Таблица: «Бест-Новострой»

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новостроя», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

AlexSky120shutterstock

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Madhourseshutterstock

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — отмечает Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласия застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре. Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам. Однако им невыгоден выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• документ об уплате госпошлины;
• зарегистрированный ДДУ;
• договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
• нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
• согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
• письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

• к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
• квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
• сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
• кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) оплатил не всю сумму по договору, то выплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основным фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

 — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

 — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Tramp57shutterstock

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретении жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

 — за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Обязана ли организация-цедент применять ККТ при получении наличной оплаты от цессионария-физлица?

И.Г. Володькина,автор ответа, консультант Аскон по бухгалтерскому учету и налогообложению

ВОПРОС

По договору цессии цессионарий (физическое лицо) выкупает задолженность у цедента (юридическое лицо). Наличная оплата. Нужно ли юрлицу пробивать кассовый чек по этой операции?

• ОТВЕТ
• При получении наличной оплаты от физического лица (цессионария) за уступку права требования организация (цедент) не обязана применять ККТ.
• ОБОСНОВАНИЕ

Договор цессии или уступки права требования представляет собой передачу одним кредитором другому имущественного права — требования оплаты по какому-то хозяйственному или долговому договору.И за эту передачу права требования новый кредитор должен заплатить предыдущему кредитору денежные средства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1.2 Федерального закона от 22.05.

2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении расчетов в Российской Федерации» контрольно-кассовая техника, включенная в реестр контрольно-кассовой техники, применяется на территории Российской Федерации в обязательном порядке всеми организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими расчетов, за исключением случаев, установленных Федеральным законом N 54-ФЗ.

Согласно положениям статьи 1.

1 Федерального закона N 54-ФЗ расчеты для целей указанного Федерального закона — это прием (получение) и выплата денежных средств наличными деньгами и (или) в безналичном порядке за товары, работы, услуги, прием ставок, интерактивных ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей. Под расчетами понимаются также прием (получение) и выплата денежных средств в виде предварительной оплаты и (или) авансов, зачет и возврат предварительной оплаты и (или) авансов, предоставление и погашение займов для оплаты товаров, работ, услуг (включая осуществление ломбардами кредитования граждан под залог принадлежащих гражданам вещей и деятельности по хранению вещей) либо предоставление или получение иного встречного предоставления за товары, работы, услуги.

Как оформить договор цессии в 2023 году: все нюансы

Цессией называется переуступка прав, с ее помощью передаются права на требование задолженности. Также цессия — это передача права на ценные бумаги и облигации.

Права в рамках цессии могут передаваться как между юрлицами, так и между физлицами, а также между физическим и юридическим лицом (при ликвидации компании или банкротстве).

Стороны соглашения следующие: цедент — лицо, передающее права и цессионарий — лицо, их получающее. Третье лицо — должник — в сделке не участвует, передача прав может осуществляться без его согласия. После совершения сделки должник обязательно уведомляется о смене кредитора.

https://www.youtube.com/watch?v=ktAUu1p1B5c\u0026pp=ygVR0JLRi9C_0LvQsNGC0LAg0YTQuNC30LjRh9C10YHQutC-0LzRgyDQu9C40YbRgyDQv9C-INC00L7Qs9C-0LLQvtGA0YMg0YbQtdGB0YHQuNC4

Договор цессии иногда называют договором переуступки права требования. Однако это не одно и то же, т.к. по договору переуступки могут передаваться и права, и связанные с ними обязанности. Цессия же подразумевает исключительно передачу прав на задолженность.

Например, переуступка права аренды помещения по закону цессией считаться не может.

Возможность переуступки прав (цессии) регулируется статьей 3 ГК РФ.

Какие права можно и нельзя передать по цессии

Не подлежат передаче:

• алименты и обязательстве, возникшие при разводе;
• компенсации за моральный вред, за вред, нанесенный жизни и здоровью;
• задолженности по коммуналке.

Банки имеют право переуступить долг далеко не всем, а только:

• коллекторским компаниям;
• профессиональным кредиторам;
• иным лицам, указанным в кредитном договоре самим заемщиком.

Как оформить договор цессии

Образец договора цессии

Набор документов для оформления цессии индивидуален в каждом из случаев и зависит от конкретных особенностей сделки. Но в любом случае цессия базируется на одном из ранее заключенных документов — это может быть контракт, кредитный договор, договор овердрафта и проч.

По своей форме договор цессии должен соответствовать тому договору, на котором он основывается и который был заключен изначально между заемщиком и кредитором.

Если изначальное соглашение было оформлено в простой письменной форме, то и договор цессии должен заключаться по такому же принципу.

Нотариальное оформление не обязательно, однако если предыдущий договор был заверен у нотариуса, то договор цессии также должен пройти через эту процедуру. То же самое касается и государственной регистрации.

В тексте документа обязательно должна быть отражена следующая информация:

• данные сторон;
• дата и место заключения;
• вид передаваемых прав;
• права и обязанности сторон;
• ответственность контрагентов за нарушение условий, штрафные санкции.

В приложении к договору помещаются документы, подтверждающие право требования. Также может оговариваться время и порядок передачи всей документации, порядок решения спорных моментов, возможность и порядок переуступки.

Скачайте образцы договора цессии, представленные на нашем сайте: образец договора цессии.

Когда цессия вступает в силу?

Права считаются переданными с даты оформления соглашения. Но в тексте договора может оговариваться отсрочка. Если же уступка требования обуславливается конкретным событием, отраженным в договоре, то цессия считается действительной после наступления этого события.

Договор цессии признается законным, если:

• должник был уведомлен о смене кредитора;
• права передаются в том же объеме, за исключением дополнительных обязательств в будущем;
• требования ранее не передавались по подобным сделкам.

Оставьте заявку на консультацию юриста:Добавить в Избранное

К каким рискам может привести договор цессии

Должник имеет неисполненное обязательство перед кредитором. Кредитор получает исполнение не от должника, а от цессионария, который в свою очередь получает (или пытается получить) исполнение от должника.

Для чего может понадобиться договор цессии

Чаще всего договор цессии заключают, когда должник не может или отказывается исполнить обязательства перед цедентом или цедент сам является должником цессионария и расплачивается с ним правом требования (взаимозачетом).

Цессия может использоваться и для внутригруппового рефинансирования, когда выплату удобнее совершить с другого юридического лица.

И кончено, цессия – основной способ погашение задолженности перед поставщиками «бумажного» НДС.

Ликвидация поставщика «бумажного» НДС приводит к образованию у должника внереализационного дохода в периоде, в котором внесена записи в ЕГРЮЛ о ликвидации кредитора (п. 18 ст. 250 НК). Причем по любому основанию, в том числе при исключении из ЕГРЮЛ из-за отметки о недостоверности сведений (определение ВС от 01.04.2022 по делу № А60-12169/2021).

Заметим, что ранее Минфин считал иначе: внереализационный доход образуется при истечении срока исковой давности (письмо Минфина от 02.04.2021 № 03-03-06/1/24533).

Так как расплатиться с поставщиком «бумажного» НДС невозможно (либо он ликвидирован, либо не сможет обналичить деньги), с ним заключают договор цессии, что стабильно приводит к возникновению более 300 судебных споров в год. Причем чаще всего спор касается не самой цессии, а нереальности договоров на основании которых образовалась сама задолженность.

Исходя из практики можно выделить следующие признаки, на основании которых суды признают договоры цессии фиктивными:

Примечательно, что судебная практика в пользу налогоплательщиков не обнаружена по данной категории дел нами.

При заключении договоров цессии с физическими лицами-цедентами (нередко – учредителями должников), оплата за уступку может вноситься наличными денежными средствами в кассу цедента, при этом пробитие чеков не требуется если цена цессии не превышает цену первоначального договора (письмо Минфина от 16.07.2021 № 30-01-15/57180).

Подтверждением оплаты по договору цессии может быть отметка о передачи денег в договоре (постановление АС Поволжского округа от 19.05.2022 по делу № А65-4118/2021) или приходный кассовый ордер.

Любая фиктивность сделок порождает искажения в налоговом учете: у цедента при уступке долга по его стоимости или с дисконтом налог ни НДС, ни налог на прибыль не возникает, но уступка должна быть отражена в декларации по налогу на прибыль – в строках 013 Приложения № 1 к листу 02 и 059 Приложения № 2 к листу 02.

На основании п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК, п. 3 Правил ведения книги продаж, при уступке цедент должен выставить счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня уступки и зарегистрировать его в книге продаж, даже если НДС с уступки равен нулю. При оформлении цессии задними числами, ликвидированный цедент данную обязанность исполнить не может.

Ни цессионарий, ни должник не могут отвечать за бухгалтерский и налоговый учет цедента, цессионарию-физическому лицу вообще не нужен счет-фактура от первоначального кредитора, между тем, неотражение у цедента цессии является одним из доказательств ее фиктивности.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК у цессионария-физического лица при погашении ему задолженности, при определении налоговой базы учитываются все доходы, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК.

Согласно письму Минфина от 03.03.2021 № 03-04-07/15031, в соответствии с принципом, установленным ст. 41 НК, доходом признается экономическая выгода.

В то же время положений, предусматривающих уменьшение суммы выплаты, право требования на которую перешло физическому лицу по договору цессии, на сумму расходов, понесенных указанным физическим лицом на приобретение такого права, главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ не предусмотрено.

Организация-должник при выплате цессионарию-физическому лицу долга, обязана удержать НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК).

Для получения вычета по НДФЛ, цессионарий-физическое лицо должно подать декларацию по форме 3-НДФЛ, что приведет к проведению камеральной налоговой проверки (п. 1 ст. 88 НК). Цессионарий должен предоставить документальное подтверждение расходов по договору цессии, включая договор, акт приема-передачи документации, приходно-кассовый ордер.