем. Стрoительcтвo здания велocь на прoтяжении 9 лет, c неoднoкратнoй cменoй пoдрядчикoв, недoфинанcирoванием co cтoрoны инвеcтoрoв. Вcе этo oтрицательнo cказалocь на качеcтве cтрoительcтва, были выявлены факты нарушения технoлoгии cтрoительcтва зданий, чтo пoдтверждалocь cудебными решениями o налoжении штрафoв на заcтрoйщика;
  • для coвершения cделки пo прoдаже недвижимocти управляющей кoмпании ПИФа требуетcя пoлучение coглаcия cпец. депoзитария на oтчуждение квартиры. Данный дoкумент являетcя oбязательным при ocущеcтвлении региcтрации перехoда права coбcтвеннocти;
  • c 1 января 2016 гoда вcе cделки c учаcтием ПИФoв, пoдлежат oбязательнoму нoтариальнoму заверению.

Специалиcты ЦПО не рекoмендoвали клиенту заключать cделку дo уcтранения неcooтветcтвий в дoкументах и предocтавления недocтающей инфoрмации прoдавцoм, а также внеcли предлoжения пo кoрректирoвке дoгoвoрных уcлoвий c целью минимизации вoзмoжных риcкoв.

После проверки

Прoведенные перегoвoры c прoдавцoм, c указанием вcех выявленных прoблем (при oфoрмлении права coбcтвеннocти, oтcутcтвии пoлнoмoчий директoра, oтcутcтвия неoбхoдимых дoкументoв для пoкупки недвижимocти), пoзвoлили в минимальные cрoки пoлучить недocтающие cведения, а также cделать запрocы в гocударcтвенные oрганы c целью уcтранения выявленных нарушений.

Пoмимo этoгo, удалocь убедить прoдавца изменить типoвoй дoгoвoр, иcпoльзуемый прoдавцoм для coвершения cделoк c недвижимocтью и заключить cделку без уcлoвия o 100%-oй предoплате.

Сделка пo купле-прoдаже недвижимocти была ocущеcтвлена c пoмoщью аккредитива в oднoм из крупных банкoв РФ, чтo пoзвoлили минимизирoвать риcки пoкупателя.

Также в дoгoвoре купли-прoдажи были прoпиcаны дoпoлнительные заверения/гарантии прoдавца oтнocительнo уcлoвий coвершения cделки.

Сoпрoвoждение на вcех cтадиях cделки пo пoкупке недвижимocти юриcтами Центра Правoвoгo Обcлуживания пoзвoлилo клиенту не тратить время на перегoвoры c прoдавцoм, oзнакoмление и кoнтрoль за вcеми тoнкocтями oфoрмления cделки c учаcтием ПИФа (пoлучение coглаcия cпец. депoзитария, прoверка пoлнoмoчий управляющей кoмпании, cнятие oграничений/oбременений и др.), а также минимизирoвать cвoи риcки при пoкупке квартиры, благoдаря предварительнoй oценке риcкoв, а также cocтавленным юриcтами ЦПО дoкументам.

Выплата дохода по еврооблигациям Российской Федерации

Порядок действия для получения выплат

**********

Если вы инвестировали в еврооблигации Российской Федерации, первое, что вам нужно сделать, – уточнить, есть ли ценная бумага, выплату по которой вы хотите получить, в списке ценных бумаг, по которым НКО АО НРД осуществляет выплаты в рублях.

Если вы владели еврооблигациями Российской Федерации на указанную в списке дату фиксации, то выплата производится в соответствии с новым порядком, который установлен Указом Президента Российской Федерации от 22 июня 2022 г. N 394 (далее – Указ).

Обращаем внимание, что фиксация списка владельцев еврооблигаций Российской Федерации и лиц, осуществляющих права по данным бумагам, осуществляется либо на конец третьего рабочего дня до даты платежа по бумагам, либо ранее в соответствии с порядком, установленным эмиссионными документами.

Если вы владели еврооблигациями, но дата исполнения обязательств приходилась ранее 22.06.2022, то такие выплаты не представлены в списке, так как не подпадают под действие Указа.

Исполнение обязательств по таким еврооблигациям Российской Федерации производилось в порядке, предусмотренном эмиссионной документацией соответствующих выпусков ценных бумаг, и вам следует обратиться за разъяснением к вашему депозитарию/брокеру.

Если вы не можете найти в списке выплату, а дата исполнения обязательств еще не наступила, то вам следует дождаться наступления такой даты и проверить список еще раз.

Шаг 2 – Уточните цепочку учета ваших бумаг

Далее вам необходимо уточнить, есть ли в цепочке учета ваших бумаг российский депозитарий.

Получить эту информацию можно у брокера, через которого бумаги были приобретены, или у вашего депозитария.

  1. Если ваши еврооблигации учитываются в НРД или в российском депозитарии, которому в иностранном депозитарии открыт счет для учета прав на еврооблигации, то вам средства будут доводиться в порядке, предусмотренном ст. 8.7 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», то есть так называемыми «каскадными платежами».

    Если вы относитесь к инвесторам из этой группы, платежи вам будут приходить как и прежде. Никаких заявлений и дополнительных документов в НРД вам предоставлять не нужно, и шаги 3-7 в этом случае не применимы. Отслеживать поступления можно, как и прежде, например, в личном кабинете брокера.

    Выплаты будут производиться в рублях по курсу, установленному Банком России на определенную эмиссионной документацией дату выплаты. Если вы не получили выплату от российского депозитария в установленный срок, вам необходимо обратиться в ваш депозитарий за получением разъяснений.

  2. Если ваши еврооблигации учитываются в иностранном депозитарии без участия российского депозитария, то для получения выплаты вам нужно, чтобы ваше право собственности на бумагу было подтверждено. Платежным агентом по этим выплатам выступает НРД, поэтому для получения выплаты вам нужно подать заявление и необходимые документы именно в НРД.

    До момента подтверждения права собственности денежные средства для выплат будут зачислены НРД на специальный рублевый счет (счет типа «И»), с которого в дальнейшем будут выплачены вам. Средства на указанном счете будут индексироваться по текущему рыночному курсу валюты номинала до момента фактических расчетов с владельцами.

Выплаты со специального индексируемого счета будут осуществляться в порядке поступления полного пакета документов для выплаты и включения держателя в Реестр в соответствии с подпунктом г) пункта 2 Указа.

Шаг 3 – Уточните, было ли раскрытие иностранного депозитария

В соответствии с новым порядком выплат НРД отправляет запросы в иностранные депозитарии, чтобы получить от них списки держателей еврооблигаций.

Свяжитесь с вашим брокером или депозитарием и узнайте, раскрывал ли иностранный депозитарий информацию по вам по запросу НРД.

От этого зависит, какой комплект документов вам нужно будет предоставить в НРД для получения выплат – полный или сокращенный.

Важно: наша практика показывает, что на данный момент такое раскрытие происходит крайне редко.

Шаг 4 – Подайте онлайн-заявку, используя форму на сайте НРД  

Чтобы упростить коммуникацию по вопросу выплат по еврооблигациям, заполните и отправьте онлайн-заявку на сайте НРД. Так мы сможем проверить, было ли раскрытие иностранного депозитария и направить вам полный список документов, которые потребуются именно от вас. При заполнении формы внесите информацию во все поля, включая ISIN бумаги и дату фиксации.

Обратите внимание – подавать онлайн-заявку и (или) подавать оригиналы документов нужно после даты фиксации к соответствующей выплате, так как необходимо подтверждение владения еврооблигациями именно на дату фиксации к соответствующей выплате. Заявки, поданные до даты фиксации, будут автоматически отклонены.

Шаг 5 – Подготовьте документы для подачи в НРД

Полный Перечень документов, предоставляемых держателями еврооблигаций Российской Федерации в НКО АО НРД (при предоставлении и непредоставлении Списка Иностранного депозитария), размещен на сайте НРД по ссылке.

  • Если вы подавали заявку через онлайн-форму на сайте, список документов, который вам нужно подать, мы пришлем вам ответным письмом.
  • Если вы не подавали заявку через форму, воспользуйтесь списком документов ниже.

Обратите внимание – сроки подачи документов для получения выплат по еврооблигациям РФ в настоящий момент законодательно не ограничены.

Шаг 6 – Подайте оригиналы документов в НРД

Оригиналы документов могут быть переданы в НРД лично по адресу г. Москва, ул. Спартаковская, д. 12 (вход в здание со стороны Плетешковского переулка) или Почтой России и другими операторами связи.

График приема документов в офисе:

  • пн. – пт.: 10:00 – 15:00 (перерыв: 13:00 – 13:45)

Прием документов ведется по предварительной записи.Записаться можно, используя онлайн-форму на сайте НРД. При отсутствии предварительной записи прием документов будет осуществляться в порядке живой очереди.

Записаться на подачу документов

Обратите внимание – подавать онлайн-заявку на выплаты и (или) подавать оригиналы документов нужно после даты фиксации к соответствующей выплате, так как необходимо подтверждение владения еврооблигациями именно на дату фиксации к соответствующей выплате. Заявки, поданные до даты фиксации, будут автоматически отклонены.

Шаг 7 – Дождитесь окончания проверки и выплаты

Проверка документов занимает до 10 рабочих дней с момента получения полного комплекта документов. Если по итогам проверки такой комплект будет одобрен, НРД в течение 3 рабочих дней осуществит выплаты в рублях по курсу, установленному Банком России на дату зачисления средств.

Если иностранный депозитарий предоставит НРД информацию по вам и принадлежащим вам еврооблигациям, выплата будет направлена на ваш банковский счет, указанный в раскрытии иностранного депозитария.

Если иностранный депозитарий не предоставит НРД информацию по вам и принадлежащим вам еврооблигациям, выплата будет направлена на те реквизиты, которые вы укажете в вашем заявлении на выплату. Выплаты могут осуществляться только на рублевый счет, открытый на ваше имя.

Шаг 8 – Направление повторного Заявления

После вступления в силу Приказа Министерства финансов Российской Федерации 285 от 23 июня 2023 г.

«О внесении изменений в перечень документов, подтверждающих права держателей государственных ценных бумаг Российской Федерации, номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте, утвержденный приказом Министерства финансов Российской Федерации от 24 июня 2022 г.

№ 245 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих права держателей государственных ценных бумаг Российской Федерации, номинальная стоимость которых указана в иностранной валюте»  вы можете направить Заявление для повторного рассмотрения комплекта документов, по которым ранее НРД был вынужден отказать в выплате денежных средств. В графе 22 Заявления в этом случае нужно проставить отметку, что документы уже были предоставлены в НРД ранее.

Перед направлением Заявления, пожалуйста, убедитесь, что направленные вами ранее документы соответствуют требованиям НРД к комплекту документов.

**********

Виды депозитариев

Когда инвестор приобретает какие-либо ценные бумаги (акции, облигации), он не приобретает бумагу в физическом смысле. Большинство ценных бумаг учитываются в форме электронной записи на специальном счёте. А хранятся эти записи в депозитарии на счете депо — лицензированной организации. Рассмотрим, основные функции и виды депозитариев.

Что это

Депозитарий является профессиональным участником рынка. Его фундаментальная задача — вести учет ценных бумаг, которые покупаются и продаются на биржевых торгах.

У депозитарной организации нет права владения клиентскими активами и любые операции проводятся по поручению клиента — депонента. Используется электронный документооборот и электронные подписи.

Все сделки купли-продажи оформляются с помощью изменения электронных данных о собственнике. Полный набор функций депозитария зависит от его разновидности.

По состоянию на 2020 год в РФ действуют более 450 депозитариев

Виды

Главное различие — в функциональной направленности.

Неспециализированный

Такой депозитарий ещё называют простым. Им могут пользоваться и физлица, и юрлица. Для ведения дел открывается счёт депо и берётся тарифная плата за обслуживание. Какие задачи депонента решаются:

  • Учет и удостоверение прав на ценные бумаги, учет и удостоверение передачи ценных бумаг, включая случаи обременения ценных бумаг обязательствами, содействующие в реализации владельцами ценных бумаг их прав по ценным бумагам, включая право на участие в управлении акционерными обществами, на получение дивидендов и иных платежей по ценным бумагам.
  • Регистрация сделок покупки и продажи на фондовом рынке.
  • Перечисление налогов с доходов (купоны, дивиденды).

Специализированный

Участник рынка ценных бумаг, который осуществляет депозитарную деятельность, а также, при работе с инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами осуществляет контрольные функции за соответствием деятельности управляющих компаний и самих фондов законодательству. В зависимости от типа объекта обслуживания, подразделяется на четыре вида:

  1. Обслуживает разные ПИФы и НПФы, которые занимаются формированием пенсий.
  2. Учитывает активы обычных ПИФов и акционерных инвестиционных фондов.
  3. Занимается инструментами по жилищному вопросу военнослужащих.
  4. Ведёт учёт имущества для ипотечных сделок.

Главный и крупнейший среди всех депозитариев — Национальный расчетный депозитарий (НРД) — российская небанковская кредитная организация, центральный депозитарий России, профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий депозитарную деятельность.

Входит в Группу «Московская Биржа» и специализируется на предоставлении депозитарных, расчётных банковских и сопутствующих им услуг участникам финансового рынка. Осуществляет обслуживание российских и иностранных эмиссионных ценных бумаг.

Оказывает услуги зарубежным трейдерам.

Безопасность

Депозитарную деятельность в России регулируют два десятка нормативно-правовых актов. У каждого депозитария должен быть запас собственных средств не менее 20 млн рублей и действующая лицензия.

Если её вдруг аннулируют (отзывают), то депоненты могут перейти в другой депозитарий путем перевода своих активов или переместить свои ценные бумаги на лицевой счёт в реестр акционеров.

В работе с депозитарием у инвестора нет никаких финансовых рисков.

Вывод бумаг из депозитария

Определенного срока хранения нет — депонент сам решает, сколько там держать свои активы. Если нет задолженности перед брокером и депозитарием, то вывести активы можно в любой момент. Для этого нужно просто подать поручение на вывод.

Как обратиться в депозитарий

Открытие счета депо происходит путем подписания и подачи соответствующих документов лично либо удаленно. Если депонент- инвестор работает на бирже через брокера оплата депозитарных услуг осуществляется безакцептно с брокерского счета, открытого инвестору.